Behandles i: Plan- og miljøutvalget Kommunestyret KIWI-, VICTORIA- OG HUITFELDTGÅRDEN - REGULERINGSPLAN 2. GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Forhåndsforeleggelse og førstegangsbehandling i planutvalget 12.3.2007 PLM, K 20.8.2007 2 Reguleringskart ved offentlig ettersyn 18.12.2007 PLM, K 3 Reguleringsbestemmelser ved offentlig ettersyn 18.12.2007 PLM, K 4 Innsigelse fra Akershus fylkeskommune 19.5.2008 12.6.2008 PLM, K 5 Innsigelse fra Statens vegvesen 14.5.2008 PLM, K 6 Innsigelse fra Fylkesmannen 5.5.2008 PLM, K 7 Trafikkanalyse 7.9.2010 PLM, K 8 Reguleringskart plan på bakken 16.2.2011 PLM, K 9 Reguleringskart plan under bakken 8.4.2011 PLM, K 10 Reguleringsbestemmelser 8.4.2010 PLM, K 11 Tegninger Skisseprosjekt 16.2.2010 PLM, K 12 Tekst Skisseprosjekt Udatert PLM, K 13 Planbeskrivelse Udatert PLM, K 14 ROS-analyse 4.1.2010 PLM, K 15 Snitt gangvei 11.3.2011 PLM, K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Kommunen og tiltakshaver hadde en forhåndskonferanse til reguleringsplanen 17.8.2004. 12.3.2007 vurderte planutvalget en forhåndsforeleggelse om og når reguleringsarbeidet skulle gjennomføres. Planutvalget vedtok 20.8.2007 å legge reguleringsplanen ut til offentlig ettersyn etter at det var gjort enkelte endringer i reguleringsforslaget og etter at det var innsendt en bedre beskrivelse av konsekvensene av planforslaget. Tidligere saksframlegg og politiske vedtak, senest planutvalgets behandling av 20.8.2007, ligger vedlagt denne saksframstillingen. 29.2.2008 ble oppdatert plan mottatt fra forslagstiller. Tiltakshavers nye reguleringsforslag avviker fra Plan- og miljøutvalgets forslag til reguleringsbestemmelser når det gjelder mønehøyde for
byggeområde 4. Denne er i tiltakshavers reguleringsforslag satt til 12,5 meter, mens planutvalgets forslag til bestemmelser har en mønehøyde på 12 meter for dette byggeområdet. 4.4.2008 ble tiltakshavers reviderte planforslag lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist 20.5.2008. Det kom inn 24 merknader. Etter offentlig ettersyn har det vært dialog mellom Tiltakshaver, kommunen og fylkeskommunen. Forslagstiller sendte 24.2.2011 inn et revidert planforslag der det er forsøkt tatt hensyn til innkomne merknader og også gjort andre endringer i planforslaget. Det er blant annet sendt inn et skisseprosjekt for ny bebyggelse i området. Det har etter dette vært dialog med kommunen og utfyllende og justerte endringer er oversendt. Revidert plankart har ennå ikke blitt sendt over slik at kommunen blant annet ikke har hatt muligheten for å sjekke plankartet opp mot tilgrensede reguleringsplaner og eiendomsgrenser. Administrasjonen har foreslått enkelte endringer i bestemmelser og kart. Dette planforslaget er utarbeidet og har ligget ute til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven av 1985. Overgangsbestemmelsene i den nye plan- og bygningsloven åpner for at slike planforslag også kan sluttbehandles etter loven fra 1985. 2. VURDERING Sammendrag og kommunens merknader i kursiv til innkomne merknader: Wenche Gundersen ønsker ikke å miste kjøreadkomsten gjennom planområdet og inn til 2. etasje i Storgata 13. Hun er også bekymret for en støttemur i egen hage. Hun synes utbyggingen blir for omfattende, men mener det bør gjøres noe i området. Generelle merknader omkring økt trafikk og økt befolkning. Eiendommen 160/32 (Storgata 13) har fått regulert felles parkering med andre eiendommer i FA6, samt atkomst over felles atkomst FA2 og FA3, mulighet for å krysse G4, samt gangatkomst mellom FA3 og 160/32. Støttemuren i hagen er et privatrettslig forhold som må løses gjennom byggeprosessen. Se egne punkter om byggehøyder og bygningsvolum og trafikk Per Gudim Thorbjørnsen og Toril Jogesjø ønsker at bakkenivået mellom Victoriagården og deres uthus beholdes på dagens nivå. Av planene framgår det at gangvei vil gå helt inntil uthus og høyt oppe på veggen. Er positive til hovedkonseptet. Gangvei G4 er regulert helt inn til grensen til 160/33. Uthuset til 160/33 ligger også helt i grensen her. Det er utarbeidet noen snitt som viser hvor høyt opp på uthusveggen nivået på gangveien G4 kommer. Den vil komme mellom 2-3 meter opp på uthusveggen som er ca. 3 meter høy. Det er inntatt bestemmelse om at det skal være minst en meter mellom uthusvegg og mur langs gangvei. Det er også bestemmelser om at alle murer innenfor planområdet skal utføres i naturstein.
Fylkesmannen mener det er uheldig at reguleringsplanen parallellbehandles samtidig med kommunedelplan for Son. Strandpromenaden må utformes slik at to rullestoler kan møtes. Det bør kreves at denne også skal ferdigstilles før det gis tillatelse til tiltak. Allmenn ferdsel langs strandpromenaden må ikke hindres. Fylkesmannen har innsigelse til planforslaget på grunn av manglende risiko- og sårbarhetsanalyse med avbøtende tiltak i forhold til grunnforhold og flom. I bestemmelsene er det tatt med at strandpromenaden skal bygges med en bredde på minst 3 meter. Dette skal rekke godt for at to rullestoler kan møtes. Det vil ikke være nødvendig med rekkefølgebestemmelser for bygging av strandpromenaden G2 før tillatelse til tiltak gis. Plan- og bygningslovens bestemmelser setter i utgangspunktet krav om at vei skal være ferdig opparbeidet til og forbi eiendommen før grunnen bebygges. Det kan tenkes at det vil være vanskelig å ferdigstille en strandpromenade før området ved siden av bygges ut. Plan- og bygningsloven åpner da for at utbygging av vei kan utsettes til før bebyggelsen tas i bruk. Det kan da kreves tinglyst erklæring og at det stilles økonomisk sikkerhet for utbyggingen. Dette må konkret vurderes i byggesaken. Se egne punkter om ROS-analyse og kommunedelplan Son. Havnekomiteen i Vestby kommune mener planen må endres slik at bryggeanlegget inngår i den kommunale småbåthavnen. Det bør utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og Vestby kommune som regulerer bruken av dette havneområdet. Se eget punkt om sjøarealet utenfor planområdet. Son eiendom ønsker helserelatert virksomhet, flere mindre butikker og finansnæring foran dagens apotek. Ved sjøkanten ønskes ny dagligvare i bakkant, samt salg og konsumering fra baker, delikatesseforretning m.m. I tillegg ønskes utsalg av fritidsbåter med salgsplasser i sjøen. Planforslaget legger opp til at næringsutvikling som beskrevet kan etableres. Se eget punkt om sjøarealene utenfor planområdet. Hans Chr Aakre har diverse merknader til utbyggingen når det gjelder byggeskikk, høyder, volum, utsikt m.m. Se egne punkt om bygningshøyder, bygningsvolum og estetikk. Rådet for funksjonshemmede er skuffet over at planforslaget ikke sier noe om universell utforming. De foreslår at det tas inn bestemmelser om dette. Se eget punkt om universell utforming. Statens vegvesen har innsigelse til at trafikale konsekvenser av planforslaget sett i sammenheng med øvrige prosjekter i området må klargjøres. Størrelse og omfang på planlagt ny utbygging fordelt på formålene og forventede ÅDT-tall i den forbindelse må tydelig framgå. De har videre innsigelse på at planen må konkretiseres gjennom rekkefølgebestemmelsene hvilke vei- og trafikktiltak i tilknytning til fv. 2 som må gjennomføres før det kan gis byggetillatelse til nye tiltak i området.
Statens vegvesen mener videre det er uheldig at planen er lagt ut til offentlig ettersyn før kommunedelplanarbeidet er gjennomført. Utbyggingsomfanget bør reduseres dersom nordre omkjøringsvei ikke kan gjennomføres på mange år. Savner en helhetsvurdering av trafikale konsekvenser. Det mangler også utredninger på støy, luftforurensing og parkering. Universell utforming må legges til grunn ved utforming av reguleringsplanen. Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene at det skal ikke gis tillatelse til tiltak før Kolåsveien med fortau og kryssene Kolåsveien/ Sagaveien og Kolåsveien/Løkkeveien er ferdig opparbeidet. Se ellers egne punkt om trafikk og kommunedelplan Son. Jon Sundby har merknader av privatrettslig karakter om rett til adkomst over 160/35 for 160/34 og om rett til å disponere garasje/uthus som står på grensen mellom eiendommene. Planen må ta hensyn til legekontorets parkeringsbehov og rask adkomst (viser til frikjøp av parkeringsplasser i kommunalt vedtak). Ønsker at det legges til rette for nødvendig utvidelse av helsetilbudet i Son sentrum. Er i sin helhet positiv til reguleringsplanen. Eiendommen 160/34 (Legekontoret) har fått regulert felles parkering med andre eiendommer i FA6, samt adkomst over felles adkomst FA2 og FA3 og mulighet for å krysse G4. Geir Mathisen m.fl. mener antall bygninger og høyde på bygninger bør reduseres i byggeområde 4 og 5 for ikke å kvele dagens bebyggelse. Torgplasser må etableres i tilknytning til brygge. Parkeringsplassen foran Kiwi er egnet. Det bør opparbeides lekeareal i tilknytning til torget i byggeområde 4. Det må sikres parkering for dagens fastboende i Sagaveien som ikke har parkering på egen tomt. Kanskje er det en bedre løsning å legge dagligvareforretning til Son havn nord der bygg og parkering allerede er opparbeidet. Det som tidligere var byggområde 4 er blitt redusert i omfang. Som en følge av dette blir det et noe større åpent rom mellom tidligere byggeområde 4 og 5. Dette området vil i all hovedsak bli parkeringsplass og ikke torg. Det er lagt inn et lekeareal mellom byggeområde 1 og 3. Det er ikke lagt opp til å etablere parkeringsplasser for de fastboende i Sagaveien, men det opprettholdes 4 offentlige parkeringsplasser i Sagaveien. Se ellers eget punkt om byggehøyder. Meierigården Son er sort sett positive til planforslaget. Slutter seg til Soon og Omegn Vel s merknad om miljøtilpassing. Byggeområde 4 og 5 vil være en mur mot eksisterende bebyggelse bør nedjusteres som gir en god fasadeløsning. Se egne punkter om byggehøyder og bygningsvolum. Apoteket i Son imøteser en plan for kundeparkering i anleggsperioden. Torget må gis en høyde på samme nivå som inngang til lekebutikk og Apotek. Varemottak må kunne nås med liten lastebil evt. via parkeringshus. Hvordan kundeparkeringen i anleggsperioden skal sikres vil være et privatrettslig forhold, men forslagstiller opplyser at dette vil bli ivaretatt. Hvordan varemottaket kan nåes må utbygger ta hensyn til ved prosjektering. Forslagstiller opplyser at nivået foran apoteket vil heves opp til kote
6,4 og adkomsten til apoteket vil bli universelt utformet. Se ellers eget punkt om universell utforming. Vestby historielag mener utbyggingen bør utformes etter Byggeskikksveileder og ikke før kommunedelplan er vedtatt. Byggene mot strandsonen bør trekkes mer tilbake og bør utformes for å gi området et historisk preg, som Sjøboden på Son torg. Serveringssteder bør ligge mot sjøen. Alle bygninger burde ligge tilnærmet øst-vest for å gi best sikt mot sjøen. Det bør igjen bli mulig å se Huitfeldtgården fra sjøen. Det er ikke satt krav om hvilke retninger byggene skal plasseres. Illustrasjoner til skisseprosjektet viser at Huitfeldtgården kun i liten grad vil bli synlig fra sjøen. Se egne punkt om estetikk og kommunedelplan Son.. Fortidsminneforeningen mener Sons særpreg blir svekket istedenfor videreutviklet gjennom dette forslaget. De foreslåtte bygningsvolum og bebyggelsesstruktur er klart stedsfremmed i Son. Kommunedelplan må vedtas før reguleringsplan. Se egne punkter om estetikk, byggehøyder, bygningsvolum og kommunedelplan Son. Akershus fylkeskommune har innsigelse til planforslaget for følgende forhold: Volumer, utnyttelsesgrad og høyder er for høyt. Bebyggelsen vil overskygge Huitfeltgården. Det nye platået vil bryte med skala og preget i bevaringsområdet. Riving av to uthus vil kunne være konfliktfylt. Kommunedelplan må vedtas før reguleringsplanen vedtas. Konsekvensene for trafikk må avklares. Uheldig at fylkeskommunen ikke har kommet inn i prosessen tidligere. Det må gjennomføres en registrering av automatisk fredete kulturminner. Kommunen bes påse at prinsippene for universell utforming følges. Ved offentlig ettersyn har fylkeskommunen satt krav om kulturminneregistreringer innenfor planområdet. Forslagstiller opplyser at det muntlig fra fylkeskommunen ikke lenger stilles slike krav. Kommunen er enig i denne vurderingen da dette gjelder er området som i dag er utbygd. Dersom det dukker opp kulturminner under anleggsfasen gjelder kulturminnelovens bestemmelser om at anleggsarbeidet skal stoppes inntil funnene er undersøkt. Uthus som i gjeldende reguleringsplan ikke er regulert til bevaring vil kunne bli revet også etter dette planforslaget. Se ellers egne punkter om byggehøyder, bygningsvolum, estetikk, trafikk, universell utforming og kommunedelplan Son. Naturvernforbundet i Vestby ber om at forslaget ikke blir behandlet før kommunedelplanen. De støtter Soon og Omegns Vells merknader hva omfang, byggehøyder og frisiktsoner angår. Det er behov for trafikkreduserende tiltak. Steinmurer og trær i kryssene Kolåsveien, Kleiva og Løkkeveien må bevares i sin helhet. Uthus/vognskjul ved Doktorgården og meierigårdens kjølehus må innlemmes i planen. Den totale framtidige trafikken med støv og luftforurensning må vurderes. Farten i Kolåsveien er til tider direkte uansvarlig. Byningsmassen er størrelsesmessig i konflikt med bebyggelsen både i syd, bak og i nord. Utsikten fra sjøen og ut mot sjøen blir påvirket på en uheldig måte. Område mellom kaikanten og Victoriagården bør omgjøres til en parksone for allmennheten. Noen merknader til bestemmelser om tilpassing, støy, geotekniske undersøkelser og rekkefølge.
Bestemmelser om krav til støy, geotekniske undersøkelser og om rekkefølgebestemmelser er inntatt. Se ellers egne punkter om byggehøyder, bevaring av bebyggelse, trafikk, kommunedelplan Son og krysset Kolåsveien/Sagaveien/Løkkeveien Soon og Omegns Vel er for et levende sentrum i Son. Planforslaget har enkelte gode takter. Det viser et forsøk på miljøtilpassing, og det legges opp til funksjoner som naturlig hører til i et sentrumsområde. Det negative er dimensjonene på bebyggelsen. Dette bryter med bebyggelsen i området, og plassdannelsene blir borte og for trange. Det er ikke tatt hensyn til trafikkbelastningen i Son, og det er ikke vist brukbare, realistiske trafikkløsninger. Det mest problematiske er at det er løsrevet fra kommunedelplanarbeidet. Det bør settes krav om bebyggelsesplan. For at kommunen skal ha bedre styring med detaljer omkring utforming m.m. vil det være mulig gjennom reguleringsbestemmelsene å kreve at det skal lages en detaljreguleringsplan før det søkes om byggetillatelse (samme som bebyggelsesplan i tidligere plan- og bygningslov). Dette vil medføre en ny planprosess som vil ta minst ett år. Administrasjonen mener det ikke er riktig å kreve dette. Det er laget et skisseprosjekt som ganske detaljert viser hvordan bebyggelsen ønskes. Kommunen har også gjennom byggesaksbehandlingen med nabovarslig, muligheten for i en viss grad å styre utforming m.m. av den nye bebyggelsen. Se ellers egne punkter om byggehøyder, bygningsvolum, plasser, trafikk og kommunedelplan Son. Son Næringsforening er positive til planforslaget og anbefaler at det blir vedtatt så fort som mulig. Bryggekanten fysioterapi er skeptisk til den økte trafikken som følger av planforslaget og at det er foreslått en strandpromenade under terrasser. Mønehøyden er for høy. Se egne punkter om trafikk, høyder og estetikk. Signe Bjørnstad og Terje Aanestad har sendt inn samme merknad som Bryggekanten sameie. Norsk sjøfartsmuseum har ingen merknader til planforslaget, men minner om at arbeidet må stanses dersom kulturhistorisk materiale påtreffes. Plangrensen er endret slik at sjøareal i utgangspunktet ikke omfattes av planforslaget. Det skal bygges en strandpromenade som selvfølgelig berører sjøbunnen. Se ellers eget punkt om sjøareal utenfor planområdet. Kystverket har ingen merknader til planforslaget, men gjør oppmerksom på at tiltak i sjøen, også dumping av masse, krever tillatelse etter lov om havner og farvann. Plangrensen er endret slik at sjøareal i utgangspunktet ikke omfattes av planforslaget. Det skal bygges en strandpromenade som selvfølgelig berører sjøbunnen. Se ellers eget punkt om sjøareal utenfor planområdet. Bryggekanten sameie mener planforslaget ikke har tatt hensyn til et makeskifte mellom Atlanticgården (160/179) og Son eiendom (160/78). Mønehøyden er for høy. Det bør ikke tillates
bygg med terrasse over strandpromenaden. Det er helt uakseptabelt å plassere bygg som tar bort all utsikten fra enkelte beboere i Atlanticgården. Se egne punkter om grense mot Atlanticgården, byggehøyde og estetikk. Fiskeridirektoratet har ingen merknader til planforslaget. Sjøarealet utenfor planområdet Det har vært en prosess om hvordan B-brygga i Son utenfor planområdet, bør etableres. Opprinnelig hadde kommunen tenkt å legge brygga på tvers av dagens retning. Det kan for tiden se ut som om dette allikevel ikke er ønskelig. Siden endelig konklusjon ikke har blitt vedtatt, velger administrasjonen å fremme planforslaget uten at noe sjøareal er med i planområdet. Da reguleringsforslaget lå ute til offentlig ettersyn var deler av sjøområdet utenfor planens landareal tatt med i planforslaget. I revidert planforslag fra forslagstiller er strandpromenaden/brygga i revidert planforslag lagt lenger ut i sjøen enn i planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Kommunedelplan Son Arbeidet med kommunedelplan Son er nå ferdigstilt med Miljøverndepartementets endelige vedtak. Kommunedelplan har avsatt det aktuelle område til nåværende senterområde. Det er ingen føringer for høyder og volum i kommunedelplanen. Det betyr i praksis at foreslått reguleringsplan er i samsvar med overordnet kommunedelplan. Byggehøyder En rekke merknader går på for store byggehøyder, blant annet innsigelsen fra fylkeskommunen. For byggeområde 1 (bevaringsverdig småhusbebyggelse med blant annet legekontor) er mønehøyden foreslått økt med 1,6 meter og gesimshøyden foreslått økt med 1,1 meter etter offentlig ettersyn for nybygg. Begrunnelsen for denne økningen ligger i ønske om et bygg i 1,5 etasje ved legekontoret samt økt høyde på grunn av økte krav til flomsikring. For byggeområde 2 (Huitfeltgården) forutsettes det at eksisterende gesims- og mønehøyde beholdes. For byggeområde 3 som omfattes av tidligere byggeområde 3 og 4 er det både økninger og reduksjoner i maksimal byggehøyde. For bebyggelsen nærmest Huitfeltgården foreslås gesimshøyden økt med 0,3 meter og mønehøyden redusert med 0,9 meter. For bebyggelsen nærmest sjøen innenfor byggeområde 3 er gesimshøyden foreslått økt med 2,1 meter og mønehøyden økt med 1,1 meter. Arealene imellom ligger i bestemmelsene inne med høydekrav mellom disse ytterpunktene. For byggeområde 4 og 5, tidligere byggeområde 5 (dagens Kiwi) foreslås det kun en økning av høydene på 0,1 meter på grunn av økt krav til flomsikring. Bygningsvolumer En rekke merknader går på for store bygningsvolum, blant annet innsigelsen fra fylkeskommunen.
Den reviderte reguleringsplanen er mer detaljert enn planen som lå ute til offentlig ettersyn. Gangveier, felles parkeringsareal og grøntområder er lagt inn. Vi har under forsøkt å sammenfatte hvor stort bebygd areal (BYA) som tillates bebygd. Bebygd areal er kun avtrykket av bygget på bakken, slik at dette tallet må sees i sammenheng med byggehøyder for å et realistisk bilde av volumet. Det skal også regnes BYA av areal for parkering på bakken. Det er kun innenfor byggeområde 1 og 2 at parkering på bakken har innvirkning på hva som kan bebygges. Byggeområde 1 er redusert noe i utstrekning og grad av utnytting økt noe. Alt i alt for hele byggeområdet blir mulig bebygd areal det samme som ved offentlig ettersyn. Byggeområde 2 er Huitfeltgården som uansett ikke kan utvides vesentlig på grunn av bevaringsverdien som er satt på bygget. Grad av utnyttelse er satt til 100 %. Det betyr at hele arealet kan benyttes til eksisterende bygning + evt. tilbygg + parkering på bakkeplan. Byggeområde 3 (tidligere byggeområde 3 og 4) foreslås av forslagstiller med en BYA=90% (bebygd areal). Det betyr at det kan bygges inntil 1217 m2 BYA. Skisseprosjektet viser en ny Kiwibutikk liggende delvis under terreng. Denne vil få et areal på 1312 m2. Over denne og bakenfor denne er det vist fem enkeltstående bygg med til sammen en BYA=628 m2. Det er ikke innsendt opplysninger om hvor stor BYA hele denne planlagte bebyggelsen vil gi. Det er bare konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen som skal medregnes i BYA. Terrenget rundt konstruksjonen er ikke vist. For byggeområde 3 og 4 i planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn kunne det bygges i alt 1965 m2 BYA. Det betyr at det mulige areal m2 BYA som kan bebygges innenfor dette/disse delområdene er blitt redusert med 748 m2 BYA. Årsaken til denne reduksjonen er at planforslaget nå er blitt mer detaljert og at arealet som er regulert til bebyggelse er blitt vesentlig redusert. Administrasjonen er tilfreds med denne reduksjonen og kan anbefale at den foreslåtte BYA=90% kan beholdes. Byggeområde 4 og 5 (tidligere byggeområde 5) foreslås av forslagstiller med en BYA=70 og 80%. Det betyr at det er mulig å bygge 1069 m2 BYA. Dette er en økning på 353 m2 i forhold til forslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Skisseprosjektet viser en utbygging på 898 m2 på disse to delområdene. Forslagstiller har i ettertid foreslått å redusere grad av utnyttelse til BYA=65% for byggeområde 4 og BYA=75% for byggeområde 5. Plasser Mellom tidligere byggeområde 4 (nytt byggeområde 3) og tidligere byggeområde 5 (nytt byggeområde 4) er avstanden økt fra 9 til 18 meter. Arealet foreslås i all hovedsak benyttet til felles parkering. Denne økningen vil gi mer lys, utsikt og en større plassfølelse, selv om det ikke blir et torg. Estetikk For bevaringsområdene (byggeområde 1 og 2) er det tatt med detaljerte bestemmelser om utforming og materialvalg for byggene på lik linje som i andre bevaringsområder i Vestby. For de andre byggeområdene er det ikke tatt med noen krav til utforming og materialvalg.
Utenfor byggeområde 5 foreslås en byggegrense for annen etasje ut over gangveien langs bryggekanten. Administrasjonen mener utkragete bygg som dette er en byggeskikk som ikke hører hjemme i Son, men aksepterer likevel planen på dette punktet. Det er tatt med bestemmelser om at i alle murer skal benyttes naturstein og at alle kantsteiner og lignende skal være i granitt. Bevaring av bebyggelse De samme bygninger som i gjeldende reguleringsplan er avmerket som bevaringsverdige blir også avmerket i denne planen. Det har kommet merknader til at to uthus ved Meierigården foreslås revet. Disse uthusene er ikke vurdert som bevaringsverdig etter gjeldende plan, og dette er fulgt opp i dette planforslaget. Uthuset på eiendommen 160/34 er heller ikke avmerket som bevaringsverdig. Universell utforming Da planen lå ute til offentlig ettersyn var det ikke medtatt bestemmelser om universell utforming. Dette ble bemerket av mange høringsorgan. Forslagstiller har i oversendt nytt reguleringsforslag tatt med en bestemmelse om universell utforming som i hovedsak følger kommunens tidligere mal. Det er nå vedtatt en ny teknisk forskrift. Denne inneholder en del detaljerte bestemmelser om universell utforming. Forskriften trer i kraft fra 1.7.2011, men har en overgangsbestemmelse som åpner for at prosjekt som er prosjektert etter den gamle forskriften kan søke om å følge den. Forslagstiller uttaler at de så langt har prosjektert etter de krav om universell utforming som framkommer i kommunens tidligere mal til reguleringsbestemmelser. Administrasjonen forutsetter at bestemmelsene i ny teknisk forskrift blir fulgt av utbygger når det gjelder universell utforming i dette prosjektet og at de detaljerte bestemmelsene ikke tas inn i reguleringsbestemmelsene. ROS-analyse Forslagstiller har levert inn en ROS-analyse utarbeidet av Rambøl. ROS-analysen tar opp to problemstillinger: Havnivå og byggegrunn. Planforslaget fra forslagstiller legger opp til at det skal tas utgangspunkt i en byggehøyde på 1,9 meter over normalvannstand. Det vil si at gulv i første etasje i byggeområde 3, 4 og 5 ligger på kote 1,9. For Son havn nord har man lagt seg på en byggehøyde på 2,0 meter. Administrasjonen mener det ikke er riktig å gå under 2,0 meter som minste byggehøyde i den nye planen og foreslår at nivået legges på 2,0 meter. For å få til riktige høyder i resten av prosjektet økes alle byggehøydene i Byggeområde 1, 3, 4 og 5 også med 0,1 meter. Høyeste kjente springflo i Son er på 2,4 meter. Under byggehøyde på 2,0 meter kan etableres parkeringskjeller, brygger og andre anlegg som tåler en oversvømmelse. Det foreslås også inntatt i reguleringsbestemmelsene at det skal etableres rutiner for sikring, evakuering og tømming av anlegg under havnivå. Fast pumpeanlegg med rensing av vann skal etableres. Da området nærmest sjøen ikke består av fjell har ROS-analysen også medtatt en vurdering rundt dette spørsmålet. I bestemmelsene er det medtatt krav om at det må gjennomføres nødvendige geotekniske undersøkelser, samt vurderinger i byggesker innen området. Også miljøtekniske forhold må utredes og vurderes.
Eiendom under bakken Reguleringsplanen legger opp til at det kan etableres en egen eiendom under bakken som omfatter parkeringsanlegg og noen andre fellesanlegg. Denne eiendommen er et sammenhengende areal og skal være felles for alle eiendommer over bakken innenfor alle byggeområdene innenfor planområdet. Eiendommen som er vist på et eget reguleringskart, må fradeles fra de overliggende eiendommene. Det er i bestemmelsene medtatt mellom hvilke kotehøyder denne eiendommen med anlegg kan etableres. Grense mot Atlanticgården Grensen mellom mellom planområdet og 160/179 er justert noe i revidert planforslag fra forslagstiller. I følge forslagstiller er grensen nå i samsvar med avtalen om makeskifte mellom eiendommene. Kommunen har i 2005 mottatt en søknad om grensejustering mellom disse eiendommene. Denne grensejusteringen har ennå ikke blitt gjennomført fordi eieren av 160/78 (Son eiendom) ennå ikke er eier av det arealet som foreslås overført til 160/179 (Atlanticgården). Dette er areal som er umatrikulert og som i dag står uten eier. Son eiendom må først sørge for å få eierskap til dette arealet før det kan skje en grensejustering. Det gjelder areal under, utenfor og nord for dagens Kiwi-bygg. Regulering til offentlig eller privat Reguleringsforslaget legger opp til at Kolåsveien, Sagaveien, strandpromenaden og gangveien G1/G4 reguleres til offentlig trafikkområde. Det betyr at Vestby kommune vil ta over vedlikeholdsansvaret for disse (Kolåsveien er fylkeskommunens ansvar og Sagaveien er kommunal i dag). Gangveien G4 består bl.a. av en trapp som vanskeliggjør vintervedlikeholdet. Det hadde vært mulig å regulere denne veien som privat og lagt vedlikeholdet over på grunneier. Plassen mellom byggeområde 3 og 4 er foreslått regulert til privat fellesområde. Trafikk Det er blitt utarbeidet en trafikkanalyse for planområdet. Det er gjennomført kapasitetsberegninger for kryssene Sagaveien/Kolåsveien, Kolåsveien/Storgata og rundkjøringen Sonsveien/Grevlingveien. Alle kryssene har kapasitet til å motta den ventede trafikkøkningen. Det er blitt gjort støyberegninger langs deler av vegnettet i Son som viser at det kan være bebyggelse i rød eller gul støysone (rød sone er ikke egnet for støyfølsom formål, gul sone er en vurderingssone hvor avbøtende tiltak bør vurderes). Beregnet framtidig trafikkvekst som følge av dette reguleringsforslaget viser at støybildet ikke endrer seg vesentlig (knapt merkbart med 1-2 db). Det er ikke gjort beregninger av luftkvalitet i denne trafikkanalysen. Konsentrasjoner av forurenset luft skyldes to hovedfaktorer; den generelle bakgrunnskonsentrasjonen i et område og trafikkmengden på den aktuelle vegen. Verken områdes beliggenhet eller trafikkmengden på vegnettet i Son tilsier at dette er en vesentlig problemstilling i denne plansaken. Når det gjelder parkeringssituasjonen i Son konkluderer trafikkanalysen med at en må kunne si at parkerings-situasjonen i Son i rimelig grad er tilfredsstillende under vanlige forhold. Under større arrangementer om sommeren vil det naturligvis være annerledes, men det vil ikke være riktig å
dimensjonere sentrumsparkeringen for slike spesielle forhold. Trafikkanalysen konkluderer også med at parkeringssituasjonen i Son ikke vil bedres ved den planlagte utbyggingen, snarer en mindre forverring. Om det skulle vise seg at det blir vanskeligere å finne parkeringsplasser i Son etter en utbygging, vil man kunne avhjelpe situasjonen ved å avgiftsbelegge gratisplassene i Son, eventuelt tidsbegrense bruken av dem. Store deler av året er trafikksituasjonen i Son sentrum uproblematisk, og det er langt igjen til en eventuell tålegrense. Det er kun ferie-/sommermånedene som er vanskelige. Trafikkanalysen viser til tre tiltak som var aktuelle da analysen ble laget (omlegging av busstraseen bort fra Storgata, stengning av Storgata om sommeren og etablering av en sammenhengende strandpromenade fra Son havn nord til torget). En diskusjon om stedets tålegrense bør kunne utsettes til disse tiltakene er gjennomført, og at man følger opp ved å registrere trafikkbildet etter at de nevnte tiltak er gjennomført. Kommunen har nå vedtatt en miljøgate istedenfor sommerstegning av Storgata, men konklusjonen bør opprettholdes. Krysset Kolåsveien/Sagaveien/Løkkeveien Krysset Kolåsveien/Sagaveien/Løkkeveien foreslås hevet ca. 0,5 meter over dagens nivå. Denne hevingen er ikke bestemt i reguleringsbestemmelsene. Det betyr at det må innsendes en konkret byggesøknad også for denne veien når prosjektet skal gjennomføres. Denne hevingen kan få konsekvenser for selve Huitfeltgården og steinmuren sydøst for krysset med Løkkeveien. Frisiktsonen fra Løkkeveien og sørover kan også få konsekvenser for nevnte steinmur. Denne steinmuren må i så fall flyttes noe. Frisiktsonene fra Løkkeveien var ikke tatt med i reguleringsforslaget når det lå ute på offentlig ettersyn. Grunneierne her må derfor varsles spesielt. Særlig grunneieren på 160/49 vil få et inngrep på sin byggetomt. Frisiktsonen sydøst for krysset berører et areal på eiendommen 160/51 som er regulert til offentlig parkeringsplass med påskriften beplantning nærmest Løkkeveien. I denne reguleringen er det ikke blitt vurdert om denne offentlige parkeringsplassen burde omreguleres til park med særskilt bevaring av eksisterende vegetasjon. Arealet under frisiktsonen foreslås regulert til offentlig trafikkformål annen veggrunn. Utbyggingsavtale Det arbeides med en utbyggingsavtale knyttet opp mot reguleringsplanen. Den blir fremmet som en egen politisk sak. 3. ALTERNATIVER Det er ikke blitt vurdert alternativer til foreslåtte reguleringsplan, men innenfor planen er det flere forhold som kan konkluderes på en annen måte enn det administrasjonen har gjort. Det gjelder blant annet byggehøyder og bygningsvolum. 4. KONKLUSJON Reguleringsplanen omfatter viktige deler av Son sentrum. Det er stor enighet om behovet for en rehabilitering av dette området. Diskusjonene har vært hvordan og hvor mye kan bygges. Planprosessen har pågått siden 2004.
Med de endringer som er foreslått anbefaler rådmannen planforslaget vedtatt slik det foreligger nå. Det har vært et politisk ønske om å få en rask sluttbehandling av denne reguleringsplanen. Det har medført at administrasjonen ikke har fått gjennomført alle ønskelige deler av planprosessen før saken nå legges fram til sluttbehandling.: Det foreligger innsigelse fra Akershus fylkeskommune. Kommunen har hatt noe dialog med fylkeskommunen tidligere i prosessen og har lovet å komme tilbake til en nærmere dialog for å forsøke å finne løsninger rundt innsigelsene som foreligger. Parallelt med at saken nå sendes til sluttbehandling, blir dokumentene også oversendt fylkeskommunen slik at de får mulighet til å sette seg inn i justert plan og evt. trekke sin innsigelse. Det foreligger innsigelse fra Statens vegvesen. Deler av denne innsigelsen er innarbeidet i planforslaget. Det er i tillegg gjort endringer i reguleringsplanen som berører fylkesveien som Statens vegvesen ikke har fått mulighet til å uttale seg til. Parallelt med at saken nå sendes til sluttbehandling, blir dokumentene også oversendt Statens vegvesen slik at de får mulighet til å sette seg inn i justert plan og evt. trekke sin innsigelse. Det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen angående manglende ROS-analyse (Risiko- og sårbarhetsanalyse) med vurdering av avbøtende forhold omkring grunn og flom. ROS-analysen er blitt utarbeidet i ettertid, men er ikke blitt oversendt Fylkesmannen. Parallelt med at saken nå sendes til sluttbehandling, blir dokumentene også oversendt Fylkesmannen slik at de får mulighet til å sette seg inn i justert plan og evt. trekke sin innsigelse. Planområdet er utvidet i krysset Kolåsveien/Løkkeveien for å ta med frisiktsone. Denne endringen vil påvirke private eiendommer. Eierne av disse eiendommene vil bli varslet før planog miljøutvalgets behandling. Busstrafikken i Sonsområdet blir lagt om fra 10. april i år slik at det kjøres timeruter med buss gjennom Kolåsveien. Bussene vil da stoppe midt i Kolåsveien for slippe av og ta på passasjerer. Det var et ønske fra administrasjonen om at det ble inngått en avtale med grunneier om en busslomme og at denne ble lagt inn i denne planen, slik at de reguleringsmessige forholdene var tilstede for at fylkeskommunen kunne etablere denne busslommen raskt. Den videre prosessen blir slik: Det foreligger innsigelser fra Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen og Fylkesmannen. Det betyr at kommunestyret ikke kan egengodkjenne reguleringsplanen. Dersom det etter plan- og miljøutvalgets behandling fortsatt foreligger innsigelser som ikke har blitt trukket, foreslår rådmannen at kommunen anmoder Fylkesmannen om å kalle partene inn til mekling så snart som mulig, forhåpentligvis før 20.juni. Slik rådmannen forstår, er det et politisk ønske om å få reguleringsplanen til sluttbehandling i kommunestyret 20. juni. Dersom det etter mekling og kommunestyrets behandling fremdeles foreligger innsigelser må reguleringsplanen oversendes Miljøverndepartementet til endelig godkjenning. Ut fra erfaring, vil en behandling i Miljøverndepartementet ta minst ett års tid. Dersom miljøverndepartementet godkjenner reguleringsplanen vil vedtaket ikke kunne påklages.
RÅDMANNENS INNSTILLING: Kiwi-, Victoria- og Huitfeltgården Reguleringsplan, med reguleringsbestemmelser datert 8.4.2011 og med to plankart datert henholdsvis 16.2.2011 og 8.4.2011 vedtas med hjemmel i planog bygningslovens 27-2 med slike endringer i kart datert 16.2.2011: I byggeområde 1 legges inn byggegrense som i gjeldende plan. I byggeområde 3 og 4 legges det inn byggegrenser mot FA4 og FA5 i samsvar med foreslått bebyggelse i skisseprosjektet. Omriss av bevaringsverdige bygg legges inn som i gjeldende plan. Felles grøntareal må avmerkes på kart med feltnavn Frisiktsone i krysset Kolåsveien/Løkkeveien reduseres fra 6 x 20 meter til 3 x 6 meter. Bredden på Løkkeveien økes fra 5 til 6 meter (4 meter kjørebane med 1 meter grøft) Kolåsveien nordover reguleres slik den lå ute til offentlig ettersyn/gjeldende regulering med 2 meter fortau + 5 meter kjørebane + 0,5 meter grøft mot øst. Båtbyggerveien reguleres med 4 meter kjørebane og 1,5 meter grøft på hver side. Og slike endringer i reguleringsbestemmelsene datert 8.4.2011: Det må entydig vises hvilke grøntområder som er felles for hvilke områder. Vestby, Knut Haugestad rådmann