Porsgrunn kommune Byutvikling Arkivsak-dok. 15/04839-11 Saksbehandler Ena Selimotic Saksgang Møtedato Utvalg for miljø og byutvikling 18.10.2016 Forslag til reguleringsplan(detaljregulering) for Kvestadkollen - 1. gangs behandling Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10 og med henvisning til saksfremlegget legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Kvestadkollen, med tilhørende plankart datert 19.09.2016 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert 19.09.2016, ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1. Oversiktskart, datert 31.8.2016 2. Dokumentliste, datert 28.9.16 3. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Kvestadkollen, plankart, datert 19.9.2016 4. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Kvestadkollen, reguleringsbestemmelser, datert 19.9.2016 5. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Kvestadkollen, planbeskrivelse, datert 19.9.2016 6. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Kvestadkollen, ROS-analyse, datert 19.9.2016 7. Illustrasjonsplan, datert 21.9.2016 8. Sjekkliste, datert 22.9.2016 9. Arkeologisk undersøkelse, datert 12.1.2016 10. Biologisk mangfold rapport, datert 8.9.2016 11. Merknader til varsel om oppstart samlet 12. Skredfarevurdering, datert 21.9.2016 Viktige punkter i saken Forslag til plan for Kvestadkollen er utformet av Sweco AS på vegne av familien Lunde. Planområdet ligger i Bjørkedalen cirka 10 minutts kjøring fra Porsgrunn sentrum. Hensikten med planen er å legge til rette for en utvidelse av eksisterende boligområde på Kvestadåsen. Planforslaget åpner for frittliggende og konsentrert boligbebyggelse. Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplanens arealdel(2014-2025). Planområdet er kun delvis regulert i dag. Kommunen ønsket at den nye planen skulle omfatte parkering og atkomst i gjeldende plan for å oppdatere planen som bygget. Forslagsstiller ønsker å se på løsninger for en bedre utnytting og oppstramming av området på og rundt parkeringsplassen. Oppstartsmøte ble gjennomført 29.5.2015, og oppstart av planarbeidet ble varslet den 19.6.2015. Det har kommet inn 5 merknader til varsel om oppstart. Dokumentnr.: 15/04839-11 side 1 av 6
I et møte mellom fylkesmannen, fylkeskommunen, vegvesenet og kommunen den 22.9.2016 ble trafikksikkerhet i nedre del av Bjørkedalen diskutert i lys av blant annet rekkefølgekravet satt i plan for Ulverødåsen. Gjeldende planer viser trafikksikre løsninger, og ved gjennomføring av disse vil myke trafikanter gis et tilfredsstillende tilbud. I tillegg ble løsninger for kryssing av Fv32 diskutert. Hensiktsmessig etterbruk av dagens jernbane gir ytterligere muligheter for trafikksikker adkomst fra Bjørkedalen til Moheim. Administrasjonen anbefaler at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om trafikksikker forbindelse fra Kvestadkollen til Ulverødåsen før sluttbehandling av planen. Rådmannen anbefaler at forslaget legges ut til offentlig ettersyn. Saksfremlegg 1. Bakgrunn Tiltakshaver Erling Lunde (familien Lunde) har engasjert Sweco AS for å lage en reguleringsplan for Kvestadkollen. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for en utvidelse av eksisterende boligområde. Planforslaget åpner for frittliggende og konsentrert boligbebyggelse. Planområdet ligger i Bjørkedalen cirka 10 minutts kjøring fra Porsgrunn sentrum. Reguleringsplanen omfatter gårds og bruksnummer 3/1 og 3/23. 2. Administrasjonens kommentar til innkommende merknader i varslingsperioden Oppstart av planarbeidet ble varslet den 19.6.2015. Det har kommet inn 5 merknader. Nedenfor følger en oversikt over mottatte innspill, sammendrag av innspillene, plankonsulentens kommentarer og administrasjonens kommentarer. 1. Fylkesmannen i Telemark, datert 06.05.15 2. Telemark fylkeskommune, datert 30.07.15 3. Forum for Natur og friluftsliv i Telemark, datert 12.08.15 4. Jordvernforeningen i Telemark v/torstein Ruben Kaasa, datert 07.08.15 5. Statens Vegvesen, datert 02.07.15 1. Fylkesmannen i Telemark datert_06.05.15 I forbindelse med etablering av nye boligområder må det gjøres en vurdering av behovet for leke og oppholdsareal. Det er etter Fylkesmannens vurdering lite sannsynlig at spesielle naturkvaliteter finnes i planområdet, verken på fulldyrka areal eller på skogsarealene som ut fra flyfoto ser ut til å bestå hovedsakelig av yngre, plantet barskog. Dokumentnr.: 15/04839-11 side 2 av 6
Det er kjent at det kan oppstå interessekonflikter mellom landbruk og utbyggingsområder med henhold på lukt, bruk og støy, og Fylkesmannen er tydelig på at det må legges inn klare grenser mellom bebygde områder og LNF-områder. De vil minne om at kravet til risiko- og sårbarhetsanalyse gjelder for alle planer for utbygging etter plan- og bygningsloven, jf. 4-3. Det bør i det videre planleggingsarbeidet tas hensyn til landskapet og en bør tilpasse plassering og byggehøyder i forhold til terrenget. Innspillet blir hensyntatt i planarbeidet. Det er henvist til kommuneplanens krav til lek- og uteoppholdsareal i planbestemmelsene. Det er utarbeidet en rapport om biologisk mangfold som er vedlagt planforslaget. I plankartet er det regulert en buffersone mot dyrket mark. Bebyggelse skal tilpasses terrenget. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. 2. Telemark fylkeskommune, datert 30.07.15 Telemark fylkeskommune varslet ønske om befaring og videre markundersøkelser i området. Det ble gjort avtale om registreringsarbeid mellom Telemark fylkeskommune og tiltakshaver høsten 2015. Resultatene fra denne ble tilsendt planlegger november 2015. Nye avgrensinger er lagt inn i plankartet. Ingen ytterligere kommentarer. 3. Forum for natur og friluftsliv i Telemark datert 12.08.15 Da Kvestadåsen 1 ble utbygd ble det anlagt parkeringsplass ved Bjørkedalsveien nordøst på feltet slik at turgåere kan parkere her. Det befinner det seg en sti som fører inn til kulturminnene Grønholtseika og Munkekirken. Stien sydfra går til Fjerdingen, som er Porsgrunns høyeste topp. I området er det også en gammel sti/veiforbindelse til Markaveien øst i Porsgrunn kommune. FNF Telemark ønsker at stien inn til disse områdene blir tatt hensyn til slik at den fortsatt er tilgjengelig for turgåere. Innspillet blir ivaretatt i planarbeidet. Parkeringsplassen PF1 blir brukt som parkering for turgåere i området, det går en sti pr i dag gjennom planområdet som følger trase for o_v1 og går ut av planområdet over LNF4. Stien og brukere av denne vil bli hensyntatt i planarbeidet og ved utbygging. 4. Jordvernforeningen i Telemark ved Torstein Ruben Kaasa, datert 07.08.15 Dokumentnr.: 15/04839-11 side 3 av 6
Forslag til planavgrensning legger beslag på 15-20 dekar fin dyrkbar jord, ikke i tråd med overordnet plan. Kartet viser at nord for eksisterende boligfelt skal det bygges boliger på dyrkbar jord. Plan må justeres slik at dyrka mark ikke går med til bolig. Grunneier har skog på cirka 1000 dekar som ikke får tilkomst/veg for utkjøring av tømmer om ikke planen hensynstar dette. Resultat blir at mer jord går tapt til eventuelt ny vei til skogen. Innspillet blir ivaretatt i planarbeidet. Dyrket mark er tatt med innenfor varslingsgrensen for å vise hensynssoner kulturmiljø og regulerte flomveier vist i kommuneplanen. All dyrkbar jord innenfor varslingsgrensen blir regulert til Landbruk og ikke til boligformål. Utkjøring av tømmer blir hensyntatt i planarbeidet. Området LNF6 er avsatt til tømmervelte. Ingen ytterligere kommentarer. 5. Statens Vegvesen, datert 02.07.2015 Gjør oppmerksom på at Kvestadkollen ligger utenfor det definerte bybåndet hvor 80 % av utbygging i følge overordnede planer skal skje. Kollektivdekning i området kan neppe forventes å bli god. Uheldige trafikale forhold for barn som skal ut og inn av området. Det er ikke avsatt midler for GS veg fram til Tveten skole. I tilsvarende planer er det satt rekkefølgekrav om planskilt kryssing av FV 32. Krav til planskilt kryssing og trygg skoleveg må settes til alle reguleringsplaner med likelydende problemstillinger. Planforslaget imøtekommer etter vår mening ikke intensjonene i overordnede planer ei heller ambisjonene om trygg skolevei for barn og unge. Dersom en velger å gå videre med planarbeidet må det utføres en trafikkanalyse som viser hvordan sikkerheten til skolebarna blir ivaretatt. Det bør også utarbeides rekkefølgekrav som sørger for tilfredsstillende og trygge løsninger for myke trafikanter før boligene tas i bruk. Byggegrense settes til 15 meter fra senter fylkesveg og utbyggingsområdet må benytte seg av samme tilkomstvei. Problemstillingen er drøftet i kommunen og de har konkludert med følgende: Å regulere for nye boliger i Bjørkedalen ved Kvestadkollen er en ønsket utvikling, jf. kommuneplanens arealdel og bystyrets vedtak den 26.3.2015. Adkomst fra nytt boligområde ned til fylkesveg er sikret ved at holdeplassen for buss også inngår innenfor planområdet. Trafikksikkerhet med tanke på barns skoleveg i planområdet synes dermed å være ivaretatt, og administrasjonen ved avdeling for plan og miljø mener det er grunnlag for å utarbeide plan i tråd med overordna plan for dette området. Det er også sett på muligheten for at eksisterende jernbanetrasé kan benyttes til GS-vei når denne på sikt legges om. Dokumentnr.: 15/04839-11 side 4 av 6
I reguleringsplanen for Ulverødåsen i Bjørkedalen er det satt krav om trafikksikker skoleveg til Tveten. I et møte mellom fylkesmannen, fylkeskommunen, vegvesenet og kommunen den 22.9.2016 ble trafikksikkerhet i nedre del av Bjørkedalen diskutert i lys av blant annet dette rekkefølgekravet. Gjeldende reguleringsplaner viser trafikksikre løsninger, og ved gjennomføring av disse vil myke trafikanter gis et tilfredsstillende tilbud. I tillegg ble løsninger for kryssing av Fv32 diskutert. Hensiktsmessig etterbruk av dagens jernbane gir ytterligere muligheter for trafikksikker adkomst fra Bjørkedalen til Moheim. Administrasjonen anbefaler at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om trafikksikker forbindelse fra Kvestadkollen til Ulverødåsen før sluttbehandling av planen. 3. Administrasjonens vurdering av reguleringsforslaget Trafikksikkerhet: I sitt innspill til varsel om oppstart kommenterer Statens Vegvesen trafikksikkerhet. I følge Vegvesenet er det uheldige trafikale forhold for barn og unge som skal ut og inn av det fremtidige planområdet. Det er i dag ikke avsatt midler for g/s - veg fram til Tveten skole. Det er ikke planskilt kryssing av Fv32 ved Moheim. Trafikksikkerhet er en prioritet i Porsgrunn kommune. En av strategiene i samfunnsdelen (2013-2025) er å fremme innbyggernes trygghet ved å arbeide systematisk med å bedre trafikksikkerheten. Elever som bor i Bjørkedalen tar buss til Tveten skole. Dette tilbudet vil også barn innenfor det nye planområdet få. Kollektivholdeplassen er vist i reguleringsplankartet. Kommuneplanens arealdel (2014-2025) åpner for boligutbygging på Kvestadkollen og denne reguleringsplanen er en ønsket utvikling. I reguleringsplanen for Ulverødåsen i Bjørkedalen fra 2007 ble det satt krav om trafikksikker skoleveg til Tveten. Boligområdet ligger noen hundre meter sør for Kvestadåsen. Det har nå gått 9 år siden planen ble vedtatt, men området har ikke blitt utbygd da regulert løsning som sikrer en trygg kryssing av fylkesvegen ikke er bygd. Ved gjennomføring av trafikksikkerhetstiltak i gjeldende planer og ved etablering av lysregulert kryss ved Moheim (innkjøringen til Telemarksporten) som erstatning for regulert rundkjøring vil vegen anses som trygg for gående som skal til og fra Bjørkedalen, og for skoleelever og andre som skal til Tveten. Administrasjonen vurderer nå ulike løsninger for hvordan fortau og lysregulering kan finansieres og dermed legge grunnlaget for ønsket boligbygging. Det pågår et arbeid med å vurdere etterbruk av dagens jernbane. Ny trase fra Larvik til Porsgrunn åpner i 2018, og da vil dagens trase fases ut. Etterbruk av dagens jernbanetrase forventes avklart tidlig våren 2017. Terrengtilpassing: Planområdet ligger på ett skogkledt høydedrag med varierende høyde fra omkringliggende bebyggelse og landskap. Tomtene er romslige og gir dermed mulighet til god terrengtilpassing. Alle inngrep skal planlegges og utføres slik at tilpasning til terrenget blir best mulig. Det skal velges hustyper som kan tilpasses eksisterende terreng. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Dersom boligen ikke er prosjektert i forhold til eiendommens terreng kan det være et stort behov for bruk av støttemurer for å håndtere det nye terrenget. Bruk av store og høye støttemurer anses derfor som unaturlig fordi hensikten med muren er å anlegge et unaturlig terreng. Planbestemmelsene tillater støttemurer på 1 meter for de fleste tomtene og kun unntaksvis på maksimalt 2 meter for de bratteste tomtene. Landbruksareal: Dokumentnr.: 15/04839-11 side 5 av 6
I sitt innspill til varsel om oppstart skriver Fylkesmannen at det kan oppstå interessekonflikter mellom landbruk og utbyggingsområder. Utfordringene går blant annet ut på lukt, bruk og støy. Fylkesmannen anbefaler at det legges inn klare grenser mellom bebygde områder og LNF-områder. I plankartet er det regulert en buffersone mot dyrket mark. Området skal beplantes med hekk/høy buskvegetasjon for å skjerme tomtene for aktivitet i forbindelse med drift av tilgrensende landbruksområder. Størrelsen på tomtene: Bestemmelsene til kommuneplanen(2014-2025) setter krav til hvor mange boliger per dekar det skal være i ulike områder av kommunen. Krav til tetthet gjelder innenfor det definerte bybåndet. Dette planområdet ligger utenfor bybåndet hvor disse kravene ikke gjelder. I og med at det ikke er satt strenge krav til tetthet innenfor dette planområdet kan tomtene være romslige. Romslige tomter gir bedre mulighet til å tilpasse bebyggelsen til terrenget. Rådmannens konklusjon Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget slik det foreligger på en god måte følger opp målsettinger og intensjoner i overordnede føringer og planer. Med bakgrunn i ovenstående kommentarer og vurderinger anbefaler rådmannen at forslag til reguleringsplan for Kvestadkollen legges ut til offentlig ettersyn slik det fremgår av innstillingen. Dokumentnr.: 15/04839-11 side 6 av 6