Eiendomsspar u ører hvert år en undersøkelse for å kartlegge lbuds- og e erspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort de siste 24 årene. Hovedvekt har vært lagt på lbudssiden, ved iden fisering av ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering i forhold l eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske delområder. For å se dligere års utgaver gå inn på www.eiendomsspar.no/oslostudiet oslostudiet 215 Telefon: 22 33 5 5 Telefaks: 22 33 5 51 E-post: post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Høy kvalitet på eiendommene, førsteklasses beliggenhet og en dri sfilosofi fundert på service og profesjonalitet har gi oss en sterk posisjon i eiendomsmarkedet Chris an Ringnes - Adm. dir. VI FLYTTER Ny adresse fra 16.3.215 er Fridtjof Nansens plass 4-2. etasje. Tlf: 22 33 5 5 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no
BEDRET AREALBALANSE I 214, MEN AREALTILFØRSELEN MER ENN DOBLER SEG I 215 Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573. kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91. kvm fra i or. Arealledigheten utgjør ved de e 5,8% av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7% i or. Absorbsjonen av arealer var i 214 på samme nivå som i 213 og utgjorde 184. kvm mot 186. kvm i 213. Antall prosjekter som blir ferdigs lt i 215 er 218. kvm, en betydelig økning fra 214 hvor det kun ble ferdigs lt 93. kvm (+134%). De e vil innebære økt arealledighet. Antallet igangsa e og sannsynlige prosjekter for levering 216 og 217 viser derimot igjen nedgang og representerer forholdsvis lave nivåer historisk se. GRUNDIG STUDIE Eiendomsspar har primo 215 gjort en undersøkelse for å kartlegge lbuds- og e erspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort de siste 24 årene. Hovedvekt har vært lagt på lbudssiden, ved iden fisering av ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering i forhold l eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske del-områder. Både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene. Tre hovedkilder har vært brukt i kartleggingen: Gjennomgang av annonser i aviser, dsskri er og interne fra august 214 l februar 215. Visuell inspeksjon ved gatevandring og bilkjøring med kartlegging av mørke/skitne vinduer og l leie -skilt. Samtaler med over 1 eiendomsbesi ere, meglere og eiendomsforvaltere. De vik gste konklusjoner av studiet er gi i det følgende: side 1
HISTORISK SETT STØRRE ABSORBSJON AV LOKALER ENN SYSSELSETTINGSVEKSTEN ISOLERT SKULLE TILSI I figuren nedenfor er vist utviklingen av kontoreiendomsmassen i Oslo/Asker/Bærum (venstre akse) og utviklingen i antall sysselsa e og antall personer mellom 2 og 65 år i Oslo/Akershus (høyre akse) fra 1991 214. Figuren viser at eiendomsmassen har vokst mer enn antall sysselsa e. Eiendomsmassen økte med 53% fra 6,5 mill. kvm l 9,9 mill. kvm i perioden 1991 214, mens sysselse ngen økte med 46% i samme periode (fra 453. l 662.), og antall personer mellom 2 65 år med 51% l 768.. I 1991 var arealledigheten 7,5% og utgjorde 575. kvm. Ut fra sysselse ngstallene og uforandret kontorarealbruk skulle det vært en ledighet på 1, mill. kvm ul mo 214. De fak ske tall viser en betydelig mindre ledighet, 573. kvm. De e skyldes i det alt vesentlige at andelen av de sysselsa e som arbeider på kontor, er økt de siste 24 årene. Figur 1 Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsa e Oslo/Akershus Antall mill. kvm 1 9 8 7 6,5 6,6 6,7 6,7 6,8 6,9 7,3 7,5 7,7 7,7 7,9 8,1 8,4 8,5 8,6 8,7 8,8 8,9 9,2 9,3 9,4 Antall personer 9,7 9,8 9,9 1 9 8 7 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 kvm ledig kvm utleiet totalt kvm Antall personer 2-65 år Antall sysselsa e side 2
UENDRET AREALABSORBSJON I 214 Figur 2 Arealabsorbsjon 1991-214 (1. kvm) 45 425 4 375 35 325 3 275 25 225 2 175 15 125 38 34 33 26 262 113-74 118 137 199 269 241 98 14 135 21 232 184 4.54 186 1 75 5 25 141 116 16 2 361 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Totalt 1991-214 Gjennomsni lig absorbsjon 1991-214 = 4.54. kvm/24 ~ 187.6 kvm Arealabsorbsjonen i 214 var som i 213 og utgjorde 184. kvm. Årene 1991-93 (bankkrisen), 21-4 (dotcomkrisen) og 28-11 (finanskrisen/gjeldskrisen) var alle preget av redusert sysselse ngsvekst og arealabsorbsjon. Disse lavkonjunkturperiodene er historisk se bli mø med rentenedse elser og s mulans, e erfulgt av økt sysselse ng og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorbsjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur har kunnet s ge l 3. kvm og over. Sni arealabsorbsjonen i perioden 1991-213 har vært i underkant av 19. kvm pr. år. Merk dog at sni absorbsjonen i de første 11 årene var 225. kvm pr. år, mens den i siste 12 årene har vært 155. kvm pr. år. side 3
Nedenstående figur viser arealabsorbsjonen og endringen i sysselse ngen i de enkelte år i perioden 1991 214. Figur 3 Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselse ng Oslo/Akershus 1991-214 Arealabsorbsjon (1. kvm) 4 Endring i sysselse ng 4. 2 2. 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Som det fremgår av figur 3 var arealabsorbsjonen i forhold l veksten i antall sysselsa e betydelig større i perioden 1991-21 enn i perioden 22-212. Sysselse ngsveksten i den første 11 års perioden utgjorde i sni 7.5 personer/år, mens den økte l 9.9 personer/år i den siste 12 års perioden. Arealabsorbsjonen derimot sank fra i sni 225. kvm pr. år i årene 1991-21 l i sni 155. kvm pr. år i perioden 22-214. De e betyr at arealabsorbsjon for hver ny person sysselsa er gå kra ig ned over 22-års perioden. Det må antas at de e i hovedsak skyldes at det i den første perioden var en større andel arbeidsplasser som ble konvertert l kontorarbeidsplasser enn i den andre perioden. I llegg har det vært en viss reduksjon i arealbruk pr. kontorarbeidsplass. I sum gjør de e at hver ny sysselsa i dag i sni kan regnes å absorbere halvparten av de kontorarealer de absorberte for 2 år siden (16 kvm mot 3 kvm). Figur 3 indikerer også at endring i antall sysselsa e i dag forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for 2 år siden. Mens det den gang var en dsforskyvelse på 1-2 år mellom sysselse ngsendringer og endringer i arealabsorbsjon, ser vi idag en nesten umiddelbar sammenheng. De e skyldes trolig en generelt raskere oms llingstakt, spesielt i det private næringsliv. Som det fremgår av figur 3 var sysselse ngsveksten i 214 li mindre enn i 213, med en nedgang fra + 8. l + 7.. Figur 4 Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselse ng og antall personer mellom 2-65 år i Oslo/Akershus 21-214 Arealabsorbsjon (1. kvm) 4-2 Absorbsjon Endring i sysselse ng Endring i sysselse ng/ Antall personer mellom 2-65 år 4. -2. Absorbsjon Endring i sysselse ng Endring i antall personer 2-65 år 2 2. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 En nærmere studie av sammenhengen mellom arealabsorbsjon og sysselse ng i Figur 4, viser imidler d at arealabsorbsjonen kan s ge selv i år hvor sysselse ngsveksten synker (24) og at arealabsorbsjonen kan synke i år hvor sysselse ngsveksten s ger (211) (illustrert med røde sirkler). En forklaringsparameter her er økning/reduksjon vekst i antall personer mellom 2-65 år i samme periode, som i motsetning l økning/vekst i antall sysselsa e, i disse periodene sammenfaller med øket/redusert arealabsorbsjon. Antall personer mellom 2-65 år påvirker, uavhengig av om de fak sk er sysselsa, direkte eller indirekte bruken av næringsarealer. Det er således grunn l å anta at dersom ikke veksten i aldersgruppen 2-65 år hadde vært såvidt sterkt i 29 og 213, ville reduksjonen i sysselse ngsvekst disse årene ha slå ut i en enda kra igere reduksjon i arealabsorbsjon (illustrert med blå sirkler). Det er i så måte interessant å merke seg at antallet personer mellom 2-65 år i Oslo/Akershus i 214 for første gang på 15 år viser en marginal nedgang e er å ha vokst i sni 14. personer pr år de siste 1 årene. side 4
NEDGANG I AREALLEDIGHETEN Nedenfor er gi en oversikt over arealledighetsutviklingen i perioden ul mo 199 l ul mo 214, i absolu e tall og prosent. Som man ser er en ledighet på 5,8% ul mo 214 rela vt lav i historisk perspek v og lsvarer idag lnærmet markedsbalanse. Figur 5 Utvikling arealledigheten i absolu e tall og prosent (199-214) Ledighet i % 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Ledighet i kvm 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Ledighet i % Ledighet i kvm Situasjonen pr. 1.1.214 og 1.1.215 er vist på figuren nedenfor. Figur 6 Utvikling ledige kontorarealer Oslo/Asker/Bærum 214 (1. kvm) 664 93 184 573 Total ledig pr. 1.1.14 Ferdigs lt ne oeffekt rehab./bygging 214 Absorbsjon 214 Totalt ledig pr. 1.1.15 Ledigheten primo 214 var 664. kvm. I løpet av 214 ble y erligere 93. kvm i form av nybyggings- og større rehabiliteringsprosjekter ferdigs lt, mens absorbsjonen var på 184. kvm. Absorbsjonen utgjøres primært av økt bruk av kontorlokaler, men også av riving og konvertering av kontorbygninger l andre formål. Arealledigheten ble redusert med 91. kvm, og primo 215 utgjør den 573. kvm. De e lsvarer 5,8% av det totale kontorarealet i regionen. Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/produksjonslokaler i Oslo og Asker/Bærum, men ikke like grundig som kontorlokalene. I størrelsesorden 98. kvm lager-/produksjonslokaler står ledig hvilket representerer en økning på 32% fra i or. Totalt står nå i størrelsesorden 671. kvm næringslokaler ledig i regionen. side 5
MINSKET AREALLEDIGHET I SENTRUM OG ØSTLIGE SONER, ØKNING I INDRE VEST OG ASKER/BÆRUM Eiendomsspar har delt Oslo/Asker/Bærum i å e lokalområder, som illustrert på nedenstående kart: Figur 7 Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 215 (% ledighet av sonens totale masse) Ytre sone Nord/Øst/Syd 8,1% Ytre sone Vest (i or 9,6%) 7,9% (i or 7,9%) sone Nord 4,8% (i or 6,9%) Ullevål Stadion Nydalen Storo sone Øst 5,6% n (i or 7,2%) Sinsen Majorstua sone Vest Økern Asker/Bærum 6,3% (i or 5,7%) Lysaker Bygdøy Skøyen 3,1% (i or 1,7%) Oslo Øvrig Rådhus Sentrum 4,% (i or 4,4%) Vika, Aker Brygge 4,2% (i or 11,8%) t Tøyen Helsfyr Bryn % Ledighet = Total ledighet/totalt eksisterende arealer -5% ledighet 5-7% ledighet Over 7% ledighet Nedgang i forhold l i or Økning i forhold l i or. Vest fikk økning i arealledigheten, fra 1,7% l 3,1% (1. kvm). De e skyldes for det meste eiendommen i Bygdøy Alle 2 hvor det er ledigs lt store arealer. Den kra lige nedgangen i arealledigheten i Vika/Aker Brygge skyldes tre store NPRO bygg som har vært under rehabilitering og som nå i stor grad er utleid. Vest og Sentrum har den laveste ledigheten. Vika/Aker Brygge og Østlige soner har ha den største reduksjonen i ledige arealer. side 6
Figur 8 nedenfor viser hvordan ledigheten utviklet seg pr. område i 214. Som det fremgår fant det sted størst ledighetsøkning i Vest (+ 1. kvm) og Asker/Bærum (+ 1. kvm). Den største ledighetsnedgangen fant sted i Vika/Aker Brygge (- 58. kvm) og Ytre Nord/Øst/Syd (- 36. kvm). 7 664 1 1 1-4 -5-9 -36-58 6 573 5 4 Ledighet 1.1.14 Vest Asker/ Bærum Ytre Vest Nord Øst Sentrum Figur 9 nedenfor viser ferdigs lte bygg og absorbsjon for de enkelte regioner i 214. Ytre Nord Øst Syd Vika/ Aker Brygge Ledighet 1.1.15 Som det fremgår av figuren var arealabsorbsjonen større enn ferdigs llelsen i Ytre Nord/Øst/Syd, Nord og Øst, samt Vika/Aker Brygge. kvm 8 7 8 6 5 58 Ferdigs lte nybygg 44 Absorbsjon 4 3 28 27 2 1-1 14 18 5-5 2 7 9-1 -2 Ytre Nord Øst Syd Ytre Vest Nord Asker Bærum Øst Vika/ Aker Brygge Sentrum Vest side 7
Figur 1 nedenfor viser utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 199 214 i de forskjellige soner. Figur 1A viser utviklingen for området samlet over samme dsperiode. De Ytre Soner har generelt ha høyest ledighet de siste årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 22 og 23, primært som følge av u ly ng av større bedri er l de vestlige soner, men denne ble kra ig redusert i de påfølgende år. Det er spesielt Ytre Nord/ Øst/Syd som idag har betydelig ledighet, dog med en viss nedgang det siste året. Figur 1A Utvikling ledige kvm ul mo 199 l ul mo 214 Total ledighet Total ledighet kvm 1 8 6 4 2 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Figur 1 viser utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 199 214 i de forskjellige soner (1. kvm) 3 25 2 Ytre Nord/ Øst/Syd 15 Asker/Bærum 1 Sentrum Ytre Vest 5 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Vika/Aker Brygge Øst Vest Nord side 8
REDUSERT LANGTIDSLEDIGHET 219. kvm. har stå ledige i mer enn 1 år, hvilket er en nedgang på 1% fra i or. Det er verdt å huske på at riving og konvertering l bolig eller annen bruk som regel kommer ut av lang dsledige lokaler. Den totale ledigheten er som nevnt på 573. kvm. Figur 11 Ledige og lang dsledige arealer 22-215 (1. kvm) 1 8 85' 897' 793' 696' 67 634 664 6 584 574 573 518' 453 4 425' 39' 2 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 2 år eller lengre ledighet 1-2 år ledighet Mindre enn 1-års ledighet I figuren nedenfor vises ledighet og lang dsledighet i % pr. sone. Det fremgår tydelig at det er de ytre soner som har størst prosentuell arealledighet. Figur 12 Total ledighet og lang dsledighet i geografisk område (% ledighet av sonens totale masse) -1 års ledighet 8,1% 7,9% 1-2 års ledighet 2-3 års ledighet 3 og mer års ledighet 6,3% 5,6% 4,8% 4,2% 4,% 3,1% Ytre Nord Øst Syd Ytre Vest Asker Bærum Øst Nord Vika Sentrum Aker Brygge Vest side 9
ØKT NYBYGGING FREMOVER Eiendomsspar har hvert av de siste fem år kartlagt foreliggende nybyggingsprosjekter og kategorisert dem i fire hovedkategorier: Igangsa e nybygg: Igangsa og ferdigs lt innenfor 1 3 år. Sannsynlige prosjekter: Blir sannsynligvis ferdigs lt innenfor 5 år. Mulige prosjekter: Har 5% sjanse for å bli ferdigs lt innenfor 5 år. Tildels usikre prosjekter: Har 25% sjanse for å bli ferdigs lt innenfor 5 år. Utviklingen i nybyggingsprosjek lfanget for de forskjellige kategorier er vist i figuren nedenfor. Det totale mulige prosjektpotensialet utgjør nå 3,3 mill. kvm. Figur 13 Forventet ferdigs lte prosjekter innenfor 5 år (1. kvm. pr. 1.1) 5 Kvm 4. 3. 2. 1. 95' 187' 154' 116' 24' 121' 143' 112' 214' 363' 192' 343' 245' 226' 25' 38' 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 Igangsa e prosjekter: Nybygg ferdigs lt 65' 24' 212' 3 42' 14 117 98 12 167 8,5 27' 27' 48 19 26 15' 93 179 38' 69' 65' 27' 32' 12' 91' 19' 161' 321 124 125 292 216 93 4 5 6 7 8 9 Igangsa ferdigs lles påfølgende år 1 11 12 13 14 15 99 218 15 Igangsa ferdigs lles to år senere Planlagte prosjekter: Sannsynlige Mulige Tildels usikre Igangsa e prosjekter for ferdigs llelse i 215 utgjør hele 218. kvm, et historisk se høyt nivå. De e er en økning på hele 135% fra 214 hvor det kun ble ferdigs lt historisk lave 93. kvm. Prosjekter som er igangsa med ferdigs llelse i 216 utgjør idag 99. kvm og for 217 er det igangsa 15. kvm. Es mat for ferdigs llelse i 216 utgjør 133. kvm og for 217 153. kvm. side 1
YTRE SONER FÅR DET VESENTLIGE AV NYBYGGINGEN Figur 14 nedenfor viser hvorledes lførselen av arealer i 215 fordeler seg pr. geografisk sone: Figur 14 Ferdigs lte arealer pr. sone 215 (1. kvm.) Kvm 8 73 7 6 5 53 4 43 3 2 21 1 13 11 4 Asker Bærum Ytre Vest Ytre Nord Øst Syd Sentrum Vest Øst Vika/ Aker Brygge Nord Som det fremgår av figuren er det Asker/Bærum og Ytre Vest som får den klart største areal lveksten i 215. De e vil bidra l å legge y erligere press på områder som allerede merker redusert e erspørsel som følge av nedgang i oljerelatert virksomhet. side 11
FERDIGSTILTE AREALER BLE KRAFTIG REDUSERT I 214, MEN ØKER KRAFTIG I 215 Figur 15 Ferdigs lte arealer og absorbsjon (1. kvm.) 391 35 3 343 38 321 292 25 253 245 2 214 226 26 212 216 218 15 1 154 146 139 121 12 91 19 161 124 125 93 123 153 5 32-5 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16*17* *es mert -1 Ferdigs lte arealer Ventet igangsa Allerede igangsa Arealabsorbsjon Stolpene i figur 14 viser ferdigs lte arealer (inklusiv større rehabilitering) fra 1991 l og med 214 og es mat for 215 og 216. Linjen viser den årlige arealabsorbsjon pr. år fra 1991 l og med 213. Som det fremgår av figur 14, er eiendomsmarkedet av natur syklisk. År med meget lav absorbsjon (1992, 22, 28/9), følges av nedgang i byggevolumer og derved bedring i arealbalansen e er hvert som absorbsjonen øker. De e fører i sin tur l økte leiepriser og op misme, med betydelig økning i igangse elser av nybygg. Ikke sjelden faller ferdigs llelsen av disse nybyggene sammen med en ny lavkonjunktur (199, 21, 29) og derpå følgende reduksjon av nybyggingen. Den historisk høye ferdigs llelsen i 212 på 292. kvm. mø e derimot en fortsa høykonjunktur i Norge (lave renter, olje, ingen statsgjeld), samt effekten av terrorhandlingen 22. juli 211 hvilket førte l høy arealabsorbsjon (232. kvm.). Markedet var ved inngangen l 214 i rimelig god balanse, og i lys av betydelig reduksjon i ferdigs lte arealer i 214 ble markedsbalansen forbedret gjennom året. I 215 øker ferdigs llelse l 218. kvm, hvilket vil innebære økt arealledighet. I 216 og 217 forventes noe reduksjon i ferdigs lte arealer sammenlignet med 215 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert se vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidler d grunn l å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover. side 12
Nedenfor er opplistet de største prosjekter som forventes ferdigs llet i 215/216/217: PROSJEKTER SOM FORVENTES FERDIGSTILLET I 215: Igangsa e: Verkstedsveien 1, Hus 1-4, Statens Pensjonskasse, PA Consul ng, Sektor gruppen 25. Fornebuporten, Område 1.2 Bygg B, Kværner, Aker, Kent 25. Ullernchausseen 56 og del av 6, Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark 23. Strandveien 4-8, Lundin 18. Philip Pedersens vei 7-9, Lysaker Polaris, Technip 17. Kongens gate 6, Sjøfartsbygningen 16. Karvesvingen 3, Hasle Linje, Bymiljøetaten 16. Helga Vaneks vei, Felt 6, DPS Mortensrud 13. Schweigaards gate 16, Statoil Fuel & Retail 11. Karvesvingen 1, Hasle Linje, Aller Gruppen 1. Øvrige prosjekter 44. Totalt 218. Ca 7% disse prosjektene er forhåndsutleid. PROSJEKTER SOM FORVENTES FERDIGSTILLET I 216: Igangsa e: Vahlsgate 4, Sundtkvartalet 28. Fornebuporten, Område 1.2 Bygg A, Aker Solu on 25. Nydalsveien 28, Avantor 22. Karvesvingen 2, Hasle Linje, Cowi 13. Storgaten 14 og 18, Riksrevisjonen 8.5 Alfasetveien 1-3-5, Bring Nor Cargo 2.5 Totalt 99. Av disse er ca 7% forhåndsutleid. Ikke igangsa e prosjekter som forventes ferdigs lt i 216: Elias Smiths vei 14-26, Trinn 1, A vo 7.5 Bjørvika, Barcode, Felt B13F, Oslo S Utvikling 4.5 Øvrige prosjekter 12. Totalt 24. Totalt 123. PROSJEKTER SOM FORVENTES FERDIGSTILLET I 217: Igangsa e: Bjørvika, Operagt/Dr. Eufemias gt, Felt A9, Hav Eiendom 15. Totalt 15. Ikke igangsa e prosjekter som forventes ferdigs lt i 217: Bjørvika, Bispevika, Felt B7 Eufemia, Oslo S Utvikling 2. Drammensveien 146-147, Schage Eiendom 2. Vitaminveien 4, Skanska CDN 2. Nydalsveien 16-28, trinn 2, Avantor 17. Øvrige prosjekter 61. Totalt 138. Totalt 153. side 13
BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE I PERIODEN 215 219 Prosjektpotensialet i 5-års perioden 215 219 utgjør nå vel 3,3 mill. kvm som er 3% høyere enn i or. (Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i perioden, f.eks. rendyrkede kjøpesentre/varehus, messehaller, statsbygde skoler etc., er ikke medta ). SANNSYNLIGE PROSJEKTER FERDIGSTILT ETTER 217: Fornebu, Område 4.4, KLP Eiendom 35. Sandakerveien 113-119, Avantor 3. Østensjøvn 44-52/N. Hansens vei 23-27 (trinn 1+2),Pecunia 24. Strømsveien 314-316, NHP Eiendom 18. Smalvollveien 32-34, Hille+Mellbye Arkitekter 15. Bjørvika, Operagt, Felt B1, Hav Eiendom 8. Øvrige prosjekter 12.74 Totalt 142.74 MULIGE PROSJEKTER ETTER 217: Østensjøvn44-52/N. Hansens vei 23-27 (trinn 3), Pecunia 8. Bøkkerveien/Karveveien, Hasle Linje, Høegh Eiendom 6. Strømsveien/Innspurten, Vålerenga Stadion, Ncc Eeg H. 6. Biskop Gunnerus gate 14B, KLP Eiendom 55. Lørenfaret 1-3, Oslo Pensjonsforsikring 4. Sandstuveien 7, Watrium Eiendom 4. Økernveien 144-147, Økern Sentrum ANS 35. Lovisenberggaten 6-8, Statsbygg 33.6 Nedre Rommen 6, (Nordbyen 22), Access Eiendom 33. Østre Aker vei 9 (Felt 2), Winta Eiendom 31. Øvrige prosjekter 364.419 Totalt 832.19 TILDELS USIKRE PROSJEKTER ETTER 217: Fornebu, Kokstadtorget, Koksa Eiendom 17. Hans Jægers Kvartal (Filipstad), Oslo Havn 1. Ulven Senterområde, Del 1, Stor Ulven AS 1. Østensjøveien/Brynsalléen, Nordberg Eiendom 8. Ensjøbyen, Ferd Eiendom 65. Billingstadsle a 3, Holmen Holding 6. Risløkkveien 2, Trinn 2, Oxer 5. Smalvollveien 65, Coop Eiendom 5. Østre Aker vei 1/Veitvetveien 23, Oslo Kommune 5. Ekebergåsen, Felt D6, Hav Eiendom 46. Øvrige prosjekter 1.362.73 Totalt 2.133.73 side 14
I den følgende figur er vist es mert dsprofil av forventede prosjekter. Igangse else av nybygging er l enhver d avhengig av balansen i kontormarkedet, offentlig behandlings d og de økonomiske utsikter. Es matene er således behe et med usikkerhet. Prosjekter som er igangsa og blir ferdigs lt i 215 utgjør 218. kvm, som er en økning på hele 134%, mens igangsa e og sannsynlige prosjekter for ferdigs llelse i 216-217 er betydelig redusert i forhold l orårets es mater (ca -3%). Figur 16 Tidsprofil for forventet ferdigs lte prosjekter 215-219 (1. kvm.) 15 kvm 3 2921 1 25 5 292 216 93 218 171 185 132 99 15 138 96 212 213 214 215 216 217 218 219 og senere Igangsa e Sannsynlige Mulige Tildels usikre side 15
Figuren nedenfor viser den geografiske fordelingen av den beregnede lvekst i 215 og mulig lvekst i perioden 216 219. Den største lveksten i perioden 216 219 vil kunne finne sted i Ytre Nord/Øst/Syd (68. kvm) samt Asker/Bærum (274. kvm). Figur 16 Byggeprosjekter som forventes ferdigs lt 215-219 Hver prikk representerer ca. 1. kvm forventet ferdigs lt 215 Hver prikk representerer ca. 1. kvm forventet ferdigs lt 216-19 Hver prikk representerer ca. 5. kvm forventet ferdigs lt 216-19 Asker/Bærum utenfor kartet Fornebu utenfor kartet Lysaker Skøyen Bygdøy Blindern Majorstua Ullevål Stadion Oslo Rådhus Bisle Sentrum Storo Sinsen Tøyen Ytre sone Nord/Øst/Syd utenfor kartet Økern Helsfyr Bryn side 16
KONKLUSJONER Stabil arealabsorbsjonen gjennom året, fra nivå 186. kvm i 213 l 184. kvm i 214. Arealledigheten ble redusert gjennom 214 og utgjør ved inngangen av 215 573. kvm, eller 5,8% av eiendomsmassen. Arealledigheten økte Vest og Asker/Bærum. Vika/Aker Brygge og Østlige soner har ha en betydelig nedgang i arealledigheten. I 215 vil ferdigs lte prosjekter økes fra et nivå 93. kvm i 214 l 218. kvm (+134%), hvilket vil innebære økt arealledighet. I 216 og 217 vil ferdigs llelsen igjen reduseres, men usikre utsikter for norsk økonomi innebærer likevel betydelig risiko for økt arealledighet. side 17
Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper. Vår forretningsidé er å eie, utvikle og foredle kontor-, bu kk- og hotelleiendommer for utleie. Høy kvalitet på eiendommene, førsteklasses beliggenhet og en dri sfilosofi fundert på service og profesjonalitet har gi oss en sterk posisjon i eiendomsmarkedet. Eiendomsspar eier på 5/5 basis med søskenparet Helene og Chris an Sundt det svenske eiendomsselskapet Pandox AB som har 47 større hoteller, samt Norgani Hotels AS som har 7 hoteller. Eiendomsspar forvalter også eiendomsmassen l Victoria Eiendom. En av Eiendomsspars målse nger er gjennom sin daglige virksomhet å bidra l at Oslo blir en vakrere og hyggeligere by. Først og fremst påser selskapet at egne eiendommer fremstår i førsteklasses stand. I llegg har Eiendomsspar bidra l utviklingen av bybildet gjennom ulike kulturdonasjoner. For mer informasjon, ta kontakt med vår markedsavdeling på tlf. 22 33 5 5 eller pr. e-post: utleie@eiendomsspar.no side 2