SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : 201006572 : O: : L12&21 : Øyvind Bjørke : Stian Rugtvedt Behandles av utvalg: Møtedato (legg også inn tidligere behandling) Utvalg for byutvikling 22.08.12 Utvalgssaksnr DETALJREGULERING FOR BOLIGOMRÅDE MALMHEIM VEST. PLAN 2010125 SAKEN GJELDER Dimensjon Rådgivning AS legger frem forslag om detaljregulering for boliger på Malmheim vest. Formålet med planen er å tilrettelegge for frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse og eneboliger, med tilhørende teknisk infrastruktur. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 19.1.2011 Fullstendig planforslag mottatt 3.4.2012 1. gangsbehandling 22.8.2012 Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER Fylkesdelplan tettstedsareal Kommuneplan boligområde Planområdet er i dag disponert til landbruk og eldre eneboligbebyggelse. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Malmheim, vest for Julebygda kapell. Planområdet ligger i et terreng som heller svakt mot sør. I gnr. 57 bnr. 88 er det skog med høy bonitet i store deler av tomten. Resten av den ubygde delen av planområdet består av beitemark med vegetasjon av lav verdi. Det er gode solforhold i hele planområdet. Side 1 av 7
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Mesteparten av boligene er frittliggende boliger i relativt romslige tomter. Det er en tradisjon med store tomter på Malmheim og det viderefører planen til en viss grad. Samtidig som det har vært et ønske å oppfylle kommunens krav om økt tetthet. Planen tilrettelegger for 25 nye eneboliger. Det er også planlagt 5-6 rekkehus og 4 tomannsboliger. Materialer, fargevalg, takform og bygningskropp i den nye bebyggelsen skal tilpasses til eksisterende bebyggelse, men i en moderne utgave. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeid ble varslet første gang 19.4.2004, og en andre gang 10.9.2009 med en utvidelse av planområdet og en tredje gang 19.1.2011. Det kom inn følgende uttalelser: Det kom inn følgende uttalelser fra varsling datert 19.4.2004: 1. Lyse Energi AS, brev datert 13.5.2004 Lyse Nett ønsker at det reguleres en tomt for sin nettstasjon N0472 på 4 x 4 meter. Nettstasjonen må ha tilfredsstillende adkomst for lastebil. Krav er ført videre i planen. og brev 3.2.2011 Det må etableres ny nettstasjon innenfor området. Den må plasseres på bakkenivå, ha direkte adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Nettstasjonen og tilhørende kabelnett må være driftsatt før innflytting i ny bebyggelse. Eksisterende nettstasjon og kabler må tas i hensyn frem til nyanlegg er klar for driftsetting. Krav er ført videre i planen. Det er i bestemmelser satt rekkefølgekrav om nettstasjon og kabelnett og om hensyn til eksisterende nettstasjon og kabler. 2. Statens vegvesen, brev datert 28.4.2004 Planområdet må utvides til å omfatte eks. boligeiendommer mellom nytt boligfelt og Heigreveien. Dette for å få til felles avkjørselsløsninger samt regulering av G/Svei langs Heigreveien. Planområdet må utvides til å omfatte G/S-vei langs Heigreveien til Malmheim sentrum for å få til en sikker skolevei. Det må reguleres inn byggegrenser langs fylkesveier. Kryssutforming skal være ihht. vegnormalens håndbok 017. Det må settes rekkefølgekrav på at gang- og sykkelveg langs fv. 241 skal være etablert før området kan bygges ut. Krav er ført videre i planen. Det er i bestemmelsene satt rekkefølgekrav om gang- /sykkelveg. Side 2 av 7
Det kom inn følgende uttalelser fra varsling datert 10.9.2009: 3. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, brev datert 28.11.2008 Viser til at det ble registrert flere funn i den kulturhistoriske registreringen, som gir automatisk rettsvern i henhold til kulturminneloven 3 og 4, og skal sikres for fremtiden som nasjonale minnesmerker. Tiltakshaver kan enten sikre kulturminnene ved at området reguleres til spesialområde bevaring fornminne med tilhørende reguleringsbestemmelser, eller få dispensasjonsspørsmålet vurdert av Riksantikvaren når saken kommer på offentlig ettersyn. Forslagstillers kommentar: Merknad er ført videre i planen. 4. Sandnes kommune, kommunalteknikk, brev datert 23.9.2006 Det finns kommunale vann og avløpsledninger innenfor planområdet som må tas hensyn til. Merknad er ført videre i planen. 5. Statens vegvesen, brev datert 26.9.2006 og 11.2.2011 Enkeltavkjørsler langs Heigreveien skal stenges og tilknyttes nytt bakenforliggende vegnett. G/S-veien må bygges så langt vestover som planområdet forutsetter for å gi en trygg skolevei. Krav er ført videre i planen. Det kom inn følgende uttalelser fra varsling datert 19.1.2011: 6. Sandnes kommune, brev datert 7.2.2011 Utbyggingsavtale må varsles i henhold til 17 i pbl. Det må planlegges og utføres tiltak for overvannshåndtering for å unngå partikkelavrenning i anleggsperioden og etterpå. Dette må tas med i tekniske planer som skal godkjennes av kommunen. Reguleringsbestemmelser bør ha et eget punkt om overvannshåndtering. Det er krav på renovasjonsteknisk plan i henhold til avfallsforskriften. Det er i bestemmelser satt følgende krav: «I anleggsperioden skal det anlegges sedimenteringsbasseng for å hindre partikkelavrenning til lokale vassdrag. For den permanente situasjonen vil det benyttes standard sandfang for å hindre partikkelavrenning.» For renovasjonsteknisk plan, se vedlegg. Side 3 av 7
7. Brannvesenet, brev datert 15.2.2011 Brannvesenets atkomstbehov må tas hensyn til i tidlig planleggingsfase. Det gjelder veibredde, svingradius, oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse. Krav er ført videre i planen. 8. Peder Malmin, brev datert 25.2.2011 Ønsker mer detaljert informasjon om hva som er planlagt på nordsiden av Heigreveien, et område som berører hans eiendom direkte. Peder Malmin har fått sendt utkast på planforslag på e-post og vil få mulighet å ta del av planforslaget når det er lagt ut på høring på kommunens hjemmeside. 9. Egil Byberg, brev datert 25.2.2011 Uttrykker følgende: Uro over kostnadsmessige konsekvenser for han og hans eiendom. Hvilke arealmessige konsekvenser en omregulering vil medføre Byberg ønsker ikke å være en del av planen. Det er avholdt møte med Egil Byberg i likhet med de andre naboene i planområdet. Det har da blitt avklart hvilke konsekvenser planforslaget vil medføre. Det skal utarbeides en avtale som avklarer at Egil Byberg ikke skal få noen ekstra kostnader påført seg, frem til det punkt når en av hans utskilte tomter bygges ut og begynner å bruke infrastrukturen i området. Eier til tomten vil da betale sin rettmessige del av kostnaden for infrastrukturen som eieren benytter seg av. Det har i en tidlig fase av planarbeidet prøvd å få fjernet denne tomt fra planområdet, men kommunen gav avslag med begrunnelse at tomten skal sees i sammenheng med resten av planområdet. Byplansjefens kommentar: Bestemmelser rundt kostnader og rekkefølgebestemmelser blir en del av utbyggingsavtaler. Løsning skissert i kommentar fra forslagsstiller er tilfredsstillende. Det er satt som et krav at gnr 57 bnr 72 skal være en del av en helhetlig detaljregulering for området. 10. Fylkesrådmannen, brev datert 1.3.2011 Har foreløpig ingen merknader til varsel om planoppstart. Side 4 av 7
BYPLANSJEFENS VURDERING Skolekapasitet Planområdet sokner til Malmheim skole på barnetrinnet og Skeiene skole på ungdomstrinnet. Barneskolen har kapasitet på 79 elver, og har 51 ledige plasser, så her vil det være svært positivt med flere elever. Skeiene har total kapasitet på 394 elever, og hadde i 2011 ledig kapasitet på 26 elever. Forslagsstiller beregner at planforslaget vil gi et elevtall på 13 16 elever i grunnskolen. Skolekapasitet er tilfredsstillende. Boligsosial handlingsplan Det legges til rette for et variert utvalg store og mellomstore familieboliger. Alt i tett lav småhusbebyggelse. Størrelsen på boligene og områdets karakter tilsier at kommuneplanens krav om minst 50 % tilgjengelige boliger kan oppfylles. Dette er satt som krav i bestemmelsene. Planområdet har en flat karakter som vil gi gode forhold for universell utforming. Gjeldende normer, lover og forskrifter er nevnt i bestemmelsene som førende for krav til universell utforming. Konsekvenser for barn og unge Det er registrert to barnetråkk i området. Planforslaget inneholder to store sandlekeplasser på til sammen 500 m 2. Området har en karakter av mye eneboliger med egne hager, samt flerenhetsboliger med krav til minimum 60 m 2 hageareal. Samtidig har området som helhet en utnyttelse som tilsvarer kommuneplanens rettningslinjers definisjon for småhusbebyggelse. Antallet boenheter er ikke tilstrekkelig til å kreve egen kvartalslekeplass. Det er ballplass 250 m fra planområdet, og større lekearealer i barnehage 100 m fra planområdet. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Planforslaget legger til rette for en solrikt, og relativt luftig utbygging, av familieboliger i varierende størrelse, i landlige omgivelser. Utbyggingen er av en størrelse som vil være tilpasset for å få en naturlig og fornuftig utbyggingshastighet på Malmheim som bydel. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er ikke registrert verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Deler av området er i dag bebygd. Den resterende delen benyttes i dag til landbruk. Dette arealet er oppdyrket eller oppgjødslet. Det er dermed ikke grunn til å tro at det vil være naturverdier av spesiell betydning i området. Side 5 av 7
Kultur og fornminner Det har vært gjennomført kulturhistorisk registrering i området i 2008. Det er indikert mulige interessante funn, som vil kreve utgraving og eventuell frigivelse. Det vil være uheldig å vedta en plan som ikke er sikret gjennomførbarhet, og full arkeologisk undersøkelse og godkjenning av riksantikvaren bør finne sted før endelig vedtak. Sikkerhet og beredskap Det er utført ROS-analyse. Ingen avvik funnet. Universell utforming Området har en flat karakter og alle krav til UU bør kunne tilfredstilles. Det er satt krav i bestemmelsene at alle krav nevnt i gjeldene KP skal følges fullt ut. Gang- og sykkelstier Det er anlagt internt gangvei langs samlevei, med tilknyting til overordnet g/s-veinett langs Hegreveien, mot skole, barnehage og Malmheim sentrum. Digital planfremstilling OK OPPSUMMERING Forslaget legger til rette for en fornuftig og god utbygging i tråd med overordnet plan. Eksisterende bebyggelse integreres i ny bebyggelse, og vil over tid kunne, og etter ønske fra grunneiere, transformeres til noe tettere og mer moderne bygningstypologi. Side 6 av 7
KONKLUSJON Forslag til VEDTAK: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at detaljregulering for Malmheim vest - plan nr. 2010125, sist datert 30.3.2012, med tilhørende bestemmelser, sist datert 14.6.2012, legges ut til offentlig ettersyn. Før 2. gangsbehandling, og endelig vedtak, kreves full arkeologisk undersøkelse gjennomført, og godkjennelse fra riksantikvar for utbygging må foreligge. RÅDMANNEN I SANDNES, 14.6.2012 Hans Kjetil Aas kommunaldirektør Mette Paavola byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert 30.3.2012 3. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 14.6.2012 Kopi til: Dimensjon Rådgivning AS v/ Moa Sundberg, Jakob Askelandsvei 4, 4314 Sandnes Side 7 av 7