Utvalgssak. Vestby kommune - Plan, bygg, geodata PLM-18/15

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Simon Friis Mortensen Arkiv: // 0234 Arkivsaksnr.: 14/ Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -54/ Plan- og miljøutvalget PLM -18/ PLM-18/15 SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJREGULERING IKEA 1.GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Plankart teig PLM 2 Plankart teig PLM 3 Rådmannens forslag til revidert plankart, teig PLM 4 Rådmannens forslag til planbestemmelser PLM 5 Planbeskrivelse PLM 6 Planprogram PLM 7 Trafikkanalyse PLM 8 Bioforskrapport PLM 9 Preliminære utredninger, jordvern PLM 10 Store and Site Study PLM 11 Landskapsanalyse PLM 12 Handelsanalyse PLM 13 Risiko- og sårbarhetsanalyse PLM 14 Registreringsrapport, kulturminner PLM 15 Utredning av naturmiljø PLM 16 Grunnundersøkelser, geoteknisk rapport PLM 17 Overvannsplan PLM 18 Kommunaltekniskplan, vann og avløp PLM 19 Kart, vann- og avløpsplan PLM 20 Varmeplan PLM 21 Støyutredning PLM 22 Illustrasjonsplan PLM 23 Terrengsnitt, illustrasjonsplan PLM 24 Tekniske tegninger a-i PLM 25 Terrengsnitt, Kjenn PLM 26 Byggeplan for gjenoppbygging av jordsmonn PLM 27 Varsel om endret plangrense for midlertidig PLM anleggsvei på Kjenn 28 Oversendelsesbrev, revidert planforslag PLM 29 Revidert plankart teig 1, alternativ a PLM 30 Revidert plankart teig 1, alternativ b PLM 31 Revidert plankart teig PLM 32 Revidert illustrasjonsplan, alternativ a PLM 33 Revidert illustrasjonsplan, alternativ b PLM

2 Side 2 av Reviderte tekniske tegninger PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn IKEA Eiendom Holding as ønsker å detaljregulere et område ved Delijordet (gnr. 1, bnr. 1 og gnr. 11, bnr. 1) til område for forretning for planlagt etablering av IKEA-varehus. Planområdet har benevnelsen S9 i kommunedelplan for Vestby nord (egengodkjent i kommunestyret ), hvor det er avsatt til nytt område for forretning. Bestemmelsene til kommunedelplanen setter følgende rammer for reguleringsarbeidet: - Før utbygging av området S9 forutsettes det inngått en utbyggingsavtale hvor utbygger forplikter seg til å planlegge, gjennomføre og bekoste vei- og trafikkanlegg, inklusiv gangadkomst til jernbanestasjonen, samt flytting av matjord. - Ved utarbeidelse av reguleringsplan for S9 skal det utarbeides en trafikkanalyse som viser hvilke tiltak på veinettet inklusiv ramper og kryss ved E6 og gangadkomst til jernbanestasjon, som er nødvendig for å få en tilfredsstillende framkommelighet og trafikksikkerhet. - Det skal også utredes hvordan matjord fra området kan flyttes til et nytt areal som ikke er dyrket eller dyrkbar mark i dag, for å gi et nytt areal med dyrket mark som kvalitetsmessig blir minst like bra som opprinnelig område. Alle praktiske sider ved jordflyttingen skal også utredes (plan for gjennomføring, økonomi, eiendomsforhold m.m.). - Det skal også utarbeides et miljøoppfølgingsprogram for å overvåke og evt. sette i verk tiltak for å få tilfredsstillende kvalitet på nydyrkningsområdet. På grunn av flere uløste innsigelser fra overordnede myndigheter ble kommunedelplan for Vestby nord oversendt Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse. Den godkjente Miljøverndepartementet planen, herunder framtidig område for forretning S9 Delijordet for etablering av IKEA-varehus. Miljøverndepartementet forutsetter imidlertid at følgende forhold avklares i reguleringsplanen: - Av hensyn til målet om høy arealutnyttelse ved omdisponering av dyrket mark og ved bygging i sentrumsnære områder, forutsetter departementet at hoveddelen av parkeringen legges til underetasje/parkeringshus. - Som følge av mer effektiv arealbruk bør det vurderes om byggeområdet kan reduseres ytterligere. - Det må utarbeides en ny trafikkanalyse i samarbeid med Statens vegvesen for å vurdere behov for trafikale tiltak, herunder løsning for gang/sykkelvei mot Vestby stasjon. Planprogram for detaljreguleringsplan for IKEA ble fastsatt av Plan- og miljøutvalget den Planprogrammet beskriver alle nødvendige vurderinger og utredninger som må gjøres i forbindelse med reguleringsarbeidet. Planprogrammet sikrer at bestemmelsene i kommunedelplan Vestby nord og forutsetningene i godkjennelsen fra Miljøverndepartementet følges opp i det videre planarbeidet.

3 Side 3 av 19 Formål Tiltakshaver ønsker å regulere området ved Deli til forretning inkludert møbelvarehus for planlagt etablering av IKEA-varehus. Varehuset, inkludert varemottak, vil få en størrelse på ca m2 BRA og et fotavtrykk på ca m2. Adkomst for biltrafikk til IKEA forslås opparbeidet via en ny rundkjøring ved Osloveien/Garderveien. Adkomst for gang- og sykkeltrafikk forslås lagt i egen trase rett nord for rundkjøringen. Planforslaget legger opp til at det etableres ca. 670 bilparkeringsplasser i parkeringskjeller under bygget og ca. 100 bilparkeringsplasser på bakkenivå. I tillegg vil det bli opparbeidet 50 sykkelparkeringsplasser under tak nær inngangspartiet. Reguleringsforslaget består av to teiger. Teig 1 hvor IKEA-varehuset planlegges er på cirka 93 daa og rommer i dag ca. 70 daa produktiv landbruksjord samt deler av fv. 6, Osloveien, herunder eksisterende kryss med Garderveien. Som det fremgår av bestemmelsene til kommunedelplan for Vestby nord er det stilt krav om flytting av matjord fra S9 Delijordet til et nytt areal som i dag ikke er dyrket eller dyrkbar mark. For å oppnå at alle relevante temaer behandles og vurderes i en helhetlig prosess har kommunen ønsket at aktuelle mottaksområder for jord inkluderes i reguleringsplanen. I tillegg til område for etablering av varehus teig 1, ønsker tiltakshaver derfor å regulere et område ved Kjenn teig 2 (73/1, 73/4, 74/1, 79/1 m.fl.) til landbruksformål m.m. Adkomst til området foreslås via en midlertidig anleggsvei som forbindes til Osloveien. For å unngå at tungtrafikk blir ført gjennom boligområdet ved Kjenn, er det forslått at midlertidig anleggsvei opparbeides nord om boligområdet. Mottaksområdet ved Kjenn er i gjeldende kommuneplan avsatt til LNF-område. Samlet areal for planområdets to teiger er på 322 daa. Saksgang Oppstartsmøte ble avholdt og planarbeidet ble kunngjort oppstartet Forslag til planprogram lå ute til offentlig ettersyn i perioden til Forslag til planprogram ble den behandlet i regionalt planforum og det ble samme dag avholdt et åpent informasjonsmøte i Vestby Rådhus. Planprogrammet ble endelig fastsatt av Plan- og miljøutvalget på møte den Forslag til detaljplan ble presentert for berørte parter og formelt oversendt kommunen Kunngjøring av oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale ble varslet den Det er i planprogrammet lagt opp til at detaljreguleringsplan og utbyggingsavtale vedtas i kommunestyret den Det ble den avholdt møte mellom forslagsstiller og administrasjonen. Administrasjonen la her frem sine forslag til endringer, som de er beskrevet i dette saksfremlegget. På bakgrunn av møtet oversendte tiltakshaver den et revidert planforslag. Reviderte planforslag inneholder: Reviderte tegninger av veianlegg, reviderte illustrasjonsplaner samt nye plankart. Oversendelsen er kommet rett før administrasjonens skrivefrist, og det har derfor ikke vært mulig å endre saksfremlegget i henhold til dette. Reviderte planforslag er derfor behandlet i eget avsnitt sist i dette dokumentet.

4 Side 4 av VURDERING Overordnede mål og føringer Foruten føringene beskrevet under saksopplysninger berøres tiltaket av følgende overordnete planer: Samordnet areal- og transportplanlegging Av retningslinjene fremgår det at økt transportbehov hovedsakelig skal imøtekommes med økt kollektivtilbud og tilrettelegging for sykkel og gange. Av IKEAs beregninger fremgår det at et nytt varehus i Vestby vil generere en ÅDT i størrelsesordenen bilturer per døgn. IKEA har en målsetting om 15 % kollektivandel på alle sine varehus, og det er antatt at 12 % av kundene til et varehus i Vestby vil reise kollektivt. Gangavstanden til Vestby stasjon samt minsket reiselengde for kunder i regionen (som i dag må kjøre til Slependen eller Furuset) har vært et viktig lokaliseringsargument for IKEA. IKEA-varehuse er utpreget bilbaserte næringsetableringer, og en IKEA-etablering vil derfor aldri kunne leve opp til målsettingene for statlige og regionale føringer for samordnet areal- og transportplanlegging. Det kan imidlertid gjøres en rekke tiltak for å minske bilandelen og personbiltrafikken. Det er derfor viktig at tilrettelegging for kollektivreisende, gående og syklende prioriteres og at det finnes gode løsninger for disse trafikkantgrupper. For å oppnå en høy kollektivandel på et fremtidig IKEA-varehus i Vestby, er det derfor viktig at IKEA integreres med Vestby tettsted på en god måte, samt at det etableres en attraktiv gang- og sykkelforbindelse til jernbanestasjonen. Kommunen vil prioritere dette i sin behandling av planforslaget. Kommuneplan Vestby Ny kommuneplan er under revisjon. I forslag til kommuneplan er det avsatt arealer til et mulig nytt sidespor gjennom byggeområdet for nytt IKEA-varehus. Dette har medført en reduksjon av tomtens areal på litt over 5 daa. Sidesporet har dermed bidratt til at IKEA har måttet redusere byggeområdet ytterligere i tråd med føringene fra Miljøverndepartementet. Eksisterende reguleringsplaner Byggeområde for varehus og mottaksområde for matjord er i dag uregulert. Foreslåtte infrastruktur til planområdet berører følgende planer: - Garderveien sør - Trekanten - Østfoldbanen, dobbeltsporanlegg Tveter-Vestby Konsekvensutredningsplikt Vestby kommune har fremsatt krav om konsekvensutredning da planarbeidet fører til over m2 nytt bruksareal for et næringsbygg (jf. Forskrift om konsekvensutredning 2). Det er i forbindelse med kommunedelplan for Vestby nord gjennomført konsekvensutredning av tiltaket på overordnet nivå. Både Vestby kommune og Miljøverndepartementet har imidlertid satt krav om ytterligere utredninger. Følgende tema er i henhold til fastsatte planprogram konsekvensutredet: - Landbruk - Arealutnyttelse og parkering - Trafikkforhold - Gang- og sykkelveier

5 Side 5 av 19 Krav om konsekvensutredning gjelder for begge planområdets teiger. Temaene om arealutnyttelse og parkering, trafikkforhold og gang- og sykkelvei er imidlertid ikke relevante problemstillinger for mottaksområdet på Kjenn. Temaene i konsekvensutredningen er behandlet i vedlagte fagrapporter. Plassering av varehuset Det er i fastsatte planprogram stilt krav om at tiltakshaver utreder minimum to ulike alternativer for utforming og plassering av bygget, herunder; bygningsvolum og parkeringsløsninger. Dette kravet har vært viktig for kommunen for å få vurdert adkomstløsninger, siktelinjer til det omkringliggende kulturlandskapet samt for å oppnå en best mulig integrering med Vestby sentrum. Tiltakshaver har i Store and Site-studien (vedlegg 10) og landskapsanalysen (vedlegg 11) vurdert ulike plasseringer og størrelser på varehuset. På bakgrunn av analysene foreslår tiltakshaver at det legges til rette for et IKEA-varehus med redusert bufferlager, kortfasade mot E6 og inngangsparti mot sentrum. Foreslåtte løsning er illustrert i vedlegg 24a. Grunnet varehusets sentrumsnære plassering samt krav om å minske nedbyggingen av produktiv matjord, er det administrasjonens vurdering at det er positivt at tiltakshaver har foreslått et mer komprimert og arealeffektivt varehus enn det som ellers er standarden for IKEAs etableringer. Videre er det positivt at inngagnspartiet i foreslåtte alternativ er plassert inn mot sentrum. Dette gir gode muligheter for å integrere varehuset med Vestby sentrum. Varehusets forhold til kulturlandskapet samt estetikk, trafikkforhold og tilknytning til Vestby sentrum vil bli kommentert i senere avsnitt. Utnyttelse, byggegrenser og byggehøyder Det legges i planforslaget opp til en utnyttelse av byggeområdet på 70 % BYA. Foreslåtte varehus vil ha en utnyttelsesgrad på 230 % BRA inkludert varelevering og parkeringsareal på bakken. Maksimal høyde på hovedbygget er satt til kote 75, men inntil 15 % av bygningsvolumet kan ha høyde inntil kote 78. Dette gir en maksimal høyde på hovedvolumet på 20 meter fra gjennomsnittlig planert terreng (kote 55). Foreslåtte utnyttelsesgrad og byggehøyde er en konsekvens av tomtens utforming, IKEAs designkrav, adkomstforhold og synlighet mot E6. Administrasjonen mener at IKEA har dokumentert at dette vil gi den beste helhetlige løsningen for varehusets utforming. Byggegrense mot tomtegrensen i syd er satt til 0 meter. I område J1 er det foreslått etablert en fylling som ligger innenfor varslet planavgrensning, men utenfor arealet som i kommunedelplan Vestby nord er avsatt til forretningsformål. Området vil bli opparbeidet slik at dette vil kunne dyrkes etter IKEAs etablering. Byggegrense mot både jernbanen og Osloveien er i planforslaget satt til 30 meter. Byggegrensen på 30 meter til Osloveien er satt for å sikre arealer til en potensiell fremtidig utvidelse av fylkesveien til fire felt. Dette er gjort i samråd med kommunen og Statens vegvesen, og er i tråd med foreløpige tanker for sentrumsplanen (jf. arkitektenes forslag som alle peker på at trafikken i hovedsak bør ledes utenom sentrum via bl.a. Osloveien). Administrasjonen mener at en byggegrense på 30 meter til jernbanen ikke er passelig for utviklingen av et sentrumsområde. Det er i ny kommuneplan avsatt plass til et ekstra sidespor fra Vestby stasjon til Vestby næringspark øst. Ny utbygging ved ASKO vil ha en grense til jernbanen på ca. 15 meter. Administrasjonen kan ikke se at IKEA bør ha en større byggegrense

6 Side 6 av 19 til jernbanen, da et fremtidig sidespor uansett også skal etableres videre forbi ASKO. Administrasjonen har utarbeidet et forslag til revidert plankart (vedlegg 3). Administrasjonen foreslår her at det settes en byggrense for IKEA-etableringen på 15 meter til jernbanen samt at området regulert til forretningsformål utvides til denne grensen. I tillegg foreslås planområdet utvidet mot vest til plangrensen for reguleringsplan for Østfoldbanen, dobbeltsporanlegg Tveter-Vestby, slik at dette mindre areal ikke forblir uregulert. Dette mindre arealet reguleres til annen banegrunn. Trafikk Miljøverndepartementet og Vestby kommune har stilt krav om at det utarbeides en trafikkanalyse i samarbeid med Statens vegvesen. Trafikkanalysen skal vurdere behov for trafikale tiltak, herunder løsning for gang- og sykkelvei mot Vestby stasjon. Trafikkanalysen for IKEA (vedlegg 7) dokumenterer trafikkbelastningen som vil bli generert på bakgrunn av etableringen. Analysen viser at IKEA vil genererer en ÅDT i størrelsesordenen bilturer pr. døgn. Hovedparten av trafikken vil komme fra E6 nord og sør (ca. 82 %). Det konkluderes i analysen at eksisterende veinett vil ha tilstrekkelig kapasitet til trafikk generert av IKEA. Trafikkanalysen for IKEA baserer seg i stor grad på trafikkanalysen for Vestby sentrum (Rambøll ). Begge trafikkanalyser er utarbeidet i samarbeid med Statens vegvesen. Statens vegvesen har kommentert på analysene og kan på nåværende tidspunkt ikke godkjenne disse. Kommentarer til kommunens trafikkanalyse er oversendt Rambøll for revisjon av rapporten. Det vil være nødvendig for tiltakshaver også å revidere trafikkanalysen for IKEA på bakgrunn av endringene som gjøres i kommunens trafikkanalyse. Kommunen har for øvrig en rekke mindre kommentarer til trafikkanalysen som vil bli tatt opp direkte med tiltakshaver. Planforslaget legger opp til at det etableres adkomst til IKEA fra en femarmet rundkjøring etablert øst for Osloveien og nord for eksisterende kryss ved Osloveien/Garderveien. For å få til en passende svingradius i rundkjøringen, samt for å dimensjonere for en potensiell utvidelse av Osloveien til fire felt, forslås rundkjøringen opparbeidet med en diameter på 50 meter. Arealene er i kommunedelplan for Vestby nord avsatt til trafikkformål. Det er administrasjonens vurdering at en rundkjøring her vil bidra til at farten på Osloveien reduseres. I tillegg vil rundkjøringen erstatte dagens kanaliserte t-kryss, som ikke er opparbeidet i henhold til gjeldende reguleringsplan. Dagens løsning, med to kryss tett inntil hverandre, er uheldig og baserer seg på en gammel løsning som er dimensjonert for høy hastighet, da veien en gang var en del av E6. Administrasjonen mener at foreslåtte adkomst vil gi god inn- og utkjøring til IKEA samtidig som hastigheten på Osloveien begrenses og det skapes et mer ryddig trafikkbilde. I reguleringsplanen er Osloveien regulert med to kjørefelt. Det er likevel tatt med ekstra trafikkareal slik at Osloveien senere kan utvides til fire felt. Denne utvidelsen er ikke regulert som offentlig trafikkareal og vil slik planforslaget foreligger bli liggende som privat område. Utvidelsen, sammen med en justering av rundkjøringen, har medført at planområdet må utvides noe mot nord (inn på eiendommen til Coop) i forhold til området som var varslet i planoppstart. Denne endringen er gjort etter at tiltakshaver har sendt inn planforslaget, og er derfor ikke tatt med i administrasjonens forslag til revidert plankart (vedlegg 3). Et oppdatert forslag til revidert plankart vil bli lagt frem på møtet i Plan- og miljøutvalget. Tiltakshavers forslag til plankart inneholder den reviderte rundkjøringen.

7 Side 7 av 19 Administrasjonen mener at det kan bli aktuelt med busslommer ved Osloveien, slik at det blir mulig å ta bussen fra Vestby stasjon til IKEA. Dette er ikke lagt inn i administrasjonens reviderte forslag, men vil bli vurdert i forbindelse med offentlig ettersyn, da dette også må avklares med Ruter. Gang- og sykkelvei Av referat fra oppstartsmøte samt fastsatte planprogram fremgår det at det må anlegges en midlertidig løsning for gang- og sykkelforbindelse fra Vestby stasjon til IKEA, inntil en permanent trase vedtas i områdereguleringsplanen for Vestby sentrum. Tiltakshaver har imidlertid foreslått en permanent løsning for adkomst for gående og syklende. Foreslåtte permanente løsning har en bredde på 3 meter og ønskes opparbeidet i umiddelbar nærhet til ny femarmet rundkjøring for biltrafikk. Adkomsten foreslås lagt i en tunnel under Osloveien. Tiltakshaver legger opp til at adkomst via tunnel skal kunne benyttes som alternativ adkomst for utrykningskjøretøyer og dimensjoneres i henhold til dette (kjørebredde minimum 3,5 meter og fri høyde på 4 meter). Administrasjonen mener at det kan være hensiktsmessige å etablere en permanent forbindelse fra dag en. En midlertidig løsning risikerer å bli lite attraktiv, hvilket potensielt vil forflytte kollektivreisende over i personbiler. Mobilitetsvaner er vanskelige å endre, og etableres det først dårlige reisevaner er disse derfor problematiske å reversere. I tillegg kan det vise seg vanskelig å få etablert en permanent løsning i ettertid. Administrasjonen mener imidlertid at foreslåtte løsning for gang- og sykkeladkomst ikke er tilfredsstillende. Kravet om en gang- og sykkelforbindelse mellom IKEA og Vestby stasjon (via Vestby sentrum) er det viktigste enkeltiltak som kan bidra til å knytte fremtidens Vestby sentrum og IKEA sammen. For å få integrert IKEA med Vestby sentrum er det nødvendig at forbindelsen til sentrum blir av en slik kvalitet at det blir attraktivt å bevege seg mellom IKEA, sentrumsområdet og jernbanestasjonen. Nærheten til Vestby sentrum og den gode kollektivdekningen som jernbanen gir, har vært et viktig lokaliseringsargument for IKEA. Hvis IKEAs ambisiøse mål for kollektivdekning på de norske varehusene skal oppfylles, kreves det en helhjertet innsats for å tilrettelegge for disse trafikkantgruppene. Når Follobanen står ferdig vil frekvensen på jernbanen øke og reisetiden til Oslo vil bli på 22 minutter. For kunder i Oslo sentrum vil varehuset i Vestby således bli det nærmeste varehuset for folk som ønsker å reise kollektivt. Plasseringen av varehuset i Vestby er i denne henseende unik i norsk kontekst. Det er viktig for kommunen at dette potensialet følges opp og understøttes i planarbeidet. Fra mobilitetsforskningen (se f.eks Jan Gehl - Livet mellom husene, NIBR-rapport 29 - Til fots og Nasjonal gåstrategi 2014) vet vi at fotgjengere som regel vil velge den korteste vei mellom A og B. Hvilken vei som velges avhenger likevel av hensikten med turen, tid til rådighet, kjennskap til området og gangtrafikkmiljøets egnethet. Fra forskningen kan følgende fellestrekk for fotgjengere utledes: 1) Fotgjengere velger den korteste avstanden. Dersom dette betyr å krysse en sterkt trafikkert vei i stedet for å gå en lengre omvei, vil fotgjengere ta denne risikoen fremfor å gå rundt. I Vestby sentrum ser vi dette fenomenet tydelig ved at mange fotgjengere velger å gå langs Kirkeveien for å komme til Vestby storsenter, fremfor å benytte det trafikksikre (men også noe lengre alternativet) via gang- og sykkelforbindelsen langsmed/under Kirkeveien.

8 Side 8 av 19 2) Fotgjengere foretrekker veier hvor de kan se målet eller en kjent bygning på vei til målet, og hvor oversikten er god mellom fotgjengeren og (del)målet. 3) Veier som ofte gir retningsendringer oppleves av fotgjengere som mer interessante enn lange, rette veier, og disse veiene virker derfor også mer forlokkende. 4) Fotgjengere foretrekker som regel å gå i rene gangveier og gater. Jo mer kjørende trafikk gaten inneholder, desto mindre attraktiv blir den for fotgjengere. Administrasjonen har på denne bakgrunnen utarbeidet et forslag til en alternativ trase/krysningspunkt med Osloveien (vist på forslag til revidert plankart, vedlegg 3). Administrasjonen foreslår at krysningen med Osloveien etableres lengre mot nord, via en gang- og sykkelforbindelse mellom Vestbytorget og Coop Extra. Undergangen foreslås opparbeidet med en bredde på 8 meter. En slik bredde vil gi mulighet for at det etableres sykkelvei på 3 meter med adskilt fortau på 4,25 meter (i tillegg kommer kantsoner på 3* 0,25 meter). Nordover fra undergangen til Garderveien foreslår administrasjonen at det avsettes fem meter til gang- og sykkelvei inklusive arealer til annen veggrunn. Administrasjonens løsning er vurdert bedre egnet av følgende grunner: 1) Tiltakshavers foreslåtte trasevalg legger ikke opp til at fotgjengere kan gå den kortest mulige veien mellom jernbanestasjonen og IKEA. Gangveien vil med planforslagets foreslåtte løsning være ca. 600 meter fra jernbanestasjonen til formålgrensen for byggeområde forretning. Administrasjonens foreslåtte gangvei vil kunne bli ca. 10 % kortere. 2) IKEA vil bli synlig for fotgjengere på strekningen mellom Vestbytorget og Coop Extra. Med målet i sikte vil det for fotgjengere være naturlig å gå direkte mot IKEA fra dette punktet. Omveien rundt om Coop-bygget vil derfor oppleves som mye lengre enn den egentlig er. Administrasjonens forslag leder gang- og sykkeltrafikken direkte mot IKEA idet inngangspartiet kommer til syne. 3) I tiltakshavers forslag er det få retningsendringer for fotgjengerne. Den lange rette turen langs Garderveien vil derfor være mindre attraktiv (særlig turen forbi Coop hvor fasaden uten vinduer vil virke avvisende) enn administrasjonens alternative rute mellom Vestbytorget og Coop. 4) For fotgjengere og syklister er det ikke behagelig å ferdes nær store biltrafikkanlegg. Tiltakshaver foreslår at gangforbindelsen opparbeides i umiddelbar tilknytning til ny rundkjøring ved Osloveien/Garderveien (avstand på mellom 15 og 20 meter). Ny rundkjøring foreslås dimensjonert til kjøretøy/time, og det anslås i trafikkanalysen at rundkjøringen i 2040 vil få en belastning på 1600 kjøretøy/time. Opparbeides administrasjonens forslag vil gangtrafikken ledes til IKEA i god avstand fra rundkjøringen, og det vil i fremtiden bli mulig at det etableres bygg mellom gangveien og rundkjøringen, noe som vil skjerme gangtrafikken ytterligere. 5) Trasevalget som foreslås i planforslaget bidrar ikke til en tilfredsstillende integrering mellom IKEA og Vestby sentrum. Gang- og sykkelforbindelsen ønskes i planforslaget opparbeidet helt i utkanten av planområdet for sentrumsplanen, i et område som ikke inngår naturlig i det fremtidige Vestby sentrum. Administrasjonens forslag åpner for at gangforbindelsen til IKEA i fremtiden kan integreres med en plassdannelse i tilknytning til undergangen (jf. nedenstående avsnitt om tilknytning til Vestby sentrum ) eller en plassdannelse ved Mølla, samt at forbindelsen kan knyttes opp til en eventuell fremtidig gang- og sykkelvei over jernbanen (jf. forslag fra parallelloppdraget).

9 Side 9 av 19 6) Gang- og sykkelforbindelse er i planforslaget 3 meter bred. 3 meter tilsvarer bredden på undergangen som er opparbeidet ved Kirkeveien. Administrasjonen mener at dette ikke er en tilfredsstillende bredde. Ut fra tiltakshavers egne beregninger vil IKEA generere opp mot 1,6 millioner besøkende om året. Med en kollektivdekning på 12 % gir dette potensielle gående mellom Vestby stasjon og IKEA per år. Tiltakshaver ønsker i tillegg at veien skal fungere som alternativ adkomst for utrykningskjøretøyer. Med en bredde på undergangen på bare 3,5 meter frykter administrasjonen at det ved en eventuell nødssituasjon vil kunne oppstå farlige situasjoner mellom myke trafikanter og utrykningskjøretøyer. For øvrig mener administrasjonen at en gang- og sykkelvei på 3 meter ikke lever opp til de kvalitetskrav som en forbindelse med en slik daglig belastning bør ha. I administrasjonens forslag er undergangen foreslått med en bredde på 8 meter. 7) Administrasjonens løsning er mulig å tilpasse i henhold til områdereguleringsplanen for Vestby sentrum. Slik løsningen er lagt opp vil gang- og sykkelveien fra IKEAvarehuset til Coop-tomten (inklusiv undergangen) være permanent. Den resterende delen av gang- og sykkelforbindelsen vil kunne opparbeides smalere og av enklere kvalitet, slik at det, uten store ekstrakostnader, vil være mulig å tilpasse utforming og trasevalg for den resterende delen av adkomsten (i henhold til det som besluttes i områdereguleringsplanen for Vestby sentrum). Administrasjonens løsning er for øvrig i tråd med merknader fra Statens vegvesen som poengterer at: Gang- og sykkelveien bør være kortest mulig veg til sentrum og bør være brukervennlig, lett synlig og tilgjengelig. Den bør være godt utformet med hensyn til sosial kontroll (lys og åpen) og ha et romslig snitt for å ta høyde for et stort antall brukere. Det anbefales dermed at administrasjonens alternative løsning legges ut på høring sammen med planforslaget. På bakgrunn av uttalelse fra Statens vegvesen ble det skrevet inn i planprogrammet at det skal vurderes opparbeidet en gang- og sykkelvei fra eksisterende tilbud ved E6-krysset Vestby sør til foreslåtte IKEA-varehus. Tiltakshaver viser i trafikkanalysen til at det vil være svært få brukere av en slik forbindelse og at behovet dermed ikke vil kunne forsvare den høye kostnaden en slik etablering vil ha (det anslås i størrelsesordenen millioner kroner). Administrasjonen mener det er viktigere at det brukes ressurser på forbindelsen til Vestby sentrum og jernbanestasjonen, og at det derfor er bedre at tiltakshaver opparbeider èn løsning av høy kvalitet enn flere mindre gode løsninger. I parallelloppdraget om Vestby sentrum foreslås det for øvrig en ny gang- og sykkelbro over jernbanen mellom Osloveien og Mølla. Dette vil være en mer hensiktsmessig og attraktiv løsning for myke trafikanter som vil trekke mer gang- og sykkeltrafikk gjennom sentrum, slik at det kan være med på å skape liv der. I tillegg vil da en gang- og sykkelforbindelse langs Osloveien bli overflødig. Tilknytning til Vestby sentrum Det stilles i fastsatte planprogram krav om at tiltakshaver må vurdere hvordan fysiske tiltak kan bidra til at IKEA, på best mulig vis, integreres med det eksisterende og fremtidige Vestby sentrum. Plassering av inngangsparti, oppbygging av gang- og sykkelvei samt utforming av krysningspunkt med Osloveien er blant de vesentligste tiltak som kan bidra til god integrasjon med Vestby sentrum. Plassering av inngangsparti og oppbygging av gang- og sykkelvei er kommentert tidligere.

10 Side 10 av 19 Administrasjonen ønsker imidlertid å kommentere på selve krysningspunktet med Osloveien. Tiltakshaver foreslår at Osloveien krysses via en undergang. Administrasjonen har vurdert om en krysning i plan kan være et mer attraktivt alternativ, men det vurderes at høydeforskjellen mellom Osloveien (kote 64) og varehuset (kote 55) vil gjøre en slik løsning lite hensiktsmessig. Administrasjonens mener derfor at en undergang kan være en god løsning. Det er imidlertid viktig for administrasjonen at undergangen opparbeides på det mest hensiktsmessige punktet. I det nettopp avsluttete parallelloppdrag har tre arkitektteam utarbeidet forslag til hvordan fremtidens Vestby kan utvikles. Arkitektene peker alle på viktigheten av å integrere IKEA med Vestby sentrum, og de tre teamene har levert tre gode forslag til hvordan adkomsten for de myke trafikantgruppene kan løses. Felles for arkitektenes forslag er, at de alle peker på at et fremtidig krysningspunkt bør etableres på strekningen mellom Mølla og IKEA. Alle tre arkitektteam har vurdert at området ved Mølla vil være en sentral del av den fremtidige utviklingen, og at det er et stort potensial i å etablere en attraktiv møteplass her. Arkitektene mener således at det er opplagt at en fremtidig gang- og sykkelvei knyttes opp til denne plassen. Kommunen har igangsatt en særdeles positiv prosess i forbindelse med sentrumsplanen, og det er allerede nå viktig at forslagene og ideene fra parallelloppdraget følges opp i det konkrete planarbeidet. Det er derfor av svært stor betydning for administrasjonen at det nå ligges til rette for at en slik fremtidig forbindelse kan etableres. Rådmannen anbefaler derfor på det sterkeste at den fremtidige undergangen etableres i tråd med prinsippene for administrasjonens alternative forslag. Det er i øvrig viktig for administrasjonen at det settes spesifikke kvalitetskrav til denne nye undergangen, slik at kommunen sikrer at det opparbeides en løsning av vesentlig høyere kvalitet enn undergangen som er etablert i forbindelse med byggingen av Vestby storsenter. Administrasjonen foreslår at kvalitetskravene innarbeides i bestemmelsene og planbeskrivelsen. For å visualisere hvordan en slik type undergange kan oppbygges med høy kvalitet, har administrasjonen lagt ved nedenstående eksempel på ny tverrforbindelse ved Jessheim stasjon. Administrasjonen mener at dette er et relevant referanseprosjekt og at det bør stilles krav om en tilsvarende kvalitet på en undergang mellom Vestby sentrum og IKEA. Undergangen ved Kirkeveien er lagt ved som sammenligningsgrunnlag.

11 Side 11 av 19 Forslag til undergang på Jessheim stasjon, tegnet av Pir II AS og Dr. tech Kristoffer Apeland AS ( Dagens undergang mellom Vestby stasjon og Vestby storsenter. Parkering I henhold til bestemmelsene om parkeringsdekning i kommudelplan Vestby nord, stilles det krav til IKEA om opparbeidelse av 762 bilparkeringsplasser. Kravene til parkeringsplasser er absolutte. Parkeringsnormene er videreført i ny kommuneplan som i øyeblikket er under rullering. Fylkesmannen har kommet med innsigelse til parkeringskravene i ny kommuneplan. Fylkesmannen mener at hensynet til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging ikke er tilstrekkelig ivaretatt gjennom foreslåtte parkeringsnormer. Fylkesmannen peker bl.a. på at akseptable maksimumstall for parkering ved forretninger bør være på 17 plasser/1000 m2. Dette er vesentlig mindre enn det gjeldende kommunedelplan for Vestby nord setter krav om. Foreslåtte parkeringsløsning (ca. 670 bilparkeringsplasser under bakken og ca. 100 parkeringsplasser på bakkenivå) er i tråd med føringer gitt av Miljøverndepartementet ved godkjennelse av kommunedelplanen, og antallet er stort sett i tråd med kommunens parkeringsnormer. Kommunen har ønsket en vurdering av muligheten for samordning av parkeringsarealer mellom IKEA og ny utbygging i Vestby sentrum. IKEA mener at det vil være praktisk mulig å inngå en slik avtale dersom IKEA kan ha kontroll med bruken. Administrasjonen er svært positiv til en mulig løsning med samordning av deler av IKEAs bilparkeringsplasser. En avtale om dette vil bli tatt opp i utbyggingsavtalen.

12 Side 12 av 19 Det legges i planforslaget opp til at det etableres ca. 100 sykkelparkeringsplasser under tak nær inngangspartiet. Antallet er ikke i tråd med kommunens parkeringsnorm, men administrasjonen mener at 100 plasser vil være passende. Administrasjonen foreslår i justerte bestemmelser at det etableres 25 biloppstillingsplasser for bevegelseshemmede og 50 parkeringsplasser forberedt for elbil. Landskap og estetikk Tiltakets betydning for siktelinjer til det nasjonalt viktige kulturmiljø ved Vestby kirkested og prestegård er dokumentert i landskapsanalysen (vedlegg 11). Analysen konkluderer med at foreslåtte alternativ ikke vil påvirke noen av siktelinjene fra Vestby sentrum mot Vestby kirkested og prestegård. Av fastsatte planprogram fremgår det at også et bygg med grønt tak (sedumtak) må vises, da dette kan være et viktig estetisk tiltak. Ettersom bygget nå blir høyere og mer komprimert enn først foreslått, vil den estetiske effekten av et sedumtak være begrenset. IKEA og administrasjonen mener derfor at det vil være mer hensiktmessig at taket holdes fritt, slik at dette eventuelt kan benyttes til solcellepaneler, som IKEA har gode erfaringer med fra andre etableringer. Det legges i bestemmelsene til planforslaget opp til at det kan etableres et informasjonsskilt rettet mot E6 på maksimalt 32 meter. Administrasjonen kan ikke se at virkningen av et slikt tårn er beskrevet tilstrekkelig i landskapsanalysen. Tårnet vises således ikke konsekvent på 3D-modellene, og tårnet er ikke beskrevet nærmere i verken landskapsanalysen eller planbeskrivelsen. Administrasjonen mener at det foreslåtte tårnet vil få store negative estetiske konsekvenser for tiltaket og at tårnet vil forstyrre viktige siktelinjer til Vestby kirkested og prestegård. Foreslåtte tårn er således, etter administrasjonens oppfatning, i motstrid med de avbøtende estetiske og landskapsmessige tiltak som er foreslått. Administrasjonen vil for øvrig å gjøre oppmerksom på at et slikt informasjonstårn bare er tillat ved en av IKEAs syv etableringer i Norge (varehuset i Lillesand kommune). Statens vegvesen har tidligere hatt innsigelse mot navigasjonstårn, senest ved etableringen i Ringsaker kommune. Administrasjonen mener derfor at bestemmelsene om navigasjonstårn bør tas ut av forslaget. Bestemmelsene legger videre opp til at det kan tillates opparbeidet et IKEA-logo i inntil 5 meters høyde på samtlige fasader. I tillegg til dette ønskes et fasadebanner tillat på hovedfasaden. Landbruk/ flytting av matjord Foreslåtte tiltak vil bety nedbygging av ca. 70 daa høyproduktiv landbruksjord (størrelsesordenen 600 kg/daa). Som avbøtende tiltak er det stilt krav om at landbruksjorden benyttes til å opparbeide et nytt oppdyrkningsområde som ikke er dyrket eller dyrkbar mark i dag, for å gi et nytt areal med dyrket mark som kvalitetsmessig blir minst like bra som opprinnelig område. Tiltakshaver har engasjert Bioforsk til å utrede og vurdere flytting av landbruksjord fra Delijordet samt opparbeiding av et nytt landbruksområde i kommunen. Vestby kommune og landbrukskontoret i Follo har løpende vært engasjert i denne prosessen. Det legges i planforslaget opp til at matjorden flyttes til et nytt område ved Kjenn. Som beskrevet i både Bioforsk rapporten (vedlegg 8) og utredningen i vedlegg 9, har totalt 12 aktuelle mottaksområder vært vurdert. På bakgrunn av en silingsprosess hvor områdene er vurdert i henhold til jordfaglige vurdering, kulturminner, biologisk mangfold, naturinngrep,

13 Side 13 av 19 turstier, transportavstand og tilgjengelighet vurderes foreslåtte område ved Kjenn som best egnet for nydyrkning. Gjennomføring av jordflyttingstiltaket er nøye beskrevet i rapporten fra Bioforsk. Det beskrives i rapporten at det vil være mulig å opparbeide et nytt jordbruksareal på Kjenn på i alt 144 dekar, som til sammen vil kunne gi en avling som er minimum på høyde med dagens. For å få til en vellykket jordflytting er det viktig at dette gjøres i henhold til beskrivelsene. Administrasjonen mener at tiltakshaver i miljøoppfølgingsprogrammet må gi en detaljert beskrivelse av gjennomføringen av jordflyttingens ulike faser samt redegjøre for oppfølging og dokumentasjon av jordflyttingen (beskrevet nærmere i eget avsnitt). Det foreslåtte området ved Kjenn omfatter i dag 15 daa som er klassifisert som dyrkbar jord og 21 daa angitt som allerede dyrket. Bioforsk og landbrukskontoret i Follo har begge pekt på at det er betydelige begrensninger knyttet til dyrkbarheten av disse arealer. Sett i lyset av dette, samt nydyrkningsområdets samlede areal, er det administrasjonens vurdering at området oppfyller kravene som ble gitt i forbindelse med vedtak av kommunedelplan Vestby nord. I område J1 på plankartet foreslås det etablert en fylling på et belte på 15 meter. Området på totalt 5 dekar vil bli opparbeidet på samme måte som mottaksområdet for matjord, og etableres med en helning på maksimum 1:8, slik at dette vil være dyrkbart etter etableringen av varehuset. Handel, næringsliv og sysselsetting Balanza as har utarbeidet en handelsanalyse (vedlegg 12) som belyser en IKEA-etablerings konsekvenser for den øvrige handel i kommunen. Analysen viser at det er sannsynlig at et fremtidig IKEA-varehus i Vestby vil ha en kompletterende effekt på det eksisterende handelsog servicetilbud i Vestby. Således antas det i analysen at sentrumsdannende næringer (dagligvarebutikker, lettere faghandel, servering, personlig service mm.) vil få en årlig vekst på 7-12 % rett etter IKEA-etableringen. Tyngre faghandel (plasskrevende varer) vil ifølge analysen få en vekst på mellom 150 og 200 % i etableringsåret for IKEA. Deretter vil veksten gå ned til ca. 5 % per år. Det er anslått at et IKEA-varehus vil skape ca. 200 nye årsverk. Støy Støy er utredet i egen rapport (vedlegg 21). Rapporten viser at trafikkøkningen som følge av IKEA-etableringen ikke vil medføre behov for støyreduserende tiltak for eksisterende boliger. Rapporten viser videre at IKEA-bygget vil ha en skjermende virkning på støy fra E6 slik at varehuset vil virke støyreduserende for boligene øst for IKEA (11/85). ROS-analyse Det er i innsendte forslag utarbeidet en egen ROS-analyse (vedlegg 13) som dokumenterer nødvendige tiltak som må gjøres. Det er i bestemmelser og planbeskrivelse sikret at disse følges opp. Kulturminner Det er i forbindelse med arkeologiske registreringer på Delijordet (se rapport i vedlegg 14) gjort funn av tre automatisk fredete kulturminner. Områdene er markert på plankartet og bestemmelsene sikrer at disse utgraves og dokumenteres før det foretas tiltak i byggeområde F.

14 Side 14 av 19 Det er ikke gjort funn av kulturminner innenfor planområdet på Kjenn. Grunnforhold Grunnforhold er særskilt utredet i egen rapport (vedlegg 16). Grunnundersøkelsene har påvist krevende grunnforhold ved Deli (bløte løsmasser og kvikkleire grunt under terreng). Det anbefales i rapporten at varehuset fundamenteres på peler til fjell. Bestemmelsene sikrer at grunnforhold dokumenteres og at løsninger for nye bygg og anlegg dokumenteres før det kan gjøres tiltak innenfor byggeområde F. Det må utvises særlig forsiktighet ved utgraving mot vei-/jernbanefyllinger. I forbindelse med byggesøknaden må det utføres stabilitetsberegninger og sørges for at nødvendige sikringstiltak iverksettes. Miljøoppfølgingsprogram Det er ved godkjennelse av kommunedelplan Vestby nord stilt krav om at det skal utarbeides et miljøoppfølgingsprogram. Det er imidlertid ikke stilt krav til innholdet i et slikt program. Det er ikke blitt utarbeidet et konkret miljøoppfølgingsprogram i forbindelse med innsendelse av planforslag. Administrasjonen legger opp til at krav om utarbeidelse og innhold av miljøoppfølgingsprogram fastsettes i forbindelse med utbyggingsavtalen. Miljøoppfølgingsprogrammet må som et minimum inneholde en detaljert beskrivelse av prosessen omkring jordflytting. Det må beskrives hvordan de ulike fasene i prosessen følges opp samt hvordan det i etterkant kan dokumenteres at målsettingen for jordflyttingen er oppnådd. Biologisk mangfold Biologisk mangfold er utredet i egen rapport (vedlegg 15). For Delijordet vurderes tiltaket å ha liten til middels negativ konsekvens for det biologiske mangfoldet mens det for mottaksområdet på Kjenn vurderes å ha liten negativ konsekvens. Det foreslås i rapporten tre avbøtende tiltak: - At eksisterende kantsoner opprettholdes på Delijordet - At det benyttes naturlige stedegne planter i beplantningen rundt varehuset. Det finnes antageligvis bestander av den rødlistede bakkehumle i området, og det bør derfor benyttes humlevennlige planter. - At det legges inn i reguleringsbestemmelsene at området skal befares av en biolog for å følge opp bekjempelse av fremmede arter, etter at varehuset er oppført. Administrasjonen mener at foreslåtte avbøtende tiltak kan tas inn i miljøoppfølgingsprogrammet i forbindelse med utbyggingsavtalen. Overvann Det er utarbeidet en egen rapport som vurderer håndtering av overvann ved Delijordet (vedlegg 17). Det konkluderes i rapporten at det vil være behov for fordrøyning av økt avrenning etter utbygging av planområdet. Planforslaget legger opp til at det etableres et fordrøyningsbasseng i det nordøstlige hjørnet av tomten med en kapasitet på 400 m3 tilsvarende et gjentaksintervall på 100 år. Administrasjonen mener at dette vil være en god løsning, og det anbefales videre at fordrøyningssystemet etableres som et lukket basseng som vist på kartet, vedlegg 16. Det vises i rapporten til at overvann fra parkeringsarealer og

15 Side 15 av 19 oppstillingsplass til lastebiler må renses før fordrøyning. Bestemmelsene sikrer at det opparbeides tiltak for gjennomføring av dette. Det er i planprogrammet stilt krav om at en løsning med grønt tak bør utredes nærmere. Rapporten konkluderer med at fordrøyningseffekten med grønne tak er noe usikker, og at tiltakets behov for fordrøyning vil kunne løses med andre tiltak. Håndtering av overvann for mottaksområdet på Kjenn er vurdert i forbindelse med rapporten fra Bioforsk (vedlegg 8). Også overvann fra Osloveien må fordrøyes. Administrasjonen har justert litt på bestemmelsenes formuleringer om krav til overvann. Etter administrasjonens syn er dette nå tilfredsstillende. I forbindelse med byggesaksbehandlingen må detaljer og ansvar avklares slik at reguleringsplanens mål kan sikres. Vann og avløp Vann og avløp er vurdert i vedlegg 18 og 19. Det foreslås tilkobling til kommunalt nett for vannforsyning i to punkter; 1) kryss ved FV6 Garderveien og Sentrumsveien (via Cooptomten) og 2) nord for jernbanen ved kum Løsningen er utarbeidet i samarbeid med kommunen. Det har imidlertid i etterkant vist seg mer hensiktsmessig at det velges en annen trase for tilkoblingen til punkt 1. For at ny vannledning ikke skal komme i konflikt med videre utvikling av Coop-tomten foreslås det derfor at vannledningen legges i trase via ny rundkjøring ved Garderveien/Osloveien. Dette bør være en kurant løsning uten noen vesentlig betydning for tiltakshaver. Energibruk Energibruk er utredet i rapporten i vedlegg 20. Rapporten fastslår at både fjernvarme og varmepumpe knyttet til geobrønner kan være aktuelle løsninger. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet til Vestby fjernvarmeanlegg, og det er i kommunedelplan for Vestby nord fastsatt bestemmelser om at Vestby kommune kan kreve tilknytning til fjernvarmeanlegget. Barn og unges interesser Verken Delijordet eller mottaksområdet på Kjenn er i dag i bruk av barn og unge. Opparbeidelse av en attraktiv gang- og sykkelforbindelse til Vestby sentrum vil gi en trafikksikker løsning for adkomst for barn og unge. Revidert planforslag datert Som beskrevet under saksgang mottok kommunen den et revidert planforslag. Reviderte planforslag er oversendt på bakgrunn av dialog mellom administrasjonen, Statens vegvesen og tiltakshaver, og var på forhånd varslet kommunen. Reviderte planforslag er vedlagt saken (vedlegg 28-34). Ettersom at reviderte planforslag ble oversendt rett før skrivefrist, har administrasjonen ikke hatt mulighet til å innarbeide revisjonen i ovenstående saksfremlegg. Endringene som er gjort i det reviderte planforslaget behandles derfor separat i dette avsnittet. Tiltakshaver har i reviderte planforslag gjort følgende endringer:

16 Side 16 av 19 Veianlegg Som følge av tilbakemeldinger fra Statens vegvesen har tiltakshaver gjort justeringer på plassering og utforming av ny femarmet rundkjøring ved Osloveien/Garderveien. For å få til en passende geometrisk utforming, er rundkjøringen flyttet noen få meter mot øst.. Detaljerte tegninger for utforming av rundkjøringen er vist i vedlegg X-X. Ny utforming er også tegnet inn på plankartene vedlegg X og X. Endret plangrense Administrasjonen og Statens vegvesen har ønsket at det avsettes areal til en fremtidig firefeltsvei. I planforslaget datert var det ikke avsatt tilstrekkelig areal langs østsiden av Osloveien. For å få sikre areal til en eventuell utvidelse, er plangrensen i reviderte planforslag utvidet med et areal på ca. 2,2 daa. Området tilhører tomten 11/83 (eiet av Coop) og ønskes regulert til vegformål. Arealet er i kommundelplan Vestby nord avsatt til sentrumsformål. Justeringene som er gjort ved foreslåtte rundkjøring har bevirket at plangrensen også her må utvides. Et areal på ca. 2,1 daa, som i dag i hovedsak er veiareal tilknyttet Garderveien, er dermed tatt med i det reviderte planområdet. Foreslåtte rundkjøring vil etter flytting ligge noe lavere i forhold til terrenget, og det kan derfor bli nødvendig at det opparbeides en mur på ca. en meter. I forbindelse med opparbeidelsen av ny rundkjøring kan det således være behov for et midlertidig anleggsområde mot øst. I tillegg foreslås derfor et mindre område ved boligene 11/85* regulert til bolig med hensynssone for midlertidig anleggsformål. Administrasjonen har ønsket at det avsettes arealer til en eventuell fremtidig utvidelse av Osloveien. Administrasjonen ønsker å begrense trafikken gjennom Vestby sentrum, og det vil i forbindelse med områdereguleringsplanen for Vestby sentrum bli gjort tiltak som understøtter dette. Det kan derfor i fremtiden være nødvendig å lede mer trafikk ut på Osloveien, og administrasjonen mener at det er viktig at reguleringsplanen for IKEA tilpasses en slik fremtidig situasjon. Plangrensen er utvidet sydøst for rundkjøringen for å få til en passende geometrisk utforming. Alternativ løsning for gang- og sykkelforbindelse Som beskrevet i dette saksfremlegget, mener administrasjonen ikke at den opprinnelige foreslåtte løsningen for gang- og sykkelforbindelse vil gi en tilfredsstillende forbindelse mellom IKEA, Vestby sentrum og jernbanestasjonen. Administrasjonen har derfor ønsket at tiltakshaver vurderer en alternativ løsning som er mer i tråd med administrasjonens alternative forslag. Tiltakshaver har på bakgrunn av dette oversendt et nytt plankart som viser en slik alternativ løsning (plankart med alternativ B, vedlegg X). Ifølge tiltakshaver har flyttingen av rundkjøringen endret forutsetningene for tidligere foreslåtte gang- og sykkelforbindelse, slik at tiltakshaver nå mener at denne alternative traseen fremstår som den beste løsningen. Tiltakshavers reviderte forslag til trase for gang- og sykkelforbindelse er i tråd med administrasjonens alternative forslag. Tiltakshaver har flyttet krysningspunktet cirka 8 meter mot syd, i forhold til det som administrasjonen har vist. I tillegg viser tiltakshaver en fin forbindelse mellom undergangen og inngangspartiet til IKEA. Administrasjonen vurderer det som veldig positivt at tiltakshaver i reviderte forslag peker på at dette trasevalget er den beste løsningen, og det vurderes at selve linjeføringen i dette reviderte forslaget er bedre enn den som administrasjonen har foreslått.

17 Side 17 av 19 Tiltakshaver har i tillegg til nytt trasevalg foreslått at gang- og sykkelforbindelsen opparbeides med fem meters bredde i stedet for de 3/3,5 meter som lå i det opprinnelige planforslaget. Administrasjonen er svært positiv til at tiltakshaver vurderer at en bredere gang- og sykkelforbindelse til varehuset er nødvendig. I det alternative forslaget, som administrasjonen har fremmet, er undergang, samt gang- og sykkelveien innenfor tomten til IKEA, foreslått opparbeidet med en bredde på 8 meter. Som tidligere beskrevet vil det med en slik bredde kunne opparbeides sykkelvei på 3 meter med adskilt fortau på 4,25 meter (inklusive kantsoner på til sammen 0,75 meter). Administrasjonen mener fortsatt at det er viktig at syklister adskilles fra gangtrafikken og at det opparbeides sykkelvei på 3 meter (slik at denne kan opparbeides for to retninger). Administrasjonen mener imidlertid at det vil kunne opparbeides en attraktiv gangforbindelse som er noe smalere enn 4,25 meter. Administrasjonen foreslår dermed at det avsettes 5,75 meter til gang- og sykkelvei. Dette vil muliggjøre at det kan opparbeides sykkelvei i to retninger på til sammen 3 meter med et adskilt fortau på 2 meter (inklusive kantsoner på 0,75 meter). Det er administrasjonens vurdering at selve undergangen bør opparbeides med en noe større bredde enn den resterende delen av gang- og sykkelveien. Underganger blir ofte lite attraktive å ferdes i, og bredde er en av flere tiltak som kan sikre at en undergang opparbeides av høy kvalitet (andre viktige tiltak er fargevalg, lys, materialvalg, belegningstype med mer.). Utvides Osloveien i fremtiden til firefeltsvei vil det være nødvendig å forlenge undergangen. En forlengelse av undergangen vil medføre at tunnelen føles trangere og mindre attraktiv. Opparbeides det allerede nå en undergang på 8 meter vil denne være fremtidssikret ved en eventuell utvidelse av Osloveien. Administrasjonen ønsker ikke en ny undergang som den ved Kirkeveien, og administrasjonen mener dermed fortsatt at foreslåtte undergang bør opparbeides med en bredde på 8 meter (tilsvarende bredden som er vist i rådmannens alternative forslag). Revidert plankart i samsvar med dette vil bli lagt fram i Plan- og miljøutvalget. Mottaksområdet på Kjenn På nytt plankart for Kjenn er anleggs- og riggområdet utvidet en smule mot syd. Administrasjonen mener at dette er uproblematisk. 3. ALTERNATIVER Det er et alternativ å avvise forslag til detaljregulering for S9 Delijordet. Dersom Plan- og miljøutvalget ønsker dette, kan vedtaket formuleres slik: Med hjemmel i plan- og bygningslovens finner kommunen ikke grunn til at forslag til detaljregulering for IKEA fremmes. Ettersom forslaget er i tråd med arealdelen i kommunedelplan for Vestby nord vil tiltakshaver med hjemmel i Plan- og bygningslovens kunne kreve at avslaget blir forelagt kommunestyret. 4. KONKLUSJON Etablering av et IKEA-varehus i Vestby vil være av stor betydning for kommunens økonomi, identitet og videre utvikling. Det anslås at IKEA vil generere omkring 1,6 millioner kunder i

18 Side 18 av 19 året samt bidra med ca. 200 nye årsverk. I tillegg er det forventelig at en IKEA-etablering vil føre til økt omsetning for den øvrige handelsstand i kommunen, samt gjøre det attraktivt for flere nye aktører å etablere seg i Vestby. IKEAs etablering i Vestby sentrum vil styrke tilbudet til kommunens innbyggere samt være med på å manifestere kommunen som en viktig handelsdestinasjon. Det er i forkant av dette planforslaget gjort mange utredninger og overordnete vurderinger av IKEAs etablering i Vestby. I forbindelse med vedtak av kommunedelplan Vestby nord og Miljøverndepartementets senere stadfestelse av denne, er det stilt en rekke krav til det videre planarbeidet. Tiltakshaver har konsekvensutredet og vurdert aller relevante tema og det er foreslått nødvendige avbøtende tiltak. Det legges opp til at hovedparten av parkeringen legges under bygget, det er vurdert en reduksjon av byggeområdet og det vil bli gjennomført flytting av matjord til et velegnet nydyrkingsområde alt sammen i tråd med overordnete føringer. IKEAs plassering i Vestby er unik i norsk sammenheng. Et fremtidig varehus vil ligge ca. 500 meter fra Vestby stasjon og med umiddelbar tilknytning til Vestby sentrum. Plasseringen skaper dermed et godt grunnlag for å stimulere til en høy kollektivdekning for IKEAs kunder samt at det vil skapes positive ringvirkninger for Vestby sentrum. Etableringen av en gang- og sykkelforbindelse fra IKEA til jernbanestasjonen (via Vestby sentrum) er det viktigste fysiske tiltak som kan bidra til dette. Det er derfor rådmannens vurdering at det må sikres at en slik forbindelse opparbeides i særlig høy kvalitet og med best mulig tilknytning til sentrum. Rådmannen anbefaler derfor at det etableres en gang- og sykkelløsning som forbinder IKEA og Vestby sentrum direkte slik det også er foreslått i parallelloppdragene om Vestby sentrum. Rådmannen foreslår følgende større konkrete endringer i reguleringsbestemmelsene: Byggegrensen mot jernbanen reduseres til 15 meter. Det tillates ikke satt opp navigasjonstårn på inntil 32 meter Administrasjonen har i dialog med IKEA og forslagstiller i tillegg foretatt diverse mindre endringer, redigeringsmessige forenklinger og tilpassinger av bestemmelsene i henhold til kommunens felles norm for reguleringsbestemmelser. INNSTILLING: Forslag til detaljregulering for IKEA, med plankart teig 1 datert XXXX (administrasjonen vil legge dette plankartet på bordet i møtet i Plan- og miljøutvalget), plankart teig 2 datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens I tillegg legges følgende alternative løsninger også ut til offentlig ettersyn: Plankart for teig 1, alternativ a fra tiltakshaver datert Plankart for teig 1, alternativ b fra tiltakshaver datert Tillatelse til å sette opp navigasjonstårn på inntil 32 meter slik det foreslås av tiltakshaver. En vurdering om det bør etableres busslommer i Osloveien ved IKEA. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Repr. Tom Anders Ludvigsen (Ap) ba om gruppemøte.

19 Side 19 av 19 Repr. Tom Anders Ludvigsen (Ap) fremmet følgende fellesforslag: Forslag til detaljregulering for IKEA, med plankart teig 1 datert med kulvert på 5 meter og gangvei på 4 meter, plankart teig 2 datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens I tillegg legges ut til offentlig ettersyn: Tillatelse til å sette opp navigasjonstårn på inntil 32 meter slik det foreslås av tiltakshaver. Votering: Rådmannens innstilling fikk 0 stemmer. Repr. Tom Anders Ludvigsens fellesforslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for IKEA, med plankart teig 1 datert med kulvert på 5 meter og gangvei på 4 meter, plankart teig 2 datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens I tillegg legges ut til offentlig ettersyn: Tillatelse til å sette opp navigasjonstårn på inntil 32 meter slik det foreslås av tiltakshaver. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Sjur Authen Rådmann