Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» Deres ref: «REF» Vår ref: ODGO 2012/1126 Dato: 08.06.2012 Sakstype: Delegert delingssak Eiendom:363/4 Saksnr: Søknad om fradeling av tomt for hytte fra eiendommen 1719/363/4 Saltbuøra - Ragnhild Brun og Astrid Stubbe - klage på vedtak Vi viser til Deres søknad om deling av grunneiendom mottatt her den 08.02.2012, til kommunens vedtak med avslag datert 16.04.2012 og til klage på vedtaket mottatt den 09.05.2012. Søknad om fradeling og vedtak med nektelse av dispensasjon: Søknaden gjelder dispensasjon og fradeling av parsell med ca. 1000 m 2 fra eiendommen gnr. 363, bnr. 4 i Levanger kommune. Parsellen søkes benyttet til fritidsformål. Vedtak med nektelse av dispensasjon og avslag på søknad om fradeling ble fattet slik: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel samt fra plan- og bygningslovens forbud mot deling i 100-metersbeltet mot sjø innvilges ikke. Søknad om fradeling av tomt til fritidsformål avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens 1-8 (forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag) og 11-6 (rettsvirkning av kommuneplanens arealdel). Klageadgang og klagefrist: Vedtak med nektelse av dispensasjon og avslag på søknad om fradeling anses som enkeltvedtak som kan påklages, jfr forvaltningslovens 28. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part. I dette tilfellet er vedtaket datert 16.04.2012 og klagen er mottatt den 09.05.2012. Med hensyn til postgang, anses klagen for å ha kommet til rett tid, jfr forvaltningslovens 29 Klagen: Klagen er fremmet i brev datert 04.05.2012. Klagen begrunnes med: Tomta er brattlendt. I forvaltningsplanen for Ytterøy står det at bratte områder i 100- meterssonen ved sjøen handteres lempeligere enn de flatere områdene. Det er en bratt skrent fra svabergene ved sjøen og opp til tomta. Der er det for bratt til å gå der. Omsøkte tomt er derfor trukket slik at de få personer som eventuelt ferdes der kan gå ovenfor eller nedenfor skrenten.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Tomteeierne har ikke registrert turgåere i dette området. Stranda på eiendommen er steinete og lite innbydende og har ikke vært brukt til allmenn ferdsel eller tilholdssted. Omsøkte hyttetomt grenser mot hyttefeltet på naboeiendommen i øst, der nærmeste hytte ligger 4 meter fra grensen. Etter som terrenget er i samme høyde på begge sider av grensen vil min hyttetomt se ut som en naturlig del av eksisterende hyttefelt. Ved en eventuell tillatelse blir det så små inngrep i naturen som overhodet mulig. Terrenget skal være som i dag. Hytta forutsettes plassert harmonisk i terrenget, ca 20 meter fra Fv 135. Hvis det var mulig å komme utenfor strandsonen på eiendommen, ville det blitt gjort. Samtidig anser søkerne at den omsøkte hyttebygging vil medføre svært liten sjenanse for allmennhetens interesser i området. I dag er det to familier som eier og bruker gnr. 363, bnr. 4. det vil i framtiden ikke bli mer trafikk eller bruk om det gis tillatelse til fradeling av en hyttetomt. De fleste av eiendommene på nordsiden av øya, fra Osnebben til Møen, har fått fradelt hus eller hyttetomter, unntatt søkernes eiendom. Flere har fått fradelt mer enn en tomt, og noen av disse er i strandsonen. I dette tilfellet er det ikke mulig å bygge utenfor strandsonen på grunn av eiendommens beliggenhet. Det må vel være forskjell på denne søknaden og eventuell andre som kan søke utenfor strandsonen. Ingen av naboene har merknader eller innvendinger mot søknaden. Fylkeskommunen har ingen merknader og Statens vegvesen har gitt tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra Fv 135. Landbruk og naturforvalteravdelingen i samkommunen har gitt et positivt svar. Fylkesmannen ved miljøvernavdelingen går i mot at det blir gitt tillatelse. Fylkesmannen skriver at det har vært søkt om to tomter tidligere på eiendommen i 2007. Dette er feil. Det ble søkt om en tomt, men den var større. Tomta det søkes om var beite fram til 1960 og har siden grodd til med skog og kratt. Ut fra søkers relativt gode lokalkunnskap kjenner de ikke til noen sjeldne planter eller vekster der. Dette området var i 2007 definert som skogsareal, men er nå endret til innmarksbeite bemerker Landbruks- og naturforvaltningen i Innherred samkommune. De skjønner ikke hvorfor. Søkerne stiller seg uforstående til denne endringen og at den har skjedd i 2007. Fylkesmannen skriver at avstanden fra hyttefeltet i øst til eksisterende bebyggelse på søkernes eiendom er 150 meter. Dette danner et landskapsrom som gir åpning for allmenn ferdsel. Som det er påpekt tidligere er det i den østlige del av området, der det søkes om hyttetomt, en bratt skrent ned mot sjøen, noe som gjør adkomsten mellom vegen og sjøen vanskelig her. I tillegg er det også påpekt at det ikke er noen faktisk ferdsel i dette området. Argumentasjonen fra Fylkesmannen blir derfor oppkonstruert og uten rot i virkeligheten. I tillegg består stranden på eiendommen for det meste av stein. I øst er den delvis sperret av hytter helt ned til svabergene og i vest av båtindustri. At en fradeling her i grensen mot hyttefeltet i øst fører til nedbygging av strandsonen er vanskelig å forstå for søkerne. Det anbefales befaring for å se på forholdene, for i uttalelsen fra Fylkesmannen står det at terrenget skråner ned mot strandlinja. Dette er tilfelle for en del av eiendommen, men ikke der det er søkt om fradeling. Noe annet som gjør saken helt spesiell er at det ble søkt om fradeling i 2007, men med avslag. Fylkesmannen gikk den gang imot dispensasjon fra plan- og bygningsloven for en liten hytte av hensyn til nedbygging av strandsonen. Samtidig ga Fylkesmannen gjennom reguleringsplan tillatelse til bygging av småbåthavn,
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 båtverksted, oppstillingsplasser for båter og parkeringsplasser helt inntil søkernes eiendomsgrense. En forutsetning for dette var at området skulle inngjerdes for derved å stenge allmennheten ute fra strandområdet, altså en stikk motsatt argumentasjon i forhold til søkerne hvor det konstruerer argumenter for allmennhetens ferdselsbehov, en allmennhet som omtrent ikke eksisterer der, og som i alle fall ikke vil ha noen problem med å ferdes i området. Søkerne er blitt fortalt både av kommunen og Fylkesmannen at det er forskjellig lovog regelverk som gjelder i regulerte og ikke-regulerte områder. Det kan jo likevel ikke være slik at bare det utarbeides plan så skal det være fritt fram for nedbygging av strandsonen og avsperring av denne, mens det ved søknad om en enkel hytte på naboeiendommen blir blankt avslag med begrunnelse i nedbygging av strandsonen og allmennhetens ferdselsbehov. Dette er forskjellsbehandling satt i system og er helt uforståelig for søkerne. De føler seg meget urettferdig behandlet. Er det slik å forstå at dersom det planlegges å bygge ut hele eiendommen med hytter og det utarbeides reguleringsplan for dette så vil det være lettere å få aksept selv om strandsonen blir mer nedbygd? I avslaget fra Innherred samkommune lå det ved en melding om klagerett over forvaltningsvedtak. Av denne framgår det at klageinstansen er kommunestyret eller fylkestinget eller det organ disse har bestemt. Videre framgår det av denne meldingen at det er mulig å klage til Sivilombudsmannen. Forrige gang vi fremmet søknad om bygging av hytte på denne eiendommen nærmest instruerte Fylkesmannen Innherred samkommune om at den måtte avslå søknaden. Den gang var den samme Fylkesmann også klageinstans og satt i realiteten med eneveldig makt i alle ledd. I Fylkesmannens avslag var det også presisert at avslaget var endelig og ikke kunne ankes videre. Denne klagebehandlingen er overhodet ikke i samsvar med den meldingen vi nå har mottatt, og vi er derfor spente på den videre saksgang. I den foreliggende saken har Fylkesmannen i realiteten allerede gitt samkommunen beskjed om å avslå søknaden. Dersom den samme Fylkesmann fortsatt skal være klageinstans har vi ikke store muligheten for å vinne fram, og det er vanskelig å tro at dette er lovlig. Det bes om at Innherred samkommune fremmer klagen på en slik måte at dersom klagen ikke vinner fram i noen lokal/regional instans, så sendes saken til Sivilombudsmannen til avgjørelse. Dersom det er slik som forrige gang at Fylkesmannens klagebehandling kan sette endelig punktum uten klagemulighet til Sivilombudsmannen, bes det om at saken sendes direkte til Sivilombudsmannen for behandling. Vurdering av klagen med konklusjon: I vedtak datert 16.04.2012 med nektelse av dispensasjon og avslag på søknad om fradeling var forhold som avstand til sjø, parsellens beskaffenhet (bratt skråning, naturmangfold, dagens bruk av området av allmennheten, steinete strand, gjengrodd beite, ), eksisterende virksomhet på vestre og østre side av eiendommen, avstand til offentlig veg og avkjørselstillatelse, antydet forskjellsbehandling, dagens bruk av eiendommen, planstatus, dele- og byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjø, nabovarsling og andre myndigheters uttalelse kjent og vurdert i første gangs behandling. Det vises til forvaltningsplan for Ytterøya. Så vidt vi kjenner til er denne planen ikke hjemlet i plan- og bygningsloven. I planen som vi finner på internett (vedtatt i Ytterøyutvalget
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 06.03.2003) er det også andre uttalelser om hyttebygging i strandsonen, det anføres blant annet: Hele 100-metersbeltet langs sjøen er i utgangspunktet definert som et verneområde av nasjonal interesse der all utbygging konkret må vurderes opp mot vern (Plan og bygningsloven 17-2). Bakgrunnen for bygge- og deleforbudet i strandsonen er hensynet til allmennhetens interesser, landskapshensyn og naturfaglige hensyn. Det virker som om det har vært enkelt å få dispensasjon fra denne bestemmelsen. I kommuneplanen for Levanger kommune står det at tiltak kan finne sted når det foreligger godkjent reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Ytterøy ønsker at det generelle forbudet mot bygging i 100- metersonen skal praktiseres strengt. Videre: En byggefri sone på 100 meter kan på enkelte virke lang. Det er imidlertid viktig å huske at grensen på 100 meter ikke trenger å være nøyaktig 100 meter i terrenget. Det er viktigere å finne en naturlige grense, som f.eks. veien. Hovedveien rundt Ytterøy vil mange steder være en naturlig grense for hyttebygging, og hyttene bør legges oppom veien. Vurdering og behandling skal være forskjellig om tiltak inngår i plan eller om det er i strid med plan. Det vises til plan- og bygningslovens 1-1 som angir lovens formål. I bestemmelsen anføres det blant annet: Planlegging etter loven skal bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Det over betyr at utbygging (og vern) i utgangspunktet skal skje via plan og ikke via dispensasjoner. Vi kan dermed ikke se at det foreligger noen usaklig forskjellsbehandling i forhold til området vest for tomta fordi dette er planbehandlet. Området øst for tomta er utbygd i en tid der holdninger og bestemmelser om for eksempel strandsonen var noe annerledes. Vi kan dermed ikke se at det foreligger noen usaklig forskjellsbehandling her heller. Klageinstansen for enkeltsaker som denne er Departementet, jfr lovens 1-9. Fylkesmannen opptrer på vegne av departementet og er dermed klageinstans. Fylkesmannen vil selv vurdere sin habilitet i den enkelte sak, det kan medføre for eksempel at et annen Fylkesmann vil foreta klagebehandlingen. Sivilombudsmannens oppgave er å kontrollere forvaltningen og er således ingen klageinstans for forvaltningssaker. Imidlertid kan de som mener forvaltningen begår urett eller feil fremme egen klage til Sivilombudsmannen. Det vises til ombudsmannens hjemme side på http://www.sivilombudsmannen.no/ Etter kommunens vurdering foreligger det ikke nye momenter i klagen som er av slik art at vedtak med nektelse av dispensasjon, og avslag på søknad om fradeling, bør oppheves eller endres. Likelydende brev sendes til Ragnhild Brun og Astrid Stubbe.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Saken sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans for endelig behandling. Med hilsen Torbjørn Sirum fagansvarlig Oddvar Govasmark ingeniør