Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport desember 2013
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en negativ utvikling på 0,3 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 8,92 kroner. Samtlige av selskapets eiendommer er fullt utleid til statlige leietakere, og det er for tiden ingen ledighet i porteføljen. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på cirka -0,1 prosent, justert for utbetaling på totalt 1,0 krone per aksje.* NØKKELTALL FOR ETATBYGG HOLDING III AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 178 GEOGRAFISK FORDELING Norge 100 % SEGMENTFORDELING Kontor 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig brutto leieinntekt (MNOK) 15,3 Økonomisk ledighet 0 % Areal (Kvm) 15 187 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 112 Rentebinding 100 % Gjennomsnittlig lånerente 5,2 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 5,3 Over- underkurs MNOK** -6,2 MANDAT Etableringsår 2010 Forventet avviklingsperiode 2018-2020 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.12.2013* Utvikling siste kvartal -0,3 % Utvikling siste år -1,8 % Utvikling siste tre år -1,9 % Utvikling siden start -0,1 % HISTORISKE UTBETALINGER 2011 0,20 2012 0,40 2013 0,40 Totalt 1,00 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Etatbygg Holding III AS (EBH) har falt med 0,34 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er en negativ kontantstrøm i perioden samt redusert overkurs i selskapets fastrentelån. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og over/underkurs på fastrentelån. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN EBH har i all hovedsak fast rente, og relativt lang gjenværende løpetid på sine lån, som løper frem til mellom 2015 og 2020. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. september 2013. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. desember gir en kurs per aksje på 8,92 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -0,1 prosent. NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING FINANSIERING Det er ingen låneforfall for 2013, og selskapenes finansiering er sikret frem til mellom 2015 og 2020. Det betales dog 2,75 millioner kroner i avdrag på de ulike lånene, noe som over tid vil føre til en lavere belåningsgrad, forutsatt uendrede eiendomsverdier. LEDIGHET Samtlige av selskapets eiendommer er fullt utleid til statlige leietakere, og det er for tiden ingen ledighet i porteføljen. I Triangelgården er det gjort en femårig forlengelse av eksisterende kontrakt med Spesialenheten for Politisaker for 785 kvadratmeter. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013 5
GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte to emisjoner i 2010 og eier tre investeringer i næringseiendommer i Norge med offentlige aktører som dominerende leietakere. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 15 000 kvadratmeter. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i bygg og infrastrukturprosjekter som fortrinnsvis skal være beliggende i Norden og som hovedsakelig skal være utleid til statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater på langsiktige kontrakter. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2020, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. Trondheim Ålesund Bergen Oslo Fredrikstad Stavanger Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. Kristiansand 6 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013
MARKEDSKOMMENTAR Det Internasjonale Valutafondet (IMF) senket i oktober sin vekstprognose for verdensøkonomien fra 3,1 til 2,9 prosent for 2013. Det er hovedsakelig vekstmarkedene som bidrar negativt med dårligere vekstutsikter for året. Samtidig øker veksten i utviklede økonomier fra tidligere lave nivåer. Den største forbedringen er å finne i Eurosonen, som ventes å gå fra negativ vekst i 2013, til å vokse med en prosent i 2014. Aksjemarkedene har hatt en positiv utvikling i mange av de utviklede økonomiene det siste kvartalet. Utviklingen i mange av vekstmarkedene er mer moderat. Den globale aksjeindeksen MSCI World har hittil i år steget med 36,1 prosent mens aksjeindeksen for vekstmarkedene MSCI Emerging Markets har steget med 8,6 prosent, begge målt i norske kroner. * Renter med løpetider over ett år har samlet sett falt det siste kvartalet i de større økonomiene. Først og fremst var det de amerikanske rentene som falt i september etter beskjeden om at sentralbanken ville avvente reduksjonen i støttekjøp av dollaren. Den siste måneden har rentenivået steget ettersom fokuset igjen har blitt rettet mot hvordan sentralbanken skal handle fremover. USA Spekulasjonene om når og i hvilken grad den amerikanske sentralbanken (Fed) skal starte nedtrapping av de omfattende støttekjøpene i obligasjonsmarkedet fortsetter. Fed støttekjøper per i dag obligasjoner for omtrent 85 milliarder dollar per måned. Fed har tidligere uttalt at en utfasing av støttekjøpene er avhengig av en tydelig forbedring i arbeidsmarkedet. På tross av en gradvis bedring i arbeidsledigheten den siste tiden til 7,0 prosent ved utgangen av november er nivået fortsatt over Feds målsetting på 6,5 prosent. Forventingene blant de fleste analytikere er at nedtrapping av støttekjøp ikke vil starte før i mars neste år. En avgjørelse om gradvis avvikling av de kvantitative lettelsene bør ikke komme som noen overraskelse på markedet, men det kan likevel føre til at de lange rentene stiger. Dette kan isolert sett komme til å påvirke veksten fremover. Veksten i USA forventes å bli 1,6 prosent for 2013, mens det forventes en vekst på 2,6 prosent i 2014. * Kurser per 9/12 De langvarige budsjettforhandlingene i USA fikk stor oppmerksomhet i begynnelsen av oktober. Etter lange forhandlinger ble de amerikanske politikerne til slutt enige om å heve gjeldstaket og dermed unngå mislighold. Budsjettavtalen er derimot midlertidig. Avtalen gjør at administrasjonen kan fortsette å jobbe som vanlig frem til den 15. januar 2014, samt at gjeldstaket er hevet frem til den 7. februar. Utnevnelsen av Janet Yellen som ny sjef for Fed ble positivt tatt imot av markedene, som forventer at Yellen skal følge i Bernankes fotspor og drive en ekspansiv pengepolitikk. Amerikanske boligpriser, målt gjennom Case Shillerindeksen, steg med 0,7 prosent ved den seneste målingen. Siden bunnen i januar 2012 har indeksnivået steget med 22,5 prosent. Antall nye byggetillatelser har steget og ligger nå på sitt høyeste nivå siden april 2008. Signalene er positive for aktiviteten i eiendomsmarkedet fremover. EUROPA Veksten i Eurosonen stiger. IMF estimerer en vekst på 1,0 prosent for neste år. Nivået er fortsatt lavt, men med tanke på at regionen i år ventes å ende med en negativ vekst på -0,4 prosent så er endringen tydelig og vekstøkningen er betydelig. Den Europeiske Sentralbanken (ECB) valgte i forbindelse med sitt rentemøte i november uventet å senke renten med 25 basispunkter fra 0,50 til 0,25 prosent. Sentralbanksjef Mario Draghi begrunnet rentesenkingen med blant annet det lave inflasjonsnivået. Inflasjonen var på 0,8 prosent i november, noe som er langt under ECBs inflasjonsmålsetting på to prosent. Gjennom rentesenkningen har ECB brukt opp en stor del av rentevåpenet. Draghi uttalte dog i forbindelse med annonseringen av rentenedsettelsen at ECB er forberedt til å bruke andre virkemidler hvis det skulle bli nødvendig for å holde i gang etterspørselen og forhindre deflasjon. I det hardt rammede europeiske arbeidsmarkedet kommer nå små tegn på forbedring. Økt produktivitet og reduserte lønnskostnader har forbedret konkurransekraften betydelig. Ved siste måling i november falt arbeidsledigheten i Eurosonen for første gang på lenge. Til tross for færre arbeidsledige er nivåene fortsatt høye, og over 19 millioner personer KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013 7
står fortsatt uten fast arbeid, noe som tilsvarer 12,1 prosent av arbeidsstyrken. NORDEN ECBs siste rentesenking har satt ytterligere press på den svenske Riksbanken med tanke på å senke renten ved førstkommende møte i desember. Inflasjonen er betydelig lavere enn Riksbankens målsetting på 2,0 prosent. I følge Konjunkturinstitutet forventes inflasjonen for 2013 å havne på 0,1 prosent, men så øke til 0,8 prosent for 2014. Samtidig har Riksbanken stort fokus på gjeldssituasjonen hos svenske husholdninger, noe som gjør at neste rentebeslutning fra sentralbanken er vanskelig å forutsi. Analytikernes meninger er delte på om det blir en uforandret eller redusert rente i forbindelse med møtet den 17. desember. Renteforskjellen mellom Sverige og Eurosonen har gjort at den svenske kronen har styrket seg, noe som har negative effekter for den viktige eksportindustrien i Sverige. BNP veksten i Sverige forventes å bli 0,9 prosent i 2013, og 2,3 prosent i 2014. I følge Norges Bank forventes veksten i Norge fremover å bli lavere enn hva sentralbanken tidligere har antatt. Inflasjonsestimatene er også redusert den siste tiden og inflasjonen forventes å bli 2,1 prosent i 2013 og 2,0 prosent i 2014. Norges Bank sin beslutning om å la renten være uforandret på 1,5 prosent ved det siste rentemøtet, samt indikasjonene om at renten heves senere enn hva som tidligere er kommunisert, har bidratt til en svekkelse av den norske kronen. Den norske kronen nådde i starten av desember sitt laveste nivå i forhold til svenske kroner på nesten ti år. BNP veksten i Norge forventes å bli 1,6 prosent i 2013, og 2,3 prosent i 2014. 8 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet Etatbygg Holding III AS. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i Etatbygg Holding III AS. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i Etatbygg Holding III AS. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no