REGULERINGSPLAN FOR KASTELLVEIEN 30 / FEIERHEIA 8 ARENDAL KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Bilde 1 Skråfoto somviser planområdet og omliggende bebyggelse INNLEDNING TyholmenArkitektkontorAS harpåvegneav Christian Grønning,Elin HjeltnesGrønningog Tove Hjeltnesutarbeidetforslagtil detaljplanbetegnet Kastellveien30 / Feierheia8. Områdeter i dag uregulertog betegnetsomboligområdei arealdelav kommuneplanen,medhensynssone bevaringsverdigbygningsmiljø.områdeter beskrevetsomnr. 45 Nesheiai kommunedelplanfor sikring og videreutviklingav bevaringsverdigbebyggelse. TyholmenArkitektkontorAS Side1 av 11
Reguleringsplanfor Kastellveien30 / Feierheia8 HENSIKT MED REGULERINGEN Hensiktenmedreguleringener å leggetil rettefor byggingav et mindreleilighetsbyggmed5 nye leilighetermedadkomstfra Feierheia.Eksisterendebolig i Kastellveien30 delesfra påegentomt. Det er etterbefaringmedfylkeskommunens avdelingfor Kulturminnevernbesluttetat bolighuskan rivesnedtil grunnmurog erstattesmedenny enebolig. Forstøtningsmurmot Kastellveienog bygningensgrunnmuri natursteinsettesi stand.reguleringsbestemmelsene regulererrelativt detaljerthvasomkanforetasmedbygningenog sikrer at fasadenmot Kastellveienfremstår tilnærmetuendreti fra dagenssituasjon,samtregulererbruk av bygningsmaterialer. PLANOMRÅDET Planområdetbestårav eiendommen501/44og mindredelerav 501/495,501/711,501/712og 507/56samttilliggendeoffentlig veiareal.områdeter påca.1 300m2, hvoravca.600m2 blir avsatt til ny boligtomt og tomt for eksisterendebolig. De øvrigearealersomer medtatti planener trafikkarealerog plassfor renovasjon,samtlekeplassog fellesuteoppholdsareal. Det er inngåttav talemedarendaleiendomkf om kjøpav enparsellav 507/56påca50 m2, samt inngåttavtalemednaboi Feierheia12 om engrensejustering.dettevil bli gjennomførtparallelt medreguleringsplanen og lagt til grunnfor plassering av ny bebyggelseog øvrigeanlegg. Bilde 2 Ortofoto somviser planområdet og omkringli ggendebebyggelse. TEKNISKE ANLEGG Atkomsttil nytt boligbygganleggesfra Feierheiasom er enestemulighetfor kjøreadkomst.det planleggesto avkjørsler,entil kote+37 og entil kote+40.dettekorresponderergodtmed stigningsforholdenetil Feierheia.Beggeavkjørslerfår godsikt og godestigningsforhold.via avkjørselenpåkote+40 får ogsåfeierheia12 parkering og kjøreadkomst.eksisterendebolig i Kastellveien30 beholdersin gangadkomstfra Kastellveienog får ogsåparkeringmedadkomstfra Feierheia. TyholmenArkitektkontorAS Side2 av 11
Kommunaltvannog avløpmedtilfredsstillendekapasitet er tilgjengeligi direktetilknytning til eiendommen. EKSISTERENDE BEBYGGELSE Detligger eneldreeneboliginnenforplanområdet.denneharfått tildelt entomt påca240m 2. Eneboligener entidstypiskempirebygningsomer oppført etterbybranneni 1868,og haret uttrykk sompasserveldig godtinn i området.dener imidlertid i dårlig forfatningog vil måttegjennomgå omfattenderenoveringfor å kunnebevares. Kastellveien30 harståtttomt i mangeår, og er i veldig dårlig forfatning.husetharværtutsattfor flere innbrudd,og blitt brukt somovernattingav byensuteliggere.vinduerharblitt knust,og vær og vind harødelagtgjennomflere år. Tomten,Feierheia8, somdenståri dag,er igjengrodd,trær harfått voksevilt i tiår, og områdetharogsåblitt brukt somsøppelplass. Kastellveien30 vil bli revetnedtil grunnmurog gjenoppbygdsålikt sommulig, slik at gatebildet endresminstmulig. Husetvil fremståsomdetopprinneligble bygdpåsluttenav 1800tallet, og beholdersin gangadkomst fra Kastellveieni tillegg til adkomstfra biloppstillingsplassfra Feierheia. Naboeri Kastellveienog Feierheiaharvedflere anledningergitt ytring om at desetterstorpris på at detgjøresnoemedkastellveien30 og at denledige tomtenblir bebygd.dettevil forskjønne området,og væremedå bidratil at områdetbeholder sitt særpreg. NY BEBYGGELSE Det planleggesenboligbygningmed5 boligenheteri form av et byggmed4 etasjer.det planlagte leilighetsbyggetvil bli byggetslik at detvil passeinn i detgamleområdet. Terrengsnittsomer vedlagtplanenviserhvordanbygningentilpassesterrenget.i bakkantmot Feierheiaer to (til dels3) av etasjeneunderbakkenivå.ny bygninger planlagtsomet tradisjonelt byggmedsaltakog gavlenmot Kastellveien.Arker og utspringvil bryteoppbygningskroppen.se ellersillustrasjon. Bilde 3 Terrengsnitt fra Kastellveientil Feierheiader planlagt bebyggelseer vist TyholmenArkitektkontorAS Side3 av 11
Bygningutstyresmedheisog alle leiligheterplanleggesetterprinsippom universellutforming.alle leiligheterfår mulighetfor enparkeringsplass. FORHOLD TIL EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN Områdeter uregulert. FORHOLD TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Eiendommener angittsomeksisterendeboligområdei arealdelav kommuneplanen.reguleringen vil dermedværeklart i trådmedkommuneplanensarealdel,og dessuteni trådmedprinsippom boligfortettingmellomeksisterendebebyggelse.denskråskravurenindikererhensynssoneh570 bevaringsverdigbygningsmiljø.i slike områderskaldettasspesielthensyntil områdets bevaringsverdigekarakter.det kantillatesnybygg,mendetmåtassærligehensynfor å tilpasseny bebyggelsetil eksisterendeverneverdigbebyggelse.vi hargjennomdenneplanentilstrebetå utformeny bebyggelsei trådmeddisseprinsippene. Bilde 4 Utsnitt av kommuneplanensarealdel 2013 2023(nylig vedtatt). Området er betegnetsomboligområde og hensynssoneh570 - bevaringsverdigbygningsmiljø. SIKKER ATKOMST TIL SKOLEN Eiendommensoknertil Stintaskolekrets.Det er enrekkemuligeruterfor å kommetil skolen, samtligegårlangsveier/ gaterderdeter endel trafikk, menhastighetener stortsettlav. En skoleveisomerfaringsmessigblir myebrukt er Bendiksklev Torvgaten 180-trappene Høyveien.Et alternativer Hylleveien Østregate Stintebakken.Avstandener ca.1 km. Skoleveienbenyttesav mangebarni dag,og vurderes somsikker. TyholmenArkitektkontorAS Side4 av 11
Et alternativsombørnevneser St. Fransiscu skole sombenyttesev mangefamilier sombor i området.avstandenhit er mindre,ca.600meter. Det kankort nevnesat barnehagenmøllers Asyl ligger sværtnærmeplanområdet. KONKRET VURDERING OPP MOT «BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER FOR KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2013-2013» Det er nylig (30.oktober2014)vedtattbestemmelse r og retningslinjertil arealdelav kommuneplan for Arendalkommune,og disseerstatter Forskrift om vedtektertil plan-og bygningslovens 79. Til PBL 11-9.5er detvedtattfunksjonskravsombl.a. omhandlerlek, uteoppholdog parkering. Planområdetbefinnersegi «sentrum,soneb», og vurderingergjort i denneplanenrefererersegtil deanbefalingersomgjelderfor dennesonen.bestemmelseneer normative,detvil si veiledende,og ikke absolutte.ettersombestemmelsener så«ferske»foreliggerlite erfaringsgrunnlagpåhvordan Arendalkommunevil forholdesegtil regelverket. Parkeringsdekning Bestemmelseneoppgirparkeringskravtil maksimumenbiloppstillingsplasspr bolig, 1,5 sykkelparkeringsplasspr bolig (min 30 % overbygd)og 5 % av parkeringsplassene tilpasset bevegelseshemmede. Dissekraveneer lagt til grunnog innfridd. Det «motsatte»parkeringskravetmedmaksimumenbiloppstillingsplasspr boligenheti sentrumsområder fremkommersomnytt i forhold til tidligereretningslinjer.det kanforståssomen intensjonom å begrensebilbruk i sentrum.det måimidlertid bemerkesat om Arendalkommune ønskerat f. eks.barnefamilierskalbosettesegpååsenerundtbykjernenmådetleggestil rettefor bilbruk. Det er ikke realistiskå tro at barnefamilier kanklaresegutenbil. Det vil medvårt planforslagvære2 parkeringsplass for myei forhold til boligene,mendettebør ettervår vurderingseespåsompositivt. Det er stort behovfor parkeringi området,og disse plassen er tenktleid ut eller solgttil andrebeboerei området.beboerei Feierheia5, 7 og også lengreinnoverveienharikke parkeringtil sineeiendommerog vedå leggetil rettefor disse2 ekstraplassenevil et akuttproblemkunneløsesfor disseeiendommene. Vi vil henstilletil administrasjonenå hadissemomentenemedi sin vurdering.de ekstra parkeringsplassene somer innarbeideti planforslaget beslagleggerhellerikke arealersomkunne værtbrukt til andreformål. Uteoppholdsarealog lek Bestemmelsenestiller krav om minimum8 m 2 privat,skjermetutearealpr boligenhet,viderekrav til småbarnslekeplass på5 m 2 pr boligenhet,minimum70 m 2. Detstillesogsåkrav til nærlekeplass og «grøntanlegg,møteplasserog tilsvarende». Deter avsattet områdepå75 m 2 til felleslekeplassi planforslaget.her opparbeidesfelles småbarnslekeplass påca75 m 2. Det blir ogsåplasstil benkerog møteplassfor voksne. Deter videreregulertinn 3 delområderpåtilsammen ca200m 2 til fellesuteoppholdsareal.disse arealeneer planlagti forskjelligenivåer.pu1liggerhovedsakeligpånivå 37, og vil planeres, steinsettesog opparbeidesmedmurerog beplantning. Denvestligstedelenav PU1vil beståav mur / skjæringnedmot Kastellveienog vil ikke kunnetasmedi beregningav uteareal. TyholmenArkitektkontorAS Side5 av 11
Reguleringsplanfor Kastellveien30 / Feierheia8 PU2ligger vedinngangspartiettil boligene,og vil medbeplantningog benkerværeennaturlig møteplass. PU3ligger påkote+40 i direktetilknytning til lekeplass,og vil fungeresomennaturligutvidelse av denne,medbenkerog muligheterfor samling.det vil værefin utsikt herframot byen,samt kveldssol. Det er ulike andremuligheterfor lek og friluftsaktiviteter i nærhetenav planområdet,herunder ballplassi tilknytning til Granehallenog enmindre lekeplassøversti Nesbakken.Barnehagen MøllersAsyl er ogsååpenpåettermiddagstidfor lek. Figurenunderviseret oversiktskartsomviser disseområdeneog kontaktenmot planområdet.i till eggbørdetnevnesoffentligeområderi sentrum og kommendeparki Barbusomet attraktivtuteområde. Bilde 5 Oversikt over lekeplasserog grønneområder i nærhetenav planområdet. Alle nyeboligerfår privat uteplassi form av terrasse/ verandapåminimum 8 m2. Dissearealene opparbeidesinnenfordelområdebk, og vil ikke gåpå bekostningav felles uteoppholdsarealer. TyholmenArkitektkontorAS Side6 av 11
Vurdering opp mot prinsipp om universell utforming Det installeresheisi nytt boligbygg,og alle boligerog utearealtilfredsstillerprinsipperom universellutforming. OPPSUMMERING OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE INNSPILL I detfølgendeer detopplistetsamtligeinnkomneinnspill i forbindelsemedkunngjøringom oppstartav planarbeidet.hvert enkeltinnspill er kommenterti denutstrekningdetharsyntes nødvendig.innspilleneer vedlagtplanforslaget. 1. Fylkesmanneni Aust-Agder Fylkesmannenkjennerikke til miljøverdierav regional eller nasjonalverdi innenfor planområdet,menminnerpågenereltgrunnlagom viktige momenteri reguleringsarbeidet, herunderstøy,estetiskutforming/ landskapsesteti kk, universellutforming,barnog unges oppvekstvilkår,ros-analyseog prinsippenei naturmangfoldloven. Vår kommentar:de sentraleprinsippenefor godplanleggingsompåpekeser lagt til grunni arbeidetmeddennereguleringsplanen. 2. Aust-Agder Fylkeskommune Fylkeskommunenharikke svartpåkunngjøringom oppstart,noesomer litt uvanlig.vi tok derforkontaktmedgunnaro. Lindaaspr telefon07.04.2014.hanstilbakemeldingav 10.04 konkluderermedfølgende: Planfaglig vurdering: Seksjonenuttrykkerat deter positivt medøkt utnytting til boligeri sentrumsnæreområder,og forutsetterat alminneligeplanhensynblir ivaretat. Kulturminnevern: Seksjonenpåpekerat deter to Sefrak-registrertebygningerinnenforplanområdetog opplyserat deer registrertmedbyggeår1825 1850.Det hevdes videreat rivning av ett eller beggedisse bygningenevil værei strid medintensjonensomhensynssonebevaringer mentå ivareta. Seksjonenantarvidereat et nybyggmed6 leiligheter vil værei strid medsammehensynssone. Vår kommentar:vi skriveri vårt tilsvar til Fylkeskommunenat detmåværeregistrertfeil byggeårfor deto bygningene,ettersombeggeer oppført ettersistebybranni 1868.Denene bygningen,feierheia12 var kun tatt medi oppstartsmeldingenfor å leggetil rettefor ny adkomst/ parkeringog selvehuseter tatt ut av planområdetvedviderearbeidmedplanen.vi tar enheten synpårivning av Kastellveien30 til etterretningog planleggeristandsettingav denneboligen.når detgjelderpåstandom at nytt leilighetsbyggvil kunneværei strid medde verdienehensynssonebevaringer mentå ivareta,er vi uenigei dennepåstanden.vi menerdet gjennomdennereguleringsprosessen harlykkes godti å planleggeet byggsompassergodtinn i detantikvariskverneverdigebygningsmiljøeti området.seksjonslederkulturminnevern, ThomasHirschpresisereruttalelsenog vil nårdetforeliggeret planforslagta stilling til om enhetenmenerdetteer foreneligmedhensynssonebevaringeller ikke. TyholmenArkitektkontorAS Side7 av 11
3. StatensVegvesen StatensVegvesenbemerkerat deresansvarsområdeikke blir berørtav reguleringsplanen.etaten påpekerpågenereltgrunnlagat deter viktig å hafokuspåalle trafikantgrupperog gjør oppmerksompåat sikt / siktforholder spesieltviktig i forhold til ulykker. Vår kommentar:vi haranstrengtossfor å få til enbestmulig avkjørseltil boligene. 4. Arendal kommune- Renovasjon Kommunensavdelingfor renovasjonskriverdetaljertog informativt om krav til fremkommelighetfor renovasjonskjøretøyog plassering av avfallsoppsamlingsenheter. For leilighetsbyggav dennetypenvil detkrevesfelles oppsamlingsenheter plassertmaksimum5 meterfra kjørerutentil renovasjonskjøretøyet. Snumuligheterfor renovasjonskjøretøyskal tilfredsstillestatensvegvesenshåndbok017. Vår kommentar:avfallsoppsamlinger plasserti riktig avstandtil vei. I forhold til snumuligheterforutsettesat eksisterendesnuplassinnersti Feierheiakanbenyttesfortsattselv om denmuligensikke tilfredsstilleralle krav i H017. Denbetjenesi dagog detblir ikke større trafikk eller tømmefrekvensmedny bebyggelse. 5. Aust-Agder brannvesen Brannsjefenbemerkerat krav om innsatstidunder10 minutterer ivaretatt.slokkevannskapasitet skalvære20 l/s i småhusbebyggelse og 50 l/s fordelt påto uttal i annenbebyggelse.det tolkes dithenat denplanlagtebebyggelsenfaller inn under definisjonensmåhusbebyggelse. For øvrig opplisteskrav til adkomstfor utrykningskjøretøy.det minnesom krav til sprinklingav byggi risikoklasse4. Vår kommentar:brannvesenetskrav vil bli ivaretatt. 6. Arendal kommune kommunalteknikk og geodata Avdelingenbemerkerat deter uklaregrenserfor eiendom501/44og anbefalerat disse stadfestesvedenkartforretning.det anbefalesat dettegjøressamtidigmedkartforretningfor kjøp av tilleggsarealfra Arendalkommune. Vår kommentar:kartforretningvil bli avholdtsammen meddetilstøtendeeiendommeneog grenservil bli stadfestet. 7. Ingvild Reinertsen Feierheia7 ReinertsenharettersamtalemedB. Barexsteinfått bekreftetat detvil bli tatt hensyntil omliggendebebyggelsevedutformingav nyeboliger.reinertsener bekymretfor økt trafikk somfølgeav utbyggingen,påpekerpåat Feierheiaer ensmalog uoversiktligvei somikke er egnetfor slik økt trafikk. Hun menerat byggingav såmangeleilighetersomplanlagter unødvendigog urealistisk. Vår kommentar:det er naturligat ennabosomgrenser såtett til et utbyggingsområder bekymretfor overdrevenutbygging,og vedvarselom oppstarter dethellerikke alltid såmye informasjonom prosjektetsomer tilgjengelig.vi bekrefterat detvil bli tatt nødvendigehensyn TyholmenArkitektkontorAS Side8 av 11
Reguleringsplanfor Kastellveien30 / Feierheia8 til strøketsverneverdigekaraktervedutformingav nyeboliger.trafikkavvikling er selvsagtet viktig temavedenslik utbygging,og deter klart at utbyggingenvil medføreøkt trafikk. Det er imidlertid vår oppfatningat denkortedelenav Feierheiasomblir berørtvil tåledenneøkningen. Det skaffesogsåtil veieenbedretadkomstfor Feierheia12. Densentrumsnære beliggenheten vil ogsåføretil laverekjørefrekvensfor beboerneselvom alle leilighetenefår en parkeringsplass hver. 8. Grethe Faksum Feierheia 6 GretheFaksumer nærmestenabotil planområdetmot nord.hun er bekymretfordi hennes parsell501/712er tatt medi planområdetvedkunngjøring om oppstart.denneparsellen benyttestil parkering.hun er videreusikkerpåhøyderog ønskeret møtemedplanleggernår hunkommerhjemfra utenlandsopphold. Vår kommentar:faksumsparseller tatt medved oppstart «for sikkerhetsskyld»og delsav hensyntil siktsonervedavkjørsel.vi ønskerogsåå sepåmulighetenemedå få til enfelles løsningfor avkjørselderfaksumsparkeringsplass f lyttesnoe. Det ble avholdtmøtemellom parteneog Faksumønsketikke at hennesparkeringsp lassble flyttet. Planforslageter utarbeidet utenat henneseiendomer berørt. De innkomneinnspilleneavdekkerikke noeninteressekonfliktersomvil væretil hinderfor gjennomføringav planen.alle offentligeinstansersomharuttalt segherværtpositivetil reguleringensålengegodeplanleggingsprinsipper ivaretas.det skaffestil veiesentrumsnære boligersomer universeltutformet,og deter detstor etterspørseletter. BILDER FRA PLANOMRÅDET OG NÆROMRÅDET Bilde 6 Oversiktsbilde somviser hvor sentrumsnærtplanområdet ligger. Arendal bibliotek i senterav bildet. TyholmenArkitektkontorAS Side9 av 11
Bilde 7 Trappeadkomst fra Kastellveientil eksisterendebolig. Dennebeholdes. Bilde 8 Bolig i Kastellveien30 sett fra Feierheia8. Det fremgår tydelig at renoveringsbehoveter stort. Mur mot Feierheia6 til høyre i bildet. TyholmenArkitektkontorAS Side10 av 11
Bilde 9 Feierheia6 til venstrei bildet, Feierheia5 i bakgrunnen. Adkomst til ny bebyggelseer planlagt til høyre for steinmuren i bildet. Arendal,01.12.2014 rev.- TyholmenArkitektkontorAS Side11 av 11