Investorrapport H2-2013 Florida Eiendom Invest AS Florida Eiendom Holding KS (tidligere Florida Residential KS) Oslo, 13. januar 2014 Status for investeringen per desember 2013 - Det er et fortsatt sterkt utleiemarked i Tampa og Florida, og eiendommen (The Bentley at Cobb s Landing) har gjennom året opprettholdt en gjennomsnittlig utleiegrad på 90,4% i 2013 (90,2% i 2012). - Det ble i 2013 solgt 1 leilighet til pris USD 115.000, hvilket er ca. 18% over leilighetens «kostpris» på USD 89.000 (35% over kostprisen per kvadratfot). - Resultat fra eiendommen før gjeld ventes å bli ca. USD 340.000 i 2013 (budsjett ca. USD 350.000), noe som gir en positiv kontantstrøm etter gjeldsbetjening på ca. USD 270.000 (budsjett USD 180.000). - Ettersom kontantstrømmen fra driften som følge av leilighetssalget har vært bedre enn budsjettert, har Florida Eiendom Invest AS mottatt kontantutdelinger fra «The Bentley» på totalt ca. USD 190.000 gjennom året. - Det planlegges derfor en utbytteutbetaling til aksjonærene i selskapet i løpet av våren 2014. Størrelsen på denne vil bli fastsatt i forbindelse med årsoppgjøret for 2013. - Til tross for det oppnådde salget av den ene leiligheten har markedet for salg av enkeltleiligheter fortsatt ikke kommet dit at et snarlig salg av leilighetene anses mulig. En realistisk horisont for salg/exit vurderes derfor fortsatt i perioden 2015/2016. - Utsikter for amerikansk økonomi: Investorer verden rundt venter på mer nyheter fra Federal Reserve angående rentenivået, som antas stige noe. USA forventes fortsatt å se moderat økonomisk vekst på om lag 2 prosent. Boligmarkedet forventes å fortsette å innhente seg, med stigende boligpriser opp til 9 prosent (ref. f.eks. Colliers International: «25 Global Predictions for 2014»). The Bentley At Cobb s Landing
Kort markedsoppdatering Boligmarkedet i USA fortsetter oppgangen som startet i 2012, til tross for den tidvise usikkerheten og turbulensen knyttet til finansieringen av statlig amerikansk virksomhet. Amerikansk økonomi viser generelt en moderat positiv utvikling, og det forventes en BNP-vekst for 2013 på ca. 2% på årsbasis. Nasjonalt ligger nå arbeidsledigheten i USA på ca. 7,3 prosent, mens ledigheten i Tampa har falt videre med 175 basispunkter til 7 prosent ved utgangen av 2013. Tampa og Florida har normalt sett hatt en høyere ledighet enn det nasjonale gjennomsnittet i USA, men den lokale arbeidsledigheten er kraftig redusert og forventes å falle videre ned til 5,8% i 2017 i takt med sterk befolkningsvekst og videre vekst i sysselsetting (kilder: US Bureau of Labor Statistics, Economy.com, CBRE). Den økonomiske utviklingen i Tampa-området er således positiv, noe som kan eksemplifiseres blant annet ved: Florida anses som den nest beste staten å drive næringsvirksomhet i (CEO Magazine) Tampa rangert som den 8. beste byen i henhold til payscale.com samt den billigste byen å drive næring i (KPMG analyse) Florida High Tech Corridor er den raskest voksende IT-regionen i USA (Business Week Magazine) Som en av 25 globale trender for 2014 ventes sekundære byer som Tampa, Charlotte, Raleigh, Charleston, Greenville, Grand Rapids, Indianapolis, Memphis, å møte økt investoretterspørsel etter næringseiendom, noe som ventes drive cap rates lavere (transaksjonspriser høyere) særlig innen kontoreiendom (Colliers International). Den viktigste indikatoren for boligpriser i de største byene i USA, Case Shiller Home Price Index, viste en positiv oppgang på 12% på årsbasis per november 2013. Colliers International (Global) forventer at boligprisene i USA på landsbasis vil fortsette å stige med rundt 6-9% i 2014. En hoved-driver for dette er at nybyggingsaktiviteten fortsatt er begrenset (under 1 million nye boliger estimert sammenlignet med 1,8 millioner i 2007).
Boligmarkedet i Tampa-området brytes normalt ned på 15 undermarkeder fordelt på 4 såkalte counties (fylker). The Bentley ligger i Pinella County. For Tampa Bay området er det registrert ca. 700 såkalte utleiekomplekser tilsvarende The Bentley med totalt ca. 160.000 utleieenheter. I 2013 har ca. 70 utleieeiendommer i Tampa-området skiftet eier, omfattende totalt ca. 15.000 leiligheter. Gjennomsnittlig salgspris per leilighet (bulkpris) var USD 76.000. Gjennomsnittlig leiepris i området steg med 2,1% fra tredje kvartal 2012 til tredje kvartal 2013. Den rapporterte gjennomsnittsleieprisen per leilighet for alle utleietyper var $888 i tredje kvartal 2013. (Kilde: Colliers International Tampa). For salg av enkeltleiligheter (selveierleiligheter: «condominums and townhouses») ble det for Tamparegionen som helhet registrert en økning i median salgspris på ca. 15% fra november 2012 til november 2013. (Kilde: Florida Realtors). I Pinellas County (området utenfor Tampa der eiendommen ligger) har det vært en økende antall leilighetssalg per år fra og med 2009. Antallet salg økte i 2013 med ca. 5% sammenlignet med 2012. 3 000 2 000 1 000 0 Condo Unit Closed Sales (Antall salg/år) 8000 6783 7111 7000 5893 6000 4956 5000 4181 4000 35453 444 2007200820092010201120122013 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Condo Unit Sales Price (gj.snitt av median salgspris hvermndper enheti$'000) $172 $154 $125 $112 $86 $91 $105 2007200820092010201120122013 Prisene per solgte leilighet, målt som gjennomsnittet av de månedlige medianprisene, økte fra ca. USD 91.000 per leilighet i 2012 til USD 105.000 i 2013, en økning på ca. 15%. Kilde: Florida Realtors: Monthly Market Detail November 2013 Pinellas County townhouses and condos Eiendommen The Bentley at Cobb s Landing The Bentley er et såkalt gated community bestående av 200 leiligheter fordelt på 19 bygninger med felles klubbhus. I tillegg finnes svømmebasseng, treningssenter, konferanserom, business-senter, lekeplass og basketballbane, som er tilgjengelig for alle beboere. Eiendommen er bygd i 1990, men gjennomgikk omfattende renovering i 2005/2006 med bla. nye kjøkken og bad. I 2013 vedtok sameiet («condominium association») å gjennomføre mindre oppgraderinger av parkeringsområdet på anlegget samt overflatebehandling av svømmebassenget, som dekkes innenfor den årlige felleskostnaden («condominium association fees»). Hva gjelder våre 69 utleieleiligheter har det i tillegg vært gjennomført noe vedlikehold av air-condition og annet elektrisk utstyr, samt utskiftning av tepper. Utleiegrad Utleiegraden har stabilisert seg på rundt 90 prosent i snitt. I løpet av året har utleiegraden variert fra 96% til 88%, noe som reflekterer 3-6 ledige leiligheter (av 69/70). En slik varians anses som normalt, ettersom de utleide leilighetene typisk har en omløpshastighet på 50% per år og leies ut på 12- måneders, rullerende kontrakter. Ved utgangen av desember 2013 var utleiegraden 88,4%, mens
gjennomsnittlig utleiegrad i 2013 var 90,4% (90,2% i 2012). Utleiegraden forventes å ligge på rundt 90% også i 2014. Eiendomsdriften Eiendommen genererer kontantstrøm fra utleie av leilighetene, samt eventuelt ved salg av enkeltleiligheter. Det ble i april 2013 solgt 1 leilighet til en pris på USD 115.000 (USD 102 per kvadratfot / USD 1.104 per kvadratmeter). Gjennomsnittlig kostpris per leilighet ved investeringen i 2009 var ca. USD 97.000 (USD 815 per kvadratmeter). Nøkkeltall fra eiendommen 2013* 2012 2013E Antall leil. 70 69 Antall kv.fot 89 733 88 612 Antall kv.meter 8 336 8 232 Kontantstrøm fra drift $351 000 $442 000 Renter/avdrag gjeld $186 000 $173 000 Kontantstrøm etter gjeld $165 000 $271 000 CF per leilighet $2 357 $3 917 CF per kv.meter $19,79 $32,92 CF Justert for salg/kvm $20,11 Inkludert det ene salget genererte eiendommen en kontantstrøm før gjeldsbetjening på ca. USD 440.000*. Etter gjeldsbetjening på ca. USD 173.000 (hvorav USD 125.000 er rentekostnad) er kontantstrøm for året estimert til ca. USD 270.000*. *Estimater basert på informasjon fra eiendomsforvalter per utgangen av november 2013. Merk at dette er foreløpige anslag som kan avvike fra det endelige regnskapet for 2013 Som følge av den gode kontantstrømmen fra eiendommen har Florida Eiendom Invest AS mottatt kontantutdelinger fra The Bentley på totalt ca. USD 190.000 i løpet av 2013. Det planlegges derfor en utbytteutbetaling til aksjonærene i Florida Eiendom Invest i løpet av våren 2014. Størrelsen på denne vil bli fastsatt i forbindelse med årsoppgjøret for 2013. Forventning til salg av leilighetene / realisasjon av investeringen Salgsaktiviteten for leiligheter er økende og salgsprisene for selveierleiligheter i Pinellas County økte med ca. 15% på medianbasis i 2013 som nevnt over. Det er imidlertid fortsatt et stykke igjen før det er
realistisk å forvente at man skal kunne avhende et større volum av leilighetene i The Bentley til en pris lik eller høyere enn den som ble oppnådd ved det realiserte salget i 2013. Dette salget bør derfor også i et 2014-perspektiv anses som et positivt engangstilfelle. Selv om markedet for salg av enkeltleiligheter fortsatt har en vei å gå før et fullstendig salg av leilighetene anses mulig, vil selskapet fortløpende vurdere markedsmulighetene for salg, herunder eventuelt bulksalg til en finansiell kjøper. Planlagt horisont for salg/exit tar imidlertid fortsatt sikte på perioden 2015/2016. Endring av selskapsnavn I henhold til vedtak i ordinær generalforsamling skiftet Florida Residential Komplementar AS i 2013 navn til Florida Eiendom Holding Komplementar AS. I henhold til vedtak i ordinært selskapsmøte skiftet Florida Residential KS i 2013 navn til Florida Eiendom Holding KS (endringen er foreløpig ikke registrert i Foretaksregisteret). Bakgrunnen for navneendringene var å samordne selskapsnavnene i gruppen. Per 2013 er konsernet organisert som følger: Direkte aksjonærer (etter emisjon 2012) Andelseiere Andelseiere 90% 100% Florida Eiendom Holding KS 70% 10% Florida Eiendom Holding Komplementar AS 30% Florida Eiendom Invest AS 100% Florida Eiendom US LLC (Delaware) The Bentley at Cobb s Landing Investors Ltd 75,95% 24,05% The Bentley at Cobb s Landing LLC Andelseiere i Florida Eiendom Holding KS eier 70% av Florida Eiendom Invest AS som igjen eier 75,95% av The Bentley at Cobb s Landing (dvs. indirekte 53,1% av The Bentley). Direkteaksjonærer eier 30% av Florida Eiendom Invest AS (indirekte 22,8% av The Bentley). Deltakeroppgave og ligningsverdi Ligningsverdier for Florida Eiendom Holding KS (tidl. Florida Residential KS) vil bli fastsatt ved utarbeidelse av deltageroppgavene til hver enkelt deltager, som vil foreligge når årsregnskapet for
2013 er fastsatt. For aksjonærer i Florida Eiendom Invest AS og Florida Eiendom Holding Komplementar AS er ligningsverdiene i henhold til regnskapet per 31.12.12 som følger: Ligningsverdi Florida Eiendom Invest AS: 17.361,354 per aksje Ligningsverdi Florida Eiendom Holding Komplementar AS: kr 44,827 per aksje Deltakeroppgaver for 2013 for KS et vil bli distribuert så snart disse er klare. Innrapportering av kommandittistandeler har frist 31. mai. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,7 NOK/USD. Kursen ved utgangen av 2013 var 6,1 NOK/USD, som tilsvarer en oppgang på 7 prosent. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. Rapportering Selskapet har intensjon om å publisere statusrapporter for investeringen halvårlig, i tillegg til årsoppgjør og generalforsamling. Aksjonærrapportene er tilgjengelig på selskapets hjemmesider www.colliersusainvestments.com. Aksjonærer som ønsker rapporter tilsendt per email bes kontakte Christoffer Hansen på email christoffer.hansen@colliers.com. I 2013 publiserte selskapet en 2H-2012 oppdatering i februar, samt en utvidet 1H-2013 presentasjon av investeringen datert i mars (selskapets aksjonærer ble i den forbindelse invitert til et eget informasjonsmøte i Colliers sine lokaler i Oslo). Dertil kommer herværende rapport per 2. halvår 2013 som publiseres i januar 2014. Selskapets årsoppgjør ble fastsatt ved ordinær generalforsamling/selskapsmøte den 27.6.2013. *** Colliers Asset Management AS