Gol kommune SAMLA SAKSFRAMSTILLING MØTEBOK Saksnr. 47/11 Saksbehandler: Hanne Cecilie Nes Arkivsaksnr.: 11/2510 Arkivkode: PID HEMSEDAL GOLFALPIN Saksnr.: Utvalg Møtedato 47/11 Utval for natur og næring 23.08.2011 DELER AV REGULERINGSPLAN HEMSEDAL GOLFALPIN, GNR.22, BNR. 130 - SPØRSMÅL OM ENDRING ETTER PBL. 12-14 Generelle saksopplysningar: Politisk behandling i: Utval for Natur og næring Vedtaksorgan: Utval for Natur og næring Saksdokument: 1. Søknad, deler av reguleringplan Hemsedal Golf Alpin, gnr. 22bnr.130, spørsmål om endring etter pbl 12-14, mindre reguleringsendring. 2. Kvittering for sendt felles nabovarsel, datert 24.06.2011 3. E-post korrenspondanse mellom saksbehandler og DBC arkitektur v/ingar Dalen, datert 01.og 02.08 4. Ettersendt skisse/basiskart datert 29.12.20.10 5. K sak 16/10 i Gol kommunestyre, (Førre) Reguleringsendring for Hemsedal Golf Alpin, datert 16.03.2010 6. Reguleringkart for Hemsedal Golf Alpin, sist revidert 16.03.201 og 06.05.2010 (Hemsedal kommune) 7. Fakturagrunnlag, datert 01.08.2011 8. Situasjonskart gnr. 22 bnr. 92 m.fleir basert på dagens situasjon, datert 02.08.2011 9. Situasjonsplan over VA-anlegg, stempla Hemsedal kommune 20.06.2007 Dokument nr.1, 4 og 8 fylgjer som vedlegg. Dersom det er behov for yttelegare dokument i saken, ta kontakt med Utbyggingsavdelinga eller sekreteriatet. Saksopplysningar: DBC arkitektur har pva. Hemsedal Golf Alpin søkt om reguleringendring etter plan- og bygningslova 12-14. Det er ønske om å endre frå sammenkjeda fritidsbygg/leilighetsbygg til også frittståande fritidsbustader i område H2 og H3. I H1 er det allereie oppført leilighetsbygg med ferieleiligheter organisert som burettslag. Samstundes med søknaden er det søkt om 3 frittståande fritidsbustader som først er avhengig av ein positiv behandling av reguleringsendringa. Side 1
Saksa frå søknaden: ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---- Hemsedal Golf Alpin har vore gjennom utallige reguleringsendringar i seinare tid. Sist reguleringsendring, er godkjend av kommunestyre i K sak 16/10. Denne planen berørde i hovedsak Hemsedal kommune, men opna for fortetting av 4 nye tomter også i Gol. Det knytta seg nabokonflikter til forettinga, med redusert utsikt og direkte innsyn. Kommunane Hemsedal og Gol krevde at endringa skulle behandlast som full reguleringsendring med saksbehandling som utarbeiding av ny plan. Side 2
Etter endring av plan-og bygningslova i 2008 med verknad i 2009 er det opna for at mindre endringar kan ha enklare saksbehandling og det kan delegerast til administrasjonen å fatte vedtak. Gol kommune har ikkje endra delegasjonsreglementet slik at dette er ikkje delegert til rådmannen eller administrasjonen. Fortsatt er det Utval for Natur og næring som har denne delegasjonen. 12-14 erstatter tidlegare 28-2 Lovteksten har slik ordlyd: 12-14. Endring og oppheving av reguleringsplan For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Små endringer kan delegeres til administrasjonen. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig 1-9. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---- Planframstiller og utbygger (Hemsedal Golfpanorama AS) har vurdert endringa dithen at det ikkje er nødevndig med rapportering til stat og fylke då endringa ikkje betyr endring i den totale utnyttingsgraden. Reguleringsaken burde derfor vera av lokal karakter?? Det er derfor berre sendt nabovarsel til «hytteburettslaget,» Hemsedal Panorama Borettslag, Hemsedal Golf Alpin Utvikling AS og Hemsedal Golf Alpin Panorama AS. Vurdering av kva som er å sjå på som mindre endringar er ikkje enkel. Føresetnasden må vera at det ikkje har betydning for nokon berørde parter eller interesser. Det er ikkje kome merknader frå dei som er nabovarsla innan fristen. Overordna plan: Planområdet er avsett til byggeområde i kommuneplane for Gol, vedteke av Kommunetyre 30.12.2001. Ny kommuneplan som er under revisjon og ventes vedtatt av sittande kommunestyre har ingen endring i dette område. Det er i framlegg til ny kommuneplan avsett eit nytt område for hyttebygging lenger vest. Miljøkonsekvensar: Området er klarert til bygging av fritidsbygg og golfbane. Endring frå sammenkjeda bygg til mindre fritidseiningar er ikkje å sjå på som ekstra belastning på miljøet. Tett regulering med fare for innsyn og manglande utsikt kan føre til nabokonflikter som i seg sjølv kan vera ein blastning for miljøet. Økonomi: Gol kommune er ikkje eigar av grunnen slik som i andre deler av Golfanlegget, til dømes område B1. Det er derfor ingen leige inntekter til Gol kommune. Elles ingen økonomiske konsekveser med unntak av det som følgjer av vanlege skatter og avgifter. Det er usikkert om det er behov for revisjon av utbyggingsavtalen, teknisk infrastuktur eksisterer alereie i Side 3
området. Sjølve renseanlegget er godkjen og ligg fysisk i Hemsedal kommune. Så langt er kan vi ikkje sjå at Hemsedal kommune er varsla om saken. Vurdering: Med tanke på forutsigbarhet, langsiktig planlegging og effektiv ressursbruk er det uheldig at det skjer så mange reguleringsendringar på så kort tid. På den annan side er det naturleg at verksemder skal ha utviklingsmuligheter og at planer derfor må endrast i takt med tida og markedet. Det er i sjølve søknaden ikkje oppgitt kva utnyttingsgrad kvar ny hytte skal ha. Det er heller ikkje sagt noko om antalet, men skisse/basiskart, jf. Saksdoknr.4 syner i alt 27 nye hytteeiningar i H2 og H3. Planframstiller har etter innlevert søknad oppgitt at kvar hytte eining skal ha % BRA = 78 m 2 + 2 biloppstillingsplasser = 36 m 2. Dette er også i samsvar med innlevert søknad på 3 nye hytteeiningar i H2. Grunngjeving er at det «trengs» mindre og rimelege fritidsbustader. Små beskjedne fritidsbustader er i og for seg svært bra men vår erfaring tilseier muleg kommande nabokonflikter og fleire dispensasjonssøknader på særleg utnyttingsgraden. Det er heller ikkje sagt noko om uthus og/eller anneks. Dersom ikkje dette tillates er også vår erfaring at det også vil koma denne type dispensasjonssaker. Slik føresegnane er framstillt i søknaden kan det sjå ut som hyttene kan ha mønehøgde på opptil 9,5meter. Det er vel ikkje meininga. Konklusjon: Administrasjonens oppfatning er at det er uheldig med nye reguleringsendringar etter så kort tid. Av omsyn til faren for nabokonflikter og nye dispensasjonssøknader ved så tett regulering er det ein fordel å redusere antal tomter og eventuelt høyne utnyttingsgraden. Som eit minimum bør uthus tillates. Føresegnane må gjennomarbeides på ny og nye einingar skal ha fortløpande nummerering, (jf. område B1,) i tillegg til utnyttingsgrad og ny mønehøgde. Hemsedal kommune er ikkje varsla. Det er sannsynleg at ei slik strukturendring frå sammenkjeda leilighetsbygg vil få konsekvenser for infrastuktur og ledningsnett og såleis berører VA planen i Hemsedal kommune. Framlegg til vedtak: I. Utval for Natur og næring er positive til reguleringsendring i samsvar med plan- og bygningslova 12-14 på slike vilkår: - Det skal utarbeidast fullstendig reguleringskart over området H1, H2 og H3, med framlegg til nye føresegner særleg med tanke på utnyttingsgrad og mønehøgde. - Antal hytteeiningar i H2 og H3 skal ikkje overstige 17 - Nye tomter skal nummererast fortløpande - 2 biloppstillingsplassar skal inngå i bruksarealet i samsvar med teknisk forskrift. - Det skal innarbeides føresegner for uthus som også inngår i bruksarealet. II. Utval for Natur og næring delegerar til administrasjonen å fatte endeleg vedtak etter plan- og bygningslova 12-14 om endring av reguleringsplan for Hemsedal Golfalpin Side 4
III. I påvente at reguleringsendringa, jf. Pkt. I, vil søknad om tiltak for 3 hytter i samsvar med plan- og bygningslova 20-1 ikkje bli behandla før reguleringsendring er godkjend. Oppdaterte plankart 6 stk og føresegner, skal oversendast til Gol kommune. IV. I tillegg må vi ha kart og føresegner oversendt som filer til <Gol.Postmottak@gol.kommune.no>. Vi skal ha oversendt planen som filer på SOSI-format, for innlegging i kommunens digitale planarkiv. Dette må koordinerast med overnemnde oversending av plankart. V. Tilleggsrekning i samsvar med vedtak jamfør gebyrregulativets pkt. 50, basert på antall einingar blir sendt ut. Gol, 07.08.2011 Hege Mørk Rådmann Hanne Cecilie Nes Avdelingsleiar Utval for natur og næring behandla saka den 23.08.2011, saksnr. 47/11 Behandling: UNN hadde synfaring før drøfting og røysting. Samrøystes vedtak: I. Utval for natur og næring er positivt til reguleringsendring i samsvar med plan- og bygningslova 12-14 på slike vilkår: - Det skal utarbeidast fullstendig reguleringskart over området H1, H2 og H3, med framlegg til nye føresegner særleg med tanke på utnyttingsgrad og mønehøgde. - Antal hytteeiningar i H2 og H3 skal ikkje overstige 27 - Nye tomter skal nummererast fortløpande - 2 biloppstillingsplassar skal inngå i bruksarealet i samsvar med teknisk forskrift. - Det skal innarbeidast føresegner for uthus som også inngår i bruksarealet. II. Utval for natur og næring delegerer til administrasjonen å fatte endeleg vedtak etter plan- og bygningslova 12-14 om endring av reguleringsplan for Hemsedal Golfalpin Side 5
III. I påvente at reguleringsendringa, jf. Pkt. I, vil søknad om tiltak for 3 hytter i samsvar med plan- og bygningslova 20-1 ikkje bli behandla før reguleringsendring er godkjent. Oppdaterte plankart 6 stk og føresegner, skal oversendast til Gol kommune. IV. I tillegg må vi ha kart og føresegner oversendt som filer til <Gol.Postmottak@gol.kommune.no>. Vi skal ha oversendt planen som filer på SOSI-format, for innlegging i kommunens digitale planarkiv. Dette må koordinerast med ovannemnde oversending av plankart. V. Tilleggsrekning i samsvar med vedtak jamfør gebyrregulativets pkt. 50, basert på antall einingar blir sendt ut. Side 6