Rapport Q1 Dubai Real Development Holding AS Org. nr: 990 673 853 Mai 2009 1
Kjære Aksjonær Oslo 22. mai 2009 Det har vært en del vesentlige endringer i Dubai Real Development Holding AS siden forrige investorrapport. Colliers Asset Management AS har i nært samarbeid med selskapets styre arbeidet med å redusere risikoen i selskapets investeringer etter den siste tids utfordringer som har oppstått gjennom den globale finanskrisen. Dette er gjort gjennom å bytte eierandeler i tre av selskapets prosjekter mot å få økte eierandeler i de tre andre prosjektene selskapet er investert i. Vi vil i denne rapporten redegjøre for eiendomsmarkedene i Dubai og Abu Dhabi, endringene i fondets investeringer og gi en beskrivelse av status på hvert enkelt prosjekt. Foreløpig antatt dato for generalforsamling i selskapet er satt til 18. juni 2009. I etterkant av generalforsamlingen vil det bli gitt en presentasjon om selskapets investeringer. Med vennlig hilsen Styret i Dubai Real Development Holding AS og Forvalter Colliers Asset Management AS 2
1. Generell markedskommentar Informasjonen i denne markedsoversikten er en samling av informasjon, fakta og forventninger hentet fra diverse markedsrapporter (bla. Colliers International UAE Q1 rapport), informasjon fra våre samarbeidspartnere i Dubai/Abu Dhabi og informasjon fra media. Med dette som utgangspunkt vil vi forsøke å gjengi hovedtrekkene i den siste tids utvikling i De Forente Arabiske Emirater. Effekten av den verdensomspennende likviditets-/finanskrisen ble synlig i GCC-området (Gulf Cooperation Council - Bahrain, De Forente Arabiske Emirater, Kuwait, Oman, Saudi-Arabia og Qatar) høsten 2008 og eskalerte gjennom Q4 2008 og de første månedene av 2009. I UAE, som er et marked der ca 80% av arbeidskraften er fremmedarbeidere (både intellektuell og manuell arbeidskraft) har man nå kraftig fått kjenne effekten av nedbemanningen og den påfølgende hjemsendelsen av en stor andel av den utenlandske arbeidsstokken. I Dubai og Abu Dhabi mister man arbeids- og oppholdstillatelse raskt ved tap av arbeidsplass. Dette gjelder så vel ingeniører, advokater og finansansatte som bygningsarbeidere og håndverkere. 2. DUBAI 2.1 Større tilbud enn etterspørsel Majoriteten av bygge- og utviklingsprosjektene i Dubai har vært styrt og finansiert av utviklingsselskaper og entreprenørselskaper eiet av emiratets styresmakter. Disse har utført et nøye kontrollert slipp av nye prosjekter ut på markedet for å holde balansen mellom tilbud og etterspørsel under kontroll. Dette er noe som fungerte svært godt i tider der økonomien og utviklingen var blomstrende og konstant oppadgående. Når man de siste månedene har opplevd en betydelig nedbemanning og påfølgende fraflytting fra Dubai, har dette medført at tilbudet har blitt større enn etterspørselen og prisene har falt. I tillegg er det forventet at antall kvadratmeter kontoreiendom i Dubai vil dobles (103%) innen 2011, når en lang rekke pågående utviklingsprosjekter skal stå ferdig. Dette er forsiktige estimater som tar hensyn til utsettelser og kanselleringer av prosjekter. Ved en fortsatt høy migrasjon og avtagende aktivitetsnivå i emiratet er et ytterligere fall i eiendomsprisene forventet. 2.2 Sterkt, men forsiktig bankvesen Dubai er en finansiell lillebror i en meget rik føderasjon (Forente Arabiske Emirater) som til sammen er en av verdens største eksportører av olje og gass og sitter på ca 10% av verdens kjente petroleumsressurser. FAE har en felles sentralbank som høsten 2008 garanterte for alle innskudd i nasjonale banker og stilte tilgjengelig USD 19 milliarder som bankene kan trekke på ved behov. Emiratet Dubai utstedte i februar 2009 USD 10 milliarder i statsobligasjoner som umiddelbart ble tegnet av sentralbanken i FAE. På tross av et sterkt og likvid bankvesen er det likevel en utfordring å skaffe tilfredsstillende finansiering av eiendomsprosjekter i Dubai. Krav til egenkapital er skjerpet og flere banker har stoppet nye utlån og konsentrerer seg nå kun om eksisterende porteføljer. 3
2.3 Boligmarkedet i Dubai Som et resultat av at en stor andel av den utenlandske arbeidsstokken forlater landet har boligmarkedet i Dubai de siste 6 9 månedene opplevd en oppbremsing, der den normale omsetning av boliger har falt med 40% siden toppen i Q2 2008, og et generelt prisfall på 29% i samme periode. Man har vært vitne til at enkelteiendommer har falt med hele 40-50%. Boligeiendom i Dubai var også et yndet investeringsobjekt for finansielle investorer som kjøpte boligeiendom med hensikt å videreselge i et stadig oppadgående marked. Denne investorgruppen er naturlig nok også sterkt redusert. 2.4 Arbeiderbolig markedet i Dubai Byggeboomen de siste årene har skapt et stort behov for å huse de tusenvis av bygningsarbeidere, hotellansatte og generelt lavtlønnede arbeidere som jobber i Dubai. De fleste av disse er innkvartert i såkalte arbeiderboliger. Lavtlønnet arbeidere har bodd opp til 8 personer per rom. Myndighetene innførte strengere reguleringer rundt krav til standard på arbeiderboligene, har flere av de eldre arbeidercampene måttet stenge. Dette har medført en større etterspørsel enn tilbud. Arbeiderboligene DRD er investert i vil huse 4 personer per rom og alle vil ha tilgang til bad/dusj, heis og felles oppholdsrom. Arbeidercampene i Dubai ligger i de fire geografiske hovedområdene Sonapur, Jebel Ali, Al Quoz og Dubai Investment Park (DIP). Selskapets investeringer i arbeiderboliger er i nettopp DIP. Det er i følge DTZ over 1,000 arbeidercamper i Sonapur alene, og 40% av disse risikerer å bli stengt som følge av at de ikke lever opp til de nye regulatoriske krav til standard utstedt av myndighetene. 4
Det foreligger ingen tall eller analyser om utviklingen i markedet for arbeiderboliger i første kvartal 2009. Byggeaktiviteten i Dubai har jo som tidligere nevnt avtatt, og den er forventet å avta videre i 2009. Dette vil nødvendigvis medføre en reduksjon i arbeidsstokken, og vil kunne medføre en lavere etterspørsel etter arbeiderboliger. På den annen side vil også myndighetenes stengning av flere arbeidercamper pga nye høyere krav til standard kunne motvirke en nedgang i prisnivået, da antall arbeiderboliger tilgjengelig på markedet vil gå ned. 2.5 Kontormarkedet i Dubai Leieprisnivået på Class A kontoreiendom i Dubai har falt med 66% fra toppen i Q3 2008 (fra AED 4,300/m2/år til AED 1,900/m2/år). Det er forventet et ytterligere prisfall de neste to år, en antagelse basert på den forventede doblingen av det totale kontormarkedet som nevnt ovenfor. Maktbalansen mellom utleier og leietaker har som en følge av dette naturlig nok forskjøvet seg fra utleier til leietaker. Man kan i dag få tilbud om ferdigstilte, komplett innredede kontoreiendommer til en lavere pris enn det man betalte for råbygg ( shell & core ) for et halvt år siden. 3. ABU DHABI Emiratet Abu Dhabi har nærmere 90% av sitt BNP fra oljeproduksjon og er det rikeste emiratet i FAE. Utviklingen av kontor og boligeiendom i Abu Dhabi har de siste 10 årene vært betydelig mindre enn i Dubai, noe som har resultert i at tilbudet fremdeles er mindre enn etterspørselen, og at ledighetsgraden har ligget stabilt på 1% - 2% de siste årene. 3.1 Kontormarkedet i Abu Dhabi Leieprisene for kontoreiendom i Abu Dhabi har likevel sunket med ca 20% siden toppen i Q2 2008, som følge av at andelen utenlandsk arbeidskraft har sunket. På tross av dette har ledigheten innen kontoreiendom holdt seg stabil, mye på grunn av en svært begrenset tilgang av nye prosjekter. I hele 2008 ble det kun ferdigstilt 5,490 m2 ny kontoreiendom i Abu Dhabi. 5
3.2 Boligmarkedet i Abu Dhabi Boligmarkedet i Abu Dhabi har alltid hatt og har fremdeles en underdekning med større etterspørsel enn tilbud. Kjøpsprisnivået for boliger i Abu Dhabi har sunket med 20% siden toppen i Q2 2008. Dette skyldes i stor grad at finansielle investorer har trukket seg tilbake i påvente av utviklingen i finanskrisen, samt på grunn av nedbemanninger hos utenlandske bedrifter og påfølgende hjemsendelse av de utenlandske arbeidstakerne. Likevel er det viktig å være klar over at migrasjonen av utenlandsk arbeidskraft og konsekvensene av finanskrisen er betydelig mindre i Abu Dhabi enn i Dubai. Utviklingsprosjektene innen bolig i Abu Dhabi har hovedsakelig vært fokusert rundt boliger i det øvre prissjiktet, og kjøpergruppen er i stor grad velstående lokale innbyggere. Som nevnt ovenfor har det siden toppen i Q2 2008 vært et prisfall på salg av boliger med 20%, men man har samtidig hatt en leieprisoppgang på 13% fra Q4 2008 til Q1 2009 (kilde Colliers UAE markedsrapport for 2. Kvartal). Colliers har i tillegg nedjustert sin prognose for antall nye boenheter levert med 65% i perioden, dvs. at det kun blir levert 15.000 nye enheter i perioden 2009-2011 3.3 Retailmarkedet i Abu Dhabi Retailmarkedet i FAE har opplevd en betydelig nedgang de siste 6 9 månedene som følge av finanskrisen, nedgangen i utenlandsk arbeidskraft og nedgangen i turistindustrien. Der handelsnæringen i Dubai hovedsakelig er basert på turisme er handelsnæringen i Abu Dhabi hovedsakelig basert på lokal kjøpekraft. BNP per innbygger i Abu Dhabi er hele USD 70,000 (Norge USD 53,450 per innbygger), noe som medfører at store deler av handelsnæringen i Abu Dhabi er innen luksussegmentet, og går godt selv i dagens marked. Satsingen på utvikling av shopping- og handelseiendom i Abu Dhabi har vært minimal sammenlignet med Dubai, og etterspørselen etter attraktiv handelseiendom er derfor fortsatt god. 4. Bytte av eierandeler med en av våre med-investorer Selskapet investerte som kjent i 6 ulike eiendomsprosjekter, fem i Dubai og ett i Abu Dhabi. Tre av prosjektene er forvaltet lokalt av vår lokale samarbeidspartner Al Braik Investments (Shukri Al Braik), mens de tre andre er lokalt forvaltet av Scandinavian Business Solutuions (Al Madina). Den siste tids uro i finans- og kredittmarkeder har gjort det mer utfordrende å sikre finansiering og oppnå gode utleie/salgspriser. Vår vurdering rundt dette er at i et slikt klima er det veldig viktig å samarbeide med personer som har lokal tilknytning og gode relasjoner innen eiendomsog finansvesenet i Dubai/Abu Dhabi Med dette som utgangspunkt så er det inngått avtaler om å bytte eierandelene i tre av prosjektene mot en økt eierandel i de tre øvrige. Byttene ble gjort mot våre svenske co-investorer Stalla Polaris I og II til en pris per aksjer lik opprinnelig kostpris. Byttet medfører at man får en eierandel større enn 30% i et enkelt prosjekt som er høyere enn den planlagte grensen i utgangspunktet ble satt i forbindelse med innhenting av kapital til selskapet. Styret har i forbindelse med godkjenning av byttet presisert at dette ikke er et absolutt krav og godkjent at man avviker dette kravet. Hovedpunktene i avtalen er som følger: DRD sitt eierskap i DIC Full Tower, JBC 15 floors og DIP 208 byttes mot Stella Polaris 1A og Stella Polaris 2A sine eierandeler i Al Raha Beach, European Tower og DIP 634. Eierandeler med totalt AED 50,118 million innbetalt egenkapital byttes med Stella Polaris. 6
Eierandelene byttes krone for krone til opprinnelige kostpriser. DRD har hatt et større eierskap i de tre prosjektene som byttes bort enn Stella Polaris og det gjenstår derfor en differanse på AED 7 mill. Selskapet arbeider med å bytte denne differansen mot eierandeler som co-investor Al Madina eier. Forhandlingene med Al Madina pågår. Inntil denne forhandlingen er ferdig vil DRD ha en eierandel på AED 7 mill i DIC Full Tower. Byttene utløser ingen ytterligere honorarer eller skattekrav Prosjekt Total DRD, Innbetalt Andel av totalt egenkapital EK % EK investert beløp Al Raha Beach 273.196.258 19 % 50.675.966 32 % DIC Full Tower 52.042.000 30 % 15.612.600 10 % DIP 208 room 33.415.200 20 % 6.650.000 4 % DIP Labour Camp 95.100.000 25 % 23.775.000 15 % European Tower 83.752.395 30 % 25.100.000 16 % JBC 15 floors 116.650.000 30 % 34.995.000 22 % 654.155.853 156.808.566 100 % Opprinnelige investeringer Total DRD, Innbetalt Andel av totalt Prosjekt egenkapital EK % EK investert beløp Al Raha Beach 273.196.258 30,6 % 83.480.151 53 % DIC Full Tower 52.042.000 13,5 % 7.019.523 4 % DIP Labour Camp 95.100.000 39 % 37.089.000 24 % European Tower 83.752.395 34,8 % 29.100.000 19 % 504.090.653 156.688.674 100 % Ny eierstruktur etter byttet 7
Etter byttet har selskapet 3 (4, om ikke DIC blir byttet) prosjekter som skal utvikles. Dette reduserer utleie og salgsrisikoen i et marked som har fallende leie/ salgspriser og økende ledighet. Vi er godt fornøyd med byttet og mener å ha redusert risikoen for investorene og økt sannsynligheten for en tilfredsstillende avkastning. DRD har styrket sitt samarbeid med Al Braik Investments (eiet av Shukri Al Braik), et selskap som har erfaring rundt utvikling av lignende eiendomsprosjekter, lokal kunnskap og nettverket som er nødvendig for å sikre finansiering i et vanskelig finansielt klima, og uansett en bedre samarbeidspartner med bedre kontaktnett enn SBS (Al Madina). Selskapet har gjort følgende vurderingen rundt prosjektene: 4.1 Tidligere prosjekter DIC Full Tower Nær den nye internasjonale flyplassen i Dubai, på vestsiden mot Abu Dhabi Infrastruktur ikke ferdig Liten byggeaktivitet i området Mindre attraktiv lokasjon nå som flyplassen er forsinket og det finnes attraktive og utbygde næringsområder nærmere Dubai sentrum. Basert på dagens leiepriser så er dette prosjektet ikke lønnsomt å utvikle, noe som betyr en utsettelse i påvente av høyere leiepriser JBC 15 floors Prosjektet er på nytt forsinket overlevert fra utbygger Al Fajer, forventet nå april 2010. 15 etasjer ikke samlet i samme blokk Utfordrende finansiering og finansieringsstruktur Som resten av Dubai er det fallende leier og lokasjonen anses ikke like attraktiv som for eksempel Tecom sonen. Det er ikke signert leiekontrakt Dette prosjektet er imidlertid et av de første for ferdigstillelse DIP 208 (arbeiderboliger) Prosjektet er ikke fullkapitalisert Usikkerhet bade rundt ytterligere egenkapital og lånefinansiering Vi betalte en pris per rom på AED 321.300 mot en pris på AED 300.000 i DIP 634 som vi bytter inn i. 4.2 Gjenstående prosjekter Al Raha Beach Infrastruktur på området generelt ferdigstilles etter plan Sterkere marked i Abu Dhabi enn Dubai, men også her fallende salgs- og leiepriser, dog betydelig mindre fall enn Dubai Våre tomter ligger i det området som først ferdigstilles av de nye store utviklingsprosjektene rundt hovedstaden Prosjektet gir en tilfredsstillende avkastning basert på dagens estimerte leie/salgspriser på tilsvarende eiendommer 8
European Tower Tomten er en av de siste til å utvikles i området og det meste av infrastruktur er ferdig Samtaler med en internasjonal hotellkjede om å bygge hotell på tomten pågår og fremdriften er positive. Al Braik Investments har gjort lignende utviklingsprosjekter med denne hotellkjeden tidligere. Det ønskes å utvikle et budsjetthotell (3-stjerner), et segment som forventes økende etterspørsel i et marked med veldig mange 5 stjernes hotell. DIP 634 (arbeiderboliger) Området er velutbygget og har høy standard i forhold til andre sammenlignbare arbeider områder og ligger på østsiden av den nye flyplassen, nærmere Dubai sentrum Bygging av det første bygget vil starte snart. Brakker og jern er levert og man klargjør i disse dager tomten for bygging. Finansiering (langsiktig) er sikret (men ikke signert). Vi venter fortsatt på dokumentasjon. Prosjektet gir en tilfredsstillende avkastning basert på våre estimater 5 STATUS EKSISTERENDE PROSJEKTER Vi gjennomførte besøk i Dubai og Abu Dhabi i begynnelsen av mai 2009 hvor vi har befart prosjektene og hatt møte med våre lokale samarbeidspartnere og diverse analysemiljøer. I det følgende vil vi gjengi endringene i de tre prosjektene siden forrige rapport. 5.1 European Tower Fakta Investert beløp: AED 29.127.719 Eierandel i prosjektet 34,8% Finansieringsgrad 70% (antatt på tidspunktet for investering) Regulering: kontor/ hotell Byggestart: Q4 2009 (avhengig av planendringer/forhandlinger med leietager) Ferdigstillelse: 18 måneder etter byggestart Tomten ligger i TECOM sonen, som omfatter frisonene Dubai Media og Internet City. TECOM er strategisk lokalisert ved siden av Sheik Zayed Road og vil ha en egen metrostasjon når metroen åpnes 09.09.09. Området virker velregulert og mange av byggene er snart ferdigstilt. Det er startet arbeidet med kanaler og dammer. Det er kun 5-6 ledige tomter i dette området, hvorav vår samarbeidspartner Shukri AL Braik besitter to av disse. Fordelene ved å være blant de siste som bygger er at potensielle leietakere vil få et mye bedre inntrykk av området i forbindelse med inngåelse av leiekontrakter. Opprinnelig var planen å bygge kontor + serviced apartments. Basert på utviklingen innen kontorsegmentet i Dubai så er det nå isteden innledet dialog med en internasjonal hotellkjeden om å bygge et 3-stjernes hotell på tomten. Vi har fått oversendt et utdrag av et 90 siders detaljert rapport over det planlagte prosjektet. Det planlegges et 200 roms hotell + 165 serviced 9
apartments (60 studio, 70 to roms, 35 tre roms) i øvre del av bygget. Hotellet vil ha fasiliteter som restaurant, cafe, bar, butikk areal, Business center, Spa & fitness og utendørs svømmebasseng. Shukri al Braik har tidligere bygget to hoteller for denne hotellkjeden. Disse hotellene har svært høy standard innenfor sin kategori og har en god og moderne utnyttelse. Byggestart er planlagt til desember 2009. Det planlegges inngått en 10+5+5 års barehouse leieavtale med hotellkjeden. Dialogen er konstruktiv og man har kommet langt i forhandlingene, men det er ennå ikke signert bindende avtale. Bilde av tomten til European Tower, Fundamenteringen av tomten Som vi har kommunisert tidligere så vil de fleste av prosjektene selskapet er investert i bli forsinket. European Tower hadde planlagt byggestart Q2 2009, men pga. endringene i planene fra kontor til hotell og uavklarte forhold rundt finansiering så er den nye planlagte oppstarten satt til desember 2009, med ferdigstillelse 1. juni 2011. Planen er å selge et ferdig utleid bygg til finansielle investorer. I dagens marked er det vanskelig å få solgt bygg før de er ferdige eller nesten ferdigbygde, så exit på dette prosjektet blir således utsatt i forhold til hva som er kommunisert tidligere. 10
5.2 Khor Al Raha Beach Abu Dhabi Fakta Investert beløp: AED 83.480.151 Eierandel i prosjektet 30,6% Finansieringsgrad(antatt) 40% Regulering: Leiligheter og handel (76% / 24%) Byggestart: Q3 2009 Ferdigstillelse: 26 måneder etter byggestart Colliers har nylig gjennomført et besøkt på Al Raha Beach og gjennom en guidet tur sett tomten og området. Al Raha Beach ligger rett ved flyplassen i Abu Dhabi og ca. 2 mil fra selve byen. Vis-à-vis områder ligger øyen Yas Island som har kommet lenger i utviklingen og hvor det skal arrangeres Fomel-1 løp på ny bane i november 2009. Bilde under er av Al Bandar mot Yas Island. Se modellen under for ferdig utseende Oversiktsbilde fra modell, DRDs to bygg, tomt 503 og 504 er innringet. Al Bandar til venstre i bildet 11
Al Raha Beach blir et integrert boligområde som inkluderer hotell, kontorer, shopping, serveringssteder, strender og marinaer som strekker ser over en kystlinje på 11 kilometer. Området er videre inndelt i tre områder, den østlige delen på ca 4 km, et mellom område og den vestlige delen. Modell av hvordan sentrum i Al Raha blir utseende. Ligger ca. 2 km. fra DRD s tomter DRDs tomt ligger i den østlige delen, det området som blir ferdigutviklet først. Master developer Aldar har ikke endret planene om å utvikle også den vestlige delen, men slik området er så mister man ikke helhetsfølelsen om man skulle utsette denne delen. Bilde mot DRDs tomter 503 og 504. Al Bandar er lenger til venstre i bildet. 12
I DRDs område som strekker seg ca 4 km langs kysten, er infrastrukturen snart ferdig, med fantastiske broer, kanaler, øyer og ny kystlinje. Det var veldig betryggende å se at investeringene i infrastrukturen er i full gang med 10.000 menn i arbeid. Flere kontorbygg nærmer seg ferdigstillelse bla. hovedkontoret til Aldar (se bilde under) og flere leilighetsbygg blir ferdigstilt i Q1 2010. Tilbakemeldingene vi fikk var at infrastruktur investeringene går som planlagt, leiligheter som settes opp av utviklerne selv går som planlagt, mens byggingen blant private aktører som har kjøpt tomter går senere enn planlagt. Hovedkontor Aldar Under følger bilder av de to byggene som er tegnet inn på tomtene. Byggenes utvendige design er forhåndsdefinert av Aldar for å gi området et helhetlig utseende. Våre samarbeidspartnere ønsker imidlertid å se nærmere på plantegningene for å se om man kan øke salgbart areal. Bygg bakside Bygg front For å få godkjent byggestart så må det endelige konseptuelle design godkjennes av utvikler Aldar. I tillegg krever myndighetene at man har byggefinansiering på plass. I forbindelse med at det er behov for å stramme opp konseptet vil denne prosessen tar minimum 3 måneder, slik at vi anslår byggestart til tidligst Q4 2009. Ferdigstillelse er anslått til Q1 2012. 13
Strategien i prosjektet er p.t. basert på to alternative løsninger: 1. a) Selge alle leilighetene enkeltvis før eller under bygging, noe som vil redusere behovet for ekstern finansiering b) Leie ut handelsarealene, for deretter samlet salg av disse 2. a) Leie ut leilighetene i 504 (den største tomten) til en leietaker for deretter å selge disse leilighetene samlet til en finansiell investor b) Selge leiligheter i 503 enkeltvis eller som etasjer c) Leie ut handelsarealene, for deretter salg av disse Strategien kan endres avhengig av markedsutviklingen fremover Forventet markedsføring av prosjektet til leietakere/investorer er foreløpig satt til Q1 2010 og markedet for de ulike alternativene på dette tidspunkt vil avgjøre hvilket strategi som velges. I alle våre samtaler og rapporter har vi fått bekreftet at situasjonen er annerledes i Abu Dhabi enn i Dubai. Leilighetsmarkedet i Abu Dhabi har meget lav ledighet og veldig få prosjekter som er tilgjengelig på det åpne markedet for såkalte expats (utlendinger med fast tilhold i FAE). Abu Dhabi har en investeringsplan som strekker seg frem til 2030 for å bygge opp en næring som kan erstatte oljeavhengigheten. Dette vil gi vedvarende høy etterspørsel i sentrale områder, selv om man på kort sikt kan få fallende priser. Mange pendler i dag fra Dubai til arbeid i Abu Dhabi pga. mangelen på bolig, dette vil også kunne utgjøre en stor kjøpergruppe. Colliers mener derfor at det er betryggende at rundt 50% av selskapets investerte kapital er i dette prosjektet. Finansiering Det er ikke noe avklaring rundt dette og størrelsen på finansieringsbehovet er avhengig av om man får forhåndssolgt leiligheter før eller tidlig i byggeperioden. Markedet for dette er p.t. ikke bra, men våre samarbeidspartnere har en forventning om at dette vil bedre seg i Q4 2009 / Q1 2010. Basert på endringen i priser for leiligheter, kontor og tomter så er det rimelig å forvente at potensielle långivere vil verdsette tomteverdien lavere enn vår opprinnelige kjøpspris. Dette vil kunne påvirke belåningsgraden og gjøre det mer utfordrende å få forventet finansieringsgrad, selv om denne i utgangspunktet er lav. Foreløpige konseptuelle tegninger av bygg. 14
5.3 DIP 634 Staff Accomodation Fakta Investert beløp: AED 37.089.000 Eierandel i prosjektet 39% Finansieringsgrad 50% Regulering: Arbeider boliger Byggestart: Startet Ferdigstillelse: Juni 2010 Dubai Investments Park er et moderne, industri-, nærings-, bolig- og fritidsområde lokalisert i vest i Dubai i nærheten av den nye hovedflyplassen som er under bygging. Området dekker 3,180 hektar i størrelse og er 10 km langt. Prosjektet DIP Staff Accomodation består av to tomter i Dubai Investment Park som er regulert for leilighetsbygg med totalt 634 rom. På den største tomten, som er regulert til 420 rom, så er man i gang med byggingen med en byggeperioden på 13 mnd. med forventet ferdigstillelse i juni 2010. Det er planlagt bygget rom med plass til 4 personer (noen 2-roms for formenn). Bygget blir således tilpasset bluecollar workers og ikke arbeidere innen service bransjen. Området rundt dette bygget så bra ut, med godt utbygget veinett og flere omliggende arbeiderboliger og enklere leilighetskomplekser som var ferdigstilte. Vi har befart andre sammenlignbare arbeiderboligområder og DIP fremstår som et meget attraktivt område ifht de andre. Eksempel på standarden på mange av dagens arbeiderleirer Skisse over ferdige prosjektets utseende på DIP420 15
Oversikt over utbygger Sultan Group = Shukri Al Braik Tomt 420 rom Tomt 420 rom Den andre tomten på 214 rom er det ennå ikke igangsatt bygging. Vi har blitt forespurt om vi ønsker å bytte denne tomten som er regulert til 214 rom til kun å være investert i DIP 420 rom, og gjennom dette heller motta en høyere eierandel i dette prosjektet. Vi synes dette er en veldig god løsning. Vi liker området denne tomten ligger i, spesielt da de fleste bygningene rundt allerede er ferdigstilte. Prosjektet har allerede sikret finansiering (vi har imidlertid ikke fått dette skriftlig bekreftet ennå), det bli færre rom å leie ut, noe som lettere kan sikre oss leiekontrakter. Når det kommer en formell forespørsel om å konsentrere investeringene i en tomt så vil Colliers vurdere dette og i så fall legge frem en innstilling for styret i DRD. 16
Finansiering Al Braik Investment har meddelt at de vil stille med garanti for langsiktig finansiering i prosjektet. I følge Shukri al Braik så har han fått tilbud om 50% belåningsgrad fra Abu Dhabi Finance House til en rente på 8% p.a. Lånet er 1+5 år og renter/avdrag skal betales halvårlig fra byggets ferdigstillelse. Endelig avtale er ennå ikke inngått. Utleie Ingen avklaring p.t. Leienivåene har falt fra toppleie på AED 7000 per rom til et nivå på mellom AED 3000-3500 per rom i dag. Arbeidet med å sikre leietaker vil starte om 4-5 måneder Denne annonsen viser salgspris per rom på 307.500 per rom i DIP og utleiepris på 4.100 per rom. Utleie i Sharjah er annonsert til AED 3.000 per rom. 5.4 DIC Full Tower Fakta Investert beløp: AED 7.019.523 Eierandel i prosjektet 13,5% Finansieringsgrad(antatt) 60% Regulering: Kontor / handel / serviced apartments Byggestart: Usikkert Ferdigstillelse: Usikkert DIC Full Tower er en tomt som er regulert for å kunne bebygges med et 13 etasjers kontorbygg. Tomten ligger i frisonen Dubai Industrial City (DIC), som kontrolleres av selskapet Tatweer. Pga. situasjonen i Dubai så er det stor usikkerhet rundt den videre utviklingen av dette prosjektet. Tomten ligger ganske langt utenfor det sentrale Dubai, og er avhengig av at området rundt videreutvikles. I og med at den nye flyplassen er utsatt så vil dette prege utviklingen av resten av området. Basert på anslag for leie av kontor i dette området så er ikke prosjektet lønnsomt å utvikle i dagens marked, det er også vanskelig å få solgt tomten, så alternativet da er å sitte på tomten til markedet bedres. Finansieringen til dette prosjektet vil også bli komplisert. Slik mulighetene for finansiering er i dagens marked vil vi ikke kunne oppnå finansiering. Vi vil være avhengig av at markedet for finansiering bedrer seg i takt med at markedet kommer tilbake. DRD sitter igjen med en liten eierandel i dette prosjektet siden Stella Polaris hadde en lavere eierandel i de tre prosjektene de byttet med DRD. For å unngå å sitte som minoritetsaksjonær arbeides det med å få byttet også denne eierandelen. Vi vil arbeide videre og rapportere til styret så snart vi nærmer oss en avklaring 17
6. Risiko med investeringer i dagens markedsklima I et regime som UAE er det som nevnt tidligere viktig å ha gode, lokale samarbeidspartnere. Samtidig utgjør det å være avhengig av andre en risiko i forhold til samarbeidspartneres evne til å oppfylle sine forpliktelser. Som en konsekvens av finanskrisen kan enkelte av våre samarbeids partnere komme opp i soliditets- eller likviditetsproblemer som kan få konsekvenser for gjennomføring av våre prosjekter. Våre erfaringer så langt har ikke vært entydig gode, noe som også er en av hovedgrunnene til at vi har foretatt et bytte av eierandeler som omtalt tidligere. Vi har derfor sterk fokus på å sikre selskapets eierrettigheter selv om vi aldri fullt ut kan gardere mot at samarbeidspartnere kan få finansielle problemer. 7. Valutautvikling Selskapets investeringer er gjort i arabiske dirham. Dirham er låst mot USD (1 US Dollar = 3,6725 AED). Overføringskursen til selskapet er i snitt på NOK/ AED 1.37 mot en kurs p.t. 1.75. Dette tilsvarer en potensiell valutagevinst på 28%. Forvalter har stor fokus på å få realisert deler av investeringen så raskt som mulig slik at investorene får mulighet til å utnytte denne urealisert valutagevinsten. 8. Avsluttende kommentarer Dubais eiendomsmarked går utvilsomt gjennom en betydelig korreksjon. Det er mye eiendom som skal absorberes og ledigheten er høy innen bolig og økende innen næring. Man har også hatt prisfall i Abu Dhabi, men leiemarkedet for boligeiendom som selskapet i hovedsak investerer i har holdt seg sterkt og kunne rapportere med en overraskende leieprisoppgang i Q1. På den positive siden så fortsetter planene og byggingen av infrastruktur og nye store statlige prosjekter i både Dubai og Abu Dhabi. Nevnes kan Dubai Land med verdens største kjøpsenter, Universal Studios, Legoland, Dinosaur Park med mer. Metroen åpnes 9.9.09 og man har fortsatt planer om å bygge denne videre mot Abu Dhabi, Monorailen til Palm Jumeirah har akkurat åpnet, Burj Dubai verdenen høyeste bygning er ferdig 09.09.09, videre så selv vi at det har vært en videreutbygging av den nye flyplassen i Dubai siden sist vi var der. Disse investeringer vil skape behov for kontorer og boliger, i tillegg er det i dag mange som pendler fra Sharjah pga. lavere boligpriser som nå har mulighet til å flytte til Dubai pga stort fall i salgs/leiepriser. Andre effekter er at personer som har bodd to og tre sammen nå har mulighet til å bo alene. Dette er universelle mekaniser vi ser i alle markeder og som over tid vil kunne absorbere overskuddkapasitet og regulere markedet. Stikkordet om man tar på deg de positive brillene er at muligheten for recovery er til stede, men det vil ta tid og pris nivåene vi så på topp vil vi nok ikke se igjen på svært lenge. Colliers Asset Management AS 18