Behandles av: Møtedato: Utv. saksnr: Sakstype: Planutvalget 20.03.2012 025/12 Å P Bystyret 28.03.2012 043/12 Å P Arkivnr.: PlanID- 2011000495, GBR-43/3 Arkivsaksnr.: 11/495-20 Saksbehandler.: Hans Tveitereid Dok.dato: 09.03.2012 Tittel: avdelingsingeniør Detaljregulering for Heldal bryggeanlegg - vedtak Administrasjonens forslag: Forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering for Heldal bryggeanlegg, datert 12.08.2011, sist revidert 28.02.2012, med tilhørende bestemmelser datert 12.08.2011, sist revidert 28.02.2012 og planbeskrivelse, sist revidert 28.02.2012. Før planen vedtas, må reguleringsbestemmelsene endres slik at: Før båthavnen tas i bruk skal det foreligge en godkjent avfallsplan iht forurensingsforskriftens kap. 20. Løpenummerserien for rekkefølgekravene endres til 8.0-8.5 20.03.2012 Behandling i Planutvalget Forslag fra Petter Toldnæs V faldt med 7 mot 2 stemmer: Saken utsettes inntil omfanget av forurensingen fra deponi er gjort rede for om tiltak er gjort rede for. Flertallet var. Ragnar Langfeldt H, Jan Storsveen H, Bjørn Berntsen H, Arne Gulbrandsen Frp, Oddbjørn Kylland Sp, Gro Bråten A Mindretallet var. Petter Toldnæs V, Halvor Rismyhr H Teknisk sjef la frem følgende tilleggsforslag: Rådmannen henvender seg til tiltakshaver med invitasjon og oppfordring til å tilby båtplasser fra kommunens venteliste for småbåtplass. Vedtak med 8 mot 1 stemme. Administrasjonens forslag med tilleggsforslag vedtas Flertallet var: Ragnar Langfeldt H, Jan Storsveen H, Halvor Rismyhr H, Bjørn Berntsen H, Arne Gulbrandsen Frp, Oddbjørn Kylland Sp, Gro Bråten A Mindretallet var: Petter Toldnæs V PUV-025/12 Innstilling fra Planutvalget: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering for Heldal bryggeanlegg, datert 12.08.2011, sist revidert 28.02.2012, med tilhørende bestemmelser datert 12.08.2011, sist revidert 28.02.2012 og planbeskrivelse, sist revidert 28.02.2012. Før planen vedtas, må reguleringsbestemmelsene endres slik at:
Før båthavnen tas i bruk skal det foreligge en godkjent avfallsplan iht forurensingsforskriftens kap. 20. Løpenummerserien for rekkefølgekravene endres til 8.0-8.5 Rådmannen henvender seg til tiltakshaver med invitasjon og oppfordring til å tilby båtplasser fra kommunens venteliste for småbåtplass. 28.03.2012 Behandling i Bystyret Forslag fra Petter Toldnæs V: Forslag fra Planutvalget fremmes: Saken utsettes inntil omfanget av forurensingen fra deponi er gjort rede for om tiltak er gjort rede for. Votering: Vedtak med 25 mot 2 stemmer: Innstilling fra planutvalget vedtas. Mindretallet stemte for forslag fra Petter Toldnæs. BS-043/12 Bystyrets vedtak er dermed: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering for Heldal bryggeanlegg, datert 12.08.2011, sist revidert 28.02.2012, med tilhørende bestemmelser datert 12.08.2011, sist revidert 28.02.2012 og planbeskrivelse, sist revidert 28.02.2012. Før planen vedtas, må reguleringsbestemmelsene endres slik at: Før båthavnen tas i bruk skal det foreligge en godkjent avfallsplan iht forurensingsforskriftens kap. 20. Løpenummerserien for rekkefølgekravene endres til 8.0-8.5 Rådmannen henvender seg til tiltakshaver med invitasjon og oppfordring til å tilby båtplasser fra kommunens venteliste for småbåtplass. Saksopplysninger: Planområdet ligger ved Kaldvellfjorden nord for Lillesand og omfatter i hovedsak eiendommene gnr. 43/1, 43/3 og 43/6. Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for en privat småbåthavn med totalt inntil 58 faste- og 5 kortidsfortøyningsplasser med tilhørende arealer på landsiden. I tillegg omfatter planforslaget i hovedsak grønnstruktur sør og nord for småbåthavnen, noe som er en videreføring arealbruken avsatt i kommuneplanen. Planforslaget vurderes å være i tråd med overordnede planer kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for småbåthavner og akvakultur. BAKGRUNN FOR SAKEN Asplan Viak AS fremmer planen på vegne av tiltakshaver Magnus Heldal som ønsker å utvikle området innenfor de rammene som er vedtatt i kommunedelplanen for småbåthavner og akvakultur. Tidligere saksgang Det ble avholdt oppstartsmøte 27.01.2011. Asplan Viak AS meldte oppstart av planarbeid 10.02.2011. Planutvalget behandlet planforslaget i sitt møte 15.11.2011. Der ble planforslaget vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med enkelte endringer: Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at: Areal avsatt til bod for vaktbu flyttes til å ligge i direkte tilknytning til parkeringsarealet.
Eierform på formålene G1-G3 skal være offentlig jf. bestemmelsene pkt. 1.2. Kravet om universell ut forming må ivaretas. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må reguleringsbestemmelsene endres slik at: Bod for vakthold reduseres til inntil 12 m 2, og tillatt mønehøyde endres til maks +5,0. Bestemmelsen 5.1 vedrørende grønnstruktur erstattes i sin helhet av følgende: Grønnstrukturområde nyttes til rekreasjon/badeområde og eksisterende båtfester ved vedtaksdato. Tiltak i strid med reguleringsformålet er ikke tillatt. Det kom også 3 oversendelsesforslag: Oversendelsesforslag fra Berntsen (H): Avspyling av båter på avsatt støpt plass med fall mot sluk og avrenning til saltvann via sandfiltreringskum og oljeutskiller. Oversendelsesforslag nr 1 fra Rismyhr (H): Administrasjonen vurderer muligheten for tildeling av båtplasser fra den kommunale ventelisten. Oversendelsesforslag nr 2 fra Rismyhr (H): Administrasjonen vurderer muligheten for plass for miljøstasjon. Planforslaget ble endret i henhold til vedtaket og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 19.12.2011-06.02.2011. Etter at planen var ute til offentlig ettersyn har forslagstiller i samråd med administrasjonen foretatt visse endringer i plandokumentene for å imøtekomme merknadene og oversendelsesforslagene fra PUV sin behandling 15.11.2011. Følgende er endret: Byggegrense langs Fv420 er tatt ut av plankartet etter krav fra Statens vegvesen (varsel om innsigelse). Nytt punkt 2.9 i bestemmelsene med krav om båtplass tilpasset personer i rullestol. Nytt punkt 2.10 i bestemmelsene med krav om spyleområde med avløp til oljeutskiller. Nytt punkt 6.4 i bestemmelsene med rekkefølgekrav til etablering av båtplass tilpasset personer i rullestol. Nytt punkt 6.5 i bestemmelsene med rekkefølgekrav til anlegg av spyleområde. Planens innhold Planen inneholder totalt ca 63 småbåtplasser fordelt over 2 parallelle flyteelementer med en tverrgående molo ytterst. Bryggeanlegget vil med det strekke seg ca 75 m ut fra land. For småbåtanlegget er det på landsiden satt av inntil 25 parkeringsplasser, arealer til vaktbu og båtslipp. Arealer nord og sør for småbåtanlegget er det tatt med for å sikre disse til grønnstrukturformål. Dagens situasjon Planområdet omfattet ca 10 daa stort landareal og 40 daa stort sjøareal. Deler av landområdet består av blanke svaberg og steinete strender med innslag av sand. I området finnes i dag et båtnaust, noen faste brygger langs land og en del båtfester. Vurdering: Oversendelsesforslag
Under behandlingen i planutvalget 15.11.2011 kom det 3 oversendelsesforslag. Det gikk på etablering av spyleområdet med fall til sluk og avrenning til oljeutskiller, etablering av mijløstasjon og mulighetene for tildeling av båtplasser etter den kommunale ventelisten. Administrasjonen har gjort en ny vurdering av miljøgevinsten ved etablering av spyleområdet med avrenning til oljeutskiller. I tillegg til oversendelsesforslaget kom det også inn merknader på dette. Her ble administrasjonen gjort oppmerksomme på en rapport utarbeidet av NGI- Rapport TA-2751/2010 som omhandler miljøfarlige utslipp som følge av småbåthavndrift. Rapport konkluderer ganske åpenbart at miljøgevinsten er vesentlig dersom man klarer å fange opp spylevannet ved opptak av båter. Et avgrenset spyleområde med avrenning til oljeutskiller vil kunne oppnå dette. Etableringen av en slikt område er nå ivaretatt i bestemmelsene pkt 2.10 og rekkefølgekrav pkt 6.5. Bestemmelsene pkt. 2.6 ivaretar etableringen av avfallsinnsamlingsbeholdere, inkludert farlig avfall, skal plassers i område i samråd med renovasjonsselskapet og brannvesen. Vedrørende muligheten for tildeling av båtplasser etter den kommunale ventelisten, har man ikke mulighetene for dette, såfremt ikke utbygger selv ønsker dette. Imidlertid har utbygger her allerede en egen venteliste for tildeling av båtplasser. Planstatus Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til friområder og småbåthavn og planforslaget er dermed i samsvar med kommuneplanens arealdel. Kommunedelplan I kommunedelplan for småbåthavner og akvakultur er planområdet avsatt til småbåthavn med inntil ca 60 båtplasser (10 eksisterende og 50 nye). Kommunedelplanens bestemmelser sier at det skal utarbeides reguleringsplan (detaljregulering) før utbygging kan iverksettes. Reguleringsstatus Område er ikke regulert. Det er imidlertid varslet oppstart av reguleringsarbeid på området direkte sørvest for planområdet. Tematisk vurdering Grønnstruktur I forslaget til detaljreguleringen er det satt av ca 9 daa med grønnstruktur og sikrer dermed arealbruken avsatt i gjeldende kommuneplan. Deler av denne strandlinjen kan brukes til rekreasjon, spesielt i sommersesongen, og planbestemmelsene legger opp til at det kan legges ut bøyer for å avskjerme badestedene for båttrafikken. Miljøvern Det er foretatt en støyvurdering i overordnet plan (kommunedelplanen for småbåthavner og akvakultur). Den konkluderer med en middels negativ konsekvens for Heldal bryggeanlegg. Konsekvensutredningen fra kommunedelplanen for småbåthavner og akvakultur konkluderer med at en småbåthavn med 60 småbåtplasser ved Heldal vil få middels negativ konsekvens for vann- og sedimentkvaliteten. Videre er det ikke tillatt med båtopplag innenfor området, noe som vil begrense forurensingen forbundet med rengjøring og vedlikehold av båter i området rundt småbåthavnen. Rekkefølgebestemmelsene ivaretar også etablering av et spyleområdet som kan benyttes i forbindelse med opptak av båter. Spyleområdet skal ha fall til sluk og avrenning til oljeutskiller. Dette begrenser utslippet av miljøfarlige stoffer (ref. NGI-
Rapport TA-2751/2010). Planbestemmelsene sikrer også at avfallsinnsamlingsbeholdere (også for farlig avfall) blir plassert innenfor bryggeanlegget. Klima En må regne med at transport til og fra småbåthavnen i stor grad blir bilbasert. Imidlertid eksisterer det allerede gang- og sykkelveg til området fra boligområdene på Heldal og Engelshei/Kaldvell som legger forholdene til rette for bruk av sykkel til og fra området. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området. Fylkeskommunen har imidlertid sagt i sin merknad til oppstartsmeldingen at de vil gjennomføre en synfaring/befaring av planområdet for å gjøre en vurdering om det er behov for arkeologiske undersøkelser. I ettertid har imidlertid kulturminneseksjonen vurdert det dit at det ikke vil være behov for videre undersøkelser på landsiden ved Heldal bryggeanlegg. Norsk Maritimt Museum har i forbindelsene med reguleringsprosessen gjennomført undervannsarkeologiske registreringer. Her har det blitt påvist 2 kulturminner under vann som kommer i området ved bryggeanlegget. For å ivareta kulturminnene er disse satt av med hensynssoner i plankartet med tilhørende bestemmelser. Fullstendig rapport fra Norsk Maritimt Museum er vedlagt plandokumentene. Transport og infrastruktur Det legges opp til én avkjørsel fra Rv 420. Parkering skjer på sjøsiden av veien, og løsningen er dermed i tråd med tidligere krav satt av Statens vegvesen i kommunedelplanen for småbåthavner og akvakultrur. Krav til frisikt i forbindelsen med avkjørselen er i tråd med Statens vegvesen sine standarder. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekklisten for Risiko- og sårbarhetsanalyse er vedlagt plandokumentene. Det henvises også til den generelle ROS-vurderingen i kommunedelplanen for småbåthavner og akvakultur. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 10.02.2011 med frist for innspill/merknader 25.03.2011. Det kom inn 8 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 19.12.2011-06.02.2012. Det kom inn 7 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og planavdelingens vurdering. Fylkesmannen i Aust-Agder, datert 24.01.2012: Ber kommunen gjøre en ny vurdering om at det skal etableres oppfang og avløp til oljeutskiller ved utsettingsrampe og serviceområde. Minner om at det skal utarbeides en avfallsplan i henhold til forurensingsforskriften kapittel 20. Rekkefølgebestemmelsene sikrer nå at et spesifikt spyleområde med avrenning til oljeutskiller må etableres før bryggeanlegget tas i bruk. Administrasjonen foreslår også at det gjennom bestemmelsene sikres at det utarbeides en avfallsplan i henhold til forurensingsforskriftens kapittel 20. Fiskeridirektoratet Region Sør, datert 30.01.2012: For å begrense utslippet av miljøfarlige stoffer forbundet med driften av småbåter bes kommunen om å sette krav til etablering av oppfang og avrenning av spylevann til oljeutskiller ved utsettingsrampe og serviceområde. Minner om at det skal utarbeides en avfallsplan i henhold til forurensingsforskriften kapittel 20.
Samme kommentar som for merknadene fra Fylkesmannen i Aust-Agder. Aust-Agder Fylkeskommune, datert 31.01.2012: Aust-Agder Fylkeskommune har ingen merknader til planforslaget. Ok. Kystverket Sørøst, datert 06.02.2012: Kystverket gjør oppmerksom på at eventuell etablering av badebøyer, slik bestemmelsene pkt. 6.1 åpner opp for, skal godkjennes av Kystverket. Ellers ingen merknader. Administrasjonens mener at ordlyden godkjennes av havnemyndighet i dette tilfelle også innebefatter Kystverket. Statens vegvesen, datert 03.02.2012: Statens vegvesen varsler at de vil fremme innsigelse dersom ikke byggegrensen til Rv420 tas ut av planen. For øvrig tilfredsstiller kryss/avkjørsel og siktsoner Statens vegvesens sine krav. Byggegrense mot Rv420 er nå tatt ut av planen. Pål Kristiansen, datert 01.02.2012: Foreslår å flytte de to bryggene lengs mulig mot nord-øst for å komme lenger bort fra den offentlige badeplassen på lastaen. Det bør kreves at det anlegges olje- og vannutskiller ved spyleområdet. Antall båtplasser bør reduseres til max. 50. De siste punktene begrunnes med at man må tilstrebe for å begrense forurensingen av Kaldvellfjorden ytterligere (i tillegg til Sulfidavrenning). Utvidelsen er i samsvar med overordnede planer hva angår plassering/arealbruk og antall plasser. Administrasjonen vurderer med de endringene som nå er gjort (spyleområde med avrenning til oljeutskiller), at småbåthavnen ikke vil ødelegge biologiske mangfoldet i Kaldvellfjorden. Kaldvellfjorden Hyttevel, datert 01.02.2012: Foreslår å utsette tillatelsen til resultat av detaljert kartlegging av forurensing av fjorden er utført og ny miljømessig konsekvensanalyse er utført (med henvisning til utslippene fra deponiene for sulfidholdige masser etter E18-utbyggingen). Foreslår videre at må kreves at det anlegges olje- og vannutskiller ved kaiområdet/spyleområdet. Antall båtplasser bør reduseres til max. 40 for å begrense utslippene. Samme kommentar som for merknaden over. PLANAVDELINGENS SAMLEDE VURDERING Detaljreguleringen legger opp til etablering av privat småbåthavn. Dette vil med stor sannsynlighet dekke noe av det generelle behovet for småbåtplasser i kommunen. Planavdelingen ser på dette som svært positivt og tiltaket vil også være med å fremme det sjøbaserte friluftslivet. Planforslaget legger også opp til etablering av spylesone med avrenning til oljeutskiller, noe som vil begrense utslippet av miljøfarlige stoffer i stor grad.
Administrasjonen foreslår også forurensingsforskriftens kapittel 20 vedrørende avfallsplan forankres i rekkefølgebestemmelsene. Det vil likevel være en viss forurensing forbundet med en småbåthavn. Dette er imidlertid vurdert akseptabelt nivå i konsekvensutredningen til kommunedelplanen for småbåthavner og akvakultur. Planavdelingen anbefaler at planforslaget med de endringene som er foreslått kan vedtas. Saksdokumenter: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 2 I 10.02.2011 Asplan Viak Melding om reguleringsarbeid iflg. plan- og bygningsloven 12-8 3 I 25.03.2011 Aust-Agder Fylkeskommune Melding om oppstart av planarbeid 4 I 30.05.2011 Norsk maritimt museum Rapport av undervannsarkeologisk registrering 5 I 22.08.2011 Asplan viak AS Forslag til reguleringsplan for Heldal Bryggeanlegg 6 I 19.10.2011 Asplan Viak AS Revidert forslag til reguleringsplan 8 U 18.11.2011 Roar Melsom Behandling i PUV 15.11.2011 9 I 06.12.2011 Asplan viak Forslag til reguleringsplan for Heldal bryggeanlegg 11 U 19.12.2011 44 mottakere... Melding om offentlig ettersyn 12 I 24.01.2012 Fylkesmannen i Aust-Agder - Miljøvernavdelingen Innspill 13 I 30.01.2012 Fiskeridirektoratet Region Sør Innspill 15 I 31.01.2012 Aust-Agder Fylkeskommune Svar på brev om offentlig ettersyn fylkesrådmannen 14 I 01.02.2012 Pål Kristiansen Høringsuttalelsa 18 I 03.02.2012 Statens vegvesen Region sør Innsigelse 16 I 05.02.2012 Kaldvellfjorden hyttevel Høringsuttalelse 17 I 06.02.2012 Kystverket Svar på brev om offentlig ettersyn 19 I 28.02.2012 Asplan Viak Revidert planforslag Trykte vedlegg 1. Forslag til detaljregulering for Heldal bryggeanlegg, sist datert 28.02.2012. 2. Forslag til reguleringsbestemmelser for Heldal bryggeanlegg, sist datert 28.02.2012. 3. Planbeskrivelse, sist datert 28.02.2012. 4. Sjekkliste for Risiko- og sårbarhetsundersøkelse, datert 12.08.2011 5. Undervannsarkeologiske registreringer 30.05.2011 Lillesand, 29.03.12 Utskrift sendes: Saksbehandler til oppfølging