FORSLAG TIL PLANPROGRAM Til reguleringsplan for: Orkidéåsen - gnr. 10 / bnr. 202, 203 og 16, m.fl. Utarbeidet av: Tiltakshaver: Bo Klokt AS Forslagsstiller/konsulent: Grindaker AS Landskapsarkitekter Dato: 30.01.13 (rev: 18.04.13) Planprogram Side 1 av 8
Forord Med dette legges forslag til planprogram for reguleringsplan for Orkidéåsen i Nedre Eiker kommune, fram til politisk behandling. Planprogrammet er utarbeidet i henhold til Plan- og bygningslovens 4-1. Forslaget er utarbeidet av Grindaker AS, på vegne av Bo Klokt AS. Bo Klokt AS er oppdragsgiver og representerer grunneier til eiendommene 10/202, 10/203 og 10/16. Staten vegvesen region sør/buskerud fylkeskommune eier eiendommen øst for området, mens Nedre Eiker kommune eier friområde/friluftsområde mot vest. I hvilken grad disse eiendommene skal inngå i reguleringen må avklares tidlig i planarbeidet. Grindaker AS Landskapsarkitekter er forslagsstiller/planlegger for prosjektet. Planprogram Side 2 av 8
1. Innledning 1.1. Bakgrunn og formål for planarbeidet På vegne av Bo Klokt AS, vil Grindaker AS Landskapsarkitekter fremme forslag til regulering av Orkidéåsen, gnr. 10 / bnr. 202, 203 og 16, m.fl. Planforslaget vil ha til hensikt å legge til rette for utbygging av boliger; småhusbebyggelse og terrassert bebyggelse. Grunneier kjøpte de aktuelle tomtene i desember 2011. Bakgrunnen for kjøpet er at boligmarkedet i Nedre Eiker er i stor vekst, og tomten er å betrakte som attraktivt beliggende. Planutkastet forholder seg Regional planstrategi for Buskerud 2013-2016, men planutkastet samsvarer ikke med kommuneplan for Nedre Eiker 2011-2022 (KPL). Planen utløser krav til planprogram, men ikke konsekvensutredning (se punkt 1.3 Planprogram) Ved evt. vedtak vil planens avvik fra KPL utløse behov for revisjon av denne. 1.2. Planområdet Planområdet ligger i en nordvestvendt skråning med utsikt over Mjøndalen. Området er i dag et ubebygd skogsområde. Planområdet som varsles er på ca. 100daa. Eiendom 10/202, 10/203 og 10/16, der det planlegges å tilrettelegge for utbygging, utgjør av dette ca. 39 daa. Planområdet er avsatt til boligformål og LNF i vedtatt kommuneplan for 2011-2022. Deler av planområdet er regulert til friområde og friluftsområde i reguleringsplan MJ 11 Åsen, vedtatt 18.08.75. Atkomst til boligområdet vil skje fra øst, over tomt eiet av Statens vegvesen/buskerud fylkeskommune. Det legges også opp til gangveiforbindelse fra planområdet til eksisterende boligfelt via friområde/friluftsområde i vest. Friområdet/friluftsområdet eies av Nedre Eiker kommune. I politisk forhåndsvurdering av planprogrammet ble det gjort klart at det ikke vil være tillatt med utbygging av boliger innenfor LNF-områdene i kommuneplanen før kommuneplanrulleringen i 2015. 1.3. Planprogram Planutkastet er vurdert iht. Plan- og bygningslovens 4-1 Planprogram og tilhørende Forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2009.06.26, nr. 855). Planutkastet faller inn under forskriftens 3 punkt b, jfr. vedlegg II punkt 2, og har vært vurdert iht. samme forskrifts 4. Planutkastet vil kreve planprogram, men sammenfaller ikke med krav i forskriftens 4, og skal derfor ikke konsekvensutredes. Planprogrammet skal i henhold til Plan- og bygningslovens 4-1 gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning (spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt), hvilke alternativer som vil bli vurdert, samt behovet for utredninger. Forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn samtidig med varsling av planoppstart. Planprogrammet fastsettes av kommunestyret i Nedre Eiker kommune. På grunnlag av vedtatt planprogram vil Grindaker AS Landskapsarkitekter, på vegne av Bo Klokt AS, utarbeide reguleringsplan (detaljregulering) for Orkidéåsen. Planforslaget ventes ferdig utarbeidet og klart for politisk behandling i løpet av september 2013. Planprogram Side 3 av 8
2. Planprosess Oppstartsmøtet for regulering av Orkidéåsen ble holdt 18.12.12. Planutkastet vil, etter Planog bygningslovens 4, kreve planprogram. Dette innebærer at det i forbindelse med varsel av oppstart av planarbeidet skal utarbeides et forslag til planprogram. Dette forslaget legges ut til høring samtidig med varsling av oppstart av planarbeidet. Nedre Eiker kommune er ansvarlig myndighet og fastlegger planprogrammet, mens Grindaker AS Landskapsarkitekter, på vegne av Bo Klokt AS, legger planprogrammet på høring og varsler oppstart av reguleringsplanleggingen. Etter at forslaget til planprogram har blitt lagt ut til høring, samt etter varsling av oppstart av planarbeid, blir neste fase i planprosessen utarbeidelse av forslag til reguleringsplan (detaljregulering) med reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse. Alle vesentlige virkninger av planarbeidet vil bli redegjort for her. Planforslaget vil bli utarbeidet av Grindaker AS Landskapsarkitekter, på vegne av Bo Klokt AS, og bli forelagt hovedutvalg 1 i Nedre Eiker kommune for 1. gangsbehandling før utlegging til offentlig ettersyn. 2.1. Deltakere i planprosessen I tillegg til berørte grunneiere og naboer, varsels følgende instanser om planarbeidet: - Buskerud fylkeskommune - Fylkesmannen i Buskerud - Norges vassdrags- og energidirektorat, Region Sør - Statens vegvesen, Region sør - Søndre Buskerud Politidistrikt - Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap - Drammensregionens brannvesen IKS - Renovasjonsselskapet for Drammensregionen IKS - Glitrevannverket IKS (Vassdragsteknisk ansvarlig) - EB Nett AS - Mjøndalen Fjernvarme: BioEnergi AS - Tilsynet for små avløps-anlegg i Drammensregionen - Nettbuss Drammen AS - GET - Telenor - ROM eiendomsutvikling AS - Norges Handikapforbund (NHF), Oslofjord vest - Fortidsminneforeningen, Buskerud avdeling - Mjøndalen Handels- og Serviceforening - Nedre Eiker næringsråd - Syklistenes landsforening, Buskerud - Trygg Trafikk - Drammens og Oplands Turistforening - Naturvernforbundet i Buskerud - Norsk ornitologisk forening Planprogram Side 4 av 8
2.2. Fremdriftsplan for planprosessen Prosess Oppstartmøte (jfr. 12-8 i plan- og bygningsloven) (Forenklet planbeskrivelse leveres i forkant av oppstartsmøte) Tid 18.12.12 Utarbeidelse av planprogram Januar 2013 Politisk forhåndsvurdering av planprogram i Hovedutvalg 1 April 2013 Varsling om oppstart av reguleringsplanarbeid ( 12-8) og Høring av forslag til planprogram ( 4-1) April 2013 Medvirkningsmøte for berørte naboer April 2013 Høringsfrist planprogram og varsling ( 12-9) 6 uker etter varsling, medio mai Utarbeidelse av oppdatert planprogram Mai 2013 Fastsettelse av planprogram ( 12-9) i kommunestyret Juni 2013 Innlevering av planskisse til planavklaring August 2013 Innlevering av planforslag til behandling September 2013 1. gangsbehandling ( 12-11) i Hovedutvalg 1 Innen 12 uker etter innlevering av fullstendig planforslag Offentlig ettersyn av planforslag ( 12-10) Min. 6 uker etter 1. gangsbehandling. 2. gangsbehandling ( 12-12) først i Hovedutvalg 1 og deretter innen 12 uker i kommunestyret Tidligst 6 uker etter 1. gangsbehandling Vedtatt reguleringsplan (kunngjøring med klageadgang) 1. kvartal 2014 Planprogram Side 5 av 8
3. Offentlig informasjon og medvirkning 3.1. Høringer Regelverket om planprogram sikrer at man i kompliserte plansaker får en bred medvirkning i hele planprosessen. Gjennom høring av planprogrammet gis det anledning til å påvirke hvilke spørsmål som er viktige og bør utredes. På samme måte gis det anledning til innflytelse i den videre saksgang når reguleringsplanforslaget skal behandles politisk. Prosessen med offentlig informasjon og medvirkning tar utgangspunkt i tidsplanen for planarbeidet. Det vil bli muligheter for å gi innspill i saken gjennom høringsrunder. Følgende offentlige høringstidspunkter er forutsatt: - April/mai 2013: Høringsperiode for forslag til planprogram - Etter 1. gangsbehandling av planforslaget, Høsten 2013: Offentlig ettersyn av planforslaget. 3.2. Medvirkningsmøte for berørte naboer Det vil avholdes medvirkningsmøte for berørte naboer i mai 2013. Invitasjon vil følge brev med varsel om reguleringsoppstart. Hensikten med møtet blir å informere om planforslaget, samt å motta tilbakemeldinger og forslag fra berørte naboer, som kan tas inn i den videre planleggingen. 4. Vurdering av alternativer Flere alternativer for utbygging vil bli vurdert. I hovedsak vil alternativene dreie seg om atkomstforhold og boligtyper. Det vurderes også om en utbygging vil være økonomisk lønnsom. Et alternativ vil derfor være ingen utbygging. Alternativ 0: Ingen utbygging Området bygges ikke ut, og vil mest sannsynlig ikke tas i bruk på annen måte, da det i hovedsak er avsatt til utbyggingsformål i kommuneplanen. Området forblir skogsområde som i dag. Alternativ 1: Atkomst til boligområde fra sørøst FV36 Orkidehøgda Boligbebyggelsen får atkomst fra FV 36 Orkidehøgda. Det legges opp til en blanding eneboliger, rekkehus, kjedede eneboliger og terrassert blokkbebyggelse. Alternativene vurderes opp mot hverandre på bakgrunn av innhentet/innkommet informasjon. Andre alternativer for atkomst og type bebyggelse vil også bli vurdert ved behov. Planprogram Side 6 av 8
5. Behov for utredninger I oppstartsmøtet identifiserte kommunen de ulike temaene som skal belyses i planforslaget. I planbeskrivelsen som vil følge planforslaget, vil det bli gitt en beskrivelse av positive og negative konsekvenser av det konkrete planforslaget, samt forslag om nødvendige eller ønskelige avbøtende tiltak. Listen under gir en kort innføring i de ulike temaene som vil bli gjennomgått: 5.1. Arealbruk og utnyttelse Planområdet er i dag et ubebygd skogsområde som grenser til eksisterende boligområder mot vest. Det varslede planområdet er på ca. 100daa. Området der det planlegges å tilrettelegge for utbygging utgjør ca. 39 daa. Beliggenhet og tilgjengelighet, samt arealformål, utnyttelsesgrad, byggehøyder, type bebyggelse/boligsammensetting, felles og private utearealer, utbyggingsrekkefølge/gjennomføring, m.m. vil bli beskrevet i planbeskrivelsen. 5.2. Estetikk og stedsutvikling Planområdet ligger i en nordvestvendt skråning med utsikt mot Mjøndalen. Området er i dag et ubebygd skogsområde. Tenkt utbygging av området skal ta utgangspunkt i områdets topografi for å hindre unødvendige og skjemmende inngrep. For å sørge for at utbyggingen blir minst mulig synlig på avstand (god fjernvirkning), skal eksisterende vegetasjon bevares i størst mulig grad. Tiltakets nær- og fjernvirkning vil bli beskrevet og vurdert i planbeskrivelsen, gjennom perspektivskisser og terrengsnitt, og i illustrasjonsplanen. 5.3. Universell utforming Planområdet ligger i en bratt nordvestvendt skråning. De naturgitte forholdene tilsier at man vil kunne oppnå universell utforming for deler av boligene, men ikke for alle. Prinsippet om universell utforming vil bli lagt til grunn for planleggingen av området. Temaet vil bli beskrevet i planbeskrivelsen. 5.4. Verneinteresser Fylkeskommunen kan kreve kulturminneregistrering i ethvert planarbeid. Konsekvenser mht. verneinteresser vil bli kartlagt og vurdert i planbeskrivelsen. 5.5. Jordvern, landbruk og naturressurser Planutkastet berører natur- og friluftsinteresser. Deler av planområdet er regulert til friområde og friluftsområde i gjeldende reguleringsplan MJ 11 Åsen, vedtatt 18.8.1975. Tiltaket berører også eksisterende sti og bekkedrag i planområdet. Konsekvenser mht. natur- og friluftsinteresser vil bli kartlagt og vurdert i planbeskrivelsen. Det vil bli gjort en helhetlig vurdering av grøntstruktur og vurdering etter naturmangfoldslovens 8 til 12. Behov for hogstplan vil vurderes. 5.6. Miljøvernfaglige forhold Planen krever støyvurdering med kart. I tillegg skal alle områder under marin grense (ca. 200 moh.) vurderes mht. grunnforhold. Konklusjon av vurderingene føres inn i planbeskrivelsen, mens selve vurderingen leveres som vedlegg. 5.7. Beredskapsforhold/ ROS-analyse Plan- og bygningsloven krever ROS-analyse for alle planer. Konklusjonen føres inn i planbeskrivelsen, mens rapporten levers som vedlegg. Planområdet omfatter trolig fareområder/sårbare områder som er naturbaserte, slik som flom, ras/skred, kvikkleire, radon og drikkevann, samt infrastrukturbaserte, slik som trafikkstøy og trafikkfare. Planprogram Side 7 av 8
5.8. Barn og unges interesser I planleggingen av nye boligområder må barn og unges interesser vurderes. Hvordan krav i kommuneplanen mht. leke- og uteoppholdsarealer tilfredsstilles, vil bli beskrevet i planbeskrivelsen. Tilgang til idrettsanlegg, utfluktsområder, sikker skoleveg, turstier, m.m. kartlegges og vurderes i planbeskrivelsen. 5.9 Sosial infrastruktur Tilgang til offentlige tjenester som omsorgsboliger, skole og skolefritidsordning, barnehage, samt idretts- og kulturanlegg kartlegges og vurderes i planbeskrivelsen. Det er krav til dokumentert skole- og barnehagekapasitet. 5.10. Teknisk infrastruktur (utenom vei) Tilgang til teknisk infrastruktur slik som vannforsyning/slukkevann, avløpsforhold, overvannshåndtering, ledningsnett, kraftforsyning/fjernvarme, og renovasjon kartlegges og vurderes i planbeskrivelsen. Løsningene må særlig avklares med Kommunalteknikk. 5.11. Vei og trafikk Ny boligutbygging i planområdet vil ha atkomst i sørøst fra Fv 36 (Orkidéhøgda) og muligens fra privat vei (Blåveisbakken) i sørvest. Vei- og trafikkforhold, slik som standard på veier i og til/fra planområdet, atkomst/avkjørsler/kryss, undergang/bro for å sikre tilgang til marka, eierforhold, byggegrenser mot vei, gang- og sykkelveier, kollektivtilgang/avstand til holdeplass, trafikksikkerhet, snøopplag, samt parkering for sykkel og bil kartlegges og vurderes i planbeskrivelsen. Atkomst/tilkopling til overordnet vegnett; ny kryssløsning på Orkidéhøgda, med mulighet for videre tilkoling til E 134 skal hensyntas/utredes. 5.12. Juridiske og økonomiske vurderinger Eventuelle tinglyste heftelser, rettigheter, eller rekkefølgekrav/utbyggingsavtaler i allerede gjeldende planer i nærområdet vil bli gjort rede for i planbeskrivelsen. Det samme gjelder eventuelle konflikter mellom grunneiere i eller tilstøtende planområdet Ny boligbygging vil kunne gi Nedre Eiker kommune utgifter til drift og vedlikehold av f.eks. infrastruktur. Økonomiske konsekvenser av planforslaget vil bli gjort rede for i planbeskrivelsen. 5.13. Rikspolitiske retningslinjer (RPR) som særlig påvirker planen Det er tre rikspolitiske retningslinjer som særlig påvirker planen og som videre vil bli beskrevet nærmere i planbeskrivelsen: - Samordnet areal og transportplanlegging (T-5/93) - Om barn og planlegging (T-2/08) - Flaum og skredfare i arealplanar (NVE T-2/11) Planprogram Side 8 av 8