GBNR 6/6, FLORVÅG - DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV 2 BOLIGER - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG Sakstittel: Gbnr 6/6 - Dispensasjon for oppføring av 2 boliger Tiltakshaver: Hege og Bo Andre Namtvedt Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2013/8279-4 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke fellesklage fra tiltakshaver, Hege og Bo Andre Namtvedt, og Frode Gjelsvik, mottatt 14.10.13, til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av 20.09.13, DS 1238/13. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Det er mottatt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggeforbud i 100-metersbeltet mot sjø, for oppføring av 2 boliger med tilhørende infrastruktur på gnr. 6 bnr. 6. Søknaden er avslått av administrasjonen og vedtaket er påklaget. Rådmannen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak.
Saksopplysninger: Det er mottatt søknad om dispensasjon for oppføring av 2 boliger med tilhørende infrastruktur på gnr. 6 bnr. 6. Gjeldende arealplan for tiltaksområdet er kommuneplanens arealdel som viser arealet med LNF (landbruk, natur og friluftsliv) som arealformål. Tiltaket i sin helhet faller også innenfor 100- metersbeltet mot sjø hvor det etter kommuneplanens bestemmelser pkt. 6-1 og 6-3 er forbud mot tiltak. Realisering av omsøkt tiltak betinger at det gis dispensasjon fra både arealformål LNF og byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjø. Begrunnet søknad om dispensasjon er fremsatt i skriv mottatt 17.08.12. Se vedlegg 3. Søknaden er avslått i vedtak av 20.09.13, DS 1238/13. Se vedlegg 2. Vedtak i sak DS 1238/13 er påklaget i fellesskriv av 10.10.13 fra tiltakshaver, Hege og Bo Andre Namtvedt, og Frode Gjelsvik. Se vedlegg 1. Klagerne har oppsummert klagen i følgende hovedpunkt: Helt siden 1992 har Sverre Namtvedt hatt konkrete planforslag / søknader hos kommunen for utbygging av et mindre boligområde på Grøndalshaugen. Dette har hele tiden vært tatt hensyn til i uttalelser fra kommunen vedrørende andre planer i området. Bl.a. i brev datert 15.01.04 fra kommunen i forbindelse med søknad fra Gunnar Namtvedt om å bygge to tomter like nord for vårt omsøkte område (sak 03/02741-005) der det i vedtaket står: Eventuell bebyggelse på gnr 6, bnr 548 og 749, må sees i sammenheng med område avsatt til boliger lenger sør. Her refereres det til Grøndalshaugen. Utslippstillatelse ble godkjent for inntil 10 boliger, brev fra Fylkesmannen datert 21.12.93. Utslippet omfatter avløpsvann fra 6 nye og i tillegg 4 eksisterende boliger, totalt ca 35 p.e. Godkjenning er tatt inn i hovedplan for avløp for Askøy kommune. Første hus i dette prosjektet bygget i 1995 (6/1090, Bo A. Namtvedt). Det er ført fram privat vei og denne vei skal benyttes til de omsøkte boligene. Søknad om veitilknytning til kommunal vei er vedlagt opprinnelig søknad. I den nye arealdelen i kommuneplanen er nå omtrent hele eiendommen avsatt som LNF område, 45 mål. Kommunen har valgt å overse eksisterende planer for et mindre boligområde på 6/6 og har prioritert ytterligere LNF areal. Grøndalshaugen er totalt på ca 12 mål og vi søker nå om å bygge 2 boliger på dette området. Privat reguleringsplan for Sjøstrand er under behandling. I den prosessen har vi ønsket at det må foreligge en helhetsplan eller reguleringsplan for området som innbefatter hele Øyarodden, dvs eiendommen Sjøstrand og eiendommen 6/6. Dette er ikke tatt til følge, og både utbygger og kommune ser nå i ettertid at det hadde vært mest riktig og kunne da ivaretatt også grunneiers planer og interesser. Nå blir det slik at utbygger kan få bygge inntil 170 boliger på nabotomten og grunneier sitter igjen med LNF område på hele eiendommen og i tillegg mistet påbegynt mindre boligprosjekt. Utbygger Sjøstrand har i sin plan beskrevet at de mangler areal for krav om felles uteareal på egen tomt, men løser dette med: Inntil 50 % av fellesarealet kan dessuten dekkes av nærliggende offentlige arealer. Nærliggende offentlige areal kan vi ikke se eksisterer. Friluftsområdet Seilklubben ligger øst for 6/6.. Vi ser her en sammenheng om at det må være tilstrekkelig LNF områder for at Sjøstrand oppfyller krav om friareal, men det blir helt urimelig at hele eiendommen på 6/6 skal reserveres for utbygger på annen eiendommen og kommunens krav om tilstrekkelig LNF områder. Området der det søkes om å bygge 2 boliger ligger på Grøndalshaugen og er det området som er minst egnet for allmennheten på eiendommen. Det er bratt, kupert, gjengrodd og tilgang til sjølinje mot øst er nesten utilgjengelig (ikke funksjonell strandlinje). Oppsetting av 2 boliger her vil ikke være til ulempe for allmenn ferdsel, friluftsliv, rekreasjon eller tilgang til strandsone da områdets beskaffenhet er uegnet og nærmest utilgjengelig for allmennheten. En befaring på stedet vil bekrefte dette.
Kommunen har ansvar for å etablere et tidlig samarbeid med offentlige myndigheter og organisasjoner, grunneiere og andre med særlig interesser når et område tas opp til regulering. For plan Sjøstrand synes vi kommunen har vært passiv, alle forsøk på dialog har kommet fra berørte grunneiere. For eierne av 6/6, har bidraget fra kommunen ved ytterligere å øke LNF delen for eiendommen til 100% i den nye arealdelen i kommuneplanen, ført til at vi har mistet ytterligere handlingsmulighet og situasjonen er verst tenkelig for oss. I tillegg til store utfordringer i samarbeidet med Sjøstrand prosjektet som vil gjøre betydelige inngrep på våre eiendommer. (6/6, 6./998 og 6/618). Spesielt for 6/998 vil arbeid med ny vei gjøre så store inngrep på eiendommen med negative konsekvenser, med vei tatt i huset, støy og stor trafikk, at det for oss er aktuelt å flytte bort på en av de to omsøkte boligene. Dette er også en grunn for at vi må se planene i området under ett. Saken har ikke vært oversendt berørte myndigheter for uttale før behandling. Vurdering: Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, samt lovens hensyn, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning
til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Tilsvarende gjelder for arealer innenfor 100-metersbeltet mot sjø. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Administrasjonen kan ikke se at landbruksinteresser gjør seg gjeldende for dette arealet. En kan heller ikke se at hensynet til friluftsliv og allmennhetens ferdsel i særlig grad vil bli påvirket av en dispensasjon. Det vises i så henseende til topografiske forhold på stedet som gjør området lite egnet for ferdsel både i strandsonen og til omkringliggende arealer. Sett hen til avstanden til sjø vil heller ikke bruk av sjøarealet påvirkes av en dispensasjon i denne saken. Det foreligger heller ikke kjente registreringer i forhold til kulturminner. For så vidt gjelder de øvrige hensyn vil en utbygging av området naturlig medføre en påvirkning på det biologiske mangfoldet i området ved at områder med naturlig vegetasjon utbygges. Undersøkelser i Artsdatabanken viser imidlertid ingen kjente registreringer i området. For så vidt gjelder landskapsinteresser vil skissert utbygging naturlig medføre en viss eksponering mot sjø i form av at terrenget mot sjø faller bratt. Vedlagte terrengprofiler og tverrprofiler for veg viser noe fylling/oppmuring på østsiden av vegen mot sjø. Boligene vil også være eksponert sett fra sjøsiden, og da særlig bolig 2. Det vises til vedlegg 4-7. Med bakgrunn i overnevnte vurderes omsøkt tiltak å ha en negativ innvirkning på enkelte av de hensyn som ligger bak bestemmelsene det søkes om å dispensere fra. Som vist til innledningsvis skal det i dispensasjonsvurderingen også ses hen til de hensyn som fremgår av lovens formålsbestemmelse, dispensasjonens betydning for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, samt statlige og regionale rammer og mål. Administrasjonen finner i så henseende grunn til å fremheve hensynet til å sikre en planmessig styrt arealbruk. Etter administrasjonens vurdering er det flere forhold som tilsier at dette hensynet bør tillegges vekt i denne saken. En finner for det første grunn til å påpeke at man i forbindelse med forrige rullering av kommuneplanens arealdel vurderte privat innspill om å endre arealbruk for det aktuelle området til boligformål. Ved første gangs behandling av planen ble et område på ca. 14 daa lagt ut til boligformål. Området ble imidlertid tatt ut igjen av planen etter 1. gangs høring, bl.a. med bakgrunn i innsigelse og forhandlinger med Fylkesmannen i Hordaland. Planen ble vedtatt 13.12.13. Arealbruk for det aktuelle området har således nylig vært gjenstand for en planmessig vurdering i forhold til bruk til boligformål, og man har der konkludert med at området ikke skal kunne benyttes til dette. Etter administrasjonens vurdering vil en dispensasjon i en slik situasjon klart undergrave den planmessige vurdering som er gjort, samt hensynet til en planmessig styrt arealbruk. For det andre påpekes det fra administrasjonen at det p.t. ikke foreligger ledig skolekapasitet innenfor Florvåg skolekrets. Bygningsmyndighetene vurderer det som prinsipielt uheldig å dispensere for oppføring av boliger utenfor byggeområder i en situasjon hvor manglende skolekapasitet gir restriksjoner på utbygging av nyere reguleringsplaner med rekkefølgekrav knytt til skolekapasitet. En slik praksis vurderes som uheldig i forhold til både likebehandling og prinsippet om planmessig styrt arealbruk. For så vidt gjelder klagers argumentasjon vedrørende historikk og øvrig utbygging i området så har administrasjonen forståelse for at det kan oppleves som urettferdig at omkringliggende eiendommer får anledning til å bygge ut. En kan imidlertid ikke se at dette i seg selv er noe moment for å fravike den arealbruk som er fastlagt gjennom kommuneplanens arealdel. Det vises i så henseende til at plan- og bygningsloven nettopp legger opp til at kommunen gjennom planprosesser skal foreta en samordning og prioritering mellom ulike interesser og arealer.
For så vidt gjelder opplysninger om tidligere planer om boligbygging på eiendommen så kan administrasjonen ikke se at disse har komt til uttrykk i noen reguleringsplan. En kan heller ikke se at arealet har vert avsatt til utbyggingsformål i de 3 siste kommuneplaner. Administrasjonen kan slik sett ikke se at grunneier i nyere tid kan sies å ha hatt noen berettiget forventning om utbygging av området. For så vidt gjelder merknader til pågående reguleringsprosess for Sjøstrand, er dette forhold som søker evt. må ta opp og få vurdert i forhold til den pågående planprosess. Administrasjonen kan uansett ikke se at de forhold som fremholdes har betydning for den vurdering som her skal foretas. Konklusjon: Administrasjonen kan ut fra en samlet vurdering ikke se at de rettslige vilkårene for å innvilge dispensasjon er oppfylt. En dispensasjon vurderes å medføre en forringelse av flere av de hensyn som ligger bak bestemmelsene det dispenseres fra, samt en vesentlig tilsidesettelse av hensynet til en planmessig styrt arealbruk. En kan heller ikke se at det fra klager er anført forhold som har tilstrekkelig vekt til å kunne grunngi en dispensasjon for omsøkt tiltak. En overvekt av hensyn vurderes således å tale mot en dispensasjon. Det vises til rådmannens innstilling. Øvrige forhold: Dersom utvalget stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon som omsøkt må saken returneres til administrasjonen for videre behandling og utforming av endelig vedtak. Dette da saken ikke har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune i forkant. Administrasjonen presiserer at man ikke har tatt stilling til hvorvidt skissert løsning for vann og avløp vil kunne legges til grunn for utbyggingen. Dersom utvalget stiller seg positiv til en dispensasjon vil løsning i forhold til vann og avløp måtte avklares ifm etterfølgende byggesøknad. Det vurderes som naturlig at en slik løsning bør ses i sammenheng med pågående reguleringsprosess for boligområdet Sjøstrand. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar fellesklage fra tiltakshaver, Hege og Bo Andre Namtvedt, og Frode Gjelsvik, mottatt 14.10.13, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her. Utvalget er positiv til å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3, for oppføring av 2 eneboliger med tilhørende utomhusanlegg på gnr. 6 bnr. 6, med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak LNF-formålet, byggeforbud innenfor 100-metersbeltet mot sjø i kommuneplanens bestemmelser pkt. 6-1 og 6-3, og lovens hensyn blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Tiltaket kan ikke settes i gang før endelig vedtak er fattet. Dette vedtaket kan ikke påklages, da det er en prosessuell avgjørelse og ikke et enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven 2.
Vedlegg: 1 Klage på avslag på søknad om dispensasjon 2 Avslag på søknad om dispensasjon 3 Søknad om dispensasjon 4 Situasjonskart 5 Tegninger 6 Terrengprofiler 7 Tverrprofiler for veg 8 Kopi av utslippstillatelse Kleppestø, 31.01.14 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder