SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 07.05.2015 15/57 Kommunestyre 20.05.2015 15/33 Arkivsaksnr: 2013/5095 Klassering: L13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) TORENGÅSEN HYTTEOMRÅDE, LUSTADVATNET. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: 1. Plankart, Allskog, 23.1.2015 2. Reguleringsbestemmelser, Allskog, 29.1.2015 3. Planbeskrivelse, Allskog, 23.1.2015 4. Sjekkliste ROS-analyse, 4.12.2014 5. Forslag til flytting av tomt T14 29.4.2015 6. Innkomne høringsuttalelser (9 stk.) Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner formannskapet reguleringsplan for Torengåsen hytteområde - Lustadvatnet, med følgende endringer: Planbestemmelse 2.1 endres til: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Sametinget og kulturminnemyndighetene i Nord- Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges". Plankartet endres med hensyn til tomt T14 som flyttes i henhold til skissert plassering i vedlegg 5. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Torengåsen hytteområde - Lustadvatnet. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møtet den 7.mai 2015. Behandling i Formannskapet - 07.05.2015: Enst. vedtatt som rådmannens forslag. Enst. innstilling som rådmannens forslag.
Vedtak i Formannskapet - 07.05.2015: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner formannskapet reguleringsplan for Torengåsen hytteområde - Lustadvatnet, med følgende endringer: Planbestemmelse 2.1 endres til: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Sametinget og kulturminnemyndighetene i Nord- Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges". Plankartet endres med hensyn til tomt T14 som flyttes i henhold til skissert plassering i vedlegg 5. Innstilling i Formannskapet - 07.05.2015: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Torengåsen hytteområde - Lustadvatnet. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møtet den 7.mai 2015. Behandling i Kommunestyre - 20.05.2015: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre - 20.05.2015: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Torengåsen hytteområde - Lustadvatnet. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møtet den 7.mai 2015.
Saksopplysninger: Innledning Forslaget til reguleringsplan for Torengåsen hyttefelt ved Lustadvatnet ble lagt ut til offentlig ettersyn den 25.2.15, med høringsfrist 12.4.15..15. Høringsuttalelser Høringsuttalelser fra private og offentlige instanser har innkommet i høringsperioden. Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): På oppdrag fra grunneier av eiendom 156/3, Steinkjer kommuneskoger Ogndalsbruket KF, har Allskog utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Torengåsen hytteområde ved Lustadvatnet. Oppstart av planarbeidet ble varslet i oktober 2013. Formålet med planen er å tilrettelegge for et nytt hyttefelt med inntil 20 nye hytter med ttilhørende naust. Hytteområdets beliggenhet er vist i figur 1 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av Torengåsen hytteområde (B75) Lustadvatnet. Planområdet ligger vel 4 mil øst for Steinkjer sentrum med solrik beliggenhet i sørvestlig helning ned mot Lustadvatnet. Hyttefeltets kjerneområde har hovedsakelig bestått av et plantefelt av gran, men Steinkjer Kommuneskoger koger har nå avvirket mye av den hogstmodne skogen for å tilrettelegge for hyttefelt. Ei eksisterende hytte ligger innenfor planområdet i sørvest, mens 5 andre hytter ligger i umiddelbar nærhet til området (< 100 m fra plangrensa). Gaulstadelva hytteområde med ca. 20 hytter ligger rett øst for planområdet mindre enn 0,5-1 km unna. I vest ligger hyttefeltene Skjelstad østre og Vikstad i avstand ca. 1,5 km med ca. 20 eksisterende hytter tilsammen. I tillegg er det ca. 30 hytter beliggende spredt ved Lustadv Lustadvatnets nordøstre side. Planstatus og eierforhold Planområdet er i kommuneplanens arealdel (2009) i hovedsak definert som framtidig byggeområde for hytter (B75) hvor maks antall er begrenset oppad til 20. Et mindre område i sørøst, fra B75 og ned mot vatnet hvor naustene er planlagt, er i tillegg innlemmet innlemmet i planområdet. Dette området er definert som LNF LNF-A område i kommuneplanens arealdel og vil opprettholdes med samme formål i reguleringsplanen.
Grunneier i området er tiltakshaver Steinkjer kommuneskoger Ogndalsbruket KF (gnr/bnr 156/3). Planlagt arealbruk Arealet er totalt på ca. 116 daa og inneholder følgende (se plankartet i vedlegg 1): 20 festetomter for fritidsbebyggelse med størrelse ca. 1 daa. Naustområde med inntil 10 doble naust. Privat parkeringsplass ved fylkesveg 266 (Ogndalsvegen) til felles bruk for hyttefelt, samt spesifiserte nabohytter i nærområdet. Turveg/internt stisystem i hytteområdet hvor hovedadkomster opparbeides med sviller/grus. NB! Stier fra regulert hovedadkomst og fram til de enkelte hyttene er angitt som veiledende skisser i plankartet. Resterende arealer mellom hyttene reserveres som før til landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift. Adkomst Adkomst til fots fra parkeringsplassen ved fylkesveg 266 og fram til hytteområdet langs eksisterende sti i 6-700 meter. Deretter langs turveg/internt stisystem frem til hyttene som beskrevet i delkapittelet ovenfor. Teknisk infrastruktur Det planlegges ikke strøm og avløpssystem i området. Vann legges ikke inn i hyttene, men må hentes fra vannposter som anlegges sentralt i hytteområdet. Naturmangfold Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet eller i nærområdet rundt Torengåsen. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Det er videre gjennomført arkeologisk befaring i området uten at funn er registrert. Dette gjelder også samiske kulturminner. Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): Generelt Det er ikke framkommet nye momenter som taler mot etablering av hyttefeltet i forhold til tidligere behandling av kommuneplanens arealdel i 2009. Rådmannen anser framlagte forslag til reguleringsplan som en god plan som vil bidra til å ivareta behovet for tilgang til fjellnære hyttetomter for kommunens innbyggere. Samtidig legger planen opp til en nøktern standard på hyttene som er i overensstemmelse med kravene i kommuneplanens arealdel og som er i tråd med den tradisjonelle byggeskikk som eksisterende hyttebebyggelse rundt Lustadvatnet representerer. Steinkjer kommuneskoger Ogndalsbruket KF har flere andre hytteområder i Øvre Ogndal og foreslåtte planen viderefører den linjen som kommuneskogen praktiserer i sin forvaltning av disse områdene. Hensynet til reindrift Hyttefeltet ble grundig vurdert i behandlingen av kommuneplanens arealdel i 2009, men også senere i 2011 i fm. Miljøverndepartementets behandling av den generelle innsigelsen reist av reindriftsmyndighetene i Nord- Trøndelag mot de foreslåtte hytteområdene i Øvre Ogndal. Hytteområdene B75 (Torengåsen) og B76
(Leirbekkbukta/Elvereng) ble da godkjent som framtidige hytteområder mens et tredje foreslått område ved Damtjønna (B78) ble tatt ut av kommuneplanens arealdel som et kompromiss. Omfanget av hytter er i tråd med det maksimale antallet vedtatt i den forbindelse. Rådmannen mener derfor at hensynet til reindrift er tilstrekkelig vurdert på dette punktet. Arealer mellom hyttetomtene regulert til LNFR-områder Det har underveis i arbeidet med reguleringsplanen blitt vurdert hvorvidt deler av planområdet hvor hyttene er tettest plassert burde reguleres til natur-/friluftformål i stedet for det generelle LNFR-formålet som nå er foreslått. Dette for å understreke at området bør prioriteres som et hytteområde og ikke et område hvor det f.eks. kan drives aktivt skogbruk. Steinkjer kommuneskoger har imidlertid signalisert sterkt at de ønsker en enhetlig forvaltning av sine hytteområder og mener den forvaltningspraksis som tidligere er anvendt i disse områdene har fungert godt for både hytteeiere og kommuneskogen selv. Rådmannen er enig og mener dette representerer et godt forvaltningsprinsipp som bør videreføres også i nye hyttefelt. Hyttefeltets avstand fra vatnet, plassering av hytter og naust Fylkesmannens miljøvernavdeling viser til at Steinkjer har en bestemmelse i kommuneplanens arealdel der det er satt et byggeforbud i 100-meterssonen langs Lustadvatnet av hensynet til Ognavassdraget som verna vassdrag. Foreslåtte plan viser ingen hytter plassert nærmere enn 100 meter fra vatnet og Rådmannen mener derfor at hensynet til allmennhetens ferdsel og naturmiljøet er i varetatt. Utbyggingen vil ikke gi silhuettvirkning fordi det er flere store terrengformasjoner i området rundt, samtidig som Steinkjer kommuneskoger legger vekt på å bevare deler av skogen i områdets bakkant som en vegetasjonsskjerm mot vær og vind. Vedrørende naustene så mener Rådmannen at dette tilbudet til hytteeierne er en viktig del av hyttekonseptet og hvorvidt hytteområdet blir attraktivt eller ikke. Rådmannen kan heller ikke se at disse kommer i konflikt med allmennhetens frie ferdsel eller andre kvalitetsområder langs Lustadvatnet og anbefaler derfor at naustområdet beholdes i planen. Grunnforhold, ras og flom Ras i området anses som lite aktuelt på grunn av områdets beliggenhet i relativt flatt terreng og delvis på fjellgrunn. Det er ikke registrert kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Flom anses lite aktuelt ut fra områdets topografi og helning. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Kulturminner Det er foretatt kulturminneregistrering innenfor planområdet, men det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Rådmannen anser at det er gjort tilstrekkelige forundersøkelser mht. kulturminner i arbeidet med denne planen. Natur (naturmangfoldlovens 8-12) Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12. Barn- og unges interesser Hyttefeltet gir barn og unge god tilgang til naturområder og inviterer til et aktivt friluftsliv både i nærområdet, ved Lustadvatnet og i fjellområdene rundt. Rådmannen anser punktet som tilstrekkelig utredet. Andre kommunale instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling.
Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at området reguleres som foreslått. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Innkomne høringsuttalelser: Høringsuttalelsene er nedenfor oppsummert hver for seg med de viktigste momenter satt opp punktvis. 1. Representanten for barn og unge, mottatt 16.2.15: Ingen merknader til planen. 2. Sametinget, mottatt 18.2.15: Kjenner ikke til registrerte automatisk fredede kulturminner i området. Foreslår at Sametinget i tillegg til kulturminnemyndighetene ved NTFK nevnes som varslingsmyndighet i planbestemmelsene for å ivareta hensynet til kulturminner. Minner ellers om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda iht. lov om kulturminner. 3. Statens vegvesen, mottatt 25.2.15: Opptatt av siktkravene og at det tilrettelegges for tilstrekkelig med parkeringsplasser i tilknytning til hyttefeltet for å unngå parkering langsetter fylkesvegen. Bemerker at planen er grundig og at begge disse hensyn er ivaretatt i planen. 4. Steinkjer Eldreråd, mottatt 9.3.15: Ingen merknader til planen. 5. Nord-Trøndelag Fylkeskommune (NTFK), mottatt 19.3.15: Planfaglig: Ingen merknad. Kulturminnefaglig: Viser til at det ved befaring i 2013 ikke ble gjort funn av arkeologiske kulturminner, og bemerker at aktsomhetsplikten er tatt inn i bestemmelsene. 6. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (FMNT), mottatt 7.4.15: Landbruksavdelingen og Reindriftsavdelingen: Ingen merknad. Miljøvernavdelingen: Viser til uttalelsen i fm. oppstart og registrerer at deres merknader den gang er ivaretatt i planens bestemmelser. Kommunalavdelingen: Bemerker at ROS-analyse er gjennomført og at det ikke er identifisert noen risiko. 7. Eiere/brukere av eiendom 156/3/102: i. Elin Britt og Arnfinn Hansen, mottatt 11.4.15:
Som eiere av hytta protesterer de mot planlagte hytter på tomtene T14, T15 og T16, og da spesielt på hytte T14 der merket for hytteplassering er 50 meter unna deres hytte i verste fall bare 35 m unna og med direkte utsyn til platting på deres egen hytte. Påpeker at dette ikke er i tråd med tidligere brev av 24.9.13 hvor det ble lagt vekt på at ikke nye hytter legges for nærme eksisterende. ii. Ida Staahl Hansen, mottatt 11.4.15: Som bruker og framtidig eier av hytta framsettes sterk klage på plassering av tomtene T12, T13 og T14. Bemerker at disse hyttene blir liggende mindre enn 100 m fra deres hytte og at dette vil være til sjenanse. Uhørt å plassere nye hytter så nærme en som har stått der alene i godt over 40 år uten forstyrrelser. Påpeker at deres egen hytte er svært mye brukt og har høg rekreasjonsverdi for familien, men at denne nå vil bli utsatt for støy og andre forstyrrelser. Påpeker at skogen rundt allerede er maltraktert og at turområdet i nærheten har mistet mye av sin verdi som jakt- og høstingsområde. T13 er ellers plasser like ovenfor deres egen badeplass. Påpeker at det er mange minner knyttet til denne plassen og at den derfor har en viktig sentimental verdi for familien. Forstår at naturen er for alle og at ikke de har noen enerett på området, men mener det nesten føles som et overgrep at plasseringen av hyttene blir så nærme og at de heller må plasseres lengre øst i feltet. 8. Ann-Margaret Rendum og Carl Anders Klæth (eiendom 156/3/101), mottatt 12.4.15: Mener at hyttetomtene T14, T15 og T16 er planlagt for nærme de eksisterende hytter. Bebyggelse på disse tomtene vil medføre betydelig økning i ferdsel i et etablert hytteområde preget av rolige omgivelser. Håper på et godt samarbeid med Ogndalsbruket når det kommer til opparbeidelse av planlagt sti inn til hytteområdet. Supplerende saksvurderinger: Generelt Rådmannen mener fremdeles at det framlagte forslaget til reguleringsplan representerer en god plan som vil bidra til å ivareta behovet for fjellnære hyttetomter for kommunens innbyggere. Med bakgrunn i de innkomne høringsuttalelsene finner Rådmannen at det dog er hensiktsmessig å gjøre små endringer av planen slik det framgår av de enkelte tema vurdert nedenfor. Kulturminner Sametinget foreslår at de i tillegg til NTFK nevnes som varslingsmyndighet i planbestemmelsene for å ivareta hensynet til kulturminner. Rådmannen er enig og følgende tekst erstatter 2.1 i planbestemmelsene: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Sametinget og kulturminnemyndighetene i Nord- Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges". Forstyrrelser for eksisterende hytter Plassering av nye hytter med påfølgende mulige forstyrrelser for de eksisterende i området er et omstridt tema for mange nye hytteprosjekter. Forutsetningene for etablerte hytteeiere blir gjerne endret i forhold til det de var forespeilet da de kjøpte hyttetomt. Dette er også situasjonen på Torengåsen. Nå er det ikke mange
hytter i dette området fra før, men et par av de eksisterende hytteeierne får nye hyttenaboer, med påfølgende endring i utsikt, innsikt, byggeaktivitet, press på fellesarealer osv. Verdiforringelse på de eksisterende hyttene som følge av fortettingen kan hevdes, men vanskelig la seg bevise. Etter rådmannens vurdering vil ikke de foreslåtte nye hyttetomtene bli så nærme at de skaper spesielt store ulemper for de eksisterende hyttene, selv om det er åpenbart at situasjonen vil endres noe med den idyll og stillhet som har rådet i dette området i en årrekke. I mange nye hytteområder som planlegges i dag blir hyttetomtene planlagt med grense inntil hverandre. Slik er det også gjort for noen av de nye hyttetomtene på Torengåsen. Det er imidlertid holdt fast på prinsippet om luft mellom tomtene i stor grad og dette er åpenbart også hensyntatt i forhold til de eksisterende hyttene. Rådmannen stiller seg ellers positiv til fortetting av eksisterende hytteområder med bakgrunn i at reindriftsnæringen har signalisert en streng holdning til etablering av nye hyttefelt i Ogndal. Imidlertid har grunneier og tiltakshaver Ogndalsbruket etter en nærmere vurdering kommet fram til at tomt T14 bør flyttes. Dette som et kompromiss for å imøtekomme de eksisterende hytteeiernes ønsker. Ny plassering foreslås derfor som vist i vedlegg 5, dvs. ca. 100 meter øst for tomt T20. Rådmannen vurderer dette som en fornuftig tilpasning av planen for å imøtekomme eierne av de eksisterende hyttene i nærområdet. Anbefaling Rådmannen tilrår at reguleringsplanen for Torengåsen hyttefelt vedtas med de endringer som er beskrevet ovenfor.