Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan for deler av Vigeveien/Hertug Skules vei Plan nr. 1283 Dato 20. august 2011 Bakgrunn Eiendomsutvikling Knut Gundersen fremmer på vegne av Kristiansand Sanitetsforening forslag til reguleringsplan for et område ved Vigeveien/Hertug Skules vei i Kongsgård I. Hensikten med planen er å tilrettelegge for bedre utnyttelse av de regulerte boligarealene som ikke er bebygget og samtidig oppgradere tilhørende atkomster og friarealer. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger i Kongsgård I mellom Vigeveien og Hertug Skules vei. Nærmeste nabo i syd er Vest-Agder-museet og i vest Kløvertun rehabiliteringssenter. Området er i det alt vesentlige utbygd i samsvar med gjeldende reguleringsplan, dog med enkelte endringer. De ubebygde grøntområdene har gode naturkvaliteter som vil bli bevart, både når det gjelder topografi og vegetasjon. 1
Området har gode solforhold. I planområdet inngår eksisterende bebyggelse, vesentlig som konsentrert småhusbebyggelse. Grunneiere i planområdet: Navn Adresse Postnr. Poststed Gnr Bnr Kr.sand Sanitetsforening Østre strandgate 13 4610 Kristiansand 42 1 Kr.sand Sanitetsforening Østre strandgate 13 4610 Kristiansand 42 50 Alf Johan og Helga Søgnen Hertug Skules vei 6 B 4633 Kristiansand 42 123 Kr.sand Sanitetsforening Østre strandgate 13 4610 Kristiansand 42 400 Kr.sand Sanitetsforening Østre strandgate 13 4610 Kristiansand 42 401 Ingerd Bækos Riddervold Hertug Skules vei 6 A 4633 Kristiansand 42 488 Kr.sand Boligstiftelse Postboks 417 Lund 4604 Kristiansand 47 7 Jan Helge Evensen Vigeveien 10 4633 Kristiansand 47 27 Kristiansand kommune Postboks 417 Lund 4604 Kristiansand 47 37 Eksisterende infrastruktur: Området sogner til Wilds Minne skole, eventuelt Presteheia skole, som har tilfredsstillende dekning. Andre nærliggende barneskoler er Fagerholt og Lovisenlund skoler. Det er også god barnehagedekning innen rimelig avstand fra området. 2
Kommunens generelle helse- og kulturtilbud er innen rekkevidde for området. Teknisk infrastruktur, slik som vei, vann- og avløpsnett, har god kapasitet. Området har gode og lett tilgjengelige friområder og lekeplasser, dog kan stiforbindelser gjennom området nok forbedres. Det finnes gode turmuligheter ikke langt fra planområdet, med flotte utsiktpunkter og flere badeplasser både i sjø og vann. Like i nærheten ligger Vest-Agder-museet med spennende tilbud for barn og voksne. Det er per i dag lite barn i området, og bruken av de tilgjengelige arealene er lav. Kvartalslekeplassen i planområdets umiddelbare nærhet, kan trenge noe oppgradering. Det er godt kollektivtilbud til og fra byen i umiddelbar nærhet, det samme gjelder overordnet gang- /sykkelveisystem. Området har trygg skolevei, både til Wilds Minne skole og til Presteheia skole. Planstatus I gjeldende kommuneplan er området angitt som areal for bebyggelse og anlegg - eksisterende bebygd område for boliger. 3
Av kommuneplanens tre satsningsområder, er det først og fremst «Byen det er godt å leve i» som planforslaget vil bidra til realisering av. Planområdet omfattes i dag av reguleringsplan «Kongsgård I» plan nr. 107 vedtatt 10.11.1960 og reguleringsplan «Gnr 42 bnr 1, 50 403, Øvre Kongsgård» plan nr. 631 vedtatt 5.5.1993. Mindre deler av planområdet er uregulerte, og tas med i denne planen «for helhetens skyld». Planforslaget Hovedgrep Planforslaget omhandler en bedre utnyttelse av allerede regulerte boligtomter, og reguleringsformålene i gjeldende planer for området er stort sett uendret. På de ubebygde tomtene planlegges oppført et boligbygg med 6 leiligheter og tre 4-mannsboliger, i alt 18 boenheter. Maksimal BRA blir 2.300 m2. Eksisterende veinett anses for tilfredsstillende, men vil få noe oppgradering i samsvar med gjeldende plan. De ubebygde grøntområdenes naturkvaliteter vil bli beholdt, både med hensyn til topografi og vegetasjon, og det tilrettelegges for bedre tilgjengelighet til det sentrale friområdet. Det tas sikte på noe oppgradering av lekearealer og av kvartalslekeplassen som ligger utenfor planområdet. Den planlagte bebyggelsen vil ikke skape vesentlige ulemper for eksisterende bebyggelse, verken når det gjelder lys- eller solforhold. Eksisterende bebyggelse reguleres i samsvar med faktisk bruk. Arealbruk Planområdet er på 26,3 daa og foreslås regulert til: Kategori Formål Areal Enhet Bebyggelse og anlegg Konsentrert småhusbebyggelse 12,9 Daa Bebyggelse og anlegg Garasjeanlegg 0,2 Daa Bebyggelse og anlegg Uteoppholdsareal 0,3 Daa Samferdselsanlegg Kjørevei 2,4 Daa Samferdselsanlegg Annen veigrunn - grøntareal 1,2 Daa Samferdselsanlegg Parkeringsplasser (på grunnen) 0,7 Daa Grønnstruktur Naturområde 3,2 Daa Grønnstruktur Turvei 0,7 Daa Grønnstruktur Friområde 4,5 Daa Bruk og vern av sjø og vassdrag Friluftsområde 0,2 Daa Tomtestørrelser, antall boenheter og uteareal per boenhet fremgår av oppstillingene nedenfor: Felt BKN1-10 boenheter Regulert tomteareal 1995 m2 - Bebygd areal ( fotavtrykk ) 500 m2 - Terreng brattere enn 1:3 (etter tiltak) 310 m2 - Kjørearealer til parkeringskjeller m.v. 150 m2 Uteoppholdsareal på terreng 1035 m2 + Areal balkonger over terrengnivå 100 m2 Disponibelt uteoppholdsareal innen delfeltet 1135 m2 dvs. ca. 115 m2 per boenhet i felt BKN1 4
Felt BKN2-4 boenheter Regulert tomteareal 1035 m2 - Bebygd areal ( fotavtrykk ) 200 m2 - Terreng brattere enn 1:3 (etter tiltak) 280 m2 - Garasje/parkering 80 m2 Uteoppholdsareal på terreng 475 m2 + Areal balkonger over terrengnivå 40 m2 Disponibelt uteoppholdsareal innen delfeltet 515 m2 dvs. ca. 130 m2 per boenhet i felt BKN2 Felt BKN3-4 boenheter Regulert tomteareal 1075 m2 - Bebygd areal ( fotavtrykk ) 200 m2 - Terreng brattere enn 1:3 (etter tiltak) 100 m2 - Garasje/parkering 80 m2 Uteoppholdsareal på terreng 695 m2 + Areal balkonger over terrengnivå 40 m2 Disponibelt uteoppholdsareal innen delfeltet 735 m2 dvs. ca. 185 m2 per boenhet i felt BKN3 For de 3 feltene settes utnyttelsesgraden til maksimalt 35 % BYA. Bebyggelse, struktur og tiltak De nye bygningene forutsettes plassert godt tilpasset terrenget uten unødige inngrep i landskapet, og byggeavstand til kommunal vei blir i samsvar med gjeldende retningslinjer. Det tilstrebes fornuftige atkomster/avkjørsler til vei. De nye bygningene planlegges oppført innenfor de byggegrenser som er vist på plankartet. Byggegrensene tar hensyn til terrengets beskaffenhet og til tilgrensende friområder og gir de nye boenhetene grei atkomst til friområdet FRI1. Alle de nye boligene planlegges oppført i 2 etasjer med saltak med takvinkel mellom 25 og 30 gr. Fasadene blir mot syd og vest og møneretning i byggenes lengderetning. Terrenginngrepene tilstrebes så begrensede som mulig, og utsprengte/nedsprengte flater gis avbøtende tiltak i form av jordoverdekning og tilsåing og eventuelt beplantning. Solforholdene for området er gode og de planlagte nybyggene forventes ikke å gi tap av sol i vesentlig grad for eksisterende bebyggelse. Eksisterende bebyggelse i området har i det alt vesentlige saltak, med varierende takvinkler fra ca. 25 til 45 gr. Den nye bebyggelsen kan ikke ses å komme i konflikt med eksisterende bebyggelse når det gjelder estetikk. De nye byggene kan heller ikke sees å gi uheldig nær- eller fjernvirkning i noen retning. Illustrasjoner av den planlagte bebyggelsen vises på neste side. 5
Skissen over viser en omtrentlig plassering av de planlagte nye byggene i felt BKN1, BKN2 og BKN3. Endelig plassering vil bli i samsvar med de byggegrenser som er angitt på plankartet. Snittene på neste side gir likevel et korrekt bilde av bygningenes plassering i terrenget. Snittene viser eksisterende terreng, nytt terreng etter utsprengning og angir også avbøtende tiltak på de utsprengte flatene. Snittene er angitt med en takvinkel på 22 gr. 6
NB! Dette er kun ment som illustrasjon, og skal ikke være bindende for den endelige utformingen av de nye byggene. Rammene for den nye bebyggelsen fremkommer av plankart og reguleringsbestemmelser. For felt BKN2 vil terrenginngrepet i nordvestre kant bli viet særskilt oppmerksomhet. Feltene BK1, BK2 og BK3 reguleres i samsvar med eksisterende situasjon. I tillegg til feltene BKN1 BKN3 og BK1 BK3 reguleres et par mindre arealer til boligformål. Disse arealer tilhører hhv. Hertug Skules vei 4, 6 A og 6 B og Vigeveien 10 og tas med i planen av tekniske årsaker. Det skjer altså ingen faktisk endring av reguleringsformålet for disse arealene. Grønnstruktur Grønnstrukturen i planområdet gir gode forbindelser mellom de ulike arealene, både friområdene og naturområdene. Det tilrettelegges for god stiatkomst gjennom friområdet FRI1, både øst/vest og nord/syd. Ballplass på tilgrensende areal, øst for FRI2, gis en oppgradering, samtidig som det etableres sandlekeplass på arealet. Friområdet FRI1 beholdes som i dag, men gjøres mer tilgjengelig for aktuelle brukere. Kvalitet, standard, grad av opparbeidelse og områdenes egnethet for bruk forutsettes avklart i samråd med Parkvesenet og vil bli vist i utomhusplan for området. Utomhusplanen skal være godkjent før rammetillatelse blir gitt, se reguleringsbestemmelsene. FRI2 beholdes som urørt naturområde, med hensynssone naturvern over dammen. Se også Biologisk mangfold på side 8. Samferdselsanlegg/ trafikk Det planlegges ingen nye veier i området, alle nye boliger får atkomst fra eksisterende kommunale veier. I felt BKN1 etableres parkeringskjeller under 6-mannsboligen med plass til i alt 20 biler, dvs. parkering og gjesteparkering for de 10 boenhetene i feltet. For felt BKN2 og BKN3 etableres 4 parkeringsplasser i hvert felt, mens gjesteparkering henvises til eksisterende parkeringsplass PP2, i alt 8 plasser som skiltes særskilt. Sykkelparkering dekkes på egen tomt. På eksisterende parkeringsplass PP1 etableres carport for ansatte ved institusjonen. Kollektivtrafikken har god dekning for området, med bussholdeplasser ved E18 ca. 350 m nærmere byen. Gang-/sykkelveinettet er meget tilfredsstillende, inklusiv undergang til nordsiden av E18. Trafikksikkerheten i området er god, med relativt lite trafikk og med god oversikt i de fleste veikryss. Teknisk infrastruktur De nye boligene forutsettes tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann og avløp. Kommunale ledninger har en tilfredsstillende plassering for tilkopling til de nye boligene, og ledningsnettet er opplyst å ha god kapasitet. Avfallshåndtering løses gjennom den kommunale renovasjonsordningen. Veinavn Den nye bebyggelsen forutsettes gitt adresse til Vigeveien. Universell utforming I felt BKN1 etableres det parkeringskjeller under 6-mannsboligen med heis til 1. og 2. etasje, og atkomst i plan tilrettelegges for samtlige boenheter i feltet. I felt BKN2 og BKN3 planlegges det for universell utforming for boenhetene i 1. etasje. 7
Turvei gjennom FRI1 fra vest mot øst og nord tilrettelegges med universell utforming. Tursti fra syd til nord over toppen i FRI1 anlegges med noe lavere standard. Atkomst til FRI2 og til kvartalslekeplassen utenfor planområdet har «atkomst for alle». Naturområdet GN2 skal tilrettelegges for opphold med god atkomst. Barn og unges interesser De deler av planområdet som reguleres til boligbebyggelse, er ikke i bruk eller har vært aktivt brukt som leke-/aktivitetsområde for barn. Disse områder er for øvrig regulert til boligformål i gjeldende plan. - Planen opprettholder tilstrekkelige og velegnede leke- og oppholdsarealer sommers- og vinterstid for barn i ulike aldersgrupper. - Kravene til lekearealer er innfridd for de omkringliggende boområder, og det er ikke registrert udekket lekeplassbehov i nærmiljøet. Det foretas likevel en oppgradering og utvidelse av lekearealene i området. - Atkomstmulighetene til lekeplasser og friområder er gode, det samme gjelder atkomst til friluftsområder syd for Vigeveien og til skoler/barnehager. - På bakgrunn av den beskjedne utbyggingen som foreslås i planen, er det ikke ansett nødvendig med særskilte tiltak for å ivareta lokalklima, miljøforhold og ulykkesforebygging i planområdet. - Tidspunkt for gjennomføring av tiltak som berører barns interesser, fremgår av reguleringsbestemmelsene. - Elevrådene ved samtlige aktuelle skoler er tilskrevet ved oppstart av planarbeidet, men det er ikke innkommet noe ønske om medvirkning i planprosessen. Siden planforslaget ikke innebærer endring av de ulike reguleringsformål som følger av gjeldende plan, kan det ikke ses at planarbeidet påvirker barn- og unges interesser i negativ retning. Derimot vil den foreslåtte oppgradering av ballplassen og etablering av ny sandlekeplass, gi en kvalitetshevning for barn- og unges interesser i området. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse er vedlagt planbeskrivelsen. Pga. planområdets beskaffenhet er det ikke funnet behov utredninger av fagområder som ras, støy eller flomfare. Det forutsettes at sikring mot radonpåvirkning gjennomføres i tilknytning til byggemelding for de nye boligene. Utbyggingen medfører ikke vesentlig økning av asfalterte flater, og med kun ca 900 m2 nye takflater, kan det ikke ses at utbyggingen av de 3 feltene påvirker overvannsproblematikken i særlig grad. I tilknytning til byggesøknad kan det bli satt krav til håndtering av overvann. Miljøkonsekvenser Utbyggingen av de planlagte boligene får ingen miljøkonsekvenser og heller ingen klimakonsekvenser som følge av økt trafikk i og fra området. Kollektivtrafikkens fremkommelighet blir heller ikke berørt av utbyggingen. Støy Støyberegning anses ikke relevant for de nye boligene. Avstanden til den eneste støykilden i området E18 er mer enn 180 m. Forurensning, energiforbruk og lukt De tiltak som foreslås i reguleringsplanen vil ikke på noen måte påvirke forurensningssituasjon og energiforbruk. 8
Biologisk mangfold Planen opprettholder de allerede regulerte grøntarealer friområder og naturområder i planområdet. I følge Naturbasen er det registrert salamander i den lille dammen i FRI2. Det vil bli tatt nødvendige hensyn til bevaring av dammen. For øvrig er det er ingen særskilte registreringer av biologisk mangfold i området. Kulturminner Det er ingen registrerte kulturminner i området. Fylkeskonservatoren har ingen merknader til saken. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Det er ikke reist krav om utbyggingsavtale med kommunen. Planforslaget medfører ingen nødvendige kommunale investeringer på sosial, teknisk og grønn infrastruktur. Det vises til rekkefølgebestemmelser for FRI1 og FRI2. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble holdt 15. desember 2010. Av spesielle tema som ble diskutert, kan nevnes avgrensning av planområdet, reguleringsformål for de ubebygde byggeområdene, og avgrensning mellom byggeområder og grønnstruktur. Disse tema er gjennomgått på nytt og drøftet med planetaten, og konklusjonene fremkommer i planforslaget. Det er valgt å endre formål for de ubebygde byggeområdene til boligbebyggelse, for øvrig i samsvar med gjeldende plan for området. Varsel om oppstart av planarbeid Skriftlig varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble sendt naboer og offentlige myndigheter per 11. februar 2011, og annonse ble innsatt i Fædrelandsvennen 16. februar 2011. Frist for innsendelse av merknader var 18. mars 2011. Oppsummering av innkomne merknader med kommentarer: Agder Energi Nett AS 23.2.2011 Merknad: Det opplyses om lavspent luft- og jordkabelnett i området, og at eventuell flytting må bekostes av utbygger. Kommentarer: Tas til etterretning. Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen 11.3.2011 Merknad: Generell påminnelse om vurderinger av planens virkninger, slik som miljøpåvirkning av en utbygging, konsekvenser for barn og unge, om tilgjengelighet for alle, om ivaretakelse av grønnstruktur og viktige landskapselementer, og om ROS-analyse. Dessuten pekes på støy fra nærliggende E18. Kommentarer: Tas til etterretning; ved planarbeidet er det lagt vekt på grundig vurdering av ovennevnte forhold. Statens vegvesen 14.3.2011 Merknad: Det pekes på at nærheten til E18 tilsier behov for støyvurdering for nærliggende ny bebyggelse og for eventuelle tiltak på areal mot E18. Byggegrense settes til 35 m fra midt av midtdeler. Kommentarer: Tas til etterretning. Avstand til nærmeste planlagte bebyggelse er ca. 175 m fra midt E18. 9
Vest-Agder fylkeskommune Plan og miljø 25.3.2011 Merknad: Generell påminnelse om fylkeskommunens interesser: Tilgjengelighet for alle, barn og unges interesser, gode boligområder for ulike brukergrupper, og forholdet til kulturminner og kulturmiljø. Spesielt pekes på spørsmålet om fradeling av tomtene ved regulering til institusjonsformål, og krav til beskrivelse av ivaretakelse av barn og unges interesser, lekearealer, trygg skolevei, snarveier osv., og dessuten på tilrettelegging for bevegelseshemmede. Fylkeskonservatoren har ingen merknader til saken. Kommentarer: Planarbeidet vil bli utført i samsvar med ovennevnte generelle føringer. Siden reguleringsformålet er endret gjennom planarbeidet fra institusjon til boligbebyggelse, er ikke spørsmålet om fradeling eller ikke lengre aktuelt. Det forutsettes dessuten at ordinære krav til parkering og uteareal oppfylles for de nye boenhetene. Rådet for funksjonshemmede 2.3.2011 Merknad: Det minnes om universell utforming i planarbeidet. Kommentarer: Innspillet tas til etterretning. Planarbeidet vil bli utført i samsvar med gjeldende regler. Medvirkning Melding om oppstart av planarbeidet er sendt elevrådene ved Wilds Minne, Lovisenlund, Presteheia og Oddemarka skoler og til Kongsgård I/Vige vel. Det er ikke mottatt innspill, bemerkninger eller ønske om medvirkning verken fra skolene eller fra velforeningen. Det tas fornyet kontakt med velforeningen. Tiltaket får heller ikke negativ virkning på dagens situasjon i området. Det er gjennomført flere møter med planetatene hvor det er gjort avklaringer som er viktige i planprosessen, og i foreliggende forslag til detaljreguleringsplan fremkommer omforente løsninger for planavgrensning, bebyggelse og grønnstruktur. Forslagsstillers vurdering av planforslaget Tiltaket er et fortettingsprosjekt. Det foreslås et beskjedent antall nye boliger som med hensyn til størrelse og utforming, vil gi en bedre utnyttelse av et ellers utbygd boligområde. Ved plasseringen av de nye boligene er det lagt vekt på at det bakenforliggende friområdet FRI1 skal beholdes upåvirket, og eksisterende boliger i området vil ikke miste sol eller utsikt. Tiltaket gir en bedre utnyttelse av allerede etablert infrastruktur. Planforslaget er under gitte forutsetninger tilfredsstillende gjennomførbart både teknisk og økonomisk. Planbeskrivelse datert 20. august 2011, sist revidert per 23. oktober 2012 Eiendomsutvikling Knut Gundersen 10