Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Flatanger Saksmappe: 2012/6198-6 Saksbehandler: Hans Petter Haukø Saksframlegg Harald Birger Aagård - Overtredelsesgebyr for ulovlig tiltak på og utenfor hytteeiendom med gnr. 27 bnr. 149 Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling Flatanger kommune beklager på det sterkeste at det på nytt er utført ulovligheter på og ved hytteeiendommen med gnr. 27 bnr. 149 i stadfestet reguleringsplan for Mellomnesset. I medhold av plan- og bygningslovens 32-8 ilegges det følgende overtredelsesgebyr for følgende utlovligheter. 1. Tiltak utenfor egen eiendom i strandsonen med anleggelse av betonggangbane til holme, masseflytting og opparbeidelse av plen. Dette er søknadspliktige tiltak etter pbl 20-1 j og k. 2. Oppføring av terrasse utenfor lagerbygg nord for hytte mot sjøen. Dette er søknadspliktig tiltak etter pbl 20-1 a og c og bestemmelsene i stadfestet reguleringsplan for Mellomnesset av 27. april 2005. Det er kun tillatt med 30 m2 terrasser og det må foreligge dispensasjon fra bestemmelsene om utnyttingsgraden. (maks. totalt 30 m2 terrasse på hytteeiendommen). 3. Oppføring av "grillhus", kråkeslott med terrasser, som pkt. 2. Maks utnyttingsgrad med gitt dispensasjon for bebygd areal er 114 m2. "Grillhus" og "kråkeslått" er mindre bygg som i seg selv ikke er søknadspliktig og kommer inn under 20-3, men samlet sett og sett opp mot at dette i henhold til reguleringsplanens bestemmelser, vil også dette være ett regelbrudd. Størrelsen på overtredelsesgebyret fastsettes til kr. 15.000,- for pkt. 1 og kr. 25.000,- for pkt. 2 og 3. Dette vil gi et samlet overtredelsesgebyr på kr. 65.000,-.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U 19.07.2012 Ulovlighetsoppfølging etter plan- og Harald Birger Aagård bygningsloven g.nr. 27 b.nr.149 og g.nr. 27 b.nr. 12 U 23.07.2012 Manglende innbetaling av Harald Birger Aagård byggesaksgebyr for hytteeiendommen med g.nr. 27 b.nr. 149 U 26.07.2012 Ulovlighetsoppfølging etter plan- og Harald Birger Aagård bygningsloven - forhåndsvarsling om overtredelsesgebyr I 08.08.2012 Vedr. byggesak Harald Birger Aagård U 14.08.2012 Vedr. byggesak Harald Birger Aagård S 23.08.2012 Harald Birger Aagård - Overtredelsesgebyr for ulovlig tiltak på og utenfor hytteeiendom med gnr. 27 bnr. 149 X 23.08.2012 Bilder fra befaring X 23.08.2012 Godkjent tegning av anneks/uthus, datert 27.11.07 X 23.08.2012 Reguleringsbestemmelser for Mellomnesset Vedlegg 1 Ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven g.nr. 27 b.nr.149 og g.nr. 27 b.nr. 12 2 Bilder fra befaring 3 Reguleringsbestemmelser for Mellomnesset 4 Vedr. byggesak 5 Godkjent tegning av anneks/uthus, datert 27.11.07 Saksopplysninger I forbindelse med befaring på Kvaløysæter den 18. juli 2012 ble vi oppmerksom på at det var en rekke ulovligheter på og ved hytteeiendommen med gnr. 27 bnr. 149. Kommunen har plikt til å følge opp ulovligheter og dette er hjemlet i plan- og bygningslovens 32-1. Saken ble fulgt opp med brev om pålegg om stans og opphør med øyeblikkelig virkning for følgende forhold/arbeid; 1 Uthus bak hytte, j.fr. bilde 1. 2 Kråkeslott med trapp og terrasse, j.fr. bilde 1. 3 Masse flytting/steinfylling i strandsonen, j.fr. bilde 2. 4 Gangbane til holme, j.fr. bilde 3. 5 Byggearbeid med sannsynlig formål med oppføring av naust, j.fr. bilde 4.
Det er her ulovligheter både på bestemmelsene i stadfestet reguleringsplan for Mellomnesset og bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Vi viser forøvrig til vedlagt brev med vedlegg av 19. juli 2012. Det ble gitt forhåndsvarsel til Aagård i brev av 26. juli 2012 at vi vil vurdere å ilegge overtredelsesgebyr for følgende regelbrudd; "Pbl 32-8 Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt; b) utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse. Dette for følgende forhold: 1. Tiltak utenfor egen eiendom i strandsonen med anleggelse av betonggangbane til holme, masseflytting og opparbeidelse av plen. Dette er søknadspliktige tiltak etter pbl 20-1 j og k. 2. Oppføring av terrasse utenfor lagerbygg nord for hytte mot sjøen. Dette er søknadspliktig tiltak etter pbl 20-1 a og c og bestemmelsene i stadfestet reguleringsplan for Mellomnesset av 27. april 2005. Det er kun tillatt med 30 m2 terrasser og det må foreligge dispensasjon fra bestemmelsene om utnyttingsgraden (maks. totalt 30 m2 terrasse på hytteeiendommen. 3. Oppføring av "grillhus", kråkeslott med terrasser, som pkt. 2. Maks utnyttingsgrad med gitt dispensasjon for bebygd areal er 114 m2. "Grillhus" og "kråkeslått" er mindre bygg som i seg selv ikke er søknadspliktig og kommer inn under 20-3, men samlet sett og sett opp mot at dette i henhold til reguleringsplanens bestemmelser, vil også dette være ett regelbrudd. 4. Feil oppført anneks/uthus. Det ble gitt tillatelse den 27. november 2007 til oppføring av et enetasjes bygg på 15 m2. Oppført bygg er større enn 20 m2 og har hems og er ikke i henhold til godkjente tegninger. Vi har tatt opp dette regelbruddet i vårt brev av 3. juli 2009, som ikke er fulgt opp. Det er plikt til å innhente ny tillatelse med endring av størrelse og form på bygg. Utnyttingsgraden i reguleringsplanbestemmelsene er også ett regelbrudd. 5. Vilkåret i pkt. 6 i gitt tillatelse av 10 mai 2006 for oppføring av hytte er ikke innfridd. Det er vilkår for tillatelse at gebyr er betalt. Til tross for mange purringer er gebyret ikke betalt og må også sees på som ett regelbrudd. Dette i medhold til plan- og bygningslovens 32-8 og saksbehandlingsforskriftens 16. Det ble gitt en frist til 23. august 2012 til å gi eventuelle merknader til forhåndsvarslet. Vi har ikke mottatt noen merknader utover en e-post fra Aagård av 8. august 2012 som følger vedlagt.
Vurdering Det er svært beklagelig at ikke bestemmelsene i reguleringsplanen for Mellomnesset ikke følges. I skjerpende retning er at Aagård har inngående kjennskap til både plan og bestemmelser i og med at det var han som har fremmet den private reguleringsplanen som er en omregulering av en gammel plan. Det er heller ikke noe nytt at Aagård har utført ulovlige tiltak på hyttetomten og vi kan nevnte at vi har sendt brev om dette den 15. oktober 2004, 29. august 2005 og 3. september 2009. Formannskapet anmeldte utlovlighetene den 20. september 2005 i sak 73/05. Dette viser at Aagård må ha god kjennskap på forhold som er søknadspliktige. Planstatus Hytteeiendommen er innenfor stadfestet reguleringsplan for Mellomnesset gnr. 27 bnr. 12 av 22. juni 2005. Reguleringsplanbestemmelsene har bestemmelser om utnyttingsgrad og det kan tillates oppføring av hytte, anneks og uthus på maksimalt 100 m2 til sammen (T-BRA). Det er tillatt å innrede rom over første etasje for overnatting, samt i anneks. Største tillatte terrasse er på 30 m2 og terrassen skal tilpasses terreng på best mulig måte, jfr. reguleringsplanbestemmelsene 2 om grad av utnytting. I samme er følgende føringer om bevaring. Reguleringsområde skal på beste måte bevares, uten store og omfattende inngrep. Byggearbeidene skal utføres under all mulig hensyntagen til terreng og vegetasjon. Planering i større utstrekning tillates ikke. Tiltak som ikke er i henhold til bestemmelsene kan avvikes etter begrunnet søknad om dispensasjon og hvis hovedutvalget godkjenner dispensasjon. Ulovlighetsoppfølging Kommunen skal forfølge overtredelse av bestemmelse gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jfr. 32-1. Denne bestemmelse ble innskjerpet lovendring fra 1. juli 2010 og fra samme dato ble det gitt hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, jfr. 32-8 b. Bestemmelsen om overtredelsesgebyr har ikke tilbakevirkende kraft og ulovlig tiltak som er gjennomført før 1. juli 2010 kan ikke ilegges gebyr. I den konkrete saken er det ikke noen tvil om at pkt. 1, 2 og 3 i forhåndsvarlset er foretatt etter 1. juli 2010. Når det gjelder pkt. 5 er dette forhold før forannevnte dato og vi bør derfor ikke ilegge overtredelsesgebyr for dette forholdet. Imidlertid må vi benytte andre virkemidler for å få inn manglende innbetaling av byggesaksgebyret. Forholdet rundt annekset må vurderes nærmere, men det er ikke noen tvil om at annekset er ulovlig tatt i bruk etter 1. juli 2010. Byggeforskriftenes kapittel 16 omfatter overtredelsesgebyr og har føringer om makismalt beløp og ved utmåling av overtredelsesgebyrets størrelse skal det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er, jfr. 16-2: Vedr. vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e kan det legges vekt på om eventuelt pålegg som nevnt i plan- og bygningslovens 32-8 bokstav g til l er fulgt.
Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e og g kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtrederen ved gjentatte anledninger har vært ansvarlig for forhold som kan medføre overtredelsesgebyr. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører. Det kan legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon. I den konkrete saken er det ikke noen tvil om at tiltakshaver åpenbart er kjent med at tiltakene er i strid med krav gitt både i plan- og bygningsloven og bestemmelsene i reguleringsplanen og det vil også bidra til økonomisk gevinst med en høyere økonomisk verdi av utførte tiltak. Dette er skjerpende og ut fra dette bør overtredelsesgebyret for tiltak 2 og 3 settes til maksimal størrelse på kr. 25.000,- pr. tiltak. Tiltakshaver har utført rydding og tatt bort betongbanen og med den raske reaksjonen bør overtredelsesgebyret settes noe ned og vi vil foreslå at gebyret settes til kr. 15.000,-. Når det gjelder annekset og det utlovlige tiltaket utført før 1. juli 2012 og vi er noe usikker på når det er tatt i bruk. Ut fra dette og at det samlet sett er relativt stort overtredelsesgebyr vil en tilrå at det ikke ilegges gebyr for dette forholdet. Imidlertid må ulovligheten følges opp med andre tiltak. Lauvsnes, den 23.08.12 Rune Strøm rådmann Hans Petter Haukø teknisk sjef