Utbyggingsavtale. Veileder

Utbyggingsavtale Veileder August 2013

FORORD Veileder for Utbyggingsavtale er utarbeidet med tanke på å gi impliserte parter en best mulig forutsigbarhet og åpenhet rundt arbeidet med utarbeidelse av den enkelte utbyggingsavtale. HJEMMELSGRUNNLAG Veileder Utbyggingsavtale er hjemlet i følgende dokumenter: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven): 17-2. Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kongsberg kommunestyre: 1. Veileder for utbyggingsavtale vedtak. Veilederen er utarbeidet med bakgrunn i Plan- og bygningsloven (PBL) kap.17 om blant annet forventninger er veilederen i den forbindelse ment som et hjelpemiddel. Utarbeidelse og inngåelse av en utbyggingsavtale er et rettskraftig dokument mellom to (2) parter, der Kongsberg kommune er den ene parten. Utnyggingsavtaler er basert på frivillighet mellom partene. Veilederen er bygget opp med bakgrunn i tidligere utarbeidet dokument - Retningslinjer og standardtekst for utbyggingsavtaler. Formålet er at veilederen skal gi utbygger et bredest mulig grunnlag av hva kommunen krever i forbindelse med gjennomføring og overlevering av teknisk infrastruktur som kommunen skal overta. Side: 2

FORORD... 2 HJEMMELSGRUNNLAG... 2 INNHOLD... 3 GENERELLE BESTEMMELSER... 5 MÅLSETTING FOR VEILEDER... 5 UTBYGGINGSAVTALENS STRUKTUR... 5 UTBYGGINGSAVTALENS PARTER... 5 UTBYGGINGSAVTALENS FORHOLD TIL REGULERINGSPLAN M/ BESTEMMELSER... 5 UTBYGGINGSAVTALENS FREMDRIFT... 5 1 AVTALENS GEOGRAFISKE AVGRENSING... 6 1.0 GENERELT... 6 2 AVTALENS FORMÅL ARBEIDETS ART... 7 2.0 GENERELT... 7 3 PLANLEGGING OG PROSJEKTERING AV TILTAK... 8 3.0 GENERELT... 8 3.1 PLANLEGGING OG PROSJEKTERING... 8 3.2 BOLIGSOSIAL INFRASTRUKTUR... 8 3.3 GRUNNERVERV / DISPONERING AV GRUNN... 8 3.4 TEKNISK INFRASTRUKTUR... 8 3.5 TEKNISK INFRASTRUKTUR ANDRE ETATER... 9 3.6 OPPRETTELSE AV VELFORENING, REALSAMEIE M.M.... 10 3.7 OPPRETTELSE AV EIENDOM OG EIENDOMSOVERDRAGELSE... 10 3.8 TINGLYSING AV PLIKTER OG RETTIGHETER... 11 4 GJENNOMFØRING AV TILTAK... 12 4.0 GENERELT... 12 4.1 KOMMUNAL OPPFØLGING OG KONTROLL... 12 4.2 GRØNNSTRUKTURER, PARKER OG LEKEOMRÅDER... 12 4.3 VEG- OG GATEANLEGG... 12 4.4 OVERVANNSHÅNDTERING OG FORDRØYNINGSMAGASINERING... 12 4.5 VANN-, AVLØPS- OG RENOVASJONSANLEGG... 12 4.6 UTARBEIDELSE OG OVERLEVERING AV SLUTTDOKUMENTASJON... 13 4.7 GJENNOMFØRING AV OVERTAKELSESFORRETNING... 13 Side: 3

4.8 MATRISE FOR OPPARBEIDELSE, EIERSKAP OG DRIFT/VEDLIKEHOLD... 13 5 KOSTNADSFORDELING OG KOSTNADSNIVÅ... 14 5.0 GENERELT... 14 5.1 KOSTNAD KNYTTET TIL UTBYGGING... 14 5.2 FRIKJØP AV PARKERING... 14 5.3 FRIKJØP AV LEKEOMRÅDER... 14 5.4 ANLEGGSBIDRAG / INFRASTRUKTURFOND... 14 5.5 REFUSJONS... 14 5.6 MOMSKOMPENSASJON... 14 6 GARANTIER OG DOKUMENTTRANSPORT... 15 6.0 GENERELT... 15 6.1 GARANTIER... 15 6.2 DOKUMENTTRANSPORT... 15 7 TILLEGGSBESTEMMELSER... 16 7.1 GENERELT... 16 7.2 TILLEGGSPOSTER... 16 Side: 4

GENERELLE BESTEMMELSER FORMÅL: Formålet med veilederen er å gi praktisk veiledning innenfor rammene av lov og forskrifter. Veilederen skal legge tilrette for gode retningslinjer og samarbeidsforhold mellom de aktuelle parter. Veilederen skal være med å gi utbyggere forutsigbarhet i forhold som vil være aktuelle temaer i en utbyggingsavtale. UTBYGGINGSAVTALENS STRUKTUR: Veileder Utbyggingsavtale bygger på erfaringer fra «Retningslinjer og standardtekst for utbyggingsavtaler» og er en videreutvikling av dokumentet. Hovedelementene i veilederen er de samme som i «Standard Utbyggingsavtale» og de samme som vil ligge til grunn i den enkelte utbyggingsavtale Hovedelementene er angitt nedenfor: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) Avtalens geografiske avgrensing Avtalens formål og arbeidets art Planlegging og prosjektering av tiltak Gjennomføring av fysiske tiltak Kostnadsfordeling og kostnadsnivå Garantier og dokumenttransport Tilleggsbestemmelser UTBYGGINGSAVTALENS PARTER: Avtalepartene består av Kongsberg kommune og utbygger. Utbygger skal fremlegge firmaattest med organisasjonsnummer og navn på bemyndiget personell for signering av avtalen. UTBYGGINGSAVTALENS FORHOLD TIL REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER: Utbyggingsavtalen utarbeides med bakgrunn i en reguleringsplan med bestemmelser eller en byggesak med bakgrunn i Sentrumsplanen. UTBYGGINGSAVTALENS FREMDRIFT: Utbyggingsavtalene er avhengig av fremdriften til reguleringsplanarbeidet. Gjennom oppstartsmøter avhold mellom regulant og reguleringsmyndighet skjer som regel den første formelle kontakt mellom utbygger og kommunens representanter for arbeidet med utbyggingsavtaler. Ønske og intensjon for fremdrift av utbyggingsavtaler skal være at utarbeidelsen følger reguleringsplanarbeidet, med fremleggelse av utkast både i UMU 2.gang og kommunestyrebehandling av reguleringsplan. Videre er det ønskelig at avtalen er ferdigforhandlet og klar for signering kort tid etter kommunestyrevedtaket. Side: 5

1 AVTALENS GEOGRAFISK AVGRENSING 1.0 GENERELT Geografisk avgrensing skal som et minimum henvise til godkjent reguleringsplan, som omfattes av reguleringskart med bestemmelser. Reguleringsplan 380R, kjent som Sentrumsplanen, legger føringer for utbyggingen av sentrumsområdene i Kongsberg. Innenfor Sentrumsplanen vil enkeltprosjekter fremstå som detaljreguleringer med tilhørende rammebeskrivelser. Sentrumsplankart og bestemmelser som vedlegg EKSEMPEL PÅ GEOGRAFISK AVGRENSING EKSEMPEL PÅ GEOGRAFISK AVGRENSING UT OVER REGULERINGSPLANENS AVGRENSING I tillegg til 377R Lafteråsen Boligfelt omfattes utbyggingsavtalen av følgende: Gang- og sykkelveg nord i reguleringsområdet (o_gs1) skal etableres helt frem til, og kobles mot fortau ved runkjøring i Bjarne Hurlens vei. Side: 6

2 AVTALENS FORMÅL OG ARBEIDETS ART 2.0 GENERELT Arbeidet med avtalen gjennomføres i et samarbeid mellom utbygger og kommunen der det søkes gjensidig åpenhet og overholdelse av frister. 64 i plan- og bygningsloven med forskrifter, angir hvordan kommunen saksbehandler utbyggingsavtaler og gir rammer for bruk av utbyggingsavtaler. Avtalens formål skal være å: a) b) c) d) Sikre at interessene til fremtidige beboere, naboer og kommunen ivaretas. Sørge for at politiske målsettinger nedfelt i vedtak og planer blir gjennomført. Regulere kommunens og utbyggerenes forpliktelser overfor hverandre. Legge opp til effektiv, forsvarlig og rask saksbehandling. Arbeidet med utbyggingsavtalen bør igangsettes i forbindelse med forberedelsene til 1. gangsbehandling av reguleringsplanen slik at kommunens og utbyggers forpliktelser avklares tidlig i planfasen. Innholdet i avtalen behandles politisk i forbindelse med sluttbehandlingen av reguleringsplanen. Forpliktende avtale inngås etter kommunestyrets vedtak for reguleringsplanen. EKSEMPEL PÅ AVTALENS FORMÅL OG ARBEIDETS ART Under «Tilleggstekst» føres opp de enkeltelementer som kommunen skal overta. Eksempler på dette kan være: - veger, gater, g/s-veger med tilhørende teknisk utstyr - overvannsledninger og fordrøyningsmagasiner - vann-, avløps- og renovasjonsanlegg - grønnstrukturer, parker og lekeområder - torg og gatetun - øvrige elementer Side: 7

3 PLANLEGGING OG PROSJEKTERING AV TILTAK 3.0 GENERELT Utbygger har ansvaret for å planlegge og bygge ut området i henhold til gjeldende kommuneplan / kommunedelplan. Utbyggingen skjer som regel gjennom utarbeidelse av egen reguleringsplan for et området, eller som delregulering innenfor Sentrumsplanen med dennes plankart og bestemmelser. Lønnsomhet setter standard for utvikling og realisering av et prosjekt. For å oppnå dette i størst mulig grad vil god planlegging og prosjektering med henblikk på gjennomføring av tiltak være viktig. Herunder innhenting av informasjon og nødvendige avklaringer mot kommunens tekniske tjenester. Viktige avklaringer vil være teknisk infrastruktur som trasevalg for vegbygging, overvanns- og fordrøyningshåndtering, vann- og avløpshåndtering, lekeplasser m.m. Det er utbyggers ansvar å påse at utbyggingen til en hver tid skjer innenfor gjeldende lover, forskrifter, retningslinjer og andre lokale bestemmelser. 3.1 PLANLEGGING OG PROSJEKTERING Det er utbyggers ansvar at all planlegging og prosjektering utføres av faglig kvalifisert personell, jfr. Plan- og bygningsloven. Utbygger kan etter oppstartmøte, og i samråd med kommunens saksbehandler for reguleringsplan, utarbeide en plan for forventet fremdrift for prosjektet. 3.2 BOLIGSOSIAL INFRASTRUKTUR Gjennom boligsosial infrastruktur kan kommunen kreve forkjøpsrett til tomter eller husvære, dog under forutsetning av markedspris. Videre kan det gjøres krav om at utbygger må tilrettelegg for undomsboliger og husvære tilrettelagt for livsløpsstandard. 3.3 GRUNNERVERV / DISPONERING AV GRUNN Areal og/eller rettigheter som ikke disponeres av utbygger, er utbygger ansvarlig for å erverve eller sikre nødvendige rettigheter til ved avtale. Dersom utbygger ikke har hjemmel til hele eller deler av eiendommen må det dokumentere ved skriftelig avtale med grunneier(e) ugjenkallelig fullmakt til å underskrive fradelings- og sammenføyningsbegjæringer, stifte tinglyste rettigheter og forpliktelser i eiendommene, samt opprette kjøpekontrakter og skjøte. Utbygger må selv sørge for nødvendig konsesjon for erverv m.m. Utbyggers erverv og overtakelse av grunn som i dag er kommunal omfattes ikke av denne avtale, men avtales særskilt med Kongsberg kommunale Eiendom KF (KKE). Veggrunn er representert ved kommunens vegseksjon. 3.4 TEKNISK INFRASTRUKTUR Det er ofte nødvendig med tekniske avklaringer i forbindelse med kommunens tekniske infrastruktur. I den forbindelse er det viktig at utbygger kommer i dialog tidlig i planfasen, og gjerne parallelt med reguleringsplanarbeidet. Grønnstrukturer, parker og lekeområder Grønnstrukturer innenfor et reguleringsområde vil være gjenstand for diskusjon i forhold til fremtidig eierskap. Dette er avklaringer som naturlig vil fremgå av en utbyggingsavtale. På generelt grunnlag ønsker ikke kommunen å overta større arealer enn nødvendig for å sikre almenn tilgjengelighet. I de fleste tilfeller vil det være naturlig at realsameier/velforinger vil stå som eiere av disse områdene. Side: 8

Veg- og gateanlegg For tekniske avklaringer vedrørende VEG-anlegg henvises det til kommunens VEG-seksjon. Overvanns- og fordrøyningsanlegg For tekniske avklaringer vedrørende OV-anlegg henvises det til kommunens VEG-seksjon. Med bakgrunn i økt fokus på nedbør i forbindelse med tiltak må planlegging og tilrettelegging av overflateavrenning og fordrøyningsmagasinering gjennomføres i tett dialog med kommunen. Planlegging med tanke på kapasitet, fordrøyning og ledningetraseer i forbindelse med tiltak må iversettes så tidlig så mulig i prosessen. I mange tilfeller vil en vurdering av overvanns- og fordrøyningsistuasjonen for et reguleringsområde / utbyggingsområde være av høy prioritet. Dette har sammenheng både med den økte nedbørsintensiteten som oppleves, og at overflate-avrenningen for et utbyggingsområde påfører nedenforliggende / etablerte boligområder økt belastning. Det er òg viktig at tiltakene prosjekteres på en slik måte at tiltakene ikke skader annen manns eiendom. På linje med planlegging av vegstruktur innenfor en regulering er det også viktig at det legges tilrette for god håndtering av fordrøyning og overflateavrenning. Ved etablering av fordrøyningsmagasiner vil det være krav til mengde påslipp til kommunalt overvannsnett. I andre tilfeller vil det være aktuelt med fordrøyning av overflatevann på egen grunn eller til åpen bekk i nærliggende områder. Vann-, avløps- og renovasjonsanlegg For tekniske avklaringer vedrørende VA-anlegg henvises det til kommunens VAR-seksjon. Planlegging og etablering av VA-ledninger, som skal overdras kommunen, skal være basert på kommunens VA-norm. Ledninger som skal tilkobles kommunalt nett må avklares med kommunens VAR-seksjon så tidlig i reguleringsplanfasen som mulig. Det er viktig å være godt orientert om eksisterende VA-ledninger, og de krav som blir stilt til etablering av nye traseer. Utbygger er ansvarlig for planlegging og tilrettelegging av gode renovasjonsordninger i forbindelse med aktuelle tiltak. Ansvarlig for renovasjonsordninger i kommunen er seksjon VAR (vann, avløp og renovasjon). Det er stor fukus på renovasjon gjennom sorteringsprosesser for kommunen. Gjennom regulerings- og prosjekteringsarbeidet er det derfor viktig å ta hensyn til kommunens strategi, og tilrettelegge utbyggingsområder deretter. For velforeninger, borettslag, realsameier m.m. kan det i fremtiden være aktuelt med nedgravde løsninger. Ved utarbeidelse av planer og godkjennelse av disse må utbygger ta hensyn til og innarbeider nødvendige arealer for fellesområder for renovasjon. 3.5 TEKNISK INFRASTRUKTUR ANDRE ETATER På generelt grunnlag er det viktig at utbygger tar iniativ ovenfor andre aktuelle etater på et så tidlig tidspunkt i prosjektets planfase som mulig. Dette for å avklare eventuelle problemstillinger før det igangsettes regulering for aktuelt område. Nedenfor er beskrevet de mest vanlige og aktuelle etatene. Statens vegvesen I forbindelse med reguleringsplanarbeid kan utbygger måtte forholde seg til Statens vegvesen som eier / drifter av europa-, riks- eller fylkesveger. Erfaringsmessig krever Statens vegvesen, i de fleste tilfeller, inngåelse av gjennomføringsavtale. Jernbaneverket Utbygger må forta nødvendige avklaringer med Jernbaneverket. Høyspentanlegg / trafostasjoner Ved reguleringer / utbygginger kan det være aktuelt med riving av eksisterende anlegg, samt flytting av trafostasjon(er). Det er viktig at utbygger tar høyde for og planlegger med henblikk på dette, og Side: 9

gjør nødvendige avklaringer mot aktuell anleggseier. Etablering av høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning, samt tele-, tv-, datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet i de fleste tilfeller legges som jordkabel. Dette må avklares med ledningseier. Eksisterende ledningsnett, kabelanlegg etc. over regulert område skal ivaretas av utbygger. Dette må avklares. Tele- og datakommunikasjon I forbindelse med etablering av ny infrastruktur kan det i noen grad være aktuelt med tilrettelegging for fremtidig tele- og datakommunikasjon. Utbygger kan bli påplagt etablering av ekstra frie trekkerør i den grad kommunen ser det formåltjenelig med tanke på fremtidige planer. Ved utbygging av el-forsyning, telefon og annet kabelanlegg må utbygger sørge for at det foretas et samarbeidmellom berørte parter. Fremtidige drifts- og eiendomsforhold skal være avklart før utbygging iverksettes. Elektriske anlegg skal være godkjent av det lokale nettselskap. Infrastruktur for offentlige ledningsanlegg skal forelegges teknisk enhet for uttalelse. Kabelanlegg og annen infrastruktur som i dag ligger innenfor regulert område er utbyggers ansvar for at dette legges om/flyttes. Dette gjøres etter nærmere avtale med anleggseier. 3.6 OPPRETTELSE AV VELFORENING, REALSAMEIE ETC. I flere tilfeller ved utbygginger, spesielt ved feltutbygginger, vil det være aktuelt med opprettelse av velforeninger, realsameier eller tilsvarende. Foreningene, sameiene etc. etableres med bakgrunn i pålagte plikter og rettigheter for den enkelte eiendom. Dette kan være grøntarealer (fellesarealer), lekearealer, vegarealer, private anlegg m.m. Det er utbyggers ansvar å sørge for opprettelse av velforening, realsameie o.l., som skal driftes gjennom pålagte medlemskap og tinlyses på den enkelte eiendom. 3.7 OPPRETTELSE AV EIENDOM OG EIENDOMSOVERDRAGELSE Planlegging og tilrettelegging for overskjøting av eiendommer bør iverksettes så tidlig i prosessen som mulig. Ved oppstartsmøte for reguleringsplanarbeid eller i arbeidsmøter for utbyggingsavtale. Forhold som kan være gunstig å avklare vil være: Klarlegging av eksisterende grenser (tidlig i reguleringsplanfasen) Nødvendige grensejusteringer Områdeavgrensinger i forbindelse med reguleringsplanarbeidet (ny eiendom etableres med nytt gårds- og bruksnummer) Optimalisering for å skape èn grunneiendom (i noen tilfeller må det bli flere) Sammenslåing av mindre grunneiendommer for å skape ryddighet innenfor reguleringsplanen (sletting av gamle grenselinjer) Hjemmel til eiendommer for teknisk infrastruktur skal overføres til kommunen før ferdigbefaring / overtakelsesforretning gjennomføres. Opprettelse av eiendom Opprettelse av eiendom gjennomføres med bakgrunn i plan- og bygningslovens 26.1. Det er viktig at opprettelse av grunneiendommer til kommunal teknisk infrastruktur (veger, grønnstrukturer, lekeområder m.m.) skjer samtidig med opprettelse av grunneiendommer til boligformål. Eiendommer (teknisk infrastruktur) som kommunen skal overta skal opprettes med egne gårds- og bruksnummer, for følgende områder: a) Veg og veggrunn b) Grønnstruktur, park og lekeområder Side: 10

c) Grunneiendommer d) Trafo-kiosker / stasjoner Eiendom regulert til offentlig vegareal trenger ikke delingsvedtak, ref. Byggesaksforskriften 4-3. Oppmålingsforretning Oppmålingsforretning gjennomføres etter matrikkelloven som en del av opprettelse av eiendom. En kartforretning har som mål å gjennomføre utsetting og oppmerking i marken. Utsatt oppmåling kan være aktuelt i en del tilfeller. Opprettelse og tinglysing av eiendom skjer da i en tidlig fase. Det vil gi mindre nøyaktighet ved oppmåling av eiendommen. Ved avsluttet anleggsarbeid (innen to år) vil det gjennomføres merking og måling i marka som fullføring av den utsatte oppmålingen. Eiendomsoverdragelser Etter at alle grunneiendommer er opprettet skal eiendommene overskjøtes til nye eiere. Skjøter i forbindelse med eiendomsoverdragelser sendes av utbygger direkte til tinglysingen. 3.8 TINGLYSING AV PLIKTER OG RETTIGHETER Tinglysingen skal ivareta plikter og rettigheter for alle parter. Plikter og rettigheter mellom private parter reguleres ikke i utbyggingsavtalen. Tinglysinger Alle fellesforpliktelser skal tinglyses som heftelse på den enkelte eiendom. Alle vann-, avløps-, og overvannsledninger over privat eiendom, og som skal overskjøtes kommunen, skal tinglyses som heftelse på den enkelte eiendom. Heftelsen skal gi kommunen rett til fremtidig drift og vedlikehold, jfr. kommunens VA-norm. Kommunen kan kreve at allmenn rett til offentilg bruk over private eiendom skal tinglyses på den enkelte eiendom. Side: 11

4 GJENNOMFØRING AV FYSISKE TILTAK 4.0 GENERELT Hovedpost 4 gjennomføring av fysiske tiltak omhandler den aktiviteten som iverksettes av utbygger ute i marka, og hvilke forventninger og krav som stilles fra kommunen. 4.1 KOMMUNAL OPPFØLGING OG KONTROLL Med bakgrunn i utbyggingsavtalen vil kommunen kunne bistå og gjennomføre kontroll av arbeider utbygger utfører og kommunen skal overta. Denne kontrollen utøver kommunen for egen regning, og i det omfang kommunen finner nødvendig. All oppfølging og kontroll skal varsles utbygger på forhånd. Utbygger skal oversende fremdriftsplan for prosjektet, samt oppfølgende byggemøtereferater gjennom prosjektet. Ved behov kan utbygger kalle inn aktuelt personell fra kommunen til sine byggemøter. Videre skal utbygger i gjennomføringsfasen, og med henblikk på de elementer kommune skal overta, ha dialog med kommunen gjennom oversendte byggemøtereferater og egne møter. 4.2 GRØNNSTRUKTURER, PARKER OG LEKEOMRÅDER For tekniske avklaringer henvises det til kommunens Kultur og velferdstjeneste. 4.3 VEG- OG GATEANLEGG Veg- og gateanlegg skal utbygges i henhold til kommunens retningslinjer for nevnte utbygging. For tekniske avklaringer henvises det til seksjon VEG. 4.4 OVERVANNSHÅNDTERING OG FORDRØYNINGSMAGASINERING Overvanns- og fordrøyningsanlegg skal utbygges i henhold til kommunens retningslinjer for nevnte utbygging. For tekniske avklaringer henvises det til seksjon VEG. Overvannshåndtering Overvannshåndtering omhandler etablering / utbygging av OV-nett med tilhørende fordrøyning. Fordrøyningen kan gjennomføres på egen grunn, eller føres til godkjent resipient. En slik resipient kan f.eks. være bekk / elv eller kommunalt OV-nett. For all fordrøyning kreves det godkjenning fra kommunen. Kommunale overvannsledninger som er etablert på / over privat grunn skal være tinglyst som heftelse på den enkelte grunneiendom. 4.5 VANN-, AVLØPS- OG RENOVASJONSANLEGG (VAR) Veg-, avløps- og renovasjonsanlegg skal utbygges i henhold til kommunens retningslinjer for nevnte utbygging. For tekniske avklaringer henvises det til seksjon VAR Vann- og avløpsanlegg Side: 12

OV- og VA-ledninger, som skal overtas av kommunen, skal overdras med min. bredde på 4 meter til hver side av ledningen ved terrengnivå, og med fri adgang ovenfra. Alternativt kan kommunen sikres rett til nødvendig vedlikehold av ledninger gjennom tinglyste rettigheter på den enkelte grunneiendom. Kommunale vann- og avløpsledninger som er etablert på/over privat grunn skal være tinglyst som en heftelse på den enkelte grunneiendom. Private pumper overtas ikke av kommunen. 4.6 UTARBEIDELSE OG OVERLEVERING AV SLUTTDOKUMENTASJON Både i prosjekterings- og gjennomføringsfasen plikter utbygger å iverksette nødvendige tiltak for å utarbeide nødvendig sluttdokumentasjon, iht. kommunens krav til slik dokumentasjon. 4.7 OVERTAKELSESFORRETNING Overtakelsesforretning består av en ferdigbefaring og en overtakelsesbefaring. Unntaksvis, og da spesielt for feltutbygginger, kan det være aktuelt med trinnvis utbygging. Dette vil innebære at utbygger i planfasen varsler om at trinnvis utbygging vil bli etablert. Trinnvis utbygging vil si at et utbyggingsområde deles opp i felt, td. A, B og C, som i sin tur utbygges til et nivå som gjør at kommunen kan overta det enkelte felt for fremtidig drift og vedlikehold. For at dette skal være gjennomførbart kreves det at utbygger tilrettelegger og avklarer grenseganger for det enkelte kommunale fagområde (VEG og VAR) så tidlig i prosessen som mulig. Ferdigbefaring Utbygger kaller inn til ferdigbefaring når all teknisk infrastruktur som kommunen skal overta er etablert. Overtakelsesbefaring Overtakelsebefaring gjennomføres når evt. feil og mangler fra ferdigbefaring er utført. Kommunen oversender overtakelsesprotokoll. Frister for kommunal overtakelse av veg For at kommunens tekniske tjenester skal kunne planlegge og tilrettelegge drift og vedlikehold på en godt og rasjonell måte er det viktig at utbygger innrapporterer og iverksetter overlevering av teknisk infrastruktur i god tid før vinteren setter inn. For at dette grensesnittet skal ivaretas på en best mulig måte settes følgende veiledende frister for overlevering / ferdigstillelse: 1. Overlevering av asfalterte veger: 1.oktober 2. Overlevering av teknisk infrastruktur VAR: 3. Overlevering av teknisk infrastruktur VEG / OV: 4. Overlevering av teknisk infrastruktur Park og lekeområder: Innrapportering av kommunal infrastruktur Som del av sluttdokumentasjonen skal utbygger spesifisere bygget løpemeter veg, g/s-veg, fortau, OV-ledning, VA-ledning m.m. 4.8 MATRISE FOR OPPARBEIDELSE, EIERSKAP OG DRIFT/VEDLIKEHOLD I utbyggingsavtalen vil det bli laget en matrise som viser en enkelt oversikt over følgende: Elementer som skal opparbeides Hvem som forestår opparbeidelse Hvem som vil innha det fremtidige eierskap for det enkelte område Hvem som innehar ansvar for fremtidig drift og vedlikehold. Avklaring rundt disse forholdene vil være med på å tilrettelegge for tidlig avklaring med tanke på bl.a. tinglyste eiendomsoverdragelser. Side: 13

5 KOSTNADSFORDELING OG KOSTNADSNIVÅ 5.0 GENERELT All fast grunn som kommunen skal overta skjer vederlagsfritt og uten heftelser for kommunen. Utbygger betaler kommunale gebyr iht. kommunens gebyrregulativ. 5.1 KOSTNAD KNYTTET TIL UTBYGGINGER Alle kostnader til opparbeidelse herunder også planlegging, prosjektering og nødvendig administrasjon bæres i sin helhet av utbygger. Utbygger betaler kommunale gebyr iht. kommunens gebyrregulativ. Utbygger dekker alle kostnader til dokumentavgifter, tinglysinger og målebrev for eiendommer kommunen skal overta. 5.2 FRIKJØP AV PARKERING For frikjøp av parkering henvises det til kommuneplanen. 5.3 FRIKJØP AV LEKEOMRÅDER For frikjøp av lekeområder henvises det til kommuneplanen og eventuelle spesifiserende opplysninger i bestemmelsene for den enkelte reguleringsplan. 5.4 ANLEGGSBIDRAG / INFRASTRUKTURFOND I forbindelse med utbygging kan det fremkomme tiltak som krever fremforhandling av anleggsbidrag. Anleggsbidragene skal gjenspeile balanse i utbyggingen av infrastruktur mellom utbygger og kommune, og fremkommer som bidrag til kommunal utbygging i forhold til krav i reguleringsbestemmelser til opparbeidelse av kommunal infrastruktur. 5.5 REFUSJON For krav om refusjon henvises det til Plan- og bygningsloven kapittel IX. Refusjonskrav mot andre grunneiere Har utbygger til hensikt å fremsette krav om refusjon overfor andre grunneiere, skal planer og kostnadsoverslag utarbeides og fremlegges til behandling før det refusjonsberettigede tiltaket settes i gang. Refusjonskrav mot kommunen Utbygger frafaller alle refusjonskrav ovenfor kommunen, herunder områder for lek, friområde, veigrunn, grunn for ledningstraseer m.m. 5.6 MOMSKOMPENSASJON Momskompesasjon kan avtales gjennom justeringsmodellen som egen avtale og uavhengig av utbyggingsavtalen. Side: 14

6 GARANTIER OG DOKUMENTTRANSPORT 6.0 GENERELT 6.1 GARANTIER I forbindelse med utbyggingen og der kommunen finner det nødvendig kan kommunen kreve utferdigelse av bankgaranti. I tillegg kan kommunen kreve bankgaranti for gjenstående arbeider i forbindelse med utbygging. 6.2 DOKUMENTTRANSPORT Avtalen må kunne transporteres til kommunen, jfr pkt 7.2. Det samme gjelder for eksternt areal og/eller rettigheter som må sikres for å gjøre eiendommene byggeklare. Leverandørgarantier som følge av utbyggingen, og del av kommunal overtakelse skal transporteres kommunen ved overtakelse. Garantiene skal inngå som del av sluttdokumentasjonen. Side: 15

7 TILLEGGSBESTEMMELSER 7.0 GENERELT Avtalen blir ikke bindende før endelig vedtatt reguleringsplan. Eventuelle endringer i planen vil kunne medføre endringer/tillegg i avtalen. 7.1 TILLEGGSPOSTER Ved utarbeidelse av utbyggingsavatle kan det være nødvendig med etablering av tilleggsposter. Disse postene kan da legges fortløpende inn under hovedpost 7 tilleggsbestemmelser i avtalen. Side: 16