LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2008/1317 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign. 1537/2016 Cathrine Bordvik UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk utvalg 08.03.2016 21/16 Kommunestyret Teknisk utvalg 21.04.2016 28/16 Kommunestyret 28.04.2016 20/16 Teknisk utvalg 18.05.2016 46/16 Kommunestyret Detaljreguleringsplan for Sniksmoen - endelig vedtak Vedlegg: 1 Sniksmoen, revidert plan, til offentlig ettersyn 2 Reguleringsbestemmelser 19.05.15 3 Planbeskrivelse, rev 19.05.15 4 ROS-analyse 5 Særutskrift - Sniksmoen til offentlig ettersyn 6 Uttalelse, NVE - Norges vassdrags og energidirektorat 7 Uttalelse, Fylkesmannen 8 Uttalelse, Kystverket 9 Uttalelse, Fylkeskommunen 10 Fylkeskommunen, tidligere merknad 11 Uttalelse, Statens vegvesen 12 Uttalelse, Agder Energi Nett AS (AEN) 13 Vedlegg AEN 14 Innspill, Hetland 15 Innspill, Tjøm 16 Innspill, Rødberg 17 Innspill Tørressen 18 Vedlegg Tørressen, Kartutsnitt 19 Innspill, Stormo 20 Innspill, Salvesen Rådmannens forslag til innstilling:
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Sniksmoen, datert 14.06.10, sist revidert 29.04.14, med bestemmelser datert 19.05.15 blir vedtatt, med følgende endringer: Pkt.1 Flomsone for 200-årsflom legges inn i plankartet som hensynssone, og det lages en egen bestemmelse som sikrer at det ikke blir plassert bebyggelse innenfor hensynssonen uten at det samtidig gjennomføres tiltak som sikrer at bebyggelsen får tilfredsstillende sikkerhet mot flom i henhold til TEK10. Pkt.2 Det må knyttes bestemmelse til hensynssone bevaring, kulturmiljø. Pkt.3 Plankartet må følge tegneregler i hht. nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister og bestemmelsene må endres i tråd med disse benevnelsene. Pkt.4 Hensynssonen for bevaring, kulturmiljø legges også over H2 og A2 og bestemmelsene revideres med hensyn til dette. Pkt.5 Hensynsynssone over H1 utvides slik at hele område mot fylkesveg tas med. Pkt.6 Det må tydelig fremgå av bestemmelsene for hensynssone bevaring, kulturmiljø at bygninger og anlegg i områdene H1, H2, A2 og B8 ikke tillates revet/fjernet. Pkt.7 Det settes inn bestemmelse om at takvinkel for saltak skal ligge mellom 35-45 grader. Pkt.8 Punkt 3.4 i bestemmelsene endres til: «Steingjerde langs vei, i østre del av B6, skal bevares. Avkjørsel til boliger tillates anlagt.» Pkt.9 Det legges inn byggegrense mot 22kV linje, i hht. Agder Energi Nett AS sin uttalelse. Pkt.10 Det legges inn i påskrift at vei V1 og V2 er offentlig vei. Pkt.11 Område KA1 reduseres, slik at det kun omfatter kommunens eiendom, gnr.55 bnr.276. Pkt.12 Det lages en felles avkjørsel for bnr.23 og bnr.182 fra fylkesvegen. Avkjørselen plasseres på bnr.182 og må ha radius på sidekanter på 4 meter. Pkt.13 Regulert adkomst til den gamle butikken, bnr.171,172 legges til felles adkomstvei med bnr.23 og bnr.182. Pkt.14 Det legges til en bestemmelse som sier at avkjørsel til boliger skal legges til kjøreveg V1 og V2 dersom annet ikke er vist i plan. Symbol for avkjørsel til B1 opprettholdes, da det her er viktig å beholde plassering på grunn av sikt. Resterende avkjørselssymbol tas bort fra plankart. Det angis i bestemmelsene at bolig nord i område B4 kan bruke GS2 til adkomst. Avkjørsler som skal stenges ved utbygging av V1 og V2 skal vises med linjesymbol. Pkt.15 Det må reguleres for areal til leskur ved busslomme. Pkt.16 Lengde på busslomme må økes til 70 m. Forlenging av busslomme foretas mot nord. Pkt.17 Ved nordre kryss mellom fv. 460 og V2 må foreslått fortau føres noe inn langs V2, for bedre kryssing over V2. Jfr. løsning ved søndre kryss. Pkt.18 Det må reguleres for frisiktsoner på minst 4x50 m for avkjørsel til B1.
Pkt.19 Det settes inn i bestemmelsene for byggeområde at «Laveste høyde topp sokkel settes til kote 2,5 meter over normalnull 1954. Konstruksjoner lavere enn dette må utføres som vanntett. Sårbare installasjoner (elektriske, elektroniske og lignende) legges over dette nivået.» Pkt.20 Frisiktarealer utenfor arealer til samferdselsanlegg må reguleres til hensynssoner for frisikt. Pkt.21 GS1 må ikke inntegnes lenger fram mot fv. 460 enn fortau langs fylkesvegen. Pkt.22 Sidekant mot nord på søndre kryss mellom fv. 460 og V2 inntegnes med en radius på minst 6 meter, og fortau F3 justeres tilsvarende. Pkt.23 I rekkefølgebestemmelse punkt 1.2 endres riksveg til fylkesveg og bussholdeplass til busslomme. Pkt.24 Punkt 3.2 utgår, ettersom tidligere avkjørsel nå er stengt med trafikksperre. Pkt.25 Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at byggeplan for busslomme og fortau langs fv. 460 skal være godkjent av Statens vegvesen før tiltak i tilknytning til fylkesveg blir igangsatt. Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 08.03.2016 Behandling: Teknisk utvalg foreslo enstemmig å utsette saken for befaring. Vedtak Saken utsettes for befaring. Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 21.04.2016 Behandling: Osestad foreslår følgende nytt forslag til vedtak; Byggegrensen justeres til 4 meter fra friluftsområdet. Ramvik foreslår følgende nytt forslag til vedtak: Lekeplass må være ferdigstilt før nye boliger i området tas i bruk Rådmannens forslag til vedtak med to tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Innstilling
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Sniksmoen, datert 14.06.10, sist revidert 29.04.14, med bestemmelser datert 19.05.15 blir vedtatt, med følgende endringer: Pkt.1 Flomsone for 200-årsflom legges inn i plankartet som hensynssone, og det lages en egen bestemmelse som sikrer at det ikke blir plassert bebyggelse innenfor hensynssonen uten at det samtidig gjennomføres tiltak som sikrer at bebyggelsen får tilfredsstillende sikkerhet mot flom i henhold til TEK10. Pkt.2 Det må knyttes bestemmelse til hensynssone bevaring, kulturmiljø. Pkt.3 Plankartet må følge tegneregler i hht. nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister og bestemmelsene må endres i tråd med disse benevnelsene. Pkt.4 Hensynssonen for bevaring, kulturmiljø legges også over H2 og A2 og bestemmelsene revideres med hensyn til dette. Pkt.5 Hensynsynssone over H1 utvides slik at hele område mot fylkesveg tas med. Pkt.6 Det må tydelig fremgå av bestemmelsene for hensynssone bevaring, kulturmiljø at bygninger og anlegg i områdene H1, H2, A2 og B8 ikke tillates revet/fjernet. Pkt.7 Det settes inn bestemmelse om at takvinkel for saltak skal ligge mellom 35-45 grader. Pkt.8 Punkt 3.4 i bestemmelsene endres til: «Steingjerde langs vei, i østre del av B6, skal bevares. Avkjørsel til boliger tillates anlagt.» Pkt.9 Det legges inn byggegrense mot 22kV linje, i hht. Agder Energi Nett AS sin uttalelse. Pkt.10 Det legges inn i påskrift at vei V1 og V2 er offentlig vei. Pkt.11 Område KA1 reduseres, slik at det kun omfatter kommunens eiendom, gnr.55 bnr.276. Pkt.12 Det lages en felles avkjørsel for bnr.23 og bnr.182 fra fylkesvegen. Avkjørselen plasseres på bnr.182 og må ha radius på sidekanter på 4 meter. Pkt.13 Regulert adkomst til den gamle butikken, bnr.171,172 legges til felles adkomstvei med bnr.23 og bnr.182. Pkt.14 Det legges til en bestemmelse som sier at avkjørsel til boliger skal legges til kjøreveg V1 og V2 dersom annet ikke er vist i plan. Symbol for avkjørsel til B1 opprettholdes, da det her er viktig å beholde plassering på grunn av sikt. Resterende avkjørselssymbol tas bort fra plankart. Det angis i bestemmelsene at bolig nord i område B4 kan bruke GS2 til adkomst. Avkjørsler som skal stenges ved utbygging av V1 og V2 skal vises med linjesymbol. Pkt.15 Det må reguleres for areal til leskur ved busslomme. Pkt.16 Lengde på busslomme må økes til 70 m. Forlenging av busslomme foretas mot nord. Pkt.17 Ved nordre kryss mellom fv. 460 og V2 må foreslått fortau føres noe inn langs V2, for bedre kryssing over V2. Jfr. løsning ved søndre kryss. Pkt.18 Det må reguleres for frisiktsoner på minst 4x50 m for avkjørsel til B1.
Pkt.19 Det settes inn i bestemmelsene for byggeområde at «Laveste høyde topp sokkel settes til kote 2,5 meter over normalnull 1954. Konstruksjoner lavere enn dette må utføres som vanntett. Sårbare installasjoner (elektriske, elektroniske og lignende) legges over dette nivået.» Pkt.20 Frisiktarealer utenfor arealer til samferdselsanlegg må reguleres til hensynssoner for frisikt. Pkt.21 GS1 må ikke inntegnes lenger fram mot fv. 460 enn fortau langs fylkesvegen. Pkt.22 Sidekant mot nord på søndre kryss mellom fv. 460 og V2 inntegnes med en radius på minst 6 meter, og fortau F3 justeres tilsvarende. Pkt.23 I rekkefølgebestemmelse punkt 1.2 endres riksveg til fylkesveg og bussholdeplass til busslomme. Pkt.24 Punkt 3.2 utgår, ettersom tidligere avkjørsel nå er stengt med trafikksperre. Pkt.25 Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at byggeplan for busslomme og fortau langs fv. 460 skal være godkjent av Statens vegvesen før tiltak i tilknytning til fylkesveg blir igangsatt. Pkt.26 Byggegrensen justeres til 4 meter fra friluftsområdet. Pkt.27 Lekeplass må være ferdigstilt før nye boliger i området tas i bruk. Saksprotokoll i Kommunestyret - 28.04.2016 Behandling: Habilitet: Stanley Tørressen bad om en vurdering av sin habilitet siden hans bror hadde gitt uttalelse til planen. Tørressen forlot møtet. Det møtte ikke vararepresentant. Kommunestyret vedtok enstemmig at Tørressen i mha Forvl. 6, 2. ledd var inhabil. Det møtte representant. Forslag: Alf Osestad (H) fremmet slikt forslag: «Saken utsettes. Sendes tilbake til Teknisk utvalg for ny behandling.» Forslaget fra Osestad ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes. Sendes tilbake til Teknisk utvalg for ny behandling
Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 18.05.2016 Behandling: Osestad foreslo følgende nytt forslag til vedtak; Nytt pkt 26; Byggegrensen på B5 justeres til 10 meter fra eksisterende bygg sålangt det passer. Nytt pkt 27; Friluftsområdet justeres til min 8 meter fra vannspeil. Pkt. 16 endres til; Busslommen forskyves nordover og opprettholdes i nåværende størrelse. Rådmannens forslag til vedtak med Osestad sin endringer ble enstemmig vedtatt. Vedtak Teknisk utvalg vedtar å legge ut detaljreguleringsplan for Sniksmoen, datert 14.06.10, sist revidert 29.04.14, med bestemmelser datert 19.05.15 til nytt offentlig ettersyn; Pkt.1 Flomsone for 200-årsflom legges inn i plankartet som hensynssone, og det lages en egen bestemmelse som sikrer at det ikke blir plassert bebyggelse innenfor hensynssonen uten at det samtidig gjennomføres tiltak som sikrer at bebyggelsen får tilfredsstillende sikkerhet mot flom i henhold til TEK10. Pkt.2 Det må knyttes bestemmelse til hensynssone bevaring, kulturmiljø. Pkt.3 Plankartet må følge tegneregler i hht. nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister og bestemmelsene må endres i tråd med disse benevnelsene. Pkt.4 Hensynssonen for bevaring, kulturmiljø legges også over H2 og A2 og bestemmelsene revideres med hensyn til dette. Pkt.5 Hensynsynssone over H1 utvides slik at hele område mot fylkesveg tas med. Pkt.6 Det må tydelig fremgå av bestemmelsene for hensynssone bevaring, kulturmiljø at bygninger og anlegg i områdene H1, H2, A2 og B8 ikke tillates revet/fjernet. Pkt.7 Det settes inn bestemmelse om at takvinkel for saltak skal ligge mellom 35-45 grader. Pkt.8 Punkt 3.4 i bestemmelsene endres til: «Steingjerde langs vei, i østre del av B6, skal bevares. Avkjørsel til boliger tillates anlagt.» Pkt.9 Det legges inn byggegrense mot 22kV linje, i hht. Agder Energi Nett AS sin uttalelse. Pkt.10 Det legges inn i påskrift at vei V1 og V2 er offentlig vei. Pkt.11 Område KA1 reduseres, slik at det kun omfatter kommunens eiendom, gnr.55 bnr.276. Pkt.12 Det lages en felles avkjørsel for bnr.23 og bnr.182 fra fylkesvegen. Avkjørselen plasseres på bnr.182 og må ha radius på sidekanter på 4 meter. Pkt.13 Regulert adkomst til den gamle butikken, bnr.171,172 legges til felles adkomstvei med bnr.23 og bnr.182. Pkt.14 Det legges til en bestemmelse som sier at avkjørsel til boliger skal legges til kjøreveg V1 og V2 dersom annet ikke er vist i plan. Symbol for avkjørsel til B1 opprettholdes, da det
her er viktig å beholde plassering på grunn av sikt. Resterende avkjørselssymbol tas bort fra plankart. Det angis i bestemmelsene at bolig nord i område B4 kan bruke GS2 til adkomst. Avkjørsler som skal stenges ved utbygging av V1 og V2 skal vises med linjesymbol. Pkt.15 Det må reguleres for areal til leskur ved busslomme. Pkt.16. Busslommen forskyves nordover og opprettholdes i nåværende størrelse. Pkt.17 Ved nordre kryss mellom fv. 460 og V2 må foreslått fortau føres noe inn langs V2, for bedre kryssing over V2. Jfr. løsning ved søndre kryss. Pkt.18 Det må reguleres for frisiktsoner på minst 4x50 m for avkjørsel til B1. Pkt.19 Det settes inn i bestemmelsene for byggeområde at «Laveste høyde topp sokkel settes til kote 2,5 meter over normalnull 1954. Konstruksjoner lavere enn dette må utføres som vanntett. Sårbare installasjoner (elektriske, elektroniske og lignende) legges over dette nivået.» Pkt.20 Frisiktarealer utenfor arealer til samferdselsanlegg må reguleres til hensynssoner for frisikt. Pkt.21 GS1 må ikke inntegnes lenger fram mot fv. 460 enn fortau langs fylkesvegen. Pkt.22 Sidekant mot nord på søndre kryss mellom fv. 460 og V2 inntegnes med en radius på minst 6 meter, og fortau F3 justeres tilsvarende. Pkt.23 I rekkefølgebestemmelse punkt 1.2 endres riksveg til fylkesveg og bussholdeplass til busslomme. Pkt.24 Punkt 3.2 utgår, ettersom tidligere avkjørsel nå er stengt med trafikksperre. Pkt.25 Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at byggeplan for busslomme og fortau langs fv. 460 skal være godkjent av Statens vegvesen før tiltak i tilknytning til fylkesveg blir igangsatt. Pkt 26; Byggegrensen på B5 justeres til 10 meter fra eksisterende bygg sålangt det passer. Pkt 27; Friluftsområdet justeres til min 8 meter fra vannspeil. Bakgrunn: Planforslaget for detaljregulering for Sniksmoen, fremmes av Lindesnes kommune. Formålet med planarbeidet var i utgangspunktet å få inn rekkefølgebestemmelse om gang- og sykkelvei mellom Rødberg og Snik. I tillegg ønsker man å revidere eksisterende plan. Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Planprosessen:
Melding om oppstart av planarbeidet ble foretatt 02.07.08. Teknisk styre 1.gangsbehandlet planen den 22.06.10 og la planen ut til offentlig ettersyn, 12.04.11 fattet Teknisk styre følgende vedtak: «Forslag til reguleringsplan for Sniksmoen legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Langs fylkesvegen skal gang/sykkelvei endres til fortau, og det skal gå fra FV1 til og med H1. 2. Del av FV2 nordøst for B4 vises kun som gang/sykkelvei. Bestemmelsene skal si at det tillates kjørt på denne g/s vei til boliger fra FV2. 3. Avkjørsel til B1 markeres på plankartet, i sørvestre ende av B1. 4. Det bør reguleres inn avkjørsler til tomtene i hele planområdet. Administrasjonen må gå gjennom og tegne på avkjørsler før offentlig ettersyn 5. Pkt 1.1 i bestemmelsene kan tas ut. 6. Byggegrense langs fylkesveien reduseres til 25 meter. 7. Bestemmelsen om at FV1 og 2 kan overtas og driftes av kommunen tas ut. Bestemmelsene skal si at FV 1 og 2 er offentlig. Evt avkjørsler til flere eiendommer skal være felles. 8. F1 flyttes til nord-øst i B6. Arealet F1 i forslaget erstattes med gangsti og boligområde. Gangsti i forlengelsen av FV1 (vestlig retning) flyttes nærmere bekken og legges i en bue og blir dermed lenger vekk fra boligen. 9. Bestemmelsen for F2 skal si at tiltak skal tilrettelegges med universell utforming/tilrettelegging Bestemmelsen i 4.1 om bygg tillatt i F2 tas ut. 10. Naturreservatet i Audna må markeres som hensynssone område båndlagt etter naturvernloven. 11. Bygg tas ut av 6.2. 12. B8 og H1 skal markeres med hensynssone med angitt interesse bevaring. 13. Bygninger og anlegg i H1, H2, A2 og B8 tillates ikke revet/fjernet. A2 skal ha bevaringsskravur. 14. Det legges inn en byggegrense mot bekken tilpasset eksisterende bygg. 15. Evt jordkable tegnes inn i plankartet med hensynssone. 16. Byggegrensen mot elva går gjennom flere bygg og flyttes utenfor disse, med unntak av for bygg helt nord på A1. 17. Steingjerdet langs FV2 vises i kartet med bevaringsformål der det ikke evt. må brytes pga avkjørsler til tomter. 18. H1 utvides inn til frisiktsonen. 19. Parsell mellom A2 og P1 skal ha formål havn. 20. Planforslaget bør gjennomgås og evt behov for andre veier inntegnes. Det kan se ut til å være behov for tre fellesveier til ut fra FV2, i tillegg bør nordre atkomsten fra FV2 forskyves parallelt med eiendomsgrense. 21. Båtled i Vesterdypet tegnes inn i plankartet, og bestemmelsene åpner for at den kan holdes åpen. 22. KA2 utvides slik at det blir plass til en bod til redskap til friområdet. 23. Frisiktssone i søndre del av B2 endres til bekk- og boligformål. 24. Hekker, gjerder eller andre stengsler er ikke tillatt i FR1 og FR2» Offentlig ettersyn: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 23.05.15 04.07.15 og i den forbindelse kom det inn følgende merknader. Kommentarene gjengis kort, det vises til vedlagte brev for fullstendig tekst. Offentlige innspill: Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE), uttalelse datert 18.06.15:
Det er gjennomført flomsonekartlegging for området som viser at store deler av planområdet vil bli oversvømt ved en 200-årsflom. TEK10 7-2 angir krav til sikkerhet mot flom. Planbeskrivelsen angir at tiltaket er klassifisert som F2 i henhold til forskriften. Bestemmelse 2.7 forbyr etablering av bebyggelse i sone for 200-årsflom uten at det samtidig gjennomføres tiltak som sikrer at bebyggelsen ikke blir flomutsatt. I henhold til Miljøverndepartementets veileder for utarbeiding av reguleringsplan etter planog bygningsloven skal faresoner alltid vises med hensynssone i reguleringsplan. NVE ber om at flomsone for 200-årsflom legges inn i plankartet som hensynssone, og at det lages en egen bestemmelse som sikrer at det ikke blir plassert bebyggelse innenfor hensynssonen uten at det samtidig gjennomføres tiltak som sikrer at bebyggelsen får tilfredsstillende sikkerhet mot flom i henhold til TEK10. Det bør legges inn hensynssone med tilhørende bestemmelse i forhold til 200-årsflom, ihht. NVE sin anbefaling. Fylkesmannens Miljøvernavdeling, uttalelse datert 16.06.15: Skriver bl.a. følgende: «Klimautviklingen har ført til «villere og våtere» vær. 200-årsflommer kan eksempelvis forekomme hyppigere. Samtidig ligger Snigsmoen ved sjøen. Kommuneplanen har krav om bygghøyde over havnivå som sier: «Laveste høyde topp sokkel settes til kote 2,5 meter over normalnull 1954. Konstruksjoner lavere enn dette må utføres som vanntett. Sårbare installasjoner (elektriske, elektroniske og lignende) legges over dette nivået. Ved rehabilitering, ombygging og bruksendring av eksisterende bebyggelse skal alle sårbare installasjoner legges over dette nivået.» Ved stormflo eller flom, evt. begge deler samtidig, ligger Snigsmoen spesielt utsatt til. Vi gir derfor faglig råd om at kommunen skjerpet kravene til byggehøyde over havnivå, slik at kravene som et minimum tilsvarer kommuneplanens bestemmelser.» Sniksmoen ligger som Fylkesmannens skriver utsatt til for både flom og flo/havnnivåstigning. Det anbefales derfor at det legges inn i bestemmelsene at kommuneplanens krav til byggehøyde over havnivå blir fulgt. Se for øvrig kommentar til NVE. Kystverket Sørøst, uttalelse datert 16.06.15: Opplyser om at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i kommunens sjøområde krever tillatelse av kommunal havnemyndighet, jf. havne- og farvannsloven 27, 1. ledd. Eksempler på tiltak er brygger og fortøyningsinstallasjoner. Kystverket Sørøst har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Havne- og farvannsloven ivaretar dette, og det anses ikke som nødvendig å føre dette inn i bestemmelsene. Vest-Agder Fylkeskommune, uttalelse datert 30.06.15: Mener at hovedstrukturen til planen er god. Minner om at det bør vises avkjøring til alle tomter. Det er positivt at det er lagt inn byggegrense mot bekken. Det vises til Statens Vegvesen sin uttalelse vedrørende fortau langs fylkesveg. Se kommentar til Statens vegvesen sin uttalelse.
Fylkeskonservator, i VAF sin uttalelse datert 30.06.15: Opprettholder innspill og sterke faglige råd i uttalelse datert 23.02.11. Det vises til punkter listet opp i denne uttalelse under «Forhold til kulturminner og kulturmiljø». Følgende punkter nevnes: 1. B8 og H1 bør markeres med hensynssone med angitt interesse. 2. H2 og A2 bes innlemmet i hensynsonen for bevaring. H1 bør utvides slik at hele område mot fylkesveg tas med. 3. Det må klart fremgå av planen at bygninger og anlegg i områdene H1, H2, A2 og B8 ikke tillates revet/fjernet. 4. Ønsker hensynssone; bevaringsverdig bebyggelse, for B4, B6 og B7 og at byggesaker skal forelegges fylkeskonservator for uttalelse. Det bør her angis nærmere rammer for bebyggelsens utforming, bl.a. saltak med takvinkel 35-45 grader. Tillatt bebygd areal bør reduseres. 5. Steingjerde langs V2 bør markeres på plankart, jf. bestemmelsenes pkt.3.4. 6. Det eldre tunet nord i område B4 bør bevares. Det vil si at fortauet langs B4 bør tas ut av planen. 1. Ble lagt inn ved siste offentlig ettersyn. Men det er ikke lagt inn bestemmelse til denne hensynssonen. Bestemmelser som omfatter hensynssonen bør legges i eget avsnitt i bestemmelsene. 2. H2 og A2 er angitt med bestemmelser for å ivareta bevaringshensynet, men det er ikke lagt hensynssone over. Det anbefales at slik hensynssone legges over og at bestemmelsene revideres med hensyn til dette. Hensynsynssone over H1 bør utvides slik at hele område mot fylkesveg tas med. 3. Dette må legges inn under bestemmelsene for hensynssone. 4. I hht. bestemmelsene skal den planlagte bebyggelsen her tilpasses bebyggelsen i området for øvrig mht. takform, bygningskropp, materialbruk og farger. Det er åpnet opp for at man kan ha bygg med pulttak. Det bør gjøres en politisk vurdering av om man ønsker å kreve at alle nye bygningstiltak i område B4, B6 og B7 skal forelegges Fylkeskonservator for uttalelse. Det legges i planforslaget ikke opp til dette, og spørsmålet blir om tilpasning til eksisterende bebyggelse blir ivaretatt godt nok gjennom bestemmelsen. Kommunen har ved tidligere behandlinger lagt til grunn at B4, B6 og B7 ikke har samme bevaringsverdi som B8 og H1 og har ikke ønsket bevaringsstruktur for disse områdene. Det anbefales at det angis tillatt takvinkel på 35-45 grader i bestemmelsene. Når det gjelder utnyttelsesgraden, så er dette en videreføring fra eksisterende plan for området. Det er politisk vilje for å kunne fortette i planområdet og dette vil medføre tettere bebyggelse. Man kan eventuelt vurdere om man skal innføre maks BYA for boliger. Saksbehandler foreslår imidlertid at utnyttelsesgrad videreføres som i eksisterende plan. 5. Vanskelig å få dette lesbart i kartet i hht. nasjonale tegneregler. Bestemmelsen kan evt. spesifiseres nærmere med: «steingjerde langs vei i østre del av B6». 6. Trafikksikkerhet bør gå foran bevaringshensyn her. Norsk Maritim Museum, i VAF sin uttalelse datert 30.06.15: Har ingen innvendinger til planen, men minner om meldeplikten ved funn i sjøen. Statens Vegvesen, uttalelse datert 19.06.15: Har flere merknader til planen: 1. Deler av fortau langs fylkesveg i område B8, vil få en bredde på bare 1,5 meter. Det vil da bli vanskelig å gjennomføre vintervedlikehold.
2. Ved område B4 vil foreslått fortau kreve riving av uthus og bolig på nordre del av B4. Med redusert bredde på fortau må en regne med at det vil være vanskelig å gjennomføre vintervedlikehold også her. 3. Avkjørsler som skal inngå i plan bør markeres i kart. Avkjørsler som etter bestemmelsenes punkt 3.3 skal saneres må markeres med linjesymbol 1241. 4. Det må reguleres for areal til leskur ved busslomme. 5. Lengde på busslomme må økes til 70 m, j fr. figur E.36 og tabell E.9 i håndbok N100. Forlenging av busslomme kan foretas mot nord, jfr. bl.a. merknad om endring av frisiktsoner for kryss. 6. Ved nordre kryss mellom fv. 460 og V2 må foreslått fortau føres noe inn langs V2, for bedre kryssing over V2. Jfr. løsning ved søndre kryss. 7. Det må reguleres for frisiktsoner på minst 4x50 m for avkjørsel til B1. 8. Frisiktarealer utenfor arealer til samferdselsanlegg må reguleres til hensynssoner for frisikt. 9. GS1 må ikke inntegnes lenger fram mot fv. 460 enn fortau langs fylkesvegen. (sidekanter mot kjøreveg er misvisende når avkjørsel ikke skal opprettholdes/ reetableres). 10. Sidekant mot nord på søndre kryss mellom fv. 460 og V2 må inntegnes med en radius på minst 6 m, og fortau F3 må justeres tilsvarende. 11. Rekkefølgebestemmelse i punkt 1.2 bør beskrive utstrekning på fortau som omfattes av bestemmelsen, f.eks. fortau langs fylkesveg fram til busslomme. Bussholdeplass bør endres til busslomme. 12. Punkt 3.2 bør kunne utgå, ettersom tidligere avkjørsel nå er stengt med trafikksperre. Flytting /ombygging av trafikksperre vil være aktuelt ved bygging av fortau. 13. Det må tas inn en rekkefølgebestemmelse om at byggeplan for busslomme og fortau langs fv. 460 skal være godkjent av Statens vegvesen før tiltak i tilknytning til fylkesveg blir igangsatt. 1. På grunn av bevaringshensyn vil fortau her bli noe smalt, og kommunen er kjent med at vintervedlikehold kan bli vanskelig. Det er imidlertid slik at veikant i dag blir brukt av fotgjengere og kommunen vurderer at selv et smalt fortau vil bli øke trafikksikkerheten vesentlig. 2. Inntegning av fortau og annen veggrunn er her noe unøyaktig. Bolig vil ikke bli berørt av fortau, siden kartet kun viser takutstikk som blir liggende over deler av fortau. Plankart bør justeres ved låve, slik at annen veggrunn tas bort der bygning ligger og fortau justeres noe. Det vil også her bli smalt fortau, men her gjelder samme forhold som i punkt 1. 3. Det er tidligere vedtatt at avkjørsler bør tegnes inn. Det er imidlertid litt vanskelig å avgjøre antall og plassering, siden plankartet ikke viser tomtegrenser i flere av områdene og at det der er vanskelig å vite antall og plassering av evt. nye boliger. Erfaringsmessig er disse vanskelig å plassere på reguleringsnivå og medfører mange dispensasjonsbehandling i etterkant. Det foreslås at det legges inn bestemmelse som sier at avkjørsel til boliger skal legges til kjøreveg V1 og V2 dersom annet ikke er vist i plan. Symbol for avkjørsel til B1 opprettholdes, da det her er viktig å beholde plassering på grunn av sikt. Det angis i bestemmelsene at bolig nord i område B4 kan bruke GS2 til adkomst. Avkjørsler som skal stenges ved utbygging av V1 og V2 skal vises med linjesymbol. Punkt 4-13 bør legges inn i plan som foreslått av Vegvesenet.
Agder Energi Nett AS (AEN), e-post mottatt 01.06.15: AEN har to nettstasjoner i det regulerte området. Disse er forsynt med 22 kv jordkabel (røde stiplede streker i kartet) og 22 kv linje (rød heltrukken strek i kartet) Det er ikke tillatt å oppføre hus eller andre innretninger nærmere jordkabelens senterlinje enn 2 m målt horisontalt. Det er en byggeforbudssone på 15 meter dvs 7,5 meter fra senter av 22 kv linjen til nærmeste bygningsdel. Dette gjelder også lekeplass og andre parkanlegg. Ny bebyggelse eller andre tiltak må ikke gjøre adkomstmuligheten til Nettselskapets eksisterende anlegg vanskeligere enn i dag eller for øvrig medføre ulemper i forbindelse med drift og vedlikehold av nettanleggene. Viser til at forsterkinger og evt. nybygging av nettanlegg må påregnes. Dette må avklares med AEN. Den som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, må påregne å dekke kostnadene med tiltaket. Det bør legges inn byggegrense mot 22kV linje, for de områder hvor dette ikke alt er ivaretatt gjennom byggegrense mot vei. Kostnader med forsterkninger og evt. nybygging av nettanlegg må utbyggere selv dekke. Private innspill: Ole Hetland, innspill datert 26.06.15: Eier av gnr.55 bnr.196 i område B5. Har merknad til båtled som er tegnet inn. Viser til at båtledet går gjennom badeplassen på Snik, Friområde F1. Små barn bader og vasser mellom badeplassen og Nodøy og at man av sikkerhetshensyn ikke bør tillate en mudret båtled her. Båtledet er tegnet inn på grunnlag av rettigheter grunneiere her har til båtled. Saksbehandler er imidlertid enig i at båtledet ikke bør tegnes inn mot sør, hvor badeområde er og det så grunt at det uansett ville være svært vanskelig gjennomføre mudring. Evt. båttrace bør gå mot nord og rundt Nodøy. Båtledet bør kuttes ved gnr.55 bnr.188, i hht. rettigheter vist på kartutsnitt datert 12.12.03 som viser trace for felles båtlei, slik at markert båtled sør for bnr.188 fjernes. Roy Tjøm, e-post mottatt 30.06.15: Eier 2 boliger i området B5 og friluftsområde hvor FR2 er markert på plankartet. Opplyser at veien gjennom hans eiendommer er og blir privat. Ønsker at lysegrønt område på hans eiendom trekkes nærmere elva. Båtledet fra Vesterdypet og ut til fjorden bør utgå, pga badende. Kommunen anser nå som tidligere friluftsområdet som en måte å markere at det er en sone mellom elva og det som reguleres til byggeformål. I denne sonen skal det ikke gjøres inngrep og settes installasjoner. Kommunen kan tegne private veger som offentlige gjennom en reguleringsprosess, hvor forslaget sendes ut på offentlig ettersyn. Veien er adkomstvei til boligfeltet, og det er naturlig at denne blir regulert som offentlig. Det er ikke etablert SOSIkode for å skille mellom privat veg offentlig veg. Man må bruke påskrift og bestemmelse for å markere skillet. Dette er gjort i bestemmelsene. Angående båtled, se kommentar til Hetland. Sverre Edgard Rødberg, innspill fremmet av Ola Hetland, skriv datert 04.06.15:
Rødberg er eier av gnr.55 bnr.212, eiendom som grenser mot KA1. Rødberg ønsker å bygge en seniorbolig på eiendommen, slik at hans sønn kan overta hans bolig. Han har merknad til at KA1 området er utvidet med 5-6 meter inn på hans eiendom, hvor han har planlagt å bygge seniorboligen. Slik det tekniske området, KA1,er tegnet på detaljreguleringsplanen, vil dette ødelegge mulighetene for å bygge en liten bolig her. Rødberg ber om at det tekniske området reduseres slik at det bare omfatter kommunens eiendom, gnr.55 bnr.276. Område KA1 er utvidet inn på Rødbergs eiendom. Det er litt uklar hvorfor dette ble gjort, men Teknisk drift har bekreftet at de ikke anser det som nødvendig å utvide utover kommunens eiendom. Det foreslås derfor at området reduseres, slik at det kun omfatter kommunens eiendom, gnrr.55 bnr.276. Det opplyses imidlertid om at det foreligger byggeforbud i nærhet av Agder Energi Nett AS sin nettstasjon, se uttalelse med kart fra AEN. Det er forslag om å legge denne byggegrensen inn i plan. Mariann og Raymond Tørressen, e-post mottatt 11.06.15: Eiere av gnr.55 bnr.187, nest sørligste bolig i område B5. Har 3 innspill til planforslaget: 1. Byggegrense: Ønsker å justere byggegrensen med 10 meter da dette er den eneste muligheten de har til å bygge på/utvide huset. 2. Grense mot friområde: Har ikke noe mot at det reguleres inn et friområde på deres eiendom, men mener det må reduseres/ flyttes min. 10m ut i forhold til forslaget. Det oppleves som forskjellsbehandling at det skal tas inntil 32m av deres eiendom til dette, da naboer blir berørt med ned mot 5m. 3. Ønsker befaring før vedtak. Det vises til vedlagt kart. Byggegrense lå ved forrige planforslag lenger inne, slik at deler av boligene ble liggende utenfor byggegrense. Denne ble ved vedtak flyttet nærmere elva slik at ingen eksisterende bygninger ble berørt av byggegrensen. Det er derfor tidligere politisk vedtak på at man ikke ønsker at det skal bygges nærmere elva enn det som alt ligger av eksisterende bebyggelse. Det anbefales derfor ikke at byggegrense flyttes ytterligere nærmere elva. Når det gjelder friluftsområdet så ønsker kommunen fortsatt å markere at det er en sone mellom elva og det som reguleres til byggeformål. I denne sonen skal det ikke gjøres inngrep og settes installasjoner. Dette er tatt med i tidligere vedtak og behandlinger av planen og ønskes å videreføres i dette forslaget. Dette vil for enkelte eiendommer ha større innvirkning enn andre. Kari Eirin Espeland Stormo, innspill datert 29.05.15: Er sammen med 3 andre, eier av ubebygd eiendom med gnr.55 bnr.182. Eiendommen ligger i område B7. Viser til at de tidligere har bedt om at det ble regulert inn adkomstvei til deres eiendom. Statens vegvesen har opplyst at det kan dispenseres fra avstandsbestemmelsene fra Fylkesveg 460 dersom det anlegges/reguleres en adkomstvei til tomten fra sør-øst og videre til eksisterende fellesvei. Det er lagt ved kart som viser forslag til plassering av adkomstvei. I Stormos forslag er adkomstvei lagt over bnr.161 og bnr.137. Kommunen sendte dette forslaget over til begrenset høring til naboer og eiere/rettighetshavere av disse eiendommene. Det er i matrikkelen ikke registrert hvem som er eier av bnr.161, men eier av bnr.137 har opplyst at han har rettigheter til denne eiendommen, men ikke har fått overført denne til seg enda. Han er uansett svært kritisk til at veien skal legges over hans eiendom og dele hans plen
i to, og vil ikke gi veirett. Naboeiendom bnr.23, bolig som ligger nærmest Fylkesveg i område B8, ønsker å finne en løsning sammen med Stormo om en felles adkomstvei. Kommunen har vært i dialog med Vegvesenet, og Vegvesenet har akseptert at det lages en felles avkjørsel for bnr.23 og bnr.182 fra fylkesvegen. Avkjørselen plasseres på bnr.182 og må ha radius på sidekanter på 4 meter. Når det gjelder den gamle butikken ved fylkesveien så opplyser Vegvesenet at bygget ikke inngår i plan, og vil ikke kunne påregnes gjenoppført samme sted etter eventuell brann eller annen skade, eller ved annen oppføring av nybygg på eiendommer. Eksisterende avkjørsel vil kunne opprettholdes inntil videre, inntil det bygges nytt på eiendommer eller inntil det bygges et fortau langs fv. 460, men reguleringsplan må vise en tilfredsstillende/framtidig avkjørsel. Det foreslås at ny regulert adkomst legges til felles adkomstvei med bnr.23 og bnr.182. Oddbjørg og Arne Salvesen, innspill datert 05.01.16: Overtok bolig på gnr.55 bnr.166, område B2, i november 2015. Ønsker at busslomme blir plassert lenger mot Audnastrand. Busslommen kommer ca. 7 meter fra hushjørnet deres. Dette ser de som en ulempe i forhold til både støy og innsyn til hus og tomt, samt at en del av hagearealet vil forsvinne. Det er stilt krav fra Statens vegvesen om at lengde på busslomme må økes fra 60m til 70m, i hht. til håndbok N100. Utvidelsen vil skje mot nord, mot Audnastrand. Det vil da ikke bli mulig å flytte busslommen ytterligere mot nord. Vurdering: Biologisk mangfold: Det henvises til planbeskrivelsen hvor planen er vurdert i henhold til naturmangfoldlovens 7. Naturmangfoldet er vurdert etter naturmangfoldlovens 8, og kunnskapsgrunnlaget står i et rimelig forhold til sakens karakter. Føre-var-prinsippet etter 9 kommer derfor ikke til anvendelse. Samlet belastning på økosystemet vurderes som akseptabel, etter 10, og 11 og 12 kommer derfor ikke til anvendelse. Naturmangfoldlovens 8-12 anses med dette som tilstrekkelig vurdert. Generelle kommentarer til planen: - Det er nå noen år siden planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og forslag til plan bærer noe preg av dette. Bl.a. er bestemmelsene noe unøyaktige og samsvarer ikke helt med plankartet. Plankartet må følge tegneregler i hht. nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister og bestemmelsene må endres i tråd med disse benevnelsene. De fleste punktene som ligger inne i forslag til vedtak er karttekniske detaljer som dessverre ikke ble fanget opp ved forrige behandling, men som ikke har de store innvirkningene på planen. Endringene vil heller ikke ha de store innvirkningene for grunneiere eller høringsinstanser. Det anses derfor som ikke nødvendig med nytt offentlig ettersyn. - Teknisk drift har gitt tilbakemelding om at V1 og V2 må ha en bredde på 4 meter og med 1m sideareal på hver side. De ønsker også byggegrense langs V2 på 4 meter målt fra kant sideareal. Det er i forslag til plan lagt inn at V1 og V2 skal være offentlig, og for kommunal vei er det en generell byggegrense på 15 meter dersom annet ikke er vist i plan. Det vil si at å legge inn en byggegrense på 4 meter vil være langt mer gunstig for utbyggere.
Kommunen har tidligere stilt seg positiv til planforslaget. De innkomne uttalelsene gir ikke grunn til å innta noen annen holdning til planen. Konklusjon: Saksbehandler anbefaler at den foreliggende detaljreguleringsplan for Sniksmoen, datert 14.06.10, sist revidert 29.04.14, med bestemmelser datert 19.05.15 blir vedtatt med endringer. Konsekvenser for økonomi, folkehelse og barn og unge: Se vurdering i planbeskrivelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen; plankart og bestemmelser må revideres i hht. vedtak, kommunen får mulighet til senere å kunne overta vei om ønsket.