Oslo 29.08.16 INFORMASJON OM INNSPILL TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL I forbindelse med behandlingen av kommuneplanens arealdel, har planutvalget i møtet 18.08.16 ønsket ytterligere informasjon om innspillene fra Norefjell Utvikling AS. Planutvalget har bedt Norefjell Utvikling AS, på vegne av grunneierfellskapet om å gi en kortfattet tilbakemelding om følgende: 1. Grunnlag for valg av infrastruktur, som heiser/nedfart, veier osv., og hvordan dette er tenkt samordnet 2. Hensynet til eksisterende stier og løyper i området 3. Fordeling av varme/kalde senger 4. Tilpasninger til områdets «egnethet» for utbygging 5. Finansiering av hele konseptet/utbyggingen 6. Finansiering av felles infrastruktur innenfor det foreslåtte området 7. Planlagt utbyggingstakt og hvordan man tenker dette gjennomført (bl.a. med tanke på bruk av lokale/andre leverandører osv..). 8. Ivaretagelse av grunneiere som blir berørt av innspillet Vårt tilsvar er derfor slik 1. Grunnlag for valg av infrastruktur, som heiser/nedfart, veier osv., og hvordan dette er tenkt samordnet Innspillet er baserte på at det skal skapes et helhetlig og helårlig reiselivsprodukt på Eggedlasfjellet. Satsningene vil generer nye næringer, flere arbeidsplasser og økt interesse for tilflytting til kommunen. Dette er i tråd med Sigdal kommune sine målsetninger som er kommunisert i kommuneplanens samfunnsdel som skal blant annet ha fokus på følgende områder (side 4 & 14) o Befolkningsutvikling o Næringsutvikling og verdiskaping o Infrastruktur o Sentrumsutvikling o Folkehelse Deretter har vårt innspill vært rettet mot å innfri følgende målsetning En årlig befolkningsvekst på 1,5 % i perioden fram til 2030. Vi skal både satse på å tiltrekke oss nye innbyggere, men ikke minst på å beholde de vi har Side 1
Plan? + 751 innbyggere (presentasjon februar 2016) Grafen ovenfor ble presentert formannskapet i februar 2016, og viser kommunens målsetning for vekst omsatt i tall opp mot befolkningsendringen e siden 1950 i Sigdal kommune. Det vil kreve store og omfattende nye tiltak f or at en 65 år lang negativt trend skal bli til vekst på en skala som skal ta igjen det tapte i løpet av relativt kort tid. Vårt innspill vil supplere Sigdal med inntil 317 nye bærekraftige nye arbeids plasser. Disse tall er beregnet utefra våre erfaringer på andre destinasjoner og er kv alitetssikret av våre rådgivere (side 45) Arbeidsplasser Årsverk Lønn Booking 2 1 000 000 Renhold 10 5 000 000 Vedlikehold 25 12 500000 Konstruksjon/bygg 200 100000000 Heisdrift 20 6 000 000 Servering 10 3 000 000 Øvrige næringer 50 15 000 000 SUM PR. ÅR 317 142500000 Med en kalkyle av 2,24 innbyggere pr. arbeid splass så vil det medfører inntil 710 nye innbyggere, som vil bygge op p om kommunens mål om befolkningsvekst. Utefra våre tidligere erfaringer med tilsvarende utviklingsprosjekter, samt i samråd med noen av E uro pas fremste destinasjonsutvikle re har vi sørget for at området er foreslått utviklet rundt det som skal være det fremtidig hoved attraksjonskraft for destinasjonen. Ved å Side 2
prioriter plassering av aktivitetsinfrastrukturen har d estinasjonen sikret grunnlag et for fremtidens kunder som hele kommunen kan leve av. Vi vet for eksempel, at når valg av reisemål gjøres så er det første og fremst valg av aktivitet som er førende. Folk velger skiferie, golfferie, strand ferie etc.. D eretter vil kundene velge reisemål/sted de skal besøker, før de til slutt bestemme hvilke boforhold de ønske å benytter seg av. Vi har derfor foreslått at fjellet utvikles etter følgende plan for å sørge for at Sigdal kan tilbyr en helhetlig pakke (side 21 i vårt innspill ) Side 3
Dette er i samsvar med regjeringens reiselivsstrategi Destinasjon Norge samt Buskerud Fylke sitt reiselivsstrategi Først mot fremtiden (side 6 i vårt innspill) Infrastrukturen som heis, nedfarter og øvrige opplevelsespunkter er derfor planlagt i første rekken, og plassert der de kan skape størst interesse for å stimuler til flest mulig gjester/besøkende. Deretter vil disse aktiviteter og tilhørende servicenæringer få de beste vilkår for å bidra til en bærekraftig utvikling. Vi har satset på å komplettere fjellets eksisterende aktivitets-infrastruktur med alpin aktiviteter for å kunne tilbyr fremtidige reiselivsgjester en helhetlig og kongruent produkt som vil kunne konkurrer med en hver destinasjon i Nord-Europa. (side 13) "Med et integrert heissystem fra Tempelseter til det eksisterende anlegget på Norefjell kan destinasjonen konkurrere med hvilket som helst internasjonalt alpint reisemål Geir Olsen, utvikler av bla. Hafjell og Sochi OL anlegg (side 39) Det er viktig å påpeke at alpinturister er den kundegruppen som generer midt-uke trafikk, samt kundegruppen som har høyest betalingsvillighet og betalingsdyktighet. Vi ønske å påpeke at en alpin utvikling slik vi har foreslått vil på ingen måte bygge ned fjellet, eller være dominerende med heiser over hele fjellet slik det har vært påstått. Hvis vi sammenligne oss med Krødsherad så har de 13 heiser bygget på et mindre området, mens vi har foreslått kun 6 heiser totalt over et område som er mer enn dobbelt så stort. Vi mener derfor at naturopplevelsen oppbevares samtidig som Sigdal får et helt unikt reiselivsprodukt (se side 38-39) 2. Hensynet til eksisterende stier og løyper i området Vi viser til side 31, 36-37 i vårt innspill, og påpeker at vår plan foreslår at attraktiviteten av disse tilbudene skal styrkes i form av enda bedre prepping, skilting og markedsføring Utdrag fra side 31 Eksisterende langrennsløyper og turstinett må beholdes og det må legges opp til, og settes av arealer slik at all ny bebyggelse får god tilknytning til dette uten bruk av bil. Nye adkomstveger skal legges på en slik måte at løper og stier beholdes Side 4
3. Fordeling av varme/kalde senger Innspillet er baserte på en videreutvikling av Tempelseter og Djupsjøen områdene. Vi har benyttet det velkjente og metodikken ABC rett virksomhet på rett plass. Her skal utbyggingsområdene deles i tre kategorier der A representerer sentrumspunktene der gjester har gangavstand til de viktigste attraksjonspunktene og service næringer her vil det være en høyere konsentrasjon av utleie senger og andre næringssatsinger som restauranter/servering, butikk etc.. B områdene er de områdene som grenser til sentrumspunktene og her vil det være færre utleie leiligheter og mer spredt hytteutbygging. C områdene er primært spredt hytteutbygging. Vår plan vil derfor inneholde konsentrerte næringsmuligheter der kundene oppholde seg oftest. Disse næringsmuligheter vil være utleieenheter/senger, butikklokaler, serveringssteder samt andre tilhørende næringer. Sentrumspunktene i vår plan er derfor i baseområdene på Tempelseter og Djupsjøen Se side 24-27 i vårt innspill for en mer detaljert forklaring 4. Tilpasninger til områdets «egnethet» for utbygging Når det gjelder høyde Vi viser til vårt innspill (side 29). Her ser dere at de byggehøydene vi foreslår ikke er banebrytende når det gjelder bygging på fjellet. Det er heller ikke tilfelle at fjellet bygges ned slik noen har påstått. Avstand fra øverste byggefelt til toppene i samme området er massivt sett opp mot andre destinasjoner. Selv om vi har introdusert utviklingsforslag opp til 1050moh så er dette fortsatt mange hundrede meter til toppene, og det er fortsatt enorme områder med urørt natur. Som grafen viser er disse områdene fortsatt langt større enn andre destinasjoner som har mer eller mindre utviklet hele fjellet de er på. Side 5
Når det gjelder egenhet Vi viser til vårt notat av mars 2015 der vi utdyper hvordan vi foreslår dette skal foretas på en mest mulig naturlige og skånsom måte Side 3 Planfaglig sett må den endelige avgrensingen av byggeområder defineres ut fra en samlet vurdering av konsekvensene ved utbyggingen, ikke bare rent høydemessig. Aktuelle tema er som nevnt f.eks. topografi, eksisterende vegetasjon, synlighet/innsyn/utsyn, sol/skyggeforhold, terrenghelning, koordinering ift nødvendig infrastruktur som langrennsløyper, nedfarter/heiser, veger osv. Side 6
Vi ser det derfor nødvendig at innspillet tas til vurdering sammen med kommunens administrasjon og politisk ledelse for å sørge for at fjellet utvikles på en mest mulig skånsom måte. Vi er derfor ikke fastlåst til en høyde eller annet punkt, og vi ønske å utvikle området på en naturlig måte som er i forhold til formålet for utviklingen (reiseliv). Vi mener at dette kan best gjøres sammen med administrasjonen og politikerne når utviklingsstrategien er bestemt av politikerne. Som skrevet ovenfor er vi meget fleksibel på dette punktet 5. Finansiering av hele konseptet/utbyggingen Selskapet Norefjell Utvikling AS er eiet og finansiert av en aksjonærgruppe som har evne til å finansier prosjektet over mange år fremover. Konsernets hovedaksjonær Ivar Tollefsen (65%) har store prosjekter i både i Flå og Geilo og er meget opptatt av reiselivsutvikling. Tollefsen er Norges største eiendomsbesitter med hele 40 000 eiendommer i porteføljen. Dagens Næringsliv anslo nylig hans formue til å være i størrelse 5-6 milliarder NOK, og hans hoved selskap Fredensborg AS hadde et positivt resultat i 2015 på hele 3,10 milliard NOK. I samme investorgruppen finnes det en rekke andre kjente store investorer som for eksempel Bertel O. Steen som i dag er blant annet hovedaksjonær i Geilo Taubane AS som har vært en sentral del av Geilo sin utvikling de siste 30 årene. Vårt selskap har derfor tunge, solide personer involverte. Vi kan selvsagt skaffe mer detaljert informasjon men kan forsikrer at vår plan er gjennomførbar av aksjonærer som tenker langsiktig og har midler til å løfte hele planen uten behov for øvrige partnere hvis det trengs. 6. Finansiering av felles infrastruktur innenfor det foreslåtte området Vi viser til side 19 23 i vårt innspill. Her utdyper vi på en meget detaljert nivå hvordan finansiering foregår. Vi har blant annet lagt til grunn føringene i Buskerud Fylke sitt reiselivsstrategi på dette punktet. Dette vil eliminer såkalte gratis passasjerer som ikke ønske å bidrar til felleskapet. Det viktigst element her er at kommunen sikrer for dette i kommuneplanen, samt at vi har foreslått innhold i fremtidige utbyggingsavtaler så dette etterleves og gjennomføres. Kort oppsummert så skal deler av gevinster fra salg av fritidsboliger/tomter avsettes til bygging av aktivitetsinfrastrukturen. Vi operer med følgende faktorer i vår finansieringsberegninger Side 7
NOK 150-200 pr salg av fritidsbolig NOK 600,00 pr kvm leilighet En fritidseiendom som ligger inntil, og er tilkoblet aktivitetsinfrastrukturen (f.eks ski-inn/ut) vil har større verdi. Det er denne gevinsten som genereres av den inntil liggende infrastrukturen som skal delvis brukes til å finansiere det som har skapt selve verdiøkningen. Veier, stier og øvrige fellestiltak finansieres etter samme modellen. Dette er som regel den største utfordringen på alle destinasjonene. Grunneierne som har eiendommer tilknyttet skiheiser og nedfarter motsette seg å bidrar, samtidig som de krever at stier og løyper utbedres. Krødsherad er et godt eksempel på akkurat dette, og Norefjell Skisenter har slite i mange år med denne utfordringen. Vår modell er derfor den sikreste og mest rettferdige måte å utvikle slike tiltak med, og i vår plan er avtalene med grunneierne allerede signert. Sigdal kommune får dermed en ferdig forhandlet løsning på finansiering av aktivitets infrastrukturen. 7. Planlagt utbyggingstakt og hvordan man tenker dette gjennomført (bl.a. med tanke på bruk av lokale/andre leverandører osv..). Utbyggingstakt vil skjer over tid for å opprettholde bærekraften. For at aktivitetsinfrastrukturen kan bygges er det avhengig av at det skjer en tilstrekkelig tildeling av enheter som kan selges. Vårt innspill er derfor basert på en mest mulig skånsom og gunstig utvikling av heiser og nedfarter for at dette skal være gjennomførbart. Vi har derfor benyttet oss av Norges fremste ekspertise når kostnadene for disse tiltak skulle kalkuleres. Innenfor konsernet er det eksisterende alpinanleggs driftskompetanse og via vår utvikling flere steder så vi vet at våre kalkulasjoner er riktig. Vi har gjort dette mange ganger før. Det er naturlig å utvikle disse områdene i en naturlig progresjon, og i henhold til markedsetterspørsel. En typisk utvikling kan derfor ser slikt ut o o o o Fase 1. Utvikling av tidligere godkjent/vedtatt heis ovenfor Tempelseter Fase 2: Utvikling av området rundt Tempelseter Fase 3: Utvikling av området rundt Djupsjøen Fase 4: Etablering av link til Bøeseter/Krødsherad Dette er slik vi ser det for oss nå, men rekkefølgen kan endres i tillegg til at noen av fasene kan utvikles parallelt/samtidig med hverandre. Arealdelen samt andre faktorer som er foreløpig ikke avgjort vil styrer dette sammen med markedsetterspørsel. Utover dette viser vi til hovedmomentene i vår plan hvor vi påpeker at det er vår intensjon å skaper nye næringer og styrker eksisterende næringer i Sigdal. Vi minner om deres mantra i forrige kommuneplan som er tatt videre i den nye - I sigdal kan du skape no` sjøl Bruk av lokale håndverkere og bedrifter er det som er mest naturlig her, og det er det vi ønsker å gjøre. Vi har sikret bruk av lokale bedrifter gjennom våre utviklingsavtaler med grunneierne. Norefjell Utvikling AS har i tillegg inngått avtaler med Skue Sparebank på Prestfoss som finansieringspartner på fremtidige byggelån mm. Side 8
8. Ivaretagelse av grunneiere som blir berørt av innspillet Gjennom hele prosessen har vi alltid sagt at vår plan skal være fordelaktig for alle grunneiere. Vi viser til vår presentasjon februar 2016 der vi sa Planen er ikke til hinder for noen andre sine innspill kun verdiøkende for alle andre grunneiere Vi mener dette bevises gjennom erfaringene våres fra andre kommuner og destinasjoner som har opplevd en enorm verdiøkning etter at utvikling skjedde i nærområdet (Bøe seter etc.) I tillegg har vi ingen krav til hva andre grunneiere kan, eller ikke kan gjøre på sine eiendommer. Det er vårt ønske at samtlige grunneiere som driver med utvikling av tomter og hytter opplever større etterspørsel og høyere priser som et resultat av vår satsning. Vi ønske å påpeker at samtlige hoved nedfarter og heis traseer skal være plassert på våre eiendommer. Hvis eksisterende kart eller vurderinger viser til at noen av disse er plassert på andre grunneiere så er det feil, og innspillet skal justeres for dette. Vi har kun foreslått at tra nsport traseer plasseres på annen grunn for å opprettholde linken over fjellet, og her ønske vi at disse likestilles for eksempel langrennslø y per eller øvrige naturstier siden det ikke vil foregår inngrep i terrenget eller annen form byggeaktivitet på disse. Når snøen er borte hvert vår vil disse løypene forsvinner igjen og området vil fr emstår som nærmest u be rørt. Vårt forslag om at det anlegges vei mellom Tempelseter og Djupsjøen er foreslått med bakgrunn i hva som er best for brukerne av området. D et å kunne ferdes mellom punktene på samme høyde er selvsagt en stor fordel og vil gjør e området mer attraktivt for samtlige. Dette vil naturligvis krever aksept fra berørte grunneierne. Vi mener derimot at vårt innspill ikke er avhengig av a t veien bygges slik det er foreslått, men at logistikken på området vil være lettere og vil derfor tiltrekker enda flere besøkende. For grunnei erfelleskapet for eiendommene 141-1, 142-1 & 143-12 John R. Uppard Norefjell Utvikling AS Side 9