Tvedestrand kommune Enhet for plan, miljø og eiendom

Tvedestrand kommune Enhet for plan, miljø og eiendom «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «KONTAKT» Melding om vedtak Vår ref Deres ref: Saksbehandler Dato 2014/1088/20/L12 «REF» Svein Olav Dale, 371 99 541 08.01.2016 Høring - Reguleringsplanforslag for Loggen Brygge, byggetrinn II - 1 gangs behandling Planutvalget har i møte den 08.12.2015 vedtatt å legge reguleringsplanforslag for Loggen Brygge, byggetrinn II ut til offentlig høring i perioden fra 12.01. 23.02.2016. Formålet med planen er bygging av nye boliger på eksisterende parkeringshus, eneboligtomter på platået øst for parkeringshuset og reguleringsendring av den delen av planområdet som allerede er bygget ut. Planforslaget med vedlegg kan ses på kommunehuset og på kommunens hjemmeside, http://www.tvedestrand.kommune.no/dokumenter-planer/horinger eller under Nyheter på hjemmesiden. Eventuelle innspill må fremmes skriftlig til Tvedestrand kommune, Plan, Miljø og eiendom, Pb 38, 4901 Tvedestrand eller på mail til postmottak@tvedestrand.kommune.no Alle innspill må merkes med saksnr 14/1088, og frist for å komme med innspill er 23.02.2016. Med hilsen Svein Olav Dale Enhetsleder Postadresse Besøksadresse Telefon Bank Postboks 38 37 19 95 00 2826 07 10003 4901 Tvedestrand Telefaks Org.nr E-post: postmottak@tvedestrand.kommune.no www.tvedestrand.kommune.no 37 19 95 05 964965781 Side 1 av 11

Sendt til: Aust-Agder Fylkeskommune RTA - Risør- og Tvedestradsregionens Avfallsselskap Røysland, Anne Karen Statens vegvesen Region sør Stensland, Andreas Gimming Agder Energi Nett AS Barnas repr. i plansaker v/lars Henrik Molleklev Fiskeridirektoratet Region Sør Fortidsminneforeningen, Aust-Agder avd. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Kystverket Sørøst, Havne-og farvannsavdelingen Agder politidistrikt Norges vassdrags- og energidirektorat, region sør Servicesenter for nettutbygging Tvedestrand handikaplag v/baard Midtgaard Tvedestrand kommune, næringsrådgiver Tvedestrand kommune v/landbruksrådgiver Vegårshei kommune Østre Agder Brannvesen Loggen Brygge AS Arne Ragnar Svendsen Jan Marcussen Marie Blix Bergstrøm og Tor Erling Bergstrøm Sverre-Tobias Dukene Kristian Skavnes Line Kristiansen Marlen Kristiansen Jan Økern Camilla Kulland og Elling Solfjeld Christine H Geselschap Svein V. og Vigdis I. Gjøvland Tom Birger Jørgensen Tone Lise Dahl og Poul Madsen Anne-Karine Løge Akre og Bjørn Akre Mari S. Klausen og Lars Klausen Maria B.Nilsen og Per-Erik Sch Nilsen Martha M. Hansen Asker Oppmåling AS Anny Grethe Hauge og Tor Arne Hauge Tor Halland Gunnar Bjørn Solfjeld Janne K Solfjeld Schlippe Liv Håskoll Haugen og Ola Haugen Einar Eike Tom Dønnestad Wibeke Thove Haaland Eva og Jan Erik Birkeland Ulrik Peter Wotzfeldt Knut Einar Johnsen

Johan Andreas Fokkens Jan Harald Portocarrero, c/o Anne Portocarrero Harald og Tone V. Kristiansen Anne Brith Ege og Tom L.B. Pedersen Ellen og Harald Woxmyhr Svenn Roar Larsen Rolf Erik Heftye Erik Portocarrero c/o Anne Portocarrero Reidar Sundin Harald Tobiassen Erik og Paula Marie Berntzen Nils Tellef Apland

Tvedestrand kommune Saksframlegg Arkivsak: 2014/1088-18 Arkiv: L12 Saksbeh: Svein Olav Dale Dato: 25.11.2015 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 13/15 Teknikk-, plan og naturutvalg 2015-2019 08.12.2015 Reguleringsplanforslag for Loggen Brygge - Byggetrinn II - 1 gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak Utvalg for Plan, Teknikk og Natur vedtar at planforslaget kan legges ut til offentlig høring i henhold til PBL. 12-10 under forutsetning av at område BFS omdefineres til formål friluftsliv med hensynssone landskapsvern før høringen, eventuelt at planområdet reduseres slik at BFS ikke blir med. Kravet til endring er gjort med hjemmel etter PBL. 12-11, og er begrunnet i rådmannens faglige tilråding. I forbindelse med behandlingen av områdeplanen for havneområdet som er under arbeid vil utvalget igjen vurdere mulighetene for eventuell ytterligere utbygging til boligformål i området. Saksprotokoll i Teknikk-, plan og naturutvalg - 08.12.2015 Behandling Åsta Marte Evensberget stilte spørsmål ved sin habilitet jfr. fvl. 6 pkt b, og fratrådte (= 8 voterende) Evensberget ble enstemmig erklært inhabil (= 8 voterende) Jan Dukene stilte spørsmål ved sin habilitet jfr. fvl. 6 pkt b, og fratrådte (= 7 voterende ) Dukene ble enstemmig erklært inhabil (= 7 voterende) Arne Martin Gjøseid tiltrådte (= 8 voterende) Kristian Knutsen stilte spørsmål ved sin habilitet jfr. fvl. 6 2 ledd, og fratrådte (= 7 voterende ) Knutsen ble enstemmig erklært habil, og tiltrådte (= 8 voterende) Notat fra Camilla Kulland m.fl. ble levert ut og lest av utvalget før behandlingen. Administrasjonen ga en kort orientering om historikk og bakgrunnen for saken. Knut Aall og Line Mørch fremmet et omforent vedtaksforslag slik: Utvalg for Plan, Teknikk og Natur vedtar at fremlagt planforslag kan legges ut til offentlig høring i henhold til PBL. 12-10. Aall og Mørch s forslag ble enstemmig vedtatt

Vedtak Utvalg for Plan, Teknikk og Natur vedtar at fremlagt planforslag kan legges ut til offentlig høring i henhold til PBL. 12-10. Bakgrunn for saken Det ble i desember 2014 varslet reguleringsarbeid for eiendommene med tilstøtende vei- og sjøarealer. Formålet er i samsvar med kommuneplanen, og det opplyses at det forventes felles behandling av reguleringsforslaget og byggesøknad. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av nye boliger på eksisterende parkeringshus. Det inngår også eneboligtomter på platået øst for parkeringshuset i planforslaget. I tillegg foretas en reguleringsendring av den delen av planområdet som allerede er bygget ut, som følge av at tidligere innvilget dispensasjon ble opphevet av fylkesmannen etter klagebehandling. Det er bygd parkeringshus og boder for begge byggetrinnene, og over denne bebyggelsen planlegges boligbebyggelse i tre etasjer med til sammen 10-12 leiligheter. I tillegg er det planlagt utfyllende småhusbebyggelse på fjellet over blokkene. De to nye eneboligene får adkomst via Solfjellveien. Det er 20 boliger i første byggetrinn, og de nye boligene i annet byggetrinn er gjennomgående noe mindre enn i de første byggetrinn. Forslagsstiller er Kvartal 19 arkitektkontor AS, 3211 Sandefjord. Tiltakshaver er Loggen Brygge AS, Vik 32, 4885 Grimstad. Problemstilling Kan planforslaget legges ut til offentlig høring slik det er fremlagt, eller må planforslaget omarbeides ytterligere før høring? Faglige merknader/historikk Komiteen for Teknikk, plan og natur ga den 25.6.2013 dispensasjon fra reguleringsplanen for Loggen brygge for følgende forhold: 1. Byggegrense: De 3 karnappene kan føres helt ned til grunnen med henholdsvis 2,02 m, 2,12 m og 1,43 m på utsiden av byggegrense, se situasjonsplan. 2. Byggehøyde: For inntil 19,8 m.o.h. for trappeoverbygget slik det er vist på tegningsunderlaget. 3. Takvinkel: Ved at det tillates flate tak på deler av bygget i henhold til søknad av 27 mai 2013. Dette vedtaket ble påklagd av naboene, Labakken boligsameie. Klagen ble ikke tatt til følge av planutvalget og ble oversendt fylkesmannen for ankebehandling. Med basis i innvilget dispensasjonen ble det innvilget rammetillatelse og gitt igangsettingstillatelser. Byggeprosjektet ble gjennomført i henhold til de tillatelser som var gitt før ankebehandlingen var ferdig. Kommunen informerte i forkant om at tiltaket måtte gjennomføres på byggherrens egen risiko og regning i forhold til resultatet av klagebehandlingen som først forelå den 25.6.14. Fylkesmannen tok klagen til følge og opphevet kommunens dispensasjonsvedtak.

Vedtakene som er gjort er derved ikke rettsgyldige, og det er av den grunn ikke gitt hverken brukstillatelse eller ferdigattest for boligprosjektet. I reguleringsplanen som nå fremmes er det derfor også gjort endringer i den vedtatte reguleringsplanen, noe som har medført at planen er blitt i samsvar med den dispensasjonen som komiteen innvilget i juni 2013. Planområdet er utvidet til å omfatte bebyggelsen på begge byggetrinnene og bryggene. Planarbeidet ble varslet igangsatt i desember 2014 med frist for innspill/uttalelser 15.02.2015. Varslet planområde Det kom følgende innspill til planarbeidet: Fylkesmannen i Aust-Agder, 20.01.2015. Fylkesmannen er ikke kjent med miljøverdier av regional eller nasjonal verdi som vil kunne bli skadelidende som følge av planforslaget. Han peker likevel på følgende som bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet: - Støy. - Estetisk utforming av omgivelsene. - Universell utforming. - Barn og unges oppvekstvilkår, herunder trygg adkomst til barnehage, skole og andre aktiviteter, samt sikre lekearealer, som er tilfredsstillende med hensyn til omfang og lokalisering. - Risiko- og sårbarhetsanalyse. Resultatet fra analysen skal innarbeides i plan og bestemmelser. - Prinsippene i naturmangfoldloven. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Statens Vegvesen, Region sør, 05.02.2015. Reguleringsformålet er i tråd med kommuneplanen og området har adkomst fra FV 411 både fra sentrum og tangen og videre via kommunal vei inn til planområdet. Planområdet ligger utenfor Vegvesenets ansvarsområde da det ikke kommer i kontakt med riks- eller fylkesveinettet. Det er lite sannsynlig at tiltaket vil føre til økt trafikk som gir negativ konsekvens i tilknytningspunktene med FV 411. Statens vegvesen har således ingen vesentlige merknader til oppstartsmeldingen.

Aust-Agder fylkeskommune, arealplan, 12.02.2015 Planfaglig vurdering: Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har vurdert oppstartmeldingen og har følgende merknader: En forutsetter at det tas tilbørlig hensyn til barn og unges oppvekstforhold med arealer for lek, vei og trafikk med sikker skolevei, støy, landskap og estetikk, natur og miljø samt universell utforming av boliger og tilhørende utearealer. Det endelige planforslaget vil bli vurdert med tanke på plan- og bygningslovens krav til god estetisk utforming. Kulturminnevern: Kulturminnevernseksjonen har ikke andre merknader til meldingen enn at den foreslåtte byggehøyden må vurderes i forhold til mønehøyden på foranliggende bebyggelse. Det må dokumenteres at den foreslåtte mønehøyden er riktig avstemt i forhold til den konteksten som bygget står i (landskap og omkringliggende bebyggelse). Kystverket Sørøst, 14.02.2015. De har, ut fra havne- og farvannsmessige hensyn, ingen vesentlige merknader til varselet. Risør- og Tvedestrandregionens avfallsselskap (RTA), 16.01.2015. De påpeker at det må planlegges en renovasjonsløsning med tilstrekkelig kapasitet som er tilpasset renovasjonsutstyret. De ber om at det ses på muligheten for å benytte nedgravde avfallsbeholdere som renovasjonsløsning. Fiskeridirektoratet region Sør, 09.02.2015. Ut fra de opplysninger som foreligger i Fiskeridirektoratets kartverktøy eller i Naturbasen (Miljødirektoratet), kan de ikke se at det finnes fiskeriinteresser eller viktige marine naturtyper som trenger spesiell beskyttelse/hensyn innafor planavgrensningen. Det foreligger ikke opplysninger i mottatte dokumenter om planlagte tiltak i sjø. Planforslaget med det formålet som angitt, har ikke noen konsekvenser for de interesser direktoratet skal ivareta, og direktoratet har ingen merknader til planforslaget som skissert. De vil få saken til formell behandling når kommunen sender forslag til reguleringsplan på høring til berørte myndigheter. Camilla Kulland og Elling Solfjeld, Solfjellveien 21, 4900 Tvedestrand, 07.02.2015 Som deleiere (sammen med Gunnar Bjørn Solfjeld) har de avtale om at garasjebygget ikke skal være til hinder for fremtidig utbygging av resten av tomt 59/161. De ønsker at planene sikrer muligheten til å bygge to boliger med god plass rundt øst for garasjebygg/leilighetsbygg på tomta 59/161 i fremtiden. De ønsker at leilighetene over garasjebygget skal bli mindre i grunnflate enn selve garasjedelen, og at det skal utarbeides gode løsninger for området fra leilighetsbygget til omkring-liggende, eksisterende natur. Labakken boligsameie ved Rolf Erik Heftye, 12.02.2015. De mener at prosedyren for å bringe samsvar mellom reguleringsplanen og det nå ferdige boligbygget, kan karakteriseres som bakvendt og uheldig. Fasaden på eksisterende bebyggelse mot Nyvei har fått en dominerende og uheldig utforming, med store veggflater, forhøyde gesimser og flate tak. Dette gjør de skeptiske til den videre prosessen. De mener at nybygget på toppen av garasjen vil bli 5,5-7,5 meter høyere enn boligblokka foran, og frykter at de to husene sett fra avstand vil se ut som én bygning på tilsammen syv etasjer. Med fire etasjer mot fjorden og seks etasjer mot fjellet, frykter de at Nyvei kan virke som en slukt. Trafikksituasjonen vil endre seg med økt antall boliger, noe som bør utredes nøye. Ut

fra hensynet til nedre by og området rundt havnen må bestemmelsene i kommuneplanen og verneplanen følges nøye. Forslagstiller har kommentert innspillene i planbeskrivelsen som er vedlagt. 3-D illustrasjon: 2 boliger + garasje er ikke vist her Bebyggelsen sett ut fra Nyveien. Bebyggelsen sett fra fjorden Det er utarbeidet planbeskrivelse som etter rådmannens skjønn tar opp de tema som er nødvendig for planleggingen. Det er nedfelt rekkefølgebestemmelser som skal sikre at BLK_f (lekeplass ) og SSG1 (strandpromenade) skal være ferdig opparbeidet og godkjent før boligene i feltene BBB1 og BBB2 kan tas i bruk. Supplerende fjellsikringstiltak i felt BBB2 skal være ferdigstilt før boligene tillates tatt i bruk. Geotekniske undersøkelser og undersøkelser om det foreligger radon i grunnen skal være utført, og nødvendig dokumentasjon medfølge søknad om tillatelse til tiltak innenfor byggeområdene BBB1-2 og BFS 1-2. Rådmannens vurdering: Boligprosjektet Loggen brygge treffer godt i forhold til kommunens ambisjon om høy arealutnyttelse i sentrumsnære områder, og både Labakken og Loggen brygge er etter rådmannens skjønn blitt vellykkede boligprosjekt. Rådmannen finner at det er fremlagt en god faglig begrunnelse for byggetrinn II, et anlegg som blir bygd foran fjellskjæringen som ble etablert i byggetrinn I. Det siste byggetrinnet faller godt inn i terrenget med god bakgrunnsdekning, og gis en fin grønn omramming fra bakenforliggende terreng. Rådmannen er ikke like positiv til de planlagte eneboligene bak byggetrinn II, noe også utbygger ble varslet om under forhåndskonferansen. Terrenget det er planlagt å bygge boligene i fremstår som en del av et tydelig grønnbelte/struktur som er ubebygd.( se bilde nedenfor.) Området er eksponert både fra sjøveien og omkringliggende heier, og inngrep i denne grønnstrukturen/heia kan fra et landskapsfaglig ståsted forringe landskapsbildet til Tvedestrand havn. En ytterligere bebyggelse over byggetrinn II igjen vil dessuten forsterke høyden på bebyggelsen og tone ned

det som er spesielt for Tvedestrand med havna og heiene med bebyggelse der det naturlig ligger til rette for det. Som kjent er kommunen i gang med å utarbeide en områdeplan for hele havneområdet, der hensikten nettopp er å vurdere havna med omkringliggende terreng i en helhetlig sammenheng. En eventuell bebyggelse i det grønne beltet bør vurderes i en slik helhetlig plan, og ikke i denne planen som bare tar for seg en begrenset del av arealet. I forhåndskonferansen forsto vi det også slik at de aktuelle boligtomtene ikke vil bli bygd på en god stund selv om de kommer med i reguleringsplanen nå. Rådmannen anbefaler at planen legges ut til høring, men at område BFS enten tas ut av planen, eller at arealet omdefineres til friluftsliv med hensynssone landskapsvern. Alternative vedtak: Dersom utvalget ikke velger å følge rådmannens anbefaling når det gjelder området BFS, bør det som et minimum kreves at det lages nye 3D- illustrasjoner der de nye boligene og garasjen er lagt inn i modellene før planen legges på høring. Dette for at høringsinstansene og berørte parter skal få et bedre beslutningsgrunnlag for sine innspill til planen. Tidligere vedtak Vedtak i komite for Teknikk, plan og natur 25.6.2013 Komiteen innvilger med hjemmel etter PBL. 19-2 dispensasjon fra vedtatt reguleringsplan for følgende forhold: 1. Byggegrense: De 3 karnappene kan føres helt ned til grunnen med henholdsvis 2,02 m, 2,12 m og 1,43 m på utsiden av byggegrense, se situasjonsplan. 2. Byggehøyde: For inntil 19,8 m.o.h. for trappeoverbygget slik det er vist på tegningsunderlaget. 3. Takvinkel: Ved at det tillates flate tak på deler av bygget i henhold til søknad av 27 mai 2013. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Søknad- og tegningsunderlaget fra 27.05.2013 må revideres slik at det blir i samsvar med det reduserte fotavtrykket av bygningsmassen som ble påvist på byggeplass den 25.06.2013. Dispensasjonen fra reguleringsplanens bestemmelser om takvinkel er gitt under forutsetning av at kulturminneavdelingen aksepterer tegningene slik de nå vil bli omprosjektert.

Begrunnelse: Ulempene vurderes som marginale, og fordelene som betydelig større I forhold til det som allerede er godkjent finner komiteen at det arkitektoniske uttrykket i liten grad er blitt påvirket. Rådmannen gis fullmakt til å utstede ny rammetillatelse når tegningsunderlaget er blitt tilpasset vilkårene i dette vedtaket. Delegert vedtak i byggesak 22.8.2013: Tidligere rammetillatelser datert 22.03.11 og 06.12.11 utgår. Kommunen gir ny rammetillatelse for byggeprosjektet på Loggen med endringer som omsøkt. Vilkår:.(gjengis ikke her.) Vedtak i Komite for Teknikk, Plan og Natur 27.08.2013 Komite for Teknikk, Plan og Natur kan ikke se at klagen fra sameiet Labakken har tilført saken nye opplysninger som gir grunnlag for å endre tidligere avgjørelse. Nye tegninger innkommet kommunen 22.08.13 viser at terrassen er justert slik at den blir i samsvar med tidligere innvilget dispensasjon, og klagers anførsler på dette punkt er derved etterkommet. Saken videresendes fylkesmannen for endelig behandling. Det gis ikke utsatt iverksetting som det er anmodet om. Komiteen slutter seg her til rådmannens svarbrev av 14.08.13 i sakens anledning. Komiteen vil likevel presisere at alle arbeider må utføres i henhold til godkjent prosjekteringsunderlag, og de utføres på egen regning og risiko i forhold til saksutfallet i ankebehandlingen. Vedtak i Kommunestyret - 06.05.2014 I medhold av PBL.19-1 innvilges dispensasjon fra vedtatt reguleringsplan for å legge ut bryggeanlegg som vist på skisse datert 27.03.2014. I området der det gis dispensasjon fra byggegrensen tillates ikke fortøyning av båter lenger enn 15 fot. Plassen som er beregnet for langsgående fortøyning ved strandpromenaden, nr. 4 nordfra, skal ikke benyttes til annet enn jolle med maks lengde 14 fot. Kommunestyret godkjenner at det gjøres bruk av kommunens eiendom slik det er skissert i søknaden med de vilkår som er foreslått av utbygger slik: Utbygger bærer alle utbyggingskostnadene for både private og kommunale plasser. De nordre, tre småbåtplassene langs strandpromenaden på vedlagte plan skal være kommunale. Vedlikeholdsansvar for bryggeanlegg som også skal tjene som offentlig strandpromenade er utbyggers. De tre kommunale plassene skal vedlikeholdes av kommunen. Ordfører gis fullmakt til å signere en skriftlig avtaletekst der også vanlige avtalebetingelser tas med. Vedtak hos fylkesmannen 23.09.2014 Fylkesmannen opphever Tvedestrand kommunes vedtak av 25.06.13 sak 43/13, jf. vedtak av 27.08.13 sak 48/13. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre etter forvaltningsloven (fvl.) 28, tredje ledd.

Overordnede plandokumenter/retningslinjer I kommuneplanens arealdel er området øst for Nyvei avsatt til boliger. Planforslagets byggeområder på land er innenfor byggeområdene i kommuneplanen. Planområdet berører revidert plan for del av Labakken, og grenser i syd inntil reguleringsplan for Labakken. Se mer info i planbeskrivelsen som følger vedlagt Hjemmelsgrunnlag: PBL 12-11.Behandling av private reguleringsplanforslag Når forslaget til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen snarest, og senest innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i 12-9 og 12-10. Kommunen kan samtidig fremme alternative forslag til regulering av arealet. Finner ikke kommunen grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstilleren innen tre uker underrettes ved brev. Er forslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret. Konklusjon Planen bør revideres i henhold til rådmannens faglige tilråding før den legges ut til offentlig høring. Tvedestrand, 25.11.2015 Rådmannen