Frontbygget/Karvesvingen 3 Foto: Stian Schioldborg,

Frontbygget/Karvesvingen 3 Foto: Stian Schioldborg, www.magentastudios.no

2 3 ARTIKLER s. 03 HVORDAN ER MARKEDET? Per Kumle om utleiemarkedet og eiendomsskatt. s. 04 BETALINGSPROBLEMER FOR MILLIARDSKATT Eiendomsskatten skaper debatt om hvem som skal ta regningen. s. 08 FORSKJELLIG PRAKSIS LANDET RUNDT Eiendomsskatt rundt om i landet. s. 09 NYDALEN ER VINNEREN I 2016 NÅR KOMMER LYSAKER TILBAKE? Ragnar Eggen om grunnene til at Nydalen har oppnådd suksess, og hva som kreves for å løfte kontormarkedet på Lysaker. Hvordan er markedet? Foto STIAN SCHIOLDBORG, WWW.MAGENTASTUDIOS.NO PROSPEKTER s. 11 SANDVIKA/LYSAKER/FORNEBU s. 19 SKØYEN/OSLO NORDVEST/MAJORSTUEN s. 23 OSLO SENTRUM/VIKA/AKER BRYGGE s. 36 NYDALEN/OSLO NORDØST/ HELSFYR/BRYN/RYEN/HASLE/ØKERN s. 45 RETAIL ANSVALIG UTGIVER: AKERSHUS EIENDOM AS / TRYKK: MERKUR TRYKK AS / ART DIRECTION: ANTI OG NE BYRÅ / DESIGN: ANTI / LAY-OUT: NE BYRÅ / SKRIBENT: ØYSTEIN KROGSRUD / FORSIDEFOTO: STIAN SCHIOLDBORG, WWW.MAGENTASTUDIOS.NO / FOTO UTLEIEAVDELINGEN: STIAN SCHIOLDBORG, WWW.MAGENTASTUDIOS.NO / DET TAS FORBEHOLD OM EVENTUELLE SKRIVE/TRYKKFEIL OG MANGLER I MAGASINET Spørsmålet kommer hver eneste dag Hvordan er markedet? Det kommer både fra aktører i bransjen og fra utenforstående som arbeider i tilstøtende næringer. Flere blir overrasket når jeg melder at markedet så langt i år har vært meget godt både for transaksjoner og utleie, og at løpende utleieprosesser og varelager for salg borger for også en god høst. Jeg forstår at mange er overrasket. Vi har blitt grundig foret med traurige meldinger fra arbeidsmarkedet gjennom det siste året, og spørsmålet har vært når dette også ville ramme Oslomarkedet. Svaret er enkelt Oslomarkedet har blitt rammet, men samtidig er netto nybygging på et historisk lavmål og dette er med på å understøtte leie markedet. Vi opplever derfor kontormarkedet som relativt robust med store leiesøk i markedet og generelt bra etterspørsel etter gode kontorlokaler. Det er fremdeles også høy etterspørsel etter eiendommer med forutsigbar kontantstrøm og god beliggenhet, og markedet synes ikke å få nok av eiendommer for bygging av bolig. Markedsmessig ser høsten relativt lys ut, godt understøttet av et bra utleiemarked og lave renter. Vi har i sommer erfart prising av «prime» eiendom til under 4 % netto yield, og vi tror det vil komme ytterligere noen få transaksjoner under 4 % nivået i løpet av høsten. Også kontoreiendommer i randsonene har fått skarpere prising, men her erfarer vi stor variasjon avhengig av kvalitet på eiendommene, leietakernes kredittverdighet, lengde på leiekontrakter og hvor driftsintensive eiendommene er. Ett av de store temaene i bransjen er innføringen av eiendomsskatt i Oslo. 9 av 10 invitasjoner til temamøter hos advokatfirmaer og revisjonsselskaper dreier seg om denne skatten og her er det problemstillinger som vil ta mye tid og skape masse inntekter for advokater, revisorer, takstmenn, osv. Innføring av eiendomsskatt har stor betydning for våre kunder (og deres kunder ) og vi har derfor viet dette temaet litt plass i magasinet. Etter vedtaket i desember 2015 ble det nedsatt en nemd med oppdrag å komme frem til retningslinjer for taksering av de 8-10 millioner kvadratmeter med næringseiendom i Oslo. I eiendomsskatteloven heter det at verdien av eiendom skal settes til «det beløp som en må gå ut i fra at eiendommen etter sin innretning, bruksegenskap og beliggenhet kan bli avhendet for under vanlige salgsforhold ved fritt salg». Det er lagt ned et betydelig arbeid for å finne frem til en sjablongmessig tilnærming og disse detaljene ble presentert i juni. Sjablongsatsene kan justeres avhenging av eiendommenes faktiske tilstand og i løpet av en kort høst skal derfor alle Oslos næringseiendommer få sin «individuelle» vurdering utført av et kobbel av takstmenn og kvinner. Etter det skal alle klagene behandles og skattesedler skal utskrives for 2017. Ryktene skal ha det til at takstfolkene får kr. 900 per eiendom, og stemmer dette, er det grunn til å stille spørsmål om grundigheten som legges inn dette viktige arbeidet. Når skatten blir et faktum fra 2017 er det store spørsmålet om hvem som over tid vil dekke skattekostnaden. Flere gårdeiere har vært fremsynte og kontraktsfestet at eiendomsskatt skal dekkes av leietaker og den nye standard utleiekontrakt har også lagt seg på denne linjen. Det vil for en periode bli mye fokus på denne skatten, men vårt syn er at den over tid vil måtte bli belastet leietakere direkte eller indirekte. Eiendomsskatten i Oslo er nok kommet for å bli. Estimater indikerer et totalt proveny for bolig og næring på rundt 1 milliard i 2017 stigende med ytterligere 30 % i 2018. Slike beløp blir svært vanskelig for politikerne å avvikle, selv over tid. Skatter er som narkotika er det først «tatt i bruk» er avvenning svært vanskelig. Spesielt når den totale dosen er i størrelsesorden milliarder. Mens vi venter på endelig taksering og utskriving av skattesedler får vi glede oss over et fremdeles hett marked for næringseiendom, og et utleiemarked med mange store og små leietakere som er på flytting både på kort og litt lenger sikt. Jeg ønsker dere en fin og lønnsom høst. Per Kumle Daglig leder INNHOLD REDAKSJONELT

4 5 Betalingsproblemer for milliardskatt Eiendomsskatt i Oslo har skapt en nasjonal debatt om det er gårdeier eller leietaker som skal betale en skatteregning på flere milliarder kroner. Leietaker betaler i Kristiansand, gårdeier betaler i Trondheim, mens Norsk Eiendom vil at leietaker skal betale overalt. Tekst ØYSTEIN KROGSRUD Foto STIAN SCHIOLDBORG, WWW.MAGENTASTUDIOS.NO Prestisje på topp. Sone Vika-Aker Brygge betaler høyest eiendomsskatt med en såkalt sjablongverdi på 52.000 kroner kvadratmeteren for kontor. Det gir en samlet eiendoms skatt på 15-20 millioner kroner for kontorer på Aker Brygge og Tjuvholmen, ifølge Akershus Eiendom. Eiendomsskatten er kommet som et sjokk på mange boligeiere og gårdeiere i Oslo, mens resten av landet i hovedsak er blitt vant til dette over mange år. Samlet norsk eiendomsskatt fra næringseiendom var på 5,7 milliarder kroner i 2015. Bergen var høyest med 223 millioner kroner med en skattesats på fem promille. Ifølge Akershus Eiendoms beregninger blir Oslo høyest neste år med en eiendomsskatt på 600-700 millioner kroner fra kontor, handel, lager og hotell. Dette er basert på en skattesats på to promille, som angitt i byrådserklæringen. Dette øker så til rundt en milliard i 2018 med en varslet skattesats på tre promille. Leietaker og gårdeier får nå et nytt kostnadselement å forhandle om. Når man ser hvordan det er blitt løst i andre kommuner, med flere varianter av kostnadsdeling, er det opplagt at det blir et stridstema, og kanskje også noe som vil løftes til et politisk nivå. Mange frykter jo at skatten kan løftes helt til syv promille, og i Oslo blir dette veldig store summer, spesielt når man legger markedsverdien til grunn. Riktignok har byrådet garantert at skattesatsen ikke skal økes utover tre promille i inneværende periode, men gårdeiere må tenke langsiktig, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom. Det er kun Sandnes, Drammen og Bærum som ikke har eiendomsskatt på næringseiendom blant landets 10 største kommuner. Blant de øvrige er Stavanger lavest med fire promille. Gjennomsnittet for landet er 5,8 promille. BETALINGSPROBLEMER FOR MILLIARDSKATT BETALINGSPROBLEMER FOR MILLIARDSKATT

6 7 Over tid blir regnestykket det samme enten den havner på leieprisen eller i fellesutgiftene. Thor Olaf Askjer, Norsk Eiendom Eiendomsskatt og sjablongverdier Eiendomsskatten for næringseiendom i Oslo baseres i utgangspunktet på sjablong verdier for ulike eiendomstyper og soner. Næringseiendom beskattes med to promille i 2017, i henhold til byrådserklæringen. For kontor er Vika-Aker Brygge den dyreste sonen med en såkalt sjablongverdi på 52.000 kroner kvadratmeteren. Se kartet for sonegrenser og sjablongverdier for kontor. OSLO YTRE VEST 16.640 kr SKØYEN 24.960 kr NYDALEN 20.800 kr INDRE BY 21.320 kr OSLO YTRE ØST 11.440 kr LYSAKER 19.240 kr Det er imidlertid ikke bare satsen som er avgjørende for skattens størrelse. Kommunene har ulike retningslinjer for taksering av eiendommene, noe som gjør det vanskeligere å sammenligne reelt skattetrykk i de ulike kommunene. Promillesatsen har en svak tendens til å endres etter kommunevalg, men det er ikke entydig at Høyresiden avskaffer eller senker promillesatsen. Næringsminister Monica Mæland (H) økte eiendomsskatten som tidligere byrådsleder i Bergen. Eiendomsskatt inn i standardkontrakten Varierende promillesatser var det viktigste argumentet da Norsk Eiendom i juni i år fikk eiendomsskatt inn i standard leieavtaler for næringslokaler. Nå legger standardkontrakten til grunn at eiendomsskatten betales av leietaker som en del av fellesutgiftene. VIKA AKER BRYGGE 52.000 kr INDRE BY SENTRUM 30.680 kr BRYN HELSFYR 16.640 kr Det viktigste argumentet var at det er bedre for leietaker å betale den faktiske skatteregningen, enn at gårdeier gir risikopåslag i leieprisen for at eiendomsskatt kan innføres eller økes. Slik tilfaller det også leietaker om eiendomsskatten fjernes eller reduseres, som kan skje etter neste kommunevalg i Oslo. Så gjenstår det å se i hvilken grad dette likevel blir et forhandlingskort. Men over tid blir regnestykket det samme enten den havner på leieprisen eller i fellesutgiftene, sier Thor Olaf Askjer, administrerende direktør i Norsk Eiendom. Senioradvokat Ole Andreas Dimmen i advokat firmaet BAHR tror at leietakerne vil akseptere den nye standardkontrakten. Basert på våre erfaringer med større porteføljer over de siste par årene, er det i størrelsesorden 10 til 20 prosent som har lagt inn at eiendomsskatt skal betales av leietaker. Den nye standardkontrakten er en endring av praksis, men standarden benyttes vanligvis som utgangpunkt for leieforhandlinger. Dessuten blir dette i hovedsak et spørsmål om eiendomsskatten skal betales av leietaker direkte over fellesutgiftene, eller indirekte over leieprisen. Slik foregår takseringen Taksører skal foreta en konkret og skjønnsmessig vurdering av hver enkelt eiendom. Etter den vurderingen skal taksøren vurdere om det er indre eller ytre faktorer som tilsier at omsetningsverdien på eiendommen er høyere eller lavere enn den kalkulerte sjablongverdien. Oslo kommune har listet opp følgende aktuelle, men ikke uttømmende, eksempler på korreksjonsfaktorer for kontor: Indre faktorer: Tilstand og vedlikehold Standard og kvalitet Parkering kjeller/tomt Spesielle forhold (f.eks. signalbygg o.a.) Ytre faktorer: Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt Nærhet til parkering Beliggenhet i sone OSLO YTRE SYD 12.480 kr BETALINGSPROBLEMER FOR MILLIARDSKATT BETALINGSPROBLEMER FOR MILLIARDSKATT

8 9 Oslo og Østre Toten Tekst ØYSTEIN KROGSRUD Oslo og Østre Toten ligger i 2017 an til å bli de eneste kommunene med lavere skattesats for næringseiendom enn for bolig. Eiendomsskatt for bolig i Oslo innføres allerede for 2016 basert på boligverdien fra Skatteetaten og med et bunnfradrag på fire millioner kroner. Boliger beskattes med to promille, som skal økes til tre promille i 2017. Eiendomsskatt for næringseiendom i Oslo innføres ikke før i 2017 grunnet krav om forutgående taksering. Også her skal skattesatsen i henhold til byrådserklæringen være to promille det første året, 2017, som skal økes til tre promille året etter, 2018. Det innebærer at næringseiendom beskattes lavere enn bolig i Oslo i 2017. I inneværende år er det kun Østre Toten som har lavere skattesats for næringseiendom enn bolig i Norge, ifølge SSB. Forskjellig praksis landet rundt Nydalen er vinneren i 2016 når kommer Lysaker tilbake? Foto STIAN SCHIOLDBORG, WWW.MAGENTASTUDIOS.NO Jan Inge Røyland EiendomsMegler 1, Stavanger - Det vanligste i Stavanger er at eiendomsskatten enten betales som en del av felles utgiftene, eller som et element ved fastsettelse av leieprisen. I nabokommunene, hvor det ikke er eiendomsskatt, forekommer det at det legges inn en klausul om at leietakere skal betale eiendomsskatten dersom den innføres i leieperioden. Er det leietaker eller gårdeier som betaler eiendomsskatten i ditt område? Knut Efskin Norion Næringsmegling, Trondheim Hovedregelen er at eiendomsskatt anses som en eierkostnad og betales av eier. Men det er flere og flere gårdeiere som klarer å få eiendomsskatten bakt inn i felleskostnadene, som betales av leietaker. Det er lettere å få bakt inn eiendomsskatten når markedet er godt, og det er større bevissthet rundt spørsmålet blant profesjonelle gårdeiere. Jens Helge Hodne, Næringsmegleren Sædberg & Hodne, Kristiansand I vårt distrikt er det vanlig at eiendomsskatt betales av leietaker som en del av felles kostnadene. Slik har det vært i mange år. Unntaket er når leietaker kommer fra Oslo, eller benytter rådgiver fra Oslo. Da avtales gjerne en noe høyere leie for å kompensere for at utleier betaler eiendomsskatten. Lars Morten Kyte Kyte Næringsmegling, Bergen Dette er et spørsmål vi fra Bergen har forsøkt å skape interesse rundt siden 90 tallet. I Bergen er betaling av eiendomsskatten jevnt fordelt mellom gård eier og leietaker. Blant mindre eiendomsselskaper ligger det hovedsakelig på eier, mens større aktører oftere har fått det over på leietaker. Oddbjørn Berg NAI First Partners, Tromsø I nybygg ser vi at dette tas med i kontraktene. Økningen i eiendomsskatten gjør at flere og flere nå vil ta høyde for at leietaker vil måtte betale for økningen. I nye kontrakter ved reforhandling vil vi se at eiendomsskatten blir en del av felleskostnadene. Noen ganger er det nyttig å ta en nærmere titt på konkurrerende kontorområder, og gjøre noen enkle analyser av hva som gjør dem gode og dårlige. I løpet av de siste par årene har det pekt seg ut to områder med vidt forskjellig utvikling i leiemarkedet Lysaker og Nydalen. Leienivåene er nå litt høyere i Nydalen enn på Lysaker, og det er det ikke mange som ville spådd for noen få år siden. Den mest tydelige faktoren som illustrerer forskjellen er kontorledigheten, som er vist i grafen. Hvis vi prøver å fokusere på de kvaliteter som leie takere gjerne ser etter, pluss en del strukturelle faktorer, kan vi se hvordan områdene har forskjellig utgangspunkt, men også hvordan de siste fire-fem år har slått ut forskjellig for dem. Kommunikasjon: Lysaker trekker nok her det lengste strået, men bare hårfint. Flytoget og jernbanen har en definert og «uforanderlig» rute som gjør flytrafikk og pendling lett, og E18 vestover har vært viktig. Imidlertid har nok t-banen blitt viktigere de siste årene, og Nydalen har hatt nytte av en stadig bedre tilknytning. Mange boliger bygges rundt t-bane-nettet, og dette gir kortere reisetid til de kontorområdene som er bygd opp rundt en t-bane-stasjon, samtidig som bilpendling reduseres. Den relative endringen de siste årene har derfor løftet Nydalen, mens Lysaker har stått stille og usikkerheten rundt Fornebubanen har ikke bidratt positivt. Leietakermiks: Dette var i mange år styrken til Lysaker, ettersom olje/energiselskaper, IT-firma og andre ingeniørtunge bransjer favoriserte området vest for sentrum. I perioder med sterk økonomisk vekst har de private aktørene ansatt flest og Lysaker var på topp både i dot-com-boomen fra 1998 til 2001, og i oljeboomen 2011 2014. Nydalen har ikke vært like konjunkturutsatt, og har dessuten hatt en økende andel offentlige leietakere, som primært har flyttet fra sentrum (Justisdepartementet) og fra vest (Statnett). Samtidig ser vi at flere leietakere innenfor IT, import/ handel, service, media og andre bransjer har trukket til Nydalen i flokk og følge. Oslo Kemnerkontor og Elkjøp Nordic er de ferskeste eksemplene, og de illustrerer to av typene leietakere som har Nydalen på kartet, men ikke Lysaker. Bymiljø: Dette er en faktor som sannsynligvis betyr mye mer nå enn den gjorde for 10 år siden, og arkitekter og trendforskere skriver seg varme om temaet. Skøyen og Nydalen er de områdene utenfor sentrum som i størst grad føles urbant, og der man har et stort utvalg kaffebarer, restauranter og lignende. Nydalen har endret seg mest de siste fem årene, med en kontinuerlig forbedring av de mest sentrale områdene, og et fokus på å gjøre området attraktivt for fotgjengere. Lysaker har ikke det man kan kalle et urbant bymiljø, og de mest sentrale deler av området, rundt Lysakerelva, er ikke ferdig utviklet og det er ikke mange bygg som ligger ut mot fjorden. Man kan si at Lysaker sliter med flere tyngdepunkter, og et stort bilbasert kjøpesenter gir ikke alle de kvaliteter man ønsker seg som kontorleietaker til det favner det sannsynligvis for bredt, og er for lukket mot kontorområdene. Under bymiljø kan man også trekke frem andelen og strukturen på de nærliggende boligområdene. Det har vært boligutvikling i begge områder, men prosentvis mest i og rundt Nydalen, med mange boliger egnet for førstegangskjøpere i Oslo. Dette har også bidratt til at en del eldre kontorbygg har blitt konvertert til boliger, noe som i sum hever kvaliteten på kontorområdet. Flyttingen av BI til Nydalen er også en viktig brikke i dette bildet. Hva blir så fremtiden for disse områdene? Nydalen har fortsatt noe utbyggingspotensial, men majoriteten av nybyggene vil i fremtiden bli bolig dette gir mulighet for ytterligere leievekst, dersom det blir rift om de kontorbyggene som i dag står der. For Lysaker kan man si at beskrivelsene over gir inntrykk av at området har store problemer men det meste er ting man kan gjøre noe med. Planene som Mustad Eiendom har annonsert for transformasjon av Granfos-området og mer sammenkobling av de to elvebreddene er noe av det viktigste, for det vil øke den opplevde kvaliteten på området og gi noen av de ønskede «urbane kvaliteter» om man gjør det riktig. Det er mindre sannsynlig at offentlige leie takere vil søke seg hit i større grad enn i dag. Kollektiv trafikkfaktoren vil derimot få et stort løft når man en gang får koblet området på t-banenettet. De to viktigste «påvirkelige» faktorene for å løfte Lysaker er dermed bymessig utvikling, herunder boligutbygging, samt en avklaring om t-baneforbindelsen. Ragnar Eggen Analysesjef Ledighet for Lysaker og Nydalen Jan 2007 - Apr 2016 20 % 15 % 10 % 5 % 0,0 % Jan 07 Jan 08 Lysaker Jan 09 Jan 10 Nydalen Jan 11 Jan 12 Jan 13 Jan 14 Jan 15 Jan 16 REDAKSJONELT REDAKSJONELT

10 Foto STIAN SCHIOLDBORG, WWW.MAGENTASTUDIOS.NO Utleieavdelingen Sandvika ledighet: 9,9 % Leienivå: 1.500 2.100 Leieprognose: Stabilt Lysaker ledighet: 15,9 % Leienivå: 1.550 2.050 Leieprognose: Svakt fallende Fornebu ledighet: 7,0 % Leienivå: 1.350 1.950 Leieprognose: Svakt fallende Bak fra venstre: Jonas Myhre, Rådgiver / Ole-Jacob Leirskar, Seniorrådgiver / Morten Buøen, Seniorrådgiver / Remi N. Olsen, Seniorrådgiver Retail Midten fra venstre: Anders Heffermehl, Seniorrådgiver / Stig Basing, Forretningsutvikler / Rune Arvesen, Seniorrådgiver / Ole Christian Iversen, Leder Utleie Foran fra venstre: Jørgen Anker-Rasch, Rådgiver / Lise Kaupang, Markedssjef SNARØYVEIEN 36 SANDVIKA BUSINESS CENTER VOLLSVEIEN 2A B PHILIP PEDERSENS VEI 9 12 13 13 14 FORNEBUVEIEN 7 13 LILLEAKERVEIEN 2A, OG B STRANDVEIEN 50 VÆKERØ PARK 15 16 17 18

12 13 SANDVIKA BUSINESS CENTER Sandvika 3.500 kvm 420 kvm Byggetrinn 1 Q1 2017 2.000 kvm Q4 2017 SNARØYVEIEN 36 Fornebu Nybygg ferdigstilles desember i år. Klart for visning Nærhet til Sandvika togstasjon og Sandvika Storsenter Inntil 3.500 kvm ledig i byggetrinn 1, fra januar 2017 Store, oversiktlige etasjeflater gir mulighet for fleksibilitet og skreddersydde løsninger Ta kontakt for presentasjon Morten Buøen Mobil: 900 59 720 E post: mb@akershuseiendom.no Attraktivt kontorbygg sentralt på Fornebu Meget fleksible kontorlokaler, store etasjeplan à 4.000 kvm Fullservice konsept Resepsjon, kantine, møteromssenter med auditorium, kaffebar, treningssenter, sykkelparkering mm. Meget god parkeringsdekning Kun 100 m. til bussholdeplass/ny planlagt T banestasjon Morten Buøen Mobil: 900 59 720 E post: mb@akershuseiendom.no 3.550 kvm 190 kvm VOLLSVEIEN 2A-B Lysaker Toppetasje på 808 kvm, med egen terrasse 2. etasje på 2.500 kvm (kan deles) Beliggende på Lysakerlokket, rett ved Lysaker stasjon Fantastisk profilering mot E18 Resepsjon, kantine, auditorium og garderobe/dusj God parkeringsdekning Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E post: jm@akershuseiendom.no SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU

14 15 Foto: Thomas Gundersen ZincDark Byggetrinn 1: 11.000 kvm 1.500 kvm Byggetid: 18 mnd. 12.000 kvm 3.500 kvm 330 kvm PHILIP PEDERSENS VEI 9/PP9 Nytt miljøbygg på Lysaker Beste synlighet fra E18 Rom for profilering Sosiale torg Rom for samhandling Fleksible og arealeffektive plan Rom for vekst Trimrom og uteområder Rom for rekreasjon Prosjekteres etter BreeamNor Excellent FORNEBUVEIEN 7-13 Lysaker Lysakers best profilerte bygg Totalrehabiliteres, full skreddersøm Lyse, store og arealeffektive etasjeplan Ny bedriftsrestaurant og møteromsenter med direkte utgang til stor skjermet hage Meget god p dekning, ca. 210 p plasser Felles garderobe/dusj, treningssenter og sykkelparkering Morten Buøen Mobil: 900 59 720 E post: mb@akershuseiendom.no Ole Christian Iversen 920 46 033 oci@akershuseiendom.no Rune Arvesen Mobil: 915 35 567 E post: ra@akershuseiendom.no Foto: Thomas Gundersen ZincDark Foto: Thomas Gundersen ZincDark SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU

16 17 6.000 kvm 5.000 kvm Ca. 480 kvm LILLEAKERVEIEN 2A OG B Lysaker Attraktive lokaler ledig for utleie Store etasjeplan, opptil 2.600 kvm Felles kantine, resepsjon og møteromssenter Tilgang til auditorium, trimrom og garderober God parkeringsdekning Svært sentralt i forhold til off. kommunikasjon (3 min) Fleksible lokaler som vil skreddersys for leietaker 130 kvm STRANDVEIEN 50 Lysaker Unik mulighet i Lysakers best beliggende eiendom Lokalene tilpasses og skreddersys hver enkelt leietaker Stor, flott kantine med direkte utgang til grøntareal Felles møterom, stort trimrom med garderober/dusj Båtplass og kajakklagring Meget god parkeringsdekning Rune Arvesen Mobil: 915 35 567 E post: ra@akershuseiendom.no Morten Buøen Mobil: 900 59 720 E post: mb@akershuseiendom.no SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU

18 Skøyen Ca. 10.000 kvm ledighet: 7,3 % Leienivå: 2.100 2.650 Leieprognose: Stabilt Ca. 600 kvm Oslo Nordvest Ledig nå VÆKERØ PARK Lysaker ledighet: 4,2 % Leienivå: 1.500 2.000 Leieprognose: Stabilt Bygg fra 2006 med høy standard Meget god profilering mot E18 Særdeles gode fellesfasiliteter: Håndballbane, treningsrom, squashbane, garderober, felles resepsjon, felles møterom, felles auditorium, kantine, kaffebar mm. Moderne lokaler med 2,90 meter takhøyde med mye dagslys og sjøutsikt. Kort vei til buss og Lysaker Stasjon God parkeringsdekning Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E post: jm@akershuseiendom.no Majorstuen ledighet: 1,5 % Leienivå: 1.900 2.500 Leieprognose: Stabilt Rune Arvesen 915 35 567 ra@akershuseiendom.no SILURVEIEN 2 DRAMMENSVEIEN 133 KARENSLYST ALLÉ 8B HARBITZ TORG SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU 20 21 21 22

20 21 808 kvm BTA 389 kvm BTA DRAMMENSVEIEN 133 Skøyen 6.999 kvm 4.007 kvm 768 kvm Svært effektive og lyse kontorarealer Full skreddersøm etter leietakers ønsker og behov Kantine og takterrasse Parkering i underetasjen Ny fasade og nytt inngangsparti! Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E post: ah@akershuseiendom.no SILURVEIEN 2 Ullern Foto: Stian Schioldborg, www.magentastudios.no Toppetasje ledig mulig med 4.007 kvm på ett plan Svært god takhøyde, må oppleves Profilert fasade panoramautsikt Personalrestaurant, Legevakt Vest, Wayne s Coffee, bedriftshelsetjeneste 270 p plasser i underetasje, Elbil pool, El sykler og bilpleie Miljøbygg Energiklasse A Treningssenter, garderober/dusj, sykkelparkering Varemottak med 3,6 m. takhøyde og lager fra 100 300 kvm Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no 339 kvm 339 kvm KARENSLYST ALLÉ 8B Skøyen Lokalene vil oppgraderes etter leietakers ønsker Nærhet til buss og bane Sort servicetilbud i Karenslyst allé med bevertning, matmarked og kafé God sykkelparkering og felles kantine Lokalene ligger i toppetasjen Jørgen Anker Rasch Mobil: 975 20 547 E post: jar@akershuseiendom.no SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN

22 Oslo Sentrum 30.500 kvm 5.000 kvm Q4 2018 ledighet: 5,8 % Leienivå: 2.300 3.500 Leieprognose: Stabilt HARBITZ TORG Skøyen Stort og fleksibelt bygg med etasjeflater på ca. 4.000 kvm Del av byutviklingsprosjekt med boliger og servicehandel Høy arealeffektivitet 17 kvm pr. ansatt ved 25/75 celle/åpent Stort parkeringsanlegg med bilpool Godt tilrettelagt for syklende Personalrestaurant, kaffebar, auditorium og møtesenter Miljøvennlig nybygg BREEAM NOR Excellent Vika/Aker Brygge ledighet: 7,1 % Leienivå: 3.400 4.200 Leieprognose: Stabilt Rune Arvesen Mobil: 915 35 567 E post: ra@akershuseiendom.no Ole Christian Iversen 920 46 033 oci@akershuseiendom.no BRYGGEGATA 9 DRONNING MAUDS GATE 15 HAAKON VIIS GATE 5 RÅDHUSGATEN 25 WERGELANDSVEIEN 7 STØPERIGATA 1 ØVRE VOLLGATE 6 TOLLBUGATA 32 SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN 24 25 26 26 27 28 29 29 ØVRE VOLLGATE 9 KIRKEGATA 15 GRENSEN 17 BRUGATA 19 DRONNING EUFEMIAS GT. 6B EUFEMIA DRONNING EUFEMIAS GT. 42 30 31 32 32 33 34 35

24 25 1.228 kvm 435 kvm 7.100 kvm 1.000 kvm BRYGGEGATA 9 Aker Brygge Moderne lokaler i historiske omgivelser Nytt inngangsparti Lokalene kan leies ut fullt møblert Totalrehabiliterte fremtidsrettede kontorløsninger Parkering i P hus Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E post: ah@akershuseiendom.no DRONNING MAUDS GT. 15 Oslo sentrum Representativ eiendom i god teknisk stand med sentral og profilert beliggenhet i Vika Luftige og arealeffektive kontorlokaler Nye eksklusive kantine og møteromsfasiliteter God parkeringsdekning og alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Treningsrom med squash hall, dusj og garderober Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E post: ah@akershuseiendom.no OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE

26 27 3.240 kvm 1.620 kvm BTA April 2017 HAAKON VIIS GATE 5 Oslo Sentrum Velkjent adresse og identitet Store etasjeflater på 1.620 kvm Tilpasses leietakers ønsker og behov Godt egnet for kontorer såvel som åpent landskap Tekniske anlegg av beste standard Takterrasse, parkering, dusj og garderober Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E post: ah@akershuseiendom.no 5. etg. 580 kvm 7. etg. 521 kvm WERGELANDSVEIEN 7 Oslo Sentrum RÅDHUSGATEN 25 Oslo sentrum 985 kvm 985 kvm Meget sentral beliggenhet med Slottsparken som nærmeste nabo Offentlig kommunikasjon og servicetilbud i umiddelbar nærhet Stor fleksibilitet og skreddersydde lokaler for nye leietakere Garasje, sykkelparkering og garderober/dusj Gode og sunne matopplevelser med personalrestaurant fra DE 3 STUER Fremtidsrettet og miljøriktig bygg Rehabilitert i 2015, meget god standard www.wergelandsveien7.no Rune Arvesen Mobil: 915 35 567 E post: ra@akershuseiendom.no Lokalet totalrehabiliteres Arealeffektivt med storslagen utsikt Felles kantine og tilgang til møterom, garderober/dusj, sykkelparkering, p plasser og bakeri Meget reprensentativ eiendom Rune Arvesen Mobil: 915 35 567 E post: ra@akershuseiendom.no I EN KLASSE FOR DEG OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE

28 29 1.342 kvm 537 kvm Ledig nå ØVRE VOLLGATE 6 Oslo sentrum 7.000 kvm 3.000 kvm 1.500 kvm Etter nærmere avtale 4. etasje: 805 kvm / 5. etasje: 537 kvm Flott bygg med meget representative fellesarealer Hele bygget ble totalrehabilitert i 2009 Mulighet å tilknytte seg kantinen i bygget Sykkelparkering Kort vei til alle servicetilbud og offentlig kommunikasjon Effektive kontorer med mye dagslys i 4, og 5. etasje, skreddersys leietaker Parkering Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E post: jm@akershuseiendom.no FILIPSTAD BRYGGE/ STØPERIGT. 1 Aker Brygge Toppetasjene 5. og 6. etasje / 1.500 kvm pr. etasje Moderne kontorbygg fra 1998 Like godt tilrettelagt for cellekontorer som åpent landskap Del av Filipstad Brygge Omfattende servicetilbud: bedriftsrestaurant med frokost, lunsj og middag, dusj/garderobe og sykkelparkering Eget lukket p anlegg med reserverte plasser Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no 1.440 kvm 720 kvm TOLLBUGATA 32 Oslo Sentrum Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med nær beliggenhet til Stortinget Ny og moderne kontorstandard tilpasset leietakers behov mht. planløsning og valg av kvaliteter Lokalene ligger i byggets 5. og 6. etasje, og ligger flott til med tanke på lys og utsyn Alt av off. komm. og servicefasiliteter i umiddelbar nærhet Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no Jørgen Anker Rasch 975 20 547 jar@akershuseiendom.no OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE

30 31 3.000 kvm 750 kvm Q4 2017 ØVRE VOLLGATE 9 Oslo sentrum Mulighet for eget bygg i sentrum av Oslo Totalrehabiliterte kontorlokaler i attraktivt område Blanding av moderne og klassisk design Fleksible arealer med gode lysforhold Mulighet for kantine og møteromsenter Gode parkeringsmuligheter Del av Anthon B. Nilsen kvartalet 10.250 kvm 586 kvm KIRKEGATA 15 Oslo Sentrum Flotte lokaler sentralt i Kvadraturen Totalrenoveres i 2016 Umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon Parkering i kjeller Felles kantine, sykkelparkering og garderobe/dusj Jørgen Anker Rasch Mobil: 975 20 547 E post: jar@akershuseiendom.no Jonas Myhre 998 69 900 jm@akershuseiendom.no Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE

32 33 1.831 kvm 447 kvm GRENSEN 17 Oslo Sentrum Særdeles sentral beliggenhet Fleksible lokaler som skreddersys for leietaker Nedgang til T bane i bygget Sykkelparkering Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E post: ah@akershuseiendom.no 4.000 kvm 785 kvm Q1 2018 DRONNING EUFEMIAS GT. 6B Bjørvika BRUGATA 19 Oslo Sentrum 7.145 kvm 1.804 kvm 222 kvm Bjørvikas beste beliggenhet Premium bygg med alt av fellesfasiliteter Takterrasse med fantastisk utsikt Svært lyse og effektive kontoretasjer Godt egnet for åpent landskap såvel som cellekontorer Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E post: ah@akershuseiendom.no Funkisbygg fra 1998 tegnet av arkitektene Narud Stokke Wiik AS Flott utsikt fra de øverste etasjene Felles kantine, resepsjon og møteromssenter 50 meter fra off. kommunikasjon og T bane Vender ut mot elven og en flott park Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE

34 35 21.000 kvm 11.000 kvm 2.000 kvm Mai 2019 4.250 kvm 470 kvm Nå EUFEMIA Bjørvika Nytt kontorbygg Bygging igangsatt halve bygget er leid ut Hjørnesteinen i det nye Bjørvika Bygget for fremtidens miljøkrav BREEAM Excellent Meget god eksponering ut mot Dronning Eufemias gate, Haakon Vs gate og Barcode Stor fleksibilitet, flerbrukerbygg Premium bedriftslokaler og kvalitetsbygg tegnet av a lab www.eufemiasplass.no Ole Christian Iversen Mobil: 920 46 033 E post: oci@akershuseiendom.no BARCODE - BJØRVIKA Dronning Eufemias gate 42 Premium bedriftslokaler med utsikt over fjord og by Signalbygg med 11 etasjer i frontrekke Barcode For bedrifter som ønsker noe annerledes og nytt Tegnet av a lab, inspirert av Meatpacking District, New York Lekker teglstenfasade med unike «pop out» møtelokaler Hyggelig restaurant lounge i toppetasjen og takterrasse med panoramautsikt Dusj/garderober og sykkelparkering i kjeller www.deg42.no Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E post: jm@akershuseiendom.no Christopher W. Felix 930 56 181 christopher@wahleiendom.no OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE

37 Nydalen ledighet: 5,7 % Leienivå: 1.650 2.100 Leieprognose: Stabilt Oslo Nordøst 5.400 kvm ledighet: 12,0 % Leienivå: 1.300 1.900 Leieprognose: Stabilt 550 kvm Helsfyr/Bryn/Ryen ledighet: 10,5 % Leienivå: 1.400 2.100 Leieprognose: Stabilt SANDAKERVEIEN 130 Moderne kontorbygg med tydelig arkitektonisk uttrykk Enkel adkomst fra Ring 3, gode eksponerinsmuligheter All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Egen p kjeller med direkte adkomst til lokalene Nytt inngangsparti, ny kantine med felles møterom ledighet: 9,5 % Leienivå: 1.400 2.100 Leieprognose: Stabilt 37 38 38 39 40 40 Nydalen Hasle/Økern SANDAKERVEIEN 130 KARVESVINGEN 3 KARVESVINGEN 2 BØKKERVEIEN 5 GJERDRUMS VEI 4 GRENSEVEIEN 86 Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E post: ah@akershuseiendom.no GRENSEVEIEN 88 GRENSEVEIEN 92 FREDRIK SELMERS VEI 4 VALLE PARKBYGGENE TÅRNBYGGET 41 41 42 43 44 44 NYDALEN / HASLE / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN / HASLE / ØKERN

38 39 3.700 kvm 650 kvm Ledig nå 4.110 kvm 800 kvm 2. kvartal 2018 KARVESVINGEN 3 Frontbygget - HasleLinje Ledige lokaler i 5. 7. etasje Nybygg, passivhus BREEAM Excellent Felles kantine og takterrasse i toppetasjen (8.etg.) Flotte kontorlokaler med utsikt over byen Umiddelbar nærhet til T bane, buss og flybuss Svært god eksponering mot Ring 3 og Økernveien Kantine, sykkelparkering, garderobe/dusj BØKKERVEIEN 5 Lamell B - HasleLinje 7.og 8. etasje, 1.600 kvm per etasje med flott utsikt 2. etasje ca. 900 kvm Nybygg, klasse A, BREEAM Very good Umiddelbar nærhet til T bane, buss og flybuss God eksponering mot hovedveinettet Kantine, resepsjon, sykkelparkering, terrasse, garderobe/dusj Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E post: jm@akershuseiendom.no Christian Geelmuyden 930 96 855 crg@hoegheiendom.no Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E post: jm@akershuseiendom.no Christian Geelmuyden 930 96 855 crg@hoegheiendom.no Foto: Dmitry Tkachenko 2.750 kvm 300 kvm Ledig nå Nye bilder KARVESVINGEN 2 Portalbygget - HasleLinje 1.800 kvm i 8. etasje (toppetasjen) med fantastisk utsikt 950 kvm i 1. etasje, mulighet for oppdeling av arealer Nybygg, passivhus, BREEAM Excellent Umiddelbar nærhet til T bane, buss og flybuss God eksponering mot hovedveinettet Kantine, resepsjon, sykkelparkering, garderobe/dusj Riktig beliggenhet, riktig lokaler og riktig arbeidsmiljø. Vi fortsetter utviklingen av HalseLinje, et av Oslos mest innovative og miljøriktige kontorområder. Det er mange fordeler ved et BREEAM-sertifisert bygg. oss, vi vet hvilke! www.haslelinje.no Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E post: jm@akershuseiendom.no Christian Geelmuyden 930 96 855 crg@hoegheiendom.no Foto: Bjørn Tønne Foto: Gatiz Rosenfelds Foto: Dmitry Tkachenko NYDALEN / HASLE / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN / HASLE / ØKERN NYDALEN / HASLE / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN / HASLE / ØKERN

40 41 1.809 kvm 584 kvm 7.500 kvm 700 kvm Q1 2017 GJERDRUMS VEI 4 Nydalen Resepsjon, kantine, møteromspool 3 minutters gange til offentlig kommunikasjon Arealene er oppgradert meget god standard Garderober, dusjer, sykkelparkering Parkering Ole Jacob Leirskar Mob: 934 07 161 Email: ojl@akershuseiendom.no GRENSEVEIEN 88 Helsfyr Moderne kontorbygg sentralt på Helsfyr lokalene blir oppgradert til høy standard (nybygg standard), fleksibelt bygg med høy kvalitet Felles kantine, møteromsenter, sykkelparkering, trimrom m.m. Meget godt driftet, lave felleskostnader Arealeffektivt, opptil 100 personer per etasje (1.717 kvm BTA) Nytt inngangs parti i stor høyde med glass fra gulv til tak Morten Buøen Mobil: 900 59 720 E post: mb@akershuseiendom.no 3.200 kvm 432 kvm Q4 2016 1.449 kvm 460 kvm GRENSEVEIEN 86 Helsfyr Topp moderne kontorbygg med meget sentral beliggenhet på Helsfyr Fleksible, arealeffektive og moderne kontorlokaler som lett kan tilpasses ny leietaker, store etasjeplan Byggene er svært godt driftet, med lave felleskostnader Alt av off. kommunikasjon ligger i nærområdet God parkeringsdekning Morten Buøen Mobil: 900 59 720 E post: mb@akershuseiendom.no GRENSEVEIEN 92 Helsfyr Unike kontorlokaler med gode eksponerings muligheter Betjent resepsjon, møteromssenter og treningsfasiliteter Flott kantine Profilering mot E6 God parkeringsdekning og sykkelparkering Umiddelbar nærhet til T bane, buss, flybuss og taxi Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no NYDALEN / HASLE / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN / HASLE / ØKERN NYDALEN / HASLE / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN / HASLE / ØKERN

42 43 3.055 kvm 1.450 kvm 60.000 kvm 2.000 kvm Q4 2018 > FREDRIK SELMERS VEI 4 Helsfyr 6. og 7. etasje Totalrehabilitert med ny arkitektur og mer effektive arealer Gode profileringsmuligheter mot E6 Kantine, møteromssenter og auditorium (200 sitteplasser) Parkering Trim /styrkerom, samt innendørs gymsal, sykkelparkering Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no VALLE Helsfyr Oslo s mest spennende utviklingsområde Planlegger kvalitetsbygg med ekstra store takhøyder Kort vei til T banestasjon, buss, flybuss mm. Store etasjeplan, med inntil 170 arbeidsplasser Ta kontakt for en spennende presentasjon Morten Buøen Mobil: 900 59 720 E post: mb@akershuseiendom.no Rune Arvesen 915 35 567 ra@akershuseiendom.no Alle foto: Stian Schioldborg, www.magentastudios.no NYDALEN / HASLE / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN / HASLE / ØKERN NYDALEN / HASLE / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN / HASLE / ØKERN

44 Bygg 1: 11.000 kvm Bygg 2: 7.000 kvm PARKBYGGENE Østre Aker vei 90 Kvalitetsbygg tegnet av Kristin Jarmund Arkitekter Meget god eksponering mot Østre Aker vei Stor fleksibilitet, enbruker eller flerbruker Kort vei til offentlig kommunikasjon Del av stor kontorpark ovenfor Økern Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no Retail 10.600 kvm Ca. 1.150 kvm TÅRNBYGGET Østre Aker vei 90 Prosjektet er planlagt ombygget av Kristin Jarmund Arkitekter Meget god utsikt over Oslo Meget godt eksponert mot Østre Aker vei 2 minutter til T Banen/Kort vei til buss/flybuss Del av campusområde: felles møteromspool, treningssenter, kantine, printsenter Ole Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E post: ojl@akershuseiendom.no TORDENSKIOLDSGATE 6 PRINSENSGATE 25 GRENSEN 17 NYDALEN / HASLE / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN / HASLE / ØKERN 46 47 47

46 47 Trenger du butikk- eller restaurantlokaler? Ta kontakt med vårt Retail team. Vi har en stor portefølje av lokaler som både er i markedet og off market. Vi leverer følgende tjenester: Utleie Leietakerrådgivning Analyse (herunder footfall) PRINSENS GATE 25 Oslo Sentrum / Promenaden Retail Ca. 601 kvm Ca. 12 mnd etter signering Fantastisk hjørnebeliggenhet i en av Oslos beste handlegater Ca. 187 kvm på gateplan Prinsensgate oppgraderes til trikk og gågate Lokalet totalrenoveres og leveres som en white box : Remi N. Olsen Mobil: 414 23 900 E post: ro@akershuseiendom.no Remi Olsen Jørgen Anker-Rasch William Nevstad Birgitte Heskestad Ellingsen Ca. 1.006 kvm Nå TORDENSKIOLDSGATE 6 Oslo sentrum Restaurant Prominent restaurantlokale med historie og unik logistikk Kan deles opp Lokalet leveres as is (inkludert kjøkken av topp standard) Ca. 600 kvm på gateplan Remi N. Olsen Mobil: 414 23 900 E post: ro@akershuseiendom.no GRENSEN 17 Ca. 1.350 kvm Oslo Sentrum / Promenaden Retail, Ca. Q4 2017 Unik eksponering på hjørnet av Grensen og Akersgata Ca. 312 kvm på gateplan Ca. 7 millioner årlig passerende Lokalet rehabiliteres og overtas som en white box Jørgen Anker Rasch Mobil: 975 20 547 E post: jar@akershuseiendom.no RETAIL RETAIL

facebook.com/akershuseiendom twitter.com/akershuseiendom linkedin.com/company/akershus-eiendom-as blogg.akershuseiendom.no