PRESTEBEKKEN - Kristiansand UTREDNING / SKISSEPROSJEKT utarbeidet av 3RW A Dato: 29.03.2011 - revidert 31.03.2011 for Prestebekken AS c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
TOMTEN - område for detaljregulering 3 WaR Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
TOMTEN - 3 delfelt FELT 3 BORGAR-TOMTEN - 3. 743 m2 FELT 1 STUDENTPARK - 8.350 m2 FELT 2 GARTNERITOMTEN - 8.289 m2 3 WaR Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
TILTAK MOT STØY Illustrasjon fra tidligere mulighetstudie 3RW Med ønske fra oppdragsgiver om en dagligvareforretning eller lignende innpasset i prosjektet vil man kunne anlegge denne som en støybuffer mot veien. Et parkeringsanlegg i bakkant, for områdets beboere, vil passe strukturellt på tomten og konstruktivt, selvom dette vil ha lavere høyde enn forretningsbygget. a Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
BYGG I SOLEN Illustrasjon fra tidligere mulighetstudie 3RW Bygningsvolumer legges på tvers av tomten for gi ønskede solforhold på de resterende uteoppholdsarealene. Det vil gi en god utnyttelse av arealene å plassere volumene delvis opp forretningsbygget og parkeingsanlegget. Boligvolumene vil kunne trappes ned i retningen av ettermiddagssolen, noe som vil gi meget gode solforhold på felles takterrasser. a Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
BYGG I HØYDEN Illustrasjon fra tidligere mulighetstudie 3RW På den åpne delen tomten mot Prestebekken vil høyere bygningsvolumer gi mest rom for friarealer på bakkeplan. Dette blir tilsammen en bygningsstruktur som verner mot støy fra veien og åpner seg mot Prestebekken, samtidig som det slipper sol og lys gjennom til bakkenivå og de mer bakenforliggende områdene langs bekken. a Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
PRESTEBEKKEN STUDENTPARK Illustrasjon fra tidligere mulighetstudie 3RW Ved en opparbeiding og offentlig tilgjengeligjøring av begge elvesider vil området kunne fremstå som overgangen fra den fremtidige mer urbane Lund strukturen til det naturlige rekreasjonsområde som Bymarka er. Takflatene på de avtrappede konstruksjonene over parkeringsanlegget og forretningslokale vil kunne opparbeides som grøntanlegg og felles uteoppholdsarealer, hevet over -og skjermet fra veien med gode solforhold store deler av dagen. a Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
TIDLIG PLANSKISSE Illustrasjon fra tidligere mulighetstudie 3 WaR Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
TOMTEN - Forslag til detaljregulering mål 1 : 1000 77 P-plasser Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS 3 WaR
TOMTEN - 18 meters byggegrense 77 P-plasser Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS 3 WaR
TOMTEN - Forslag til detaljregulering FELT 3 FELT 1 77 P-plasser FELT 2 Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS 3 WaR
TOMTEN - Elveparken - Viktig blågrønt drag 77 P-plasser Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS 3 WaR
J ULQ WUH V TTOMTEN - Elveparken - Viktig blågrønt drag 6 L YH * ) +, 6,.7 [ - ) 61 J ULQ L YH NNH Q WUH V ) * 2.5 L YH 2)) )250 HL JY ULQ WU H V ) / 6<.+86 HUV LSQ 6OH /205 ) * 77 P-plasser ) * V 3UH WHE HQ HNN * 3RW a ) Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
TOMTEN - Viktige gang- og sykkellinjer de raske 77 P-plasser Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS 3 WaR
TOMTEN - Viktige gang- og sykkellinjer de raske by- og parkturen 77 P-plasser Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS 3 WaR
TOMTEN - Viktige gang- og sykkellinjer de raske by- og parkturen tverrforbindelser 77 P-plasser Presentasjon 29.03.2011 - Utredning / skisseprosjekt - Prestebekken, Kristiansand - utarbeidet av 3RW A for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS 3 WaR
VEDLEGG til utredning om studentboliger på Prestebekken med fokus på miljø, økologi og byggehøyder utarbeidet av 3RW A og Økolog Christian Mong Dato: 04.10.2011 for Prestebekken AS c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
INNHOLD Innledning Økologisk analyse av Prestebekken av økolog Christian Mong Andre vurderinger, plassering, volumer og høyder Sol og blågrønn sammenheng 250 BRA og fotavtrykk Perspektiver fra Prestebekken Fjernvirkning fra Bjørndalsheia Fjernvirkning fra Østerveien ved E18 Fjernvirkning fra gangbroen over Østre Ringvei nord for E18 Konklusjon 3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
INNLEDNING Vedlegget er utarbeidet som en tilleggsargumentasjon for den utredningen og skisse som har vært utarbeidet i forbindelse med ønske om å etablere studentboliger på Prestebekken i sammenheng med den pågående områdereguleringen av Marviksletta i regi av Kristiansand Kommune. Tiltakshaverne for studentboligprosjektet, Prestebekken AS c/o Kruse Smith AS og Bico Eiendom AS, kom til enighet i møte den 26.09.2011 med Kristiansand Kommune v / plansjef Gunnar Stavrum om å utarbeide et vedlegg som spesielt ville ta for seg byggehøyder som en problemstilling i prosjektet. På møtet ble det opplyst fra kommunens side at man ønsker å gå inn for bruk av BRA som forutsetning for grad av utnytting. Det ble opplyst om at foreliggende utredning og skisse var tatt som utgangspunkt for fastsettelse av BRA for Prestebekken og at den ville ligge på 250 BRA. Når det gjaldt høyder ville kommunen ikke uten videre fravike prinsippet med 4 etg. og inntrukket 5 etg. som lenge har vært et prinsipp for planer i og ved Marviksletta og som det ser ut til at også blir prinsippet for den nå kommende nye områdereguleringen. Det er etter vår oppfatning et plangrep som er for rigid og som vil kunne gå ut over viktige kvaliteter på bakken for enkelte prosjekter innen områdereguelringen på Marviksletta. Slik forslagstiller ser det er dette også tilfellet når det gjelder byggeprosjektet på Prestebekken. Det er anstrengte økonomiske rammer ved bygging av studentboliger, uansett utforming og plassering. En tett bebyggelse med høy utnyttelse vil være absolutte forutsetninger for å få realisert slike prosjekter. Sett i et økologisk og bærekraftig perspektiv er fortetting av boligbebyggelse et av de viktigste virkemidler for en mer miljøvennlig fremtid og studentboliger er et riktig sted å begynne på en slik utvikling. Vi har engasjert Økolog Christian Mong for å gjøre en økologisk analyse av området ved Prestebekken med bakgrunn i det skisserte prosjektet. Vi har ønsket at Mong skulle vurdere vårt forslag til plassering av bygningsvolum og høyder på bakgrunn av hans kunnskaper i forhold til plante -og dyrelivet i området rundt og ved Prestebekken. Hans rapport med konklusjon er presentert i dette vedlegget. Vedlegget inneholder også en vurdering av fjernvirkninger av anlegget fra ulike ståsteder rundt Prestebekken. Vi håper at dette vedlegget kan gi Kristiansand Kommune en bedre og mer nyansert vurdering og forståelse av de konsekvenser rammene i områdereguleringen for Marviksletta kan gi. 3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
ANDRE VURDERINGER; plassering, volumer og høyder SOL OG BLÅGRØNN SAMMENHENG Det har hele tiden vært et ønske å holde bebyggelsen åpen i en østvestlig retning. Dette for å optimalisere solforholdene på uteoppholdsarealene og for å skape så god kontakt som mulig fra disse til den langsgående og viktige elveparken. Vi har ønsket at elveparken og uteoppholdsarealene for studentboligene skulle kunne oppfattes som en utvidelse av grøntområdet i denne delen av Marviksletta. 6 ) V 6,.7 [ ) * +, - * 61 HL JY ULQ WUH /205 2.5 ) HL JY ULQ WU H V 2)) )250 / 6<.+86 * ) 77 P-plasser ) * Q NNH EH VWH 3UH ) * 3RW Tidlig konseptskisse Plan fra mulighetsstudien a Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
ANDRE VURDERINGER; plassering, volumer og høyder 250 BRA OG FOTAVTRYKK Den foreliggende utredningen gir et svar på hvordan en utbygging på 250 BRA kan utformes med hensyn til åpenhet i strukturen. Dette fordrer en utbygging i høyden. 10 etg. er foreslått som maks høyde enkelte steder i dette utkastet. Om utbyggingen på Prestebekken blir satt til en maksimal høyde på 5 etg. vil tilfellet være at man må lukke igjen strukturen mot elveparken, slik denne utomhusplanen viser. Dette er en direkte konsekvens av føringen med nok sol på anleggets uteoppholdsarealer ut mot Østre Ringvei. Barrieren mot elveparken er uheldig for det viktige fuglelivet. Bygningsmassen vil hindre sol på elveparken for store deler av dagen, dette er en kraftig forringelse av kvalitet også for plantelivet langs elven og for brukbarheten for opphold til beboere og andre brukere. 39 D D 81 E 81 F 81 37 SIKT 4x2 5 31 E 31 C 31 A 34 E 34 F LV B 16 75 P-plasser D 16 E 18 B 18 E 16 C 18 F 16 A 18 G 16 ) * 28 D 18 C 16 77 P-plasser Bis pe gr a SH JU D G 81 ei * 34 C 34 D gv rin ) 34 B SYKEHUS 10 34 A 6,1 DEKAR OFF.FORM L ) DELOMR DE O1B e tr Øs HL JY ULQ WUH V C 81 i ve rs ne eip Sl A 81 6<.+86 B 81.5 2)) )250 / 31 B 2 16 L YH HUV 31 D A 19 /205 ek ke n s s felt felt -2-4 se se ren ren eg eg gg gg by by m. m. 18 18 C 19 Pr es te b ei gv rin B 19 D 19 19 LSQ 6OH 35 31 F HQ HL JY ULQ WHE HNN 39 A 35 B 31 G A 83 ) WUH 35 A 31 H * B 83 e tr Øs 3UH V V 35 D 35 C 35G 31 J C 83 31 I + D 83 6,.7 [ - E 83, 41 35F F 83 35 E ) SN * S1 ei gv rin L 61 39 C 39 B 6 ) 5 e tr Øs JYH ULQ WUH V 18 Q NNH EH VWH 3UH en kk be 5 te es Pr 77 46A 3RW ) * E 43 F 43 G 43 2 a Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
ANDRE VURDERINGER; plassering, volumer og høyder Perspektiv fra Prestebekken Den foreliggende utredningen gir et svar på hvordan en utbygging på 250 BRA kan utformes med hensyn til åpenhet i strukturen. Dette fordrer en utbygging i høyden enkelte steder i anlegget. Man oppnår en god sammenheng mellom uterommene til studentboligene og elveparken, en slik åpen struktur slipper også sollys ned til elven. FJERNVIRKNING Fra Bjørndalsheia vil anlegget markere seg som et variert boliganlegg med et potensiale for signal om inngangen til den nye aktiviteten på Marviksletta 3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
ANDRE VURDERINGER; plassering, volumer og høyder FJERNVIRKNING Fra Østerveien nede ved E18 vil anlegget markere seg som et nytt og moderne signal i dialog med høyblokkene på Oddermarka FJERNVIRKNING Fra gangbroen over Østre Ringvei nord for E18 vil anlegget kunne bli inngangssignalet til nye Marviksletta 3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS
KONKLUSJON Vi mener at at dette vedlegget belyser godt de kvaliteter som ligger i den mulighetsstudien som er utarbeidet. Vi mener at det er flere argumenter som taler for å tillate at deler av bygningsmassen kan strekke seg opp til 10 etg. Vi har ved flere anledninger argumentert for disse synspunktene, senest i Kommentarer til fremlagt forslag til Områdereguleringsplan for Marviksletta for feltene FT1, B3 og V1 i brev til Kristiansand Kommune, Plan- og Bygningsetaten, datert 24.08.2011 Nytt ved dette vedlegget er blant annet rapporten fra økolog Christian Mong som støtter vår oppfattelse av at anlegget bør utformes som en åpen struktur mot elveparken med sammenhengende grøntarealer for blant annet å tillate fugler i området på en bedre måte å ta seg frem og tilbake over Østre Ringvei og for å kunne etablere et bedre levemiljø på tross av planlagt utbygging. Christian Mong tar også opp andre aspekter som er viktig å merke seg i forhold til utbygging av området. Dette er forhold som tiltakshaver også er opptatt av å videreutvikle som idé for det fremtidige grøntanlegget i området og for en eventuell gjennomføring i tett dialog med Kristiansand Kommune ved opprusting av elveparken. Videre illustrerer vedlegget den planmessige konsekvensen som et for lavt etasjeantall vil kunne medføre i form av dårligere kvaliteter på bakkeplan og hvilken barriereeffekt anlegget vil kunne få mot elveparken. Vedleggets fjernvirkningsvurderinger viser hvilken visuell konsekvens det foreliggende utkastet vil gi i området. Høyden på byggene vil etter vår mening kunne være et signal om Kristiansand Kommunes kommende satsning på de nye aktiviteter på Marviksletta. De aktuelle tomtene for utbygging på Prestebekken ligger så nær opp til E18 og det store veitrafikkkrysset at det etter vår mening tåler et kraftig signal om satsning på boligbygging med en kompakthet og et bevisst forhold til de viktige miljøaspekter som holdbarhet i forhold til infrastruktur, økologi og energi. For Prestebekken AS c/o Kruse Smith AS og Bico AS Espen Rahlff - 3RW A 3 WaR Vedlegg til utredning om studentboliger på Prestebekken - utarbeidet av 3RW A og økolog Christian Mong for Prestebekken AS - c/o Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS