Verdal kommune Sakspapir 1721/18/451 + 458 - Søknad om rammetillatelse for oppføring av ny barne- og ungdomsskole - Ringvei nord - Verdal kommune Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no 74048531 Arkivref: 2010/557 - /1721/18/451 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 18.05.2010 44/10 Rådmannens forslag til vedtak: Dispensasjon fra reguleringsplanens krav om utarbeidelse av detaljplan innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens 19. Detaljplan skal utarbeides og behandles, dispensasjonen er således foreløpig/midlertidig. Dispensasjonen gjelder kun for nytt skolebygg med hall og basseng, ikke for utendørsområdene. Søknad om rammetillatelse innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens 93, jfr 95a. i samsvar med revidert søknad datert 29.04. 2010. Rammetillatelse omfatter kun nytt skolebygg med hall og basseng og ikke for utomhusområdene. Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens 28. Underretning om vedtak med orientering om klageadgang sendes saken parter. Det vil si til ansvarlig søker, tiltakshaver og til de av naboene som har fremmet merknader. Vedlegg: Ingen 1 Søknad om rammetillatelse for ny barne- og ungdomsskole 2 Opplysninger om tiltaket 3 Situasjonsplan 4 Riggplan 5 Utomhusplan 6 Plan 1 7 Plan 2 8 Plan 0
9 Plan teknisk etasje 10 Lengdesnitt flerbrukshall/ungdomsskole 11 Lengdesnitt skoler 12 Tverrsnitt ungdomsskole 13 Tverrsnitt barneskolen 14 Tverrsnitt flerbrukshall 15 Lengdesnitt svømmehall 16 Fasade vest 17 Fasade øst barneskole 18 Fasade sør 19 Fasade nord 20 Nabomerknader 21 Søkers kommentar til nabomerknader 22 Terrengsnitt 23 Revidert søknad om tillatelse til tiltak 24 Søknad om dispensasjon Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjenpart av nabovarsel med kvitteringsliste Gjenpart av nabovarsel med kvitteringsliste for endret søknad Takplan (tegning) Saksopplysninger: Tiltaket: Rammesøknaden gjelder for nytt skolebygg med idrettshall og svømmebasseng. Samlet bebygd areal er oppgitt til 7830 m 2 og samlet bruksareal er oppgitt til 13998 m 2. Søknaden omfatter kun det nye bygget og ikke utendørsanlegg, jfr justert søknad om tillatelse til tiltak datert 09.04.2010. Utendørsplan med mer vedlegges slik at planutvalget blir orientert om det samme som også naboene er orientert om tidligere. Nabovarsling, nabomerknader og søkers kommentar til merknadene: Etter gjennomført nabovarsling for opprinnelig søknad, er det mottatt merknader fra naboer i Bakkegata. Merknadene er ført i felles brev fra eiere/beboere i Bakkegata 6, 9, 11, 13, 15, 17 og 19. Brevet er datert 21.03.2010. Merknadene går på støy og innsyn fra uteområde samt ferdsel og trafikksikkerhet. Fra beboerne i Bakkegata er det ønskelig at det etableres jordvoll/støyskjerm mellom uteområdet til skolen og skråningen ned mot Bakkegata. Det ønskes også at det settes opp ballnett på samme sted samt beplantning som utgjør fysisk hinder av ferdsel og aking ned skråningen. De har også bedt om å få tilsendt terrengsnitt der naboeiendommene inngår.
Naboene varsler at merknadene skal betraktes som innsigelse til byggeplanen inntil de får bekreftet at ovennevnte forhold blir ivaretatt i den videre planleggingen. Ansvarlig søker har kommentert merknadene i brev datert 29.03.2010. I brevet bekreftes det at det ikke er mottatt flere merknader enn de som er omtalt over. Søker anfører blant annet at banen (kunstgressbanen) anses som en naturlig del av et nytt uteområde for skolen, at ballnett og beplantning ligger inne i planen. Det bemerkes også at området ved banen ikke skal senkes slik merknaden sier, men at området må planeres for etablering av baneanlegg. Nabovarsling er sendt på nytt i samsvar med justert søknad der utendørsplanen er trukket fra søknaden. Etter siste nabovarsling er det mottatt merknader fra Monica og Morten Hynne. De skriver blant annet at det er litt uklart for dem hva de siste nabovarslene omfatter. De ønsker derfor å opprettholde tidligere merknad/innsigelse til de får klargjørende tilbakemelding på hvordan problemstillingene de har påpekt er tenkt løst. Ansvarlig søker har kommentert de siste merknadenene ved å vise til at de gjelder utomhusplanene som nå er tatt ut av søknaden fram til nærmere avklaringer rundt disse forholdene. Utomhus vil da bli vurdert ut fra nettopp disse nabomerknadene. Spesielt vil forhold rundt støyproblematikk gjennomgås grundig. Andre myndigheter: I utgangspunktet skal Fylkeskommunen høres når det søkes dispensasjon. I dette tilfellet er det ansett som unødvendig, det vises til telefonsamtale med Fylkeskommunen v/ Karl-Heinz Cegla den 19.04.2010. Det vises også til samtale med arkeolog Lars Forseth under felles befaring den 22.04.2010. Høring til andre myndigheter nå anses unødvendig. Andre myndigheter som Arbeidstilsynet og Kommunelegen skal gi nødvendig uttalelse/godkjenning før igangsetting. Reguleringsplanen: Området er regulert gjennom reguleringsplanen Verdalsøra barne- og ungdomsskole, planen ble godkjent i kommunestyret den 31.08.2009. I kartdelen til planen er det vist tre byggeområder. Det er B1 (boliger), O1, O2 og O3 (områder for offentlig bebyggelse). I tillegg viser kartdelen trafikkområder. På plankartet er også støysoner for 55 db Lden markert samt byggegrenser. I bestemmelsene til planen er det blant annet satt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for område O1. I tillegg skal det foreligge dokumentasjon fra geotekniker som viser at det vil være tilfredsstillende sikkerhet med hensyn på kvikkleire. Før utbygging starter må det være dokumentert tilfredsstillende sikkerhet mot skred i henhold til NVE retningslinje 1-2008.
Planen setter også krav til maksimal utnytting (15000 m 2 Bra) og maksimal byggehøyde 15 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det skal legges til rette for 180 parkeringsplasser for bil og 0,2 sykkeloppstillingsplasser pr elev. 50% av disse skal ha takoverbygg. Dispensasjoner: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens krav om utarbeidelse av detaljplan. Dispensasjonssøknaden er av midlertidig karakter da detaljplan vil bli utarbeidet. Det er imidlertid et ønske om å få behandlet selve bygget med plassering før detaljplanen blir vedtatt. Det er ikke nevnt begrunnelse i søknaden, men vi kjenner til at det er tidspress på framdrifta som gjør at det ønskes tillatelse til å starte med deler av bygget før detaljplanen er avklart. Miljøsaneringsplan og avfallsplan Saneringsplan og avfallsplan skal godkjennes før bygge- og rivearbeider startes. Det vil si at søknad må fremmes sammen med, eller i forbindelse med igangsettingssøknad. Det vises til avfallsforskriftens 15-6. Vurdering: Nabomerknader: Nabomerknadene som er mottatt går på utendørsområdet med installasjoner og aktiviteter sett opp mot støy og innsyn samt ferdsel og trafikksikkerhet. Nå er utendørsområdet trukket fra rammesøknaden og følgelig mindre direkte aktuelt nå. Problematikken som tas opp av naboene, er imidlertid aktuell da det planlegges aktiviteter og anlegg som vil medføre støy. Det kan gjelde vanlige baner for sport og idrett og særlig for skateboardbane. I reguleringsplanen er det satt krav om at Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i T-1442 skal legges til grunn for alle nye tiltak. Etter vårt skjønn må det bety at støyforhold må kunne dokumenteres i forbindelse med detaljplaner for utendørsområdet. Plassering i plan- og høyde: Avstand til nærmeste nabogrense er oppgitt til 28 meter. Største byggehøyde er oppgitt til 12,3 meter over planert terreng. Plassering i plan- og høyde anses for å være i samsvar med reguleringsplanen vedrørende høyder (maks tillatt etter reguleringsplan er 15 meter) og i samsvar med plan- og bygningslovens 70 vedrørende plassering i planet. Estetiske hensyn: I søknaden er det anført om estetikken: Yttervolumet er tenkt som en sammenhengende form, som bukter seg rundt fellesfunksjonene. Motto for prosjektet er kunnskapens tre. Dette kommer til uttrykk både i formen på bygget og i fasadenes oppbygging. Utenpå fasadenes klimavegger/vinduer er valgt et spileverk av kraftige vertikale spiler, som både gir
solavskjerming og er en viktig del av det arkitektoniske uttrykket. Avrundede bygningshjørner gir anlegget en bølgende form. Bygget er forholdsvis stort, men planløsningen er delt slik at bygget kan oppfattes som mindre massivt. Tiltaket vil, etter saksbehandlers skjønn, tilfredsstille plan- og bygningslovens krav om rimelige skjønnhetshensyn. Det vises til lovens 74. Tilgjengelighet: I henhold til reguleringsplanens bestemmelse i pkt. 2.3, skal utomhusområder og bygninger gis universell utforming i størst mulig grad. I søknaden framkommer det at bygget skal utstyres med heis. Universell utforming gjelder mye mer enn heis. Mange tiltak er på detaljnivå som ikke framkommer i rammesøknad. Det kan gjelde bruken av farger, materialer og mønster som gir kontraster og det kan gjelde slagretninger og metode for åpning av dører mmm. Det betyr at forholdet ikke er avklart på dette stadiet, og at det kan være aktuelt å vurdere bygg/anlegg gjennom tilsyn senere. Ansvar og kontroll: Link Signatur A/S søker ansvarsrett som søker, prosjekterende for arkitektur og kontrollerende for prosjektering av samme fag. Multiconsult A/S søker ansvarsrett som prosjekterende for brannteknikk og lydteknikk (innendørs og utendørs) samt for kontroll av prosjektering av samme fag. Begge ovennevnte foretak innehar sentral foretaksgodkjenning for de gjeldende fagene i tiltaksklasse 3 (høyeste klasse), godkjenning av omsøkte ansvarsretter anses derfor som kurant. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Argumenter som kan tale for dispensasjon kan være:
Det foreligger ingen negativ uttalelse fra statlige eller regionale myndigheter. Vi kan ikke se at søknaden er i strid med statlige eller regionale rammer eller mål. Dispensasjonssøknaden er av midlertidig karakter da det ikke er meningen å unngå utarbeidelse av detaljplan. Tiltaket er av stor samfunnsmessig interesse og tidsaspektet kan derfor føres som argument for dispensasjon framfor å avvente detaljplan. Slik vi ser det er ulempene små og fordelen med dispensasjonen er vesentlig større enn ulempene. Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være: Dispensasjon og oppstart med byggearbeider kan gi føringer for utarbeidelse av detaljplan, alternativt kan detaljplan til slutt vise annen plassering av bygget. Det vil si at det kan være uheldig med behandling i omsøkt rekkefølge. I dette tilfellet finner vi det forsvarlig å innvilge foreløpig dispensasjon fra krav om utarbeidelse av detaljplan. Vi legger særlig vekt på tiltakets art og at framdriften er av vesentlig samfunnsmessig interesse. Det vises også til at rammesøknaden ellers er i tråd med vedtatt reguleringsplan.