BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 18.07.2014 Saksnr.: 201015582/80 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: TRES Ytrebygda, gnr. 110 bnr. 33 m.fl., Flesland næringsområde, Detaljregulering. Arealplan-ID 61780000 FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Flesland Property AS planforslag for et område på Lønningen, like ved Flesland lufthavn i Ytrebygda bydel. Figur 1: ortofoto av planområdet og plankart (kilde: bergenskart.no og Opus Bergen AS). Bakgrunnen for planarbeidet er at forslagsstiller ønsker å tilrettelegge for nye kontorarealer med hotell og tilhørende infrastruktur i umiddelbar nærhet til flyplassen og nær fremtidig bybanestopp. Forslaget er omfattende og har en utbyggingshorisont som er ment å strekke seg ca. 20 år frem i tid. Planforslaget var tidligere stipulert til å kunne omfatte så mye som 7000 nye arbeidsplasser. Planforslaget har blitt nedjustert noe i omfang på grunn av hensyn til krav til hinderfritt plan for rullebane to. Planområdet er i kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 vist som industri, kontor og lager, I/K/L 10. Deler av planområdet omfattet tidligere i areal for mulig fremtidig idrettshall nær Liland skole. I forbindelse med innskrenking av planavgrensning ble imidlertid dette tatt ut, sammen med eiendommene gnr 111 og bnr 1, 6, 39 og 109. På gnr 111 bnr 106 er der en enebolig som fortsatt er bebodd, uten at planforslaget sier særlig mer om denne enn at den foreslås revet og at plan for flyplassen tidligere regulerte Side 1 av 15

vekk kjørbar adkomst for tomten (s.20 og 97, vedlegg C). Eneboligen ligger i formål Naturområde. Deler av planområdets nordlige del overlapper reguleringsplan for Flesland flyplass (arealplanid 61710000) som ble vedtatt 19.09.12. Planforslaget overlapper også planer for industriområder på Lønningen, se bl.a. arealplanid 1515000. Planområdet er oppgitt til å være 133 daa stort. Hovedformål i planforslaget er kontor og kombinert formål forretning/ kontor/ hotell, samt naturområde. Utnyttelsesgraden for byggeområdene varierer fra 250 til 352 %-BRA. For planområdet som helhet inklusive områder som ikke settes av til bebyggelse tilsvarer utnyttelsen 143 %-BRA. Areal avsatt til kontor er oppgitt til å være drøyt 51 836 m², og areal avsatt til kombinert formål forretning/kontor/hotell er oppgitt til å være nesten 15 836 m². Første byggetrinn er BKB1, hvor hotell med tilhørende konferansesenter og er ment å ferdigstilles samtidig med Avinors nye terminalbygning våren 2017. I løpet av fase 1 er det lagt opp til at dagens veisystem og det som er regulert gjennom plan for flyplassen skal betjene BKB1. Vegsystemet slik det er vist i plankartet, med to rundkjøringer nord og sør for BKB1 og fire felts kjørevei, med tilhørende GS-anlegg, vil først være aktuelt i fase 2 (se s.85-86, vedlegg C). Rekkefølgekrav i innlevert forslag til reguleringsbestemmelser til opparbeiding eller sikret opparbeiding av nødvendig trafikkinfrastruktur er knyttet til resterende byggefelt BKB2, BK1 og BK2, slik at BKB1 ikke blir berørt av disse. Figur 2: BKB1 med kontorlameller i forkant i hotell i bakkant (kilde: forslagsstillers planbeskrivelse, side 79). Parkering er ment å løses innenfor det enkelte felt for BKB1 og BKB2, og med trinnvis utbygging innenfor BK1 og BK2. Området er innenfor sone parkeringssone P4 KPA. Planforslagets forhold til veiløsninger har blitt avklart fortløpende i forhold til arbeid med pågående kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland, ArealplanID 61020000. Innenfor planområdet er det gjort funn av et automatisk fredet hustuft datert eldre jernalder. Kulturminnet kan fjernes uten vilkår om arkeologiske utgravninger, jf Riksantikvarens uttalelse i brev fra Fylkesmannen i Hordaland, 02.02.14 (doknr 68) og bestemmelse 1.6.2. Konsekvensutredning Planforslaget utløste gjennom antall planlagte kvadratmeter næringsareal automatisk krav om konsekvensutredning i henhold til 2 i forskrift om konsekvensutredning (tiltak etter vedlegg Side 2 av 15

1 som alltid skal behandles etter forskriften). Formålet med konsekvensutredning er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tilstrekkelig vurdert ved utarbeidelse av planforslaget. Forslag til planprogram for konsekvensutredningen fastsettes av kommunen som planmyndighet. Konsekvensutredningen utarbeides i sammenheng med produksjon av planforslaget og er ment å gi grunnlag for planbeskrivelse og vurderinger. Konsekvensutredningen er skrevet inn som en integrert del av forslagsstillers planbeskrivelse. Planprogrammet lå ute til offentlig høring i perioden 04.02.11 til 20.03.11. Det kom i alt 14 merknader fra private og aktuelle høringsinstanser. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Offentlig ettersyn og begrenset høring Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 20.10.13 03.12.13. Det kom inn 2 privae merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg G. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Innsigelse Fylkesmannen i Hordaland fremmet i brev datert 29.11.13 innsigelse til planforslaget. Innsigelsen begrunnes med at planforslaget som er fremlagt vil ha vesentlige virkninger utover det aktuelle planområdet og at en detaljplanlegging i dette konkrete området må sees i sammenheng med og avvente de avklaringene som skal skje i forbindelse med pågående kommunedelplanarbeid for Birkeland, Ådland og Espeland. Statens Vegvesen pekte på den samme problemstillingen i sitt brev av 19.11.13 i anledning offentlig ettersyn. Avinor hadde og tidligere innsigelse til planforslaget, denne er nå ansett som løst, jf. arbeidsmøte som ble avholdt 24.03.14. Skriftlig dokumentasjon på at innsigelsen er trukket foreligger imidlertid ikke, men er etterspurt hos plankonsulent og tenkt ettersendt, etter at saken er levert videre til byrådsavdelingen. Fylkesmannens innsigelse er ikke trukket i forbindelse med innsending av revidert planforslag under 2. gangsbehandling av planforslaget. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Forhold til kommunedelplan / KDP i arbeid Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune vurderer at omfang og plassering av bebyggelse må avvente KDP Utnyttelse av tomt med tidligere vist som KBA3 Byggehøyder og hensyn til fremtidig rullebane 2 Veiløsninger for gående, syklende og kjørende Mangler i rekkefølgebestemmelsene mht utbygging av veisystemet For høy parkeringsdekning, mht nærhet til bybanestopp Det er i tillegg foretatt en begrenset høring for utvidelse av planområdet i nordøstlig retning for å ta med en større del av Lilandsveien, samt for arealet tidligere vist som KBA3. Det kom inn 1 privat merknad og 3 uttalelser fra høringsinstanser til denne. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg F. Kort oppsummert Side 3 av 15

fremkommer av høringen at eier av KBA3 fremdeles ønsker at planforslaget åpner opp for høy utnyttelse av deres tomt. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg G. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Utvidelse og omforming av nordøstlig del av planområdet, slik at planforslaget nå forholder seg til Lilandsveien på en mer hensiktsmessig måte. Tidligere KBA3 er avsatt til annen veggrunn BKB2 er redusert på sørsiden av Lilandsveien (nå vist som del av Naturområde). Bestemmelse 2.1 er tatt inn som er ment å sikre at bygningsvolumene ikke kommer i konflikt med krav til hinderfritt plan for flyplassen. Byggehøyder i plankartet likevel ikke redusert tilsvarende krav om hinderfritt plan fra Avinor (se side 5) Lønningsvegen o_sv1 er vist med fire kjørefelt, som gjør at tidligere bestemmelsesområder 1-3 kan utgå. Omlegging av gang- og sykkelveisystemet, med ny GSveg SGS1 vist på vestsiden av lønningsvegen gjennom hele planområdet En rekke plantekniske justeringer i materiellet inkl. plankart og bestemmelser. Det var to første punktene som etter fagetatens vurdering utløste behov for begrenset varsling til direkte berørte parter. Merknadene er oppsummert og kommentert av plankonsulent i vedlegg F. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til vedlegg C. Omfang, estetikk og detaljeringsgrad Kapittel 8, s. 77 i forslagsstillers planbeskrivelse viser planlagt bebyggelse. Fagetaten mener at planforslaget og plankartet er for grovkornet med henhold til grad av detaljering. Planen tar først og fremst for seg trafikkløsninger, volumer og byggehøyder, men den er veldig generell hva angår fasadeuttrykk og endelig plassering av bebyggelse. Etaten har forståelse for at det er behov for og ønske om fleksibilitet i planfasen, men mener at planen går noe langt i retning av å være uspesifisert. Hittil viste illustrasjoner gir gode føringer for planlagt bebyggelsesstruktur, spesielt de sentrale arealene som er vist med «torgfunksjon», at bygningslegemene er lagt i lameller, med grønne akser mellom volumene, og at det er kurvatur i bygningsvolumenes utovervendte vegger. Kurvaturen gir et inntrykk av oppdelte organiske former. Tilfeller der reguleringsplanen i seg selv ikke sikrer de nødvendige kvalitetene er spesielt uheldig i de tilfellene hvor et ferdig regulert prosjekt selges før det bygges ut. Det er videre rimelig å anta at plansaken hvis den vedtas slik den foreligger vil være svært krevende når den Side 4 av 15

når byggesaksbehandling. Fagetaten foreslår derfor ny bestemmelse som sikrer samsvar med hittil innleverte illustrasjoner, som følger: 1.8.5 (nåværende 1.8.5 gis nytt nummer 1.8.6): Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge dokumentasjon om fasadeuttrykk. Fasadetegninger skal ha tilstrekkelig detaljeringsgrad. Illustrasjonsplan for fase 1 og fase 2 datert 28.03.14 er bindende. Dette gjelder i særskilt grad for kurvatur i bygningsvolumenes utovervendte vegger og for akser mellom bygningsvolumene. Mindre avvik kan likevel tillates, forutsatt bygningsmyndighetenes godkjenning. Figur 3: illustrasjoner som oppdelte volumer og grønne akser, samt kurvatur (kilde: forslagsstillers planbeskrivelse). Et annet grep i planen som er ment å sikre fleksibilitet er bestemmelse punkt 2.1: Byggehøydene innenfor byggeområdene skal justeres slik at de ikke kommer i konflikt med en mulig utbygging av en rullebane 2 på Flesland flyplass som planlegges med en hinderflate basert på landingsterskel på minimum kote +54,5. Dersom Avinors videre planlegging av rullebane 2 medfører at landingsterskelen justeres opp, eller at en rullebane 2 ikke blir realisert, skal byggeområdene tillates bebygget etter endret landingsterskel og maksimalt med byggehøyder som angitt på plankartet. Byggehøyder på plankartet baserer seg med andre ord på at rullebane 2 ikke realiseres, ved at byggehøydene som er påført faktisk er i konflikt med krav til hinderfritt plan, gitt av Avinor. Avinor har likefult akseptert løsningen. Fagetaten vurderer det slik at det er hensynet til flyplassformålet som her må veie tyngst, og at «kote +54,5» derfor burde kunne justeres ned, så vel som opp, dersom Avinor ser behov for det. Så vidt etaten kjenner til så har den planlagte justeringen av rullebane 2 og dermed også krav til hinderfritt plan vært justert flere ganger den siste tiden. Vår vurdering er at planleggingen som gjøres i dag må basere seg på antakelsen om at det kommer en rullebane 2. Dersom man rent faktisk på et tidspunkt i fremtiden kan slå fast at realisering av rullebane 2 aldri vil finne sted, så burde heller planene da justeres gjennom egne endringsprosesser. Etaten anbefaler derfor at bestemmelsen gjøres om, slik at den får følgende ordlyd: 2.1 Byggehøydene innenfor byggeområdene skal ikke komme i konflikt med utbygging av rullebane 2 på Flesland flyplass, og de til enhver tid gjeldende krav til hinderfritt plan. Krav til hinderfritt plan går foran hensyn til utnyttelse. Plankart må også rettes opp tilsvarende. Alternativt til fagetatens foreslåtte bestemmelse kan høydene i planforslaget gjøres statisk, og reduseres tilsvarende gjeldende krav fra Avinor. Side 5 av 15

Figur 4: omtrentlig planområde markert i gult i forhold til gjeldene reguleringsplaner. Figuren viser hvordan foreliggende planforslag legger seg over vedtatt plan for flyplassen, planid 61710000 (kilde: bergenskart.no). Rekkefølge i planleggingen: Fagetaten deler oppfatning med Fylkesmannen i Hordaland i at det er prinsipielt uheldig dersom et privat planforslag som har så store konsekvenser ut over eget planområde for fremtidig stedsutvikling vedtas, før arbeidet med kommunedelplanen har kommet langt nok til å slå fast forbi enhver tvil hvilke overordnede løsninger den offentlige planleggingen vil lande på. Det prinsipielle problemet er at en slik vedtaksrekkefølge i prinsippet spenner ben under den offentlige planleggingen, på den måten at vel selve hensikten med den offentlige planleggingen er å finne frem til og fastlegge de overordnede føringene som mindre private reguleringsplanforslag senere må forholde seg til. På denne måten sikrer man gjennom offentlige planer at utviklingen er styrbar og at den går i ønsket retning, og samtidig gjennom private planer at næringsinteresser blir gitt premisser som de kan utfolde seg innenfor, hvilket gir forutsigbarhet og minimerer risiko. I dette tilfellet legger foreliggende planforslag sterke føringer for spesielt de trafikale løsningene. I tillegg er det slik at planforslagets omfang, herunder antall arbeidsplasser, nødvendigvis vil ha konsekvenser for hva som i fremtiden utgjør tyngdepunktet i lokalisering av kontorarbeidsplasser i Bergen, som igjen vil få andre samfunnsmessige konsekvenser, f.eks med henhold til trafikk. Hensyn til konsekvenser av planforslagets omfang pekes på av både Fylkeskommunen og Fylkesmannen i deres merknader ved offentlig ettersyn. Fagetaten vurderer likevel at forslagsstiller ved konsulent Opus Bergen AS har imøtekommet denne problemstillingen, ved fortløpende gjennom prosessen å konferere med Etat for plan og geodata, fagetaten, Avinor, Statens vegvesen og andre involverte aktører, slik at planforslaget i så stor grad som mulig har kunnet tilpasse seg til de behov som per dags dato er synlige. Dette har gitt seg utslag bl.a. i bestemmelse 2.1 er tatt inn, for å imøtekomme Avinors krav til hinderfritt plan for fremtidig rullebane nummer 2, samt at veien Lønningsvegen blir regulert til fire kjørefelt i stedet for to, jf innspill fra Etat for plan og geodata. Utfordringen er at det kan bli vedtatt andre veiløsninger gjennom kommundelplanarbeidet. Rekkefølgebestemmelser, rekkefølge i utbyggingen Planforslaget har i seg et forslag til rekkefølgebestemmelser, men disse kom inn først ved 2. gangs behandling, og har derfor ikke blitt drøftet med andre relevante myndigheter i særlig Side 6 av 15

grad. I forslaget er det blant annet skrevet i bestemmelse 1.8.4 at veg, annen veggrunn og gang- og sykkelvei skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før igangsettingstillatelse for BKB2, BK1 og BK2 kan gis. Fagetaten anbefaler at også fortau tas med i denne bestemmelsen. Som nevnt består første byggetrinn av BKB1. BKB1 inngår ikke i innlevert forslag til rekkereguleringsbestemmelser, som vist over. Det er derfor en prinsipiell åpning i planforslaget for å bygge ut BKB1 med 45000 m² BRA og la det være med det, uten at tiltaket blir berørt av krav til opparbeiding av nødvendig infrastruktur. Fagetaten foreslår derfor at BKB1 tas med i bestemmelsen, på lik linje med de andre feltene. Fagetatens forslag til rekkefølgebestemmelser 1.8.4 1.8.6 er som følger: 1.8.4. For BKB1, BKB2, BK1 og BK2 må areal regulert til følgende formål være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan og bygningslovens 20 1 a, b og d: o_sv1 o_sv2 o_sv3 o_sgs1 o_sgs2 o_sgs3 o_skf o_svg o_sf Mindre avvik i overnevnte tiltaks plassering tillates, forutsatt veimyndighetenes godkjenning. 1.8.5. Før igangsettingstillatelse for BKB2 kan gis, skal o_sv1, o_sv2, o_sgs 1-3 være opparbeidet. 1.8.6 Rekkefølgekrav der tiltak må være opparbeidet eller sikret opparbeidet, anses oppfylt for det aktuelle tiltaket dersom utbygger/grunneiere har inngått forpliktende utbyggingsavtale med Bergen kommune og /eller forpliktende avtale med Statens vegvesen/hordaland fylkeskommune om gjennomføring av tiltaket. Dersom fagetatens overnevnte forslag ikke vedtas, kan alternativt følgende ordlyd tilføyes bestemmelse som angår BKB1: Før igangsettingstillatelse kan gis for BKB1, må det aktuelle arealets veg- og atkomstløsninger for gående, syklende og kjørende være godkjent av veimyndighetene. Med denne ordlyden sikrer planen som et minimum at utformingen på løsninger for gående og syklende for byggetrinn 1 ivaretas. En potensiell utfordring med å knytte overnevnte rekkefølgebestemmelser også til felt BKB1 kan være at det blir behov for hurtig fremforhandling av avtale som oppfyller bestemmelse 1.8.6, slik at igangsettingstillatelse kan gis tidlig nok at prosjektet ikke forsinkes, ettersom BKB1 er første byggetrinn og er ment å igangsettes i nær fremtid. Areal vist tidligere som KBA3, gnr 110, bnr 79/82 m.fl: Side 7 av 15

Fagetaten skrev i vedtak om offentlig ettersyn følgende om arealet som tidligere hadde benevnelse KBA3, nå o_svg og o_sgs3, sør for søndre rundkjøring: KBA3, vist som N i tidligere utgaver av plankart, omfatter en smal tomt som strekker seg langs med o_v6. Det vil avklares gjennom pågående arbeid med kommunedelplanen om veien vil få to eller fire kjørefelt. Gang- og sykkelvei kommer i tillegg til dette. Dersom det blir fire kjørefelt, vil dette gjøre beslag på såpass mye av KBA3 at tomten vanskelig kan utnyttes i foreslåtte grad. Selv hvis man tar utgangspunkt i at det blir kun to felt, virker det vanskelig å få til nødvendig kvalitet med foreslåtte utnyttelse på % BRA = 341 %. Dersom det ønskes å utnytte deler av dette arealet så må det spilles på lag med de estetiske og funksjonelle kvalitetene som er vist i K-arealene i illustrasjonsmateriellet. Tomten eies ikke av forslagsstiller, og er derfor ikke vist med illustrasjoner i materiellet. Fagetaten frykter at dersom det bygges etter planforslaget slik det foreligger per i dag, så vil bebyggelsen innenfor KBA3 fungere som en barrikade som sperrer av for de vestvendte aksene som er lagt inn i K-områdene, og at utnyttelsen ville være uforenlig med de estetiske grepene foreslått for K-arealene, med oppdelte volumer og kurvede bygningslegemer, samt for funksjonelle kvaliteter slik som lysinnslipp og energibehov for bygningene i K2. Etter fagetatens vurdering bør ikke KBA3 på nåværende tidspunkt settes av til byggeformål i det hele tatt men til f.eks. annen veggrunn grøntareal, slik at en naturlig overgang mellom veien o_v6 og bebyggelsen i K2 gjøres mulig. Det vil også sikre nødvendig grad av fleksibilitet som det kan vise seg å bli behov for, avhengig av hvilket veialternativ prosessen med kommunedelplanen etter hvert lander på. Av hensyn til videre fremdrift for foreliggende plan er fagetatens anbefaling derfor at en fremtidig utnyttelse av denne tomten i så måte bør skje gjennom en egen planprosess. Figur 5: Ortofoto som viser det aktuelle arealet, utsnitt av plankart ved offentlig ettersyn, utsnitt av plankart ved 2. gangs behandling (kilde: bergenskart.no og Opus Bergen AS). Eier av tomten som har gnr 110 bnr 79, Dolviken eiendom AS, har ved flere anledninger og senest ved begrenset høring ytret ønske for å få regulert eiendommen på en slik måte at den kan utnyttes bedre gjennom foreliggende planforslag. Tomtens plassering er tett opptil Lønningsvegen, og brukes i dag etter sigende til overflateparkering. Ved innlevering av materiell til 1. gangs behandling var denne tomten vist med samme formål som øvrige areal med høy utnyttelse. Intensjonen slik etaten forstod var at Opus Bergen AS la opp til å samarbeide om en løsning sammen med eier av den aktuelle tomten, men at samarbeidet på et tidspunkt i prosessen stoppet opp. Fagetaten har tidligere anbefalt at en eventuell utnyttelse av denne tomten burde skje gjennom en egen planprosess, begrunnet med de spesifikke hensynene som gjaldt og som fremdeles Side 8 av 15

gjelder for tomten, i tråd med de vurderingene som tidligere var gjort i saken, av både vegmyndighetene og av fagetaten. Bakgrunnen for fagetatens vurdering var sammensatt. For det første hersket det usikkerhet om hvilken veistandard og bredde det måtte reguleres for. Det ble derfor vist to felt med tilhørende bestemmelsessone i tilfellet der var behov for fire. Daværende tilhørende bestemmelser tilsa at bestemmelsesområdet ikke kunne bygges ut før denne vurderingen var avklart på overordnet nivå. Den aktuelle tomten var omfattet av bestemmelsesområdet. For det andre forelå det spørsmål rundt behovet for justeringer av plassering av rundkjøringene i planforslaget. Disse har blitt justert underveis. Videre så var det uklart hvilke løsninger planforslaget måtte ha i seg for gående og syklende. Dette ble først avklart på et arbeidsmøte etaten avholdt 24.03.14. Tilkomst til den aktuelle tomten har også veid inn i vurderingen. Det har ikke vært mulig å finne en hensiktsmessig adkomst uten at overnevnte hensyn har vært avklart og sett i sammenheng. Tilgrensende reguleringsplan for hotell i sør har i samme periode vært under revidering gjennom en mindre reguleringsendring. Også der viste det seg utfordrende å komme frem til hensiktsmessige trafikale løsninger, sett i lys av alt som skjer på overordnet nivå med henhold til trafikal planlegging. Det har videre vært et moment at de kvalitetene som er vist i fremlagt materiell ikke måtte ødelegges for gjennom å åpne opp for en slik type bygningsmasse som Dolviken eiendom presenterte i sin merknad til offentlig ettersyn. Fagetaten påpekte da at dersom tomten faktisk skal reguleres for en såpass høy utnyttelse som det ble foreslått, så måtte en bygningsmasse på denne tomten spille videre på og være kompatibel med de grepene som det foreslås regulert for i den øvrige bygningsmassen i BK1og BK2. Ved begrenset høring var disse signalene mottatt, og bygningskroppene i BK2 var vist med forlengelse ut over tomten til Dolviken Eiendom AS. Da var imidlertid planmateriellet til 2. gangs behandling fra Opus Bergen AS allerede levert til behandling, og kommunen vurderte samtidig at illustrasjonene Dolviken Eiendom AS sendte inn innebar nye problemstillinger som ville trengt avklaring og bearbeidelse på et tidligere stadium i prosessen, og i alle fall før planforslaget ble levert til 2. gangs behandling. Det aktuelle arealet har sannsynligvis et visst utnyttingspotensiale, men dette har ikke latt seg realisere i planforslaget gjennom faktorer som er beskrevet i dette avsnittet. Dette gjelder først og fremst manglende samarbeid mellom Dolviken Eiendom AS og Opus Bergen AS, men også manglende kvalitet og nye avklaringsbehov i forhold til innhold i illustrasjoner Dolviken Eiendom AS har vist ved offentlig ettersyn og ved begrenset høring. I tillegg har det altså hersket usikkerhet om arealbehov i tilknytning til trafikal infrastruktur, adkomst til området, m.m. For området som helhet må en utnyttelse her være kompatibel med de grepene som er vist i BK-arealene, herunder estetikk, akser med grønne kvaliteteter, torgfunksjon og G/Ssystem. Figur 6: Dolviken Eiendom AS sitt forslag til utnyttelse av det aktuelle arealet, innlevert som del av merknad til offentlig ettersyn. Side 9 av 15

Figur 7: Illustrasjon signert ABO som viser forslag til utnyttelse av det aktuelle arealet, levert inn i forbindelse med begrenset høring. Rød stiplet linje skiller mellom det aktuelle arealet og planforslaget for øvrig. Fagetaten har for ordens skyld aldri utelukket at det aktuelle arealet har utnyttingspotensiale, men har forholdt seg til det som har blitt levert inn i forbindelse med behandlingen av planforslaget. Den mest nærliggende muligheten til å utnytte det aktuelle arealet ville vært gjennom en beskjeden utvidelse av planlagt bebyggelse BK2 og mot vest, innenfor det viser seg å være mulig i forhold til byggegrense mot fremtidig vei, men ikke i samme grad som det som er levert inn til kommunen, vist i figur 7. Med begrunnelse i overnevnte og i mangel på samarbeid mellom aktørene står etaten ved vurderingen av at en eventuell utnyttelse av denne tomten i så måte må skje gjennom en egen planprosess. Fagetaten vil vise til at forslagsstiller ikke har sett seg tjent med å ta inn forslaget fra Dolviken Eiendom AS så seint i prosessen, men ønsker å fremme sitt eget planforslag til 2. gangs behandling. Det eneste gjenværende alternativet er at planforslaget ikke vedtas i sin nåværende form, men at det sendes tilbake til forslagsstiller for å ta med en utvidelse inn det aktuelle arealet. Dette vil i så fall utløse behov for nytt offentlig ettersyn og ny 2. gangs behandling av saken. Alternativet inngår ikke i fagetatens forslag til vedtak. Støy Området er sterkt belastet av støy, og befinner seg innenfor rød flystøysone. Bestemmelse punkt 1.1.3 er ment å sikre at innendørs støynivå blir tilfredsstillende. Miljø Prosjektet har såkalt Breeam-sertifisering, hvilket innebærer at det knytter seg et forhåndsdefinert regime til alle aspekter ved prosjektet som har påvirkning på miljøet. Mer informasjon finnes på http://www.breeam.org/ og i forslagsstillers planbeskrivelse, bl. a. på side 4. Fagetaten har begrenset erfaring med Breeamsertifisering, men stiller seg positiv til bruk av nye planleggingsverktøy, i samme grad som disse reelt sett fører til bedre medvirkning, mer gjennomarbeidede planforslag og bærekraftig utvikling. Minimum halvparten av alle takflater skal ha vegetasjonsdekke, jf bestemmelse 1.1.4. Fagetaten skulle gjerne sett at dette tallet var høyere, spesielt med tanke på synligheten av bebyggelsen fra luften, og anbefaler at dette vurderes tatt inn i bestemmelsene ved vedtak. Et miljøvurderingskriterium som har blitt brakt på banen i løpet av prosessen knytter seg til lokaliseringen av prosjektet, og det å planlegge for såpass mange kontorarbeidsplasser såpass langt unna Bergen sentrum. At lokaliseringen er nær endestoppet for bybanen (200-700 meter Side 10 av 15

i luftlinje, avhengig av hvor i planområdet man måler fra) veier positivt og tilsier at området er sentralt, men det kan også tenkes at lokaliseringen vil «generere» flyreiser som ellers ikke ville funnet sted. Samtidig er det knapphet på arealer i kommunen, og et areal såpass nær flyplassen er naturligvis så flystøyforurenset at det er begrenset hvilke andre formål det kan reguleres og brukes til. Dette, i sammenheng med nærhet til bybanestopp, tilsier etter fagetatens vurdering at lokaliseringen kan forsvares. Ut ifra overordnet plansituasjon er området i KPA avsatt til I/K/L, men med krav om områdeplanlegging før detaljplanlegging. Områdeplanleggingen skjer i dette tilfellet gjennom arbeid med tidligere nevnte kommunedelplan. Figur 8: omtrentlig planområde markert,med KPA som bakgrunnskart (kilde: bergenskart.no). Planområdet har siden den gang blitt endret noe, jf. forslagsstillers planbeskrivelse s.18. Parkering I forlengelse av avsnittet over om sentralitet anbefaler fagetaten at P-dekningen for bil innskrenkes, i forhold til det som er foreslått i forslagsstillers planbeskrivelse. Det er spesielt for kontor og hotell at vi vurderer lavere parkeringsdekning som hensiktsmessig, heller enn for handelsareal, som uansett ikke skal overstige totalt 1500 m², og som det dermed maksimalt kan etableres 22,5 parkeringsplasser innenfor. I forslag til bestemmelser punkt 1.9.3 foreslås det maksimalt 5-15 P-plasser for bil per 1000m² kontor. Fagetaten anbefaler at denne bestemmelsen endres til at der tillates maksimalt 6 P- plasser per 1000 m² kontor. I forslag til bestemmelser punkt 1.9.4 foreslås det 4-8 P-plasser for bil per 10 gjesterom. Fagetaten anbefaler at dette punktet endres til der tillates maksimalt 4 P-plasser for bil per 10 gjesterom. Vurdering i henhold til Naturmangfoldsloven Planforslaget har vært vurdert i forhold til naturmangfoldsloven. Dette beskrives i kapittel 6.7 og 6.8 i forslagsstillers planbeskrivelse. Barn og unges interesser Barn og unges interesser berøres av planforslaget ved at områdene i østlig retning fra planlagt bebyggelse er mye brukt av to barnehager og skolen i nærområdet. Side 11 av 15

Universell tilgjengelighet Bestemmelse punkt 1.3 er ment å sikre hensyn til tilgjengelighet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet kontor og kombinert formål forretning/ kontor/ hotell og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: BKB1 må tilknyttes rekkefølgekrav på samme måte som resterende byggeområder Byggehøyder på plankartet må basere seg på antakelsen om at det vil komme en rullebane 2 Opparbeidelse av fortau må inngå i rekkefølgebestemmelsene Estetiske og arkitektoniske grep vist i planforslaget må sikres Parkeringsdekningen må innskrenkes for kontor og hotell Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Det presiseres at planforslaget fremmes med innsigelse fra Fylkesmannen. Dette innebærer at planforslaget ikke kan egengodkjennes av kommunen med mindre innsigelsen blir trukket etter eventuell mekling. Side 12 av 15

Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Ytrebygda, gnr. 110 m.fl., bnr. 3 m.fl., Flesland næringsområde, Detaljregulering, Arealplan-ID 61780000, vist på plankart sist datert 07.07.14 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 07.07.14 med følgende endringer: Reguleringsbestemmelser: Bestemmelse 1.8.4 1.8.6 endres som følger: 1.8.4. For BKB1, BKB2, BK1 og BK2 må areal regulert til følgende formål være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan og bygningslovens 20 1 a, b og d: o_sv1 o_sv2 o_sv3 o_sgs1 o_sgs2 o_sgs3 o_skf o_svg o_sf Mindre avvik i overnevnte tiltaks plassering tillates, forutsatt vegmyndighetenes godkjenning. 1.8.5. Før igangsettingstillatelse for BKB2 kan gis, skal o_sv1, o_sv2, o_sgs 1-3 være opparbeidet. 1.8.6 Rekkefølgekrav der tiltak må være opparbeidet eller sikret opparbeidet, anses oppfylt for det aktuelle tiltaket dersom utbygger/grunneiere har inngått forpliktende utbyggingsavtale med Bergen kommune og /eller forpliktende avtale med Statens vegvesen/hordaland fylkeskommune om gjennomføring av tiltaket. Ny bestemmelse 1.8.5 (nåværende 1.8.5 gis nytt nummer 1.8.6): Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge dokumentasjon om fasadeuttrykk. Fasadetegninger skal ha tilstrekkelig detaljeringsgrad. Illustrasjonsplan for fase 1 og fase 2 datert 28.03.14 er bindende. Dette gjelder i særskilt grad for kurvatur i bygningsvolumenes utovervendte vegger og for akser mellom bygningsvolumene. Mindre avvik kan likevel tillates, forutsatt bygningsmyndighetenes godkjenning. 1.9.3 i reguleringsbestemmelsene strykes og erstattes med følgende: Det skal avsettes maksimalt 6 parkeringsplasser for bil og 7 parkeringsplasser for sykkel pr 1000m2 kontor. 1.9.4 i reguleringsbestemmelsene strykes og erstattes med følgende: Side 13 av 15

Det skal avsettes 4 parkeringsplasser for bil og 2 plasser for sykkel pr. 10 gjesterom. Ny bestemmelse 1.9.5 (nåværende 1.9.5 gis nytt nummer 1.9.6): Minst 5 % av parkeringsplassene skal tilpasses bevegelseshemmede. 2.1 i reguleringsbestemmelsene strykes og erstattes med følgende: Byggehøydene innenfor byggeområdene skal ikke komme i konflikt med utbygging av rullebane 2 på Flesland flyplass, og de til enhver tid gjeldende krav til hinderfritt plan. Krav til hinderfritt plan går foran hensyn til utnyttelse. Plankart: Byggehøyder justeres ned i.h.t. overnevnte, slik at disse gjenspeiler utbygging basert på realisering av rullebane 2. Plankart, bestemmelser og illustrasjonsplan rettes opp i.h.t. overnevnte. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 14 av 15

Vedlegg: A. Plankart, datert 070714 B. Forslagsstillers reguleringsbestemmelser, datert 070714 C. Planbeskrivelse, datert 070414 D. Illustrasjonsplan fase 1, datert 280314 E. Illustrasjonsplan fase 2, datert 280314 F. Merknadsskjema, begrenset høring, datert 260514 G. Merknadsskjema, offentlig ettersyn, datert 260314 H. Innsigelse, FMH, datert 291113 I. Grafikk, Flesland næringsområde J. Snitt AA og BB K. Snitt CC L. Lengdeprofiler gang sykkelveger flesland næringsområde 070414 M. Kulturminnedokumentasjon, datert 231213 VA-rammeplan med vedlegg ettersendes. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201015582 Side 15 av 15