Byrådssak 276 /16 Åsane, gnr. 209, bnr. 38, 483 m.fl., Åstveitvegen. Boliger. Detaljregulering. Arealplan-ID 62340000. 2 gangs behandling ASRO ESARK-5120-201205552-88 Hva saken gjelder: Opus Bergen AS (konsulent) fremmer på vegne av Harald Mowinckel Troye og Frode Hølleland (forslagsstillere) planforslag for et område i Åsane bydel ved Våganeset, Åstveitveien. Tertnes Våganeset Fig 2 Planforslaget Planområdet er på ca. 38 daa og er hovedsakelig avgrenset i vest mot Åstveitvågen. I nord og øst grenser planen til grønnstrukturen rundt Åstveitveien og en golfbane. I sør grenser planområdet til Våganeset barnehage og Åstveit helsesenter AS. I kommuneplanens arealdel 2010 er området satt av til bebyggelse og anlegg blandet og grønnstruktur. I eksisterende reguleringsplan for Rasmus Meyers legat (Arealplan-ID 6960000) er området regulert til bevaring bolig B12 I, Naustberget, og boligområde B12 II. Planområdet som er relativt kupert, viser 70 boenheter, 65 av disse er vist som blokkbebyggelse (BB1-BB3). Verneverdig villa i sørvest, BF1, tegnet av Ole Landmark, skal sikres og videreføres med to boliger. På høydedraget, BF2, sør øst for den verneverdige boligen forslås 3 nye enheter som frittliggende småhusbebyggelse. Den samlede utnyttelsen innenfor planområdet er oppgitt til å bli om lag 50 % BRA. Det er lagt opp til en varierende utnyttelse innenfor de ulike delfeltene med opp til 157 % BRA i blokkområdet. Byggehøyden er satt til 9 meter for alle delfelt utenom BB1, der det er foreslått en byggehøyde på 12 meter. Det er lagt til rette for 3 og 4 etasjer over parkeringskjellere i formålet blokkbebyggelse, og inntil 2 etasjer i formålet frittliggende 1
småhusbebyggelse. Parkering for blokkbebyggelsen er løst i parkeringskjellere. Felt BF1 og BF2 får parkering på bakkeplan på egen tomt. Det planlegges etablert inntil 1,4 p-plasser per 100 m² BRA-bolig. Tilkomst til planområdet er foreslått via Åstveitveien og eksisterende privat veg innenfor planområdet. Øvre del av den eksisterende vegen skal være tilkomst for den frittliggende småhusbebyggelsen (felt BF1-2). Det legges til rette for etablering av ny veg med fortau fra Åstveitveien frem til foreslått blokkbebyggelse. Private og felles uteoppholdsarealer for blokkområdet er foreslått på balkonger, tak og på bakkeplan innenfor hvert delfelt. Felt f_au1 og f_au2 skal være felles lekearealer for alle boenheter innenfor planområdet. Feltene BF1 og BF2 får private uteoppholdsarealer på bakkeplan innenfor hvert delfelt. Det er avsatt areal til grønnstruktur som er del av et større grøntområde rundt Åstveitvatnet i nord. Et sjøområde er også foreslått regulert til friluftsområde i sjø. Eksisterende brygge/småbåtanlegg skal opprettholdes. Det er lagt til rette for etablering av gangtilkomst mellom småbåtanlegget og den planlagte bebyggelsen. I tillegg legges det til rette for allment tilgjengelig gangforbindelser fra Åstveitvegen til Slåttevika og til friluftsområdet ved Åstveitvatnet. Skredfare fra bratte bergvegger innenfor planområdet er hensyntatt i planforslaget ved hensynssone med tilhørende bestemmelser. For utfyllende opplysninger vises det til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, det vises imidlertid til fagetatens vurdering. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 30.03.14 13.05.14. Det kom inn 4 private merknader og 15 uttalelser fra høringsinstanser, inkludert 1 innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg Q. Innkomne merknader og uttalelser ligger i saken (dok 83). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Tilpasning til strandsone, grøntområde, landskap, strøkskarakteren Terrenginngrep Fjernvirkning Konsekvenser knyttet til økning i trafikk Hensyn til golfbanen Bevaringsområde for kulturmiljø Utnyttelsesgraden og bebyggelsestype Skredfare Fylkesmannen i Hordaland fremmet innsigelse til planforslaget på bakgrunn av at planen var i strid med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Dette fordi planen åpnet for nedbygging og privatisering av strandsonen og utbygging i en viktig grøntstruktur. Fylkesmannen fremmet også innsigelse på bakgrunn av at planen var i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Dette fordi planen åpnet for utbygging med høy utnyttelse i et område med lite tilfredsstillende kollektivdekning. Fylkesmannen trakk sin innsigelse den 10.03.15 med begrunnelse at planforslaget er endret med hensyn til redusert utnyttelsesgrad og bedre ivaretakelse av strandsonen. 2
Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg R og S. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene som er gjort etter offentlig ettersyn. Kort oppsummert innebærer endringene: Noe lavere utnyttelsesgrad og byggehøyder. Antall boenheter er redusert fra ca. 80 til inntil 70. Utstrekning av boligformål i plankart er redusert i forhold til strandsonen. Det er lagt inn hensynssoner for skredfare i plankartet Vegkryss mellom f_v og f_kv2 har fått bedre siktlinjer og større avstand til barnehagen. Uteoppholdsareal f_au2 er flyttet fra området ved golfbanen i øst, til vest for BB3. Fagetatens kommentarer Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. I fagnotatet kommenteres kun de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planforslaget som er levert til 2. gangs behandling har etter fagetatens syn ikke fulgt opp fagetatens merknader i tilstrekkelig grad og har ikke imøtekommet en rekke krav i kommuneplanens arealdel 2010. Fagetaten slutter seg imidlertid til hovedformålet bolig, men er uenig i hovedgrepet i planforslaget. Det anbefales at planforslaget vedtas, men med vilkår og krav om justeringer. Fagetaten har endret planbestemmelsene som legges fram til vedtak på en rekke punkt, og foreslår i tillegg endringer i plankart og bestemmelser som inngår i fagetatens forslag til vedtak. Fagetatens merknader oppsummeres nedenfor. Planforslaget Fagetaten mener det i deler av området kan legges til rette for noe mer fortetting enn det gjeldende reguleringsplan (B12) tar høyde for. Fagetaten mener det er positivt at planen legger til rette for to gangadkomster til strandsonen, en eksisterende og en ny, der det er knyttet rekkefølgekrav i bestemmelsene til opparbeiding Fig 3 Ole Landmaks villa Ole Landmaks villa med tilhørende natur og hageanlegg. Den verneverdige boligen på Naustberget, tegnet av bergensarkitekten Ole Landmark, trenger i følge fagetaten mer rom. Villaen bør slik byantikvaren foreslår reguleres til hensynssone kulturmiljø. Terrenget er kupert, og det framtonede høydedrag med hagestrukturer sør- øst som framstår som del av den verneverdige villaen, bør etter fagetatens vurdering holdes fri for ny bebyggelse og terrenginngrep. Adkomstveien er dessuten for bratt i forhold til dagens krav, bla framkommelighet for brannbiler. Fagetaten foreslår at dette området reguleres til grøntstruktur og holdes fri for ny bebyggelse i tråd meg formålet spesialområde bevaring i gjeldende reguleringsplan for Rasmus Meyers legat. 3
Grad og utnyttelse er for høy. Område for blokkbebyggelse bør endres til konsentrert småhusbebyggelse Fagetaten mener at foreslått utnyttelse er for høy i dette området. Blokkbebyggelsen på 3-4 etasjer med en % BRA på mellom 97% og 157% BRA bryter med områdets karakter som er villabebyggelse. Området har lav kollektivdekning, er ikke et prioritert fortettingsområde i KPA. Blokkene som er vist, er for høye og ligger for tett og med høye skjæringer mot terrenget slik at lysforholdene inni boligene blir dårlige. Bygningene har store volumer og er vanskelig å tilpasse det kuperte terrenget uten å få store terrenginngrep. Illustrasjonene viser at parkeringsanlegg på inn til 2 etasjer «under bakken» er vanskelig å få til uten at høye murer blir synlige. Fagetaten foreslår avbøtende tiltak med oppfylling av terrenget men er i tvil om det lar seg gjennomføre. Veier vil få støttemurer på 3-5 m. Fagetaten mener byggene Fig 4 Illustrasjonsplan bør i større grad tilpasses terrenget i stedet for at men tilpasser terrenget til byggene. Med det menes at bygningene søkes avtrappet i forhold til terrenget i stedet for å sprenge ut, lage høye skjæringer, bygge høye murer og bygge nytt terreng. Fagetaten mener bygningstypen i BB1-BB3 bør endres fra blokk til konsentrert småhusbebyggelse, jfr definisjon i veilederen, H-2300 Grad av utnyttelse: «Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl. 29-4» dvs maks gesimshøyde 8 m og maks mønehøyde 9 m. En lavere utnyttelse begrunnes også med at uteoppholdsarealene for foreslått blokkområde er for små i forhold til KPAs krav. Foreslått uteoppholdsareal f_au 2b lengst vest i planområdet ligger utenfor byggeområdet i KPA 2010 og kan ikke godkjennes som uteoppholdsareal, og må utgå og endres til Grønnstruktur Fagetaten påpeker videre flere forhold som underbygger forslaget om lavere utnyttelse: - Hensynet til naturmangfold tilsier at graden av utnyttelse reduseres. Et asketre innenfor blokkområdet BB3 bør innpasses mellom bebyggelsen og bevares, da Ask er registrert som nær truet (NT) i rødlisten. Det nevnes også mangelfull dokumentasjon av en nær truet lavart (NT ) i rødlisten som skal finnes i området, Rinodina flavosoralifera. - Utbygging av området vil medføre et vesentlig masseoverskudd som må fraktes bort. Konsekvensene for vegnettet er mangelfullt belyst. - Trafikksituasjonen ved nærliggende barnehage og helsesenter er ikke optimal - Illustrert snumulighet for lastebil er ikke tilfredsstillende løst og er i konflikt med mulighet for gode uteoppholdsareal. Barn og unges interesser Området er i privat eie. Det er i følge forslagsstiller ikke observert spor etter barn og unges lek. Det går i midlertid flere stier i og gjennom planområdet som viser en sammenheng og tilknytning til omkringliggende friluftsområder. 4
Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig, men er uenig i hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har merknader som hovedsakelig gjelder følgende forhold: Utnyttingsgrad Bebyggelsestype Terrengtilpasning Uteoppholdsarealer Kulturmiljø Naturmangfold Trafikk Det anbefales at foreslått bebyggelsestype på BB1-BB3 endres til konsentrert småhusbebyggelse. En slik endring får positive følger for trafikksituasjonen, strøkskarakteren, tilgrensende friluftsområder. Videre vil naturmangfold innenfor planområdet bedre kunne ivaretas. Uteoppholdsareal får bedre kvalitet og bebyggelsen blir bedre tilpasset terrenget. Forslag til endringer i henhold til vurderingen ovenfor er tatt inn i forslag til vedtak. Fagetatens forslag til endringer lagt inn i forslag til vedtak er et tillegg til fagetatens reviderte bestemmelser daterte 14.12.2015. Byrådets kommentarer Byrådet slutter seg i hovedsak til fagetatens grundige utredning i forhold til kommunens overordnede krav i KPA. Byrådet er enig i fagetatens anbefaling om at Ole Landmarks villa sikres og at tilgrensende natur og hageområde endres til grøntstruktur og på den måten holdes fri for ny bebyggelse og terrenginngrep. Ole Landmarks villa på Naustberget er (i følge byantikvaren) et godt eksempel på en av de mer herskapelige villaene i Bergensskolens tradisjon. Den er godt tilpasset landskapet og naturtomten og regnes som en del av anlegget. Byrådet er videre enig med fagetaten om at Fig 5. 3D illustrasjon av foreslått blokkbebyggelse graden av utnyttelse i BB1-BB2 er for høy og at formålet bør endres til konsentrert småhusbebyggelse. Begrunnelsen for redusert utnyttelse er at området har dårlig kollektivdekning og er ikke et prioritert fortettingsområde. Området vil i stor grad bli avhengig av bruk av privatbil og vil generere uønsket mye trafikk. Forslaget vil videre medføre massive terrenginngrep. En lavere utnyttelse vil gi bedre tilpasning til det kuperte landskapet, og tilgrensende kulturminne. Lavere bebyggelse og større avstand mellom enhetene vil gi bedre lysforhold og bedre kvalitet på uteoppholdsarealene der man også kan ta hensyn til naturmangfoldet og sjeldne arter i området. Det visuelle uttrykket og fjernvirkningen vil bli langt bedre om prosjektet reduseres slik fagetaten anbefaler. Av hensyn til målet om å legge til rette for en mer miljøvennlig bilpark, påpeker byrådet at bestemmelsene må tilføyes krav om at parkeringsplasser skal ha strømtilførsel. Oversikt over fagetatens endringer i bestemmelsene datert 12.11.15 er lagt inn som vedlegg V. Byrådet anbefaler foreliggende planforslag og bestemmelser vedtas, men med tillegg av foreslåtte endringer på plankart og bestemmelser slik det fragår av forslag til vedtak. 5
Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende: A. Åsane, gnr. 209, bnr. 38, 483 mfl., Åstveitvegen, boliger, Detaljregulering, Arealplan-ID 62340000, vist på plankart sist datert 12.11.2015 med følgende endringer a) Bebyggelsestype i BB1-BB3 endres til «Konsentrert småhusbebyggelse» BK1-BK2 b) Maks byggehøyde på felt BB1 (BK1) endres til kote + 46 c) Maks byggehøyde på felt BB2 (BK2) endres til kote + 43. d) Maks byggehøyde øst i felt BB3 (BK3) endres fra kote + 43 til kote + 38. e) Felt BF1 skal reguleres som hensynssone for bevaring kulturmiljø (H570). f) Felt BF2 reguleres til arealformål grønnstruktur g) f_au2b reguleres til arealformål grønnstruktur. h) Asketreet i BB3 (BK3) må ivaretas i planforslaget gjennom hensynssone for grønnstruktur i plankartet (H540). B. Tilhørende bestemmelser datert 12.11.2015, revidert 14.12.2015, med følgende endringer/tillegg: a) I bestemmelsene endres alle betegnelsene «BB» til «BK» BF2 utgår i bestemmelsene. b) Bestemmelse 5.2 strykes c) 5.3 Endres til «Konsentrert småhusbebyggelse (BK). Innenfor området kan oppføres småhus sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan». d) I 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4 endres ordet «blokkbebyggelse» til «konsentrert småhusbebyggelse» e) 5.5.1 tilføres: «Alle parkeringsplasser skal ha strømtilførsel.» f) Ny bestemmelse Hensynssone. Hensyn til grøntstruktur 9.3.2 «Asketreet som vist på plankartet skal ivaretas» g) Ny bestemmelse Hensynssone 9.4 Bevaring kulturmiljø: «Innenfor hensynssone bevaring kulturmiljø, i felt BF1, skal eksisterende bygninger, bygningsledd og detaljer så vidt mulig bevares. Unntatt er bygningsledd som er utført i senere tid og som bryter med bygningens, anleggets eller områdets særpreg. Verneverdige bygninger som på grunn av brann eller annen skade blir så dårlige at de må rives, skal gjenoppbygges i opprinnelig ytre form, utseende og materialbruk. Nye bygg skal tilpasses eksisterende bebyggelse byggesøknad skal forelegges byantikvaren for uttale før vedtak kan fattes.» 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 16. august 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti 6
byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert 14.12.2015 med følgende vedlegg: A. Plankart datert 12.11.15, B. Reguleringsbestemmelser, datert 12.11.15, revidert 14.12.2016 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 30.09.15, D. Illustrasjonsplan, datert 24.09.15, E. Snitt AA BB CC DD EE, F. 3D-illustrasjoner, G. Sol- og skyggeillustrasjoner, H. Naturmangfoldvurdering, datert 29.06.13, I. Kulturminnedokumentasjon, Juni 2013, J. Trafikkanalyse. Januar 2015, K. Adkomstvei. Lengdeprofil, datert 23.01.15, L. Adkomstvei. Tverrprofiler, M. VA-rammeplan kart, N. VA-rammeplan notat O. VA. Kart over avrenning, P. Masserapport, datert 23.01.15 Q. Masserapport. Kart, datert 29.01.15, R. Merknadsskjema etter offentlig ettersyn, S. Følgeskriv hovedendringer etter offentlig ettersyn, datert 19.05.15 T. Forslagsstillers kommentarer til fagnotat 1. gangs behandling, U. Skredfarevurdering, datert 16.4.15, V. Oversikt over fagetatens endringer i bestemmelsene datert 12.11.15 7