Markedsrapport Høst 2012

sk profil 2010 Markedsrapport Høst 2012 Leieprisene vil stige videre

Leder Lave renter lenge De siste årene har bankenes prognoser vist forventninger om økte rentenivåer, mens den faktiske utviklingen har gått motsatt vei. Siden vår-rapporten har de lange rentene sunket ytterligere og 10-års swaprente er per 16. oktober på rekordlave 3,18 %. Videre har flere banker nå nedjustert renteprognosene, men ikke retningen for de nærmeste årene. De historiske rentekurvene gir da også ganske kraftige hint om at rentenivåene er unormalt lave. De norske rentenivåene ligger noe over tilsvarende i Euro-området og USA. Av hensyn til kronekursen kan ikke differansen i innskuddsrentene bli for høy. Konsensus tilsier at den økonomiske veksten, særlig i Europa, vil forbli lav lenge og følgelig ligger det til rette for lave renter i mange år. Vi er ingen eksperter på renteutviklingen, men vi konstaterer at markedet venter lave renter lenge, om enn svakt økende. Statsobligasjonsrentene gir noen hint om renteforventningene og hvor lav avkastning de mest trygghetsorienterte investorene er villige til og akseptere. Eksempelvis er 30-års statsobligasjonsrente for USA nå på kun 2,85 % per 16. oktober. Det er riktignok flere forhold som påvirker statsobligasjonsrentene i USA, men ser vi på summen av ulike renteprodukter er markedets konklusjon klar; rentene vil forbli lave lenge. I næringseiendom ligger vi an til og få det høyeste transaksjonsvolumet fra finanskrisen satte inn for fullt i 2008. Det har vært langt flere milliardtransaksjoner enn i fjor. Om vi inkluderer det mulige salget av Sektor, som er anslått til NOK 7-8 mrd., er transaksjonsvolumet allerede tett på NOK 40 mrd. Vi kjenner til mange større enkelteiendommer og porteføljer som er på vei til markedet i disse dager. Tross strengere banker ligger alt til rette for mange kjøpsmuligheter og høyt salgsvolum frem til nyttår. og korte leiekontrakter har fått et økende yield-nivå. Tomter og eiendom som kan utvikles til leiligheter er sannsynligvis noe av det som har økt mest i verdi i eiendomsmarkedet. Totalavkastningen ble 7,4 % i fjor og vi venter at leieprisvekst vil bidra til god avkastning de nærmeste årene. Vår fondsindeks for avkastning viste for øvrig en oppgang på 3 % i første halvår. I kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum har etterspørselen tatt seg godt opp det siste året. Våre beregninger, basert på data fra Eiendomsverdi Næring, viser at snittarealet i nye leiekontrakter nå er 28 % høyere enn i slutten av 2009 da usikkerheten generelt var høy. Videre er nivået høyere enn snittet av de siste ti årene, og reflekterer at leietagere flest venter økt omsetning og bemanning. Sentrum er området som i aller størst grad har fått merke den positive utviklingen i utleid areal. Bjørvika-utbyggingen er i så måte sentral og bidrar til at oppfattelsen av hva som utgjør sentrum endres. For eksempel har nedre del av Schweigaards gate blitt en del av sentrum og Kværnerbyen er i ferd med og bli åpnet opp som et nytt, sentrumsnært og attraktivt kontorområde. Alt i alt fremstår eiendomsmarkedet som både solid og vitalt. Den samlede informasjonen i denne rapporten tyder på at vi har flere gode år foran oss. Fra i fjor har vi hatt en utvikling der eiendommer med lav antatt risiko har holdt seg godt i pris, mens eiendommer med høyere risiko knyttet til beliggenhet

1/LEDER/SIDE 2 2/KONKLUSJONER/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10 5/TRANSAKSJONSMARKEDET I OSLO, AKERSHUS/SIDE12 6/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13 kontor/handel/logistikk/hotell/bolig 7/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18 8/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25 10/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM PER OMRÅDE/SIDE32 3

KONKLUSJONER, OKTOBER 2012 Transaksjonsmarkedet (fra MNOK 50) o Transaksjonsmarkedet har i år vært preget av høyt salgsvolum innen kontor og boligrelatert eiendom, samt et lavt volum innen logistikk/industri. o Vi vurderer generelt kjøpsinteressen til og være høy, men selektiv. Det har vært 78 ulike kjøpere hittil i år, og etterspørselen er særlig høy i forhold til eiendommer med lange og sikre leiekontrakter, kontoreiendommer med trygge beliggenheter og eiendom som kan utvikles til leiligheter. o Eiendomsselskapene har siden i fjor høst vært mer aktive på kjøpersiden, mens syndikeringsaktørene har gjort færre kjøp. o Hittil i år har vi registrert 112 transaksjoner fra MNOK 50 for til sammen drøye NOK 32 mrd. I tilegg arbeides det med bl.a. fire salgsprosesser innen handelseiendom med verdier tilsvarende NOK 12,5 mrd. Det ligger an til mange omsetninger i Q4, og salgsvolumet vil kunne passere NOK 50 mrd. med god margin. o Bankene har strammet inn på utlånene til næringseiendom og skjerpet vilkårene. Så langt har det ikke hatt en dramatisk innvirkning på markedet. Eksempelvis er de større syndikeringsaktørene stadig aktive og har gjennomført transaksjoner gjennom høsten. o Gjennomsnitt-transaksjonen i høst har hatt en netto-yield på 6,8 % og et yield-gap etter bankmargin på ca. 1,6 %. o Kontortransaksjonene over MNOK 500 har det siste året hatt en snitt-yield på 5,7 %, mens de øvrige kontorsalgene har hatt en snitt-yield på 7,0 %. o I fjor økte yield-forskjellen mellom eiendom med lav og høy risiko. Med bakgrunn i bankenes skjerpede utlånspolitikk legger vi til grunn at utviklingen har blitt videreført i år. o Vi vurderer stadig prime yield til og være i intervallet 5,25 % til 5,50 %. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Leieprisene har steget sammenhengende siden vinteren 2010. Vi venter ca. 5 % leieprisvekst i år, og at markedet står overfor flere år med leieprisoppgang (se argumenter for og i mot videre leieprisvekst på side 28). o Vi legger til grunn at reforhandlinger gjennomgående gir vekst i leienivået, også i randsonene. o Toppleiene har steget ca. 30 % siden bunnen. Vi venter videre vekst i toppsegmentet, men mer moderat oppgang fordi differansen mot alternativene begynner og bli høy. o Arealledigheten har steget svakt gjennom høstmånedene og var per september på 7,3 %. Vi har beholdt vårt scenario for leiemarkedet, og venter at kontorledigheten topper ut i oktober / november for så og synke de nærmeste årene. o Markedet drives opp av generell optimisme & vekst i økonomien. Leietagerne signerer i snitt større arealer enn tidligere. o I praksis har ikke arealeffektiviseringstendensene slått like hardt i gjennom som mange har ventet. Vi sitter i større grad i åpne landskap, men arealbruken opprettholdes gjennom større arealer til møterom etc. Vi synes og ha et velstandstillegg i Norge. o Mangel på større tilgjengelige ledige lokaler og stigende byggekostnader vil kunne fremtvinge nybygg på høye leienivåer. o Nybyggingen er nå spesielt høy og er spredt over nesten alle kontorområdene i Oslo, Asker og Bærum (se vårt kart på side 27). o Vi venter høy nybygging også etter 2013. Hvis det imidlertid ikke snart signeres leiekontrakter til et betydelig volum nybygg vil markedet allerede om to år være preget av generelt etterspørselsoverskudd, og med raskt stigene leienivåer som resultat. o Sentrum har vært den største vinneren om leietagerne de siste tre årene (se vårt kart på side 25). De omkringliggende områdene opplever nå stigende etterspørsel og får i større grad ta del i leieprisoppgangen. 4

MAKRO Kobbervikdalen UNION Norsk Næringsmegling har håndtert salget på vegne av Fram Realinvest. 5

MAKRO Norsk økonomi - utsikter for 2012-2015 Langvarig moderat konjunkturoppgang for Norge o Vekstanslagene for Norges handelspartnere er marginalt nedjusterte. Fastlandseksporten, som mange regner som det svakeste leddet i norsk økonomi, ventes imidlertid og ha en stigende veksttakt. o Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter per september at konsumprisindeksen (KPI) stiger med kun 0,9 % i år, 1,6 % i 2013, 2,1 % i 2014 og 2,5 % i 2015. o SSB legger til grunn at Norge har vært inne i en moderat konjunkturoppgang siden våren 2011. Sett opp mot en trendvekst for Norge på 2,9 % innebærer prognosene kort fortalt at Norge får en moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene. o Særlig privat konsum og høye investeringer bidrar til god veksttakt. God vekst i verden (3-4 %), moderat i USA, men svakt i Eurosonen BNP- vekst, årlige endringer 2011 2012E 2013E 2014E USA 1,8 2,2 2,0 2,2 Japan (0,7) 2,5 1,6 1,1 Kina 10,5 8,0 8,3 8,5 Eurosonen 1,5 (0,4) 0,6 1,7 UK 0,8 (0,4) 1,0 1,7 Norge (fastlandet) 2,4 3,7 3,0 2,8 Sverige 3,9 1,2 1,8 2,3 Norges handelspartnere* 2,5 0,8 1,8 2,5 Kilde: Nordea, september 12. *Norges Bank, PPR juni 12 Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom Statistikk og prognoser for makroforholdene tyder klart på at vi totalt sett vil ha gode rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene. Behovet for næringseiendom er økende, den økonomiske evnen er sterk og optimismen er tilstede blant det store flertallet av bedriftene. Det er fortsatt høy risiko knyttet til utviklingen i Europa, og vi kunne ønsket oss en bedre utvikling innen KPI og bankmarginer. Likevel, det meste går i riktig retning. Viktige positive rammevilkår for næringseiendom omfatter blant annet: o En sterk økonomi som bidrar til god vekst innen befolkning, sysselsetting og privat konsum. Sannsynliggjør også få konkurser og mindre risikoutsatte leieinntekter o Vekstambisjoner blant bedriftene (generell optimisme) o Lave renter lenge 6 Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle endringer 2011 2012E 2013E 2014E 2015E BNP - Fastlandet 2,4 3,6 3,1 3,2 3,4 BNP 1,4 3,5 2,2 2,4 2,8 KPI 1,2 0,9 1,6 2,1 2,5 Privat forbruk 2,4 3,6 4,7 4,6 4,5 Offentlig forbruk 1,5 1,9 2,0 2,6 2,7 Oljeinvesteringer 13,4 13,5 6,4 2,5 1,7 Tradisjonell eksport (0,4) 1,1 1,9 2,7 3,4 Sysselsetting 1,4 2,2 1,8 1,5 1,6 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,3 3,1 3,3 3,2 3,1 Kilde: SSB, september 2012

MAKRO Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Vekstanslagene oppjustert med 38 % o Vår konsensusoversikt tilsier at sysselsettingen stiger med 127.000 i perioden 2012-2014. Sammenlignet med vår-rapporten er nivået opp 38 %. o Manpower sin rapport fra tredje kvartal viser at overvekten av bedrifter som venter å øke bemanningen holder seg stabil på 8 %. I Stor-Oslo er tilsvarende overvekt på 12 %. o Manpower sin undersøkelse viser at planene om og øke bemanningen er særlig sterkt innenfor kontorintensive bransjer som finans, forsikring, eiendomsmegling og konsulenttjenester, samt olje og gass. o Tendensen for antall ledige stillinger innen kontoryrkene i Oslo har flatet ut de siste månedene, men per september er tendensen opp 9 % sammenlignet med september 2011. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo 3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 Kilde: UNION/FINN Endring i ant. ansatte i Oslo. NAV anslår +7.210 i år 2010 2011 2012E 2013E 2014E DNB - august 2012 (0,1) 1,4 1,9 1,4 0,9 Norges Bank - juni 2012 (0,1) 1,4 2,0 1,5 1,0 SSB - september 2012 (0,1) 1,4 2,2 1,8 1,5 Konsensus (0,1) 1,4 2,0 1,6 1,1 Endr.ant.sysselsatte (2 616) 36 587 53 883 42 360 31 124 Ant. sysselsatte 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) (8 000) (13 000) -3 950-11 796-11 202-77 9 371 15 672 13 270 6 259-4 658 2 880 4 236 7 210 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E 7 Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo

MAKRO Renter 10-års swaprente ned ca. 40 punkter fra mars Nordea sine renteprognoser per oktober 2012 % o Litt forenklet har bankene ventet stigende renter, mens markedet har ventet at rentene vil holde seg lave i flere år. Vi noterer oss bl.a. at 30-års statsobligasjonsrente for USA ligger på 2,85 % per 16. oktober 2012. o Siden vår-rapporten har bankene imidlertid nedjustert renteprognosene noe. Nordea venter at 10-års swaprente stiger til snaue 4 % neste høst, mens DNB Markets venter tilsvarende et nivå på 3,50 % høsten 2013. o Spreaden mellom 10-års swaprente og 3 mnd. NIBOR har vært stigende i år. Fordelen ved å ligge flytende er primo okt. 1,22 % mot 10-års swap. o UNION Bankundersøkelse fra august viser at bankmarginen i tyngden av utlån ligger på 231 punkter mot 217 i april-undersøkelsen. Bankenes svar varierte fra 180 til 260 punkter (tyngden av nye utlån har lav risiko). Swap- og pengemarkedsrenter i utvalgte markeder 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1 å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 10 å NOK SEK EUR USD swap Kilde: DNB Markets 8 % Nordea - Okt. 2012 Spot 3M jun.13 des.13 des.14 3 mnd. NIBOR 1,98 2,02 2,27 2,43 3,16 Styringsrenten 1,50 1,50 1,75 2,00 2,75 Spread 0,48 0,52 0,52 0,43 0,41 10 års swap 3,20 3,58 3,86 3,96 4,14 10 års stat 2,15 2,58 2,86 2,96 3,14 Spread 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 Kombinasjon av 70 % 10-års swaprente og 30 % 3 mnd. NIBOR Fordelen ved og ligge flytende : 10-års swaprente minus 3 mnd. NIBOR Kilde: DNB Markets 2,83 3,11 3,38 3,50 3,85 10-års swapr. min. 3 mnd. NIBOR 1,22 1,56 1,59 1,53 0,98 4 3 2 1 0-1 -2-3

Transaksjonsmarkedet Gravarsveien 7, Sandnes Scala Retail Property har kjøpt kjøpesenteret Maxi Sandnes. UNION Corporate var kjøps- og finansieringsrådgiver. 9

TRANSAKSJONSMARKEDET HITTIL I 2012 Oppsummering og vurderinger på overordnet nivå. Se egne sider (12-20) for hhv. Oslo/Akershus, Kontor, Handel, Logistikk, Hotell, Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Høyt transaksjonsvolum, men selektivt marked Salgsvolumet i 2012 fordelt på segment og geografi Det har vært en betydelig økning i transaksjonsaktiviteten de siste ukene. I andre halvår har vi allerede registrert 33 omsetninger over MNOK 50. Medio oktober har transaksjonsvolumet nådd NOK 31,2 mrd. og innen handelsrelatert eiendom arbeides det nå med bl.a. fire prosesser med eiendomsverdier for NOK 12,5 mrd. Gitt at disse prosessene ender med salg vil transaksjonsvolumet sannsynligvis passere NOK 50 mrd. med god margin. Får vi det samme antall transaksjoner i fjerde kvartal som i fjor, vil vi passere 160 omsetninger i år. Det er med andre ord et aktivt transaksjonsmarked på tross av at flere banker har strammet inn på utlånene og skjerpet vilkårene i forhold til næringseiendom. Et eksempel på at lånefinansieringsutfordringene på ingen måte har stoppet markedet, er at syndikeringsaktørene har gjennomført minimum syv kjøp nå etter sommerferien (sannsynligvis flere) og 22 hittil i år. Transaksjonsmarkedet har i år vært preget av et høyt salgsvolum innenfor kontor og boligrelatert eiendom. Vi kan sannsynligvis legge til handel på slutten av året. Videre har syndikeringsaktørene kjøpt mindre, og det har vært et lavere volum innen logistikk/industri. Videre har det vært et høyt volum som enten er i tomt/utvikling/konvertering eller eiendommer med spesielt lange leiekontrakter. Målt i verdi har 70 % av salgsvolumet vært på Sør-Østlandet inkludert Oslo/Akershus, 9 % i geografisk spredte porteføljer og 21 % i resten av landet. Det har for øvrig vært salg over MNOK 50 i hele 31 ulike kommuner. De langt fleste i de fire største byregionene. De 10 største omsetningene så langt i 2012 er alle over MNOK 500 og utgjør 51 % av salgsvolumet målt i verdi. Videre tyder flere av transaksjonene i år på at mange aktører spisser porteføljene ut fra at man har strammet inn investeringsstrategien. NOK mrd. Segment Antall NOK mrd. Kontor 33 13,4 Hotell 4 1,2 Butikk/Handel 15 4,7 Logistikk/Ind. 11 1,3 Annet 42 10,6 Sum 105 31,2 Kilde: UNION Midt- og Nord-Norge 8 % Sør- og Vestlandet 13 % Øvrige Sørøstlandet 7 % Kilde: UNION Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK 50 80 70 60 50 40 30 20 10 0 15 22 44 68 53 28 15 Porteføljer/ Annet 9 % 2012 NOK 31,2 mrd 39 36 Oslo/ Akershus 63 % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 50 10

TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT Eiendomsselskapene kjøper flere, syndikeringsaktørene færre. Minimum 13 transaksjoner med netto yield under 6 % hittil i år Typisk yield-gap etter bankmargin i høst på 1,6 % Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg I perioden fra 2008 har eiendomsselskapene vært største netto selger av næringseiendom i Norge og syndikeringsaktørene største netto kjøper. Fra i fjor høst økte Eiendomsselskapene investeringstakten, og har hittil i år kjøpt 60 eiendommer og solgt 46. Tabellen til høyre viser at eiendomsselskapene har vært netto selger. Justerer man imidlertid for salget av DNBhovedkontoret på NOK 4,8 mrd. hadde eiendomsselskapene vært nettokjøper for NOK 2,8 mrd. Videre ville liv- og pensjonsselskapene uten denne transaksjonen faktisk vært netto selger. Liv- og pensjonsselskapene er vanligvis netto kjøper, men det er grunn til og tro at enkelte i denne kategorien er i ferd med og vekte seg ned i næringseiendom. Med de transaksjonene vi har fått inn på tampen har syndikeringsaktørenes kjøpsvolum nå passert NOK 3 mrd. Det er likevel klart at de har gjort betydelig mindre enn i fjor. I gruppen andre finner vi i år blant annet entreprenører, kommuner og foreninger. Hittil i år har vi registrert hele 78 ulike kjøpere/kjøpsgrupperinger. Kakediagrammet til høyre viser transaksjonene fra Q4 2011 sortert etter yieldnivå. Vi har tatt ut de yieldene vi ikke oppfatter som markedsmessige (yieldnivået skyldes underleie, utbyggingspotensial etc.), og gjennomsnittet er da 6,98 %. Fra slutten av fjoråret har vi registrert 24 salg med yield under 6 %, hvorav 13 salg i 2012. Videre har vi registrert 19 omsetninger med yield fra 8 % og høyere. Setter vi sammen data fra transaksjonene etter ferien, UNION Bankundersøkelse Q3 2012 og rente-nivåer finner vi at den typiske transaksjonen (kontantstrømeiendommer) i høst har hatt en netto yield på 6,8 %, en bankmargin på 2,3 % og et netto yield-gap etter bankmargin på 1,6 %. Det er mange finansieringsløsninger, men vi har her forutsatt 70 % rentebinding med 10-års swaprente og 30 % flytende. Det typiske kjøpet har stadig en egenkapitalandel på ca. 30 %, men tendensen er marginalt økende. 11 Eiendomsselskap 53 % 60 % -2,0 16,6 18,6 Norske fond 1 % 5 % -1,1 0,3 1,4 Syndikeringsaktører 7 % 3 % 1,4 2,3 0,9 Utlendinger inkl. fond 4 % 5 % -0,3 1,4 1,7 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 21 % 8 % 4,0 6,6 2,6 Private investorer 7 % 8 % -0,2 2,2 2,4 Bruker av eiendommen 4 % 8 % -1,1 1,3 2,4 Andre eller konfidensielt 1 % 4 % -0,7 0,5 1,2 Sum 31,2 31,2 Kilde: UNION Transaksjoner etter yield-nivå fra Q4 2012 8 % eller høyere netto-yield: 19 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 30 % Kilde: UNION 101 transaksjoner med yield-data 6 % eller lavere netto-yield: 24 % Mellom 6 og 7 % netto-yield: 27 %

TRANSAKSJONSMARKEDET Oslo/Akershus Høyt salgsvolum i kontor og boligrelatert eiendom Segmentfordeling i Oslo/Akershus fra okt. 2011 Ettersom vi kun fokuserer på transaksjoner fra MNOK 50 har Oslo/Akershus en høy andel av salgsvolumet målt i verdi, hele 67 % de siste fire kvartalene. I denne perioden har vi registrert hele 92 transaksjoner i de to fylkene. Av disse har 31 hatt en verdi på MNOK 250 eller høyere. Snitt-yielden har vært på 6,80 % mot 7,37 % i resten av landet (kun markedsmessige yielder medtatt). Kontantstrømeiendommene har i snitt hatt 8,7 år igjen på leiekontraktene. Vi ser da bort fra eiendommer uten leiekontrakter eller med mindre enn tre år igjen på leiekontraktene. Hittil i år har transaksjonsmarkedet i Oslo-området vært preget av et spesielt høyt innslag av boligrelaterte transaksjoner med et volum på hele NOK 7,5 mrd. (se mer om boligtransaksjonene på side 17). Som vanlig har andelen vært høy innen kontor det siste året med totalt 29 salg for drøye NOK 15 mrd. Salget av DNB-hovedkontoret og byttetransaksjonen mellom Norwegian Property og KLP utgjorde drøye NOK 6,6 mrd. eller 44 % av volumet på NOK 15 mrd. (Norwegian Property solgte Ibsen-kvartalet til KLP, og kjøpte Fondbygget på Aker Brygge fra KLP). Kontortransaksjonene i Oslo/Akershus har hatt en snitt-yield på 6,3 % det siste året, og vi har registrert 10 kontorsalg med netto-yield under 5,8 % i perioden. Innen handelseiendom har salgsvolumet vært beskjedent i Oslo-området. Vi ser her bort fra eiendommer som inngår i geografisk spredte porteføljer. Vi har da ikke registrert salg over MNOK 260. Tabellen til høyre er veldig preget av salget av DNB-hovedkontoret på NOK 4,8 mrd. Uten dette ene salget ville liv- og pensjonsselskapene vært nettoselger og eiendomsselskapene netto kjøper i hovedstadsområdet. Eiendomsselskapene har i perioden kjøpt 49 eiendommer og solgt 40 eiendommer i Oslo/Akershus. Det siste året har det vært 56 ulike aktører/grupperinger som har kjøpt eiendom over MNOK 50 i Oslo/Akershus. Kilde: UNION Annet 36 % Lager/Kombi/ Terminal/Ind 9 % NOK 29,7 mrd. Butikk/Handel 4 % Kontor 51 % Kjøps-/salgsandeler siste 12 mnd (NOK mrd.) Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 51 % 62 % -3,4 15,0 18,4 Norske fond 1 % 9 % -2,6 0,2 2,8 Syndikeringsaktører 12 % 2 % 3,1 3,6 0,6 Utlendinger inkl. fond 0 % 2 % -0,6 0,0 0,6 Liv- og pensjonsselskap 22 % 11 % 3,4 6,6 3,2 Private investorer 7 % 7 % -0,1 2,1 2,2 Bruker av eiendommen 4 % 4 % -0,1 1,2 1,3 Andre eller konfidensielt 3 % 2 % 0,3 1,0 0,7 Sum 29,7 29,7 12 Kilde: UNION

TRANSAKSJONSMARKEDET - KONTOR 5,7 % i snittyield i storsalgene fra MNOK 500 Kontortransaksjoner de siste fire årene, 2012 per okt. Fra fjerde kvartal i fjor har vi registrert 51 kontortransaksjoner for til sammen NOK 19,1 mrd. Yieldene har variert fra 5,1 % til 9,57 %, med et gjennomsnitt på 6,76 % (basert på yield-data fra 43 omsetninger). De ti største transaksjonene hadde alle en verdi over MNOK 500 og utgjorde 64 % av volumet målt i verdi. I storsalgene var snitt-yielden på 5,7 % og gjennomsnittelig kvadratmeterpris var på drøye 35.000 kroner. De omsatte eiendommene hadde i snitt ca. 9 år igjen på leiekontraktene. Til sammenligning har den gjennomsnittelige kontorleiekontrakten som signeres i Oslo en varighet på mellom fire og fem år. Videre har 79 % av transaksjonsvolumet innen kontor vært i Oslo/Akershus. Tar vi snittet av de til en hver tid siste 10 yieldene vitner dataene om en svakt synkende yieldtendens. Snittet har sunket fra 7,16 % for et år siden til 6,82 % nå. Vi har da tatt ut yieldene som skyldes underleie etc. Vi kan imidlertid ikke konkludere med at dette uttrykker markedsutviklingen fordi de omsatte eiendommene i for liten grad er sammenlignbare, og fordi datagrunnlaget ikke er omfattende nok. Samlet finansieringsrente (10 års swaprente + bankmargin) har i perioden utviklet seg omtrent flatt, da økte bankmarginer har utlignet rentenedgangen (bankmarginene steg kraftig på tampen av fjoråret). Totalt sett er vår vurdering at det er etterspørselsoverskudd for trygt beliggende kontorbygg, og at disse har holdt seg godt i pris. I fjor økte yield-differansen mellom eiendommer avhengig av risiko. Vi legger til grunn at utviklingen, med økt yield-forskjell avhengig av antatt risiko, har fortsatt i år som en konsekvens av bankenes skjerpede krav til sikkerhet i kontantstrømmen. Vi vurderer stadig at prime yield ligger i intervallet 5,25 til 5,50 %, men siden sist er tendensen heller svakt opp enn svakt ned. Lånefinansierer man 70 % av lånet med 10-års swaprente, ligger flytende med resten og oppnår en attraktiv bankmargin kan man imidlertid få en finansieringsrente på snaue 5 %. 13 % Antall transaksjoner Milliarder kroner 70 16 61 14 14 13 60 14 50 50 12 10 40 33 29 8 30 6 6 20 4 10 2 0 0 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 Kilde: UNION Kilde: UNION Prime yield og 10-års swaprente (per. okt. 2012) 8 7 6 5 4 3 2 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 10 års swap-rente Prime yield Kilde: UNION/DNB Markets

TRANSAKSJONSMARKEDET- HANDEL Flere transaksjoner skyldes spissing av porteføljene Kjøps-/salgsandeler fra okt. 2011 NOK mrd. Denne høsten arbeides det bl.a. med fire større transaksjonsprosesser med eiendomsverdier for til sammen NOK 12,5 mrd. Årstendensen er nå på NOK 6,2 mrd., hvorav 15 omsetninger med NOK 4,7 mrd. i år. Vi har registrert 17 ulike kjøpere de siste 12 mnd. mot tilsvarende over 30 ved forrige telling. Flere av transaksjonene vitner om at aktørene spisser porteføljene, både med hensyn til geografi og med hensyn til selve satsningen på segmentet handel. Flere nye aktører kjøper seg opp i handel og enkelte ønsker og vekte seg ned. Totalt sett gir det grunnlag for å vente et betydelig salgsvolum fremover. Snittyielden det siste året har vært på 7,0 %. Intervallet har vært fra 5,7 % til 8,5 % når vi ser bort fra ekstremverdier som gjerne skyldes underleie, utbyggingspotensial etc. Vi registrerte for øvrig én markedsmessig yield under 5 % i 2011. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 60 % 71 % -0,7 3,7 4,4 Norske fond 3 % 0 % 0,2 0,2 0,0 Syndikeringsaktører 2 % 11 % -0,6 0,1 0,7 Utlendinger inkl. fond 23 % 0 % 1,4 1,4 0,0 Liv- og pensjonsselskap 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Private investorer 7 % 2 % 0,3 0,4 0,1 Bruker av eiendommen 0 % 16 % -1,0 0,0 1,0 Andre eller konfidensielt 5 % 0 % 0,3 0,3 0,0 Sum 6,2 6,2 Kilde: UNION Forventningene tilsier raskere leieprisvekst enn KPI Virke venter 5 % omsetningsvekst i både 2012 og 2013 o Konsensus av høstens prognoser fra SSB, Nordea og DNB Markets tilsier at privat konsum stiger med 3,6 % i år, 3,9 % i 2013 og 3,6 % i 2014. Videre er spareraten blant husholdningene høy (9 %) og innebærer et oppsidepotensial for privat konsum. o Hovedorganisasjonen Virke har oppjustert sine anslag for veksten i detaljhandelen og venter hele 5,0 % økning i både år og i neste år. o Omsetningen i kjøpesentrene steg med 3,1 % i årets første åtte måneder mot samme periode i fjor i følge Kvarud Analyse. Korrigert for endringer i areal og handledager var veksten på 1,6 %. o Konsensus tilsier at KPI kun stiger med 0,7 % i år og 1,5 % i 2013. I sum tilsier prognosene for handelen at velfungerende handelseiendommer med omsetningsbasert leie får en raskere leieprisvekst enn KPI. 14 Årlig vekst i omsetning (%) 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 2,2 3,5 5,0 5,0 Klær 8,4 0,7 4,0 1,2 0,9 4,0 4,0 Sko 6,8 1,8 1,0 3,7 1,9 4,0 4,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 4,1 4,8 5,0 6,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 3,1 (1,1) 3,0 5,0 Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,5 4,6 7,0 8,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 6,3 (1,4) 3,0 4,0 Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 2,7 2,9 5,0 5,0 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, oktober 2012

TRANSAKSJONSMARKEDET - LOGISTIKK Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri Færre logistikk-kjøp fra syndikeringsaktørene i år I fjor registrerte vi hele 51 transaksjoner for NOK 7,6 mrd. i dette segmentet. Hittil i år har vi kun notert 11 salg for til sammen NOK 1,3 mrd. Blant annet har syndikeringsaktørene kun kjøpt for MNOK 600 mot NOK 3 mrd. i fjor. Tabellen til høyre viser transaksjonsvolumet fordelt på kjøpere og selgere de fire siste kvartalene. Bruker av eiendommen har vært største netto selger gjennom sale lease-back transaksjoner. I perioden har vi registrert yielder i 22 salg og snittet har vært på 7,65 %. Utviklingen i snitt-yielden (siste 20 salg) fra begynnelsen av 2011 og frem til i dag antyder en yield-økning på ca. 30 punkter. Fra Q4 2011 har høyeste kvadratmeterpris vært over 20.000 kr. og snittet har vært på drøye 12.000 kr. De omsatte eiendommene skiller seg ut ved at relativt mange har hatt høye leienivåer (over 1.000 kr. pr. m²/år). I snitt har det vært ca. 9 år igjen på leiekontraktene i de solgte eiendommene. Ant. ledige lokaler ned 13 % siden toppen i sept. 2010 Kjøps-/salgsandeler fra okt. 2011 NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 30 % 40 % -0,4 1,4 1,8 Norske fond 0 % 15 % -0,7 0,0 0,7 Syndikeringsaktører 43 % 4 % 1,8 2,0 0,2 Utlendinger inkl. fond 0 % 3 % -0,2 0,0 0,2 Liv- og pensjonsselskap 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Private investorer 19 % 15 % 0,1 0,9 0,7 Bruker av eiendommen 1 % 18 % -0,8 0,1 0,8 Andre eller konfidensielt 7 % 5 % 0,1 0,3 0,2 Sum 4,6 4,6 Kilde: UNION Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. Generelt skyves mer og mer av lagerfunksjonen østover og ut av Oslo. Det har vært en betydelig nyetablering langs E6 nord og sør for Oslo. Vi venter at trenden fortsetter, og at beliggenhetsrisikoen for flere eiendommer utenfor de mest attraktive områdene er økende. Figuren til høyre viser i den røde grafen antall ledige lokaler innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus per måned. Per september var det 168 annonserte lokaler mot 161 i april. På grunn av sesongvariasjoner i dataene har vi lagt ved de blå stolpene som viser 12 mnd. rullerende gjennomsnitt. Denne sesongjusterte tendensen har det siste året vært svakt synkende. 240 220 200 180 160 140 120 100 Kilde: UNION/FINN Tolvmånedtrend Antall annonser 15

TRANSAKSJONSMARKEDET - HOTELL Hotellsalg i Geilo, Trondheim, Stavanger og Drammen Siden vår-rapporten har Stig Fische solgt hotellet Dr. Holms på Geilo til private investorer (Frydenbø med fl.). Tidligere i år har Botten-familien solgt 60 % i Britannia Hotell i Trondheim til Øyvind Antinsen og Francis Hay for MNOK 222. Videre har Anker-stiftelsen kjøpt både driftselskapet og eiendommen First Hotel Ambassadeur i Drammen med 241 rom fra Host Hotelleiendom Norge for i størrelsesorden MNOK 250. KLP Eiendom har kjøpt hotellet Quality Airport Hotel nær Stavanger Lufthavn for MNOK 388, fra Aberdeen. Hotellet har 273 rom og 19 møterom og har Choice som driver. De siste tre årene har vi registrert yielder i fem hotelltransaksjoner. Intervallet har vært fra 5,2 % til 7,10 %, men et snitt på 6,2 %. Godt plasserte hotell i Norge, med lange leie-avtaler oppfattes nok av flere som en trygg havn. Lønnsomheten er til dels god (særlig enkelte større byhotell) og utlendinger står for kun 17 % av belegget. Bedret lønnsomhet trues av økt kapasitet o Lønnsomheten i bransjen har bedret seg, omsetningen steg 5 % i årets åtte første måneder, og konjunkturprognosene sannsynliggjør videre vekst i etterspørselen. Kapasitetsveksten, målt i antall rom, er beregnet til 8 % for perioden 2011-2013. Bl.a. i Oslo har økt tilbudsside slått ut i nøkkeltallene. o Driftsmarginen i hotellbransjen steg fra 3,9 % gjennomsnitt i 2010 til 4,1 % i 2011 i følge Horwath Consulting. Litt spissformulert gikk driften i fjor tilfredsstillende i de større byhotellene (4,4 %), svakt i (de mindre) distriktshotellene (0,5 %) og best for flyplasshotellene (10,4 %). o Hotellene brukte i gjennomsnitt 24,6 % av inntekten på husleie i fjor i følge Horwath Consulting. For hotellene med mindre enn 60 rom var nivået 15,0 % og for hotellene med over 100 rom var nivået 25,4 %. Hovedtall Norge/Oslo januar august Januar - august 2010 2011 2012 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 428 455 460 1 % Oslo 596 618 573 (7%) Omsetning (MNOK) Norge 7 232 7 709 8 066 5 % Oslo 1 391 1 518 1 500 (1%) Pris per rom (YTD) Norge 854 855 864 1 % Oslo 892 884 868 (2%) Kilde: SSB 16 % Romutnyttelsen fra jan. til aug., per år 80 75 70 65 60 55 50 45 40 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Kilde: SSB Norge Oslo

TRANSAKSJONSMARKEDT - BOLIG Hett transaksjonsmarked for boligrelatert eiendom Hittil i år har vi registret 31 transaksjoner for til sammen NOK 9,0 mrd. som helt eller delvis er relatert til bolig. I tillegg kommer enkelte større transaksjoner hvor vi ikke kjenner salgssummen. Det har dessuten vært en lang rekke transaksjoner under MNOK 50, særlig tomter. Transaksjonene knytter seg til tomter som helt eller delvis skal utvikles til bolig, eiendom som planlegges konvertert til bolig og mer selskapsmessige transaksjoner. De 31 transaksjonene er fordelt på hele 25 ulike kjøpere, herunder enkelte syndikeringsaktører. Målt i verdi er nesten 90 % av det vi har registret relatert til Oslo/Akershus. Tomter i Oslo-området som kan benyttes til boligutvikling utgjør noe av det som har økt mest i verdi de siste to årene. Boligmarkedet er generelt hett over det meste av landet, men særlig også i Stavanger-regionen, hvor vi har registrert enkelte boligtransaksjoner. Solid vekst i bolig- og leieprisene, men ingen boble o Snittpris per m² for solgte leiligheter i Oslo var 45.860 kr. i september. 2012. Snittnivået har steget snaue 10 % siden september 2011. o Per september var prisveksten for boliger generelt i Norge på 7,3 % mot september 2011. For eneboliger var årsveksten på 5,1 % og for delte boliger 6,9 %. o Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 11.660 kr. per mnd. i Q2 2012. Nivået økte med 3,2 % sammenlignet med Q1 2012, og 5,5 % mot Q2 2011. o SSB med flere har publisert artikler i år hvor konklusjonen har vært at boligprisveksten i Norge kan forklares logisk ut fra lønnsvekst, moderat boligbygging og renteutviklingen. Konsensus tilsier videre boligprisvekst, og SSB venter at boligprisene i Norge stiger med 7 til 8 % årlig tom. 2015. Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q2 12 Boligpriser fra 2005 til sept. 2012, i 1.000 kr. per m² NOK / måned 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 NOK 1,000 45 40 35 30 25 20 sep. 05 sep. 06 sep. 07 sep. 08 sep. 09 sep. 10 sep. 11 sep. 12 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune Kilde: EFF/NEF/Econ/FINN, september 2012 17

TRANSAKSJONSMARKEDET - BERGEN Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen Skarpe yielder og flere Oslo-kjøpere Transaksjoner fra MNOK 50, fra oktober 2011 Det siste året har vi registrert 12 transaksjoner over MNOK 50 i Bergensområdet for til sammen NOK 2,3 mrd. I tillegg har det kommet til bud/aksept på én større eiendom, og vi har god grunn til og tro at det jobbes med ytterligere storsalg. Vi har registrert totalt 11 yielder fra 2011 og 2012 i Bergen, og gjennomsnittet er nå på 7,1 %. En sammenligning med Oslo vil alltid inneholde et sterkt element av at man sammenligner ulike eiendommer, men for denne perioden var Bergen-snittet 64 punkter høyere enn Oslo-snittet. Minimum to av omsetningene i Bergen nå i høst har hatt markedsmessige netto-yielder under 6 %. Våre transaksjonslister for Bergen viser at markedet ikke er så lukket som myten skal ha det til. Fra 2010 har for eksempel 12 av 33 omsetninger endt med en kjøper som er basert utenfor Hordaland. Lager/ Kombi 15 % Kilde: UNION Annet 16 % NOK 2,3 mrd. Butikk/ Handel 44 % Kontor 35 % Forventninger om stabile leiepriser* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN jun. 2012: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m²/år. o Leieprisene i sentrum ligger i intervallet 1.400 2.200 kr. I øvrige områder signeres tyngden av kontrakter i prisintervallet fra 1.000 til 1.650 kr. per m²/år*. o De siste par årene har antall ledige kontorlokaler annonsert på Finn.no ligget i intervallet 100 til 130. Per oktober er nivået 126 mot 110 for et år siden. Arealledigheten vurderes til være på snaue 7 %, og ventes og stige de nærmeste årene. * Kyte Næringsmegling oktober 2012 18 NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Dagens Næringsliv

TRANSAKSJONSMARKEDET - TRONDHEIM Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim Omsetninger innen 9 ulike segment det siste året Transaksjoner fra 50 MNOK, fra oktober 2011 Fra fjerde kvartal i fjor har det minimum blitt omsatt 13 eiendommer (fra MNOK 50) i Trondheim, for til sammen NOK 2,8 mrd. Av dette salgsvolumet utgjør NIAM sitt salg av kontoreiendommen Pirsenteret drøye 40 %. Den laveste yielden vi har registrert nå i høst er på 6,10 % (lang leiekontrakt) og den høyeste er over 11 %. Vi har registrert 19 yielder fra 2010 med et snitt på 7,5 %, ekskludert ekstremverdier knyttet til underleie etc. Kontortransaksjonene hadde tilsvarende et snitt på 7,3 %. Ser vi spesielt på transaksjonene fra MNOK 150 og oppover har snitt-yielden vært på 6,2 % de siste tre årene. Beregningen er basert på at vi har data for markedsmessige yielder i 6 transaksjoner fra MNOK 150. Av de 13 salgene det siste året har 5 endt med en Oslo kjøper, og 6 av de 13 har vært utenom de tradisjonelle eiendomssegmentene. Kilde: UNION Annet 27 % Hotell/ Handel/ Lager 20 % NOK 2,8 mrd. Kontor 53 % Leieprisvekst for sentrale og moderne kontorlokaler Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN jun. 2012: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler har steget fra 1.650 kr. på slutten av fjoråret til 1.700 kr. per m²/år. o Todelt leieutvikling mellom attraktivt og ukurant. o Vi legger til grunn at tyngden av kontrakter signeres i intervallet 1.200 til 1.650 kr. pr. m²/år. I nybygg blir nivåene gjerne enda høyere. o Per okt. er det annonsert 92 ledige kontorlokaler i Trondheim mot 85 i okt. 2011. Målt i m² er nivået stabilt i forhold til okt. 2011, men redusert med drøye 20.000 m² fra april, til ca. 70.000 m² nå. *Kilde: UNION/FINN 19 NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Dagens Næringsliv

TRANSAKSJONSMARKEDET - STAVANGER Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus Syndikeringsaktørene selger oljeboomeksponering Transaksjoner fra MNOK 50, fra oktober 2011 Fra oktober i fjor har vi registrert 10 transaksjoner (fra MNOK 50) for til sammen NOK 2,6 mrd., hvorav drøye NOK 2 mrd. i år. I tillegg har kjøpesenteret Stadionparken blitt omsatt i en geografisk spredt portefølje. Det har også vært flere transaksjoner rett under MNOK 50, bl.a. tomter. De 10 salgene relaterer seg til én selskapsmessig transaksjon, et hotell, en tomt, fem kontoreiendommer, en lagereiendom og en handelseiendom. Av 26 salg, over MNOK 50 fra Q4 2010, har hele 18 endt med en kjøper som er basert utenfor Rogaland, og 7 er kjøpt av syndikeringsaktørene. I perioden har UNION systemet har vært involvert i alt fire gjennomførte transaksjoner for totalt MNOK 922. I perioden har snitt-yielden vært 6,9 %. I kontortransaksjonene i Rogaland de siste to årene var yileld-intervallet fra 8 % til ned mot 5,5 %. Også i kontor var snittet 6,9 %. Tomt, Utvikl., Portefølje 27 % Lager 8 % Kilde: UNION Handel 16 % NOK 2,6 mrd. Hotell 15 % Kontor 34 % Svakt stigende leiepriser - høy ettersp. og nybygging* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN jun. 2012: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til 1.800 kr. per m²/år, opp fra 1.750 kr. per november i fjor. o Intervallet for høy høystandard kontor i Stavanger sentrum går fra 1.800 til 2.400 kr. pr. m²/år*. o På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet 1.500-1.800 kr. pr. m²/år *. o Kontorledigheten var på kun 3,4 % per mai. Frem til mai 2014 ventes en ferdigstillelse tilsvarende 200.000 m² kontor, noe som øker kapasiteten med hele 9,5 %. Høy etterspørsel og konvertering ventes og dempe ledighetsnivået til 4-5 % på litt sikt*. *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom mai og okt. 2012 20 NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Dagens Næringsliv

Avkastning på investeringer i næringseiendom Ole Deviks vei 6 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av 9 900 m² i Ole Deviks vei 6 på vegne av Søylen Eiendom. 21

AVKASTNING Fondsavkastningen opp 3 % i første halvår Eiendomsindeksen opp over 20 % hittil i år o I fjor sank eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 %, og har per 9. oktober lagt på seg 21,0 % hittil i år. Tilsvarende sank hovedindeksen netto med 12,5 % gjennom 2011 og er hittil i år opp med 16,9 % per 9. oktober. o UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning (inkludert utbytte) i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderingene. Eiendomsfondenes oppstartstidspunkt varierer. Indeksen er basert på 8 fond med eiendomsverdier for totalt NOK 33,5 mrd. Siden sist har vi lagt inn UNION Eiendomsinvest Norge i fondsindeksen, samt oppdatert VEK-historikken for et eksternt fond som har levert nye tall for denne. o Fondsindeksen steg med til sammen 3 % i første halvår og er nå på nivå 102. Altså 2 % høyere enn utgangspunktet i Q4 2005. Etter veksten i første halvår er indeksen netto 32 % under toppen i Q4 2007 og 49 % over bunnen i Q2 2009. For øvrig hadde fondsindeksen vært på nivå 95 uten de to UNION-forvaltende fondene. o Storebrand Eiendomsfond, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, er nå ca. 23 % over oppstart i Q4 2005, 23 % under toppen i Q4 2007 og 47 % over bunnen i Q2 2009. o UNION Eiendomsinvest Norge, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, er nå 38 % over oppstart i Q4 2010. Fondet steg 10 % i første halvår. o Verdivurderingene i 2012 har litt forenklet innbåret at eiendommer med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi, mens særlig eiendommer med risikofylt beliggenhet og/eller korte leiekontrakter har blitt skrevet ned. 22 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen på Oslo Børs 120 OSE 4040 Real Estate OSEBX 100 80 60 40 20 0 Kilde: Oslo Børs UNIONs fondsindeks og UNION-forvaltede fond UNIONs fondsindeks 175 Storebrand Eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge 150 125 100 75 50 Kilde: UNION

AVKASTNING Statistikk og prognoser for avkastning på totalkapitalen Leieprisvekst bidrar til økt avkastning fremover o IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 7,4 % i fjor. Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 % de siste tre årene og 9,0 % de siste ti årene. o For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor på 8,4 % mot et årlig nivå på 6,8 % de siste tre årene og 8,1 % de siste ti årene. o Dataene for avkastning i 2011 er basert på verdivurderinger for 569 eiendommer i Norge med en samlet verdi på NOK 125 mrd. Et utdrag av nøkkeltall finnes tilgjengelig på www.ipd.com/norway o Figuren nede til høyre viser den økonomiske veksten i Norge, samt våre prognoser for totalavkastning for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt med hensyn til eiendomssegmenter og geografi. o Prognosene ble utarbeidet i mai og basert på bankenes forventninger til at de lange rentene skulle stige gjennom høsten. Vi la derfor til grunn at stigende rentenivåer ville påvirke yield-nivåene og verdivurderingene i år. Siden mai har vi konstatert at rentenivåene tvert i mot har sunket videre, og flere banker har dessuten nedjustert sine renteprognoser. Dette betyr i praksis at nivået på 5 % for 2012 nå fremstår som litt lavt. o Litt forenklet forventer vi at bl.a. at leieprisvekst innen både kontor og handelseiendom bidrar til økt avkastningsnivå de neste to årene. Svakt stigende rentenivåer, samt økende tilpasningskostnader i forbindelse med nye leietagere, bidrar til og bremse avkastningsnivået. Totalavkastning Eiendom totalt / kontor 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: IPD IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor UNION Gruppens prognoser for totalavkastning A v k a s t n i n g 20 15 10 5 0-5 -10 12,8 10,8 7,0 7,6 10,4 17,6 18,3 15,2-4,7 4,8 8,1 7,4 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Eiendomsavkastning (ugiret) BNP- vekst (Fastland) BNP-vekst prognose 5,0 8,0 9,4 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 BNP-vekst 23 Kilde: IPD Norden AB/UNION

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Kværnerhallen UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av 11 300 m² i Kværnerhallen på vegne av OBOS Forretningsbygg. Kun 3 700 m² er ledig for leie. 24

KONTORLEIEMARKEDET OSLO, ASKER OG BÆRUM Endring i utleid areal fra september 2009 til september 2012 Bærum/Asker Ytre vest Nydalen Ytre nord/øst inkludert Økern, Hasle, Løren og Ulven Indre nord Skøyen Oslo vest Lysaker Øvrige sentrum Indre øst Bryn/ Helsfyr Ytre syd Fornebu Økning over 60.000 m² Økning på 40-60.000 m² Økning på 25-40.000 m² Økning på 10-25.000 m² Økning inntil 10.000 m² Reduksjon inntil 10.000 m² Reduksjon over 10.000 m² PS! I fremstillingen er Lysaker-Fornebu regnet som et sammenhengende område! Oslo Vest fremkommer med svak negativ utvikling i utleid areal, men har likevel en lavere arealledighet enn flere områder med vekst. I flere av områdene som Indre nord, Indre øst og Asker/Bærum er det store variasjoner mellom ulike soner innen området, med hensyn til utvikling i utleid areal 25 Kilde: UNION

KONTORLEIEMARKEDET OSLO, ASKER OG BÆRUM Økende omsetning og vekstambisjoner blant leietagerne bidrar til økende etterspørsel. Høy grad av byutvikling og nybygging. Påfallende mange større leietagere velger nybygg Etterspørselen stiger videre fra 110.000 m² i fjor o Fra 2010 har det vært en tydelig tendens til at leietagerne i gjennomsnitt har tegnet større leiekontrakter. Større arealbruk reflekterer bedriftenes økende omsetning, optimisme og forventinger om økt bemanning. o UNION Gruppens data tyder ikke på at arealeffektiviseringstendensene har slått igjennom i den grad mange har ventet. Leietagerne sitter i økende grad i åpne landskap, men arealbruken opprettholdes fordi man har større arealer til møterom etc. Sammenlignet med andre land synes leietagerne i Norge og ha et velstandstillegg med hensyn til arealbruk og standard. o Vi opprettholder våre prognoser for netto vekst i utleid areal. Vi venter at netto arealabsorbsjon blir 505.000 m² i perioden 2012-2014. Beregnet netto arealabsorbsjon i 1.000 m² per år 300 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: UNION Nybygging tilsvarende 30.000 kontorarbeidsplasser o Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca. 600.000 m² for perioden 2012 2014 i Oslo, Asker og Bærum. Estimatet avhenger av at det relativt raskt signeres nye kontrakter. Per i dag utgjør sikre nybygg ca. 520.000 m². o Prognosene etter 2014 må sies å være mer usikre enn sikre. Vi venter imidlertid fortsatt et betydelig byggevolum fordi Oslo er inne i en periode med høy grad av byutvikling, og fordi mange av de store leietagerne tenderer til å velge nybygg ved flytting. Kombinasjonen av høy nybygging i 2012/2013 og stigende byggekostn. taler likevel for en noe synkende kurve. o Nybyggingen er spredt ut over de fleste kontorområdene, og vi har registrert ferdigstillelse av hele 31 sikre prosjekter i perioden 2012-2015. o Nybyggingen gjør flere beliggenheter mer utfordrende. Vi venter 20 til 30.000 m² konvertering fra kontor til annen bruk per år, inkl. småprosjekt. 26 Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m² per år 300 Prognose Oslo, Asker og Bærum 250 Asker & Bærum 200 Oslo 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: UNION

FERDIGSTILLESE AV NYE KONTORBYGG 2012 2015, kun sikre prosjekter Ytre vest Nydalen Bærum/Asker Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Økern/Hasle/ Løren Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd Ca. 150.000 m² Ca. 95.000 m² 25.000 til 45.000 m² 10.000 til 20.000 m² 5.000 til 10.000 m² Ingen sikker nybygging Kilde: UNION Gruppen 27

KONTORLEIEMARKEDET I OSLO LANG SIKT Etterspørselen i ferd med og dra fra tilbudssiden. Leieprisene vil fortsette svakt oppover. 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % -2,0 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 - BNP-Fastlandet Prognose for BNP fastlandet Arealledighet Prognose for arealledighet Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2011-kr. Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: o Norsk økonomi o Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut o Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging o Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon o Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer her hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 10-15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom 2010 hadde leieprisene hovedsakelig en flat utvikling, men nivåene har de siste to til tre årene vært stigende, særlig i sentrum og CBD. Oppgangen er nå i ferd 28 med å spre seg til de fleste andre områdene. Særlig arealeffektive eiendommer med høy standard har fått stigende nivåer. Dessuten gir de fleste reforhandlinger et økt leienivå. Vi har ikke gjort vesentlige endringer i vårt scenario gjennom året. Våre observasjoner tyder på at vi har truffet godt, og at markedet står overfor flere år med leieprisoppgang. Etterspørselen er stigende og kontorledigheten har vært relativt stabil det siste året tross høy tilførsel av nybygg. Vi venter likevel at kontorledigheten stiger marginalt fra drøye 7 % per september til snaue 8 % ved utgangen av året som følge av et spesielt høyt nybyggvolum i år. Nybyggene som er under oppføring er i hovedsak utleid og utløser en kjedeeffekt. Mange av leietagerne flytter fra attraktive eiendommer som lykkes/vil lykkes godt med og tiltrekke seg nye leietagere. For eiendommene i neste ledd av kjeden kan utfordringen med hensyn til utleie bli mer langvarig. Fra 2013 vil synkende volum ferdigstilte nybygg, samt diverse konverteringsprosjekter, bidra til gradvis synkende arealledighet. Våre anslag innebærer at ledigheten synker ned mot 5,3 % ved utgangen av 2016. For innværende år venter vi en generell leieprisvekst på ca. 5 %, med høyere vekst i sentrumsområdene og litt tregere vekst i randsonene. Vi registrerer imidlertid stadig at det er svært ulik respons på forskjellige eiendommer.

KONTORLEIEMARKEDET OSLO, ASKER OG BÆRUM Annonserte arealer og arealledighet Stabil ledighet på tross av høy nybyggtilførsel i år Ledig areal (Oslo, Asker & Bærum) tom. sep. 2012 o Arealledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå på 7,3 % etter og ha vist en svakt økende tendens gjennom høsten. o Det er sesongvariasjoner i hvor oppdatert og komplett annonseringen av ledige lokaler er. For å korrigere for dette ser vi også på 12-mnd. trenden (12 mnd. glidende gjennomsnitt). Denne trenden viser nå et nivå på 679.000 m² mot 662.000 m² i april. Endringene de siste månedene har med andre ord vært marginale. o Vi legger til grunn at ledigheten topper ut i oktober/november for så og synke de kommende årene. o Arealledigheten i Øvrige Sentrum er nå 4,2 %. I randsonene Ytre nord og øst er nivået 11,5 %. 800 000 750 000 700 000 650 000 600 000 550 000 500 000 Kilde: UNION/FINN Ledige arealer 12-mnd trend Sesongjustert holder antall ledige lokaler seg stabilt Antall annonserte lokaler tom. september 2012 o Fra inngangen til 2012 har antall ledige lokaler sunket fra 745 til 710. Av disse ligger 591 i Oslo og 119 i Asker/Bærum. o Antall ledige lokaler har blitt redusert med 1 % de siste 12 mnd. o Trenden for 12-mnd. glidende gjennomsnitt for antall ledige lokaler har det siste året konstant ligget innenfor intervallet 727 til 738. Sesongjustert har altså volumet vært ekstremt stabilt. o Mange smålokaler står ledig i sentrumsområdene. I kontorklynger som Skøyen, Lysaker, Nydalen og Bryn/Helsfyr er ledigheten konsentrert til færre, men større lokaler. o Kun 9 annonserte eksisterende kontorbygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer innen utgangen av 2013. 800 750 700 650 600 Kilde: UNION/FINN Antall annonser 12-mnd trend 29

KONTORLEIEMARKEDET KORT SIKT Oslo, Asker og Bærum Derfor vil leieprisene stige videre! CBD-leie for topp standard/beliggenhet i eksisterende bygg (kr. pr. m²/år) Konkurransen om leietagerne er fortsatt svært hard og det tar ofte lang tid og få på plass brukere. Ref. side 28 venter vi fortsatt moderat leieprisvest de neste årene. De viktigste argumentene for videre leieprisvekst omfatter: I) Plassering i sykelen; leieprisene har vist en sammenhengende stigende tendens de ti siste kvartalene (se nede til høyre), arealledigheten er i ferd med og toppe ut og Norge står overfor flere år med konjunkturoppgang. II) Preferanser og flyttemønster; leietagerne prioriterer lokaler med god logistikkmessig beliggenhet, samt høy arealeffektivitet og standard fremfor lavest mulig pris. Flyttemønsteret går fra de billige til de dyrere områdene. III) Etterspørseloverskudd i enkelte områder: etterspørselen i ferd med og dra fra tilbudssiden, og enkelte steder er arealledigheten allerede under likevekt. IV) Mangel på store tilgjengelige lokaler og sterkt stigende byggekostnader vil sannsynligvis fremtvinge nybygg med høye leienivåer V) Stigende utløpsnivå; snittnivået i kontraktene som løper ut stiger videre i år og neste år. Utviklingen bidrar til at det gjennomgående reforhandles på høyere nivåer. Reforhandlingene gir typisk KPI + noen prosenter for mindre tilpasninger. De viktigste argumentene mot videre leieprisvekst omfatter: I) Leieprisene har til dels økt mye; Vår årstrend for snittprisene (beregnet på data fra Eiendomsverdi Næring) er opp hele 8 % fra Q2 2011 til Q2 2012, og toppleiene i CBD (sett bort fra nybygg) er opp hele 30 % siden bunnen (se oppe til høyre). En så høy veksttakt for toppleiene kan ikke fortsette over tid fordi differansen mot alternativene blir for høy. II) Mangel på større eller prisgunstige ledige lokaler i sentrum kan etter hvert resultere i flyttinger til billigere omkringliggende områder 30 NOK / m2 NOK / m2 5 000 4 000 3 000 2 000 Kilde: UNION 1 000 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Snitt kontorleiepris i Oslo i kr. pr. m²/år 12 mnd. trenden fra Q1 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2000 2002 2004 2006 2008 Q1 10 Q3 10 Q1 11 Q3 11 Q1 12 Q3 12 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS

LEIEPRISER UNION Gruppens leieprisanslag for høsten 2012, samt arealledigheten per sept. 2012 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen *Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren. Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens. Høy standard typisk nivå Normalt Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra 3.200 kr. på det høyeste i Bjørvika til snaue 2.000 kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet. 31 god standard typisk nivå Arealledighet Antall annonserte lokaler Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 100 3 900 3 200 2 550 4,8 % 54 Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 200 2 950 2 450 1 750 4,2 % 126 Oslo Vest inkl. Majorstua 2 300 2 250 1 950 1 500 3,4 % 50 Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 850 1 800 1 600 1 200 8,4 % 60 Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 750 1 700 1 500 1 000 13,5 % 23 Skøyen 3 000 2 700 2 300 1 800 7,2 % 41 Lysaker 2 300 2 150 1 850 1 550 8,8%* 49 Fornebu 1 950 1 800 1 600 1 350 Nydalen 2 100 2 000 1 750 1 450 5,8 % 23 Bryn / Helsfyr 2 000 1 800 1 650 1 250 6,4 % 39 Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 800 1 750 1 550 1 250 5,6 % 18 Økern - Hasle - Løren 1 950 1 700 1 450 1 200 Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 550 1 350 1 150 11,5%** 123 Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 600 1 350 1 150 6,8 % 23 Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1 950 1 850 1 500 1 250 6,9 % 81

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Langsommere vekst i påvente av resten av markedet Et tegn på hvor lite Norge ble rammet av finanskrisen er at utleid areal i CBD har økt med 55.000 m² de siste tre årene, samt at arealledigheten er på lave 4,8 %. Utviklingen av Bjørvika innebærer imidlertid at DNB fraflytter store arealer som blir klar for innflytting i 2014. Eieren Norwegian Property skal fylle hele 30.000 m² i CBD, og sitter på mange måter med nøkkelen til utviklingen i området. Vi legger til grunn at de vil ta den tiden som er nødvendig for og få leid ut, de etter hvert svært påkostede lokalene, med leiekontrakter på høye nivåer. Et annen indikasjon på at CBD er lite rammet av finanskrisen er at 2/3 av fallet i toppleiene er gjenvunnet. Leienivået for topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg er opp 30 % siden slutten av 2009. Visse leietagere skal være i CBD. Vi legger likevel til grunn en langsommere vekst i leieprisene fremover fordi differensen mot alternativene begynner og bli høy. Øvrige sentrum Friske takter i sentrum Øvrige sentrum har vært den største vinneren om leietagerne de siste årene, og har nå en markedsandel på over 20 %. Tross høy tilførsel av nybygg har kombinasjonen av sterk vekst i utleid areal og 22. juli effektene bidratt til at ledigheten er redusert fra drøye 7 % vinteren 2010 til drøye 4 % nå. Det har vært en markert vekst i leienivåene det siste drøye året. Blant annet søk og nylig signerte kontrakter tyder på at den positive utviklingen vil fortsette. Vi vurderer at ledigheten er under likevekt, og at etterspørselsoverskuddet bidrar til positiv utvikling også for B-eiendommer og omkringliggende områder. I perioden 2012-2014 vil det ferdigstilles ca. 150.000 m² kontor, og bl.a. Bjørvika-utbyggingen bidrar til og styrke området. Utsiktene er positive og det kanskje viktigste risikomomentet er at området kan tape leietagere på mangel på relevante tilbud. Særlig brukere med behov over 5.000 m² vil kunne ha utfordringer med å finne det riktige tilbudet i sentrum. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 7 % Nybygg - beste beliggenhet 4 100 Andel av antall ledige lokaler 8 % Topp standard/beliggenhet 3 900 Sikker nybygging 2012-2015 Høy standard typisk nivå 3 200 Antall bygg 1 Normalt god standard 2 550 Antall m² 6 500 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 5,9 % 4,8 % -1,1 % Antall ledige lokaler 68 54-14 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 21 % Nybygg - beste beliggenhet 3 200 Andel av antall ledige lokaler 18 % Topp standard/beliggenhet 2 950 Sikker nybygging 2012-2015 Høy standard typisk nivå 2 450 Antall bygg 6 Normalt god standard 1 750 Antall m² 147 000 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 4,6 % 4,2 % -0,4 % Antall ledige lokaler 121 126 5 32

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Oslo vest UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 8 % Nybygg - beste beliggenhet 2 300 Andel av antall ledige lokaler 7 % Topp standard/beliggenhet 2 250 Sikker nybygging 2012-2015 Høy standard typisk nivå 1 950 Antall bygg - Normalt god standard 1 500 Antall m² - Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 5,2 % 3,4 % -1,7 % Antall ledige lokaler 71 50-21 Både nybygging og konvertering fra kontor Beltet rundt Øvrige sentrum består av Oslo vest, Indre nord og Indre øst som har en samlet kontorledighet på 7,2 % fordelt på 133 lokaler. Områdene er store i utstrekning og består av flere kontorklynger og av flere enkeltstående kontoreiendommer. Mange av konverteringsprosjektene ligger i disse tre områdene. Det er med andre ord en tendens til at flere kontoreiendommer gir større verdi ved alternativ bruk, og da særlig som bolig. De mest sentrale områdene får nå drahjelp av den positive utviklingen i sentrum. Kværnerbyen i Indre øst er et område som er i ferd med og åpnes opp for kontor, og UNION Norsk Næringsmegling har bistått OBOS Forretningsbygg med utleie av ca. 10.000 m² til ISS og Amesto i Kværnerhallen. Videre skal YS og Tine flytte inn i et kommende nybygg i Norbygata 1, som vel må sies og være i skjæringspunktet mellom sentrum og Indre øst. Indre nord Indre øst UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 1 850 Andel av antall ledige lokaler 8 % Topp standard/beliggenhet 1 800 Sikker nybygging 2012-2015 Høy standard typisk nivå 1 600 Antall bygg 2 Normalt god standard 1 200 Antall m² 10 700 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 5,6 % 8,4 % 2,9 % Antall ledige lokaler 51 60 9 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 3 % Nybygg - beste beliggenhet 1 750 Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet 1 700 Sikker nybygging 2012-2015 Høy standard typisk nivå 1 500 Antall bygg 2 Normalt god standard 1 000 Antall m² 27 500 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 20,2 % 13,5 % -6,7 % Antall ledige lokaler 29 23-6 33

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Skøyen Positiv leieprisutvikling på Skøyen Skøyen scorer godt på miksen av beliggenhet, nærmiljø, parkeringsmuligheter, offentlig transport og mange bygg med høy standard. Området har hatt en vekst på over 50.000 m² i utleid areal (inkl. nybygg) de siste tre årene. Kontorledigheten er nå på drøye 7 % og bl.a. Deloitte vil fraflytte området, mens bl.a. Yara vil flytte til Skøyen. Inkluderer man annonserte lokaler som ledigstilles etter 2013, kan man velge mellom 41 ulike lokaler. Herunder Karenlyst Allé 20 som tilbyr ca. 10.000 m² kontor fra medio 2014. Nest etter CBD, er Skøyen det området som har hatt kraftigst vekst i toppleiene. I nybygg/totalrehabiliterte bygg har det blitt signert enkelte kontrakter i intervallet 2.700-3.000 kr. pr. m²/år. Våre databaser indikerer også markert vekst innenfor eiendommer med normalt god til høy standard, samt at leienivået i kontraktene som løper ut er stigende. Lysaker & Fornebu Populært område, men likevel sterk konkurranse For det samlede området Lysaker-Fornebu har utleid areal økt med ca. 60.000 m² de siste tre årene. Særlig Fornebu er i ferd med å få en dramatisk økning i kontormassen med ferdigstillelse av ca. 95.000 m² i år. På Lysaker ferdigstilles ytterligere 27.000 m² kontor i årene 2012-2014. Nivået kan imidlertid bli enda høyere ettersom potensialet for nybygg er på over 100.000 m². Det er annonsert ca. 50 ulike lokaler på Lysaker-Fornebu og konkurransen om leietagerne må sies og være hard. Søkene i markedet viser tydelig at Lysaker er et område svært mange leietagere vurderer. På Lysaker er det de siste månedene inngått flere leiekontrakter på +/- 2.000 kr. pr. m²/år og nybygg har oppnådd helt opp mot 2.300 kr. pr. m²/år. Leieprisanslag - Lysaker Leieprisanslag - Fornebu Nybygg - beste beliggenhet 2 300 Nybygg - beste beliggenhet 1 950 Topp standard/beliggenhet 2 150 Topp standard/beliggenhet 1 800 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 3 000 Andel av antall ledige lokaler 6 % Topp standard/beliggenhet 2 700 Sikker nybygging 2012-2015 Høy standard typisk nivå 2 300 Antall bygg 2 Normalt god standard 1 800 Antall m² 27 000 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 7,1 % 7,2 % 0,1 % Antall ledige lokaler 33 41 8 Høy standard typisk nivå 1 850 Høy standard typisk nivå 1 600 Normalt god standard 1 550 Normalt god standard 1 350 M arkedsandel utleid areal 10 % Sikker nybygging 2012-2015 Antall bygg 5 Andel av antall ledige lokaler 7 % Antall m² 121 800 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 10,1 % 8,8 % -1,3 % Antall ledige lokaler 35 49 14 34

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Våre databaser indikerer svært moderat leieprisvekst og at nivåene i kontraktene som løper ut er stigende. Vi legger til grunn at reforhandlinger gjennomgående gir KPI-kompensasjon pluss noen prosenter for mindre tilpasninger. Konklusjonsmessig venter vi moderat leieprisvekst fremover, samt at det mange ganger vil ta lang tid og få eiendommene helt utleid. Ytre vest Redusert ledighet i Ytre vest siste 12 mnd. I Ytre vest har utleid areal økt med ca. 25.000 m² de siste tre årene, og i neste år ferdigstilles ca. 18.000 m² i Ullern Panorama i Silurveien. Dette nybygget står for en høy andel av det ledige arealet, og vi har registrert 18 ulike ledige lokaler. Området har en begrenset kontormasse og en betydelig boligmasse. Et syndikat satt opp av UNION Corporate planlegger, sammen med OBOS, og bygge om Aslakveien 20 til leiligheter. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 5 % Nybygg - beste beliggenhet 1 800 Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet 1 750 Høy standard typisk nivå 1 550 Antall bygg 1 Normalt god standard 1 250 Antall m² 17 700 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 9,2 % 5,6 % -3,6 % Antall ledige lokaler 27 18-9 Sikker nybygging 2012-2015 Asker/Bærum Todelt marked i Asker/Bærum I Asker/Bærum (ekskl. Lyaker og Fornebu) var det per september 81 ledige lokaler mot 89 i våres, 86 for et år siden og 111 i november 2010. Målt i areal er ledigheten på snaue 7 %, opp fra drøye 5 % for år siden. De siste tre årene har utleid areal steget med ca. 50.000 m², og området har en markedsandel på 13 % av hele området Oslo, Asker og Bærum. På nybyggsiden ferdigstilles ca. 43.000 m² i tre prosjekter i Asker i 2012/2013. Herunder ca. 4.000 m² for National Oilwell Varco i Drengsrudhagen 4 i regi av et syndikat satt opp av UNION Corporate. De høyeste leieprisene oppnås for de godt plasserte eiendommene i sentrum av Sandvika og Asker. Som nevnt i tidligere rapporter er det enkelte unntak med mindre lokaler hvor man søker og nå over 2.000 kr. pr. m²/år. I tråd med befolkningsveksten og generelle markedstrender er det naturlig at sentrum i Asker og Sandvika bare blir viktigere knutepunktområder i årene fremover. Vi erfarer en todelt utvikling avhengig av beliggenhet. Flere eiendommer er i kategorien langtidsledige, mens eiendommer med attraktiv beliggenhet gjennomgående nyter godt av et generelt godt utleiemarked. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 13 % Nybygg - beste beliggenhet 1 950 Andel av antall ledige lokaler 11 % Topp standard/beliggenhet 1 850 Høy standard typisk nivå 1 500 Antall bygg 3 Normalt god standard 1 250 Antall m² 43 000 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 5,1 % 6,9 % 1,7 % Antall ledige lokaler 86 81-5 Sikker nybygging 2012-2015 35

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Nydalen Bryn/Helsfyr 5 lokaler står for 80 % av det ledige arealet Moderat leieprisvekst fremover Fra september i fjor har arealledigheten blitt redusert til snaue 6 %, og det er nå annonsert 23 ledige lokaler i Nydalen. Justisdepartementet har leid større arealer i Gullhaug Torg 4, og Nydalen har også tiltrukket seg leietagere som Opera Software og Atlantis Medisinske Høyskole fra andre områder det siste året. Utleid areal har de siste tre årene netto økt med drøye 20.000 m², og drøye 40.000 m² om en inkluderer Statnett kontrakten knyttet til et nybygg som ferdigstilles neste år. På nybyggsiden ferdigstilles også et nybygg med Egmont som leietager i år, og TV-Norge flyttet inn i et nybygg på ca. 20.000 m² i 2010. De siste tre årene har ledigheten økt i flere av de eksisterende eiendommene. Nybyggene bidrar imidlertid til at Nydalens markedsandel av utleid areal nærmer seg 5 %. Våre leieprisanslag innebærer at intervallet for normalt god til høy standard nå går fra 1.450 til 1.750 kr. pr. m²/år. Siden vår-rapporten er ledigheten marginalt ned til 6,4 %. Totalt 39 lokaler tilbyr til sammen 37.000 m² på Bryn/Helsfyr, herunder nybygget til Søylen Eiendom i Ole Deviks vei 6 med 13.000 m² som ferdigstilles i år. Neste år ferdigstiller NCC 14.000 m² i Østensjøveien 27. Oslo Areal har leid ut 12.000 m² i Grensesvingen 7 til Klima og Forurensingsdirektoratet (Klif), som flytter internt i sonen og etterlater seg ledige lokaler i Strømsveien 96. Vi venter moderat leieprisvekst i nye kontrakter på Bryn/Helsfyr fremover. Våre databaser indikerer svak leieprisvekst de siste månedene og økende nivåer i kontraktene som løper ut. Det er også naturlig at Bryn/Helsfyr trekker fordeler av den svært lave ledigheten i Sentrum. Våre leieprisanslag innebærer at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra 1.250 til 1.650 kr. For topp standard og nybygg går skalaen opp til 2.000 kr. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 2 100 Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet 2 000 Sikker nybygging 2012-2015 Høy standard typisk nivå 1 750 Antall bygg 2 Normalt god standard 1 450 Antall m² 34 700 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 6,9 % 5,8 % -1,2 % Antall ledige lokaler 20 23 3 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 2 000 Andel av antall ledige lokaler 5 % Topp standard/beliggenhet 1 800 Sikker nybygging 2012-2015 Høy standard typisk nivå 1 650 Antall bygg 2 Normalt god standard 1 250 Antall m² 26 600 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 5,5 % 6,4 % 0,9 % Antall ledige lokaler 34 39 5 36

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Ytre nord/øst inkl. Økern, Hasle og Løren Leieprisveksten har så smått nådd Ytre nord og øst I Ytre nord og øst har utleid areal gått ned de siste tre årene. Trenden kan imidlertid være i ferd med og snu da det er et svært stort potensial for nye kontorbygg, og da særlig i områdene Økern, Hasle, Løren og Ulven. UNION sitt bidrag i så måte har væt å bistå Höegh Eiendom med å få Aller Media til det første nybygget i området (Hasle). Aller Media flytter inn i 11.200 m² i 2015. Videre ferdigstilles et prosjekt i Brobekkeveien 84-86 i år, og ytterligere et prosjekt i Østre Aker vei 90 i 2013 med til sammen ca. 20.000 m² kontorareal. Våre databaser indikerer nå at den generelle leieprisveksten har spredd seg til Ytre nord og øst der det faktisk signeres kontrakter. Flere eiendommer i dette store området er i imidlertid i Leieprisanslag - Ytre nord og øst Leieprisanslag - Økern, Hasle, Løren Nybygg - beste beliggenhet 1 700 Nybygg - beste beliggenhet 1 950 Topp standard/beliggenhet 1 550 Topp standard/beliggenhet 1 700 Høy standard typisk nivå 1 350 Høy standard typisk nivå 1 450 Normalt god standard 1 150 Normalt god standard 1 200 M arkedsandel utleid areal 9 % Antall bygg 2 Andel av antall ledige lokaler 17 % Antall m² 30 900 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 11,8 % 11,5 % -0,3 % Antall ledige lokaler 118 123 5 Sikker nybygging 2012-2015 kategorien langtidsledige. Vi venter moderat oppgang i leienivåene det neste året, og at reforhandlinger gjennomgående vil gi noen prosenter ekstra på leienivået. Totalt er det per september annonsert 123 lokaler ledig. Målt i prosent er arealledigheten marginalt ned det siste året, og markedsandelen av utleid areal er på 9 %. Våre leieprisanslag innebærer at områdene Økern, Hasle, Løren ligger noen hakk over øvrige underområder. Leiekontraktene signeres gjerne på ca. 1.100-1.500 kr., mens særlig i nybygg er nivåene vesenlig høyere. Ytre syd Kontorledigheten redusert til snaue 7 % i Ytre syd De siste tre årene har utleid areal netto økt med ca. 10.000 m² i Ytre syd, og det er grunn og tro at den positive utviklingen kan fortsette. Totalt sett ferdigstilles tre nybyggprosjekt på Ryen med til sammen ca. 25.000 m² nye kontorer i 2012/2013. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 2 % Nybygg - beste beliggenhet 1 700 Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet 1 600 Høy standard typisk nivå 1 350 Antall bygg 3 Normalt god standard 1 150 Antall m² 25 000 Arealledighet per sept. 2011 2012 Endring Arealledighet 10,8 % 6,8 % -4,1 % Antall ledige lokaler 26 23-3 Sikker nybygging 2012-2015 37

ET KOMPLETT EIENDOMSHUS UNION Gruppen er er en uavhengig og betydelig aktør i i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi vi omsatt eiendom for NOK 58 58 mrd, og og de de tre tre siste årene har vi vi leid ut ut 400 000 m². m. På vegne av av investorer, forvalter vi vi næringseiendom for for NOK 9 mrd, med fokus på på aktiv forvaltning og og verdiskapende virksomhet. UNION Gruppen CEO Øystein A. A. Landvik 100 % eid av av fem partnere Totalt 50 50 ansatte ANALYSE UNION NORSK NÆRINGSMEGLING Trond Aslaksen UNION EIENDOMSKAPITAL Bjørn Henningsen/ Bjørn Henningsen/ Lars Even Moe Lars Even Moe UNION CORPORATE Terje Nesbakken/ Terje Nesbakken/ Hroar Nilsen Hroar Nilsen Transaksjon Transaksjon Utleie Utleie Kapital- Kapitalforvaltning forvaltning Eiendoms- Eiendomsforvaltning forvaltning Investor- Investorservice service Corporate Corporate Finance Finance Equity Equity Sales Sales 38 1

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no