UNION Eiendomsinvest Norge AS

UNION Eiendomsinvest Norge AS 4. kvartal 2013

2 INNHOLD Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Eiendomssalg 6 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: istockphoto side 1, 2, 4, 7, 8 og 11.

3 SAMMENDRAG Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 2,3% i 4. kvartal 2013. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 12 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 48,6%. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 7,0%. Selskapet har per 31.12.13 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 723,7 1. Selskapet har 156 aksjonærer. NOTER 1 justert for eierandel

4 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 12 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 52,4 millioner 1. Det er 66 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 7,0% ved utgangen av 4. kvartal. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en treårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 31.12.13 bestod eiendomsporteføljen av 12 deleide eiendommer med en samlet verdi på NOK 723,7 millioner. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 32 700 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 52,4 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 7,0%. Eiendomsovertakelser Selskapet har overtatt 25% av Kanalsletta 2 (Golf Tower) i kvartalet. Denne eiendommen ble omtalt i forrige kvartalsrapport. I løpet av 1. kvartal 2014, har Liamyrane 8 i Bergen blitt solgt. Leieforhold Per 31.12.13 hadde porteføljen 66 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Detalj AS og National Oilwell Norway AS. Det er en ledighet på 3,2% i porteføljen.

Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med ca. 0,4% fra forrige kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. NOTER 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel, samt hensyntar syntetisk leie i Kanalsletta 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Fordeling av eiendomssegmentet 38,3 % Kontor Handel 33 % 10 % 0,3 % 2 % 0,2 % Parkering Annet 10 % Lager 59,2 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 47 % Rogaland Hordaland Vest-Agder Oslo Lager Annet Parkering Handel Kontor Oslo 5 EIENDOMSPORTEFØLJEN Vest-Agder Hordaland Rogaland EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendom Beliggenhet Areal Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Østervåg 7 Stavanger 4 314 6 669 999 5,1 Liamyrane 8 Bergen 11 225 11 774 615 5,7 Kanalsletta 3 Sola 15 460 25 209 048 9,6 Holmenkollveien 96 Oslo 783 1 547 883 2,8 Neuberggaten 19 Oslo 720 1 704 620 3,6 Thurmannsgate 12b Oslo 1 650 3 396 604 4,2 Stasjonsveien 4 Oslo 4 644 7 338 436 2,8 Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % Totalt Lager Annet Parker Hande Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand 7 522 14 901 495 1,2 Grev Wedels plass 7 Oslo 3 371 - - 10 % 5 % Kontor Karl Johans gate 8 Oslo 3 201 14 170 618 1,8 Dronningens gate 25 Oslo 1 709 1 949 053 0,4 Kanalsletta 2 Sola 17 082 31 870 812 11,3 Totalt på 100 %-basis 71 681 120 533 183 6,6 0 % 2013 Kontor Handel 2014 2015 2016 Parkering Annet 2017 2018 2019 Lager Totalt Totalt fordelt på eierandel 32 668 52 432 006 6,0

6 EIENDOMSSALG Eiendomssalg UNION Eiendomsinvest Norge har solgt Liamyrane 8 i Bergen. Salget av eiendommen gir 36,2% avkastning på egenkapitalen. Eiendommen har en god beliggenhet i et attraktivt handelspunkt i Bergen, der flere anerkjente publikumsdragere bidrar sterkt til handelen i området. Eiendomsbeskrivelse Liamyrane 8 er en handelseiendom beliggende i Åsane i Bergen kommune. Åsane er en attraktiv handelsbeliggenhet med flere anerkjente storhandelsleietakere. Hovedbygget på ca. 8 000 kvm ble oppført i 1979, men er blitt rehabilitert og bygget på i flere etapper frem til 2005. Eiendommen består av to bygg med et samlet bygningsareal på ca. 11 300 kvm.tomteareal er ca. 14 000 kvm, eiet tomt. Parkeringsplasser finnes utenfor byggene. Leietakere Det er 8 leieforhold på eiendommen, der hovedleietakerene er Biltema, Europris og Møbelringen. Europris er en butikk-kjede med 194 lavprisbutikker i Norge. Ti av butikkene i Norge går under betegnelsen Europris Pluss, noe som betyr større salgsflate og et utvidet sortiment sammenlignet med ordinære Europris-butikker. Europris i Åsane er en slik butikk med et areal på 3 025 kvm. Møbelringen er en kjede av møbelhandlere fra hele landet. Kjeden ble startet i 1985 og består av 79 butikker. Møbelringen har et areal på 2 636 kvm. Eiendommen ligger sentralt i et attraktivt handelsområde i Åsane. Verdiutvikling Eiendommen ble kjøpt i Q2 2011 for NOK 140,5 mill. og ble solgt for NOK 145 mill. Dette gir en akkumulert egenkapitalavkastning på 36,2% inklusive verdistigning og direkteavkastning. Salget gir en IRR på ca. 10,6%.

Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 2,3 % i 4. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 48,6 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 4. kvartal 2013 Avkastningen i Selskapet ble 2,3% for 4. kvartal. Per 31.12.13 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 8,43. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 4. kvartal 2013 ble 0,9%, hvilket er lavere enn direkteavkastningsmålet på 1,25%. Dette skyldes i hovedsak at leie for Kanalsletta 2 i byggeperioden inntektsføres som en reduksjon av kjøpesum og ikke leieinntekt, samt rehabiliteringsprosjekt på Grev Wedels plass 7. Dersom leie for eiendommene hadde vært inkludert i direkteavkastningen vil denne øke fra 0,9% til ca. 3,2%. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 2,3%. Verdiendring Verdiendring i perioden utgjør 1,35% i kvartalet. Den positive verdiendringen skyldes i hovedsak positiv verdiutvikling på eiendommene. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 48,6% siden oppstart, inkludert utbytte 2. Det ble i 4. kvartal utdelt et utbytte på NOK 0,9 per aksje. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 5,40 per aksje tilsvarende ca. 51% av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q4 13 Direkteavkastning 0,93 % Verdiendring 1,35 % Totalt 2,3 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Oppstart 9,50 Avkastning Q1 11 11,80 24,2 % Q2 11 12,22 3,6 % Q3 11 12,33 0,9 % Q4 11 11,91-3,4 % Q1 12 13,03 9,4 % Q2 12 1 10,31 0,8 % Q3 12 10,35 0,4 % Q4 12 2 9,29 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 3 9,10 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % Q4 13 4 8,43 2,3 % Akkumulert 48,6 % 1 Utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4 Utbytte på NOK 0,90 per aksje.

8 FINANSIERING Finansiering Selskapet har tatt opp lån i kvartalet for å finansiere eiendomskjøp, og per 31.12.13 har Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 494,7 millioner. Dette tilsvarer 68% av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,81%. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 24,5 % 2 Syntetisk leie 15,2 % 3 Ica Detalj AS 15,0 % 4 National Oilwell Norway AS 14,5 % 5 Europris Butikkdrift AS 3,7 % 6 Asplan Viak AS 3,6 % 7 Åsane Møbler AS 2,6 % 8 Biltema Norge AS 2,4 % 9 Sporty Intersport AS 1,7 % 10 King Food AS 1,2 % Andre 56 ulike leietakere 15,6 % Totalt 100,0 % Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter 60 50 40 30 20 Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 494,7 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 723,7 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 68% ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65% over Selskapets levetid. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7,0% ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 214 rentepunkter. 10 0 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 År 26 20-30 Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,81%, inklusiv lånemargin og er lavere enn ved utgangen av 3. kvartal 2013, pga. lavere flytende renter. Høy rentesikring Per 31.12.13 var ca. 62% av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50% av total gjeld være rentesikret.

Regnskap 9 REGNSKAP Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 214 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 31.12.13 hadde Selskapet inngått syv rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,20% eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,9 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. RESULTAT (TALL I TNOK) Hittil i år 2013 2012 Leieinntekter 57 519 46 862 Øvrige inntekter 107 186 Sum inntekter 57 626 47 048 Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer - 27 269 Av og nedskrivninger varige driftsmidler 11 338 9 233 Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad 8 312 12 730 Sum driftskostnader 19 650 21 963 Driftsresultat 37 976 52 354 Finansinntekter 5 319 5 892 Finanskostnader (36 488) (34 736) Skatt (1 619) 968 Resultat 5 188 24 478 Minoritetens andel av resultatet 5 037 (168) BALANSE (TALL I TNOK) 31.12.13 31.12.12 Eiendeler Utsatt skattefordel 12 506 11 286 Sum immaterielle eiendeler 12 506 11 286 Varige driftsmidler 819 109 748 512 Finansielle anleggsmidler 1 794 1 647 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper 53 082 5 824 Sum anleggsmidler 873 985 755 983 Bank 43 043 201 140 Omløpsmidler 5 822 13 203 Sum eiendeler 935 355 981 611 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 131 384 153 625 Annen egenkapital 136 138 140 295 Sum egenkapital 267 521 293 920 Minoritetens andel av egenkapitalen 91 882 96 142 Gjeld Langsiktig gjeld 651 249 657 374 Leietakerinnskudd 1 500 1 500 Avsatt utbytte - 10 380 Kortsiktig gjeld 15 085 18 437 Sum gjeld 667 834 687 691 Sum egenkapital og gjeld 935 355 981 611

10 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Norsk Eiendomsfondsindeks viser at fondene fikk en positiv avkastning på 3,2% i 2013 etter en nedgang på 1,0% i fjerde kvartal. Yieldene og eiendomsverdiene på porteføljenivå fikk primært en flat utvikling gjennom fjoråret, og blant annet høyere kostnader knyttet til leietakertilpasninger bremset avkastningen. UNIONs oppdaterte anslag innebærer en moderat, men stigende avkastning for næringseiendom de nærmeste årene. Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: For de nærmeste årene ventes veksten å bli sterk i Kina og de fremvoksende økonomiene, god i USA, men beskjeden i Eurosonen. Kombinert med kronesvekkelsen er veksten i internasjonal økonomi tilstrekkelig til at Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter at fastlandseksporten stiger svakt i år og 3% til 4% i 2015 og 2016. Vekstanslagene for norsk økonomi ble nedjustert gjennom fjoråret og det har blitt større sprik i hva ulike aktører venter. SSB sine konjunkturanslag innebærer at fastlandsøkonomien får en flat utvikling i år, men er tilbake på trendvekst fra 2015 og i en konjunkturoppgang fra 2016. Fremtidstro: Flere indikatorer viser at graden av optimisme ble mer avdempet gjennom andre halvår i fjor. Manpowers arbeidsmarkedsundersøkelse fra Q1 2014 viser imidlertid at bedriftene nå har høyere bemanningsplaner, sammenlignet med Q4 2013. Befolkning: Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. 1% årlig frem til 2040. I 2013 økte befolkningsmengden med 57 800 personer (+1,1%), ifølge Statistisk Sentralbyrå. Befolkningsveksten er imidlertid todelt. De tre siste årene har befolkningsveksten vært 1,8% i de fire største byregionene, og 0,8% i resten av Norge (CAGR uten de fire største byregionene). Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi rentene vil holde seg lave, lønnsomheten i næringslivet er god og behovet for næringseiendom er økende i storbyene. I de fire største storbyregionene var sysselsettingsveksten på 4,3% i sum for 2011/2012. For øvrige Norge var veksten tilsvarende 1,7%. Renter og lånefinansiering De fleste næringseiendomsinvesteringer finansieres med en betydelig andel gjeld. De fleste investorer er avhengig av høy låneandel for og både kunne by en realistisk pris og samtidig ha utsikter til en tilfredsstillende avkastning. Næringseiendomsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer i lånefinansieringsmulighetene og rentene. Bankene planlegger å øke utlånene til næringseiendom moderat i år og det siste året har bankmarginene vært i en synkende tendens og har nå sunket fire kvartaler på rad. Med utgangspunkt i et 5-års lån og 5-års swaprente (17. mars) har samlet lånefinansieringsrente i nye lån sunket ca. 68 punkter fra Q1 2013. Salgsmarkedet for næringseiendom Det var stor spredning i type eiendom som ble omsatt i fjor og antall transaksjoner ble så vidt høyere enn i 2012. Færre milliardtransaksjoner gjorde at volumet målt i verdi likevel ble klart lavere. Sammenlignet med 2012 ble det færre omsetninger innen kontor og boligutvikling, men flere transaksjoner innen lager/ industri, handel og hotell. Eiendom innen utdanning, helse og kultur er i ferd med å bli en viktig del av kommersiell næringseiendom i Norge. Syndikeringsaktørene og livselskapet OPF har kjøpt flere eiendommer med lange kontrakter i disse segmentene. Innen Øvrige med kontantstrøm finnes blant annet restauranteiendom, og i utviklings-segmentet flere kjøp av eiendommer som planlegges utviklet til flere ulike funksjoner. Salg av flere kjøpesenterporteføljer bidro til at Geografisk spredte porteføljer hadde en andel på hele 15% av fjorårets volum målt i verdi. Todelingen i norsk økonomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at investorene har blitt enda mer bevisste på de langsiktige vekstforutsetningene. Målt i verdi var ca. 80% av transaksjonsvolumet i fjor knyttet til eiendommer i de fire største byregionene. Priser/yielder Vår kartlegging blant lokale næringsmeglere kysten rundt og sentrale verdivurderere tyder ikke på noen segmenter eller byer med vesentlig endringer i yieldnivåene gjennom 2013. Videre har markedsleienivåene i Norge primært vist flat utvikling til svak vekst. Samtidig har både bankenes margin-nivåer i nye lån og de lange rentene sunket. Dermed har differansen mellom yield og samlet lånefinansieringsrente inkludert bankmargin økt. Utviklingen innebærer at investorene i dagens transaksjoner sitter igjen med mer etter lånefinansieringsrenten, sammenlignet med transaksjonene for et år siden. UNION vurderer prime yield til 5,25% for kontor i Oslo (best beliggenhet og standard), mens gjennomsnitts-yielden i

11 MARKEDSKOMMENTAR fjorårets omsetninger var på ca. 7,0%. Avkastning Norsk Eiendomsfondsindeks steg netto med 3,2% i 2013, men sank med 1,0% i fjerde kvartal og er nå på nivå 98,3. Indeksen er med andre ord 1,7% under oppstart som var i fjerde kvartal 2005. Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved utgangen av 2013 18,2% over oppstart og UNION Eiendomsinvest Norge 48,6% over oppstart (som var Q4 2010). IPD lanserte nylig oppdaterte tall for totalavkastningen (ubelånt avkastning) for næringseiendom generelt i Norge, som viste en avkastning på 5,6% i 2013. Til sammenligning har det årlige nivået vært 5,9% de siste tre årene (CAGR). I fjor ble direkteavkastningen 5,8%, mens verdiendringen ble -0,2%. Fra Q4 1999 til Q4 2013 var den årlige totalavkastningen 8,8% (CAGR), hvorav verdiveksten utgjorde ca. 2%. For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor 6,1%, mot et årlig nivå på 6,5% de siste tre årene. IPD-statistikken for avkastning i 2013 er basert på verdivurderinger for 431 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 116 mrd. Våre oppdaterte prognoser for avkastning på totalkapitalen for en portefølje, som er bredt sammensatt med hensyn til geografi og eiendoms segmenter, innebærer en totalavkastning på 7,1% i år, 7,4% i 2015 og 7,8% i 2016. UNION har lagt til grunn at konjunkturutviklingen vil spille positivt inn og bidra til bl.a. redusert ledighet. I mange fond utgjør kontorsegmentet i Oslo en høy andel av verdiene, og UNION venter at en videre vekst i markedsleienivåene her vil gi positiv verdivekst. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 23,6% i fjor, men er ned - 1,7% per 14. mars 2014. Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 10,2% gjennom fjoråret, mens den har sunket med - 0,4% hittil i år. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Hovedtendensen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer stadig at det er vekst i markedsleienivåene. Basert på data fra Arealstatistikk (tidligere Eiendomsverdi Næring) beregner vi løpende årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner. I fjerde kvartal i 2013 steg årstendensen med 2,2% og gjennomsnittlig leienivå i nye kontrakter steg med 8,7% gjennom fjoråret. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Derfor har verdiutviklingen vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Gjennom andre halvår i fjor og inn i 2014 har veksttakten i norsk økonomi og graden av optimisme i næringslivet sunket. UNION har derfor lagt til grunn lavere etterspørselsprognoser enn på samme tid i fjor. Betydelig lavere ferdigstillelse av nybygg i 2014 og 2015, og konvertering til andre formål, bidrar allikevel til at etterspørselen er tilstrekkelig til at kontorledigheten synker fremover. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker fra 7% nå, til ned mot 5% ved utgangen av 2016. UNION venter en årlig vekst på ca. 5% i markedsleienivåene i samme periode. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 til 7,5%, ifølge ulike lokale meglere. Det er ventet at ledigheten fortsetter å øke når de store kontorprosjektene (Statoilbyen, DNB-bygget og Jonsvollskvartalet) blir ferdigstilt, og nåværende lokasjoner blir ledig. Det ventes en tredelt vekst i markedsleienivåene der (i) eldre utidsmessige lokaler får en lavere leie (ii) alminnelig god standard får stabile leienivåer og (iii) sentralt beliggende nybygg og bygg med høy standard får leieprisvekst 1. De fleste leiekontraktene signeres i intervallet 1400 til 1600 kr. pr. m²/år 2. Kontorledigheten i Trondheim sank fra 7,5 % til 7,0% i løpet av 2013 3, og UNION venter en flat utvikling i ledigheten i 2014 og 2015. Det siste året har det vært svak vekst i markedsleiene i Trondheim, som i hovedsak virker å være KPI-drevet. UNION venter kun svak leieprisvekst fremover fordi veksten dempes av konkurransesituasjonen. I Trondheim signeres de fleste nye kontrakter i intervallet 1200 til 1700 kr.pr.m²/år. For både Bergen og Trondheim legger UNION til grunn en maksleie på ca. 2500 kr. pr. m²/år. Kontorledigheten i Stavangerområdet steg gjennom fjoråret og var 7,0% per oktober 2013 4. Særlig på Forus har økningen i ledighet vært stor. Hovedårsaken er at det er tilført og tilføres mange nye bygg, i tillegg til at etterspørselen etter kontor er noe redusert. Leieprisene har vært svakt stigende i lengre tid, men UNION venter nå en utflating. Økende kontorledighet vil sannsynligvis legge en demper på videre leieprisvekst i Stavangerområdet. For høy standard kontor i sentrum går intervallet fra 1800 til 2650 kr. pr. m²/år. På Forus er tilsvarende nivå 1600 til 1900 kr. pr. m²/år. NOTER 1 DNB Næringsmegling 2 Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling 4 Eiendomsmegler1Næringsmegling

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no