Utvalg for byutvikling 13.04.11 sak 39/11 vedlegg 11 LURA BYDELSSENTER bok 1 plannummer: 2008 115 kommunens arkivsaksnummer: 200804533 :PLANFORSLAG planforslag for Lura Bydelssenter utarbeidet av arc arkitekter for Sandnes Kommune og NHP 25. februar 2011
Sandnes kommune og NHP AS ønsker å utvikle et næringsområde på Lura i Sandnes kommune til et bydelssenter med boliger, næringslokaler, kontorarbeidsplasser og offentlig service. NHP har engasjert ARC Arkitekter AS for å utarbeide områdeplan for Lura Bydelssenter. Områdeplanen omfatter området på Lura som i kommuneplanens arealdel er definert til senterområde. Planforslaget er inndelt i 3 bøker. Bok 1 inneholder planbeskrivelse, plankart og bestemmelser. Bok 2 inneholder vedlagte utredninger, møtereferat, sjekklister og grunnlag for konsekvensutredning. Bok 3 inneholder situasjonsplaner, -snitt og illustrasjoner. FORORD Spørsmål om reguleringsarbeidet kan rettes til: ARC arkitekter AS ved: Haakon Harrystad tlf. 982 65 183 e-post: haakon@arcarkitekter.no
1 :planbeskrivelse 1.1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning 2 :faktaark 2.1. Arealoppsett 3 :planbestemmelser 3.1. Planbestemmelser for områdeplan Lura Bydelssenter 4 :plankart 4.1. Plankart vertikalnivå 1 4.2. Plankart vertikalnivå 2 INNHOLD bok 1 :PLANFORSLAG
1.1 Planbeskrivelse med konsekvensutredning 1. Bakgrunn 1.1.2. Beskrivelse og vurdering av alternativer 1.1.3. Avvik fra plangrunnlag - planstatus 1.1.4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 1.1.5. Samråds- og medvirkningsprosess 1.1.6. Beskrivelse av planforslaget 1.1.7. Virkninger av planforslaget 1.1.8. Kilder og vedlegg kapittel 1 :PLANBESKRIVELSE
FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR LURA BYDELSSENTER PLANBESKRIVELSE Kommunens arkivsaksnummer: Plannummer: Planforslag er datert: 200804533 2008 115 25.02.2011
Forslag til reguleringsplan for Lura bydelssenter Planbeskrivelse med konsekvensutredning REGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FOR LURA BYDELSSENTER Planområdet omfatter helt eller delvis eiendommene: GNR/BNR 69/14, 15, 23, 40, 193, 208, 451, 504, 526, 764, 786, 813, 826, 835, 962, 1015, 1168, 1169, 1170, 1185, 1222, 1367, 1429, 1489, 1947, 2001, 2106, 2477, 2511, 2546, 2609, 2781, 2794, 2795, 2872, 2951, og 2952 inkludert tilliggende veger. Adresse: Areal: Stavangervegen/Somavegen/Håholen, Lura, Sandnes Ca. 110 daa Kommunens arkivsaksnummer: 200804533 Plannummer: 2008 115 Planforslag er datert: 25.02.2011 Dato for siste revisjon av plankartet: 25.02.2011 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 25.02.2011 Prosjektnummer/oppdragsnummer: 08260 Tiltakshaver: Sandnes kommune og NHP Forslagsstiller: ARC Arkitekter Rev. nr. 0 Dato 25.02.2011 Antall sider: 98 Vedlegg: Ihht. planforslagets samlede innholdsfortegnelse ARC Arkitekter Nordre gate 8 7011 TRONDHEIM Tlf: 73 99 12 20 E post: arc@arcarkitekter.no www.arcarkitekter.no Side 2
FORORD Sandnes kommune og NHP AS ønsker å utvikle et næringsområde på Lura i Sandnes til et bydelssenter med boliger, næringslokaler, kontorarbeidsplasser og offentlig service. NHP har engasjert ARC Arkitekter AS for å utarbeide områdeplan for Lura Bydelssenter. Områdeplanen omfatter området på Lura som i kommuneplanens arealdel er definert til senterområde. Spørsmål om reguleringsarbeidet kan rettes til: ARC arkitekter AS v/ Kjersti Hilde Tlf. 982 65 180 Kjersti@arcarkitekter.no Kjersti Hilde Oppdragsleder Side 3
Forslag til reguleringsplan for Lura bydelssenter Planbeskrivelse med konsekvensutredning INNHOLD 1 Bakgrunn... 5 2 Beskrivelse og vurdering av alternativer... 7 2.1 Beskrivelse av planalternativer... 7 2.2 Vurdering av planforslaget... 9 3 Avvik fra plangrunnlag/planstatus... 12 3.1 Avvik fra Statlige og regionale planer, retningslinjer og bestemmelser... 12 3.2 Kommunale planer, retningslinjer og bestemmelser... 12 3.3 Regulerings og bebyggelsesplaner... 13 3.4 Forhold til Andre pågående planarbeid... 14 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 16 4.1 Beliggenhet og avgrensning... 16 4.2 Dagens arealbruk og bygninger... 17 4.3 Grunn, Natur og klimaforhold... 17 4.4 Miljøforhold... 19 4.5 Trafikkforhold/infrastruktur... 19 5 Samråds og medvirkningsprosess... 21 5.1 Opplegg og prosess for samråd og medvirkning... 21 5.2 Sammenfatning av innspill til planprogram... 21 6 Beskrivelse av planforslaget... 27 6.1 Planforslagets intensjon... 27 6.2 Plandata... 28 6.3 Arealbruk... 29 6.4 Byggeområder og grønnstruktur... 30 6.5 Offentlige/private samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur... 35 6.6 Miljøoppfølging... 39 6.7 Planlagt gjennomføring... 40 7 Virkninger av planforslaget... 41 7.1 Fastsatt planprogram... 41 7.2 Metode... 41 7.3 Beredskap og ulykkesrisiko... 44 7.4 Grunnforhold... 48 7.5 Trafikkforhold... 50 7.6 Støy og luftforurensning... 57 7.7 Teknisk infrastruktur/lurabekken... 60 7.8 Samfunnsmessige konsekvenser... 63 7.9 Friluftsliv og grønne interesser... 66 7.10 Befolkning og servicetilbud... 70 7.11 Barn og unges interesser... 73 7.12 Landskap... 76 7.13 Bylandskap og hovedgrep... 78 7.14 Klima og lokalklima... 81 7.15 Kulturminner... 84 7.16 Universell utforming... 87 7.17 Planlagt gjennomføring og konsekvenser i anleggsperioden... 90 7.18 Økonomiske konsekvenser for kommunen... 95 8 Kilder og vedlegg... 96 8.1 kilder... 96 8.2 Vedlegg... 96 8.3 oversikt over illustrasjoner og tabeller... 97 Side 4
1 BAKGRUNN 1.1 TILTAKSHAVER/FORSLAGSSTILLER Planforslag for Lura bydelssenter er innsendt 25.02.2011 av ARC Arkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver, NHP. 1.2 EIERFORHOLD Planområdet omfatter helt eller delvis eiendommene: GNR/ BNR 69/14, 15, 23, 40, 193, 208, 451, 504, 526, 764, 786, 813, 826,, 835, 962, 1015, 1168, 1169, 1170, 1185, 1222, 1367, 1429, 1489, 1947, 2001, 2106, 2477, 2511, 2546, 2609, 2781, 2794, 2795, 2872, 2951, og 2952. Figur 1 Eiendomsforhold Figur 2 Områdeavgrensing Adresse: Stavangervegen/Somavegen, Lura, Sandnes Areal: Ca. 110 daa hvorav skogen I sørøst, del av gnr/bnr 69/ 14, 40, utgjørr ca. 12 daa. OMRÅDEAVGRENSNING Planens områdeavgrensning er satt s slik illustrasjonen viser etter avtale med m statens vegvesen. Dette på grunn av usikkerheter rundt planlegging av a gandsfjordforbindelse og bybanen på Nord Jæren. 1.3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Planområdet ble ved forrige rullering av kommuneplanens arealdel definert som et senterområde.. Bakgrunnen for arealdisponeringenn var utarbeidelse av rapporten senteravgrensning i Sandnes S (vedtatt 24.02.2006) som var del av kommunens oppfølging av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDPJ).. Rapporten konkluderte blant annet med geografisk avgrensning og plassering av et bydelssenter på Lura. Arbeidet med å transformere planområdet fraa et næringsområde til et bydelssenter b startet med ett privat planini for tiativ fra NHP i 2008 som på vegne av de største grunneierne i planområdet ønsket å utarbeide reguleringsplan Lura bydelssenter. Planprosessen sammenfaltt med utløp av en rekke leiekontrakter i området. Dette åpnet en tidsbegrenset mulighet for at grunneierne i samarbeid kunne utvikle en helhetlig plann for området. I 20100 inngikk Sandnes kommune og NHP en avtale om utarbeidelse av områdeplan o for Lura bydelssenter. 1.4 HENSIKTEN MED PLANEN, ARKITEKTONISK HOVEDGREP OG PLANLAGT AREALBRUK Hensikten med planen er å leggee til rette for utvikling av Lura bydelssenter med utbygging av inntill 100.000 m 2 BRA ny bebyggelse hvorav funksjonsfordelingen skal være ca 50 % boliger, 200 % forretning, 20 % kontor og 10 % offent med lig/privat servicevirksomhet. Lura bydelssenter skal ha en høyy arealutnyttelse. Reguleringsplanen legger til rette for en kompaktt bystruktur kombinerte formål i de fleste byggeområdenee og varierende etasjehøyder på mellomm 2 og 8 etasjer. Utbygging etter reguleringsplanen vil gi området en utnyttelse på ca 130 % som faller innenfor fylkespolitiskee målsetninger Side 5
Forslag til reguleringsplan for Lura bydelssenter Planbeskrivelse med konsekvensutredning om utnyttelse på 120 150 % for fortetting i bydelssentre av denne typen. Høy arealutnyttelse er ønskelig både av miljø og samfunnsmessige hensyn, samtidig som det er nødvendig for å skape økonomi i denne typen byfornyelse. Reguleringsplanen skal sikre gode bokvaliteter og diversifiserte boligtyper tilrettelagt for ulike brukergrupper i planområdet. Samtidig med krav om høy arealutnyttelse skal gode private uterom og offentlige parkanlegg vektlegges. Reguleringsplanen skal sikre et variert innhold i planen som medfører at bydelssenteret er aktivt hele døgnet. Dette gjøres gjennom etablering av et betydelig antall kontorarbeidsplasser, utfyllende forretningstilbud for bydelen, offentlig/privat servicetilbud og innslag av kultur og fritidstilbud. Parallelt med planarbeidet for Lura bydelssenter pågår det planlegging av Rv. 44 Gandsfjordforbindelsen og bybane på Nord Jæren. Realiseringen av disse prosjektene ligger mer enn 5 år frem i tid. Reguleringsplanen for Lura Bydelssenter skal avklare rammer for utvikling av ny infrastruktur slik at det kan tillates en stegvis utvikling av Lura Bydelssenter i forkant av utbyggingen av en fremtidig Gandsfjordforbindelse og bybane. Reguleringsplanen skal legge opp til et effektivt veg /gatenett som sikrer god trafikkavvikling og trafikksikkerhet i påvente av disse infrastrukturprosjektene. Reguleringsplanen skal gi bedre bruksvilkår for myke trafikanter og kollektivreisende gjennom etablering av nye forbindelser i planområdet, kollektivholdeplasser langs tilgrensende hovedveger og trafikksikre krysningspunkter over tilgrensende trafikkerte veger til nærliggende boligområder slik at miljøvennlige transportformer blir foretrukket av både lokalbefolkningen og tilreisende. Reguleringsplanens skal sikre en fremtidsrettet oppgradering av VA nett/teknisk infrastruktur i planområdet. 1.5 TIDLIGERE VEDTAK Ingen tidligere vedtak. 1.6 KUNNGJØRING OM IGANGSATT REGULERING Kunngjøring av igangsatt regulering ble varslet med annonse i Sandnesposten og Stavanger Aftenblad henholdsvis den 20.10.2008 og 21.10.2008. Vedlegg 5.1.1: Kunngjøring av igangsatt planarbeid, Avisen 01.12.2008. 1.7 OPPSTARTSMØTE Oppstartsmøte ble avholdt 19.06.2008 på byplankontoret i Sandnes Kommune. Vedlegg 6.1.1: Referat fra oppstartsmøte 1.8 PLANPROGRAM VEDTATT Planprogram for Lura Bydelssenter ble vedtatt i 09.06.2009, se vedlegg 8.2 1.9 INNSENDT MATERIALE Oversikt over det innsendte materialet er gitt i et eget vedlegg til planforslaget Side 6
2 BESKRIVELSE OG VURDERING AV ALTERNATIVER 2.1 BESKRIVELSE AV PLANALTERNATIVER 2.1.1 UTVIKLING AV PLANALTERNATIVER Planskissen Grunnlag for KU utarbeidet av ARC Arkitekter AS, datert 23.08.2010 (vedlegg 5.4) har blitt lagt til grunn som alternativ 1 i konsekvensutredningen og vurdert opp mot 0 alternativet, som representerer en videreføring av dagens situasjon i planområdet. På grunnlag av konklusjoner og forslag til endringer/avbøtende tiltak for hvert utredningstema har det parallelt med utarbeidelsen av konsekvensutredningen blitt utarbeidet en revidert planskisse/alternativ 2, som omfatter anbefalte endringer/avbøtende tiltak samt innspill fra styringsgruppen/sandnes kommune. Den reviderte planskissen fremmes som planforslag og beskrives nærmere under kapittel 6: Beskrivelse av planforslaget. For noen utredninger har det kun vært nødvendig og hensiktsmessig å utføre utredningen på grunnlag av det revidert planskisse. Dette gjelder i hovedsak de tekniske utredningene. For utredninger som konkret omhandler formsvar, er det i flere tilfeller utført sammenligninger og beskrevet konsekvenser av begge alternativer. Alle aktuelle alternativer for Rv. 44 Gandsfjordforbindelsen og bybanen for Nord Jæren ivaretas i begge planalternativer. 2.1.2 ALTERNATIV 0 DAGENS SITUASJON 0 alternativet eller referansealternativet innebærer en videreføring av dagens situasjon i planområdet og beskrives i kapittel 4: Beskrivelse av planområdet. Eksisterende forhold. 0 alternativet medfører ingen videre utbygging i området. 2.1.3 ALTERNATIV 1 GRUNNLAG FOR KONSEKVENSUTREDNING Alternativ 1 er skisseprosjekt, datert 23.08.2010, utarbeidet av ARC arkitekter. Alternativet viser et samlet utbyggingsvolum på ca 100.000 m 2 BRA. Inkludert et parkeringsareal under bakken på ca 35.000 m 2 gir planområdet en utnyttelse på ca 130 % BRA. FORMÅLSFORDELING: 50 000 m2 bolig 20.000 m2 forretning 20 000 m2 kontor 10.000 m2 offentlig BYDELSSENTERETS INNHOLD Boligbebyggelse består hovedsakelig boligtyper som er underrepresentert i Luraområdet. Leiligheter i ulike størrelser for alt fra single førstegangskjøpere, par i etableringsfasen til eldre som ønsker å flytte fra eneboligen til en mindre boenhet. Handelsareal i hovedsak for nærfunksjoner som naturlig hører hjemme i et bydelssenter nærbutikk og detaljhandel, helsestasjon, tannlege, lege, fysioterapi, frisør, kiosk, konditori, serveringssteder. Kontorareal for arbeidsplassintensive virksomheter. Flerbruksarealer i sambruk med kultur/bydelshus. Mulighet for fleksibel storsal og et bredt spekter av øvelses og aktivitetsrom tilpasset de fleste kulturformer, også tilpasset en rekke idretters krav til aktiviteter. Bydelstorg i sentrum med bindeledd for gang/sykkel mellom de ulike deler av Lura utfyller en skolevei til Lura Skole, etablerer et møtepunkt for bydelen. Knyttet til hovedlinjer for buss. Offentlig program Kirke, Bo og behandlingssenter som supplement til eksisterende senter, foreslås nytt anlegg med 45 enheter. Side 7
Forslag til reguleringsplan for Lura bydelssenter Planbeskrivelse med konsekvensutredning ANTALL ANSATTE OG BEBOERE En gjennomsnittlig boligstørrelse på 70 m2 gir ca 700 boliger (3 roms leiligheter). Dersom vi i snitt anslår 1,5 beboere pr leilighet medfører dette ca 1050 nye beboere i planområdet. Dersom vi i snitt anslår ca 30 m2 per ansatt vil en kontorutbygging på 20.000 gi 670 arbeidsplasser for kontor. Tilsvarende for næring vil gi til sammen 1340 arbeidsplasser. BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING Boligbebyggelsen foreslås lagt i bakkant (søndre del) av planområdet ned mot Håholen. Boligbebyggelsen vil her ligge i tett kontakt med et større grøntområde og vil skjermes fra trafikkstøy av ny næringsbebyggelse som legges mellom boligbebyggelsen og Stavangervegen. Boligbebyggelsen vil ha byggehøyder på mellom 4 og 5 etasjer. Næringsbebyggelsen tenkes utformet som større baser over 2 etasjer som inneholder forretning og parkering. På toppen av basene tenkes det kontorbebyggelse på 2 3 etasjer organisert som lameller eller lignende strukturer. I tillegg er det lagt opp til et høyhus for kontorvirksomhet i vestre del av planområdet, som skal markere bydelssenteret fra avstand. UTEROM, PLASSDANNELSER ETC Boligbebyggelsen foreslås i utgangspunktet som en C struktur som gir vekslende uterom mot Håholen og interne vegforbindelser og plassdannelser i planområdet. Det foreslås større plassdannelser sentralt i planområdet og i planområdets vestre ende som til sammen berører de fleste utbyggingsfeltene. Hovedinngangene til ny bebyggelse kan organiseres ut mot disse plassdannelsene. 2.1.4 ALTERNATIV 2 PLANFORSLAGET Alternativ 2 er en videreutvikling av alternativ 1 hvor forslag til endringer fra Sandnes kommune og anbefalte avbøtende tiltak fra konsekvensutredningen er innarbeidet. Det endelige planforslaget er presentert i kapittel 6. ULIKHETER: Plassering bydelspark og bydelstorg Bydelsparken har fått en mer tilbaketrukket plassering, med en grønn vegg til Håholen. Overgang over Stavangervegen er gitt en rampe integrert i næringsdelen av bebyggelsen, og gir parken en møtepunktsfunksjon når det gjelder gang og sykkeltrafikk. Bebyggelsesstruktur er omorganisert. Høyhus som markering av bydelssenteret er forkastet i den reviderte planskissen. Utbyggingsvolum revidert planskisse har et noe større i boligvolum enn grunnlag for KU. Revidert planskisse er videreutviklet i større detalj, og hensyn til utnyttelse BRA/BTA er vurdert. Uterom: Bebyggelsesstruktur er endret spesielt med tanke på å optimalisere forholdet mellom arealkrav for uterom, kvalitetskrav til sol i uterom og den ønskede tettheten som legges tilgrunn for planforslaget. I hovedsak er funksjonsprogram og hovedstruktur for felter den samme i de to alternativene. Dette gjør at alternativ 2 er å betrakte som videreutvikling av samme planforslag, slik det også er lagt tilgrunn og vurdert i konsekvensutredningene. Side 8
2.2 VURDERING AV PLANFORSLAGET 2.2.1 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET BEREDSKAP OG ULYKKESRISIKO (ROS) Nevneverdige forhold knyttet til risiko og sårbarhet er faren for flom ved lukking av Lurabekken, trafikksikkerhet ved fotgjengeroverganger langs Somavegen og Stavangervegen, faren for radongass og faren for forurensning i grunnen etter tidligere næringsvirksomhet. GJENNOMFØRING OG ANLEGGSPERIODEN De viktigste delene i infrastrukturen vil bli opparbeidet som del av første utbyggingstrinn. Dette sikrer tilstrekkelig tilgjengelighet for kjørende/gående/syklende/kollektivreisende til området. Utbyggingen i området gir utfordringer knyttet til driftsforhold for eksisterende renovasjonsvirksomhet WestCo med tanke på adkomst. Tilfredsstillende adkomst til eksisterende virksomheter skal sikres i gjennomføringsfasen. Deler av boligbebyggelsen og eksisterende boligbebyggelse utenfor planområdet vil være utsatt for støy og støv under anleggsperioden. ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN: Gjennomføring av planforslaget vil innebære kostnader til tiltak som etablering av Infrastruktur, park, barnehagebygging, bo og aktivitetssenter samt utarbeiding av detaljplan for felt B/T som innebærer innløsing av eksisterende boliger. SAMFUNNSMESSIGE KONSEKVENSER: Andel handelsareal er basert på utført handelsanalyse. Med bakgrunn i handelsanalysen bør Lura bydelssenter ha et handelsareal mellom 18.000 23.000 m2 BRA for å betjene handelsomlandet i 2020. En slik utbygging vil imidlertid ikke være nok til å beholde Luras posisjon som handelssenter. Det bør vurderes videre utvidelse av handelsareal på Lura for å ivareta Sandnes kommunes markedsandel ift andre kommuner. TRAFIKK: Det er behov for en avkjørselssanering og etablering av rundkjøring i avkjørsel fra Somavegen i Trinn1 og fra Stavangervegen i trinn 2. Anbefalt veiløsning har tilfredsstillende avvikling i alle kryss, dvs. belastningsgrader under 0,85, slik planforslaget er lagt frem og med de gitte forutsetninger om trafikkvekst. Planforslaget innebærer opparbeidelse av et nytt og dekkende gang/sykkelvegtilbud med nye trafikksikre krysningspunkter for myke trafikanter. Det er et potensial for vekst i gang/sykkelandelen, og det er en forutsetning at kollektivandelen øker spesielt for reiser til/fra arbeid med styrket kollektivnett. STØY OG STØV Uteoppholdsområder i planområdet er i hovedsak godt skjermet mht støy og støv. Bydelstorget er noe eksponert mot Somavegen, men er skjermet ift Stavangervegen. Planforslaget har utbetydelig påvirkning for støyforhold for boliger på nordsiden av Stavangervegen. Krav til støyutredning for boliger på Stavangervegens nordside utløses ved endringer i trafikkløsning for avkjørsel fra Stavangervegen eller ved at Statens Vegvesen igangsetter arbeid med endringer av overordna trafikksystem i Stavangervegen. VANNFORHOLD OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Planforslaget legger opp til lukking av Lurabekken og legger om trase for teknisk infrastruktur gjennom området. Planområdet ønskes utviklet til et bydelssenter med blant annet høyt innhold av boliger. En åpen bekk kunne vært et positivt tilskudd til uteoppholdsarealene, men på grunn av den dårlige vannkvaliteten og faren for at barn kommer i kontakt med forurenset vann bør bekken ikke være åpen. I tillegg vil en åpen bekk måtte ligge dypt ift omliggende terreng og være svært arealkrevende. Bekken bør derfor legges i kulvert gjennom området. Side 9
Forslag til reguleringsplan for Lura bydelssenter Planbeskrivelse med konsekvensutredning Den åpne bekken utgjør i dag et fordrøyningsvolum i området. Ved lukking av bekk må det vurderes etablert et fordrøyningsvolum som del av ny kulvertløsning. GRUNNFORHOLD Planområdet ligger over et tykt torvlag/myr som delvis er stabilisert med fyllmasser, som gjør at grunnforholdene er noe ustabile. I deler av planområdet må det pæles for å oppnå god stabilitet for byggegrunn. FRILUFTSLIV OG GRØNT Det opparbeides nye grønne uteområder i planen som skaper forbindelser til omliggende grønnstruktur og styrker det sammenhengende grøntdraget som går gjennom Lura bydel og videre sørover til Smeaheia. TRYGG SKOLEVEI Planforslaget tilfører nye gang/og sykkelforbindelser gjennom planområdet, som bl.a. vil fungere som skolevei. Det vil være et krysningspunkt over intern vei i planforslaget ved bydelspark. Overgangsløsning over Stavangervegen gir ikke nok høyde over vei. UTEROM OG LEKEPLASSER Utbyggingen i planområdet legger opp til en høyere boligutnyttelse enn definert i arealkrav for Lekeplassnormen for Sandnes Kommune. Stavanger Kommune har en uteroms/lekeplassnorm som er definert for sentrumsområder, derunder bydelssentra. Planforslaget tilfredsstiller arealkrav for uteromsnormen for Stavanger, og avviker fra Sandnes Kommunes lekeplassnorm i hovedsak ved at den har et noe mindre areal for ballbane. Etter Stavanger Kommunes Lekeplassnorm kan planforslaget håndtere kvartalslekeplasser og sandlekeplasser innenfor boligenes felles uteområder, samt i sambruk med barnehagens utearealer. Bydelspark defineres som aktivitet/ballfelt, og får rom for en ballbane av håndballstørrelse. I tillegg til boligers felles uterom på bakkeplan, vil det innenfor enkelte felt være behov for å legge felles utearealer til takterrasser. Planforslaget medfører ikke negative konsekvenser for områder med registrerte barnetråkk. KLIMA OG SOLFORHOLD Bebyggelse skaper en strømlinjeeffekt i samspill med landskapsformasjoner, der bygningene trappes opp og ned og skaper en strømlinjeeffekt i forhold til de dominerende vindretninger. Planområdet kan få problematikk knyttet til kalddrag fra vest på vinterstid. Bebyggelse i de lavereliggende områdene i planforslaget er gitt muligheter for drenering av eventuelt kalddrag som oppstår på vinterstid. Planforslagets uteområder har i helhet gode solforhold, og vil med mindre volumjusteringer i planområdets østre del kunne tilfredsstille NIBRs krav for solforhold i uterom for boligområder. SERVICETILBUD Grunnlag for KU legger til grunn kommunens tjenestesjekkliste for etablering av offentlig tjenestetilbud i området, og foreslår flateregulering av områdets østlige del til offentlig tjenesteyting. Det er behov for økt barnehagekapasitet i som følge av planforslagets boligutbygging. BYGNINGSMILJØ OG LANDSKAP Bebyggelsen trappes ned i områder som er landskapsmessig eksponerte, eller der hensyn til nabobebyggelse tilsier det. Planforslaget introduserer en høy utnyttelse og en ny typologi i et område som ellers har lav tetthet og småhusbebyggelse. Bydelssenteret blir synlig i landskapsbilde og vil bryte horisontlinjen, men har fått en form som spiller sammen med denne. KULTURMINNER Planområdet har noen registrerte kulturminner. Når det gjelder Gamle Vodlageilen, som går på Håholens nordside, kan være aktuelt å kople planforslagets stinettverk til denne og det eksisterende stinettet i Håholen. Dette må gjøres skånsomt, og vil ivaretas videre i planleggingen, og håndteres i detaljplan for utforming av bydelspark, og gjennom skjøtselsplan for Håholen. Side 10
UNIVERSELL UTFORMING Uterom gis tilgjengelighet med rampeløsninger. Terrengfall tas opp i områdets felt BF2. Gangstier koples til eksisterende stinettverk i Håholen med gjeldende forhold i stigning for universell tilgjengelighet. Overgang over Stavangervegen utformes etter veileder for overgangsbroer og får et stigningsforhold 1:15, tilpasset gode stigningsforhold for sykkel. Rampeløsning med 1:20 integreres i trapp ved Bydelstorg for universell tilgjengelighet i utearealer på tak av næringsdel. 2.2.2 SAMMENSTILLING AV KONSEKVENSER SAMMENSTILLING KONSEKVENSER Tema Friluftsliv/Grønne interesser ++ Befolkning og servicetilbud + Barn og unges interesser ++ Landskap ++ Klima/Lokalklima Bylandskap og hovedgrep ++ Kulturminner og miljøer 0 Universell utforming + Trafikk ++ Støy /luftforurensning Samfunnsmessige konsekvenser ++ Grunnforhold og forurensning Vannressurser Teknisk infrastruktur Planlagt gjennomføring og konsekvenser i anleggsperioden Beredskap og ulykkesrisiko KONSEKVENS Tabell 1 Sammenstilling av konsekvenser 2.2.3 KONKLUSJON OG ANBEFALING Revidert planforslag Kun beskrevet Kun beskrevet Kun beskrevet Kun beskrevet 9 pos Planforslaget/alternativ 2 vurderes å ha positive virkninger sett opp mot 0 alternativet og rangeres som beste alternativ. Ut fra en samlet vurdering anbefales planforslaget/alternativ 2. Side 11
Forslag til reguleringsplan for Lura bydelssenter Planbeskrivelse med konsekvensutredning 3 AVVIK FRA PLANGRUNNLAG/PLANSTATUS 3.1 AVVIK FRA STATLIGE OG REGIONALE PLANER, RETNINGSLINJER OG BESTEMMELSER 3.1.1 AVVIK FRA FORSKRIFT OM RIKSPOLITISK BESTEMMELSE FOR KJØPESENTRE Utdrag: 3 Regler for etablering av kjøpesentre: Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Planforslaget avviker fra rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter gjennom å være i strid med FDPJs retningslinjer vedrørende etablering av forretning. Se Fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling på Jæren. 3.1.2 AVVIK FRA FYLKESDELPLANEN FOR LANGSIKTIG BYUTVIKLING PÅ JÆREN (FDPJ) Utdrag retningslinje 5.10.5: Luraområdet med Kvadrat som regionens største kjøpesenter er et betydelig regionalt målpunkt. Det skal ikke etableres nye kjøpesentra i dette området og eksisterende kjøpesentre bør heller ikke utvides. ( ) Etter vår vurdering går forretningsarealet i planforslaget inn under definisjonen kjøpesenter jf. RPB Kjøpesenter. Planforslaget er således i strid med retningslinje 5.10.5. Imidlertid følger det av retningslinje 5.9.1: Alle sentre med et definert handelsomland skal avgrenses i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplaner og gis en dimensjon som samsvarer med senterets funksjon og naturlige handelsomland. Dette gjelder også sentre og regionale målpunkt som er omtalt særskilt jfr. ( ) 5.10.5 ( ). Avgrensning skal utføres etter retningslinjer gitt av Miljøverndepartementet. Etter at FDPJ var vedtatt ble planområdet omdisponert til bydelssenter i kommuneplanens arealdel 2007 2020 på bakgrunn av rapporten Senteravgrensning i Sandnes. Bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel åpner for 4.000 m 2 handel i bydelssenteret. Retningslinje 5.10.5 er i dette tilfellet dermed i motstrid med retningslinje 5.9.1 da kommuneplanens arealdel åpner for et handelsinnhold som etter RPB ville blitt definert som kjøpesenter. Planforslaget legger imidlertid opp til 20.000 m 2 handel, som er mer handel enn hva arealdelen åpner for, og har således et avvik fra avgrensningen i arealdelen og som medfører at planforslaget også er i strid med retningslinje 5.9.1 i FDPJ. Se Kommuneplanens arealdel 2007 2020. Utdrag retningslinje 5.10.3: ( ) bydelssentre skal kunne inneholde handels og tjenestetilbud som er dimensjonert for å dekke bydelens innbyggere. Handelsomland følger i utgangspunktet kommunens inndeling av bydeler. Mindre spesialforretninger kan dekke et større omland. Planområdet ligger helt i søndre del av Lura bydel. Det vil i dette tilfellet være misvisende/upresist å definere bydelssenterets handelsomland etter bydelsavgrensningen da bydelssenterets naturlige handelsomland også vil omfatte store deler av tilgrensende bydeler i sør. Handelsutredningen som følger planforslaget er således ikke i tråd med retningslinje 5.10.3, men avviket er vurdert som akseptabelt av sakkyndig i samråd med Sandnes kommune. 3.2 KOMMUNALE PLANER, RETNINGSLINJER OG BESTEMMELSER 3.2.1 AVVIK FRA SENTERAVGRENSNING I SANDNES, VEDTATT 24.02.2006 Rapporten senteravgrensning i Sandnes, som er del av kommunens oppfølging av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDPJ), konkluderer med geografisk avgrensning av bydelssenteret på Lura. Rapporten gir også en ramme for den fysiske størrelsen på handelen, en beskrivelse av den ønskede estetiske utformingen og en målsetning om innholdet i senterområdet. Planforslaget avviker fra rapporten ved å åpne for mer handelsareal enn rapporten anbefaler. Planområdet avviker også delvis fra anbefalt avgrensning i rapporten. Se avvik fra kommuneplanens arealdel. Side 12
3.2.22 AVVIK FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2007 2020, VEDTATTT 16.10.2007 Kommuneplanens arealdel viser det aktuelle området som senterområde. Figur 3 Utdrag kommuneplanens arealdel Planområdet samsvarer ikke helt med området avsatt til senterområde i kommuneplanens arealdel. De vestre delene av senterområdet mot Somavegen er utelatt fra planområdet etter avtale medd Statens Vegvesen og Byba lertid ingen detaljert handelsanalyse for Lura bydelssenter ifm kommuneplanarbeidett som dokumenterer at di nekontoret. Årsaken er avsettingg av areal til fremtidig vegsystem og bybane. Utdrag fra bestemmelser til kommuneplanenss arealdel: 2.1: Til ( ) bydelssentra i Sandnes er det definert en avgrensning på kart og det er definert størrelse på BRA salgsareal. Dette gjelder følgende sentra: ( ) Lura 4 000 m2 ( ). Planforslaget avviker fra bestemmelse 2.1 da planforslaget legger opp til 20.000 m 2 handel. Det foreligger f imid mensjoneringen av handelsarealet er riktig iftt bydelssenterets naturlige handelsomland. Kommuneplanens arealdel er også under rullering med forslag til nye bestemmelser for dimensjonering av handel i bydelssentrene: Se Rullering kommuneplanens arealdel 2011 2025. Planforslagets innhold av handelsareal er basert på konklusjoner fra en handelsanalyse som vurderer handelsom land og handelsutvikling i regionen med tankee på etablering av et bydelssenter ved Lura. Planforslaget legger opp til en tyngre arealutnyttelse med høy boligandel og er knyttet opp til bybanestopp. I tillegg er bydelssenteret et utviklingsområde for nærmiljøett og næringslivet i Lura bydel, slik det er definert av Kommuneplanens arealdel. Det forutsettes at all fremtidig vekst av handel i bydelen skal ligge i bydelssenteret. Konklusjonen i handelsanalysen er at Lura bydelssenter har behov for f et handelsareal på ca 18 23.000 m 2. Planforslaget P inneholder handels og tjenestetilbud dimensjonert for å dekke bydelens innbyggere. Utdrag fra bestemmelser til kommuneplanenss arealdel: 3.2: Parkering: Krav til parkering er regulert i Parkeringsvedtekter for Sandnes kommune, vedtatt i bystyret 24.05.2005. Planforslaget er i tråd med gjeldende parkeringsnorm da planforslaget overholder o parkeringsnormens minstekrav på 1,2 parkeringsplass per bolig og 1 parkeringsplass per 100 m2 annet formål. f Planforslaget har imidlertid et avvik fra ny parkeringsnorm i høringsutkast til kommuneplanens arealdel 2011 2025. Se rullering kommuneplanens arealdel 2011 2025. 3.3 REGULERINGS OG BEBYGGELSESPLANER 3.3.1 FORHOLD TIL GJELDENDE REGULERINGS ny adkomstveg fra Rv. 44 OG BEBYGGELSESPLANER Planforslaget erstatter følgende planer: Plannr.: Plannavn 85117 Reguleringsplan for del av Håholen, 78111 3 Reguleringsplan for Håholen 78111 05 Reguleringsplan, endret regulering for gnr/bn 69/1498 78311 04 Bebyggelsesplan, område mellom Lura kirke og Rv. 44 til PU boliger 78311 06 Bebyggelsesplan for gnr/bnr 69/ /15 øst for Lura KIRKE Vedtatt 06.05.1986 14.06.1994 10.08.2000 19.05.1993 12.01.2005 Tabell 2 Planer som erstattes helt av planforslaget Side 13