Side 1 av 8 Arkivsak: 09/3794-3 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE MELLOM FURUBERGVEGEN OG DOVREBANEN Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: PLN 20090017 Saksnr.: Utvalg Møtedato 166/09 HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 02.09.2009 Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 den 02.09.2009 sak 166/09 Vedtak: Reguleringsplan for et område mellom Furubergvegen og Dovrebanen sendes ut til høring og legges ut til offentlig ettersyn, med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Vedtaket gjøres av Hamar formannskap. Før utlegging til offentlig ettersyn må planforslaget bearbeides slik at det ivaretar følgende forhold: - Forhagebelte på 5 meter langs Furubergvegen må innarbeides - Grad av utnyttelse må tilpasses justering som følge av punktet ovenfor og at dybde på private uteoppholdsareal må økes. - Endring av offentlig trafikkområde, iht. veg og transportplan (fortau fjernes) og innregulering av felles gangveg frem til holdeplass - Vurdering av støy må omfatte trafikkstøy fra Furubergvegen og støyvurderinger må gjelde for hele planområdet - Bestemmelser må endres ift. formgivning (lengde/oppbrutt bebyggelse i B3 - B4, dybde på private uteoppholdsareal), og for å sikre friområdet mot trafikk i Furubergvegen. Bestemmelser om rekkefølge som er nødvendig for å sikre gjennomføring av plan må innarbeides for områdene: FG1-FG2, FR1 FR2 og etablering av forhagebelte. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Reguleringsplan for et område mellom Furubergvegen og Dovrebanen sendes ut til høring og legges ut til offentlig ettersyn, med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Vedtaket gjøres av Hamar formannskap.
Side 2 av 8 Før utlegging til offentlig ettersyn må planforslaget bearbeides slik at det ivaretar følgende forhold: - Forhagebelte på 5 meter langs Furubergvegen må innarbeides - Grad av utnyttelse må tilpasses justering som følge av punktet ovenfor og at dybde på private uteoppholdsareal må økes. - Endring av offentlig trafikkområde, iht. veg og transportplan (fortau fjernes) og innregulering av felles gangveg frem til holdeplass - Vurdering av støy må omfatte trafikkstøy fra Furubergvegen og støyvurderinger må gjelde for hele planområdet - Bestemmelser må endres ift. formgivning (lengde/oppbrutt bebyggelse i B3 - B4, dybde på private uteoppholdsareal), og for å sikre friområdet mot trafikk i Furubergvegen. Bestemmelser om rekkefølge som er nødvendig for å sikre gjennomføring av plan må innarbeides for områdene: FG1-FG2, FR1 FR2 og etablering av forhagebelte. Utredning: VEDLEGG: Oversiktskart Reguleringsplan med bestemmelser Illustrasjonsplan, snitt Støyvurdering (oversendes kun fylkesmannen som trykt vedlegg) FAKTA: ASH arkitekter på vegne av Hamar kommune v/ Eiendom har utarbeidet planforslaget. Bakgrunnen for forslaget er behov for utbygging av kommunale boliger, herunder omsorgsboliger som første byggetrinn. På illustrasjonsplanen er omsorgsboligene tegnet inn på vestre del av byggeområde B4. Reguleringsplanen fastsetter de juridiske rammene for utvikling i området, mens illustrasjonsplanen viser ett eksempel på hvordan dette kan gjøres. Planens formål Formålet er å klargjøre nye rammer for utforming av boligområdet. Det skal tilrettelegges med høyere utnyttelse enn i gjeldende bebyggelsesplan for området (vedtatt i 1996). Formålet er også å tilrettelegge for trafikksikker adkomst til ny kvartalslekeplass for boligområdet avgrenset av Furubergvegen og Dovrebanen, Snekkerstuvegen og Nystuvegen. Beskrivelse av planområdet Planforslaget avgrenses av senterlinje på Dovrebanen, Snekkerstuvegen, Furubergvegen og inne på to næringseiendommer i sørøst (1/5477 og 1/5478). De to eiendommene er tidligere regulert med mulighet for utvikling til boligformål. I vest ligger snekkerstufeltet med rekkehus i to etasjer. Nord for Furubergvegen er det småhus i to etasjer. I øst ligger større bygninger med industri, lager, kontor og boligbebyggelse. Hovedsaklig i to etasjer. I nordre del av planområdet inngår to eksisterende hus, et bolighus på 3 etasjer i vest og en 2 etasjes bebyggelse med kombinert bolig/foretning i øst. Langs dovrebanen og i sørøstre del av planområdet er området etablert med vegetasjon. I dette området er det opparbeidet tursti. Terrenget fremstår hovedsaklig som flatt. I sørøst er området
Side 3 av 8 avgrenset av en kolle på 2-3 meter, mens terrenget langs Furubergvegen er flatt og heller ned mot Dovrebanen i sørvest (1-2 meter). Eksisterende bebyggelse på gnr/bnr 1/5774 ligger på en høyde med skråninger mot sør og vest (3-4 meter). Hovedtrase for vann og avløp går fra Furubergvegen til dovrebanen øst for eksisterende trafo. Furubergvegen er samleveg for bebyggelsen på Furubergjordet. Planens hovedinnhold Planen tilrettelegger for utbygging på eiendommene med gnr/bnr 1/5774, 1/5776, 1/5597 og 1/4354. Eiendom 1/5774 er etablert som boligeiendom i 3 etasjer og reguleres uten endrede rammer. For områder langs Furubergvegen tilrettelegger planen for ny boligbebyggelse i 2 etasjer. For bebyggelse langs Dovrebanen gis det i tillegg mulighet for etablering av underetasje. Planen opprettholder dagens mulighet til forretningsvirksomhet på eiendom 1/5597 og 1/5776 inntil Furubergvegen. Eiendom med gnr/bnr 1/5774 vil som i dag få adkomst fra Snekkerstuvegen. Øvrige byggeområder får felles adkomst fra Furubergvegen. Parkering forutsettes løst på terreng, ikke i parkeringskjeller. Planen regulerer adkomst til og ny kvartalslekeplass for bebyggelse avgrenset av Furubergvegen, Snekkerstuvegen, Dovrebanen og Nystuvegen. I tillegg reguleres dagens tursti gjennom området. Furubergvegen er samleveg for bebyggelsen på Furubergjordet. Dagens ÅDT er ca. 2500 og hastigheten er 50 km/t. Det er ikke lagt ut nye boligområder i nærheten som vil belaste Furubergvegen med ny trafikk. Dagens busslomme i Furubergvegen opprettholdes. Det sikres areal til leskur og areal for snøopplag. Området grenser inntil dovrebanen. Utvidelse av Dovrebanen med dobbeltspor på strekningen Hamar - Lillehammer kan være aktuelt i fremtiden. Det foreligger imidlertid ingen konkrete føringer eller planer. VURDERING: Vurdering gjøres i forhold til plan og bygningslovens formål, jf. plbl. 1-1 (pr. 01.07.2009): - Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. - Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. Bærekraftig utvikling Planforslaget bygger opp under nasjonale og kommunens overordna miljømål: - bevare naturressurser som menneskenes livsgrunnlag, - bekjempe disposisjoner som fører til skade på helse og miljø, - berike den menneskelige trivsel og velferd Kommuneplanens lokalisering av utbyggingsområdet reduserer presset på naturressurser og reduserer skader på miljøet ved å redusere behovet for transport ved å gi gode muligheter for aktiv transport (gå, sykle, kollektiv transport) i hverdagen. Det er gode fritids- og rekreasjonsmuligheter i nærområdet ift. helse, trivsel og velferd. Planen ivaretar eksisterende
Side 4 av 8 naturområde og sti i området. Området ligger innenfor konsesjonsområdet til Hamar- Regionen Fjernvarme AS. Reguleringsplanen tilrettelegger for høyere utnyttelse enn i gjeldende reguleringsplan, utformingen tilrettelegger for gode sol og lysforhold i og utenfor boligene, planen forholder seg aktivt til støy fra infrastruktur, tilrettelegges for god adkomst til friområder og holdeplass, krav til antall parkeringsplasser er redusert. I saksfremstillingen stilles det krav til bedre kvalitet på uteområder. Estetisk utforming Tomtestruktur, plassering av bebyggelse og bebyggelsesstruktur følger eksisterende struktur fra bebyggelsen vest mellom Furubergvegen og dovrebanen. Det tilrettelegges for lavblokk og konsentrert småhusbebyggelse (småhus sammenbygd i kjeder eller rekker). Dette anses å gi en akseptabel tilpasning til bebygde omgivelser. Bebyggelsen tillates i to etasjer over bakken som ellers i området og med mulighet for underetasje der terrenget faller mot sørvest. Område B3 og B4 er lange og smale. For disse områdene bør bestemmelsene fastsettes at bebyggelsens form skal være oppbrutt i minst to bygningskropper (gjelder både for boliger og garasjer). I området B4 forutsettes det at dagens sti må flyttes mot øst for å gi plass til ny bygningskropp øst for planlagte omsorgsbolig. Dette av hensyn til balansert bebyggelsestruktur, da omsorgsboligen er relativt lang og sammenhengende. Det er ikke gitt bestemmelser om formgivning av tak (takvinkel, takform, oppløft, ark) eller bestemmelser om materialbruk eller fargesetting. Avkjørsel og adkomstløsningene anses akseptable. Krav til antall parkeringsplasser er redusert i forhold til dagens fastsatte norm. Fra 2 til 1,5 p-plasser pr. bruksenhet over 60 m 2. Tilsvarende er gjort flere steder i Hamar, der det er konsentrert bebyggelse og gode muligheter til å gå, sykle eller ta buss til skole og sentrum. Dette følger også anbefalinger fra tidligere parkeringsutredning, selv om disse ennå ikke innarbeidet i overordnede føringer. Illustrasjonsplanen viser adkomst og parkeringsplasser nær Furubergvegen. Det er ikke tatt hensyn til det generelle planleggingsprinsipp om forhagebelte på 5 meter mot offentlig veg. Dette prinsippet er fraveket enkelte andre steder langs øvre del av Furubergvegen, med uheldige virkninger. Dette gjelder både prinsippet med garasjevegg tett inntil offentlig veg (sør for Furubergvegen 121 med flere) eller der kjøreareal foran garasjer er lagt tett inntil offentlig veg (sør for Furubergvegen 95 med flere). I forhold til bokvalitet planlegges bebyggelsen med hovedretning mot sørvest med mulighet for enkeltvise gløtt mot Mjøsa. Byggehøyde og avstander gir gode lysforhold i alle boenheter. Fokus på plassering av bebyggelse i høyde og terrengforming blir viktig ved etablering av bolig i underetasje mot jernbanen. I forhold til trafikkstøy fra Furubergvegen forutsettes det at avstand og bebyggelsen vil skjerme uteområdene mot støy. For bebyggelse nærmest jernbanen vil det for uteområdene mot sørvest være behov for støyskjerming. Støyskjerming skal etableres som lokal skjerming. Ingen bebyggelse tillates i rød støysone. Det er planlagt kommunale omsorgsboliger mot jernbanen. Her vil den stille siden vende mot felles gangveg. I dette prosjektet er det illustrert et felles uteoppholdsareal nordøst for bebyggelsen. Illustrasjonsplanen viser at planlagt bebyggelse har tilstrekkelig uteareal på inngangssiden. Illustrasjonsplanen viser at bebyggelse langs jernbanen kan etableres med uteoppholdsareal mot sørvest med dybde 7 12 meter avhengig av etablering av intern ferdselsveg. For bebyggelse nærmest Furubergvegen viser illustrasjonsplanen at uteområdene mot sørvest kan
Side 5 av 8 etableres med en dybde på 4-10 meter. Kommuneplanen anbefaler imidlertid at uteområdene har dybde på 10-15 meter. Flere av uteområdene i sørvest anses være for små og en annen utforming av området bør velges for å sikre tilstrekkelig uteoppholdsareal på sørøstsiden av bebyggelsen. Bestemmelser eller illustrasjonsplan er ikke spesielt utformet med fokus på etablering av møteplass i området, utenom i friområdene. I reguleringsplanen er det imidlertid avsatt et areal på FG1 (8m x 13m) som kan fungere til et slikt formål. Grøntområder i planen vil være i friområdene, i forhagebeltet langs Furubergvegen og på private uteoppholdsareal. Grad av utnytting i reguleringsplan må forventes noe redusert for å bedre kvaliteten i planen, ved etablering av forhagebelte mot Furubergvegen og økt dybde på private uteoppholdsareal. Universell utforming Reguleringsplan med bestemmelser sikrer lovens intensjon. - For orienteringshemmede legger reguleringsplanen opp til enkel orientering i området. Konkrete løsninger for synshemmede fastlegges i de enkelte byggeprosjekt. - For bevegelseshemmede gir terrenget gode muligheter til å lykkes med utformingen. Illustrasjonsplanen viser at universell utforming kan ivaretas. Utforming av interne ferdselsveger må vurderes særskilt før opparbeidelse for å sikre akseptable stigningsforhold. Dette gjelder spesielt utforming mellom område B2 og B4 med snuplass inntil friområdet FR2. - I forhold til miljøhemmede skal det ikke brukes giftige planter og trær som kan gi allergiske reaksjoner. I friområdene er det imidlertid flere trær som gir store pollenutslipp (bjørk). Det er ikke fastlagt at disse skal fjernes. For miljøhemmede er det mulig å etablere sosiale møteplasser på FG1, i tillegg til i friområdene. Planens virkninger Konsekvensutredning, jf. plbl. 4-2: Reguleringsplaner med retningslinjer eller rammer for framtidig utbygging som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal inneholde en konsekvensutredning. Ved oppstart av planarbeidet (02.10.2007) fattet kommunen som ansvarlig myndighet at planen ikke falt inn under forskriftens saklige virkeområde. Ved innsending av planforslag i juni 2009 er planforslaget på nytt vurdert i forhold til ny plan- og bygningslov (plbl.) 4-2 annet ledd og dens forskrift om konsekvensutredninger. Forskriften er i hovedsak ikke endret, men en kan likevel stille spørsmål ved om planen faller inne under forskriftens 3 b) Vedlegg II, nr. 6 og 4 g), dvs. utvikling av by- og tettstedsområder som gir vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy belastning av luftforurensning, støy ( ). På bakgrunn av kommunens avgjørelse av 02.10.2007 er ikke planen behandlet etter forskriften, men kommunen har likevel stilt krav til utarbeidelse av støyvurdering, da området ligger mellom fylkesvegen og Dovrebanen. Se vurderinger om støy i avsnittet om Samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse. Forholdet til gjeldende arealplaner: Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommuneplan for Hamar 2004-2015, med unntak av: - retningslinjens punkt 5.6: Som hovedregel skal forhagebelte på 5,0 meter mot offentlig veg opprettholdes eller etableres. Det anbefales en dybde på private hager på 10-15 meter og dybde på minst 2-3 meter foran inngangsparti på egen tomt.
Side 6 av 8 Forslag til endring av planforslag: Forhagebelte på 5,0 meter reguleres til spesialområde parkbelte av hensyn til estetikk langs ferdselsåren. Dette betyr at området ikke kan benyttes til parkering. Dybde på private hager må økes. Planforslaget er i hovedsak i tråd med veg og transportplan for Hamar, med unntak av: - Reguleringsplan og illustrasjonsplan er utarbeidet iht. krav til normalprofil ifm. planavklaringsmøte 02.10.2007. Forslag til endring av planforslag: Normalprofil er endret i veg og transportplan for Hamar og planene må justeres iht. til denne (Fra senterlinje - 3,25m kjøreveg 1.5m snøopplag. Ved bussholdeplass settes byggegrense til 1,0m). Adkomst til bussholdeplass må skje via internte veger, dvs. FG2 får en avstikker til holdeplassen. Samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse, jf. plbl. 4-3: Planforslaget anses ikke å ha negativ virkning for samfunnssikkerhet og beredskap. Planforslaget er vurdert i forhold til Fylkesmannens sjekkliste for kommunale areal-, regulerings- og bebyggelsesplaner. De meste sentrale tema anses å være: - Radon: Eventuelt problem håndteres ved oppføring av bebyggelse. Dette er sikret i bestemmelse. - Hendelser på veg og jernbane: Dette foreslås sikret ved byggegrense mot veg (5 meter) og jernbane (30 meter). - Støysoner ved infrastruktur: Det er gjennomført beregning av trafikkstøy av Berg Knudsen AS. Det er gjennomført beregning av støy fra dovrebanen i forhold til det konkrete planlagte byggeprosjekt. Beregning av støy fra dovrebanen viser at konkret byggeprosjekt ligger på grensen mellom gul og rød støysone. Berg Knudsen konkluderer med at området tilfredsstiller Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) forutsatt at det gjennomføres støydempende tiltak i form av fasadeisolasjon og innglassing av terrasser og balkonger. Krav til lydisolasjon for de enkelte fasadeelementer må beregnes når bygget er ferdig prosjektert og det foreligger ferdige tegninger. - Støyvurderingen har fokus på det konkrete byggeprosjektet, men vurderingene må gjøres ift. rammer for hele reguleringsplanen (selv om forholdene antas å være tilnærmet like). - Det er ikke gjennomført beregning av støy fra annen støykilde; Furubergvegen. Forslag til supplering av planforslag før utsending til offentlig ettersyn: Det må beregnes trafikkstøy fra dovrebanen og Furubergvegen for hele planområdet i tråd med grenseverdier i T-1442. Støy må også vurderes for friområde, FR1, og Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (T-2/08). Materielle verdier: Tre eiendommer blir berørt av etablering av friområder. Dette er 1/4354, 1/5477 og 1/5478. Største delen av friområdene legges på 1/4354 (grunneier er kommunen) som også skal utvikle sine eiendommer. Friområde på 1/5478 er avsatt på del av eiendom som ikke kan bebygges pga. byggegrense langs Dovrebanen. På eiendom 1/5478 er det i tillegg sikret smett i 2,0 meters bredde for å sikre eiendommer i sørøst trafikksikker adkomst til kvartalslekeplassen. Friområde på 1/5477 er avsatt for å sikre kvaliteter på kollen/ høydedraget. Begge sistnevnte eiendommer er regulert med mulighet for utvikling til boligformål. Regulert grad av utnytting på disse eiendommene er svært høy uten at det i gjeldende reguleringsplan er sikret tilstrekkelig størrelse på kvartallekeplass iht. dagens krav.
Side 7 av 8 Ulempen for disse to private eiendommene utenfor planområdet anses mindre enn viktigheten av å sikre formålet med denne reguleringen. Det er ikke fastsatt tidspunkt for gjennomføring av plan. Planforslaget anses ikke å ha negativ virkning for: - kulturminner og kulturmiljø - naturmiljø (dyre- og planteliv) - landskap - grønnstruktur/rekreasjon. Eksisterende tursti er sikret, men omgivelsene vil endres. Byggegrenser sikrer en viss avstand mellom privat uteoppholdsplass og tursti. - befolkningens helse - energi - trafikkforhold Gjennomføring av plan For å sikre gjennomføring av plan må det innarbeides rekkefølgebestemmelser for områdene: FG1-FG2, FR1 FR2 og etablering av forhagebelte: - Før ferdigattest utstedes i områdene B/F1 eller B2-B4 skal FG1 og FG2 være etablert. - Før ferdigattest utstedes i områdene B/F1 eller B2-B4 skal FR1 sikres med gjerde eller lignende mot offentlig trafikkområde. - Før det gis byggetillatelse på sørøstre del (25 meter) av B4 må flytting av tursti være etablert på FR2 over gnr/bnr 1/5478. - Før ferdigattest utstedes i område B/F1 og B3 skal tilstøtende forhagebelte ferdigstilles Andre tiltak/tillatelser fra det offentlige som er nødvendig for gjennomføring av plan: Kommunen bør erverve friareal på eiendom 1/5477 og 1/5478. Kommunen bør erverve felles gangveg FG3 ved utvikling av eiendommer øst for planområdet for å sikre trafikksikker adkomst til friområdet. Om det ikke oppnås enighet om erverv av areal til friområde eller felles gangveg må kommunen være forberedt på å gi tillatelse til å ekspropriere. Alternativ erverv er at planforslaget utvides til å omfatte eiendommene i øst og at det settes rekkefølgekrav til utvikling av disse områdene. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Hensynet til barn og unges oppvekstvilkår skal ivaretas, jf. lovens formålsparagraf. Dagens villniss i området kan benyttes til lek. I følge barnetråkkregistreringene er det ingen som i dag benytter området til lek. Kommunen er ellers heller ikke kjent med at området benyttes til lek. Det er tidligere avklart at området ikke skal tilrettelegges som tilleggsareal for Storhamar fotball (saksnr. 89/07, 09.05.2007). Barnetalsmannen har ikke uttalt seg til varsel om oppstart. Avsatt lekeplass er vurdert i forhold til krav til fysisk utforming i Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen og krav i kommuneplan for Hamar: - Sentrale lekefelt og ballfelt for felles opphold og lek ligger på boligområdet på Snekkerstua i vest. Området har størrelse og avstand som tilfredsstiller krav i kommuneplanen (6 dekar innenfor 400 meter).
Side 8 av 8 - Kommuneplanens krav til kvartalslekeplass etableres som del av reguleringsplanen (2 dekar innenfor 150 meter). Kvartalslekeplassen ligger på en høyde med vegetasjon, har akseptable sol og helningsforhold. Friområdene har imidlertid ikke en utforming som gjør den egnet som akebakke (eneste mulighet er i byggeområdet mellom B2 og B4, men dette er ligger i rød støysone fra dovrebanen). I forhold til trafikkfare gir terrenget delvis sikring mot trafikk i Furubergvegen, men denne må styrkes med fysisk skille. Det går en tursti fra fotballbanene på Prestrud gjennom friområdet og videre langs dovrebanen mot Furuberget. Det foreligger ikke tilstrekkelig støyvurdering for friområdet. - Sandlekeplass kan etableres i byggeområdene. Disse må skjermes mot støy. Det forutsettes økt privat uteoppholdsareal i byggeområdet. - Ved å regulere inn felles gangveg FG3 mot øst sikrer en også at det tidligere regulerte boligområdet i øst får lekeplassdekning etter krav i kommuneplan for Hamar 2005-2016. Avstand til det sentrale ballfeltet er imidlertid noe for lang (450m ift. krav til maks. 400m). Adkomst til Prestrud skole (1.- 7. trinn) ligger i gangavstand. Denne kan nås uten å krysse samleveg (Furubergvegen) ved å benytte undergang 150 meter vest for planområdet. Adkomst til barnehage, øvrige skoler, fritidstilbud og sentrum følger dagens gang- og sykkelveger. Disse kan nås ved å følge eksisterende trase for gående og syklende. I følge veg- og transportplanen skal en trase utbedres fra fortau til gang- og sykkelveg. Dette gjelder gang- og sykkelveg vest for skoleområdet på Ajer. I veg- og transportplanen er etablering av denne gitt prioritet 2 for gang og sykkelveg på fylkesveger. I følge barnetråkregistreringene er det kun krysset Furubergvegen med Nystuvegen, 200 meter i øst, som oppfattes som trafikkfarlig i nærområdet. Krysset er foreslått ombygd i forbindelse med utvikling av ny bydel på Martodden. Svein M Skaaraas