Endelig behandling - detaljregulering for kvartal 103 Tollbugata 5 - Havneutsikten

Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 19.04.2012 24325/2012 2011/10594 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/34 Komite for plan, næring og miljø 22.05.2012 12/81 Bystyret 24.05.2012 Endelig behandling - detaljregulering for kvartal 103 Tollbugata 5 - Havneutsikten Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av hotell på eiendommen Tollbugata 5 i tråd med de overordnede rammer som er gitt i reguleringsplanen for Nerbyen. Detaljreguleringen avklarer mindre avvik i forhold til reguleringsplanen og detaljerte løsninger på prosjektnivå. Detaljplan og rammetillatelse behandles parallelt. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort 23.12.2011. Planen har vært til høring og offentlig ettersyn i 6 uker med uttalefrist 17.04.2012. Det er kommet inn 8 uttalelser. En sentral problemstilling er fastsetting av krav til parkeringsdekning, jfr. bystyrets prinsippavklaring vedrørende søknad fra Havneutsikten AS om dispensasjon fra reguleringsplan for Nerbyen mm, sak 11/125. Administrasjonen anbefaler at kravet, definert som minimumskrav, settes til det samme som tiltakshaver selv har beregnet som behov, dvs. 15 bilplasser. Et annet prinsippspørsmål er høydeplassering sett i forhold til framtidig havnivåstigning, hvor det anbefales kote +3,03, som er en mindre økning i forhold til forslaget, men lavere enn kravet i reguleringsplanen for Nerbyen. Gjennom rekkefølgebestemmelse stilles det krav om at havnepromenaden mellom Sandgata og Prof. Schyttes gate skal være opparbeidet i full bredde før brukstillatelse gis. Utbygger mener at kravet kun skal gjelde oppholdssonen langs bygget. For øvrig er det anbefalt noen mindre justeringer i planbestemmelsene etter innspill ved høring. Utbygger har ingen innvendinger til disse. Planforslaget som legges fram til vedtak er endret i forhold til høringsversjonen på de nevnte punkter i henhold til administrasjonens anbefalinger. Saksopplysninger Bakgrunn Under arbeidet med reguleringsplan for Nerbyen ble et privat forslag om regulering av kvartal 103 Tollbugata 5 fremmet og innarbeidet i kommunens plan (C12-1, H1 og C12-2). Her ble det gitt rammer for en utbygging av hotell, eventuelt kombinert med andre byggeformål, med høyde inntil Side 575

kote +61,0 for et høyhus mot vest, og for øvrig til kote +18,5. Reguleringsplanen for Nerbyen ble vedtatt 23.10.2008. Reguleringsplanen for Nerbyen - utsnitt I forbindelse med aktuell utbygging ble det høsten 2011 klart at det var flere avvik i forhold til den vedtatte reguleringsplanen, og besluttet at det skulle kreves egen detaljregulering før rammetillatelse kunne gis. Planområdet omfatter eiendommen gnr. 138/3817 med tilstøtende kaiområde og gater, begrenset til motstående fasader i Tollbugata og midtlinje i Prof. Schyttes gate mot øst og Sandgata mot vest. Tiltakshaver er Havneutsikten AS, og planlegger er BOARCH arkitekter as. Plandokumentene består av plankart i to nivå - bakkeplan og over bakken, planbestemmelser og planbeskrivelse med vedlegg. Avvik i forhold til rammene i reguleringsplanen for Nerbyen: Høyblokken er 0,6 m bredere øst/vest. I øst og vest, dvs. mot Prof. Schyttes gate og Sandgata, er byggeområdet trukket tilbake i forhold til formålsgrensene i gjeldende plan. Utkragingen ved foten av høyblokken er gjort i sprang slik at 2. etasje har 1,6 m utkraging over 1. etasje. Dette innebærer at fri høyde over fortau og kai nærmest bygg blir ca. 3,5 m. Fellesarealet/glassgaten i 1. etg. har fått mezzaninetasje, slik at fri høyde er redusert til 4,0 m. Høydene for øvrig ligger innenfor rammene i gjeldende plan. Høyde på gulv i 1. etasje er senket med 14 cm i forhold til bestemmelsene om sikring mot fremtidig økt havnivå i reguleringsplanen (krav kote +3,14, forslag kote +3,00). Krav til parkering er redusert til totalt 15 bilplasser. Endring av fortau mot Prof. Schyttes gate, slik at det trekkes innenfor parkeringsplasser. Endring av profil for Tollbugata, tverrstilt parkering mot syd og smalere fortau. Endring av rekkefølgebestemmelse slik at krav til ferdigstilling av havnepromenade forbi bygget reduseres til oppholdsonen langs fasaden, og ikke hele bredden. Planprosess Oppstart av planarbeidet ble kunngjort 19.12.2011. Det ble også kunngjort felles behandling av reguleringsforslag og byggesak. Det innebærer at offentlig ettersyn også gjelder som nabovarsling i forhold til byggesaken. Side 576

I forbindelse med oppstart er det avholdt et åpent møte 13.01.2012, hvor det kom en del innspill på parkeringsforholdene i Tollbugata. Det er også kommet innspill fra naboer på samme forhold. Nordland fylkeskommune har innspill angående bevaring av siktlinjer i gateløp, særlig viktig er Prof. Schyttes gate. Forholdene er kommentert i planbeskrivelsen og i noen grad fulgt opp i planforslaget. Byplansjefen vedtok etter delegert myndighet 05.03.2012 å sende planforslaget til høring og legge det ut til offentlig ettersyn etter bestemmelsene i plan- og bygningslovens 12-10, jfr. 12-11. Byplankontoret la samtidig ut en alternativ formulering for planbestemmelsenes 5.4 Krav til ferdigstillelse av offentlige arealer og offentlig infrastruktur, med følgende ordlyd: Før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest skal følgende offentlige arealer og offentlig infrastruktur være ferdigstilt i henhold til bestemmelsene i denne planen: o Gate med offentlige parkeringsplasser o Alle fortau o Kaipromenade mellom Sandgata og Prof. Schyttes gate Planforslaget har vært ute til høring i 6 uker, med uttalefrist 17.04.2012. Ved fristens utløp forelå det 8 uttalelser. Uttalelser og byplankontorets kommentarer Nordland fylkeskommune, uttalelse datert 18.04.2010 I den planfaglige uttalelsen ber fylkeskommunen kommunen fastholde kravet i reguleringsplanen for Nerbyen om at ny bebyggelse skal tilrettelegges slik at det tåler økt havnivå med 1. etasje gulv på minst kote +3,14, og ikke akseptere at kravet senkes til +3,00. Videre støtter fylkeskommunen administrasjonens forslag til bestemmelse i 5.4. Kulturminnefaglig sees det positivt på at byggeområdet er trukket tilbake fra Prof. Schyttes gate. Kommentar: Det ble fokusert på denne problemstillingen i høringsbrevet, og kommenteres spesielt under Vurderinger. Bodø kommune eiendomskontoret, uttalelse datert 12.04.2012 Tar opp følgende forhold: Fortau mot øst parallelt med Prof. Schyttes gate bør ha samme bredde hele veien. Planlagt offentlige parkeringsplasser (P2 og P3) i gata utenfor Tollbugata 10 kommer delvis inn på privat grunn tilhørende Tollbugata 10, gnr. 138/668. Utbygger bør pålegges å erverve grunnen for Bodø kommune. Privat parkering P4 bør ha samme bredde hele veien for å få hensiktsmessig eiendomsgrense. Kommentar: Byplankontoret er enig i første og tredje punkt og anbefaler at plankartet endres i forhold til det. Når det gjelder andre punkt, så er det et spesielt forhold ved Tollbugata 10 at den private eiendommen innbefatter fortauet foran bygget. Dette er et gammelt forhold som ikke er ryddet opp i. Gate med fortau er både regulert og opparbeidet som offentlig trafikkareal. Det er ønskelig at det nå blir ryddet i dette forholdet. I rekkefølgebestemmelsenes 5.4 pålegges utbygger å opparbeide gate med offentlige parkeringsplasser, alle fortau og tilstøtende kaipromenade. Overføring av hjemmel til grunnen til kommunen kan tolkes som implisitt i denne bestemmelsen. Dette er et tema som er tatt opp og avklares gjennom utbyggingsavtalen/samarbeidsavtalen mellom utbygger og Bodø kommune. Side 577

Bodø kommune kommunalteknisk kontor, uttalelse datert 16.04.2012 Tar opp følgende forhold: Vann og avløp: krav til minsteavstand 4 m fra nærmeste bygningsdel, og krav til vannmåler og fettavskiller. Vei: Utforming av Tollbugata forutsetter envegsregulering, samt smalere fortau enn normen normalt krever. Løsningen er ikke optimal, men vil ut fra rammebetingelsene best ivareta krav til parkering og trafikksikkerhet i området. Kommunaltekniske planer skal tilfredsstille gjeldende reglement og være godkjent av kommunalteknisk kontor før byggetillatelse til slike anlegg kan gis. Kommentar: Disse forhold ansees ivaretatt i planen, og følges opp i behandlingen av byggesaken. Bodø kommune byggesakskontoret, uttalelse datert 16.04.2012 Tar opp en del tekniske forhold knyttet til plankart og planbestemmelser som går på tydeliggjøring og presisering. Angående 5.6 tilknytning til fjernvarme, så må rettsvirkning sjekkes i forhold til bystyrets vedtak om tilknytningsplikt, punkt 1. Videre må det tas inn et tillegg til bestemmelsen, jfr. punkt 5 i bystyrets vedtak. Kommentar: Kommentarene er fulgt opp og innarbeidet i bestemmelsene så langt byplankontoret har funnet det hensiktsmessig og uten at innholdet er endret i forhold til høringsversjonen. Nordlandsnett AS, uttalelse av 28.03.2012 Vedlegger kart som viser strømnett forbi byggeområdet, og krever at det ivaretas. Kommentar: Dette er forhold som ivaretas i byggesaken. Norges handikapforbund, avdeling Bodø, uttalelse av 20.04.2012 Minner om bestemmelsene og retningslinjene for universell utforming, at disse må gjelde både for bygget og utomhusarealet, og at dette må være oppfylt før brukstillatelse eller ferdigattest kan gis. Kommentar: Dette er ivaretatt i planen samt tekniske forskrifter, og følges opp i byggesaken. Jonny Berg, Tollbugata 10 og Erling Sannes, Tollbugata 8, uttalelse datert 13.04.2012 Viser til at det i dag er 35 offentlige parkeringsplasser i Tollbugata mellom Tollbugata 8 og 10 og dagens Havnelager. I tillegg er det 25 langtidsplasser på øst og nordsiden av Havnelageret, i alt 60 plasser. I det fremlagte forslaget er det vist 15 offentlige p-plasser i gateløpet. Virksomheten i deres to bygg genererer et stort antall besøkende hver dag, mange med nedsatt helse. De kommenterer også at tiltakshaver mener det nye hotellet kun mener å ha behov for 15 p-plasser, noe de mener ikke stemmer med erfaringen fra nærliggende Clarion Collection Hotel Grand med 100 senger og 25 p-plasser, som av direktøren vurderes som knapt. Det vises også til manglende oppstillingsplasser for turistbusser. De mener at hotellet må erstatte de tapte offentlige parkeringsplassene på egen tomt, da planforslaget vil begrense tilgjengeligheten til de etablerte tjenestene i deres bygg i betydelig grad. Videre krever de kompensasjon for at fortau framfor deres bygg reduseres til 2 m bredde, og krever at tiltakshaver legger nye varmekabler i fortauene foran deres bygg. De tar også opp vindproblemer som vil oppstå på vestre hjørne av hotellet som påvirker miljøet for fotgjengere i den delen av Tollbugata, og krever utredet vinddempende tiltak. Kommentar: Problemstillingen rundt parkeringssituasjonen og parkeringsdekning kommenteres nedenfor under Vurderinger. Side 578

Angående kompensasjon for reduksjon av fortausbredde med nye varmekabler, så er dette ivaretatt i planbestemmelsenes 4.1, krav til fortausvarme, og rekkefølgebestemmelse 5.4, Krav til ferdigstillelse av offentlige arealer og offentlig infrastruktur. Angående vindproblemer, så var dette kommentert og vurdert ved behandlingen av reguleringsplanen for Nerbyen. Det økte bygningsvolumet vil føre til økt vindhastighet i vestlige del av Tollbugata på grunn av tunnelvirkning, mens byggehøyden på selve høybygget har liten innvirkning på vindhastigheten på bakkeplanet. Situasjonen er slik at det er ikke er funnet avbøtende tiltak som gir noen særlig effekt. Bodø næringsforum, uttalelse datert 16.04.2012 Deres uttalelse gjelder parkeringsplasser for bil med henvisning til bystyrets vedtak i sak 11/125 den 08.09.2011, samt hotellets vurdering av eget parkeringsbehov. Dette forutsetter følgende vilkår etter Bodø næringsforums vurdering: Virksomheten i det nye hotellet utløser beskjedent behov for parkeringsplasser for bil Av hensyn til like konkurranseforhold må Bodø kommunes parkeringsvedtekter/-forskrift snarlig revurderes og tilpasses den endrede politiske strategien som det nå legges opp til, hvilket også er signalisert gjennom bystyrets vedtak i sak 11/125. Redusering av minstekrav for parkeringsplasser bør etter deres skjønn gjelde for alt næringsmessig formål, når forskriften revideres. Parkeringsplanen som sikrer nødvendig parkeringskapasitet og høy tilgjengelighet til byen må snarlig iverksettes, slik at brukerne finner bysentrum attraktivt og konkurransedyktig. Utbygging av parkeringsplasser under Storgata må ikke forsinkes. Kommentar: Problemstillingen rundt parkeringssituasjonen og parkeringsdekning kommenteres nedenfor. Vurderinger Arealbruk og de ytre rammer er allerede godkjent gjennom den overordnede planen, og tas ikke opp til ny vurdering. Det som tas opp til behandling i detaljplanen er avvikene fra den overordnede planen, referert under Saksopplysninger, og den detaljerte løsningen på prosjektnivå. Den økte bredden på høyblokken på 0,6 m er så liten at det i bare ubetydelig grad vil påvirke sikten fra bygningene innenfor. Det vil også ha svært liten betydning for høyblokkens proporsjoner og det arkitektoniske uttrykket. Det at bygget er trukket tilbake fra byggegrensen i gjeldende plan både mot Prof. Schyttes gate og Sandgata er positivt fordi det utvider de viktige siktlinjene langs disse gatene. Største tilbaketrekning er mot Prof. Schyttes gate. Fylkeskommunen ser positivt på dette. Sprangvis utkraging vurderes ikke som problematisk fordi nødvendig fri høyde er ivaretatt. Hensikten med fellesarealet/glassgaten gjennom bygget, slik det er regulert i planen for Nerbyen, var både å åpne for sikt fra Sjøgata og Tollbugata mot havna i forlengelsen av mellomrommet mellom Tollbugata 8 og 10, og også etablere en snarvei til kaia. Den løsningen som foreslås er en slags gate gjennom bygget med glass over to etasjer både mot Tollbugata og kaia, som både er atkomst til bygget og gjennomgang, se under. Den foreslåtte mezzaninetasjen i 2. etasje begrenser sikten, men dette kan avbøtes med et gjennomsiktig rekkverk. Løsningen vurderes å ivareta intensjonen fra reguleringsplanen på en tilfredsstillende måte. Side 579

Havnivåstigning og høydeplassering Fylkeskommunen har kommentert dette forholdet. Avvik for høyde på gulv 1. etasje, kote +3,00, i forhold til kravet om minst kote +3,14 er begrunnet med forholdet til nabobyggene og at det gjør det vanskelig å løse universell atkomst til bygget fra fortau og havnepromenade. Fortau og kai ligger på ca. kote +2,70. Kote +3,14 ble fastsatt ved behandling av reguleringsplanen for Nerbyen i 2008, basert på anbefalinger fra Bjerknessenteret på det tidspunkt. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap i samarbeid med Bjerknessenteret har publiser en rapport Havnivåstigning Estimater for fremtidig havnivåstigning i norske kystkommuner i 2009. For ytre del av Bodø kommune er 100 års stormflo per år 2100 beregnet til kote +3,03, med usikkerhet 20 til + 35 cm, dvs. kote +3,38 etter verste falls scenario. Kulturhusene planlegges med gulv 1. etasje på kote +3,40. Byplankontoret ser at på grunn av den lave høyden på grunnen og smal tomt vil en høyde på kote +3,14 både skape problemer for universelt utformet atkomst og en uheldig høydeforskjell til omgivelsene. Vi har heller ikke sterke argumenter for at den tidligere fastsatte høyden er et korrekt måltall, jfr. opplysningene over. Bygningen vil ikke få underetasje, og 1. etasje disponeres til lobbyareal og kontorer, møterom, garderober og lager, som ikke er veldig sårbar virksomhet. I tillegg er det trafo og datarom i følge tegningene. Disse forhold må vektlegges ved vurderingen, dvs. konsekvensene ved en eventuell framtidig stormflo vil være begrensede så fremt trafo og datarom sikres spesielt. I den vedlagte risiko- og sårbarhetsanalysen er dette ikke problematisert eller kommentert. Byplankontoret konkluderer med å anbefale at 1. etasje ikke plasseres lavere enn kote +3,03, og at tiltakshaver pålegges å vurdere sikring av tekniske anlegg (trafo, data) før igangsettingstillatelse. Krav til parkering Krav til parkering etter kommunens vedtekter, beregnet etter primærfunksjon, ville være 72 bilplasser og 48 sykkelplasser. Hotellet vil få 240 rom. Dette er definert som et absolutt krav, dvs. både minimum og maksimum. Etter bystyrets vedtak 08.09.2011, sak 11/125, er det åpnet for å fravike dette kravet, mot at det redegjøres for parkeringsbehovet for biler og sykler og lokalisering av parkeringsplasser for bevegelseshemmede og ladestasjon for elbiler. Det skal videre redegjøres for konsekvensene for omgivelsene og foreslås eventuelle avbøtende tiltak. Side 580

I planbeskrivelsen og eget vedlegg er det gjort rede for tiltakshavers egen vurdering av parkeringsbehovet basert på deres erfaringer fra andre sentrale byhotell. Deres konklusjon er at hotellet har behov for 15 bilplasser inkludert parkering for bevegelseshemmede og el-biler, og 45 sykkelplasser. Notatet og planbeskrivelsen følger som trykt vedlegg. Notatet om parkeringsbehov er generelt, og ikke relatert til forholdene lokalt i Bodø. Det er ikke gjort noen vurdering av konsekvensene for omgivelsene eller foreslått noen avbøtende tiltak. Behovsvurderingen er problematisert i byplansjefens saksutredning ved vedtak om utlegging til offentlig ettersyn. Virkningen av hotellet i forhold til parkeringssituasjonen i nærmiljøet er tatt opp av naboene i innspill og merknad, der det påpekes både at mange offentlige bilplasser forsvinner og at behovet er lavt beregnet i forhold til situasjonen for de øvrige sentrumshotellene. I Tollbugata er det i dag 35 offentlige parkeringsplasser. Øst for dagens havnelager er det 14 langtidsplasser som er utleid. I tillegg er det et større antall plasser på kaisiden. Etter utbygging blir det 15 offentlige plasser i Tollbugata og 5 private plasser for hotellet mot øst. Tomta som er til rådighet er meget trang, og gir ikke mulighet til flere parkeringsplasser på egen grunn uten parkeringsanlegg under bakken, som man av tekniske og økonomiske grunner har gått bort fra. Det betyr at parkeringsbehovet ut over de 5 egne plassene, avsatt til funksjonshemmede og el-biler, må løses annet sted. De offentlige parkeringsplassene som forsvinner blir ikke erstattet, slik at presset på de gjenværende øker. Planbestemmelsene gir mulighet for leie eller frikjøp, og vil dermed utnytte eksisterende parkeringsplasser og ev. nye plasser som blir tilgjengelige i sentrum. Ved bystyrets vedtak i sak 11/125 er parkeringsvedtekten satt ut av kraft for sentrum, og kravet som stilles til dette prosjektet vil gi føringer for nye parkeringsbestemmelser slik Bodø Næringsforum påpeker. Det er ulike prinsipielle tilnærminger til krav til parkeringsdekning i sentrum. Mange større byer, bl.a. Trondheim, stiller kun maksimumskrav. Dette er basert på en modell der parkering brukes som et virkemiddel for å begrense biltrafikkøkningen i sentrum og øke andelen som reiser miljøvennlig. Utbygger stilles fritt til å definere parkeringsbehov og velge løsning innenfor den gitte rammen. Konsekvensen blir at parkeringstilbudet ikke øker i takt med utbygging i sentrum, og økt press på det eksisterende tilbudet. En annen konsekvens at det ikke tilføres nye midler til frikjøpsordningen eller bidrag til private parkeringsanlegg. En annen prinsipiell tilnærming er at parkeringstilbudet i en viss grad skal utvikles i takt med utviklingen i byen, en balansert parkeringsmodell. Dette krever innføring av minimumsnorm i tillegg til maksimumsnorm for å ha nødvendig styring. Normene kan og bør settes lavt ut fra en miljømessig målsetting. Konsekvensen blir en kontrollert balansering av parkeringstilbudet i forhold til utbygging, og at utbygger påtar seg kostnaden for nye plasser. Dette kan gjøres ved å bygge selv, leie eller kjøpe seg fri til et parkeringsfond. Det er dette prinsippet som dagens parkeringsvedtekter er basert på. Å fastsette kravet til 15 plasser slik tiltakshaver foreslår, kombinert med bestemmelser om leieavtale eller frikjøp før brukstillatelse, er i praksis å definere en minimumsnorm for hotellet. Det anslåtte behovet på 15 plasser er basert på at kun 5 10 % av hotellgjestene erfaringsmessig kommer med egen bil til sentrumshoteller, at kurs- og konferansemarkedet har 80 85 % tilreisende og at parkeringsbehovet er på annen tid enn øvrige brukere av parkeringstilbudet i sentrum. Det tas ikke høyde for ansatteparkering. Forholdstallet mellom bilplasser og rom er 0,06. Side 581

Det planlegges konferansefasiliteter med sal på vel 500 m² pluss mindre møterom og en oppgitt kapasitet på 638 personer. En rundspørring til de tre nærmeste sentrumshotell i Bodø viser en egendekning på mellom 0,2 og 0,25. I følge disse er presset størst når det er konferanser rettet mot lokalt marked, mest bilbaserte gjester på sommer, og en andel handelsreisende som bringer med varer i egen bil. Trondheim kommune har en anbefalt parkeringsnorm for hotell i indre sone på 0,2, som også er et maksimumskrav (Kommuneplanens arealdel 2007 2018). Byplankontoret mener at en dekningsgrad på 0,06 er lavt sett i forhold til at konferansevirksomheten krever parkeringsdekning på dagtid, og at et betydelig antall plasser forsvinner. Kulturkvartalet ble pålagt et krav på 300 bilplasser, derav 145 erstatningsplasser. På den annen side vektlegges at det legges opp til at flest mulig ansatte skal reise kollektivt eller benytte sykkel, og at det tilrettelegges for all sykkelparkering på egen grunn. Dette er i tråd med gitte politiske målsettinger bl.a. knyttet til Kollektivplanen. Sett i forhold til dens målsetting om å begrense biltrafikkøkningen i sentrum og øke andelen som reiser miljøvennlig, samt vektlegging av utbyggers egen vurdering, anbefales det likevel å akseptere 15 bilplasser som en minimumsnorm. Ved å opprettholde minimumsnorm sikres bidrag til privat- og offentlig parkeringstilbud. For dette prosjektet er det ikke nødvendig å fastsette noen maksimumsnorm. Antallet sykkelplasser vurderes som tilstrekkelig. Gate og fortau Endringen i utformingen av gate og fortau er gjort for å bevare flest mulig offentlige parkeringsplasser i gata, jfr. innspill fra naboene. For å få dette til forutsettes envegsregulering, og dette vurderes å gi et forenklet trafikkbilde og redusere konfliktpunkter. Det hadde vært ønskelig med minimum 2,5 m bredde på fortauene, men er ikke mulig å kombinere med tverrstilt parkering. Planbestemmelsene Byplankontoret er ikke enig med forslagsstiller om å fravike kravet i rekkefølgebestemmelsene til reguleringsplanen for Nerbyen om at havnepromenaden forbi bygget skal ferdigstilles i hele sin bredde før bygget tas i bruk. Til sammenlikning er et slikt rekkefølgekrav stilt til Luftfartstilsynets bygg, og inngår i utbyggingsavtalen. Der er det innvilget utsettelse inntil kommunen har vedtatt en helhetlig plan for utforming av havnepromenaden. Forslag til en slik plan har nettopp vært ute til høring. Det anbefales derfor at byplankontorets formulering til planbestemmelsenes 5.4 Krav til ferdigstillelse av offentlige arealer og offentlig infrastruktur, som var ute til høring parallelt med planforslaget, vedtas slik også fylkeskommunen anbefaler. Bestemmelsen er endret i forhold til dette. Det gjøres oppmerksom på at utbygger fastholder sitt ønske om at kun den delen av kaia som ligger nærmest bygget skal kreves opparbeidet, og vil ha følgende formulering i siste punkt: o Del av kaipromenade, oppholdssone mot fasade, mellom Sandgata og Prof. Schyttes gate Planbestemmelsene som legges fram er endret i forhold til de anbefalingene som er gitt. Side 582

Konklusjon og anbefaling Vedtak om parkeringsdekning i denne saken vil danne norm for hoteller i sentrumskjernen, og gi føringer for arbeidet med nye parkeringspolitikk i sentrum. Byplankontoret har utredet 2 alternative parkeringsprinsipper: Kun maksimumskrav, basert på at parkering brukes som et virkemiddel for å begrense biltrafikkøkningen i sentrum og øke andelen som reiser miljøvennlig. Både maksimums- og minimumskrav, basert på at parkeringstilbudet i en viss grad skal utvikles i takt med utviklingen i byen, en balansert parkeringsmodell. Med grunnlag i en balansert modell samt en restriktiv parkeringspolitikk aksepteres en parkeringsdekning på 15 bilplasser som et minimumskrav. Det er i denne planen ikke påkrevet å sette et maksimumskrav. I forhold til høringsforslaget er det anbefalt følgende endringer i planforslaget: Tilrettelegging for økt havnivå fastsettes til minst kote +3,03 basert på estimater fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap/bjerknessenteret. Det stilles krav om at havnepromenaden/kaia mellom Sandgata og Professor Schyttes gate skal være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest. Detaljplanen anbefales godkjent med disse endringene, som er innarbeidet i det fremlagte planforslaget. Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar bodø bystyre detaljregulering for kvartal 103, Tollbugata 5 Havneutsikten, slik det er vist på plankart med plan-id 1285 - bakkenivå, datert 03.05.2012/- over bakkenivå, datert 15.02.2012, med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse sist datert 03.05.2012. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Plankart plan-id 1285 - bakkeplan, datert 03.05.2012 2 Plankart plan-id 1285 - over bakkenivå, datert 15.02.2012 Side 583

3 Planbestemmelser, datert 03.05.2012 4 Planbeskrivelse, datert 03.05.2012 5 Notat - parkeringsbehov Utrykte vedlegg: 1. Uttalelse fra Nordland fylkeskommune, datert 18.04.12 2. Uttalelse fra Bodø kommune, eiendomskontoret, datert 12.04.12 3. Uttalelse fra Bodø kommune, kommunalteknisk kontor, datert 16.04.12 4. Uttalelse fra Bodø kommune, byggesakskontoret, datert 16.04.12 5. Uttalelse fra Nordlandsnett AS 6. Uttalelse fra styret i Norges Handikap Forbund Bodø 7. Uttalelse fra Jonny Berg, Tollbugata 10 og Erling Sannes, Tollbugata 8, datert 13.04.12 8. Uttalelse fra Bodø næringsforum, datert 16.04.12 9. Risiko- og sårbarhetsanalyse, revidert 27.04.12 Side 584

Side 585

Side 586

1 PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING KVARTAL 103 TOLLBUGATA 5 HAVNEUTSIKTEN Dato for siste revisjon: 03.05.2012 Dato for siste behandling i PNM-komiteen Dato for bystyrets vedtak Bystyrets saksnr. Formannskapssekretær 1 Generelt 1.1 Formål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av hotell ved å følge opp reguleringsplan for Nerbyen med noen mindre tilpasninger. 1.2 Avgrensing Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet med plan ID 1285. Følgende eiendommer omfattes av reguleringsplanen: Gnr/bnr. 138/3817 Del av 138/668, Tollbugata 10 Del av 138/1346, kai Del av 138/700, Tollbugata, Sandgata og Professor Schyttes gate Bodø kommune (kjøpsforhandlinger for overdragelse til Havneutsikten AS) Sjøfartsbygningen AS Bodø kommune Bodø kommune 2 Felles bestemmelser 2.1 Bestemmelsene gjelder for området som er avmerket med plangrense. 2.2 Området er regulert til følgende formål i henhold til PBLs 12.5: Bebyggelse og anlegg: Hotell/overnatting Samferdsel og teknisk infrastruktur: Kjørevei, fortau, gangveg, annen veigrunn, kai, parkering 2.3 Grad av utnytting, byggegrenser og byggehøyder Maksimal utbygging er i 3.1.3 angitt i m 2 BRA, og beregnes innenfor angitte formålsgrenser. Bebyggelsen skal plasseres innen de angitte byggegrenser. Der Side 587

2 byggegrensen ikke er angitt er denne sammenfallende med formålsgrensen. Små fremstikk kan tillates. Bruksareal, BRA, beregnes i hht. TEK 3-6 og Miljøverndepartementets veileder T- 1459 Grad av utnytting - 2007. Areal under terreng der avstand mellom himling og gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning er mindre enn 0,5 meter medregnes ikke i bruksareal. Maksimal tillatte byggehøyder er angitt på plankartet og i 3.1.4. Byggehøyden er angitt i kotehøyde med nullpunkt i hht. NN 1954. 2.4 Krav til maks støynivå Støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på bygningen skal utarbeides. Utredningen skal foreligge ved søknad om rammetillatelse for bebyggelsen. 2.5 Energi Innen planområdet skal bygg tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme. I hht. bystyrets vedtak i sak 11/31 den 14.04.2011, pålegges tilknytningsplikt til fjernvarmenettet. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternativ til tilknytning til fjernvarmeanlegg vil være miljømessig bedre. 2.6 Antikvariske forhold Dersom det under arbeider i marken kommer frem gjenstander eller andre levninger som viser tidligere aktivitet i området, må arbeidet umiddelbart stanses og melding sendes Sametinget og/eller Nordland fylkes kulturavdeling. Det vises til kulturminnelovens 8. 2.7 Forurensing i grunnen Det skal gjøres en kartlegging av mulig forurensing i grunnen, og det stilles krav om en tiltaksplan for håndtering av forurensede masser i henhold til forurensingsforskriftens kap. 2. 2.8 Anleggsfase Ved tiltak innenfor planområdet skal det utarbeides en egen plan for hvordan ulemper for beboere, næringsvirksomhet og allmennheten skal håndteres i anleggsfasen. Dette gjelder spesielt støy, støv og trafikksikkerhet i forbindelse med anleggstrafikk og bilparkering. Plan for håndtering av problemer og informasjonstiltak skal være godkjent av kommunalteknisk kontor. Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal håndteres i samsvar med kapittel 4 i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442. 2.9 Kabler og ledninger Det skal, i utbyggingsfasen, tas hensyn til eksisterende ledninger og kabler i planområdet. Side 588

3 2.10 Økt havnivå Ny bebyggelse skal tilrettelegges slik at de tåler økt havnivå, med 1. etg. gulv på minst kote +3,03. Det skal gjøres en vurdering av behov for sikringstiltak for tekniske anlegg i 1. etasje. 3 Bebyggelse og anlegg 3.1 Hotell/overnatting 3.1.1 Innhold I områdene kan det oppføres bygninger i tilknytning til hotell/overnatting herunder hotell, forretning, serveringssted og kulturelle formål. Det tillates etablert takterrasser innen planområdet. Rekkverk for takterrasser skal være 90 % gjennomsiktig. 3.1.2 Fasader og utforming Ved utformingen av bebyggelsen skal den estetiske utformingen tillegges stor vekt. Utformingen skal sees i sammenheng med den tilstøtende sentrumsbebyggelsen og ta hensyn til disse. 3.1.3 Grad av utnytting Maksimal utnyttelse er 12.300 m 2 BRA (bruksareal). BRA skal beregnes uten tillegg for tenkte plan der etasjehøyden overstiger 3 m. 3.1.4 Byggehøyder Innen området kan det oppføres bygninger med gesimshøyde begrenset som angitt på plankartene: Bakkeplan Mellom kote +6,50 og +10,40 Mellom kote +10,40 og +18,50 Mellom kote +18,50 og +54,50 Mellom kote +54,50 og +58,10 Mellom kote +58,10 og +61,00 1. etg. 2. etg. 3. og 4. etg. 5. 16. etg. 17. etg. 18. etg. Høydene gjelder området innenfor og mellom byggegrensene. For byggehøyde over kote +58,3 kreves tillatelse fra Forsvarets flyplassdrift Bodø. 3.1.5 Parkering For hotellet skal det etableres 15 biloppstillingsplasser og 45 sykkelplasser. For øvrig gjelder Bodø kommunes til enhver tid gjeldende tekniske krav til parkeringsplassene. Parkeringsløsning for biler og sykler knyttet til utbygging skal opparbeides som vist på plankartet. P 4 er forbeholdt parkering for funksjonshemmede og elbiler. Parkeringsplasser som ikke dekkes innenfor egen tomt skal løses ved tinglyst avtale i parkeringsanlegg innenfor tillatt avstand eller ved frikjøp. Side 589

4 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Kjørevei og fortau Gater og fortau er offentlige. Gater med kjørevei og fortau skal opparbeides som vist på planen og i henhold til kommunalteknisk norm. Kommunaltekniske planer som omfatter vei, vann, avløp, gatelys og skilting skal godkjennes av kommunalteknisk kontor. Kort stans for på- og avstigning tillates i område som er vist på plankartet i Tollbugatas nordside. Tollbugatas sydside skal ha parkering som vist på planen. Tollbugata forutsettes envegsregulert fra Prof. Schyttes gate mot Sandgata. Det skal være fortausvarme i alle fortau innenfor planområdet. 4.2 Gangveg Området er kommunikasjonsareal for hotellets bruk med adkomst mellom Tollbugata og kaien, og adkomst til hotellet. Høyden på området er mellom kote +3,0 og +10,4, og det skal være glassvegg både mot Tollbugata og kaien. Det tillates lagt inn et plan i 2. etasje nivå som dekker inntil 70 % av arealet, og som kan benyttes til servering/restaurant. Rekkverk skal være transparent. 4.3 Kai Før tiltak igangsettes skal det foreligge prinsipplan for hele kaipromenaden slik det fremgår av reguleringsplan for Nerbyen. Kaipromenaden skal bygges med en helhetlig utforming, materialbruk, belysning og møblering i tråd med prinsipplanen. For områdene hvor kaipromenade og fortau møtes skal overgangene funksjonelt og estetisk vektlegges mht utforming. Innenfor kaia er det tillatt med kjøring for rednings- og nyttekjøretøy. 4.4 Parkering P1 P4 og SP1 SP2 Parkeringsplassene skal opparbeides som vist på planen. P1-P3 er offentlig parkering. P4 er bilparkering for hotellet, Tollbugata 5. SP1-SP2 er sykkelparkering for hotellet, Tollbugata 5. Ut- og innkjøring skal være som angitt på planen. 4.5 Annen veigrunn Området er serviceareal for varelevering til hotellet. 5 Rekkefølgebestemmelser 5.1 Kommunaltekniske planer i henhold til bestemmelsene i 4.1 skal være godkjent av kommunalteknisk kontor før det kan gis rammetillatelse. Side 590

5 5.2 Plan i henhold til bestemmelsene i 2.8 skal være godkjent av kommunalteknisk kontor før det kan gis igangsettingstillatelse. 5.3 Eventuell tiltaksplan etter 2.7 skal være godkjent av kommunalteknisk kontor før det gis igangsettingstillatelse. 5.4 Krav til ferdigstillelse av offentlige arealer og offentlig infrastruktur Før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest skal følgende offentlige arealer og offentlig infrastruktur være ferdigstilt i henhold til bestemmelsene i denne planen: o Gate med offentlige parkeringsplasser o Alle fortau o Kaipromenade mellom Sandgata og Prof. Schyttes gate 5.5 Parkering Før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest må det foreligge tinglyst avtale om leie av parkeringsplasser som ikke dekkes på egen grunn eller dokumentert innbetalt frikjøpsbeløp. 5.6 Tilknytning til fjernvarme Før det kan gis igangsettingstillatelse skal det dokumenteres at avtale om tilknytning er inngått, eller det skal være dokumentert alternativ energiløsning i henhold til 2.5. 5.7 Tiltak i forhold til framtidig havnivåstigning Før det kan gis igangsettingstillatelse skal det dokumenteres at det er gjort en vurdering av behov for sikringstiltak for tekniske anlegg i 1. etasje i henhold til 2.10, og at eventuelle tiltak er innarbeidet i prosjektet. Side 591

Tollbugataa 5, sett fra Nyholmen. Fotomontasje BOARCH arkitekter a.s nov. 2011 DETALJREGULERING KVARTAL 103 TOLLBUGATAA 5 - HAVNEUTSIKTEN BODØ KOMMUNE PLANBESKRIVELSE 29.02.2012 rev. 03.05.2012 BOARCH arkitekter a.s. Sjøgt. 21, postboks 324, 8001 Bodø Telefon 75 50 61 70 Telefax 75 50 61 71 Side 592

1 BOARCH arkitekter a.s. Sjøgt. 21, postboks 324, 8001 Bodø Telefon 75 50 61 70 Telefax 75 50 61 71 DETALJREGULERING KVARTAL 103 TOLLBUGATA 5 - HAVNEUTSIKTEN, BODØ KOMMUNE PLANBESKRIVELSE 1 INNLEDNING. 1.1 Oppdragsgiver. Denne reguleringsplanen fremmes som privat reguleringsplan fra Havneutsikten AS, postboks 613, 8001 Bodø. Planen er utarbeidet av BOARCH arkitekter a.s. 1.2 Eiendoms og eierforhold. Området omfatter følgende eiendommer og grunneiere: Gnr/bnr. 138/3817 Del av 138/668, Tollbugata 10 Del av kai Del av Tollbugata, del av Sandgata, del av Professor Schyttes gate Bodø kommune (kjøpsforhandlinger for overdragelse til Havneutsikten AS) Sjøfartsbygningen AS Bodø kommune Bodø kommune Bodø kommune Bodø kommune 1.3 Planlegger opplysninger om kompetanse/godkjenning Denne planen er utarbeidet av BOARCH arkitekter a.s v/siv.ark. mnal Gisle Jakhelln. BOARCH arkitekter a.s ble etablert i 1971. Firmaet har en stab på 13 personer i dag. Daglig leder er Gisle Jakhelln. BOARCH arkitekter a.s har arbeidet med reguleringsplaner og overordnet planlegging i alle år siden 1971, i tillegg til bygningsprosjektering. BOARCH arkitekter a.s har sentral godkjenning i tiltaksklasse 3 på alle relevante fagområder for arkitektfirmaet. 1.4 Planens hensikt. Planen legger til rette for oppføring av hotell i tråd med overordnet plan. 1.5 Gjeldende reguleringsplan og overordnede planer. Overordnet plan er kommunedelplan for Bodø Sentrum, vedtatt av bystyret i møte 17.06.2010. Området er i planen avsatt til bybebyggelse, nåværende. Gjeldende plan er reguleringsplan for Nerbyen, plan 1024, vedtatt av bystyret i møte 23.10.2008. Planområdet er regulert til annet kombinert formål: forretning/kontor/hotell/offentlig/almennyttig, område C12-1 og C12-2 N:\Teknisk\Plan\BYPLAN\5a PLANER\4. Reguleringsplaner\Reguleringsplaner Knut K\Detaljregulering kvartal 103 Tollbugata 5 - Havneutsikten\4 - Endelig behandling\beskrregplantollbugt5 Kv 103 Havneutsikten_03_05_2012_r.docx Side 593

2 fellesområde: felles gangvei/passasje, område H1 offentlig trafikkområde: o kai/havnepromenade, område HP3 o kjørevei med fortau, K15 (Professor Schyttes gate), K21 K (Sandgata) og område K19 (Tollbugata). Denne detaljplanen følger gjeldende plan på alle hovedpunkter. Det er e bare mindre endringer på bygningsutformingen og parkerings- og gatearronderingen som er forskjellig fra gjeldende plan. 2 PLANOMRÅDET EKSISTERENDE FORHOLD. 2.1 Beliggenhet og størrelse. Planområdet omfatter gnr. 138/3817 med tilstøtende gater: begrenses av fasadelivv mot syd forr Tollbugata, c/l Prof. Schyttesgt mot øst, kaikanten i nord og c/l Sandgt. mot vest. Reguleringsområdet er på 3,94 daa. Planområdets begrensning angitt på dagens kart. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området er i dag bebygd med to-etasjers kaiskur med kontorer i 2. et.. Adkomst til området er fra de tilstøtende gater og fra kaien. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet ogg evt. verneverdi Bebyggelsen i planområdet er oppført ca. 1970. N:\Teknisk\Plan\BYPLAN\5a PLANER\4. Reguleringsplaner\Reguleringsplaner Knut K\Detaljregulering kvartal 103 Tollbugata 5 - Havneutsikten\44 - Endelig behandling\beskrregplantollbugt5 Kv 103 Havneutsikten 03_05_2012_r.docx Side 594