Detaljert reguleringsplan for Heimdalsvegen sentrum øst, gnr/bnr: 198/12,, 198/13, 198/193, 198/194, 198/195, 198/18 og deler av: 316/636, 198/186, 198/65, 198/320, 197749, 197/98, 197/913. FORELØPIG PLANBESKRIVELSE
- 2 - Innholdsfortegnelse 1 Sammendrag... 3 2 Bakgrunn... 3 2.1 Planens hensikt... 3 2.2 Eierforhold... 3 2.3 Tidligere vedtak... 3 2.4 Krav om konsekvensutredning... 3 3 Planprosess... 3 4 Planstatus og rammebetingelser... 3 4.1 Overordnede planer... 3 4.2 Gjeldende reguleringsplan... 4 4.3 Temaplaner... 5 4.4 Forhold til gjeldende planer... 6 5 Eksisterende forhold i planområdet... 6 5.1 Beliggenhet... 6 5.2 Grunnforhold:... 8 5.3 Naturforhold:... 9 5.4 Rekreasjonsverdi/ barn og unges interesse:... 9 5.5 Kulturminner:... 9 5.6 Trafikk:... 10 5.7 Støy:... 10 5.8 Kollektivtilbud:... 10 5.9 Gang og sykkel:... 11 5.10 Energiforsyning:... 11 5.11 Skole og barnehage:... 11 6 Beskrivelse av planforslaget... 12 7 Virkninger av planforslaget... 15 7.1 Overordnet plan... 15 7.2 Stedets karakter, byform og estetikk... 15 7.3 Kulturminner og kulturmiljø... 15 7.4 Forhold til krav i naturmangfoldsloven... 15 7.5 Trafikkforhold/kollektivtrafikk... 15 7.6 Rekreasjonsinteresser/uteområder... 15 7.7 Barn og unges interesser... 16 7.8 Konsekvenser for klima, det ytre miljø... 16
- 3-1 Sammendrag Planbeskrivelse etter PBL. 4-2, som beskriver planens formål, innhold, virkning og forhold til gjeldende rammer og retningslinjer. 2 Bakgrunn Forslagstiller er Trym Bolig AS og Trondos (Coop Midt-Norge SA). Plankonsulent er pka ARKITEKTER. 2.1 Planens hensikt Hensikten med planarbeidet er å regulere området til bolig- og næringsformål. Det planlegges en utbygging på i overkant av 6 000 m 2 BRA med boliger, og ca. 4 700 m 2 BRA næring i 1. etasje og deler av 2. etasje. I tillegg vil det bli kjeller med parkering for det utbyggingen på området i seg selv genererer. 2.2 Eierforhold Områdene eies i dag av Trym bolig AS (gnr/bnr: 198/194, 198/195,198/193, 198/13) og Trondos (Coop Midt-Norge SA)( gnr/bnr: 198/12) Deler av omkringliggende kommunale veger og tomter som benyttes til veg omfattes av planforslaget. Dette gjelder deler av Heimdalsvegen (316/636) og deler av Kirkeringen 198/186, 197/913 og deler av gnr/bnr: 197/98, 197/49, 198/65., 197/98 2.3 Tidligere vedtak Det er ikke gjort tidligere vedtak i saken. 2.4 Krav om konsekvensutredning Det stilles ikke krav om planprogram eller utarbeidelse av konsekvensutredning. 3 Planprosess Det ble holdt oppstartsmøte med kommunen 04.10.2016. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer I kommuneplanens arealdel 2012-2024 er arealformålet planområdet framtidig sentrumsformål. Det ligger nært knyttet opp til nåværende kollektivknutepunkt, eksisterende hovedvegnett for sykkel, samt framtidig sykkelhovedveg som knytter til sentrumsformålet i øst (Tiller). Vest for området går et grønnstrukturbelte som strekker seg opp til Bymarka. Innenfor sentrumsformål tillates varierte byggeformål med boliger, arbeidsplasser, kultur og tjenesteyting. Områdene skal ha god tilgjengelighet for syklister, gående og kollektivreisende, og er derfor godt egnet for besøksintensiv virksomhet. Heimdal er i kommuneplanen satt av til sentrumsformål for sin funksjon som bydelssenter, og område som har svært høy kollektivtilgjengelighet. Sentrumsformål skal ha en bymessig utforming av byrom og bebyggelse.
- 4 - I følge Bestemmelser og retningslinjer til KPA 2012-24, 27.3, skal områder for sentrumsformål ha en arealutnyttelse på minimum 10 boliger per dekar. Uterom tilknyttet bolig bør etter 30.1 være mest mulig sammenhengende og skjermet mot motorisert trafikk, og skal utformes etter universell utforming ( 30.2). Etter 30.2 skal utearealene inneha et minimumskrav på samlet uterom som tilsier 50 m 2 pr 100m2 BRA bolig. Av dette skal minimum 50% av uteoppholdsarealet opparbeides som felles uteoppholds/lekeareal. Krav til parkering tilknyttet bolig kommer under kommuneplanens krav for ytre sone med minimum 1,2 parkeringer pr. bolig eller 70 m 2 BRA og minimum 2 pr. bolig for sykkel. For forretning og service gjelder 1,5-4 bilparkeringer og min. 1 sykkel pr. 100 m 2 BRA ( 14). Formålene skal lokaliseres i samsvar med målsetning om rett virksomhet på rett sted. Innenfor sentrumsformålet tillates varierte byggeformål med arbeidsplasser, service, kultur, tjenesteyting og boliger. Figur 1: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel 2012-2024. 4.2 Gjeldende reguleringsplan I reguleringsplanen r1096 for Heimdal sentrum av 30.05.2002 er planområdet regulert som : - Forretning/kontorbebyggelse i inntil 3 etasjer, gesimshøyde inntil 9 meter. - BYA på nordre del av området er satt til maks 80%, for søndre del er dette 75%. - Gang/sykkelveg og annet vegareal. Enkelte deler av områder for forretning/kontor kan benyttes til boligbebyggelse og parkeringsanlegg i kjeller.
- 5 - Figur 2: Planens begrensning med utsnitt fra reguleringsplan r1096. I gjeldende reguleringsplan er enkelte bygninger merket som spesialområde for bevaring på grunn av sin kulturhistoriske verdi. Innenfor planområdet gjelder dette en bygning (markert med skravur på figur 2). 4.3 Temaplaner Heimdal sentrum sør - Mulighetsstudie I 2007 ble det vedtatt at Mulighetsstudie for Heimdal sentrum sør skal være retningsgivende for reguleringsplaner som fremmes innenfor området. Mulighetsstudien er utarbeidet med bakgrunn i et større ønske om bebyggelse med større volum, samt endret bebyggelsesstruktur og høyder en det som er foreslått i gjeldende reguleringsplan. Prinsipper fra mulighetsstudiet er i hovedsak: Etablering av felles parkeringskjeller som dekker parkeringsbehovet for området. Definerte kvartaler med klare byggelinjer med gode bevegelses- og siktlinjer. Det er foreslått to gågater som krysser hverandre. Sentrale områder kan bygges med inntil fire etasjer med høy første etasje til næringsformål. Der det finnes bevaringsverdige bygninger som er klassifisert med lavest verneverdi, må det tas konkrete vurderinger om bygningen bør inngå som spesialområde for bevaring.
- 6-4.4 Forhold til gjeldende planer Planforslaget vil være i samsvar med kommuneplanens arealformål som sentrumsområde (kommuneplanens arealdel 2012 2024). Planforslaget utfordrer noen retningslinjer som er satt i mulighetsstudiet for Heimdal sentrum fra 2007. Dette gjelder: bebyggelse over fire etasjer og etablering av takhager som erstatning for uteareal for lek og opphold. 5 Eksisterende forhold i planområdet 5.1 Beliggenhet Planområdet er ca. 8 daa og ligger i Heimdal sentrum, ca. 10 km sør for Trondheim sentrum, rett ved jernbanestasjonen på Heimdal (ca. 50 meter unna). Området avgrenses av Kirkeringen i vest, Heimdalsvegen i øst, eiendom 198/18 i sør og eiendommene 197/98, 197/49, 197/25 og 198/65, 197/98, 197/49, 197/320 i nord. Det meste av planområdet benyttes i dag som forretning og næringsarealer. Her ligger blant annet dagligvareforretning, trykkeri, frisørsalong og annen detaljhandel i separate toetasjes bygninger. Vest for planområdet ligger en park, en parkeringsplass, og noen boliger. Her er det igangsatt regulering/planlegging av boliger og næring. I sør ligger en restaurant og en bensinstasjon. Mot øst, på andre siden av Heimdalsvegen ligger Heimdal jernbanestasjon, samt næringsbygg i opp til tre etasjer (spisesteder og detaljhandel). Mot nord ligger næringsbygg i opp til tre etasjer, og videre Ringvålvegen, en gate med diverse næringsbygg og enkelte boligbygg. Generelt er området preget av lav og spredt sentrumsbebyggelse og asfalterte overflater.
- 7 - Figur 3: Eksisterende bebyggelse. ggelse på planområdet Landskap: Planområdet er tilnærmet flatt. Mye av området er asfaltert, men sørvest for planområdet, i Hans Michelsens veg, ligger en liten park med mye trær. Mellom Heimdalsvegen og fortauet er det også beplantet. Figur 4: Flyfoto over området, 2015. Jernbanelinjen til høyre, Øverst: hovedgaten Ringvålvegen, Nederst til høyre: Heimdal kikre med kirkegård som grenser mot park og ny blokkbebyggelse.. Kilde: Nordkart. Figur 5: Foto fra Kirkeringen, sett nordover. Kilde: google.no
- 8 - Figur 6: Foto fra Kirkeringen, sett sørover. Kilde: google.no 5.2 Grunnforhold: I følge NVEs kvikkleirekart ligger ikke planområdet i kvikkleiresonen. Nærmeste registrerte kvikkleiresone vil ikke nå planområdet ved eventuelle ras. Tidligere grunnundersøkelser har vist torvlag/ fyllmasser over fast leirelag. Det er ikke gjort betydelige terrengendringer i området, og er derfor antatt original masse (grunnrapportundersøkelser R-1557 og R-581). Tilliggende undersøkelser viser at det ikke er stabilitetsproblemer verken lokalt eller i området. Løsmassen er registrert som Hav og fjordavsetning, tykt dekke. Figur 7: Løsmasse: Hav og fjordavsetning, tykt dekke (kilde:ngu)
- 9-5.3 Naturforhold: Området er ikke registrert som spesielt verdifullt i kommunens temaplan for biologisk mangfold. Det er heller ikke funnet observasjoner fra artsdatabanken av sårbare arter. Nærmeste område med viktig biologisk mangfold og naturverdier er registrert i bekkedalen rundt bekken Søra, vest for planområdet. Planområdet grenser ikke til dette. 5.4 Rekreasjonsverdi/ barn og unges interesse: Det meste av planområdet benyttes i dag til forretning/næring eller parkeringsformål hvor det ikke er registrert barnetråkk- eller lek. Sørvest for området finnes en park og noe vegetasjon. Parken er et viktig rekreasjons- og lekeområde for nærområdets beboere. I sør og sørvest (ca. 200 m) ligger et grøntområde med offentlige friområder og turdrag, dette strekker seg til Stabbursmoen skole, med opparbeidete lekearealer og ballbane (ca. 400 m nordvest fra planområdet). Ca. 400 m vest for planområdet ligger Heimdal Idrettsanlegg med ballbaner, friområder og lekeplass. I tilgrensede område i sør ligger en kvartalslekeplass (ca. 100 m fra planområdet). Friområdene viser i følge kart for barnetråkk en rekke registreringer som "favorittsted, noe som indikerer at mange benytter området til aktivitet og lek. 5.5 Kulturminner: Planområdet inneholder en bygning med antikvarisk verdi, klasse C. Gjeldende reguleringsplan r1096 for Heimdal Sentrum sier at denne skal bevares, og eksteriøret skal beholdes uforandret ved istandsetting. Ny bebyggelse i nærheten skal tilpasses antikvariske bygninger med tanke på form, dimensjoner og utvendig materialbruk. Byggesaker som berører dette området skal forelegges byantikvaren. Aktuelle bygning er lagt utenfor hensynssonen for Heimdal. Byantikvaren har tidligere åpnet for rivning av Heimdalsvegen 3B, forutsatt at kvartalet utformes med en helhetsløsning som er tilpasset øvrig sentrumsbebyggelse. I kommuneplanens arealdel for 2012-2024 er det satt en hensynssone for Heimdal som sammensatt sentrumsmiljø for viktig kulturmiljø i egenskap av sin identitetsskaperne funksjon i og for bydelssenteret. Hensynssonen er satt utenfor planområdet. Figur 8: Utsnitt fra aktsomhetskart for kulturminner. Blå skraverte bygninger indikerer bygninger med verneklasse C. Skraverte felter (øverst) viser grensene til hensynssonen
- 10-5.6 Trafikk: Heimdal ligger i underkant av en kilometer fra E6, og ca. 15 minutter med bil fra Trondheim sentrum. Planområdet er sentralt plassert i forhold til Heimdal jernbanestasjon, og Heimdal sentrum som kollektivknutepunkt. Planområdet har adkomstmuligheter fra Kirkeringen og Heimdalsvegen. Fartsgrense Heimdalsvegen 40 km/t. Øvrige veier i området har fartsgrense på 30 km/t. Hovedtilkomsten for biltrafikk er via Heimdalsvegen (FV 900), som grenser til planområdet i øst. ÅDT for Heimdalsvegen er 7000. FV 841 Ringvålvegen er Heimdals hovedgate, og har en ÅDT på ca. 5000. Øvrige veier som grenser til området har lav trafikkmengde. 5.7 Støy: Heimdalsvegen og Ringvålvegen er hovedstøykildene i området. Støy fra Heimsvegen fører til at planområdet delvis ligger innenfor rød støysone (65-69 db). Støyutfordringer blir et viktig tema i det videre planarbeidet. Støyvurderinger må derfor gjøres for å avdekke hvordan man kan bygge på området. Figur 9: Utsnitt fra støysonekart 5.8 Kollektivtilbud: Området ligger ca. 200 meter fra bussholdeplasser og jernbanestasjonen på Heimdal, og bussholdeplassene Heimdal sentrum og Heimdal stasjon. Heimdal stasjon er et av Trondheims kollektivknutepunkter. Toget går til Trondheim sentralstasjon ni ganger om dagen på hverdager, stort sett fordelt på morgen og ettermiddag. Tilbake ankommer toget fra sentralstasjonen åtte ganger om dagen, mer jevnt fordelt utover dagen. Busstoppene trafikkeres av blant annet rute 4 og 9. Rute 4 går til Trondheim sentrum 4-5 ganger i timen gjennom store deler av dagen, og rute 9 går 4-6 ganger i timen gjennom store deler av dagen. Det går i tillegg regionbusser fra Heimdal stasjon. Heimdal er også planlagt for fremtidig superbusstrasé.
- 11-5.9 Gang og sykkel: Hovedrute for sykkel går langs Ringvålvegen og Heimdalsvegen like ved planområdet. Det er opparbeidet egne gangfelt i alle tilstøtende veger til planområdet. Figur 10: Utsnitt fra Trondheim kommunes sykkelkart 5.10 Energiforsyning: Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. I forbindelse med utbygging i naboeiendommen (gårds/bruksnummer 198/23) ble ny nettstasjon oppført med større kapasitet en dagens behov. Nettstasjonen er dimensjonert for utvidelser med videre kapasitetsøkning uten større arealbehov. 5.11 Skole og barnehage: Planområdet tilhører Stabbursmoen skolekrets. Stabbursmoen barne- og ungdomsskole ligger ca. 600 meter fra planområdet. Skolen har kapasitet for økning. Figur 11: Avstand fra planområdet til skole Heimdal barnehager (Breidablikk barnehage og Sagmoen barnehage) ligger ca. 1 km fra planområdet, og har per i dag ca. 170 barn. Thyra barnehager ligger ca. 1,3 km fra planområdet, med ca. 130 barn. I tillegg er det private barnehager og familiebarnehager i nærområdet. Figur 12: Avstand fra planområdet til barnehager
- 12-6 Beskrivelse av planforslaget Arealbruk Planforslaget legger opp til at området skal benyttes til bolig- og næringsformål. Det er planlagt i i overkant av 6 000 m 2 BRA med boliger, og ca. 4 700 m 2 BRA næring i 1. etasje og deler av 2. etasje. Fordelingsforholdet mellom bolig og næring kan endres underveis i planprosessen. Utbyggingskarakter Det foreslås blokkbebyggelse med varierende etasjehøyde, fra tre til seks etasjer. Første etasje vil være høy og i sin helhet bestå av næringsarealer. Dette gjelder også de deler av andre etasje som vender mot Heimdalsvegen. Den høyeste bebyggelsen plasseres mot Heimdalsvegen og i retning Ringvålvegen. På bakkeplan skal det være en gangpassasje mellom Kirkeringen og Heimdalsvegen, og det legges opp til opphold i bebyggelsen her videre oppover etasjene. I sør foreslås en åpning med en trapp opp til felles utearealer over første etasje. Figur 13: Illustrasjonsplan.
- 13- Figur 14: Illustrasjon av planområdet, sett fra sørøst. Illustrasjonen viser også bebyggelsen som planlegges vest for planområdet (Heimdal sentrum vest). Figur 15: Illustrasjon av planområdet, sett fra nordvest. I bakgrunn vises foreslått bebyggelse på nabotomt, med Heimdal kirke liggende bak.
- 14- Figur 16: Illustrasjon av planområdet, sett fra nord i krysset mellom Heimdalsvegen og Ringvålvegen. Figur 17: Illustrasjon av gateløpet i Kirkeringen, dannet av planforslagets bebyggelse og den foreslåtte bebyggelsen vest for planområdet. Sett fra sør.
- 15- Uteopphold Utnyttelsen forslaget legger opp til medfører behov for inntil 3 300 m 2 uteoppholdsarealer. Dette dekkes i hovedsak opp gjennom areal på tak over første etasje, private balkonger, og noe takterrasser. Trafikk og parkering Adkomst for bil foreslås fra Kirkeringen. Det planlegges i hovedsak for parkering i kjeller. Planområdet ligger i ytre sone i kommunens parkeringsveileder, det vil si minimum 1,2 biler pr boenhet, 1,0 pr 100 m 2 BRA kontor og 1,5 pr 100 m 2 BRA forretning. I tillegg skal det kompenseres for en eksisterende parkeringsplass på naboområdet med 50 biler. 7 Virkninger av planforslaget 7.1 Overordnet plan Planforslaget vil være i samsvar med kommuneplanens arealformål, som sentrumsområde (kommuneplanens arealdel 2012-2024). Planforslaget utfordrer noen retningslinjer som er satt i mulighetsstudiet for Heimdal sentrum fra 2007. Dette gjelder: bebyggelse over fire etasjer og etablering av takhager som erstatning for uteareal for lek og opphold. 7.2 Stedets karakter, byform og estetikk Den foreslåtte strukturen viderefører mot Kirkeringen den karakter det legges opp til i fortettinga av Heimdal senterområde gjennom prosjektet i Kirkeringen 1,5, og Hans Michelsens veg 12,10 og 8 dvs. en lav, men bymessig struktur i 4 etasjer. En tilsvarende struktur er foreslått i planforslaget Heimdal senterområde vest på andre siden av Kirkeringen. Mot Heimdalsvegen og jernbanestasjonen foreslås en høyere utnyttelse opp til seks etasjer, en utvikling i tråd med sentrale retningslinjer om byfortetting og byutvikling langs eksisterende infrastruktur og i kollektivknutepunkt. Områder tilknyttet Heimdal stasjon er allerede regulert til åtte etasjer (r20150005, Idrettsveien 1 og 3). Forslaget forutsetter at eksisterende bebyggelse innenfor planområdet blir revet. 7.3 Kulturminner og kulturmiljø Heimdalsvegen 3b (gnr/bnr. 198/193), som er registrert med antikvarisk verdi (verneklasse C) er forutsatt revet ved iverksetting av planforslag. 7.4 Forhold til krav i Naturmangfoldsloven Planen er vurdert opp mot relevante bestemmelser i Naturmangfoldsloven, og ikke funnet i strid med disse. 7.5 Trafikkforhold/kollektivtrafikk Planområdet er lagt i et område tilknyttet trafikkert hovedveg, og planlagt trase, kommende superbuss, og eksisterende hovedsykkelnett. Med formål som genererer besøkseffektiv virksomhet og økt boligtetthet vil det i videre arbeid bli vektlagt gode og sikre ferdselsforbindelser for myke trafikanter. En utfordring for dette blir å sikre god tilkomst for varelevering og renovasjonskjøretøy. Forbindelse mellom Kirkeringen og Heimdalsvegen sikres ved gangadkomst gjennom bebyggelsen i første etasje. For å ivareta myke trafikanter forutsettes anlagt gatetun og fortau mot Kirkeringen. 7.6 Rekreasjonsinteresser/uteområder
- 16- I hovedsak vil utearealer være lokalisert på takplan i første etasje. Planforslaget vil derfor stille krav til kvalitetsmessig utforming av uteareal, torg og gatetun, samt legge til rette for trygg tilkomst til grøntområder og aktivitetsområder for barn og unge. 7.7 Barn og unges interesser Opparbeidete felles utearealer i gårdsrommet mellom bebyggelsen med tilliggende park, vil gi gode uterom for lek og sosialt samhold. Tilgrensende tomt i vest har offentlig park, i sør-vest fins kvartalslekeplass med god tilkomst fra planområdet. Offentlige friområder med skog og turdrag fins i grøntdraget ca. 250 meter fra området, offentlige friarealer og ballbane ved Stabbursmoen skole ca. 450 meter unna, samt Heimdal idrettsanlegg ca. 500 meter østover. I videre arbeid med planen vil det jobbes med tilknytting til disse områdene. Planområdet har god og sikker tilkomst til skole. 7.8 Konsekvenser for klima, det ytre miljø Forslaget er i tråd med bymiljøavtale med at all vekst skal skje sykkel, gange og kollektivtransport. Planforslaget bygger opp rundt dette forslaget, med økt fortetting rundt kollektivknutepunkt med god tilknytting til gang og sykkeltrafikk. Andre virkinger av planforslaget vil vurderes i ROS-analyse. Trondheim, 15.11.2016 pka ARKITEKTER Sølve Christiansen
507,2 m 2 692,5 m 2 Hans Michelsens veg Heimsdalvegen 4 4 5 4 2 1 5 4 4 6 N Detaljert reguleringsplan Heimdal senterområde vest 10.11.16 Illustrasjonsplan 1:500 Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt. 5-7010 Trondheim Tlf. 73 52 91 30 - pka@pka.no # P l n
Detaljert reguleringsplan Heimdal senterområde vest 10.11.16 Illustrasjon 1: Fra sørøst 1:1,10 Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt. 5-7010 Trondheim Tlf. 73 52 91 30 - pka@pka.no # P l n
Detaljert reguleringsplan Heimdal senterområde vest 10.11.16 Illustrasjon 2: Fra nordøst 1:1,10 Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt. 5-7010 Trondheim Tlf. 73 52 91 30 - pka@pka.no # P l n
Detaljert reguleringsplan Heimdal senterområde vest 10.11.16 Illustrasjon 3: Fra Heimdalsvegen, sett sørover 1:1,10 Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt. 5-7010 Trondheim Tlf. 73 52 91 30 - pka@pka.no # P l n
Detaljert reguleringsplan Heimdal senterområde vest 10.11.16 Illustrasjon 4: Fra Kirkeringen, sett nordover 1:1,10 Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt. 5-7010 Trondheim Tlf. 73 52 91 30 - pka@pka.no # P l n
21. mars kl. 15.00 23. juni kl. 18.00 Detaljert reguleringsplan Heimdal senterområde vest 14.11.16 Sol/skygge 1:133,33 Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt. 5-7010 Trondheim Tlf. 73 52 91 30 - pka@pka.no # P l n