Oppgradering av boliger Litt om oss. Utfordringer Muligheter og eksempler Årene som kommer Oppgradering av eksisterende bygninger 30. mai 2013 Øyvind Bodsberg, Teknisk sjef / forretningsutvikler i 1 Litt om OBOS OBOS har 322.882 medlemmer OBOS har vel 1000 ansatte OBOS Forretningsbygg AS eier ca. 580.000 m² kontor og forretningsbygg OBOS Nye Hjem AS bygger årlig ca. 1000 nye boliger Basale AS forvalter ca. 2,5 millioner m² næringseiendom OBOS forvalter 2.552 boligselskaper med til sammen 169.154 boliger pr. januar 2013 OBOSBanken AS starter opp i 2013 www.obos.no 2
Litt om 65 ansatte ingeniører, sivilingeniører, arkitekter, håndverksmestere, anleggsgartnere Kontorer i Oslo, Stavanger, Hamar og Tønsberg Alt innen prosjektadministrasjon, prosjektog byggeledelse Vedlikehold, rehabilitering, ombygging og nybygg Skadevurderinger, tilstandsvurderinger, tilbudsforespørsler, kontrahering av entreprenør, oppfølging av byggearbeider Godkjent ENØK konsulent, godkjent for ansvarsrett www.obosprosjekt.no 3 Livsløp for bygninger TILSTAND Økt krav til komfort Ombygging Sakte nedbrytning Vedlikehold Rehabilitering Utvikling uten vedlikehold Riving TID - bygningers livsløp 4
Utfordringer ulike tidsaldre Frem til 1930: Sentrumsnært, enkeltbygninger, høye etasjer, bygningsvern 1930 1970: Store utbygginger, drabantbyer, materialmangel, lite isolasjon, store fellesarealer 1970 tallet: Slanke konstruksjoner, kuldebroer terrasseblokker, vanskelig vedlikehold 1980 tallet: Gode, ukompliserte bygg Etter 1990: Arkitektonisk mer spennende, men kompliserte bygg og flere byggskader 5 Tak Utfordringer i eksisterende boliger Fasader Vinduer Balkonger Våtrom Utemiljø Energi Fellesareal
Beslutningsprosesser Interne faktorer: Eierstruktur Bygningsmassen Beboersammensetning Kontinuitet i styrearbeid Kunnskap om behov og muligheter Beboerinformasjon Finansiell situasjon Eksterne faktorer: Støtteordninger Hva gjør andre? Rådgiveres kompetanse Lover, forskrifter og påbud Bygningsvern Energipriser og avgifter? 8
Oppgraderinger siste 25 år ( * ) Utskifting av 20.000 balkonger Totalrehabilitering av 15.000 baderom Etterisolering av 750.000 m² fasade Etterisolering av 80.000 m² tak og loftsgulv Utskifting av 100.000 vinduer og dører Oppgradering av fyranlegg Tiltakene gir i størrelsesorden en årlig energibesparelse på 30 GWh/år, tilsvarende energiforbruket til 3000 leiligheter ( * ) Rehabilitering i regi av 10
Engebråten boligsameie Byggeår: 1954 Antall leiligheter: 72 Totalkostnad: 23,7 mill kr. i 2009 Totalkostnad pr. leil: Kr. 329.000, Tilleggsisolering av fasader med pussystem Utskifting av balkonger Innsetting av skyvedører på balkonger Utskifting av drenering 11 Skolebakken borettslag Byggeår: 1960 Antall leiligheter: 48 Totalkostnad: 22,3 mill kr. i 2007 Totalkostnad pr. leil: Kr. 464.000, Teglforblending av fasader Utskifting av balkonger Nytt tak over balkonger og inngangspartier Lydisoleringstiltak Maling og delvis utskifting av vinduer
Skråningen borettslag Byggeår: 1964 Antall leiligheter: 34 Totalkostnad: 14,0 mill kr. i 2008 Totalkostnad pr. leil: 412.000, kr. Etterisolering og ny panelkledning Pussisolasjon av gavlvegger Utskifting av vinduer og inngangsdører Omtekking av inngangspartier og terrasser Oppsetting av nye uteboder Rekkehusbebyggelse: Mange og ofte forskjellige løsninger 13 Smalvollskogen borettslag Byggeår: 1965 Antall leiligheter: 376 Totalkostnad: Totalkostnad pr. leil: 125 mill kr. 332.000, kr. ENØK tilskudd, kr. 1.000.000, Teoretisk energibesparelse 375.500 kwh/år Utførte arbeider: Tilleggsisolering og teglforblending av fasader Forblending av kjellermur Utskifting av leilighetsvinduer Omlegging fall på balkongtak
Smalvollskogen borettslag
Romsås Byggeår: 1970 74 Antall borettslag: 6 Antall leiligheter: 2.538 Samlet arkitektkonkurranse i 1996 Utvendig rehabilitering i perioden 1998 2014
Røverkollen borettslag Røverkollen borettslag Byggeår: 1974 Antall P plasser: 226 Totalkostnad: 10,4 mill kr. i 2008 Totalkost. pr. P plass: Kr. 46.000, Utførte arbeider: Betongrehabilitering av søyler gulv og dekker i parkeringshus 20
Røverkollen borettslag Byggeår: 1974 Antall leiligheter: 238 Totalkostnad: 142,6 mill kr. i 2010 Totalkostnad pr. leil: Kr. 599.000, Etterisolering om omtekking av tak Tilleggsisolering og teglforblending av fasader Utskifting av rekkverk og innglassing av balkonger Ny drenering rundt blokkene Flytting av sportsboder til ny plan i P hus Oppgradering av utomhuslegg Nytt nedgravet avfallsystem 21 Oppsal terrasse borettslag
Utfordringer Våtrom Lekkasjer Manglende membran Endret bruk Problemer med forsikringsdekning Ønske om oppgradering 23 Manglerudvangen borettslag
Manglerudvangen borettslag 120 20 Manglerudvangen borettslag Varmtvannsberedere med vampepumper: 9 nye berederrom i lavblokkene 3 borehull à 180 lm pr. berederrom 1 varmepumpe med varmeveksler pr. berederrom Betjener 240 leiliheter Tilleggsinvestering, kr. 4.000.000, ENØK tilskudd, kr. 229.400, Teoretisk besparelse 352.900 kwh/år
Manglerudvangen borettslag Manglerudvangen borettslag Byggeår: 1961 62 Antall leiligheter: 504 Totalkostnad: 84,4 mill kr. Totalkostnad pr. leil: 167.000, kr. Nye rør til bad og kjøkken Membraner og nye fliser Oppgradering av elektrisk anlegg Nye varmekabler i bad Nytt klosett, ny himling og belysning Nye felles bereder med varmepumper i lavblokker 28
Oppgradering i årene som kommer Fortsatt høy aktivitet i tradisjonell rehabilitering Flere og mindre prosjekter Økt fokus på energiforbruk Ettermontering av heis Økt arealutnyttelse Klimautfordringer Strengere myndighetskrav 29