Krokstad sykehjem - prosjektomfang og funksjonsbeskrivelse.

NEDRE EIKER KOMMUNE Etat Tekniske tjenester Saksbehandler: Øystein Følstad L.nr.: 16661/2013 Arkivnr.: 614/H12 Saksnr.: 2013/2598 Utvalgssak Krokstad sykehjem - prosjektomfang og funksjonsbeskrivelse. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Partsammensatt utvalg Hoved-Arbeidsmiljøutvalget Eldrerådet Flerkulturelt råd Nedre Eiker Rådet for funksjonshemmede Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester Utvalg for Helse og omsorg Formannskapet Kommunestyret GRUNNLAG Kommunestyrets møte 28.09.11, sak 63/11: Forprosjekt - utredning fremtidig behov for nytt sykehjem. Utvalg for Helse og omsorgs møte 29.08.12, sak 46/12: Sluttrapport sykehjemsprosjektet Nedre Eiker 2011-12. Utvalg for Helse og omsorgs møte 23.01.13, sak 2/13: Prosjektering av nytt sykehjem på Krokstadjordet - status november 2012 og fremdriftsplan. Formannskapets møte 06.02.13, sak 10/13: Fremtidige storkjøkken-tjenester i Nedre Eiker kommune. Notat av 20.02.13: Krokstad sykehjem, gbnr 38/259, Brekkeveien 2, Krokstadelva. Informasjon til kommunestyret 20.02.2013. Tilstandsrapport Solberglia bo- og aktivitetssenter levert av firma Siv.ing. Stener Sørensen AS, april 2013. Utvalg for Helse og omsorgs møte 15.05.13, sak 25/13: Prosjektrapport: Arbeidsgruppe helhetlig fremtidsplan for de hjemmebaserte tjenestene og institusjonene. Formannskapets møte 05.06.13, sak 35/13: Føringer i arbeidet med prosjekt Krokstad sykehjem. Sjekkliste for prosjekt Krokstad sykehjem, revidert 21.05.13. VEDLEGG 1 Funksjonsbeskrivelse Krokstad sykehjem, byggetrinn 1. Forslag av 06.08.2013 Side 1

SAMMENDRAG Hensikten med denne saken er å klargjøre hvilke funksjoner som skal inngå i det nye Krokstad sykehjem, byggetrinn 1, og hvilket investeringsnivå vi må regne med. Fremtidig status for Solberglia er en viktig faktor i rådmannens vurdering. Etter en totalvurdering av økonomien og øvrige forhold, anbefaler rådmannen at Solberglia som sykehjem blir avviklet og at de 57 beboerne flytter til Krokstad sykehjem når byggetrinn 1 står ferdig, sannsynligvis ved årsskiftet 2016/2017. Rådmannens beregninger viser at det vil være minst like dyrt å oppgradere Solberglia til et moderne sykehjem med ca. 40 plasser som å bygge 40 ekstraplasser på Krokstad sykehjem og selge Solberglia. Om vi skal selge Solberglia eller benytte eiendommen til andre kommunale formål foreslår rådmannen å utrede innen 01.07.2014. Om det opprettes et eiendomsselskap innen den tid, kan det bli aktuelt å overføre eiendommen til selskapet, som så bestemmer hva som skal gjøres videre. For å imøtekomme bestillingen fra politisk nivå om en netto økning på minst 100 sykehjemsplasser i Nedre Eiker kommune frem mot år 2020, foreslår rådmannen at byggetrinn 1 skal inneholde 160 plasser (dvs. 20 boenheter á 8 plasser). I tillegg kommer en rekke funksjoner som bl.a. storkjøkken og dagsenter for demente (se vedlegg 1). Antall plasser er basert på at både de 57 plassene på Solberglia og de 8 demensplassene på Spinnerisletta blir overført til Krokstad sykehjem. De 8 plassene på Spinnerisletta vil deretter bli omdisponert til andre beboere/pasienter. Totalarealet på Krokstad sykehjem er foreløpig anslått til ca. 14.400-16.000 m2 forutsatt 90-100 m2 per sengeplass inkl. alle typer fellesarealer. Av dette utgjør beboernes rom ca. 30 m2 inkl. bad. Med en m2-pris på 32-40.000 kr. inkl. mva, bl.a. avhengig av modulbygg eller ikke, er totalkostnaden anslått til 461-640 mill. kr. inkl. mva eller 2,9-4,0 mill. kr. pr. sengeplass. Husbanken gir i dag tilskudd tilsvarende 40 % av 2,8 mill. kr. pr. plass, dvs. kr. 1,12 x 160 = ca. 179 mill. kr. Med fradrag for statlig investeringstilskudd blir total netto investering i størrelsesorden 282-462 mill. kr. inkl. mva. Det statlige investeringstilskuddet blir normalt utbetalt når byggeregnskap foreligger, midlertidig brukstillatelse er gitt og alle plassene er tatt i bruk. Som vanlig i kommunale byggeprosjekter, har rådmannen ikke beregnet fradrag for mva. I denne type prosjekt vil mva normalt tilsvare ca. 1/5 av den totale byggesummen, dvs. i størrelsesorden 92-128 mill. kr. All mva vil bli refundert fortløpende hver 2. måned etter at faktura er betalt. I praksis betyr dette at behovet for langsiktig ekstern finansiering blir redusert tilsvarende, dvs. til 190-334 mill. kr. OPPLYSNINGER 1. Bakgrunn. I møte 29.08.12 behandlet Hovedutvalg for helse og omsorg Sluttrapport sykehjemsprosjektet Nedre Eiker 2011-2012. Hovedutvalget sluttet seg til de fleste av rapportens vurderinger, herunder: Demenspasienter bør være målgruppen for det nye sykehjemmet. Behovet for sykehjemsplasser er minst 200 plasser ut fra dagens situasjon fram til 2030. Det nye sykehjemmet bør ha minst 100 plasser fram mot 2020 for å imøtekomme helt nødvendig sanering eller rehabilitering av Solberglia. Side 2

Fra H2 s vedtak i samme sak tar rådmannen med følgende utdrag: 1. Prosjektgruppens rapport tas til etterretning, men det utelukkes ikke bruk av modulbygg. 2. Det opprettes en prosjektgruppe for bygging av nytt sykehjem. Eldrerådet, Rådet for funksjonshemmede, H1 og H2 er referansegrupper. 3. Hovedutvalget ber rådmannen omgående starte regulering av ny sykehjemstomt. 4. Det opprettes en arbeidsgruppe for å legge fram et forslag til en helhetlig framtidsplan for hjemmebaserte tjenester og institusjonene. H2 s vedtak har vært det direkte grunnlaget for administrasjonens videre arbeid med prosjekt Krokstad sykehjem. Rådmannen har også valgt å bruke Flerkulturelt råd som referansegruppe i tillegg til de som er nevnt i H2 s vedtak. I styringsgruppens og prosjektgruppens arbeid har også H2 s vedtak i saken Prosjektrapport: Arbeidsgruppe helhetlig fremtidsplan for de hjemmebaserte tjenestene vært retningsgivende for rådmannens forslag til funksjonsbeskrivelse. H2 tok rapporten til orientering. Dette har rådmannen tolket å bety at H2 støtter konklusjonene i rapporten. Dette gjelder også rapportens beskrivelse av hvilke funksjoner som bør inngå i første byggetrinn. Når det gjelder foreløpig finansiering av Krokstad sykehjem, er det til og med 2013 bevilget 9 mill. kr. Av dette er ca. 6,5 mill. kr. benyttet til kjøp av tomten på ca. 26 daa. I vedtatt økonomiplan har kommunestyret foreløpig lagt inn 200 mill. kr. i perioden 2014-2016 (80 mill. kr. i 2014, 80 i 2015 og 40 i 2016). Rådmannen vil innarbeide sitt investeringsanslag for byggetrinn 1 i sitt forslag til økonomiplan 2014-2017. 2. Solberglias fremtid. Før rådmannen kan lage en fullstendig beskrivelse av de ulike funksjonene som skal inn i Krokstad sykehjem, byggtrinn 1, er det nødvendig å avklare fremtidig bruk av Solberglia. "Arbeidsgruppe helhetlig fremtidsplan for de hjemmebaserte tjenestene og institusjonene" foreslår i sin rapport å flytte kommunens storkjøkken fra Solberglia til Krokstad sykehjem. Dette har rådmannen lagt til grunn i det videre arbeidet. Nytt storkjøkken på Krokstad sykehjem vil sannsynligvis legge beslag på ca. 375 m2 til en kostnad på ca. 15 mill. kr. På Solberglia er mulighetene for tilstrekkelig utvidelse av kjøkkenet (i dag ca. 200 m2) meget begrenset, og oppgraderings- og utvidelseskostnadene vil bli store. Videre har arbeidsgruppen foreslått at Solberglia skal oppgraderes og bestå som sykehjem, eventuelt for andre brukergrupper enn i dag. Denne delen av arbeidsgruppens konklusjon har rådmannen funnet det nødvendig å etterprøve pga den store investeringen en oppgradering vil kreve. 3. Hvilke funksjoner skal byggtrinn 1 inneholde? Med utgangspunkt i at Krokstad sykehjem, byggetrinn 1, får 160 sengeplasser, foreslår rådmannen de funksjonene som er beskrevet i vedlegg 1. Dette er et utdrag fra listen: 160 beboerrom à ca. 30 m2 inkl. bad. 20 boenheter á 8 plasser med direkte tilgang til kjøkken, grovkjøkken, spiseplass. Stue for hver boenhet, evt. for 2 og 2 boenheter. Utearealer på hvert plan (bakkenivå, terrasser/balkonger). Dagsenter demens med plass for minst 8 personer på samme tid. Storkjøkken, ca. 375 m2. Resepsjon med inntil 2 arbeidsplasser. Kantine/kafé/kiosk med sitteplass til ca. 60 personer. Side 3

Ett stort møterom/auditorium med ca. 50 plasser pluss ett møterom pr. 2 boenheter. Bårerom, religionsnøytralt seremonirom, stillerom. Heiser med tilstrekkelig kapasitet. Rom for frisør og fotpleie. 3 legekontorer pluss undersøkelsesrom. Ca. 16 kontorer/kontorplasser for ledere og fagpersoner. Vaktrom og dokumentasjonsrom for hver boenhet eller pr. 2 boenheter. Garasjeplass for ca. 60 biler inkl. 10 med ladestasjon. Parkeringsplass ute for ca. 80 biler inkl. 10 med ladestasjon. VURDERING I tråd med arbeidsgruppens forslag foreslår rådmannen å omdisponere de 8 demens-plassene på Spinnerisletta. Denne avdelingen har ikke fullgode sykehjemsplasser i dag, og er vanskelig å integrere i institusjonenes fagmiljø. Før rådmannen gjør en endelig vurdering av hvilke funksjoner som bør inngå i prosjekt Krokstad sykehjem, er det nødvendig å avklare om Solberglia skal bestå som sykehjem eller ikke etter at byggetrinn 1 er ferdig. I denne forbindelse har rådmannen vurdert et alternativ 1 der Solberglia oppgraderes til et moderne sykehjem. I alternativ 2 blir Solberglia avviklet. Alternativ 1: Oppgradering av Solberglia Firma Siv.ing. Stener Sørensen AS ble engasjert av rådmannen for å utarbeide en bygningsteknisk tilstandsrapport for Solberglia, som har en bygningsmasse på ca. 4.200 m2. Formålet var å gi kommunen et grunnlag for å vurdere behov for rehabilitering av eksisterende bygningsmasse opp mot bygging av nytt. Firmaets konklusjon er at bygget er i en akseptabel forfatning uten synlige skader eller andre forhold som krever umiddelbare tiltak (med unntak av brannplaner og plansjer for rømningsveier). Av rapporten fremgår det at en oppgradering likevel vil koste ca. 35 mill. kr. inkl. mva. De største postene er ventilasjon (10,7 mill kr.), belegg/fliser/maling/himlinger (10,5 mill. kr.), varmeanlegg (5,3 mill. kr.). I tillegg kommer omkostninger for en rekke tiltak som ikke er kostnadsvurdert i rapporten. Dette gjelder dører, sanitæranlegg, utvendig vann/avløp, el.anlegg, alarmanlegg, mv. I tillegg mener rådmannen at avsetningen på 10 % til uforutsette tiltak er for liten i firmaets rapport. Erfaringsmessig kommer vi fort opp i 30 % i uforutsette kostnader i denne type rehabiliteringsprosjekter. Det kan også stilles spørsmål om Husbanken vil godkjenne tilskudd til et oppgradert bygg der bl.a. takhøyden er begrenset. Hvis rådmannen benytter kjente nøkkeltall fra egen og andre kommuner for rehabilitering av denne type bygg, er det rimelig å anslå at rehabiliteringen vil koste i størrelsesorden 14-20.000 kr. pr. m2. Det betyr totalt ca. 59-84 mill. kr. inkl. mva. Til fradrag for denne summen kommer eventuell statsstøtte på maksimalt ca. 24-34 mill. kr. forutsatt at det oppgraderte sykehjemmet får 40 plasser mot 57 i dag. Det betyr at kommunens nettokostnad ved oppgradering vil bli i størrelsesorden 35-50 mill. kr. inkl. mva. Ved å opprettholde Solberglia fremfor å øke med tilsvarende antall plasser på Krokstad sykehjem, vil vi gå glipp av en begrenset stordriftsfordel ved at alle plassene blir på ett sted. Den driftsmessige merkostnaden ved å opprettholde Solberglia er anslått å tilsvare minst 2 varige årsverk, dvs. en årlig merkostnad på ca. 1,5 mill. kr. Med et fremtidig rentenivå på ca. 5 % tilsvarer dette kostnaden ved en investering på ca. 17 mill. kr. Det betyr at kostnaden ved å beholde Solberglia som sykehjem tilsvarer en investering på i alt 35-50 pluss 17 mill. kr. Side 4

dvs. 52-67 mill. kr. inkl. mva. Forutsatt 40 plasser betyr dette en investering på ca. 1,3 1,7 mill. kr. pr. sykehjemsplass for å kunne beholde Solberglia. Da har vi også mistet 17 plasser i forhold til i dag. Alternativ 2: Erstatte Solberglia med nye plasser på Krokstad sykehjem. Alternativ 2 betyr å selge Solberglia eller benytte eiendommen til andre formål. I beregningen nedenfor tar rådmannen utgangspunkt i at Solberglia blir nedlagt som sykehjem når byggetrinn 1 står ferdig. Det betyr at vi må bygge ytterligere 40 nye plasser på Krokstad sykehjem for å erstatte de 40 plassene som en oppgradering av Solberglia vil gi mulighet for. Med ca. 100 plasser på det nye sykehjemmet anslår vi en gjennomsnittlig investeringskostnad i størrelsesorden 3,2 mill. kr. per plass. Hvis vi bygger ytterligere 40 plasser vil snittprisen for disse siste plassene bli noe lavere, anslagsvis 3,0 mill. kr. pr. plass. Årsaken til den lavere kostnaden pr. plass for de siste plassene er at vi ikke må øke alle fellesarealene selv om antall plasser øker. Til fradrag i tilleggsinvesteringen på 3,0 x 40 = 120 mill. kr. inkl. mva kommer statsstøtte med ca. 45 mill. kr. Dette betyr en netto merkostnad på ca. 75 mill. kr. inkl. mva. Hvis vi velger å selge Solberglia vil kommunens nettokostnad bli ytterligere redusert. Rådmannen velger å ikke anslå størrelsen på salgssum i denne saken av hensyn til eventuelle fremtidige forhandlinger om pris. I denne beregningen har rådmannen ikke tatt med eventuelle innsparinger i energi- og andre driftsutgifter ved å avvikle Solberglia og bygge nytt. Sammenligning av alternativene 1 og 2. Foran ser vi at alternativ 1 - å oppgradere Solberglia til et tidsmessig sykehjem med 40 plasser - vil bety en netto investering (inkl. tapt driftsfordel på 17 mill. kr.) i størrelsesorden 52-67 mill. kr. inkl. mva. Alternativ 2 er å avvikle Solberglia som sykehjem og bygge ytterligere 40 plasser i byggetrinn 1 på Krokstad sykehjem. Dette gir en økt netto investering på ca. 75 mill. kr. inkl. mva. Hvis vi ser bort fra inntekten ved salg av Solberglia, er kostnadene for å bygge nytt (alternativ 2) ca. 8-23 mill. kr. større enn kostnadene ved å rehabilitere og fortsette driften ved Solberglia (alternativ 1). Hvis vi derimot tar salgssummen for Solberglia med i beregningen, vil salgssummen med all sannsynlighet føre til at alternativ 2 blir mest lønnsomt. Dette betyr at kommunens investering blir minst ved å avvikle Solberglia og bygge ytterligere 40 plasser på Krokstad sykehjem. Dette er rådmannens utgangspunkt for vurderingen av hvilke funksjoner og fellesarealer som bør inngå i byggetrinn 1. Vurdering av antall sykehjemsplasser og funksjoner som bør inngå i byggetrinn 1. Ut fra det som er sagt foran, forutsetter rådmannen at Solberglia (57 plasser) blir nedlagt og de 8 plassene på Spinnerisletta omdisponert når byggetrinn 1 på Krokstad sykehjem står ferdig. For at vi skal opprettholde kommunestyrets vedtak om en netto økning i antall sykehjemsplasser på ca. 100, foreslår rådmannen å bygge 160 nye plasser fordelt på 20 avdelinger á 8 plasser. Med 90-100 m2 per sykehjemsplass inkl. fellesfunksjoner/-arealer gir dette et totalareal i størrelsesorden 14.400-16.000 m2. Tilsvarende tall fra andre moderne sykehjem ligger i størrelsesorden 85-115 m2 per plass. Så lenge vi baserer oss på en nøktern standard og kun de fellesfunksjoner som er vist i vedlegg 1, mener rådmannen anslaget på 90-100 m2 er en rimelig sikker størrelse på dette stadiet i planleggingen. Et mer presist Side 5

anslag regner rådmannen med å vise i sitt forslag til budsjett for 2014 og økonomiplan for 2014-2017. Rådmannen har også vurdert om det nye sykehjemmet bør ha færre eller flere enn 160 plasser. Tidligere utredninger har vist behov for en netto økning på ca. 100 plasser innen 2020. Da er det vanskelig for rådmannen å forsvare et lavere antall enn 160 plasser samtidig som Solberglia blir nedlagt og demensavdelingen på Spinnerisletta blir omdisponert. På den ene siden mener rådmannen at det likevel kan være et bra alternativ å holde igjen på antall plasser, f.eks. ved å bygge 144 plasser i byggetrinn 1. Et nytt sykehjem med 160 plasser blir et av de største i Norge, og både investerings- og driftskostnadene blir svært høye. Sannsynligvis vil det bli en viss overkapasitet de første årene. Dermed øker utfordringene knyttet til at plasser kan bli stående tomme i lengre perioder. Å bygge mange plasser tidlig øker også sjansen for at de blir "umoderne" tidligere enn om vi utsetter en del av byggingen. På den andre siden kan det være fristende å øke antall plasser allerede i byggetrinn 1 for å være på den sikre siden når det gjelder å dekke behovet for sykehjemsplasser mot år 2030. En økning vil gi en netto investeringskostnad per ekstraplass på ca. 1,9 mill. kr. etter fradrag av investeringstilskudd, og ca. 1,3 mill. kr. hvis vi også gjør fradrag for mva. Selv om tilleggsinvesteringen kan synes moderat, vil flere plasser også føre til store økninger på driftsbudsjettet. I arbeidsgruppens rapport er dette anslått til ca. 0,5 mill. kr. netto per plass per år. Rådmannen antar at det vil bli en viss overkapasitet de første årene etter ferdigstilling, enten vi bygger 144 eller 160 plasser. Da har vi mulighet for å midlertidig disponere en del plasser til andre pasientgrupper/målgrupper og/eller leie ut plasser til nabokommuner og andre så lenge vårt eget behov for sykehjemsplasser er dekket. Rådmannen har nylig oppnevnt en administrativ arbeidsgruppe som skal vurdere tiltak som skal sikre en kostnadseffektiv utnyttelse selv med en forventet overkapasitet de første årene. Rådmannen mener kommunen ikke har økonomi til å forsvare et større prosjektomfang enn 160 plasser per i dag, og anbefaler at fremtidig behov for flere plasser blir dekket i et byggetrinn 2. Den raske teknologiske utviklingen, og utviklingen når det gjelder behandlingsmetoder, tilsier også at det kan være bra å vente med flere plasser til byggetrinn 2 slik at vi i størst mulig grad får plasser som holder en tidsmessig standard. KONKLUSJON Rådmannen har vurdert 3 alternativer: Alternativ A betyr at Krokstad sykehjem, byggetrinn 1 får 160 sykehjemsplasser. Det er da forutsatt at Solberglia bo- og aktivitetssenter blir avviklet, og at de 8 plassene på demensavdelingen på Spinnerisletta blir omdisponert, når Krokstad sykehjem tas i bruk. Anslått areal i byggetrinn 1 er 14.400-16.000 m2. Et sikrere anslag vil foreligge i forbindelse med rådmannens budsjettfremlegg høsten 2013. Foreløpige beregninger viser et brutto investeringsbehov i størrelsesorden 461-640 mill. kr. inkl. mva. Det laveste prisanslaget forutsetter at deler av bygget reises ved bruk av moduler. I det pågående prosjektarbeidet legger rådmannen fortsatt til rette for at deler av bygget kan bli modulbasert. Side 6

Alternativ B er å begrense antall plasser til 144. Dette for å minske sjansen for overkapasitet de første årene samtidig som investerings- og driftskostnadene blir redusert. Dette alternativet betyr at byggetrinn 2 eventuelt må komme tidligere hvis fremtidig behov tilsier det. Også dette alternativet forutsetter at dagens drift på Solberglia og Spinnerisletta ophører. Alternativ B betyr ca. 10 % lavere investering enn alternativ A, dvs. en bggesum på ca. 415-576 mill. kr. inkl. mva. Alternativ C vil være å beholde Solberglia og gjennomføre full rehabilitering så snart byggetrinn 1 står ferdig. I så fall foreslår rådmannen at byggetrinn 1 får 106 plasser. Den totale investeringen med dette alternativet vil bli i samme størrelsesorden som alternativ A. Rådmannen har valgt å innstille på alternativ A, men vurderingen av alternativ A i forhold til alternativ B har vært spesielt vanskelig. I sin vurdering har rådmannen lagt stor vekt på den politiske føringen om en netto økning på 100 plasser. Rådmannens innstilling: Kommunestyret vedtar at: 1. Krokstad sykehjem, byggetrinn 1, skal ha 160 sykehjemsplasser, dagsenter for demente, og øvrige funksjoner som vist i vedlegg 1. 2. Når byggetrinn 1 står ferdig skal beboerne og de ansatte på Solberglia bo- og aktivitetssenter og demensavdelingen på Spinnerisletta overføres til Krokstad sykehjem. Fra samme tidspunkt opphører driften på Solberglia, mens de 8 plassene på Spinnerisletta blir omdisponert til andre beboere/pasienter. 3. Rådmannen blir bedt om å vurdere fremtidig salg eller annen bruk av Solberglia i egen sak til kommunestyret innen 01.07.2014. 4. Kommunestyret tar til orientering de beregninger av arealer og kostnader som er vist i rådmannens saksutredning. Kommunestyret forutsetter at nærmere areal- og kostnadsberegninger vil fremgå av rådmannens forslag til budsjett for 2014 og økonomiplan for 2014-2017. 5. Rådmannen blir bedt om å arbeide videre med prosjekt Krokstad sykehjem med disse forutsetningene som grunnlag. Side 7