EIENDOMSRAPPORT 2015 fearnleyprojectfinance.no 1 Eiendomsrapport 2015

EIENDOMSRAPPORT 2015 fearnleyprojectfinance.no 1

ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Capital Markets AS Libra Fearnley Energy AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnley Project Finance AS Fearnley Securities AS Fearnley Consultants AS Fearnleys Beijing Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS Fearnleys Japan Fearnleys Venezuela Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd. Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Project Finance AS (FPF). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opp lysninger som har vært tilgjengelige for FPF og skaffet til veie fra kilder FPF anser som pålitelig. FPF fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for riktig heten eller full stendig heten av den infor masjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i for bindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes at en hver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må så ledes være forberedt på at investeringen kan med føre tap. Dersom opplysninger i eiendomsrapporten be nyttes som grunnlag for andels om setninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskap enes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour, full stendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leie av taler og selskapsdokumenter herunder, KSavtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FPF. fearnleyprojectfinance.no 2

INNHOLDSFORTEGNELSE Om Fernley Project Finance AS 2 Markedskommentar 3 Porteføljeoversikt 5 Avkastning solgte prosjekter 6 PROSJEKTENE Agder Kontorbygg AS 8 Arendal Logistikkinvest AS 9 Dyrskueveien 5 KS 10 Eiendomsselskapet VestSverige AS 11 Eikveien Holding AS 12 Hamar Eiendomsinvest KS 13 Haslevangen Invest KS 14 Hoffsveien 48 AS 15 Kjelsåsveien Invest AS 16 KombiEiendom Invest AS 17 Løvenskioldsgate 1 Invest AS 18 Mjåvann Eiendomsinvest AS 19 Moss Eiendomsinvest AS 20 Nordania Eiendom AS 21 Oslo Nord Eiendomsinvest KS 22 Rjukan Næringspark KS 23 Rogaland Logistikkinvest AS 24 Rygge Eiendomsinvest KS 25 Røyken Næringseiendom KS 26 Ski Skolebygg KS 27 Stavanger Property Invest AS 28 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 29 Sørlandsparken Logistikkinvest AS 30 Torp Kontorinvest AS 31 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 32 Tunsberghus Eiendom AS 33 fearnleyprojectfinance.no 1

OM FEARNLEY PROJECT FINANCE AS Fearnley Project Finance, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av shipping og eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Project Finance AS ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da stort kapital og finansieringsbehov og Fearnley Project Finance fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980tallet og begynnelsen av 1990 årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Project Finance så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. I 2007 ble Fearnley Project Finance delt opp etter virksom hetsområde i tre selvstendige selskaper; Eiendom, Shipping og Business Management, i 2010 ble også Property Management etablert. I januar 2013 fusjonerte Eiendom og Shipping, og ble med det igjen til et samlet selskap; Fearnley Project Finance AS. Selskapet tilbyr et bredt spekter av investerings, rådgivnings og finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhets områdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendoms teamet består av 13 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendomsportefølje på ca. NOK 4 mrd innenfor segmentene; kontor, handel, logistikk, utvikling, hotell, og bolig. Handson management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse Bankrelasjoner FEARNLEY PROJECT FINANACE Annenhånds omsetning Skatteoptimalisering Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. VIRKSOMHETSOMRÅDER Direkteinvesteringer Tilretteleggelse ved kjøp Egenkapitalsyndikering og lånefinansiering Omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet Salg og regnskap og oppfølgning Property management Kommersiell forvaltning og oppfølging av leietagere Teknisk forvaltning Energiledelse og vedlikeholdsplanlegging fearnleyprojectfinance.no 2

MARKEDS TILBAKEBLIKK 2014 rapporten omhandlet bl.a. nedenstående temaer et tilbakeblikk er interessant; noe slo til og noe ble feil. Alle «eksperter» kan ta feil! Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne, arbeidsledighet, sosial uro med tilhørende svake statsfinanser, men samtidig EUs beundringsverdige standhaftighet for å holde unionen samlet dog med behov for reformer At den vestlige verden trenger tid for å få orden på finansene, også bankvesenet Fortsatt lav inflasjon, men kan det vare med innsprøyting av midler fra sentralbankene? Østens og BRICs fortsatte vekst, men ser man svakhetstegn også? Afrika, det glemte kontinent et nytt vekstområde, med stor økning i flere lands BNP Den vedvarende uroen i MidtØsten/Nord Afrika («MENA») Norges unike situasjon med overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett («dobbeltoverskudd») smurt av en høy oljepris og bedrete «terms of trade» (vareprisbytteforholdet) Noe økt utlånsvillighet i bankene Fortsatt god interesse for eiendomsinvesteringer, påvirket av fallende renter og økt yield gap STATUS JUNI 2015 Vi lever i en farligere verden enn i fjor. Vestens forhold til vår store nabo Russland har tilspisset seg; en konfliktskapende og opprustende Putin har bidratt til vestlig mobilisering rundt NATO. Store militærøvelser avholdes på begge sider. I Norge er det økende politisk enighet om Forsvarets mangler; det er bred tilslutning om behov både for større mobiliseringsevne og betydelige materiellforbedringer. Cesars ord har fått nytt innhold: «den som vil ha fred, ruster for krig». Norge anstrenger seg uansett for å opprettholde vårt gode og historisk svært viktige nabosamkvem med Russland, spesielt i nord. Russerne merker nå til det fulle sanksjonene fra vest, den lave oljeprisen, kraftig inflasjon osv., og dette gjør dem mer uforutsigbare. Den arabiske og store deler av den muslimske verden befinner seg i kaos og er en konstant kruttønne. Sporene av den arabiske våren er nesten borte; det råder borgerkrigslignende tilstander, ikke lenger bare i tragiske Syria og Irak, men også i flere andre land. Terrorgrupper som ISIL, Al Qaida, Boko Haram osv. herjer i Midtøsten, NordAfrika og syd for Sahara. Alt skjer i religionens navn. Det muslimske presteskapet er overraskende passivt, også i land hvor det råder full ytringsfrihet, slik at det er lett å betvile mullaenes egentlige sinnelag. I land med tidligere store kristne og jødiske minoriteter med røtter tilbake til førmuslimsk tid, fortrenges disse fortsatt aggressivt. Kulturskatter fra Oldtiden raseres på skammelig måte. Den økende terror i Europa nører oppunder fremmedfrykt og skaper uro. Tidligere liberale holdninger endres. Oppe i alt dette strømmer det på med flyktninger fra de berørte områder som ingen egentlig ønsker, men som mottas på humanitært grunnlag. Italia og andre middelhavsland gjør en formidabel innsats med å redde de mange nødstedte båtflyktningene, mens vi i Norge fortsatt diskuterer hva slags skip vi skal sende! Som om vi har få å ta av Parodien rundt Hellas fortsetter, inngåtte avtaler brytes, sannsynligheten for «grexit» er ikke blitt mindre. EU merker sterke motkrefter som i Storbritannia (UKIP og lunkne konservative), Frankrike (Front National), osv. Men Merkel, nå godt hjulpet av Draghi, er klippen hvis mål er holde Europa samlet. Draghis Europeiske Sentralbank har iverksatt et enormt pengetrykkingsog obligasjonskjøpsprogram for å få fart på økonomien, stimulere bankene til å låne ut, og skape økt inflasjon/forhindre deflasjon. Renten har kommet ned på et rekordlavt nivå, både i Eurosonen og i land som Sveits, Danmark og Sverige der reporentene nå er negative. Også i Norge er den på det laveste nivå noen gang registrert over 200 år, og bunnen er kanskje ikke nådd enda? Skal vi håpe at ovennevnte tiltak virker og likevel være litt optimistiske for Europa de neste år? En viktig forutsetning er at pengepolitikken og lave renter ikke blir en sovepute for helt nød vendige grep for oppmykningen av rigide arbeidsmarkedsbestemmelser og nødvendig avbyråkratisering som kan gi rom for innovasjon og nyetableringer. Vi skal ikke kommentere i langdrag hva som skjer i andre verdensdeler, men bør nevne Brasil som har fått en skikkelig trøkk, ispedd den ikke uvanlige latinske korrupsjonen! Tilbakeslaget berører norsk eksport og oljeserviceindustri. Kina føler vi oss litt usikre på, kan det komme en smell der? I første omgang i form av en eiendomsboble med tilhørende krise i bankvesenet? USA har økonomisk fremgang. Dette har positiv effekt for verdensøkonomien, men den høye dollarkursen kan virke negativt på amerikansk eksport. USA har en forretnings dynamikk og omstillings evne Europa savner. Amerikansk tidvis bakstrebersk politikk derimot er det vanskeligere å forstå seg på. Det er synd å konstatere at den en gang så store amerikanske middelklasse, kanskje landets «ryggrad», har krympet og ikke hatt real økonomisk fremgang på lenge, og at rikdomsfordelingen i USA fortoner seg så skjev favør av grådige ledere, finansielle institusjoner, osv. Og jaggu er det «snart» valg igjen. Oljeprisen i USD mer enn halverte seg på kort tid og ser nå ut til å ha stabilisert seg på et noe høyere nivå. Heldig for Norge ble ikke fallet så stort uttrykt i NOK, grunnet kronens svekkelse mot USD. Lavere oljepris gir betydelig redusert energiregning i en rekke land, men er uheldig for norsk industri. Fallet kom overraskende, og vi ble «tatt på senga» i Norge. Oljeprisen vil sannsynligvis komme tilbake, men offshore utvinning får alvorlig konkurranse fra amerikansk skiferolje med lavere produksjons kostnad. Frem til da forventes noe økende ledighet i Norge. Imidlertid har Statens Pensjonsfond Utland («Oljefondet») vokst kraftig til nærmere 7.500 mrd. kr., hjulpet av svekket krone og stigende utenlandske aksjekurser. Tilgjengelig ramme under Handlingsregelen har følgelig steget. Vår oppfatning er at NOK nå er noe undervurdert mot en del andre valutaer. For Norge, annerledeslandet forskånet for problemene i EU, med sin lave arbeidsledighet, fortsatt «dobbeltoverskudd» (Statsbudsjett og handelsbalanse) etc., og nå rekordlave renter, råder fortsatt optimisme, men en mer nøktern holdning har begynt å gjøre seg gjeldende, ref. i lønnsoppgjør og i arbeidsmarkedet. Det er bred politisk enighet om at man gjennom forskning, incentiver og satsing på miljørelatert aktivitet, skal skape nye virksomheter som supplement og erstatning for tradisjonell og oljerelatert industri; og som kan tåle vårt høye kostnadsnivå. Men å parre dette med et stimulerende skatteregime er gjennomgående ikke populært blant politikerne. Vi skal denne gang ikke ri vår vanlige kjepphest om myndig hetenes manglende forståelse og entusiasme, ja tidligere motvilje, for hvilke muligheter det ligger i norsk finans og forvaltningsindustri. Men likevel; det har helt siden annen verdenskrig rådet en holdning om at det er bedre å la utlendinger bistå Staten med dens finansielle behov, fremfor å lytte til etablerte og dyktige norske miljøer. Snarere på tross av enn på grunn av denne foreldete grunnholdning, vokser finansnæringen og gjør seg sterkt gjeldende innenfor flere sektorer, også internasjonalt. Det er en gryende forståelse at det er lurt å satse på dette og dens fearnleyprojectfinance.no 3

godt utdannete ansatte, nå som mye av norsk industri forsvinner. Senterpartiet har også forstått det og foreslår mer av for valtningen til Norge, også utenfor Oslo! Når det gjelder «Oljefondet» er forvaltningsformen stadig gjenstand for debatt. Som vi har fremhevet før Fondet som snart er verdens største, burde ha vært delt opp i flere, med forskjellige mandater som så kunne ha bedrevet «benchmarking». Ansvaret for forvaltningen hviler nå på en mann! Historisk har aldri noen i Norge hatt så stort økonomisk ansvar og makt. EIENDOMSMARKEDET 2014 har vært et aktivt år i Norge med et rekordhøyt omsetningsvolum, ca. 70 mrd. hvorav noen store enkelttransaksjoner, og fordelt på nær sagt alle kategorier (kontor, lager, bolig osv.). Høy boligpris gjør at konvertering av eldre bygg til boliger fortsatt er attraktivt. Med det gjeldende lave rentenivå, et mindre interessant og mer risikabelt obligasjonsmarked og alltid usikkert aksjemarked innenfor mange sektorer, fremstår eiendomsmarkedet som attraktivt. Hvor ellers får man god avkastning på total og egenkapitalen, rimelig oversiktlig motpartsrisiko og håndfast residualverdi i «bånn» (i form av bygg og tomt), og med mulighet for å belåne med inntil 80%? I tillegg er eiendom en definert aktivaklasse som enhver portefølje «skal» inneholde. Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt i prosent av eiendomsverdi) har vært jevnt fallende over det siste året. Den er likevel mer varierende enn hva tilfellet var noen år tilbake (fra prime yield nå under 5% til 8% +), avhengig av type eiendom, beliggenhet og leietagers soliditet. Selv på de laveste yieldnivåer oppnås med dagens lave rentenivå, inkl. bankens margin, et «hyggelig» yield gap. Og med forventet fortsatt lav rente og en viss, men sannsynligvis dalende inflasjon fremover, forventes fortsatt god aktivitet. Det er likevel noen skjær i sjøen; potensiell ledighet i olje relaterte clustere, leietageres økende kvalitetskrav i forbindelse med forlengelser og inngåelse av nye kontrakter, som også gjør at enkelte bygg simpelthen ikke lenger egner seg for utleie og heller må rives, konverteres osv. Ledigheten i Osloregionen anslås til ca. 8% og er økende enkelte steder (f.eks. Lysaker). Man ser også flere eksempler på redusert leiepris oppnådd på nye leiekontrakter, særlig gjelder dette reforhandling og ved fremutleie knyttet til arealkompresjon. Dette er implisitte tegn på økt ledighet. Det lave rentenivå gjør det også interessant å overta/kjøpe seg inn i prosjekter med stabil underliggende cash flow og tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på nåverdibasis betydelig negativ verdi, og øker dermed prosjektenes gearing med tilhørende lavere egenkapitalverdier. Over tid og mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte negative verdi gradvis forsvinne. Kombinert med svakere likvidi tet i andeler og aksjer i «standalone» eiendomsprosjekter, finnes her noen gode kjøpsmuligheter. Grunnet økt sentralisering og kraftig vekst i enkelte byer er etterspørselen for kjøp av eiendom godt opprettholdt, særlig i Oslo. På denne bakgrunn og i lys av forestående større infra strukturinvesteringer er Oslobegrepet utvidet til også å innbefatte omkringliggende kommuner i stadig større grad. Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to korrelerte forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint, tidkrevende og kostnadsdrivende til ugunst for kjøperne. Flere potensielt gode prosjekter står i stampe grunnet offentlig sendrektighet. Vi bifaller opprettelsen av et statlig veiutbyggingsselskap slik at man forhåpentligvis kan unngå unødvendig og særinteressepreget Stortingsbehandling på detaljnivå. Våre nye prosjekter har oppnådd god belåning fra våre banker, men vi konstaterer noe begrenset interesse for lån til eiendommer utenfor de største byene. Vi imøteser fortsatt bedre låneutmåling for prosjekter med stabil cash flow, også utenfor Osloområdet, og tilbud om lavere marginer! Siden vår siste rapport har Fearnley Project Finance fortsatt å være aktiv i transaksjonsmarkedet og er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av 26 eiendomsprosjekter på til sammen ca. 400. kvm. og med en antatt markedsverdi på ca. NOK 4 mrd. Siden 1995 er 115 prosjekter lagt ut, hvorav 71 er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 15 mrd. VÅRE PROSJEKTERS AVKASTNING ET TILBAKEBLIKK Det vises spesielt til oversikten over avsluttede prosjektet og hvilken avkastning disse har gitt uvektet årlig forrentning (IRR) på 37%; litt ned fra 2014. Selv om man kan si meget om statistikk, er de oppnådde avkastningstall svært gode og viser hvor fint det er å være i eiendom for en langsiktig investor. Vi tror disse tall er bedre enn dem lagt frem av våre konkurrenter og vesentlig bedre enn eiendomsfond. Det skal bli spennende å se hva det nye skatteregimet blir etter fremleggelsen av Scheelutvalgets innstilling og diverse høringsuttalelser. Vi frykter negative konsekvenser for eiendoms besittere. Videre føler vi oss usikre på om arveavgiften ved et regjeringsskifte vil bli gjeninnført og hvordan debatten fremover vil utvikle seg rundt den betente formuesskatten som til de grader begunstiger utenlandsk og statlig eierskap på bekostning av norskeid risikokapital, som alle politikere så vakkert sier de vil ha! Inntekts skatten forventes å få en viss tilpasning til internasjonalt nivå. Nåværende regler tillater kommandittister i KS og stille deltagere i IS å kunne avregne underskudd i selskapet mot skattepliktig inntekt fra andre kilder. Denne adgangen til å avregne selskapsunderskuddet mot annen inntekt er nå foreslått avskaffet. Denne endringen vil eventuelt føre til at kommandittister og stille deltagere blir behandlet likt som andre deltagere med begrenset ansvar. Dette betyr at selskapsunderskudd kun kan fremføres mot fremtidig overskudd eller gevinst i det samme deltager lignede selskap. Således vil incentivet for opprettelse av eiendomsselskap med KS som selskapsform bli vesentlig endret. Eiendom er i økende grad blitt et skatteobjekt både i form av kommunal eiendomsskatt og oppjusterte formuesverdier, samtidig er formuesskatten bare i begrenset grad redusert. Arbeiderpartiet har allerede lansert gjeninnføring av eiendomsskatt (oppgitt i Oslo på 90 tallet) etter en ev. seier i kommunevalget i Oslo til høsten, og da bare rettet mot eiendommer med verdi over et visst nivå (som primært antas å treffe deres motstandere i det forestående valget!). DENNE RAPPORTEN HVORDAN BRUKE DEN? Formålet med denne rapporten er at investorer og andre interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter ved prosjektdeltagelse ved etablering av nye prosjekter eller gjennom annenhåndsmarkedet. Vi minner også om at vi har en rekke shipping og offshoreprosjekter tilgjeng elige for våre investorer. Ikke nøl med å kontakte oss! Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Project Finance ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid et samarbeid alle i Fearnley Project Finance setter stor pris på. Oslo, juni 2015 Med vennlig hilsen Fearnley Project Finance AS fearnleyprojectfinance.no 4

PORTEFØLJEOVERSIKT Alle tall i NOK SIDE PROSJEKT SEGMENT BELIGGENHET STØRRELSE BYGG (KVM) ESTIMERT EIENDOMS VERDI ESTIMERT VEK PR. 1% UINNKALT KAPITAL PR. 1% 8 Agder Kontorbygg AS Kontor Lillesand 7 891 145 046 170 9 943 9 Arendal Logistikkinvest AS Logistikk Arendal 4 909 50 055 141 3 849 10 Dyrskueveien 5 KS Handel Ullensaker 7 628 113 422 392 7 937 11 Eiendomsselskapet VestSverige AS (SEK) Bolig/skole/næring VestSverige 47 500 259 792 796 33 364 12 Eikveien Holding AS Lager/verksted Drammen 4 600 97 438 277 8 003 13 Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk/kontor Hamar 12 132 115 387 284 100 9 075 14 Haslevangen Invest KS Kontor/lager Oslo 8 090 163 092 539 60 10 967 15 Hoffsveien 48 AS Kontor Oslo 7 200 161 462 536 11 074 16 Kjelsåsveien Invest AS Kontor/lager Oslo 11 089 132 843 379 10 561 17 KombiEiendom Invest AS Industri Drammen og Skien 85 339 423 200 991 30 807 18 Løvenskioldsgate 1 Invest AS Skole Oslo 3 320 128 076 547 6 751 19 Mjåvann Eiendomsinvest AS Industri og forretning Kristiansand 3 625 42 662 127 3 298 20 Moss Eiendomsinvest AS Kontor/lager Moss 4 217 73 853 226 5 639 21 Nordania Eiendom AS (DKK) Lager Danmark 45 108 324 720 967 24 454 22 Oslo Nord Eiendomsinvest KS Kontor/handel Oslo 8 877 129 214 317 100 9 785 23 Rjukan Næringspark KS Industri Rjukan 39 500 52 421 356 61 9 250 24 Rogaland Logistikkinvest AS Logistikk/lager Rogaland 12 350 190 243 396 10 794 25 Rygge Eiendomsinvest KS Lager Rygge 3 383 27 98 15 2 509 26 Røyken Næringseiendom KS Kontor/handel Røyken 6 861 90 533 203 150 7 343 27 Ski Skolebygg KS Skole Ski 7 700 197 643 662 14 185 28 Stavanger Property Invest AS Kontor/skole Stavanger 11 750 162 100 269 19 636 29 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand 4 485 80 039 195 6 493 30 Sørlandsparken Logistikkinvest AS Logistikk/lager Kristiansand 16 530 163 200 466 11 366 31 Torp Kontorinvest AS Kontor Sandefjord 3 826 60 500 129 50 4 879 32 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 7 105 165 170 293 80 11 357 33 Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg 8 285 134 451 387 10 644 Sum 383 300 3 683 562 10 143 616 293 963 BRUTTO LEIE 2014 6% 5% 12% 32% Kontor Logistikk/lager Industri 15% Skole Handel Bolig 30% fearnleyprojectfinance.no 5

Alle tall i NOK PROSJEKT AVKASTNING SOLGTE PROSJEKTER NOTE SEGMENT Etablert KJØPESUM INNBETALT EK SOLGT SALGSSUM IRR 1 Lørenskog Næringspark KS Kombi 1995 82,0 16,2 1998 253,5 122% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi 1996 97,4 10,4 1999 100,3 32% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor 1994 82,4 8,9 1999 85,8 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi 1996 29,6 5,5 1999 55,0 80% 5 TEBO Senteret KS Handel 1997 18,8 2,0 1999 23,5 94% 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi 1997 712,0 114,3 2 696,0 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor 1997 215,0 20,0 2 249,7 70% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi 1999 21,5 17,3 2002 102,5 20% 9 Forus Næringseiendom KS Kontor 2 101,5 11,0 2002 110,0 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel 2 75,0 7,9 2003 89,5 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor 2 172,5 15,0 2003 211,3 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor 2001 87,8 12,7 2003 93,0 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor 2 180,0 21,9 2004 207,4 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor 2 181,5 22,0 2004 197,0 22% 15 Notodden Næringspark KS Kombi 2001 50,0 7,0 2004 70,7 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor 2003 163,3 34,1 2004 210,0 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel 2002 119,1 9,2 2005 145,0 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor 2 132,0 15,0 2005 146,0 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel 2002 41,3 5,2 2005 56,0 36% 20 Karenslyst Alle 1214 KS Kontor 2004 410,0 90,0 2005 495,0 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi 1998 53,3 6,0 2005 49,0 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi 1996 61,1 10,5 2005 67,0 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi 1997 32,2 4,0 2005 37,0 26% 24 Pilestredet Utsyn AS 1 Utvikling 2003 34,9 13,5 2005 44,9 88% 25 Midtunlia 73 KS Logistikk 2001 59,0 5,3 2005 82,3 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel 2001 67,5 3,5 2005 94,0 51% 27 Breigata 10 KS Kontor 1999 41,0 5,5 2005 39,0 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor 2004 185,0 41,0 2005 214,8 78% 29 Fredensborgveien 2426 KS Kontor 2001 131,4 15,2 2005 170,0 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell 2005 1455,9 199,0 2005 1 592,10 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi 1998 67,2 10,0 2005 121,5 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor 1998 114,6 14,2 2006 150,0 19% 33 Raufoss Næringspark KS Industri 2 660,0 70,0 2006 1 010,00 42% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi 2004 128,6 22,0 2006 151,0 67% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor 2 79,4 14,0 2006 172,0 0% 36 Smestadgård KS Kontor 1998 39,3 4,6 2006 55,8 26% 37 Haslevangen 16 KS 2 Kontor 2001 40,8 4,5 2006 38,0 14% 38 Lørenfaret KS Kombi 1999 55,0 7,4 2006 105,0 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri 2005 129,0 21,9 2006 169,4 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor 1999 247,0 27,0 2006 270,0 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi 2006 449,0 89,0 2006 492,5 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi 2005 540,0 54,0 2006 668,0 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor 1997 64,6 6,0 2006 70,0 16% 44 Skøyen Næringseiendom AS 3 Utvikling 2005 402,0 71,1 2006 n/a 48% 45 Drammen Fjordpark KS Kombi 2003 124,0 21,3 2006 168,0 40% 46 Økern Park KS 4 Kontor 2001 285,0 35,0 2007 371,5 30% 47 Sven Oftedals vei 28 KS Kombi 1999 148,1 21,0 2007 263,4 37% 48 Leangbukta Marina AS Logistikk 2006 105,0 27,5 2007 115,7 57% 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi 2005 94,0 20,9 2007 115,0 40% 50 Askim Næringspark KS 5 Kombi 2004 79,0 14,8 2007 248,0 61% 51 Union Eiendomsinvest AS Kontor 2003 90,2 16,6 2007 121,8 40% 52 VVS Huset KS Kombi 1999 44,1 78,2 2007 113,0 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor 2005 117,2 20,0 2007 143,0 35% 54 SkøyenHagen AS Utvikling 2004 800,5 74,1 2008 1001,5 29% 55 Pilestredet Park Invest Utvikling 2007 98,0 45,0 2009 n/a 9% 56 Sven Oftedalsvei Holding KS Kontor 2007 263,4 49,7 2011 288,0 7% 57 Grini Næringspark KS Kontor 1999 54,1 11,5 2011 54,5 3% 58 Kjeller Teknologipark KS 2,6 Kontor 1999 179,6 7,0 2011 262,0 30% 59 Grensesvingen 9 Eiendom KS Kombi 1997 103,8 13,0 2011 164,0 15% 60 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/kontor 2007 86,1 16,6 2011 84,0 3% 61 Union Universitetsboliger AS Bolig 2004 46,3 7,3 2011 46,0 5% 62 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel 2007 183,5 39,3 2011 193,0 3% 63 AK Eiendomsinvest AS Industri 2006 616,5 105,0 2012 750,0 10% 64 Hotellinvest Holding KS Hotell 2006 661,0 138,0 2012 571,3 6% 65 Wexelsplass AS Utvikling 2003 32,8 20,0 2012 n/a 24% 66 Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor 2006 270,0 61,7 2012 299,0 10% 67 Millennium Property KS Utvikling 1999 46,1 14,0 2013 n/a 19% 68 Millennium Property II AS Utvikling 2008 23,3 23,3 2013 n/a 17% 69 Logistikkbygg AS Logistikk 2008 134,1 37,6 2014 168,0 18% 70 Torp Eiendomsinvest AS Kontor 2009 51,0 14,2 2014 60,5 18% 71 Pro Juventute KS Handel 2013 30,1 6,3 2014 32,5 6% Sum 12 877 2 103 Gjennomsnitt 176 29 37% Vektet gjennomsnitt 43% Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005 Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill. fearnleyprojectfinance.no 6

PROSJEKTENE 2015 fearnleyprojectfinance.no 7

Prosjektmeglere Thomas Prosjektmeglere Holtan Leskovsky Telefon: Thomas 22 Holtan 93 63 Leskovsky 45 Epost: Telefon: Prosjektmegler t.leskovsky@fearnleys.no 22 93 63 45 Epost: Thomas t.leskovsky@fearnleys.no Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 Epost: t.leskovsky@fearnleys.no Agder Statsbygg AS Lillesand Etablert Agder Statsbygg 07.12.2012 AS Type eiendom Lillesand Kontor Eiendomsverdi Etablert ved stiftelse 13807.12.2012 Post og teletilsynet Kontor Eiendomsverdi ved ved stiftelse pr. kvm. 138 17 488 Post og teletilsynet Agder Kontorbygg AS Lillesand Eiendomsverdi Etablert yield eiendomsverdi ved stiftelse ved pr. kvm. stiftelse 17 07.12.2012 6,5% 488 Type yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,5% eiendom Kontor Eiendomsverdi ved stiftelse 138 Total bygningsmasse (BTA) Nasjonal kommunikasjonsmyndighet (tidl. Post og teletilsynet) 7 891 Finansiering Eiendomsverdi ved ved stiftelse stiftelse pr. kvm. 17 488 Selveiertomt Total bygningsmasse (kvm), ca. (BTA) 13 7 891 1. Finansiering prior pantelån ved stiftelse yield eiendomsverdi ved stiftelse 101 697 6,5% Selveiertomt (kvm), ca. 13 Selgerkreditt 1. prior pantelån 109 6 504 Total Vektet bygningsmasse gj.v. leietid(bta) 7 89114,3 år Innbetalt Innbetalt Finansiering egenkapital egenkapital ved stiftelse 30 30 850 850 Selveiertomt Vektet Vektet gj.v. indeksregulering (kvm) leietid 100% til 2,5% kpi 70% av overstigende 13 13,3 år Prosjektpris Prosjektpris 1. prior pantelån ved ved stiftelse stiftelse 109 138 140504 354 547 Utleiegrad Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi 70% av overstigende 100% Innbetalt egenkapital 30 850 Vektet Gj.snitt. Utleiegrad gj.v. leietid brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 12,3 år 100% 199 Egenkapitalforhold Egenkapitalforhold Prosjektpris ved stiftelse 140 354 Vektet Skattemessig Gj.snitt. indeksregulering brutto avskrivningssats leie ved stiftelse bygg pr. kvm (BTA/NOK) 100% til 2,5% kpi 70% av overstigende 1 199 2% Innbetalt Innbetalt egenkapital egenkapital ved ved stiftelse stiftelse 30 30 850 850 Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg 100% 2% Uinnkalt Uinnkalt Egenkapitalforhold ansvarskapital ansvarskapital Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 199 Innbetalt egenkapital ved stiftelse 30 850 Skattemessig avskrivningssats bygg Fearnley Finans Management 2% AS Innbetalt Uinnkalt egenkapital ansvarskapital pr. 1% 308 500 Fearnley Finans Management AS Innbetalt egenkapital pr. 1% 308 500 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% 308 500 Sist Uinnkalt omsatt ansvarskapital pr. 1% pr. 1% Kruse Smith Eiendom AS Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato Sist sist omsatt omsatt pr. 1% Sum Dato utbytte/utbetaling sist omsatt pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt Sum utbytte/utbetaling av innbetalt pr. 1% 10 500 Tilbakebetalt i% av innbetalt 3% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 260 1 290 1 320 AGDER AGDER STATSBYGG STATSBYGG AS AS AGDER KONTORBYGG AS Paul Dehli Navestad Telefon: Paul Dehli 22 Navestad 93 64 56 Epost: Telefon: p.navestad@fearnleys.no 22 93 64 56 Epost: p.navestad@fearnleys.no Hilde Østby Telefon: Hilde Østby 22 93 63 41 Epost: Telefon: h.oestby@fearnleys.no 22 93 63 41 Øystein Epost: Nilsen h.oestby@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 41 Epost: fbm1@fearnleys.no PROGNOSE BALANSE PR. PR. 31.12 31.12 31.12.2012 31.12.2013 2013E 2014E 2015E 2012A 2013E 2014E 2015E 2014E 2015E 2016E 2013A 2014E 2015E 2016E Brutto leieinntekt 464 701 9 943 Omløpsmidler 2 944 454 084 2 970 Brutto leieinntekt 9 722 9 965 10 214 Omløpsmidler 4 590 3 932 3 781 3 645 Eierkostnad 500 513 525 Verdi eiendom 1) 137 846 137 846 137 846 137 846 Eierkostnad 513 2015E 525 2016E 538 2017E Verdi eiendom 1) 137 985 2014A 137 985 2015E 1372016E 985 137 2017E 985 leieinntekt 8 964 188 418 Sum aktiva 140 790 141 300 140 930 140 816 Brutto leieinntekt 9 209 9 943 10 9 440 192 10 9446 676 Omløpsmidler Sum aktiva 142 4 095 575 3141 642 917 3 507 141 766 3 103 141 630 Andre driftskostnader inkl. adm. 325 333 341 Andre Eierkostnad driftskostnader inkl. adm. 644 515 404 528 541 415 Verdi eiendom 1) 140 161 140 161 140 161 140 161 rentekostnader 5 916 5 903 5 802 Kortsiktig gjeld 192 265 242 1 218 rentekostnader leieinntekt 5 901 9 428 59 798 664 9 5905 687 Sum Kortsiktig aktiva gjeld 1441256 514 143 803 1 483 143 668 1 453 143 2641 399 Estimert skatt Langsiktig gjeld 109 438 107 225 104 953 102 564 Estimert Andre driftskostnader skatt inkl. adm. 697 417 428 Langsiktig gjeld 107 224 104 952 102 563 100 053 Avdrag Avdrag rentekostnader 2 2 213 272 5 795 2 2 5389 272 672 5 2 2 533 389 51 Kortsiktig Sum Sum passiva passiva gjeld 108 110 1 236 738 630 106 108 1 207 435 490 1104 106 162016 195 1 129 101 103 452 782 Prognose Prognose Estimert utdeling skatt utdeling 1 050 1 1 050 1 1 200 Langsiktig gjeld 104 953 102 564 100 054 96 806 Avdrag kontantstrøm kontantstrøm 658 510 2 389 2370 151 510 3 248 114 136 Sum VEK VEK passiva ekskl. ekskl. over/underkurs over/underkurs 2) 106 33 30189 837 160 10335 32 771 482 810 101 216 37 34 750 735 97 935 40 37 178 034 Prognose utdeling 1 1 200 1 100 Note Note 1) 1) Justert Justert for for rabatt rabatt latent latent skatt skatt kontantstrøm 453 135 404 VEK Note Note ekskl. 2) 2) Etter Etter over/underkurs budsjetterte budsjetterte utdelinger 2) utdelinger 38 067 40 032 42 452 45 329 Gj.snitt. Gj.snitt. brutto brutto leie leie pr. pr. kvm kvm (BTA) (BTA) 1 1 200 230 1 230 260 1 260 290 Note Yieldutvikling 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 6,5% 6,5% 6,7% 6,7% 6,8% 6,8% Yieldutvikling 6,5% 6,7% 6,8% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje Finansiering 1 101 99697 749 Saldo Rente 5,73% 22.05.2037 Rentebinding 16.10.2037 Transje 21 6 97 743 4,25% 3,93% 5,73% 16.10.2037 Flytende Transje 3 741 3,62% 2 1 475 6 3,93% 3,75% Flytende Sum Sum Transje lån/vektet 3 rente 109 107438 224 1 210 5,56% 5,55% 3,75% Flytende 22,7 21,1 år Sum lån/vektet rente 104 953 5,60% 21,2 år BILDE AV EIENDOMMENE SENSITIVITETSANALYSE Estimert yield, eiendomsverdi anslag 147 143344 424 6,25% 137 141 6,50% 677 908 136 132 6,75% 430 800 Estimert Rabatt eiendomsverdi latent skatt 1) 150 4448 848 146 145 046 3 692 62 139 674 3 272 Rabatt latent gjeld 107 skatt 104 5 465 148 686 4104 107 885148 686 4 348 104 107 148 686 VEK gjeld ekskl. over/underkurs rentesikring 10239 35 094 050 290 102 094 33 30837 160 102 094 29 25 010 114 yield, anslag 6,25% 6,50% 6,50% 6,75% 6,75% VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 43 289 38 067 33 232 Over/underkurs rentesikring Over/underkurs VEK rentesikring 2139 35 114 050 290 21 114 33 30837 160 21 114 29 25 010 114 VEK 22 175 16 953 12 118 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 391 353 338 302 290 251 VEK VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 433 391 353 381338 302 332 290 251 VEK pr. 1% 222 170 121 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 18 670 180 17 950 480 17 16290 830 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 19 12076% 18 380 79% 17 700 Finansieringsgrad (eiendom) 73% 76% 79% 82% Finansieringsgrad (eiendom) 70% 72% 75% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 25%/25% n/a 9%/9% n/a 6%/6% n/a IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 19%/13% 12%/23% 5%/34% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 27%/27% n/a 10%/10% n/a 6%/6% n/a Nominell avkastning før/etter over/underkurs 44%/25% 27%/41% 11%/57% Budsjettert Budsjettert kontantstrøm kontantstrøm til EK til basis EK basis VEK VEK (snitt (snitt neste neste 4 år) 4 år) 21% 9% 27% 10% 38% 12% Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E18, Kristiansand, Sørlandssenteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens material Eiendommen valg og byggets er sentralt tekniske beliggende løsninger. i Bygget flotte omgivelser er utleid på lang i i Lillesand, leieavtale med til NKOM nærhet til E18, og Kristiansand, er deres hovedkontor. Sørlandssenteret og og Kjevik Kjevik flyplass. flyplass. Det er Det høy er standard høy standard på eiendommens på eiendommens material materialvalg og byggets og tekniske byggets løsninger. tekniske løsninger. Bygget Bygget utleid på er lang utleid leieavtale på lang til leieavtale Post og til teletilsynet Post og og teletilsynet er deres og hovedkontor. er deres hovedkontor. fearnleyprojectfinance.no 8 fearnleyfinans.no fearnleyfinans.no 12 12 Eiendomsrapport Eiendomsrapport 2014 2013

Prosjektmegler Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 Epost: t.leskovsky@fearnleys.no ARENDAL LOGISTIKKINVEST AS Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 Epost: t.auset@fearnleys.no Arendal Logistikkinvest AS Etablert 25.10.2013 Eiendomsverdi ved stiftelse 47 250 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 9 625 yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,5% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 33 550 Innbetalt egenkapital 12 500 Prosjektpris ved stiftelse 46 050 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 12 500 Uinnkalt ansvarskapital Åsbieveien 15, Arendal Logistikk DSV Road AS Total bygningsmasse (BTA) 4 909 Selveiertomt (kvm) 34 725 Parkeringsplasser 100 Vektet gj.v. leietid 14 år Vektet indeksregulering 100%maks 2% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 769 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Innbetalt egenkapital pr. 1% 125 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% 145 Dato sist omsatt 02.12.2014 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 8 150 Tilbakebetalt i% av innbetalt 7% 2015E 2016E 2017E Brutto leieinntekt 3 849 3 926 4 005 Eierkostnad 220 224 229 leieinntekt 3 629 3 702 3 776 Andre driftskostnader inkl. adm. 178 181 185 rentekostnader 1 391 1 288 1 270 Estimert skatt 112 373 Avdrag 1 100 1 100 1 100 Prognose utdeling 815 815 815 kontantstrøm 145 206 33 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 780 800 820 2014A 2015E 2016E 2017E Omløpsmidler 1 112 1 257 1 463 1 496 Verdi eiendom 1) 47 081 47 081 47 081 47 081 Sum aktiva 48 193 48 338 48 544 48 577 Kortsiktig gjeld 270 242 240 230 Langsiktig gjeld 33 31 900 30 800 29 700 Sum passiva 33 270 32 142 31 040 29 930 VEK ekskl. over/underkurs 2) 14 923 16 196 17 504 18 647 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,3% 7,4% 7,5% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje 1 16 450 4,79% 15.10.2021 Transje 2 16 550 3,55% Flytende Sum lån/vektet rente 33 4,17% 3,4 år yield, anslag 7,00% 7,25% 7,50% Estimert eiendomsverdi 51 843 50 055 48 387 Rabatt latent skatt 3 153 2 974 2 807 gjeld 32 158 32 158 32 158 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 16 532 14 923 13 422 Over/underkurs rentesikring 860 860 860 VEK 15 672 14 063 12 562 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 165 149 134 VEK pr. 1% 157 141 126 BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 10 560 10 200 9 860 Finansieringsgrad (eiendom) 64% 66% 68% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 32%/27% 22%/16% 12%/6% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 39%/32% 26%/19% 14%/7% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 16% 17% Eiendommen ble oppført i 2004 og fungerer som leietagers hovedkontor og logistikksenter i SørNorge. Eiendommen er beliggende i Stoa nærings og handelsområde utenfor Arendal langs E18. Hoveddelen av bygningsmassen utgjør lager og terminal. Det er stor, selveiet tomt med utbyggingspotensiale. Det foreligger 3 års rullerende morselskapsgaranti. fearnleyprojectfinance.no 9

DYRSKUEVEIEN 5 KS Prosjektmeglere Fredrik Honningsvåg Telefon: 22 93 64 59 Epost: f.honningsvaag@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Epost: h.shetelig@fearnleys.no Line Johansen Telefon: 22 93 64 39 Epost: l.johansen@fearnleys.no Dyrskueveien 5 KS Etablert 01.07.2013 Eiendomsverdi ved stiftelse 105 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 13 765 yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,0% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 71 Innbetalt egenkapital 31 700 Prosjektpris ved stiftelse 102 700 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 31 700 Uinnkalt ansvarskapital Dyrskuevegen 5, Ullensaker Handel DNB Bank ASA og Megaflis AS Total bygningsmasse (BTA) 7 628 Selveiertomt (kvm) 21 710 Parkeringsplasser Ca. 250 Vektet gj.v. leietid 8,3 år Vektet indeksregulering 85% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 998 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Innbetalt egenkapital pr. 1% 317 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 25 Tilbakebetalt i% av innbetalt 8% Fearnley Property Management AS 2015E 2016E 2017E Brutto leieinntekt 7 937 8 072 8 210 Eierkostnad 281 288 295 leieinntekt 7 656 7 784 7 915 Andre driftskostnader inkl. adm. 357 366 375 rentekostnader 2 913 2 943 2 833 Estimert skatt Avdrag 2 364 2 364 2 364 Prognose utdeling 2 500 1 750 1 850 kontantstrøm 478 361 493 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 040 1 060 1 080 2014A 2015E 2016E 2017E Omløpsmidler 2 748 2 270 2 631 3 124 Verdi eiendom 1) 107 637 107 637 107 637 107 637 Sum aktiva 110 385 109 907 110 268 110 761 Kortsiktig gjeld 642 627 605 583 Langsiktig gjeld 69 227 66 863 64 499 62 135 Sum passiva 69 869 67 490 65 104 62 718 VEK ekskl. over/underkurs 2) 40 516 42 417 45 164 48 043 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 6,8% 6,9% 7,0% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje 1 35 4,67% 01.07.2018 Transje 2 34 227 4,10% Flytende Sum lån/vektet rente 69 227 4,39% 1,8 år yield, anslag 6,50% 6,75% 7,00% Estimert eiendomsverdi 117 785 113 422 109 371 Rabatt latent skatt 6 221 5 785 5 380 gjeld 67 121 67 121 67 121 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 44 443 40 516 36 870 Over/underkurs rentesikring 1 339 1 339 1 339 VEK 43 104 39 177 35 531 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 444 405 369 VEK pr. 1% 431 392 355 BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 15 440 14 870 14 340 Finansieringsgrad (eiendom) 59% 61% 63% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 31%/28% 23%/21% 16%/13% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 48%/44% 36%/32% 24%/20% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 12% 13% 14% Eiendommen er beliggende ved Kløftakrysset, langs den attraktive aksen OsloGardermoen og med god eksponering mot E6. Bygget ble oppført i 2007 og er utleid på langsiktige leieavtaler. fearnleyprojectfinance.no 10

Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 Epost: Prosjektmeglere c.bull@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 Epost: c.bull@fearnleys.no (SEK) BILDE AV AV EIENDOMMENE EIENDOMSSELSKAPET VESTSVERIGE AS EIENDOMSSELSKAPET VESTSVERIGE AS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 Epost: t.leskovsky@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 Epost: t.leskovsky@fearnleys.no Eiendomsselskapet VestSverige AS Etablert 13.06.2007 Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) 435 500 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) 8 710 Eiendomsselskapet VestSverige AS yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,2% Etablert 13.06.2007 Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) 435 500 Finansiering ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) 8 710 1. prior pantelån yield eiendomsverdi ved stiftelse 356 479 6,2% Innbetalt egenkapital 81 863 Prosjektpris Finansiering ved ved stiftelse stiftelse (SEK) 438 342 1. prior pantelån 356 479 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital (SEK) 81 863 Innbetalt Prosjektpris egenkapital ved stiftelse ved stiftelse 43881 342 863 Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital pr. ved 1% stiftelse 81 863 818 630 Uinnkalt Innbetalt ansvarskapital egenkapital ved pr. 1% emisjon 2014 5 089 Sum innbetalt egenkapital 86 952 Sist omsatt pr. 1% 722 Innbetalt egenkapital pr. 1% 869 520 Dato sist omsatt 17.08.2007 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sum Sist utbytte/utbetaling omsatt pr. 1% pr. 1% 722 Tilbakebetalt Dato sist omsatt i % av innbetalt 17.08.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt (SEK) 2014E 2015E 2016E Brutto PROGNOSE leieinntekt KONTANTSTRØMANALYSE 33 364 33 864 34 372 Eierkostnad 15 235 15 496 15 762 (SEK) leieinntekt 18 129 2015E 18 368 2016E 18 610 2017E Andre Brutto driftskostnader leieinntekt inkl. adm. 1) 5 510 33 364 4 33357 605 33 4826 367 Eierkostnad rentekostnader 1216 130608 10 16016 722 16 9837 007 Estimert leieinntekt skatt 16 756 16 883 16 989 Salg Andre eiendom driftskostnader inkl. adm. 1) 73 641 3 613 2 719 2 726 rentekostnader 4 423 4 055 3 971 Avdrag 76 3 580 7 160 Estimert skatt 1 255 1 197 Prognose utdeling Salg eiendom 2 945 1 1 Avdrag kontantstrøm 1 870 7 132 5 415 500 5 1 500 924 Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader ifm nedbetaling av gjeld/ fornyelse av lån Prognose utdeling 3 300 3 300 3 300 kontantstrøm 1 233 1 054 1 295 Gj.snitt. Note 1) brutto Inkludert leie leietagertilpasninger/utskiftninger pr. kvm (BTA) av vinduer 670 680 690 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 700 710 710 Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje (SEK) 1 169 548 5,00% Flytende Transje Finansiering 2 60 681 Saldo 8,97% Rente Rentebinding 30.06.2014 Transje Transje 3 1 32 100 500 9,37% 2,40% 29.09.2016 29.06.2015 Transje 2 73 602 2,21% Flytende Sum lån/vektet rente 262 729 6,46% 0,3 år Transje 3 833 2,21% Flytende Sum lån/vektet rente 174 435 2,32% 1 Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 Epost: t.auset@fearnleys.no Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 Epost: t.auset@feanleys.no (SEK) 2013A 2014E 2015E 2016E PROGNOSE Omløpsmidler BALANSE 7 596 PR. 31.12 5 726 6 141 4 217 SENSITIVITETSANALYSE (SEK) 31.12.2013 VestSverige Bolig/næring Personlige, næringsdrivende og skole VestSverige Total bygningsmasse (BTA) 1) Bolig/skole/noe næring 50 Privat, næring og skole Parkeringsplasser 400 Total Vektet bygningsmasse gj.v. leietid (BTA) 1) Ca. 47 500 1 år Antall Vektet leiligheter indeksregulering Ca. 350 100% Utleiegrad 97% Vektet Gj.snitt. gj.v. brutto leietid leie (boligkontrakter ved stiftelse rullerer) pr. kvm (BTA/SEK) Ca. 1 år 649 Vektet Skattemessig indeksregulering avskrivningssats bygg Ca. 100% 24% Utleiegrad Note 1) 40 175 kvm iht svensk oppmålingsmetode Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Ca. 95% 649 Skattemessig avskrivningssats bygg Note1) Ca. 40 kvm iht svensk oppmålingsmetode 24% Fearnley Finans Management AS APF AB og Trollhättan AB APF AB, Trollhättan Verdi eiendom 1) 338 978 265 337 265 337 265 337 (SEK) Sum aktiva 346 574 2014A 271 063 2015E 271 2016E 478 269 2017E 554 Omløpsmidler 1 825 592 462 1 757 Verdi Kortsiktig eiendom gjeld 256 2 902 969 256 969 2 239 256 969 1 906 256 969 1 573 Sum Langsiktig aktiva gjeld 255 262 144 729 256 186 377 729 257 431 183 149 258 726 175 989 Sum passiva Kortsiktig gjeld 265 631 1 157 188 968 851 185 055 843 177 562 814 Langsiktig gjeld 174 435 167 303 161 803 156 303 VEK ekskl. over/underkurs 77 203 82 095 86 423 91 992 Sum passiva 175 592 168 154 162 646 157 117 VEK ekskl. over/underkurs 2) 79 552 88 223 94 785 101 609 Note Yieldutvikling 2) Etter budsjetterte utdelinger 6,5% 6,6% 6,7% Yieldutvikling 6,5% 6,5% 6,5% yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% (SEK) Estimert eiendomsverdi 363 705 352 549 342 219 Rabatt yield, latent anslag skatt 14 464 6,25% 13 6,50% 571 6,75% 12 745 Estimert gjeld eiendomsverdi 270 258 102 035 259 258 792 035 250 246 258 035 Rabatt latent skatt 3 854 2 823 1 868 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 91 206 80 943 71 439 gjeld 177 417 177 417 177 417 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs swapavtaler 88 831 2 304 79 552 70 961 2 304 2 304 Over/underkurs VEK swapavtaler 88 902 0 78 6390 69 135 0 VEK 88 831 79 552 70 961 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 912 809 714 VEK VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 888 889 796786 710 691 VEK Note1) pr. 1% Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr. 888 31.12.2013 Note1) Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr. 796 710 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 7 270 7 050 6 840 Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) 5 690 72% 5 470 75% 5 270 77% Finansieringsgrad (eiendom) 65% 67% 70% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 2%/1% 0%/1% 2%/3% IRR Nominell siden oppstart avkastning før/etter før/etter over/underkurs over/underkurs 0%/0% 11%/9% 2%/2% 1%/4% 4%/4% 13%/16% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 2%/2% 14%/14% 24%/24% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 16% 18% Porteføljen består av bolig og noe kontoreindommer samt en skole i Gøteborgsregionen og VestSverige, hovedsaklig i Trollhättan og Skövde. Totalt utleibart areal er ca. 50 kvm. Forretningsideen Porteføljen består er ordinær av et drift antall av bolig eiendomsmassen og kontoreiendommer samt periodiske i Gøteborgsregionen salg av enkelt objekter og Vesteller Sverige. delportefølje. Totalt utleibart areal er på ca. 50 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje. fearnleyprojectfinance.no 11 fearnleyfinans.no 18 Eiendomsrapport 2014

EIKVEIEN HOLDING AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 Epost: p.navestad@fearnleys.no Prosjektmegler Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 Epost: t.leskovsky@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 Epost: t.leskovsky@fearnleys.no Eikveien Holding AS Etablert 30.06.2011 Eiendomsverdi ved stiftelse 91 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 19 783 Navn yield på eiendomsverdi selskap ved stiftelse Eikveien Holding 8,0% AS Etablert 30.06.2011 Finansiering Eiendomsverdi ved stiftelse ved stiftelse 91 1. prior Eiendomsverdi pantelån ved stiftelse pr. kvm. 70 575 19 783 yield eiendomsverdi ved stiftelse 8,0% Selgerkreditt 4 Innbetalt egenkapital 18 700 Finansiering ved stiftelse Prosjektpris 1. prior pantelån ved stiftelse 93 70 275 575 Selgerkreditt 4 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital 18 700 Innbetalt Prosjektpris egenkapital ved stiftelse ved stiftelse 18 93700 275 Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold Innbetalt Innbetalt egenkapital pr. 1% ved stiftelse 18 187 700 Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt Innbetalt pr. egenkapital 1% pr. 1% 207 187 Dato Uinnkalt sist omsatt ansvarskapital pr. 1% 14.06.2013 EIKVEIEN HOLDING AS Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 Epost: g.ronneberg@fearnleys.no Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 Epost: g.ronneberg@fearnleys.no 31.12.2013 Eikveien 19 og 20 Drammen Lager/verksted Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Eikveien 19 og 20 Drammen Type Total eiendom bygningsmasse (BTA) Lager/verksted 4 600 Selveiertomt (kvm) Volvo Norge AS og Norsk Scania AS29 171 Vektet gj.v. leietid 7,6 år Total bygningsmasse (BTA) 4 600 Vektet indeksregulering 100% Selveiertomt (kvm) 29 171 Utleiegrad 100% Vektet Gj.snitt. gj.v. brutto leietid leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 6,6 år1 648 Vektet Skattemessig indeksregulering avskrivningssats bygg 100% 4% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 648 Skattemessig avskrivningssats bygg Fearnley Finans Management 4% AS Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Property Management AS Sist omsatt pr. 1% 325 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 8 Dato sist omsatt 17.12.2014 Tilbakebetalt i % av innbetalt 10% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 18 Tilbakebetalt i% av innbetalt 10% 2014E 2015E 2016E Brutto leieinntekt 7 853 8 049 8 250 Eierkostnad 206 212 217 leieinntekt 7 647 2015E 7 837 2016E 8 0332017E Andre Brutto driftskostnader leieinntekt inkl. adm. 3678 003 376 8 163 8 385 327 Eierkostnad rentekostnader 3 634 208 3 534 212 3 439 216 Estimert skatt leieinntekt 7 795 7 951 8 111 Avdrag Andre driftskostnader inkl. adm. 3 500 372 2 500 380 2 500 387 Prognose utdeling rentekostnader 3 184 1 300 2 997 1 2600 808 Estimert kontantstrøm skatt 146 127 109 Avdrag 2 500 2 500 2 500 Prognose utdeling 900 kontantstrøm 839 2 074 2 416 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 710 1 750 1 790 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 740 1 770 1 810 Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje 1 38 875 6,53% 15.07.2021 Transje Finansiering 2 28 575 Saldo 3,93% Rente Rentebinding Flytende Selgerkreditt Transje 1 1 36 375 5,00% 6,18% 30.06.2014 15.07.2021 Sum Transje lån/vektet 2 rente 68 45028 575 5,42% 3,40% Flytende 4,3 år Sum lån/vektet rente 64 950 4,96% 3,7 år BILDE BILDE AV AV EIENDOMMENE EIENDOMMENE 2013A 2014E 2015E 2016E Omløpsmidler 1 818 1 964 2 091 2 200 Verdi eiendom 1) 93 867 93 867 93 867 93 867 Sum aktiva 95 6852014A 95 831 2015E 95 2016E 958 962017E 067 Omløpsmidler 1 916 2 755 4 829 7 245 Verdi Kortsiktig eiendom gjeld 95784 163 95 163 758 95 163 739 95 163704 Sum Langsiktig aktiva gjeld 6897 450 079 64 97 918 950 9962 992 450 102 408 59 950 Sum passiva 69 234 65 708 63 189 60 654 Kortsiktig gjeld 688 647 615 582 Langsiktig VEK ekskl. over/underkurs gjeld 2) 26 64451 950 62 30450 123 5932 950 769 57 450 35 413 Sum Note passiva 1) Justert for rabatt latent skatt 65 638 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 63 097 60 565 58 032 VEK ekskl. over/underkurs 2) 31 441 34 821 39 427 44 376 Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 8,0% 8,2% 8,4% Yieldutvikling 8,0% 8,2% 8,3% yield, anslag 7,75% 8,00% 8,25% Estimert eiendomsverdi 98 671 95 588 92 691 Rabatt yield, latent anslag skatt 2 029 7,75% 18,00% 721 8,25% 1 431 Estimert gjeld eiendomsverdi 100 67581 416 97 67 438 416 94 485 67 416 Rabatt VEK ekskl. latent over/underkurs skatt rentesikring 29 2 590 226 226 275 451 1 980 23 844 gjeld 63 722 63 722 63 722 VEK Over/underkurs ekskl. over/underkurs rentesikring rentesikring 34 2 496 269 31 2441 496 28 783 2 496 VEK Over/underkurs rentesikring 26 730 3 790 23 955 3 790 21 348 3 790 VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 30 479 292 27 651 265 24 993 238 VEK pr. 1% VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 267 343 240 314 213 288 VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 305 21 450 277 20 780 250 20 150 Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) 21 870 69% 21 180 72% 20 540 74% Finansieringsgrad (eiendom) 65% 67% 69% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 23%/19% 19%/14% 14%/9% IRR Nominell siden avkastning oppstart før/etter over/underkurs 66%/52% 22%/18% 19%/15% 51%/38% 16%/11% 37%/24% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 93%/73% 78%/58% 64%/43% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert neste 4 år) kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 17% 19% 18% 21% 21% Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store Eiendommene selveiertomter, er beliggende godt egnet i Kobbervikdalen for leietagernes syd bruk. for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store selveiertomter, godt egnet for leietagernes bruk. fearnleyprojectfinance.no 12 www.fearnleyfinans.no 19 Eiendomsrapport 2014

HAMAR EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 Epost: c.bull@fearnleys.no Jens Bøvre Telefon: 22 93 64 54 Epost: jbo@fearnleys.no Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 Epost: g.ronneberg@fearnleys.no Hamar Eiendomsinvest KS Etablert 30.06.2010 Eiendomsverdi ved stiftelse 110 760 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 9 130 yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 88 560 Selgerkreditt 2 700 Innbetalt egenkapital 22 200 Prosjektpris ved stiftelse 113 460 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 22 200 Uinnkalt ansvarskapital 10 Innbetalt egenkapital pr. 1% 222 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 100 Smiuhagan 10 Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Total bygningsmasse (BTA) 12 132 Selveiertomt (kvm) 49 455 Vektet gj.v. leietid 5,5 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 708 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% 237 Dato sist omsatt 21.09.2011 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 48 Tilbakebetalt i% av innbetalt 22% 2015E 2016E 2017E Brutto leieinntekt 9 075 9 257 9 442 Eierkostnad 421 429 438 leieinntekt 8 654 8 828 9 004 Andre driftskostnader inkl. adm. 333 340 347 rentekostnader 4 471 3 763 3 489 Estimert skatt Avdrag 5 184 3 592 3 864 Prognose utdeling kontantstrøm 1 334 1 133 1 304 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 750 760 780 2014A 2015E 2016E 2017E Omløpsmidler 1 936 602 1 735 3 039 Verdi eiendom 1) 112 972 112 972 112 972 112 972 Sum aktiva 114 908 113 574 114 707 116 011 Kortsiktig gjeld 961 806 754 698 Langsiktig gjeld 82 696 77 512 73 920 70 056 Sum passiva 83 657 78 318 74 674 70 754 VEK ekskl. over/underkurs 31 251 35 256 40 033 45 257 Yieldutvikling 7,5% 7,7% 7,8% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje 1 38 416 6,84% 06.07.2020 Transje 2 44 280 4,35% Flytende Sum lån/vektet rente 82 696 5,50% 2,6 år yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi 119 366 115 387 111 665 Rabatt latent skatt 2 813 2 415 2 043 gjeld 81 721 81 721 81 721 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 34 832 31 251 27 901 Over/underkurs rentesikring 2 875 2 875 2 875 VEK 31 957 28 376 25 026 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 348 313 279 VEK pr. 1% 320 284 250 BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 9 840 9 510 9 200 Finansieringsgrad (eiendom) 69% 72% 74% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 23%/20% 19%/16% 15%/11% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 78%/66% 63%/50% 47%/34% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 17% 19% 21% Eiendommen er oppført i 2001 og holder god teknisk standard. Godt beliggende i nærings park ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Selveiertomt på ca. 50 kvm gir fremtidige utvidelsesmuligheter (ca. 5 kvm) og mulighet til å kjøre rundt hele eiendommen. Eiendommen er i sin helhet utleid på barehouse betingelser med Posten Norge AS. fearnleyprojectfinance.no 13

Prosjektmeglere Morten RingAndersen Telefon: 22 93 63 36 Epost: Prosjektmegler m.ringandersen@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Epost: h.shetelig@fearnleys.no Haslevangen Invest KS Etablert 22.08.2011 Eiendomsverdi ved stiftelse 136 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 16 810 Haslevangen Invest KS yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Etablert 22.08.2011 Eiendomsverdi ved stiftelse 136 Finansiering ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 16 811 1. prior pantelån yield eiendomsverdi ved stiftelse 104 7,6% Selgerkreditt 793 Innbetalt Finansiering egenkapital ved stiftelse 25 Prosjektpris 1. prior pantelån ved stiftelse 104 129 793 Selgerkreditt 793 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital 25 Innbetalt Prosjektpris egenkapital ved stiftelse ved stiftelse 129 25793 Uinnkalt ansvarskapital 6 Egenkapitalforhold Innbetalt Innbetalt egenkapital pr. ved 1% stiftelse 25 250 Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital ansvarskapital pr. 1% 6 60 Innbetalt egenkapital pr. 1% 250 Sist omsatt pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 60 Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Sum Dato utbytte/utbetaling sist omsatt pr. 1% 10 500 Tilbakebetalt i % av innbetalt 4% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 25 500 Tilbakebetalt i% av innbetalt 10% HASLEVANGEN INVEST KS Brutto leieinntekt 10 932 11 150 11 373 Eierkostnad 405 413 421 leieinntekt 10 527 2015E 10 737 2016E 10 952 2017E Andre Brutto driftskostnader leieinntekt inkl. adm. 817 10 967 11 364 186 11 410 371 Eierkostnad rentekostnader 6 569 366 6374 516 6 381 225 Estimert leieinntekt skatt 10 601 10 812 11 029 Avdrag Andre driftskostnader inkl. adm. 1) 2 199 664 2 371 2 379 rentekostnader 6 134 6 099 5 557 Prognose utdeling 1 500 1 500 1 450 Estimert skatt kontantstrøm 558 357 906 Avdrag 3 150 3 150 3 150 Prognose utdeling 1 1 1 500 kontantstrøm 347 192 443 1) Inkluderer ekstraordinære kostnader knyttet til prosjektering av boliger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 350 1 380 1 410 HASLEVANGEN INVEST KS Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 Epost: p.navestad@fearnleys.no 2014E 2015E 2016E Anita Vågan Telefon: 22 93 63 37 Epost: a.vaagan@fearnleys.no Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: 22 93 63 37 Epost: fbm2@fearnleys.no 31.12.2013 Haslevangen 14 Oslo Kontor/lager Heidenreich AS, Oras AS og Norsk Glassgjenvinning AS Haslevangen 14 Oslo Kontor/lager Total bygningsmasse (BTA) 8 090 Heidenreich AS, Oras AS og Syklus AS Selveiertomt (kvm) 6 260 Total Vektet bygningsmasse gj.v. leietid (BTA) 8 090 6,2 år Selveiertomt Vektet indeksregulering (kvm) 6 260 100% Utleiegrad 100% Vektet Gj.snitt. gj.v. brutto leietid leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 5,5 år 1 311 Vektet Skattemessig indeksregulering avskrivningssats bygg 100% 2% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 311 Skattemessig avskrivningssats bygg Fearnley Finans Management 2% AS Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS Fearnley Property Management AS 2013A 2014E 2015E 2016E PROGNOSE Omløpsmidler BALANSE 2 603 PR. 31.12 2 045 2 402 3 308 Verdi eiendom 1) 136 615 136 615 136 615 136 615 Sum aktiva 139 218 2014A 138 660 2015E 139 2016E 017 2017E 139 923 Omløpsmidler 1 564 1 217 1 409 1 852 Verdi Kortsiktig eiendom gjeld 1) 1571 627 668 157 627 1 634 157 6271 601 157 627 1 390 Sum Langsiktig aktiva gjeld 159 98 191 949 15896 844 750 159 036 94 750 159 47992 750 Sum passiva Kortsiktig gjeld 100 617 1 555 98 384 1 495 96 351 94 140 1 174 1 167 Langsiktig gjeld 97 250 94 100 90 950 87 800 VEK ekskl. over/underkurs Sum passiva 38 601 40 276 42 666 45 783 98 805 95 595 92 124 88 967 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger VEK ekskl. over/underkurs 2) 60 386 63 249 66 912 70 512 Note Yieldutvikling 2) Etter budsjetterte utdelinger 7,5% 7,6% 7,8% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 360 1 380 1 410 Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje 1 56 7,82% 31.05.2018 Transje Finansiering 2 23 416 673 Saldo Rente 3,91% Rentebinding Flytende Transje Transje 3 1 19 18 333 327 7,00% 6,70% 01.06.2016 01.06.2016 Transje 2 56 7,52% 31.05.2018 Selgerkreditt 199 4,50% 15.01.2014 Transje 3 23 250 3,70% Flytende Sum lån/vektet rente 98 949 6,72% 3 år Sum lån/vektet rente 97 250 6,45% 2,2 år BILDE AV AV EIENDOMMEN Yieldutvikling 6,5% 6,6% 6,8% SENSITIVITETSANALYSE yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi 145 200 140 360 135 832 Rabatt yield, latent anslag skatt 46,25% 132 3 6,50% 745 6,75% 3 382 Estimert gjeld eiendomsverdi 169 98 616 014 163 092 98 014 157 052 98 014 Rabatt latent skatt 6 117 5 465 4 861 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 43 054 38 601 34 436 gjeld 97 241 97 241 97 241 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring 66 258 9 327 60 386 54 950 9 327 9 327 Over/underkurs VEK rentesikring 633 507 727 6 507 29 274 6 50725 109 VEK 59 751 53 879 48 443 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 431 386 344 VEK VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 663 337 604293 550 251 VEK pr. 1% 598 539 484 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 17 950 17 350 16 790 Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) 20 970 68% 20 160 70% 19 410 73% Finansieringsgrad (eiendom) 57% 60% 62% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 27%/15% 22%/9% 16%/2% IRR Nominell siden oppstart avkastning før/etter før/etter over/underkurs over/underkurs 36%/32% 77%/39% 32%/28% 59%/21% 29%/24% 42%/5% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 175%/149% 152%/126% 130%/104% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 11% 18% 12% 21% 13% 24% Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor, lager og parkeringsplasser. Eiendommen er regulert til bolig/kontor/industri som bla. muliggjør Eiendommen boligutvikling. er Det beliggende pågår for sentralt tiden stor på aktivitet Hasle i i Oslo området og har med en utvikling fornuftig av fordeling Arcus gamle av kontor, eiendom. lager og Bygget parkeringsplasser. totalrenovert Det i 2008 pågår og for fremstår tiden stor i meget aktivitet god i teknisk området stand med med utvikling 3 solide av Arcus leietakere. gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand. Eiendommen er utleid til 3 solide leietagere. fearnleyprojectfinance.no 14 www.fearnleyfinans.no 21 Eiendomsrapport 2014

Prosjektmeglere Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Christian Bull Paul Telefon: Dehli 22 Navestad 93 64 56 Christian Telefon: Bull 22 93 63 35 Telefon: Epost: p.navestad@fearnleys.no 22 93 64 56 Telefon: Epost: 22 c.bull@fearnleys.no 93 63 35 Epost: Prosjektmegler p.navestad@fearnleys.no Epost: c.bull@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Epost: h.shetelig@fearnleys.no : HOFFSVEIEN HOLDING AS AS Tove Tove Auset Auset Telefon: 22 93 63 46 Telefon: Epost: 22 t.auset@fearnleys.no 93 63 46 Epost: t.auset@fearnleys.no Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 Epost: t.auset@fearnleys.no Våren 2013 31.12.2013 Hoffsveien Holding AS Hoffsveien 48 Oslo Hoffsveien Holding AS Hoffsveien 48 Oslo Etablert 05.03.2013 Kontor Etablert 05.03.2013 Kontor Eiendomsverdi Eiendomsverdi ved stiftelse 140 ved stiftelse 140 Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 19 444 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 19 444 Navn på yield selskap eiendomsverdi ved stiftelse Hoffsveien 48 AS7,1% Hoffsveien 48 Oslo Etablert yield eiendomsverdi ved stiftelse 05.03.2013 7,1% Type Total eiendom bygningsmasse (BTA) Kontor 7 200 Total bygningsmasse (BTA) 7 200 Finansiering Eiendomsverdi ved ved stiftelse 140 Selveiertomt (kvm) Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS 3 558 Finansiering ved stiftelse Selveiertomt (kvm) 3 558 1. Eiendomsverdi prior pantelån ved stiftelse pr. kvm. 103 19500 444 Parkeringsplasser 119 1. prior pantelån 103 500 Parkeringsplasser 119 Innbetalt yield egenkapital eiendomsverdi ved stiftelse 36 600 7,1% Innbetalt egenkapital 36 600 Total bygningsmasse (BTA) 7 200 Prosjektpris ved stiftelse 140 100 Vektet gj.v. leietid 6,6 år Prosjektpris Finansiering ved ved stiftelse 140 100 Selveiertomt Vektet gj.v. (kvm) leietid 3 558 5,8 år Vektet indeksregulering 93% 1. prior pantelån 103 500 Parkeringsplasser Vektet indeksregulering 119 93% Egenkapitalforhold Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital 36 600 Utleiegrad 100% Utleiegrad 100% Innbetalt egenkapital ved stiftelse 36 600 Innbetalt Prosjektpris egenkapital ved stiftelse ved stiftelse 14036 100 600 Vektet Gj.snitt. Gj.snitt. gj.v. leietid brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 4,9 år 1 443 1 443 Uinnkalt ansvarskapital Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Uinnkalt ansvarskapital Vektet Skattemessig indeksregulering avskrivningssats bygg 93% 2% Egenkapitalforhold Utleiegrad 100% Innbetalt Innbetalt egenkapital ved pr. pr. 1% stiftelse 1% 36 600 366 366 Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 443 Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital ansvarskapital pr. pr. 1% 1% Skattemessig avskrivningssats bygg Fearnley Fearnley Finans Finans Management Management 2% AS AS Fearnley Fearnley Finans Finans Asset Asset Management Management AS AS Sist Sist Innbetalt omsatt omsatt egenkapital pr. pr. 1% 1% pr. 1% 366 Dato Dato Uinnkalt sist sist ansvarskapital omsatt omsatt pr. 1% Fearnley Property Management AS Sist omsatt pr. 1% 424 Sum Sum utbytte/utbetaling utbytte/utbetaling pr. pr. 1% 1% Dato sist omsatt 02.09.2014 Tilbakebetalt Tilbakebetalt i i % av av innbetalt innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 48 Tilbakebetalt i% av innbetalt 13% HOFFSVEIEN 48 AS PROGNOSE BALANSE PR. PR. 31.12 31.12 2013E 2014E 1) 2015E 2014E 2016E 2015E Våren 2013A 2013E 2014E 2013E 2015E 2014E 2016E 2015E Brutto PROGNOSE leieinntekt KONTANTSTRØMANALYSE 108 637 544 10 10883 536 10 11 135 780 PROGNOSE Omløpsmidler BALANSE 5 241 369 PR. 31.12 5 845 5 046 4 695 4 323 4 443 2 627 Eierkostnad 477 395 489 487 501 499 Verdi Verdi eiendom eiendom 1) 1) 141 139274 479 141 139274 479 141 139 274 479 141 139 274 479 leieinntekt 108 160 1492015E 10 10394 049 2016E 10 10 2017E 634 281 Sum Sum aktiva aktiva 146 1392014A 515 848 147 144 2015E 119 525 145 2016E 143 969 802 2017E 145 142717 106 Andre Brutto driftskostnader leieinntekt inkl. inkl. adm. adm. 1) 1) 546 11 267 074 11 280 410 379 11 541 420 389 Omløpsmidler 3 315 2 985 3 513 4 198 Eierkostnad rentekostnader 5 3140 205 579 5 501 194 488 514 5 218 554 Verdi Kortsiktig eiendom gjeld 1) gjeld 154 994 1 125 154 994 1 1 129 179 154 994 11131 196154 994 1 081 1 146 Estimert leieinntekt skatt 10 495 10 779 11 027 208 94 Sum Langsiktig aktiva gjeld gjeld 158 103 103 309 500 500 157 979 101 103 430 500 158 507 97 100 290 395159 192 9396 150 255 Avdrag Andre driftskostnader inkl. adm. 404 2 070 4 3 414 140 105 424 4 140 140 Sum Sum passiva 104 103625 500 102 104 559 679 98 101421 591 9497 231 401 rentekostnader 4 082 3 860 3 755 Kortsiktig gjeld 896 823 807 787 Prognose utdeling 1 800 1 1800 800 1 900 800 Estimert skatt 399 937 1 123 Langsiktig gjeld 101 kontantstrøm 4604 677 1 723 150 1 252 696 VEK VEK ekskl. over/underkurs 2) 2) 430 97 290 93 150 89 010 41 36 890 348 4439 560 846 4742 548 211 5144 486 705 Avdrag 4 140 4 140 4 140 Sum passiva 102 326 98 113 93 957 89 797 Note 1) 1) Inkl. Kontantstrømmen utbedring ifm brannteknisk løper i perioden d.d. med fra NOK den 237. 5.3 til 31.12 Note Note 1) 1) Justert Justert for for rabatt rabatt latent latent skatt skatt Prognose utdeling 1 800 900 900 kontantstrøm 330 528 685 VEK Note ekskl. Note 2) 2) over/underkurs Etter Etter budsjetterte 2) utdelinger utdelinger 55 983 59 866 64 550 69 395 Gj.snitt. brutto leie leie pr. pr. kvm kvm (BTA) 1480 440 1 510 460 1550 500Note 2) Yieldutvikling Etter budsjetterte utdelinger 7,0% 7,0% 7,2% 7,1% 7,3% 7,3% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 540 1 570 1 600 Yieldutvikling 6,5% 6,7% 6,8% SENSITIVITETSANALYSE Finansiering Saldo Rente Rentebinding yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Transje 1 51 750 5,29% 5,54% 15.04.2019 Estimert eiendomsverdi 150 146519 917 145 14143 670 140 136138 785 Transje Finansiering 2 51 750 Saldo Rente 4,50% 4,75% Rentebinding Flytende Rabatt yield, latent anslag skatt 6,25% 42 299 558 6,50% 32 869 191 6,75% 31 468 849 Transje 1 51 750 4,74% 15.04.2019 Estimert eiendomsverdi 167 920 161 462 155 481 Sum lån/vektet rente 103 500 4,90% 5,15% 2,63 år år gjeld 99 103 384 131 99 103 384 131 99 103 384131 Transje 2 49 680 3,60% Flytende Rabatt latent skatt 7 114 6 468 5 870 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 4641 836 228 4136 890 348 3731 286 805 Sum lån/vektet rente 101 430 4,18% 2,2 år gjeld 99 011 99 011 99 011 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring 61 795 55 983 50 600 498 498 498 Over/underkurs VEK rentesikring 2 46 410 41 338 228 2 41041 36 392 348 2 410 36 31 788 805 VEK 59 385 53 573 48 190 VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 468 412 419 363 37318 VEK pr. VEK 1% pr. pr. ekskl. 1% 1% over/underkurs rentesikring 618463 412 560 414 363 506 368 318 VEK pr. 1% 594 536 482 Eiendomsverdi pr. pr. kvm (BTA) 20 20910 410 2019160 680 19 19 460 Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (BTA) (eiendom) 23 32069% 70% 22 430 71% 73% 21 590 74% 76% BILDE AV EIENDOMMEN Finansieringsgrad (eiendom) 60% 63% 65% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 35%/33% n/a 18%/16% n/a 2%/1% n/a IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 40%/37% 33%/30% 26%/23% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 28%/27% n/a 14%/13% n/a 2%/1% n/a Nominell avkastning før/etter over/underkurs 82%/75% 66%/60% 51%/45% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 11% 12% 13% neste 4 år) 10% 12% 13% Eiendommen er utleid til bl.a. Oslo kommune (bydel Ullern), NAV og Ullern Legesenter, og dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende i Hoffsveien Eiendommen nær Smestad er er utleid med til til god bl.a. eksponering Oslo kommune mot Ring (bydel 3, og med Ullern), kort NAV NAV avstand og og til Ullern offentlige Legesenter, og og kommunikasjoner. dekker en en rekke av av bydelens tjenestetilbud mot mot almennheten. Eiendommen er er beliggende i i Hoffsveien nær nær Smestad med med god god eksponering mot mot Ring Ring 3, 3, og og med med kort kort avstand til til offentlige kommunikasjoner. fearnleyprojectfinance.no 15 www.fearnleyfinans.no www.fearnleyfinans.no 23 19 Eiendomsrapport Eiendomsrapport 2014 2013

Prosjektmegler Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Epost: h.shetelig@fearnleys.no KJELSÅSVEIEN INVEST AS Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: 22 93 63 37 Epost: fbm2@fearnleys.no Kjelsåsveien Invest AS Etablert 15.06.2007 Eiendomsverdi ved stiftelse 124 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 11 895 yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,8% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 99 200 Innbetalt egenkapital 23 500 Prosjektpris ved stiftelse 122 700 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 23 500 Emisjon 25.03.2010 1 064 Uinnkalt ansvarskapital Kjelsåsveien 168 Oslo Kontor/lager Bl.a. Olympus Norge AS, Oslo Politidistrikt, Nordic Nanovector AS og Polyfloor Norge NUF Total bygningsmasse (BTA) 11 089 Festetomt (kvm) 12 129 Parkeringsplasser 150 Vektet gj.v. leietid 3,5 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 97% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 889 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Innbetalt egenkapital pr. 1% 245 640 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% 170 Dato sist omsatt 21.10.2014 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 4 Tilbakebetalt i% av innbetalt 2% Fearnley Property Management AS 2015E 2016E 2017E Brutto leieinntekt 10 561 10 848 11 120 Eierkostnad 1 262 1 275 1 288 leieinntekt 9 299 9 573 9 832 Andre driftskostnader inkl. adm. 1) 684 425 435 rentekostnader 5 4 918 3 944 Estimert skatt 46 Avdrag 2 480 2 480 2 480 Prognose utdeling kontantstrøm 1 135 1 750 2 927 Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader i 2015 på NOK 200 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 950 980 1 2014A 2015E 2016E 2017E Omløpsmidler 1 772 2 907 4 657 7 584 Verdi eiendom 1) 124 473 124 473 124 473 124 473 Sum aktiva 126 245 127 380 129 130 132 057 Kortsiktig gjeld 1 056 1 045 1 031 659 Langsiktig gjeld 81 840 79 360 76 880 74 400 Sum passiva 82 896 80 405 77 911 75 059 VEK ekskl. over/underkurs 43 349 46 975 51 219 56 998 Yieldutvikling 7,0% 7,2% 7,4% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje 1 49 100 6,86% 15.06.2017 Transje 2 26 100 5,82% 15.06.2017 Transje 3 6 640 2,55% Flytende Sum lån/vektet rente 81 840 6,18% 2,3 år yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi 137 763 132 843 128 262 Rabatt latent skatt 8 862 8 370 7 912 gjeld 81 124 81 124 81 124 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 47 777 43 349 39 226 Over/underkurs rentesikring 5 486 5 486 5 486 VEK 42 291 37 863 33 740 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 478 433 392 VEK pr. 1% 423 379 337 BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 12 420 11 980 11 570 Finansieringsgrad (eiendom) 59% 62% 64% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 10%/8% 8%/6% 7%/5% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 96%/74% 78%/56% 61%/39% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 16% 18% Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 pplasser både inne og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde. fearnleyprojectfinance.no 16

Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: Prosjektmegler 22 93 63 38 Epost: Haakon h.shetelig@fearnleys.no Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Epost: h.shetelig@fearnleys.no KOMBIEIENDOM INVEST AS KOMBIEIENDOM INVEST AS Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 Epost: p.navestad@fearnleys.no JanTrygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 JanTrygve Epost: jt.riise@fearnleys.no Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 Epost: jt.riise@fearnleys.no 31.12.2013 KombiEiendom Invest AS Etablert 06.07.2006 Eiendomsverdi ved stiftelse KombiEiendom 420 Invest AS Eiendomsverdi Etablert ved stiftelse pr. kvm. 06.07.2006 4 922 Eiendomsverdi yield eiendomsverdi ved stiftelse ved stiftelse 420 6,6% Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 4 922 Finansiering yield eiendomsverdi ved stiftelse ved stiftelse 1. prior pantelån 6,6% 344 800 Innbetalt Finansiering egenkapital ved stiftelse 85 200 Prosjektpris 1. prior pantelån ved stiftelse 430 344 800 Innbetalt egenkapital 85 200 Egenkapitalforhold Prosjektpris ved stiftelse 430 Innbetalt egenkapital ved stiftelse 85 200 Uinnkalt Egenkapitalforhold ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse 85 200 Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% 852 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% 852 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% 920 Dato Sist sist omsatt omsatt pr. 1% 06.11.2007 920 Dato sist omsatt 06.11.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 265 Tilbakebetalt Sum utbytte/utbetaling i % av innbetalt pr. 1% 31% 0 Tilbakebetalt i% av innbetalt 0% 2014E 2015E 2016E Brutto leieinntekt 29 800 30 807 31 875 Eierkostnad 120 2015E 1232016E 126 2017E Brutto leieinntekt 29 680 30 807 3031 684 875 33 31 749 007 Andre Eierkostnad driftskostnader inkl. adm. 1) 1 963 125 731 128 749 131 rentekostnader leieinntekt 14 778 30 682 1531 754 747 15 32200 876 Estimert Andre driftskostnader skatt inkl. adm. 1) 1 277 758 776 Avdrag rentekostnader 9 875 14 563 1013 500 847 13 11 362 Prognose Estimert utdeling skatt 4 558 Avdrag kontantstrøm 3 064 9 599 11 3 699 525 11 4 800 525 Prognose utdeling Note 1) Inkl ekstraordinære kostnader ifm refinansiering i 2014 MNOK 1,2 kontantstrøm 5 243 5 617 2 655 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 350 360 370 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 360 370 390 Kjerraten 16 Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 Skien Kjerraten 16 Kontor/industri Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 Skien ABB AS Industri Drammen ABB AS Skien Total bygningsmasse (BTA) 43 830 41 509 Selveiertomt (kvm) Drammen 53 Skien 53 Total Festetomt bygningsmasse (kvm) (BTA) 43 830 41 509 33 931 Selveiertomt (kvm) 53 53 Festetomt Vektet gj.v. (kvm) leietid 33 931 9,4 år Vektet indeksregulering Særskilt iht. leiekontrakt Vektet Utleiegrad gj.v. leietid 8,2 100% år Vektet Gj.snitt. indeksregulering brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Særskilt iht. leiekontrakt 332 Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg 100% 4% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 332 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Fearnley Finans Management AS 2013A 2014E 2015E 2016E Omløpsmidler 5 004 8 068 11 767 16 567 Verdi eiendom 1) 399 3932014A 399 393 2015E 399 393 2016E 3992017E 393 Omløpsmidler Sum aktiva 40412 397 586 407 17 829 461 23411 446 160 26415 101 960 Verdi eiendom 1) 397 836 397 836 397 836 397 836 Sum Kortsiktig aktiva gjeld 410 2 394 422 415 3 363 665 4213282 272 423 937 3 169 Langsiktig gjeld 300 050 290 175 279 675 268 675 Kortsiktig Sum passiva gjeld 302 444 3 100 2932 538 995 282 2 912 947 2271 829 844 Langsiktig gjeld 296 025 286 426 274 901 263 376 Sum VEK passiva ekskl. over/underkurs 101 299 953 125 289 113 923 421 277 128 813 213 266 144 205 116 VEK ekskl. over/underkurs 2) 111 297 126 244 143 469 157 732 Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 7,0% 7,2% 7,5% Yieldutvikling 7,3% 7,5% 7,8% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje Finansiering 1 100 Saldo 6,91% Rente Rentebinding 31.12.2018 Transje Transje 2 1 83 050 100 4,22% 6,91% 31.12.2018 Flytende Transje 3 2 67 50 4,22% 5,26% 31.12.2018 Flytende Transje 4 3 50 63 500 5,81% 4,02% 31.12.2018 Flytende Sum Transje lån/vektet 4 rente 300 050 82 525 5,38% 4,02% Flytende 2,5 år Sum lån/vektet rente 296 025 5,21% 2 år BILDE AV EIENDOMMENE Drammen Skien SENSITIVITETSANALYSE SENSITIVITETSANALYSE yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert yield, eiendomsverdi anslag 439 704 7,00% 424 7,25% 4097,50% 379 Estimert Rabatt latent eiendomsverdi skatt 438 26 314 177 423 24200 607 409 23 093145 Rabatt gjeld latent skatt 297 26440 876 297 25 364 440 23 297 954 440 VEK ekskl. gjeld over/underkurs rentesikring 286 116 087 539 286 101539 953 28688 539 794 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 124 899 111 297 98 600 Over/underkurs rentesikring 8 016 8 016 8 016 Over/underkurs VEK rentesikring 108 12 071 179 12 93179 937 1280 179778 VEK 112 720 99 118 86 421 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 1 161 1 020 888 VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 1 081 249 1 113 939 986 808 VEK pr. 1% 1 127 991 864 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 5 150 4 970 4 800 Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) 5 68% 140 4 960 71% 4 790 73% Finansieringsgrad (eiendom) 68% 70% 72% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 8%/7% 6%/5% 5%/4% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 5%/3% 3%/2% 2%/0% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 67%/58% 51%/41% 35%/26% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 47%/32% 31%/16% 16%/1% Budsjettert Budsjettert kontantstrøm kontantstrøm til til EK EK basis basis VEK VEK (snitt (snitt neste 4 år) 16% 19% 21% neste 4 år) 15% 18% 21% Drammen Skien Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB er hovedleietager i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Eiendommen Norsk Kabel i Drammen AS/Prysmian ligger Group. sentralt Eiendommen på Holmen, i Skien rett ligger ved sentralt Drammen ved sentrum. togstasjonen, ABB er rett hovedleietager bak statens hus. i eiendommen ABB AS har varslet men fremleier at de ikke etter vil benytte deres virksomhetsoverdragelse seg av sin opsjon til forlengelse 100% til av Draka leiekontrakten Norsk Kabel i Drammen AS/Prysmian slik at Group. leiekontrakten Eiendommen utløper i Skien 31.12.2018. ligger Leiekontrakten sentralt ved togstasjonen, i Skien løper rett bak videre statens i minimum hus. ABB ca. 14 AS år. har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper videre i minimum ca. 15 år. fearnleyprojectfinance.no 17 www.fearnleyfinans.no 25 Eiendomsrapport 2014

Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: Prosjektmegler 22 93 63 38 Epost: Haakon h.shetelig@fearnleys.no Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Epost: h.shetelig@fearnleys.no LØVENSKIOLDSGATE 1 INVEST AS LØVENSKIOLDSGATE 1 INVEST AS Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 Epost: p.navestad@fearnleys.no Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 Geir Epost: Åge g.ronneberg@fearnleys.no Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 Epost: g.ronneberg@fearnleys.no 31.12.2013 Løvenskioldsgate 1 Invest AS Etablert 04.01.2011 Eiendomsverdi ved stiftelse Løvenskioldsgate 861 Invest 900 AS Eiendomsverdi Etablert ved stiftelse pr. kvm. 04.01.2011 26 175 Eiendomsverdi yield eiendomsverdi ved stiftelse ved stiftelse 86 900 7,1% Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 26 175 Finansiering yield ved eiendomsverdi stiftelse ved stiftelse 1. prior pantelån 7,1% 70 400 Innbetalt Finansiering egenkapital ved stiftelse 18 Prosjektpris 1. prior pantelån ved stiftelse 88 70 400 Innbetalt egenkapital 18 Egenkapitalforhold Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital ved stiftelse 88 400 18 Uinnkalt Egenkapitalforhold ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse 18 Innbetalt Uinnkalt egenkapital ansvarskapital pr. 1% 180 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% 180 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt Sum utbytte/utbetaling i % av innbetalt pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 2014E 2015E 2016E Brutto leieinntekt 6 618 6 751 6 886 Eierkostnad 155 2015E 1592016E 163 2017E Brutto leieinntekt 6 4636 751 6 592 6 886 67 723 023 Andre Eierkostnad driftskostnader inkl. adm. 430159 440 162 451 165 rentekostnader leieinntekt 3 6706 592 3 538 6 724 26 797 858 Estimert Andre driftskostnader skatt inkl. adm. 528434 705 443 767 452 Avdrag rentekostnader 2 428 3 371 2 2 428 352 2428 235 Prognose Estimert utdeling skatt 535 815 1 119 Avdrag kontantstrøm 593 2 428 2 519 428 2280 428 Prognose utdeling kontantstrøm 176 686 624 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 990 2 030 2 070 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 2 030 2 070 2 120 Løvenskioldsgate 1 Oslo Skole Løvenskioldsgate Bjørknes 1 Oslo AS Skole Total bygningsmasse (BTA) Bjørknes AS 3 320 Selveiertomt (kvm) 1 525 Total bygningsmasse (BTA) 3 320 Selveiertomt Vektet gj.v. leietid (kvm) 1 525 7,7 år Vektet indeksregulering 100% Vektet Utleiegrad gj.v. leietid 6,7 100% år Vektet Gj.snitt. indeksregulering brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 100% 1 899 Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg 100% 2% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 899 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Fearnley Finans Management AS 2013A 2014E 2015E 2016E Omløpsmidler 2 243 1 650 1 131 1 411 Verdi eiendom 1) 99 8932014A 99 893 2015E 99 893 2016E 992017E 893 Omløpsmidler Sum aktiva 102 136 300 1011 543 124 101 1 810 024 2101 434 304 Verdi eiendom 1) 119 325 119 325 119 325 119 325 Sum Kortsiktig aktivagjeld 120 786 625 120756 449 121 135 599 121 759575 Langsiktig gjeld 65 544 63 116 60 688 58 260 Kortsiktig Sum passiva gjeld 66 330 713 63 872 505 61485 287 465835 Langsiktig gjeld 63 116 60 688 58 260 55 832 Sum VEK passiva ekskl. over/underkurs 3563 806 829 37 61 671 193 58 39745 737 5642 297 469 VEK ekskl. over/underkurs 56 796 59 256 62 390 65 462 Yieldutvikling 6,0% 6,1% 6,2% Yieldutvikling 5,3% 5,3% 5,4% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje Finansiering 1 32 686 Saldo 6,51% Rente Rentebinding 15.01.2016 Transje Transje 2 1 18 187 17 580 3,93% 3,40% Flytende Transje Transje 3 2 14 671 14 107 5,98% 5,73% 18.10.2021 Sum Transje lån/vektet 3 rente 65 544 31 429 5,68% 6,26% 15.01.2016 2,8 år Sum lån/vektet rente 63 116 5,34% 2 år BILDE AV AV EIENDOMMEN yield, anslag 5,75% 6,00% 6,25% Estimert yield, eiendomsverdi anslag 112 400 5,00% 107 717 5,25% 1035,50% 408 Estimert Rabatt latent eiendomsverdi skatt 134 8 199 480 128 7076 824 122 7 255 479 Rabatt gjeld latent skatt 649 087 392 64 8 751 087 8 64 169 087 VEK ekskl. gjeld over/underkurs rentesikring 62 40 529 114 62 35529 806 62 31 529 842 VEK ekskl. over/underkurs rentesikring 62 559 56 796 51 557 Over/underkurs rentesikring 1 929 1 929 1 929 Over/underkurs VEK rentesikring 38 2 185 060 2 33060 877 2 29 060913 VEK 60 499 54 736 49 497 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 401 358 318 VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring 382 626 568 339 516 299 VEK pr. 1% 605 547 495 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 33 860 32 440 31 150 Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) 4058% 500 38 600 61% 36 800 63% Finansieringsgrad (eiendom) 47% 49% 52% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 31%/29% 26%/24% 21%/18% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 37%/35% 33%/32% 30%/29% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 123%/112% 99%/88% 77%/66% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 248%/236% 216%/204% 187%/175% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 5% 6% 7% neste 4 år) 7% 8% 9% Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes privatskole. Det foreligger ferdig regulert ut viklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under bakken. Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes AS. Det foreligger ferdig regulert utviklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under bakken. fearnleyprojectfinance.no 18 fearnleyfinans.no 28 Eiendomsrapport 2014