Markedsrapport nr. 1/94 "EIENDOM SØKES!"

Markedsrapport nr. 1/94 side 1 Markedsrapport nr. 1/94 "EIENDOM SØKES!" INNHOLDSFORTEGNELSE 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 1 1.1. Forbrukervekst - inflasjon 1 1.2. Rentesituasjonen 2 1.3. Oljepris 3 1.4. Industriutvikling 3 1.5. Bank/Finans 3 1.6. Arbeidsledigheten 3 2. EIENDOMSMARKEDET 4 2.1. Generelt 4 2.2. Leiemarkedet - kontor 4 2.3. Leiemarkedet - lager 6 2.4. Leiemarkedet - butikk 7 2.5. Salgsmarkedet 7 2.6. Nybyggmarkedet - tomter 7 2.7. Boligmarkedet 8 3. DE STORE AKTØRENE - FORANDRINGER I PORTEFØLJEN 9 4. OPPSUMMERING 11 Utgitt april 1994

Markedsrapport nr. 1/94 side 2 INNLEDNING Vår markedsrapport fra næringseiendomsmarkedet vil fra nå av komme kvartalsvis. Vi oppsummerer de rammebetingelser som gjelder i norsk næringsliv og innenfor næringseiendomssektoren. Det våre kunder og forbindelser ønsker er at vi rapporterer endringer som har skjedd i markedet og indikerer hvilken vei vi tror det går videre. Som tidligere vil vi ha et eget tema-kapittel. Underskuddet på Statsbudsjettet for 1994 ble saldert på 42,6 milliarder kroner. Det reviderte budsjett fremlegges 6. mai, - det må forventes en tilstramning. Hjulene i samfunnet går nå så fort at Regjeringen må holde litt igjen og begrense veksten. Det er så mange positive utviklingstrekk i økonomien at man ikke frykter å kvele oppgangen. 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Norsk økonomi er nå meget sterk. Dagens situasjon preges av et lavt rentenivå og en lav oljepris. Forhandlingsresultatet i Brüssel forventes å være et tema i den politiske diskusjon frem til folkeavstemningen om Norge går inn i EU i denne omgang eller ikke. For næringslivet og folk flest vil dette ikke være avgjørende på kort sikt, idet tilpasningen til EU-normer allerede er i full sving gjennom EØS-avtale og de markedskrefter som nå spiller. Optimismen i samfunnet er betydelig høyere nå enn det vi kunne registrere for ca. ett år siden. Tendensen før inngangen til sommeren 1993 var positiv, og ble betydelig forsterket utover høsten. Toneangivende norske bedrifter melder om meget gode resultater 1993 med gode utsikter for 1994. Bank- og finansnæringen har rekordgode tall og kan ikke forventes å vise til maken i de kommende år. 1992 var året da bunnen realøkonomisk sett ble nådd. 1993 var året da det slo ut positivt for de fleste virksomheter i norsk næringsliv. 1994 ligger an til å være året da det meste kan skje for privatøkonomien og husholdningene. Ny vekst for næringslivet. 1995 - har vi rygg til å bære fremgangen? Kapitalen strømmer til børsen. I årets første tre måneder har norske bedrifter meldt at over 10 milliarder kroner vil bli innhentet i ny egenkapital. Av dette står Norsk Hydro for en kapitalutvidelse på hele 5 mrd og DnB på 1 mrd. OECD tror på en fortsatt oppgang i norsk økonomi og anslår en BNP-vekst iår for fastlands-norge på 2,3%. Anslag for 1995 tilsier en enda større vekst, + 3%. 1.1. Forbrukervekst - inflasjon Det er meldt om rekordvekst i forbruket innenfor visse sektorer (bl.a. forbrukerelektronikk og sportsutstyr) og handelen er i sterk utvikling. Den sparing og nedbetaling av privat gjeld som har funnet sted i de senere år på privat hånd har medført et oppdemmet behov hos folk flest, - kjøpefesten kan være igang. Forbruksveksten var i 1993 1,7%. Statistisk Sentralbyrå opplyser at man forventer en forbruksvekst i 1994 på 3,1%. Det samme nivå forventes i 1995. Hittil iår har Staten øket inntekter fra skatter og avgifter med over 2 milliarder kroner mer enn forventet. Særlig vil omsetningen av biler og møbler trolig trekke opp mer enn gjennomsnittet. Bilomsetningen har som kjent økt dramatisk de siste månedene og denne økningen forventes å fortsette. Hittil iår ligger bilsalget ca. 30% over fjoråret. Bilbestanden i Norge er fortsatt blant de eldste i Europa. Den forventede økning i møbelomsetningen skyldes bl.a. den høye aktiviteten i bolligmarkedet. Inflasjonen de siste 12 måneder er registrert på 1%. Det forventes nå en stabilitet rundt dette nivå, kanskje til og med et noe lavere prisstigningsnivå utover våren/sommeren 1994. En av årsakene til dette er at husleienivået i borettslag og leieboliger forventes satt betydelig ned bl.a. som følge av det lave rentenivået. Noe av det forventede fallet kom ved utgangen av 1. kvartal. Husleienivået er en viktig komponent i konsumprisindeksen. Det er forøvrig lite som tyder på at inflasjonen vil øke vesentlig på kort sikt. Spørsmålet blir hvor mye forbruksvekst og generell økonomisk fremgang som får utvikle seg før det slår ut på prisstigningen.

Markedsrapport nr. 1/94 side 3 RENTE - INFLASJON - KONSUM Rente og inflasjon er kanskje de viktigste faktorer i næringseiendomsmarkedet. De gir signaler om sunnheten i økonomien, hvilken fase vi er inne i og hva vi har i vente. Den viktigste faktoren er renten. De fleste investorer har gjeld. Ved en gjeldsgrad på 60%, vil et fall på 1% i renten bety like mye som et fall på 6% i leieinntekten! 2% fall i renten tilsvarer 12% fall i leien, 3% rente - 18% av leien osv. Renten kan idag bindes / låses helt opp i 20 år, mens leien avtales som regel på 5 års sikt. Da den viktigste faktoren kan bindes, vil spenningen være knyttet til inflasjonsutviklingen. "En eiendom er ikke mer verdt enn det den bringer av inntekt"; er en gammel klisje i eiendomsmarkedet. Inntektene kommer fra leiekontraktene som reguleres årlig med inflasjonsutviklingen, eller konsumprisindeksen. I Norge er det kutyme å regulere leiekontraktene med utviklingen i konsumprisindeksen. Faktum er altså at leiekostnadene for næringslivet i Norge påvirkes av vårt private konsum. Nedenfor vises utviklingen i årlig gjennomsnittelig prisstigning representert ved konsumpris- og byggekostnadsindeksen fra 1965. Utviklingen i 1994 og 1995 er estimert på bakgrunn av tall fra SSB.. 20,00% 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 1965 70 75 80 85 90 1995 Konsumprisindex Byggekostnadsindex Hva påvirker konsumprisindeksen? Økning i vårt konsum.. Mat, klær, biler, restaurantregninger, møbler, elektronikk etc. Og husleienivået i borettslag og leieboliger. Som følge av det lave rentenivået settes husleienivået ned. Det bidrar til at konsumprisindeksen forblir lav (en stund til...)... men jo flere hamburgere, jo høyere leie... Byggekostnadsindeksen kom i 1978. Vi ser at indeksene tilnærmet fulgte hverandre frem til midten av 80-årene. Årlig økning i byggekostnadsindeksen var deretter hvert år frem t.o.m. 1992 større enn økningen i konsumprisindeksen. Etter en tid med beskjeden utvikling, viser den nå tegn til å gå oppover igjen. Siste melding fra markedet er at materialkostnader nylig ble 10-15% høyere. Utslag i konsumvolum viser seg erfaringsmessig 3-6 måneder etter endrede rammebetingelser. Forbuksveksten begynte i 4. kvartal 93, og "tok av" på nyåret. Det forventes likevel et relativt lite press på prisene. SSB prognostiserer en inflasjon på 2% i 1995. 1.2. Rentesituasjonen Etter det historiske rentefallet ser det nå ut til at nivået har stabilisert seg. Pr. idag er den korte renten fortsatt nedadgående, mens den lange renten etter å ha gjort et lite byks opp er flatet ut. Foreløpig ser det ut til at de mange låntagere som har bundet renten i februar/mars har truffet bunnen best. Mange internasjonale og nasjonale forhold tilsier et fortsatt lavt rentenivå, - men usikkerheten er stor. Psykologiske faktorer er mer utslagsgivende enn tidligere i et internasjonalt marked som preges av store svingninger. Viktige faktorer for et fortsatt lavt rentenivå i Norge er en stabil, og helst høyere oljepris og bedre tall fra tysk økonomi. Tyskland er helt sentral i det europeiske pengemarkedet. Uttalelser fra ulike analytikere spriker, - rentemarkedet er mer uforutsigbart enn på lenge. Avkastningskravet i markedet faller itråd med renteutviklingen. Det er mindre interessant å ha pengene i bank og obligasjonsmarkedet. De langsiktige investorene godtar avkastning på nivå 6,5-7 % i "gode" objekter. Men da må krav til beliggenhet, standard og fremtidig utvikling være ivaretatt.

Markedsrapport nr. 1/94 side 4 REALRENTENIVÅ Realrenten ligger fortsatt på nivå 4,5%, - det samme som ihøst. Nedenfor er angitt en graf over utvikling i realrenten (differansen mellom rente og inflasjon) siden 1965. For å kunne fremstille dette diagrammet måtte vi benytte årlig gjennomsnittlig utlånsrente fra forretnings- og sparebankene. Mer reellt ville det vært å benytte gjennomsnittlig rente for 1. prioritets lån i bank og kredittforetak, - men slik statistikk foreligger ikke. Utviklingen som diagrammet viser er imidlertid den samme. Gjennomsnittlig realrente i perioden er 3.73%. 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% 1965 70 75 80 85 90 1995 1.4. Industriutvikling Investeringene i industrisektoren er fortsatt lave. Stikk i strid med forventningene etter rentefall og "optimisme i næringslivet" går industriinvesteringene ned. En del av forklaringen må være at de toneangivende i industrien har eksportrettet virksomhet. De næringer som opplever størst vekst her hjemme er bygg- og anlegg og tjenesteytende næringer. 1.5. Bank/Finans Substansen i norsk økonomi er sunn. Årsaken til den postive utvikling i samfunnet er reelle og grunnleggende forhold, - bedret effektivitet, nøkternhet, lavere driftskostnader, lav lønns- og prisvekst og lavere kapitalkostnader. Imidlertid er de mange gode resultater fremlagt fra bank- og finans og tilknyttede næringer basert på verdiøkning på papirer og plasseringer. Rentefallet har hovedæren. Dertil har vi sette en god porteføljestyring på verdipapirmarkedet. Alle som en uttrykker at et slikt godt år neppe vil komme igjen. Men fortsatt skal norsk banknæring nedbemannes og effektiviseres. Forsikringsselskapene har naturlig nok også hatt rekordår, de ledende har oppnådd en avkastning på mellom 16% og 25% på sine investeringer 1993. Nom. rente Realrenten Inflasjon 1.6 Arbeidsledigheten 1.3. Oljepris Oljeprisen forventes å være stabil det neste halvåret etter resultatet av OPEC-møtet rett før påske. Analytikerne hevder at prisen kan falle før sommeren for så å vise en svak stigning mot slutten av året. For norsk økonomi er det vesentlig at oljeprisen ikke blir lavere, idet vår nasjonale velstand i stor grad er basert på denne. Vår sterke krone vil umiddelbart trues hvis oljeprisen går ned, og budsjettunderskuddet som oppstår vil måtte tas inn på andre områder. Da vil renten igjen peke oppover og noe av oppdriften i fastlandsøkonomien trues. Det er det ingen som ønsker. Ferske tall viser at arbeidsledigheten er på vei ned, - om ikke så brått. Totalt er 8,8% uten arbeide eller på tiltak pr. utgangen av mars (sesongjustert) iht. opplysninger fra Arbeidsdirektoratet. Årsgjennomsnittet for 1993 var på 9,3%. Tendensen går mot svak nedgang i ledigheten. OECD hevder i sin årlige rapport at den egentlige arbeidsledighet i Norge er høyere enn den norske myndigheterer oppgir, - og at vi reelt sett har et nivå på 11%. Det er samme nivå som gjennomsnittet i EU-landene. Det blir et spørsmål om definisjon av bl.a den gruppen som er på attføring. Konjunkturoppgangen synes ikke å medføre noen rask avvikling av ledighetskøen. Utleiere i næringseiendomsmarkedet bør neppe kalkulere inn et generelt øket plassbehov i det kommende år.

Markedsrapport nr. 1/94 side 5 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1 Generelt Aktiviteten i eiendomsmarkedet har skutt fart gjennom høsten 1993 og ut i 1. kvartal 1994. Markedet har som ventet utviklet seg forskjellig i de ulike segmenter. Store aktører er blitt mer profesjonelle, - og større. Prisene på leiemarkedet er fortsatt presset, vi ser imidlertid en svak prisøkning i enkelte gode objekter i den sentrale vestlige byregion. Omsetningsprisene varierer voldsomt, og blir meningsløse å nevne uten tilhørende kommentarer. Den totale ledighet har neppe gått noe ned, - tvert imot. Eiendomsspar's analyse over markedet for kontor/forretningsbygg i Oslo, Asker og Bærum konkluderer med at ca. 680.000 kvm kontor og forretningsarealer står ledige i området. Dette utgjør 10% av den totale masse. Ledigheten forskyver seg fra sentrum og ut til ytre sone i Asker/Bærum og ytre sone nord/øst/syd. De sentrale områdene i Oslo er blitt mer attraktive igjen. Forklaringen ligger i de lavere leier, gårdeiers vilje til å investere for brukerne etter "bestilling" og den gode infrastruktur. Veisystemene i og rundt Oslo er iferd med å bli meget tilfredsstillende. I vår rapport utgitt i juni 1993 sa vi at bunnen var nådd og at vi kunne vente oss frisk satsing i eiendomsmarkedet. Dette har slått til, - og vel så det. Bankenes storstilte salg av eiendom, de store eiendoms-selskapers kjøpsiver og den vanlige innvestors blikk for eiendomsaksjeinvestering har satt fart i næringseiendomsmarkedet. Det lukter litt av 80-årenes bonanza. Forskjellen er imidlertid at aktiviteten i markedet synes mer bevisst - fundert på konsept og strategi. Tilbake i fokus er de dominerende institusjonelle investorer, de langsiktige og solide eiendomsselskapene og de trauste enkeltivestorene. Likevel vil det alltid være plass til kortsiktige profittmaksimaliserere i et marked i oppgang, - noen gamle kjente er i markedet igjen. 2.2. Leiemarkedet - kontor Mange bedrifter er i bevegelse. Ikke det at arealbehovet øker så voldsomt, men mange brukere vil ha bedre beliggenhet, en bedre standard enn de har idag og lavere pris i forhold til dette. Det er typisk at leietageren etter å ha flyttet har det samme husleienivå, men en spesialtilpasset løsning med en bedre beliggenhet enn tidligere. Det er inngått en rekke større leiekontrakter i den senere tid. De betingelser som er oppnådd er vanskelig å evaluere for de som ikke satt ved forhandlingsbordet, fordi avtalene så ofte inneholder mange andre elementer og ydelser/ motydelser enn det rene leiebeløp. Tendensen er imidlertid klar: Markedsleien viser en svak stigning i de øvre skikt. På neste side vil vi angi leienivåene for kontorlokaler i Oslo-området pr. 1. kvartal 1994. Grafen viser leieutviklingeen siden 1988: Eiendomsspar hevder at ledigheten har gått ned med ca. 11% i Oslo sentrum. Den laveste ledigheten finnes i området rundt Rådhuset/Vika og vestover til Lysaker. Det er en gjengs oppfatning blant aktørene at eiendomsmarkedet har nådd bunnen generelt sett, men at de mange delmarkeder går i hver sin retning. Fortsatt vil ukurante bygg med dårlig beliggenhet og dårlig standard falle i pris og nærme seg det verdiløse. Eiendommer med sentral beliggenhet og høy standard merker etterspørselsøkning, og tegn til svak prisvekst. A B C D E F 2500 2000 1500 1000 500 0 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 A: Prestige lokaler, beste beliggenhet B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, tidsmessige lokaler E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler.

Markedsrapport nr. 1/94 side 6 NNM's anslag av leienivå pr. 1. kv. 1994 Kontorlokaler i Oslo området 1988 2. kv. -93 1. kv.-94 Endring siden: 1988 2. kv.-93 A: Prestige lokaler, beste beliggenhet: 2.500 1.600 1.600-36% 0% B: Meget sentrale lokaler, god standard: 2.100 1.300 1.350-36% +4% C: Sentrale lokaler,tidsmessige: 1.800 950 1.000-44% +5% D: Ordinære, tidsmessige lokaler: 1.400 700 700-50% 0% E: Eldre, sentrale, men utidsmessige: 1.300 450 450-65% 0% F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 350-61% 0% NNM's anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1.kv. 1994 ammenlignet med 1988 og pr. 2. kv. 1993. Beløpene er oppgitt pr. kvm/år og eksklusiv andel felleskostnader. Pilene indikerer tendenser. Kommentarer / utfyllende opplysninger: A. Nivået oppnås i topplokaler i nyere eller total rehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. Variasjon mellom kr 1.400,- og kr 1.700,- pr. kvm/år avhengig av kvalitet. I mindre og mellomstore, "meget spesielle/påkostede" lokaler kan prisen være enda høyere. B. Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Variasjon mellom kr 1.100,- og kr 1.450,- pr. kvm/år. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietagere. C. Nivået oppnås i noe eldre eiendommer som har gjennomgått delvis rehabilitering i sentrale- og attraktive deler av Oslo, nyere eiendommer i sentrum (men utenfor det mest attraktive området) samt attraktive og nyere eller totalrehabiliterte eiendommer i Bryn/Helsfyr området. Variasjon mellom kr 800,- og kr 1.100,- pr. kvm/år avhengig av lokale forhold. Nyere eiendommer i Skøyen og Lysakerområdet ligger noe over antydningen i dette segmentet. D. Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i Oslo sentrum beliggende utenfor de mest attraktive områdene. Disse eiendommene kan ofte med litt innsats løftes til segmentet over. Lokalene vil sannsynligvis tidlig få en renessanse når markedet generelt sett har begynt å stige. E. Som D., men med enda større variasjoner. Dette segmentet har tildels "falt ut av markedet". Eiendommene kjennetegnes gjerne ved at de eies av mindre profesjonelle gårdeiere. Noen har hatt langtids-ledighet. Det kan ofte være et potensiale å ta ut av eiendommen, - gjerne i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Dette segmentet har falt ut av markedet og vil sannsynligvis fortsette å falle. Eiendommene er ofte saneringsmodene, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Lagerlokaler i Oslo området 250 250-750- 5000 m² Kjenne tegn m² 750m² 5000 m² Lavtlager (høyde 3,5 m) 400-500 300 250 ---------- Nesten uavh. av beliggh. Vareheis- /rampe eller U.etg i industribygg. "Vanlig" lager (h. 3,5-6 m) 450 500 450 450 En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Areal fra 500-3000 m² Høytlager (høyde 6m ) ---------- 450 500 450 Spesialtilpasset. Ofte tidligere prod.virksomhet. Stort antall ramper.

Markedsrapport nr. 1/94 side 7 2.3. Leiemarkedet - lager Trenden fra tidligere forsterkes dvs. at brukeren stiller stadig høyere krav til beliggenhet, utrustning og effektivitet i varehåndteringen. Nedbygning av lager til internasjonale bedrifters i Norge synes også å fortsette. Likevel spår vi en etterspørselsvekst i markedet for lagerlokaler og kombilokaler i Oslo-området. Den generelle økonomiske oppgang gir trolig dette segmentet et lite løft. Oslo-området er og blir lokomotivet i norsk økonomi. Dels vil vi få en del nyetableringer, dels vil mange bedrifters krav til nærhet til kunden og de viktigste kommunikasjonslinjer tvinge frem en "bedre" beliggehet. Vi vil trolig se alternativ utnyttelse av de arealer som tidligere er bekrevet som "ute av markedet". Vi har etterspørsel etter lagerlokaler i Alnabruområdet og forøvrig ved hovedveisystemet. Vi har også siden ifjor sommer hatt en betydelig økning i etterspørsel etter kombinerte lokaler, særlig etter mindre enheter på ca. 100-250 kvm. I Oslo indre vest og utover mot Lysaker er det omtrent ikke mulig å oppdrive lagerlokaler. Man må lenger vest for å finne noe. Størst er ledigheten i Oslo nord og nordøst. Prisbildet er lite endret fra ihøst. Leienivået på kvalitative lagerlokaler er ikke noe høyere i vestre regioner enn de i nordlige og nord-østlige områder. De blir bare utleid først. Beliggenheten er ofte ikke så avgjørende som kvaliteten mht. logistikk, dvs takhøyde, porter/ramper snuplasser, lysforhold, tekniske installasjoner og utrustning forøvrig. Prisvariasjonene er derfor store. Grad av behovstilfredsstillelse bestemmer om leien blir kr 200,- eller kr 600,- pr. kvm/år. LAGER MED TILHØRENDE KONTOR (KOMBINASJONSBYGG) Viktige faktorer: Takhøyde Porter/rampe Søyler Snuplass Eksponering Fleksibilitet mellom kontor/lager Før: flatelagring - Nå: høydelagring Høytlager er lager over 5,5-6 meters takhøyde. Idag er det pallehøyder (ca. 1,5 meter pr. pall). 5 m. = 3 pallehøyder. Stadig flere leietagere etterspør rampe med kappe (for været). Ellers bør bilene kunne kjøre inn i lageret ( kjøreport). At lageret bør ha færrest mulig søyler gir seg selv. Det er også meget viktig med snuplass for vogntogene som blir større. Behovet for toglinje i tilnytning til lageret er avtagende. Eksponering er også viktig for kombinasjonsbrukere. De har et like sterkt ønske om å profilere sin bedrift som rene kontorbrukere. Fleksibilitet mellom kontor lager meget viktig. Det stilles like strenge krav til disse kontorene som til kontorer generelt. For 5 år siden var man generelt sett glad for å få tak i lager, man tenkte flater. Idag tenker man mer totaleffektivitet, - herunder høyde. Det finnes endel kombinasjonsbygg som er spesialbygget til bruker. Blant disse finner vi arealer som ofte kan være vanskelig å leie ut. Lager vest er etterspurt, men ikke bygget. Dette kommer av at det har vært mer lønnsomt å bygge kontor, og at transportmessige forhold ikke er så greie som på nord/nord-øst.. Ikke mange nye prosjekter registrert. Relativt stor ledighet (minkende). Etterspørsel både øst/vest: Mest etterspørsel etter små enheter (kontor 1/3 - lager 2/3). Minst etterspørsel: store lave lager INDUSTRI / PRODUKSJON Viktige faktorer: Sentralisering Mye skreddersøm Lysforhold Bæreevne Sluk med oljeskiller Avtrekk Industrilokaler har ofte store takhøyder. Utviklingen i de senere år har vist oss at industribedrifter sentraliserer (slår seg sammen), gjerne mot større tettsteder. Det er mye skreddersøm i industrilokalene, nesten umulig for andre brukere å gå rett inn uten omfattende rehabilitering.

Markedsrapport nr. 1/94 side 8 2.4 Leiemarkedet - butikk Tendensen er den samme, - de gode objektene oppnår gode priser og de som ligger litt utenfor "prime location" faller i pris. Forretningssentrene rundt bykjernen tar markedsandeler i et forbruksmarked i vekst. Sentrumshandelen styrker sesongmessig sin posisjon i vår- og sommermånedene. Alle forretningssentrene rundt Oslo har en markant omsetningsøkning siste år. Det er naturlig nok ventelister på å komme inn på de forskjellige forretningssentrene. Steen & Strøm Invest kjøper seg fortsatt opp i dette markedet. Olav Thon, som startet "kjøret", svarer med å favne over enda flere butikkmaskiner. BUTIKKMARKEDET Viktige faktorer: Omsetningsleie Eksponering Uavhengighet Det betales stadig høyere leier for butikklokaler. Dette skyldes delvis kjede eiere som Sten & Strøm Invest AS og Olav Thon Gruppen som representerer en maktfaktor. Dette gir høyere leier. Omsetningsleien pr. kvm har bidratt til øket leienivå i sentrene de siste årene. Den siste tids forbruksvekst skal nok slå pent ut for sentereierne. Omsetningen fra senter til senter varierer fra kr. 30-40.000 pr.kvm/år til kr. 100-150.000 pr. kvm/år. Dette gir et bilde på hvor mye leien kan variere hvis denne er omsetningsbasert, men også hva den enkelte forretning kan tjene. Utleier skal ha sitt igjen for investeringen og markedsinnsatsen. Arealproduktivitet er også et viktig nøkkeltall. Et eksempel fra et senter kan være at en stor kleskjede-butikk på f.eks 1500 m² kan avgi 2 x 50 m² til andre foretninger uten at dette går utover omsetning. Mange butikker, og spesielt kjeder, oppsøker sentre med høye omsetning, de betaler hva det koster for å etablere seg der. Selvstendige butikker ønsker ofte frihet ifm åpningstid, egenprofilering osv. og velger da gate-beliggenhet. I sentrale by er lokaler i de attraktive gater umulig å oppdrive. De attraktive gater er det ikke for mange av, - Karl Johans gate, Grensen, Bogstadveien og deler av Hegdehaugsveien, Stortingsgaten og Olav Vs gate er mest etterspurt. Ved mindre lokaler snakker man ikke kvm-leier, men om totalpriser for enheten. Det spiller liksom ingen rolle hva kvm-leien er hvis man først kommer til i en god beliggenhet. 2.5 Salgsmarkedet Vi registrerte en vesentlig omsetningsøkning på eiendom etter sommerferien 1993. Men utgangspunktet var som kjent et relativt lavt aktivitetesnivå. Økningen kom først i markedet for leiegårder og mindre enheter i randsonen, - gjerne kombilokaler som gikk til brukere. Investorene satt fortsatt og ventet. Objektene denne gruppen søkte var ikke til salgs fordi selger ventet på markedets verdiøkning og prisoppgang. Men så løsnet det også her. Siden nyttår har det skjedd en rekke eiendomsover-dragelser. Norges største eiendomsoverdragelse i nyere tid er VITAL Forsikrings kjøp av Oslo City. Prislapp kr. 1,3 milliarder. Totalt er eiendommen på ca. 75 000 kvm fordelt på kjøpesenter, kontor, lager og garasje-anlegg. Det gir en gjennomsnittspris pr. kvm på ca. kr. 17. 500,-Tidligere i år har VITAL overtatt Haakon VII's gt. 2 (tidligere Realkredittgården) og diverse andre eiendommer fra DnB. VITAL styrker seg i eiendomsmarkedet 2.6 Nybyggmarkedet - tomter Basert på våre egne undersøkelser og de Eiendomsspar offentliggjør i sitt "Oslostudie" kan det bli iverksatt prosjekter med et betydelig antall kvm i de kommende år. Gjennomsnittlig tilvekst i Oslo-regionen var i perioden 1985-93 på ca. 150.000 kvm. Hvis alle sannsynlige prosjekter blir realisert, halvparten av mulige prosjekter og 1/4 av tildels usikre prosjekter blir ferdigstilt innenfor den kommende 4-års periode (1995-98), vil dette utgjøre totalt ca. 550.000 kvm dvs. over 135.000 kvm pr. år. Eiendomsspars liste over sannsynlige prosjekter ferdigstilt i 1995-98 utgjør ca. 308.000 kvm. Halvparten ligger fra sentrum-vest til Lysaker, - halvparten i sentrum, Nydalen og Bryn. Skøyen Næringsparks 1. trinn (tidl Citadel-tomten), Filipstad Park (v/aker Brygge) og Gjensidiges prosjekt på Lysaker er de største i vest, - Regjeringskvartalet, Ditten og Christiania- Kvartalet de største i sentrum.

Markedsrapport nr. 1/94 side 9 I kategorien "mulige prosjekter" ligger ca. 300.000 kvm., - også med en tyngde mot vest. Vi har registrert et prosjektvolum på over 440.000 kvm bare på strekningen Aker Brygge - Lysaker. Av dette er ca. halvparten byggeklart. Mye av dette ligger i Skøyen Næringspark. Når kommunen utpå våren forventes å godkjenne ny reguleringsplan for området, vil ca. 180.000 kvm kunne utbygges. Her kommer kontorer, butikker, produksjonslokaler - og ny NSB-stasjon. Total investering vil bli på ca. 2,1 milliard inkl. tomt. Flere investorer er med, - toneangivende krefter er bl.a brødrene Tvenge. Det er knapphet på tomtearealer innenfor regionen, - både for næringsbygg og boliger. Tomteprisene er stigende, men markedet er meget selektivt. Landsforeningen for bygg og anlegg (LBA) anslår at samlet igangsatt nybygg i 1994 blir på ca. 2,2 mill. kvm på landsbasis. Av dette utgjør Gardermoen og Rikshospitalet anslagsvis 200.000 kvm. Neste år regner man med en økning på ca. 10%, ikke minst fordi de store statlige prosjektene kommer inn i statistikken med større tyngde. Den generelle konjunkturoppgang tilsier dessuten en større utbygningsvilje blant private. Industri- og oljerelatert nybygging forventes derimot å avta ytterligere. 2.7 Boligmarkedet Det forventes igangsatt ca. 20.000 boliger i 1994. Det var en sterk økning i antallet mot slutten av 1993. Hittil iår har volumet økt med ca 25% i forhold til samme periode ifjor. (jan:+39%, feb:+ 20%). Boligprisene har i 1. kvartal steget med gjennomsnittlig 10% i Oslo-området, - dette kommer på toppen av prisstigningen på like mye i 2. halvår '93. Enkelte objekter er nylig omsatt til 45% over salgsverdien siden 1. kv.-93, - et tidspunkt boligmeglere betegner som bunnen i denne omgang. Forskjellen fra forrige oppgangsperiode (1986-87) er at kjøperne i boligmarkedet, akkurat som i nærings-eiendommarkedet, er mer bevisst i gjerningsøyeblikket. Kjøperne er imidlertid fortsatt som i en saueflokk, - alle skal ha det samme. Beliggenhet er viktig, men det kjøpes ikke bolig uten å sjekke bakenforliggende forhold. Spørsmål av typen "Hvordan er økonomien i sameiet?" hørte man ikke i '86, - de kommer nå. De østlige bydeler i Oslo henger etter i etterspørselen, men vil fordi det fortsatt er stor ubalanse i markedet, få sine pressområder. Leiemarkedet har ikke falt. Tvert imot. Det bygges nå også for utleie.

Markedsrapport nr. 1/94 side 10 3. DE STORE AKTØRENE - FORANDRINGER I PORTEFØLJEN Vi vil i dette temakapittel ta for oss hovedaktørene i det norske eiendomsmarkedet. Vi har tatt for oss de ferske årsrapportene og sett på hvilken utvikling de enkelte eiendomsselskapene/eiendomsbesitterne er i og forhørt oss om hvilke planer som står for realisering i 1994/95. Naturlig nok konsentreres dette rundt Oslo-regionen. Tallene i oppstillingen er pr. 31.12.1993. Som det fremgår av tabellen har ikke alle kunnet oppgi gjennomsnittlig gjenværende vektet leietid. Dessuten knytter det seg noe usikkerhet til tallene pga. forskjellig beregningsmetode, - noen utelater de ledige arealer, andre tar de med. Gjennomsnittlig inntekt pr. kvm avspeiler at det er noe variasjon i selskapenes eiendomsmasse mht type lokaler, beliggenhet etc. DE STØRSTE (EIENDOMSSELSKAPER OG LIVSELSKAPER) ETTER LEIEINNTEKT EIENDOMSBESITTER Brutto leieinntekt på årsbasis, mill. Totalt antall m² næringsareal i Norge pr. 31.12.93 Gj.snitt gjenværende vektet leietid på årsbasis Store endringer i ant. m² pr. utløpet av 1. kv. 1994 **Olav Thon Gruppen 650 Uni Storebrand 575 670.000 4-5 Gjensidige Forsikring (inkl. Forenede) 325 420.000 ca. 5 * Nydalens Compagnie A/S 251,1 337.000 4,8 * Olav Thon Eiendomsselskap A/S 233 205.000 4,5 +67.000 Vital Forsikring A/S 185 250.000 +100.000 Eiendomsspar A/S 180 178.800 ca. 4 * NORA Eiendom A/S 175 175.000 9,7 Linstow Eiendom A/S 160 330.000 * Avantor A/S 91,1 116.600 6,7 +200.000 Braathen-Gruppen 90,5 157.000 4,5 Victoria Eiendom A/S ca. 80 72.300 6,0 * Aker Brygge II A/S 77,3 40.800 4,9 Sveaas-Gruppen 73 120.000 Andenæs Eiendom A/S 72 84.000 Aspelin-Ramm Gruppen A/S 48 110.000 +60.000 Aveny Eiendom A/S 35 65.000 3,5 * Børsnotert ** Olav Thon Eiendomsselskap A/S er medregnet i Olav Thon Gruppen som har et ubekreftet samlet areal i størrelsesorden +/- 650.000 m² Tomtearealer og utbygningspotensiale forøvrig kommer ikke til uttrykk i tabellen. Det er grunn til å anta at begrepet "gjennomsnittlig gjenværende vektet leietid" kan være noe forskjellig beregnet. Noen har ikke gjort beregningen eller vil ikke offentliggjøre tallet. Noen har nok inkludert ikke-utleide lokaler, og får derved et lavere forholdstall. Utslagsgivende elementer vil uansett være hvor mange og store leiekontrakter som f.eks. : - er løpende i 10-15 år, med stor kontorleietager, topp standard / på 1987-leienivå (+) - er nyinngåtte i forretningsenter med høyt budsjettert omsetningsleie (+) - er lange i byens beste beliggenhet (+) - er med stor leietager med topp-leie, men bare kort tid igjen (-) - er løpende og "alt vel", men oppsigelige på få måneder (-) - er i eldre lagerlokaler over store flater (-) - er i landsdeler / byområder med lav attraksjon / leie (-) - og hvor mye man sitter i selv (UNI Storebrand benytter selv ca. 20% av sin eiendomsmasse)

Markedsrapport nr. 1/94 side 11 Vi har valgt å ikke føre en tabell over bokførte verdier og verdijustert egenkapital for selskapene. Bokførte verdier er mindre informativt bl.a fordi mange eiendommer er betydelig nedskrevet. Ikke alle vil oppgi VEK, - de børsnoterte selskapene påpeker at Oslo Børs har bedt dem om å avstå fra og vurdere egen eiendomsmasse. Olav Thon Gruppen er som det fremgår den største private eiendomssbesitter i Norge. UNI Storebrand er nest størst. Det har imidlertid funnet sted en rekke overdragelser i den senere tid som har forandret listen over eiendomsselskaper/eiendomsbesittere. De store blir større og enkelte blir dominante i sine nisjer i markedet. De største og viktigste forandringene ser vi nedenfor. Vi har fått to kjemper på kjøpesentersektoren. Disse kjøper opp "det som er" i Oslo-regionen i tillegg til lokale sentre. Vi venter oss mer profesjonell drift - og mer kamp om kundene. Det børsnoterte Olav Thon Eiendomsselskap AS har øket sin eiendomsmassse med 67 000 m² ved kjøpet av AGORA Kjøpesenter AS, og utgjør nå ca. 46 % av gruppens eiendom i kvm. Thon overtok av DnB Eiendom 6 kjøpesentre; Storosenteret i Oslo, Romerikssenteret på Kløfta, Euro-senteret på Vormsund, Pia-senteret i Moss, Gjøvik City og Flaaten senter ved Bergen. Thon betalte 400 mill for en eiendomsmasse som gir ca 50 mill i brutto leie - ca. 35 mill i netto leie. Thon har med dette både befestet sitt grep om kjøpesentere det sentrale Østlandsområdet og spredd seg noe mer utover. Steen & Strøm Invest AS har bygget seg ytterligere opp i den siste tid. Selskapet skal kun drive med forretningssentre. Siste erhvervelse er Mosseporten Senter og resten av Holmensenteret. Prisnivå Mosseporten ca. kr 10.000 pr.kvm. Den planlagte kapitalutvidelse på 250 mill synes å bli meget godt mottatt i markedet. Vi har dessverre ikke fått oppgitt de aktuelle nøkkeltall for selskapet av hensyn til den nært forestående emisjon og prospektutarbeidelse, årsberetning etc i forbindelse med dette. Selskapet hører inn i øverste del på listen over eiendomsbesittere. Selskapets verdi anslås til i størrelsesorden 3 milliarder. Det omsettes årlig over disk i forretningssentrene for over 5 milliarder kroner. Avantor AS og Gjelsten & Røkke Eiendom AS fusjonerte i mars, og det børsnoterte Avantor AS rykker noen hakk opp på listen over de største aktørene. Samlet areale utgjør nå ca 317 000 kvm med en brutto leieinntekt på ca. 204 mill pluss over 300 000 kvm tomteareal. Bygging av ca 11.000 kvm kontorbygg i Nydalen settes igang iår. UNI Storebrand oppgir eiendommenes samlede verdi til ca. 5,5 mrd. Selskapet er egen leietager i ca. 20% av eiendommene. Gjensidige Forsikring bokfører eiendomsmassen til 4,5 mrd. Disse selskapene har ikke gjort noen vesentlige handler i 1. kvartal. VITAL Forsikrings nyerhvervelser i 1. kvartal gir selkapet en samlet eiendomsmasse på 350.000 kvm med en total leieinntekt på årsbasis på 312 mill. Den bokførte verdien på eiendommene økte fra ca. 1,75 mrd til ca. 3.3 mrd. Linstow Eiendom AS har i tillegg til egen eksisterende eiendomsmasse på ca 330.000 kvm ca. 50.000 kvm i prosjekt/ byggefase og 150.000 kvm med ca. 130 mill i årlig inntekt i forvaltning for morsselskapet Sparebanken NOR. EiendommsparAS og Victoria Eiendom AS som gruppe har et samlet areale på over 250.000 kvm med en årlig leieinntekt på over 260 mill. Mye er nå utleiet i den eiendomsmassen som kom inn fra DnB (tidl. Eiendomsutvikling-eiendommer). Trolig prioriterer selkapet nå det nye prosjektet Christiania Torv. Samtlige selskaper på listen må sies å være mer eller mindre "på hugget" i markedet. Det søkes etter mer eiendom. Kapitalutvidelser og børsintroduksjon av eiendomsselskaper kommer nå utover, - vi nevner Steen & Strøm Invest AS og Aveny Eiendom AS. Mange selskaper har riktignok vært inne i en konsolideringsfase, der reforhandling av leiekontrakter og utleie av ledige arealer har vært det viktigste. Nå er ledighetsprosenten redusert.

Markedsrapport nr. 1/94 side 12 4. OPPSUMMERING Norsk økonomi vil fortsatt utvikle seg positivt. Vi er inne i et konjunkturoppsving. Nøkkelfaktorer som rente, inflasjon og kronekurs er "under kontroll". Oljeprisen forventes stabil iår, signaler på økning etter en urolig - og lav - periode. Forbruket øker, - arbeidsledigheten tenderer nedover. Vi er inne i en tid med store omveltninger blant aktørene på næringseiendomsmarkedet. Til tross for at 1.kvartal 1994 må sies å ha vært begivenhetsrikt, forventer vi en øket aktivitet utover våren. De vesentlige utviklingstrekk i markedet er: Optimismen i samfunnet og høyere aktivitet i næringseiendomsmarkedet. Raskere beslutningsprosesser. De store aktørene blir større og mer dominante i sine nisjer. Fortsatt stor ledighet. Stabil totalt sett, - men ledigheten forskyver seg i markedet. Beliggenhet fortsatt det viktigste kritieriet, - faktorer som standard og pris tillegges økende vekt. Nye prosjekter igangsettes. Overproduksjon i sikte. Omsetningspris på vei opp, - selgere har forventet enda mer som følge av rentefall og investor-interesse. Totalt omsetningsvolum derfor relativt beskjedent ennå, men kan øke kraftig. Fortsatt press på leiene. Svak tendens til prisøkning i øvre skikt. Forventes relavtivt stabilt nivå ut '94, - ikke minst pga. det økende tilbud i attraktive områder. Avkastningskrav på eiendomsinvesteringer, som i vinter har nådd et bunnivå, vil sannsynligvis øke igjen. Årsak: Alternative plasseringsmuligheter i sikre og "usikre" norske papirer hvor økonomien er i olympisk form I hovedtrekk stabilt leienivå Økende eller stabile lange renter I vår rapport fra sommeren-93 skrev vi; "I et marked der renten synker, institusjonene ønsker å låne ut penger og hvor eiendomsmarkedet har passert bunnen bør det være muligheter for god forretning". Det har det vært! I skrivende stund er det kanskje for sent å gjøre de beste kjøp. De ble gjort på slutten av fjoråret. Likevel tror vi på en øket aktivitet i næringseiendomsmarkedet. Det er myer å ta av, det er mye å utvikle, det er mange aktører. Konkurransen er hard, - særlig mellom de store - som ofte søker de samme objekter. Kanskje er de beste kjøp nå utenfor de etablerte attraktiver områder. Leietagerne har aldri hatt et så godt tilbud der krav til kombinasjonen beliggenhet/kvalitet/pris er så optimal.