Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Simon Friis Mortensen Arkiv: // 0234 Arkivsaksnr.: 14/925-19 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -54/14 15.12.2014 PLM-54/14 SAMLET SAKSFREMSTILLING - FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM - DETALJREGULERINGSPLAN FOR IKEA Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Forslag til planprogram 18.9.2014 PLM 2 Forslagsstillers oppsummering og kommentarer til 12.11.2014 PLM merknader og uttalelser 3 Kommunens oppsummering og kommentarer til 27.11.2014 PLM merknader og uttalelser 4 Rådmannens forslag til revidert planprogram 27.11.2014 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn Asplan Viak AS varslet 19.9.2014, på vegne av IKEA Eiendom Holding as, oppstart av planarbeid for detaljregulering for Delijordet (gnr. 1, bnr. 1) med benevnelsen S9 i kommunedelplan for Vestby nord. Planområdet er i kommunedelplan for Vestby nord (egengodkjent i kommunestyret 19.6.2013) avsatt til nytt område for forretning. Bestemmelsene til kommunedelplanen setter følgende rammer for reguleringsarbeidet: - Før utbygging av området S9 forutsettes det inngått en utbyggingsavtale hvor utbygger forplikter seg til å planlegge, gjennomføre og bekoste vei- og trafikkanlegg, inklusiv gangadkomst til jernbanestasjonen, samt flytting av matjord. - Ved utarbeidelse av reguleringsplan for S9 skal det utarbeides en trafikkanalyse som viser hvilke tiltak på veinettet inklusiv ramper og kryss ved E6 og gangadkomst til jernbanestasjon, som er nødvendig for å få en tilfredsstillende framkommelighet og trafikksikkerhet. - Det skal også utredes hvordan matjord fra området kan flyttes til et nytt areal som ikke er dyrket eller dyrkbar mark i dag, for å gi et nytt areal med dyrket mark som kvalitetsmessig blir minst like bra som opprinnelig område. Alle praktiske sider ved jordflyttingen skal også utredes (plan for gjennomføring, økonomi, eiendomsforhold m.m.). - Det skal også utarbeides et miljøoppfølgingsprogram for å overvåke og evt. sette i verk tiltak for å få tilfredsstillende kvalitet på nydyrkningsområdet.
Side 2 av 8 På grunn av flere uløste innsigelser fra overordnede myndigheter ble kommunedelplan for Vestby nord oversendt Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse. Den 20.12.2013 godkjente Miljøverndepartementet planen, herunder framtidig område for forretning S9 Delijordet for etablering av IKEA-varehus. Miljøverndepartementet forutsetter imidlertid at følgende forhold avklares i reguleringsplanen: - Av hensyn til målet om høy arealutnyttelse ved omdisponering av dyrket mark og ved bygging i sentrumsnære områder, forutsetter departementet at hoveddelen av parkeringen legges til underetasje/parkeringshus. - Som følge av mer effektiv arealbruk bør det vurderes om byggeområdet kan reduseres ytterligere. - Det må utarbeides en ny trafikkanalyse i samarbeid med Statens vegvesen for å vurdere behov for trafikale tiltak, herunder løsning for gang/sykkelvei mot Vestby stasjon. Formål Tiltakshaver ønsker å regulere området til varehus/storvarehandel for planlagt etablering av IKEA-varehus. Varehuset, inkludert varemottak, vil få en størrelse på ca. 34.000 m2 BRA og et fotavtrykk på ca. 23.000 m2. Planområdet for IKEA-varehuset er på cirka 166,5 daa og rommer i dag 70 daa produktiv landbruksjord samt flere store trafikkanlegg, herunder avkjørsel fra E6 Vestby syd og deler av fv. 6, Osloveien. I tillegg er et areal til oppbygging av midlertidig gang- og sykkeladkomst mellom Delijordet og Vestby stasjon tatt med i planområdet. Som det fremgår av bestemmelsene til kommunedelplan for Vestby nord er det stilt krav om flytting av matjord fra S9 Delijordet til et nytt areal som i dag ikke er dyrket eller dyrkbar mark. For å oppnå at alle relevante temaer behandles og vurderes i en helhetlig prosess har kommunen ønsket at aktuelle mottaksområder for jord inkluderes i reguleringsplanen. I tillegg til område for etablering av varehus, med tilhørende trafikkanlegg, vil et eller flere mottaksområder også bli regulert. Etter oppfordring fra kommunen har forslagsstiller i løpet av sommeren 2014 annonsert i lokale medier etter aktuelle mottaksområder for matjorden fra Delijordet. I tillegg har forslagsstiller hatt direkte kontakt til en rekke grunneiere. I alt er 14 mottaksområder blitt vurdert. I etterkant av kartleggingen av aktuelle mottaksområder har forslagsstiller gjennomført en grov silingsprosess der hensikten har vært å sile ut de arealene som har åpenbare konflikter med andre viktige temaer så som kulturminner/kulturmiljø og naturmiljø. I tillegg har størrelse, lysforhold og arrondering på mottaksområdene blitt vurdert. På denne bakgrunn har forslagsstiller, i forbindelse med offentlig ettersyn av forslag til planprogram, varslet planoppstart av følgende potensielle mottaksområder: - Et sammenhengende område ved Kjenn Nordre (gnr. 73, bnr. 1), Kjenn Øvre (gnr. 73, bnr. 4) og Skåka (gnr. 74. bnr. 1) samt et areal for midlertidig adkomstvei. Området er på sammenlagt cirka 240 daa. Hele området er i dag uregulert. - To teiger ved Ørebekk (gnr. 41, bnr. 1) på til sammen 59 daa. Området er i dag uregulert. - Et uregulert område ved Grønlund Nordre (gnr. 84, bnr. 3) på 46 daa. - Et område ved Nedre Rød (gnr. 4, bnr 5 og gnr. 4, bnr 10) på cirka 126 daa. Deler av området er fylt opp med masser fra utbyggingen av Asko og E6 og er delvis regulert til landbruk.
Side 3 av 8 Forslagsstiller har valgt å gruppere mottaksområdene i to alternative løsninger for flytting av matjord: Alternativ 1: Kjenn Nordre, Kjenn Øvre og Skåka. Alternativ 2: Grønlund Nordre, Nedre Rød og Ørebekk. Jordfaglige utredninger samt vurdering av trafikk, adkomstforhold, kulturminner, biologisk mangfold og friluftsliv vil bli utarbeidet for samtlige områder. Alle potensielle mottaksområder er i gjeldende kommuneplan avsatt til LNF-område. Saksgang Oppstartsmøte ble avholdt 18.6.2014. Vestby kommune har fremsatt krav om konsekvensutredning da planarbeidet fører til over 15.000 m2 nytt bruksareal (jf. Forskrift om konsekvensutredning 2). Det er i forbindelse med kommunedelplan for Vestby nord gjennomført konsekvensutredning av tiltaket på overordnet nivå. Både Vestby kommune og Miljøverndepartementet har imidlertid satt krav om ytterligere utredninger og planinnhold. Forslagsstiller har under utarbeidelse av forslag til planprogram løpende vært i kontakt med både kommunen og landbrukssjefen. Forslag til planprogram ble den 14.10.2014 behandlet i regionalt planforum og det ble samme dag avholdt et åpent informasjonsmøte i Vestby Rådhus. Både relevante regionale og lokale parter er dermed blitt behørig orientert om planprosessen. Planarbeidet ble kunngjort oppstartet 19.9.2014 og forslag til planprogram har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 19.9.2014 til 02.11.2014. Det kom inn 11 merknader til forslag til planprogram og oppstart av planarbeid. Merknadene er oppsummert og kommentert i vedlegg 2 og 3. 2. VURDERING Et planprogram skal, jf. Plan og bygningslovens 4-1, gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Forslagsstiller har etter høringsfristens utløp oversendt administrasjonen et revidert planprogram utarbeidet på bakgrunn av merknader fra berørte parter. Administrasjonen har i henhold til Plan- og bygningslovens 4-1 vurdert innholdet i forslag til revidert planprogram. I vedlegg 3 har kommunen gått detaljert gjennom innkomne merknader. Administrasjonen har følgende kommentarer og forslag til endringer og tilføyelser til planprogrammet: 1. Formål Grunnet privatrettslige forhold har forslagsstiller, etter at høringsfristen er gått ut, valgt å se bort fra teigene ved Ørebekk som potensielle mottaksområder for flytting av matjord. Administrasjonen har dermed valgt å fjerne alle forhold omkring Ørebekk fra planprogrammet. 2. Planprosess Det er ikke gjort tilføyelser til dette avsnittet i etterkant av høringsperioden.
Side 4 av 8 Forslagsstiller og kommunen har i samarbeid utarbeidet fremdriftsplanen. Planen anses som fyllestgjørende. 3. Medvirkning Informasjon om frist for offentlig ettersyn og antall av innkomne merknader er tilføyet i avsnittet om medvirkning. Hjemmelshaver for gnr. 41, bnr. 1 ved Ørebekk er fjernet fra oversikten over berørte grunneiere. Det er ikke gjort ytterligere endringer i opplegget for medvirkning samt oversikten over grunneiere. 4. Alternativer Ørebekk er fjernet som en del av alternativ 2 for mottaksområder for matjord. 5. Forhold som skal konsekvensutredes oppfølging av vedtatt kommunedelplan 5.1 Landbruk Forslagsstiller har ikke gjort endringer i avsnittet om landbruk, i forhold til planprogrammet som lå ute på høring. Kommunen og landbrukssjefen mener at alle relevante forhold omhandlende landbruk vil bli ivaretatt gjennom planprogrammet. 5.2 Arealutnyttelse og parkering På bakgrunn av merknader fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus har forslagsstiller tilføyet en setning til dette avsnittet, som sikrer at parkeringsdekning og valg av løsning også vil bli dokumentert i planbeskrivelsen. 5.3 Trafikkforhold På bakgrunn av merknader fra Statens vegvesen, Vestby Skiløypeutvalg og Fylkesmannen i Oslo og Akershus har forslagsstiller tilføyet at vurderingen av en gang- og sykkelforbindelse fra eksisterende tilbud ved E6 til IKEA-varehuset inkluderes i trafikkanalysen. I tillegg er det tilføyet at det vil bli gjort en vurdering av arbeidstransport til/fra IKEA i forbindelse med trafikkanalysen. De vesentligste merknader fra Statens vegvesen er tatt til følge og vil løpende bli fulgt opp av administrasjonen. 5.4 Gang- og sykkelveier Det er ikke gjort tilføyelser til dette avsnittet i etterkant av høringsperioden. Avsnittet omtaler kun gang- og sykkelforbindelse til Vestby sentrum. Det hadde etter administrasjonens vurdering vært ønskelig at gang- og sykkelforbindelse på strekningen mellom kryssene Osloveien/Kirkeveien og Osloveien/Kroerveien også hadde blitt omtalt her. En vurdering av behovet for en gang- og sykkelforbindelse er imidlertid tatt med i trafikkanalysen, via tilføyelsene som ble gjort i avsnittet om trafikkforhold. Administrasjonen mener derfor at det er sikret at forhold rundt dette blir ivaretatt og vurdert i forbindelse med planarbeidet. 6. Metode Det er ikke gjort endringer i avsnittet om metode. Avsnittet anses som fyllestgjørende. 7. Andre temaer som må utredes 7.1 Handel, næringsliv og sysselsetting
Side 5 av 8 Det er ikke gjort endringer i dette avsnittet. Temaet vurderes tilstrekkelig utredet gjennom handelsanalysen og faglige vurderinger utført på bakgrunn av erfaring fra tidligere IKEAetableringer. 7.2 Grunnforhold Det er på bakgrunn av merknader fra Statens vegvesen tilføyet en setning i planprogrammet, som sikrer at grunnforhold langs riks- og fylkesveinettet vurderes i forbindelse med regulering av mottaksområdene. 7.3 Overvann Utbyggingen kan påvirke Kjennsbekken som grunneier (sammen med øvrige grunneiere langs vassdraget) har ansvar for. Merknader omkring overvann er tatt til følge, og det er på bakgrunn av dette tilføyet at overvannstilstrømmingen til Kjennsbekken, gjennom Jernbaneverkets stikkrenner og linjegrøfter, må utredes. I tillegg er det blitt tilføyet at avrenning fra anleggsarbeidene til nærliggende vassdrag også må utredes. Administrasjonen har ønsket å presisere at forslagsstiller ikke bare er ansvarlig for overvannshåndtering på byggeområde S9 Delijordet, men at dette ansvar også gjelder tilhørende trafikkanlegg. Administrasjonen har dermed tilføyet følgende setning: «Strategi for håndtering av overvann fra utbygging på S9 Delijordet, med tilhørende trafikkanlegg, utredes». Detter er også tilføyet under «utredningsbehov og metode». 7.4 Kulturminner Det er ikke gjort endringer i dette avsnittet. Det er gjort flere funn på Delijordet. Akershus fylkeskommune har kommentert på dette og forslagsstiller har tatt kommentarene til orientering. 7.5 Kulturlandskap og estetikk Det er under utredningsbehov tatt inn i planprogrammet at også endret trafikksituasjon skal utredes i forhold til både tilgrensende områder og mulige fjernvirkninger. Merknader fra Statens vegvesen omhandlende byggets synlighet fra E6 er tatt til følge, og er det er skrevet inn at også dette må utredes. På bakgrunn av merknader fra Akershus fylkeskommune er benevnelsen «Vestby prestegård» blitt erstattet av betegnelsen «Vestby kirkested og prestegård». I tillegg er det tilføyet at også nærliggende gårdstun og gårdsveier skal inkluderes i vurderingen av endringer i kulturlandskapet for mottaksområdene for matjord. Administrasjonen mener at det må vurderes hvordan vegetasjon langs jernbanen og Osloveien kan benyttes som avbøtende tiltak for både estetikk, trafikk og overvann. Også vegetasjon på parkeringsarealer i dagen bør her vurderes. Endelig mener administrasjonen at det bør vises et bygg med sedumtak, da dette kan være et viktig estetisk og miljømessig tiltak. Administrasjonen har derfor skrevet inn i planprogrammet at også disse tre forholdene må utredes. 7.6 Biologisk mangfold
Side 6 av 8 7.7 Støy Administrasjonen har i dette avsnittet presisert at forslagsstiller må forholde seg til 6 i bestemmelsene til kommunedelplan for Vestby nord, som beskriver behandling av støy innenfor planområdet. 7.8 Energi og klimagassutslipp 7.9 Barn og unges interesser Forslagsstiller har ikke tatt merknader fra Vestby Skiløypeutvalg omhandlende barn og unges interesser til følge, og forslagsstiller har derfor ikke gjort endringer i dette avsnittet. Administrasjonen er enig med Vestby Skiløypeutvalg i at barn og unges interesser er beskrevet snevert i planprogrammet som har vært på høring. Administrasjonen har dermed tilføyet at: «Barn og unges interesser må ivaretas i forbindelse med utbyggingen. Skoleveier, adkomstforhold og tiltak tilpasset barn og unge må vurderes». Detter er også tilføyet under «utredningsbehov og metode». 7.10 Universell utforming 7.11 Forhold til Vestby sentrum Forslagsstiller har tilføyet følgende setning til avsnittet om utredningsbehov og metode: «Forholdet til Vestby som stasjonsby beskrives». Kommunen er opptatt av at IKEA integreres på best mulig vis med det eksisterende og kommende Vestby sentrum. Kommunen mener derfor at varehuset bør flyttes så nærme sentrum og Osloveien som mulig, samt at inngangspartiet plasseres på «sentrumssiden» av varehuset. Administrasjonen mener derfor at også forhold omkring Vestby sentrum bør vurderes i forbindelse med den såkalte «Store & Site Study». Det er dermed tilføyet til planprogrammet at forholdet til Vestby sentrum også utredes i «Store & Site-studien». 7.12 Grønnstruktur og friluftsliv Forslagsstiller har tatt merknader fra Vestby Skiløypeutvalg til følge, og det er skrevet inn i planprogrammet at: «Muligheter for å holde eventuelle berørte stier og skiløyper åpne i anleggsperioden vurderes i samråd med berørte grunneiere». 7.13 Økonomiske konsekvenser for Vestby kommune Administrasjonen har, til dette avsnittet, tilføyet at: «De vesentligste forhold omkring virkninger for kommunens økonomi vil bli håndtert i utbyggingsavtalen». I tillegg har administrasjonen presisert at det er en gang- og sykkelvei som skal opparbeides til stasjonen, og at denne «i første omgang» skal være midlertidig. 7.14 Virkninger for jernbanen Forslagsstiller har tilføyet at hydrologiske forhold vil bli tatt opp, og at dette er tilføyet under punkt 7.3 - «Overvann». 7.15 Vann og avløp
Side 7 av 8 7.16 El-forsyningsanlegg 7.17 Offentligrettslige virkninger Vestby Landbrukslag har etterspurt en avklaring av rollen til Bioforsk i planprosessen. Forslagsstiller har på bakgrunn av denne merknaden tilføyet følgende til dette avsnittet: «Ettersom at ansvaret for den tekniske delen av jordflyttingen ikke er like klart definert i forskrift til Plan- og bygningsloven som andre fagfelt, vil reguleringsbestemmelsene sette krav til jordflytting, prosjektering, gjennomføring og kontroll. Dette vil avklare Bioforsk sin rolle i gjennomføring av planen». 7.18 Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger 8. Risiko og sårbarhet 3. ALTERNATIVER Det er et alternativ å vedta forslag til planprogram for detaljreguleringsplan for IKEA datert 18.9.2014. Med dette vil planprogram uten tilføyelser fra forslagsstiller og kommunens administrasjon bli lagt til grunn for planarbeidet. Rådmannen vil ikke anbefale dette. Det er et alternativ å justere, endre eller tilføye ytterligere på innholdet i planprogrammet. 4. KONKLUSJON Det er rådmannens vurdering at forslag til revidert planprogram for detaljreguleringsplan for IKEA datert 27.11.2014 beskriver alle nødvendige vurderinger og utredninger som må gjøres i forbindelse med reguleringsarbeidet. Alle vesentlige merknader er tatt til følge og innarbeidet i planprogrammet. Rådmannen mener derfor at detaljreguleringsplan for IKEA bør besluttes gjennomført på bakgrunn av planprogram datert 27.11.2014. INNSTILLING: Planprogram datert 27.11.2014 fastsettes for detaljreguleringsplan for IKEA i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger 6, jf. Plan- og bygningslovens 4-1 og 12-9. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 15.12.2014 Repr. Bodil Holter (U) fremmet følgende forslag:
Side 8 av 8 Planprogram datert 27.11.2014 fastsettes for detaljreguleringsplan for IKEA i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger inkl Kjennsbekken med innløp og utløp av Kjennstjernet, 6, jf. Plan- og bygningslovens 4-1 og 12-9. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Repr. Bodil Holters forslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Planprogram datert 27.11.2014 fastsettes for detaljreguleringsplan for IKEA i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger inkl Kjennsbekken med innløp og utløp av Kjennstjernet, 6, jf. Plan- og bygningslovens 4-1 og 12-9. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, 18.12.14 Sjur Authen Rådmann (konstituert)