VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR Saksnummer Utval Vedtaksdato 090/16 Formannskapet 30.11.2016 Saksbehandlar: Johannessen, Ingrid Sak - journalpost: 15/1598-2016017105 FØRSTE GANGS HANDSAMING AV DETALJREGULERING FOR FRITIDSBUSTADAR GANGSTØTOPPEN Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Utkast til Detaljregulering for fritidsbustadar Gangstøtoppen vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova 12-10. Plankart og føresegner er datert 10.11.16. 30.11.2016 Formannskapet Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedtatt. FS-090/16 Vedtak: Utkast til Detaljregulering for fritidsbustadar Gangstøtoppen vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova 12-10. Plankart og føresegner er datert 10.11.16. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar, reglement m.m.: Plan og bygningslova og naturmangfaldlova. Saka gjeld: Første gangs handsaming av Detaljregulering for fritidsbustadar «Gangstøtoppen» i Gangstø, nord i Vikebygd. Saksopplysningar: EDB Tjenester Norge Ltd har på vegne av grunneigar Jostein Knutsvik fremma reguleringsplan for området, deler av landbrukseigedom gnr. 320 bnr. 2. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for fritidsbustadar, naust og småbåtanlegg. Planområdet er
lokalisert nordvest i Vindafjord kommune, ved Ålfjorden. Planområdet grensar til sjø i nord, men elles til LNF-område. Tilkomst til planområdet blir via privat veg til eksisterande busetnad i Gangstø. Tilkomstvegen er ikkje med i planforslaget. Planprosess Det blei halde oppstartsmøte for planarbeidet 20.08.2015. Oppstart av planarbeidet blei kunngjort i Haugesunds avis og på kommunen sine nettsider. Naboar og offentlege høyringsinstansar blei direkte varsla med brev den 03.09.2015. Frist for å komme med innspel vart sett til 30.09.2015. Det kom innspel frå Fylkesmannen i Rogaland, Statens vegvesen, Kystverket, Fiskeridirektoratet, Direktoratet for mineralforvaltning, Mattilsynet, Rogaland fylkeskommune kulturseksjonen og Kjell Gangstø (nabo). Innkomne merknader er gjennomgått og kommentert av konsulent i planskildringa s. 3-6. Vidare har grunneigar Kjell Gangstø komme med ytterlegare ein merknad som er kommentert av konsulent. Desse breva ligg ved saka. Plantype Planen blir lagt fram som privat detaljregulering. Planstatus I kommuneplanen er eit større område i Gangstø sett av til fritidsbusetnad. Område er ikkje regulert frå før. Det er også sett av eit område i sjø til småbåthamn i kommuneplanen. Ein framtidig vegtrase mot E39 i Sveio (kryssing av Ålfjorden) er teikna inn på kommuneplankartet og kryssar område for fritidsbustadar i Gangstø. Planforslaget Planområdet er på om lag 22 daa. I kommuneplanen er det sett av 75 daa til fritidsbusetnad, men grunneigar har ikkje planar om å bygge ut større delar av området og har derfor vald å berre regulere nordre del av området. Fritidsbusetnad Slik forslag til regulering er lagt fram frå konsulenten er det opna for 15 tomter til fritidsbustadar i området. Tomtene ligg samla med nærleik til Gangstøvika. Det er føresett at eksisterande bygningar (våningshus, uthus og løe) blir rivne. Tomtestorleiken varierer frå om lag 550 m2 til 850 m2 og ligg i skrånande terreng. Det er ganske små tomter, og innanfor kravet i føresegnene til kommuneplanen om minimum 1 hytte pr. daa. Nye fritidsbustadar kan etablerast i tråd med storleik fastsett i kommuneplanen. Innanfor 100-metersbeltet langs sjøen kan det byggast fritidsbustadar i ein etasje på maks 90 m2 BYA. Maks storleik utanfor 100-metersbeltet er 135 m2 BYA. Det er ikkje tillate å føre opp frittståande uthus, anneks eller garasje i samsvar med føresegn i kommuneplanen. Tillaten gesimshøgde er 3,5 m og mønehøgde 5,5 m. For ev. pulttak kan maksimal høgde for øvre gesims vere 5 m og nedre gesims 3,5 m. For fritidsbustadar med flatt tak er maksimal gesimshøgde 3,5 meter, alle gesims- og mønehøgder er målt frå topp grunnmur.
Naustområde/småbåtanlegg Det vert tilrettelagt for 19 båtar i småbåtanlegget slik at alle fritidsbustadane er sikra båtplass. Planforslaget opnar i tillegg for å bygge 6 naust med storleik 30 m2 og ein bygning for naustbuer med totalt areal på 70 m2. Innerst i vika er planlagt båtopptrekk som skal vere felles for hytte- og naustområdet. Det er tilrettelagt for køyreveg fram til naustområdet og båtopptrekket. Det er ikkje lagt opp til parkering ved naustområdet. Vegar Gangstøvegen er privat tilkomstveg til gnr. 320 bnr. 2 frå krysset med Fv 734. Denne vegen er også tilkomstveg til eksisterande 5 einebustadar/våningshus og 8 fritidsbustadar i området. Vegen er om lag 1,2 km frå krysset med fylkesvegen og fram til planområdet. Det er oppretta eit veglag for alle med rettar i vegen. Nye hytteeigarar må kjøpe seg rettar i vegen og vidare delta i veglaget for å drifte vedlikehaldet av vegen i fellesskap. Tilkomstvegar til nye hytter tek utgangspunkt i denne vegen. Nye vegar er planlagt med 3 meter køyrebredde og inntil 0,5 meter køyrbar skulder på kvar side. På to stadar er planlagt kantparkering langs veg for gjesteparkering og avlasting ved behov. Avkøyring til Fv 734 Krysset mellom Fv 734 og Gangstøvegen er ikkje utforma etter Statens vegvesen sine gjeldande normalar. Vegvesenet har i merknader til oppstartsvarsel stilt rekkefølgekrav om opparbeiding av krysset. Konsulenten har utarbeida teknisk plan for utbetring av kryss, og rekkefølgekrav er stilt i føresegnene, men sjølve krysset inngår ikkje i planområdet. Vurdering: Busetnad og næring i området Det er spreidd busetnad i område frå før, men med hovudvekt av fritidsbustadar. Det er ikkje aktiv landbruksverksemd på eksisterande småbruk, men skogsdrift på utmarksareal føregår. Alle hyttene ligg innanfor arealet som i kommuneplanen er sett av til byggeområde for fritidsbustadar. 7 av tomtene ligg innanfor 100-metersbeltet, men er i samsvar med arealdisponeringa i kommuneplanen. I føresegnene til kommuneplanen står det at bygge- og deleforbodet i 100-metersbeltet til sjø «ikkje gjeld i område som i kommuneplanen er sett av som byggeområde eller der det er vedteken reguleringsplan. Arealformålsgrensa mot sjø for byggeområda gjeld her som byggegrense». I planforslaget er byggeområda avgrensa for å unngå ei spreidd utbygging i eit større geografisk område. Planområdet er på om lag 22 daa. I kommuneplanen er det sett av 75
daa til fritidsbusetnad, men grunneigar har stadfesta at han ikkje har planar om å bygge ut større delar av området og har derfor vald å berre regulere nordre del av området. Føresegnene har fokus på landskapstilpassing, for å unngå store landskapsinngrep er det stilt krav om at hytter skal tilpassast terrenget best mogleg og ikkje kan førast opp på bakketopp eller i synsranda. Med byggesøknader skal følgje snitt-teikningar som viser eksisterande og planlagt terreng på alle sider av bygget. Det er opna for å bygge halve etasjeplan i skrånande terreng, dersom det gir ei betre terrengtilpassing. Strandsona Strandsona er ein viktig ressurs. Eksisterande busetnad sin bruk av strandsona og sjøen er i hovudsak knytt opp til bruken av eksisterande naust og båtplassar nord i Gangstøvika. Nye naust og båtplassar vil bli eit utgangspunkt for utvida bruk av sjøen og strandsona. Brukarane av området blir fleire og aktivitetane aukar. Innanfor planområdet er strandsona bratt og ulendt. Den kan vanskeleg nyttast i særleg grad utan nokon form for opparbeiding. Planforslaget opnar for naust, naustbuer og felles brygge og småbåtanlegg. Dette vil vere opent for allmenta og såleis gjere strandsona meir tilgjengeleg. Nausta skal tilpassast landskapet best mogleg i høve til form, farge, storleik og høgder. Føresegnene stiller krav som sikrar dette. Landskap, friluftsliv, naturmangfald Planområdet ligg nordvendt med utsikt til Ålfjorden. Både planområdet og tilgrensande areal er i hovudsak brattlendt ned mot sjøen, men med små dalsøkk som bryt opp og skapar små landskapsrom. Noko areal i Gangstø er enda ope då her har vore landbruksverksemd tidlegare. Den dyrka marka inngår ikkje i planområdet. Planforslaget opnar for auka friluftsliv til sjø; både med båt- og badeaktivitetar. Ålfjorden har mange fine plassar å gå i land på, og er dessutan ein god fiskefjord. Som følgje av hyttebygging er det også nærliggane å tru at utmarka rundt Gangstøvika vil bli nytta til friluftsliv. Det er ingen merka og skilta turvegar i nærområdet i dag, men eksisterande skogsvegar er gode utgangspunkt for turopplevingar i nærmiljøet. Planområdet er vurdert i høve til naturmangfaldlova, sjå planskildringa s. 14-17. Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar eller artar, trua eller nær trua artar, utvalde naturtypar eller nær trua naturtypar i området. Arealet ligg ikkje innanfor INON-område. Det kom i samband med planarbeidet heller ikkje fram opplysningar frå lokalt hald om spesielle førekomstar av biologisk mangfald. Det er derfor ikkje grunn til å tru at tiltaket vil påverke trua eller verdfulle artar eller naturtypar. Infrastruktur Det er ikkje kommunalt drikkevatn i området. Hytteområdet vil bli forsynt med vatn frå borehull. Det skal leggast vatn og kloakk til tomtene i samsvar med godkjent teknisk plan. Ved framføring av VA-anlegg, tele- og elektriske kablar innanfor byggeområda, skal desse så langt råd er, leggjast i jordkabel og terreng skal tilbakeførast til naturleg terreng. Felles avløpsanlegg vil bli tilrettelagt. I føresegnene er det sett krav om godkjent drikkevatn før fritidsbustadane kan tas i bruk. Tilkomstvegen er smal og stadvis ganske bratt. Femten nye tomter fører til auka bruk av vegen. Trafikkauken er ikkje vurdert å vere av storleik som skapar trafikkfarlege situasjonar på sjølve vegen. Statens vegvesen har stilt rekkefølgekrav til krysset med fylkesvegen. Krysset må opparbeidast i høve til vegvesenet sine handbøker før fritidsbustadar og naust/småbåtanlegg kan takast i bruk. Kulturvern Det er ingen kjente kulturminne innanfor planområdet og ingen bygningar er SEFRAKregistrerte. Kulturstyresmakt har gjennomført arkeologiske registreringar i området, men ikkje
gjort funn. Barn og unge Planen inneheld mellom anna friområde, badeplass og friluftsområde i sjø. Innanfor det konsentrerte hytteområdet, er det regulert inn areal for felles leikeområde. Det er stilt rekkefølgekrav om at leikeplass skal opparbeidast før fritidsbustadar får ferdigattest. ROS Det er gjennomført ROS-vurderingar, sjå planskildringa s. 18-20. Det er ikkje funne at det er mange aktuelle tema. Det vesentlege er vind, bølger og havnivåstigning. Gangstøvika ligg eksponert for vind og bølger frå nord og nordvest. Vindafjord kommune har praktisert eit kotenivå for golv i naust på +1,5. Dette har vore grunngitt i at naust er lagringsplass for mindre båtar og utstyr for bruk av sjøen i rekreasjonssamanheng og vassinntrenging kan tolast ved ekstremflo og/eller stormflo. Naust som er bygd lågast mogleg i terrenget er også eit mindre synleg landskapsinngrep. Det er i føresegnene stilt krav om at topp mønehøgde ikkje skal overstige kote +6,5 og mønehøgde på frontvegg mot sjø ikkje skal vere meir enn 5 meter. Det er vidare stilt krav om at småbåtanlegg skal leggast til rette på sikrast mogleg måte og må dimensjonerast for å tole påkjenning frå vind og bølgjer. Brygger/kaiar skal planleggast og leggast til rette av personell med kompetanse innan fagfeltet. Konsekvensutgreiing Det er vurdert at det ikkje er krav om konsekvensutgreiing for planen. Oppsummering/konklusjon Dei positive verknadene av planforslaget er at fleire vil kunne bygge fritidsbustad og utøve friluftsliv på sjø og land. Planen sikrar at strandsona blir sett av til friområde, vidare sikrar planforslaget allmenn ferdsel gjennom planområdet og i strandsona. Hytteområdet er lite, ligg i skrånande og delvis skogkledd terreng og vil såleis ikkje vere dominerande i landskapsbildet. Dei negative verknadene av planforslaget vil vere inngrep i landskapet generelt og strandsona spesielt. Rådmannen har vurdert dei ulike interesser som er i området. Når fordelar og ulemper er vegne opp, finn ein planforslaget akseptabelt å sende på høyring. Vedlegg: Plankart 10 11 16 føresegner 10.11.16 Planskildring 10.11.16 merknad frå Kjell Gangstø med kommentarar frå konsulent Tegn901_Kryss Løsning_734 Vikevegen (2)