Side 1 av 6 Arkivsak: 15/3310 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SS - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DISKOSVEIEN 7 - GBNR 42/682 MF - 1. GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Dag Yttri Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 23/16 Rådet for funksjonshemmede 15.09.2016 91/16 Plan- og utbyggingsutvalget 21.09.2016 Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Diskosveien 7 med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 17.08.2016 legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven 12 10 og 11. Møtebehandling: Rådet for funksjonshemmede behandlet saken i møte den 15.09.2016: Sølvi J. Ørstenvik bemerket at det ikke tydelig fremkommer at bygget oppføres etter forskrifter om universell utforming. Rådet anbefaler at forskrifter, planer og standarder for universell utforming legges til grunn for oppføring av bygget. Sverre K. Lilloe gjør oppmerksom på at parkering for omsorgsboliger følger samme anbefaling som for vanlige boliger. Merete Bergan gjør oppmerksom på at husbanken anbefaler et lavere antall omsorgsboliger samlet på et sted, enn forslaget legger opp til. Thorbjørn Orerød gjør oppmerksom på at dagens beboere trenger å bli orientert om fremtidig bosituasjon og videre prosesser. Rådet ønsker å gjøre saksbehandler oppmerksom på dette. Rådet for funksjonshemmedes vedtak: Rådet for funksjonshemmede har følgende uttalelse: Rådet for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling med følgende kommentar:
Side 2 av 6 Det kommer ikke tydelig frem i sakspapirene at bygget oppføres etter forskrifter om universell utforming. Rådet anbefaler at forskrifter, planer og standarder for universell utforming legges til grunn for oppføring av bygget. Parkering for omsorgsboliger bør følge samme anbefaling som for vanlige boliger. Rådet for funksjonshemmede gjør oppmerksom på at husbanken anbefaler et lavere antall omsorgsboliger samlet på et sted, enn forslaget legger opp til. Rådet for funksjonshemmede anbefaler at dagens beboere blir orientert om fremtidig bosituasjon og videre prosesser. Rådet for funksjonshemmede ønsker å gjøre saksbehandler oppmerksom på dette. Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 21.09.2016: Møtebehandling: Erling Fredrik Sørhaug H, ba utvalget vurdere sin habilitet og fratrådte. Utvalget besluttet at Erling Fredrik Sørhaug anses ikke habil ved behandling av saken. Anita Miric H, tiltrådte. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Anita Miric fratrådte. Erling Fredrik Sørhaug tiltrådte. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Forslag til detaljregulering for Diskosveien 7 med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 17.08.2016 legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven 12 10 og 11.
Side 3 av 6 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: PV arkitekter fremmer på vegne av Sandefjord kommunale boligstiftelse forslag til detaljreguleringsplan for Diskosveien 7. Formålet med planforslaget er å legge til rette for å rive bestående boligbebyggelse og oppføre ny. Tiltakshaver ønsker primært å benytte boligene til omsorgsboliger. Planområdet Planområdet ligger på Bugården ca. 150 m sørvest for Bugården skole og er på totalt ca. 9, 8 daa, hvorav ca. 3, 7 daa er kommunalt grøntområde/lekeplass. Bestående bebyggelse omfatter 3 leilighetsbygg i 2 etasjer og garasjebygg. Eierforhold Planområdet består av følgende eiendommer: Gbnr 42/682; areal: 3, 9 daa; hjemmelshaver: Sandefjord kommunale boligstiftelse SBBL Del av Gbnr 42/557; hjemmelshaver: Sandefjord kommune Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel vedtatt 2014 avsatt til bolig. Grøntområdet mot nord-nord øst er avsatt til grønnstruktur. Hoveddelen av planområdet omfattes av hensynssone for høyspent (fareområde) i kommuneplanens arealdel. Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg slik dette er avgrenset i kommuneplanens arealdel. Planområdet omfattes av vedtatt reguleringsplan 19690001 for Nygårdsområdet syd for Nygårdsveien der det er regulert til bolig, veiareal og friareal/lekeplass. Beskrivelse av planforslaget Eksisterende boligbebyggelse foreslås regulert til rivning. Det foreslås blokkbebyggelse i 3 etasjer mot nord og vest. I et avgrenset område mot sørøst foreslås blokkbebyggelse i 4 etg. Maksimalt bebygd areal foreslås til BYA=40 %. Det tillates oppført inntil 35 boenheter. Adkomst foreslås fra Diskosveien. Sørøst i planområdet, nærmest høyspentrasen foreslås parkeringsanlegg. Det kommunale grønnområdet med lekeplass foreslås regulert til lekeplass. Konsekvenser Naturmangfold Det foreligger ikke kunnskap eller dokumentasjon som tyder på at tiltaket vil ha negativ effekt på viktig naturmangfold. Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag og vurderinger ansees for oppfylt. Kulturminner Kulturminnelovens undersøkelsesplikt ansees som oppfylt. Det er ikke kjente nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Barn og unge
Side 4 av 6 Det skal avsettes og opparbeides uteoppholdsareal i henhold til krav i kommuneplanen. Kommunen kan godkjenne at lekearealet som avsettes ved boligene reduseres til minimum 150 m2 dersom den kommunale lekeplassen nord i planområdet rustes opp, jf. bestemmelsene punkt 2.2.5 og 2.2.6. Konsekvensene for barn og unge vurderes som positive. Skole og barnehage Det forutsettes tilstrekkelig skolekapasitet før igangsettingstillatelse kan gis, jf. bestemmelsene punkt 6.4. Krokemoa skole har ledig kapasitet. Det ligger flere barnehager i Bugården Krokemoaområdet. Rekreasjon og nærmiljø Planforslaget vil ikke ha negative konsekvenser for rekreasjon og nærmiljø. Turstiene sørvest og vest i planområdet skal være åpen for allmenn ferdsel som i dag. Turstien mot sørvest skal ha gang- og sykkelvegstandard som i dag, jf. bestemmelsen punkt 4.1. Vann og avløp Det går kommunalt VA anlegg over eiendommen som forutsettes lagt om. Kapasiteten i området er god. Plan for helhetlig disponering av overvann skal utarbeides i samarbeid med kommunen, jf. bestemmelsene punkt 1.4.1 og 6.2.3. Vei og trafikk Kapasitet og standard på eksisterende lokalveinett vurderes som tilstrekkelig. Parkering Det skal opparbeides parkeringsplasser i henhold til kommuneplanens krav. For omsorgsboliger skal det opparbeides 0, 75 parkeringsplasser pr. boenhet. Innenfor delområdene B1 og B2 tillates det oppført garasjebygg med til sammen 18 plasser, jf bestemmelsene punkt 2.3.2. Det tillates parkeringskjeller under terreng med nedkjøringsrampe innenfor delområde BBB, jf. bestemmelsen punkt 2.2.4. Renovasjon Det forutsettes etablert helt eller delvis nedgravde oppsamlingscontainere for avfall, jf. bestemmelsene punkt 2.5.1. Energi Det forutsettes utarbeidet energiplan i forbindelse med byggesøknad. Kommunen kan pålegge at boligene tilrettelegges for vannbåren varme og tilknyttes fjernvarmenettet, jf. bestemmelsen punkt 1.5.2. Grunnforhold Det er gjennomført grunnundersøkelser og geotekniske vurderinger. Plan- og bygningslovens krav til områdestabilitet og sikker byggegrunn på reguleringsplannivå ansees som oppfylt. Det er innarbeidet krav om bruk av geoteknisk sakkyndig ved fundamentering og gravearbeid for kjellere og VA-anlegg, jf. bestemmelsen punkt 1.6.2. ROS Det er gjennomført ROS analyse som vurderes å oppfylle plan- og bygningslovens krav. Analysen viser behov for tiltak knyttet til radonforurensing av inneluft og elektromagnetisk
Side 5 av 6 stråling. Radon ivaretas av teknisk forskrift. Det foreligger beregning av det elektromagnetiske feltet, dette temaet er kommentert under rådmannens merknader. Landskap og bygningsmiljø Tiltaket vil ikke ha konsekvenser for viktige landskapsverdier. Mot bestående småhusbebyggelse er byggehøyden for ny bebyggelse begrenset til 3 etasjer. Det er utarbeidet volumstudier som illustrerer virkningene for landskap og bygningsmiljø, se egen vedlegg om dette. Merknader til varselet Oppstart av planarbeidet ble varslet i Sandefjord blad 29.10.2015 med frist for uttalelser 30.11.2015. Grunneiere, naboer og andre med interesser i planområdet ble varslet ved brev. Kommunen mottok i alt 3 uttalelser til varselet. Uttalelsene oppsummeres som følger: Vestfold fylkeskommune er ifølge brev datert 09.11.2015 ikke kjent med at planen kan komme i konflikt med kulturminner eller kulturmiljø, og finner ikke behov for ytterligere kulturminneundersøkelser. Planen ser ikke ut til å berøre nyere tids kulturminner. Fylkeskommunen har ut over dette ingen vesentlige merknader til varselet. Fylkesmannen i Vestfold minner i brev datert 18.11.2015 om kommuneplanens bestemmelser knyttet til utredning av elektromagnetisk felt, og foreslår at ny boligbebyggelse trekkes så langt bort fra høgspenttraseen som mulig for å redusere det elektromagnetiske feltet boligene utsettes for. På NVEs løsmassekart er det vist marine strandavsettinger innenfor varslingsområdet. Fylkesmannen mener med bakgrunn i dette at behovet for grunnundersøkelser bør vurderes. Fylkesmannen minner om at tilrettelegging for vannbåren varme gir stor fleksibilitet i valg av energikilde på både kort og lang sikt. Det anbefales at materialvalg i bygningene vurderes med hensyn til energibruk og klimavirkning i et langsiktig perspektiv. Statens vegvesen mener i brev datert 18.11.2015 at byggeområdet bør gis høy utnytelse grunnet god beliggenhet med nærhet til skole, butikker og friområder/lekeområder. Vegvesenet har ingen vesentlige merknader ut over dette. Rådmannens merknader Bestående bebyggelse eies av Sandefjord kommunale boligstiftelse og benyttes i dag til omsorgsboliger. Tiltakshaver anser at bebyggelsen er i dårlig forfatning og at renovering ikke vil være regningssvarende. Tiltakshaver gjennomfører reguleringsarbeidet primært med sikte på å rive bestående bebyggelse og oppføre ny til bruk som omsorgsboliger. Alternativt ser stiftelsen for seg å selge området ferdig regulert. Planforslaget tar høyde for dette og legger til rette for at det også kan oppføres ordinære boliger. I planforslaget er det stilt ulike krav til parkeringsdekning for ordinære boliger og boliger som skal benyttes til omsorgsboliger. Rådmannen mener denne fleksibiliteten bidrar til god arealutnyttelse. Ved oppføring av ordinære boliger vil det være nødvendig å legge deler av parkeringen under terreng. Planforslaget legger også til rette for dette. Vedlagt illustrasjonsplan og volumstudier bygger på et skisseprosjekt for omsorgsboliger. Volumene over bakken vil imidlertid ikke bli større ved eventuell utbygging av ordinære boliger.
Side 6 av 6 Planforslaget legger til rette for at areal til lek ved boligene kan reduseres forutsatt at lekeplassen nord i planområdet rustes opp. Den kommunale lekeplassen er mye brukt, og opprusting vil komme allmenheten til gode. Rådmannen har ingen innvendinger til dette og anser at opprusting av den kommunale lekeplassen mest sannsynlig gir større samlet verdi for barns lek enn en ny lekeplass. Løsningen bidrar også til god arealutnyttelse. Sydøst for planområdet ligger trase for 132 kv høyspentlinje. I følge kommuneplanens arealdel kan kommunen forby oppføring av ny boligbebyggelse i områder med magnetfelt over 0, 4 mikrotessla. Ifølge beregninger fra Skagerak nett oppnås et magnetfelt på 0,4 mikrotessla 25 m fra senter av traseen. Dagens årsmiddel for strømstyrken på traseen er lagt til grunn for beregningene. For å ta hensyn til det elektromagnetiske feltet foreslås byggegrensa for ny boligbebyggelse trukket 27 m fra senter av traseen. I dag ligger et av boligbyggene vesentlig nærmere høyspentrassene enn dette. Planforslaget vil dermed gir redusert helserisiko knyttet til elektromagnetisk felt. Ifølge Skagerak nett må det på sikt forventes en økning i strømstyrken. Dette vil evt. medføre at utbredelsen av det elektromagnetiske feltet øker tilsvarende. Etter rådmannens syn tilsier imidlertid hensynet til god arealutnyttelse at dagens situasjon bør legges til grunn. Rådmannen har derfor ingen innvendinger mot foreslått byggegrense mot høyspenttraseen. Befaring Dokumenter i saken: 1. Plankart datert 27.05.2015 2. Bestemmelser datert 17.08.2016 3. Planbeskrivelse datert 17.08.2016 4. Illustrasjonsplan datert 27.05.2016 5. Volumstudier datert 24.05.2016 6. Uttalelser - Vestfold fylkeskommune datert 09.11.2015 - Fylkesmannen i Vestfold datert 18.11.2015 - Staten vegvesen datert 18.11.2015