MYRHEIM III borettslag - Et transformasjonsprosjekt 12.11.15 - Roy Jakobsen teknisk sjef
Håpet bydel
Dagens situasjon MYRHEIM III Stiftet: 1969 Antall enheter: 24 Antall 4-roms: 16 Antall 2-roms: 8 Antall bygg: 2 Veletablert borettslag i en attraktiv bydel. Laget har i dag ingen fellesgjeld, men flere utbedringsbehov i kommende år.
Bakgrunn Borettslaget har hatt et ønske om å se på muligheten for heis, rehabilitering og innglassing av balkonger Kostnadene for etterinstallasjon av heis isolert er for høye sett i sammenheng med andre utbedrende tiltak. Dette er tidligere utredet bl.a. i 2009 BONORD har sammen med Amundsen Arkitektkontor gjennomført en mulighetsstudie for å se på hva som kan realiseres og hvordan økonomien i et slikt prosjekt vil bli
Kun rundt 9% av alle lavblokker i Norge har heis Befolkningen blir eldre - flere ønsker bo lengre hjemme Prioritert område for stat og kommune Byrådet i Tromsø har et uttalt ønske om fortetting og etablering av boliger på toppen av dagens blokkbebyggelse Aktuelt for rundt 150 oppganger i Tromsø Myrheim III er valgt da bygningsmasse og sammensetning er typisk for bydelen
MYRHEIM III
Hva er gjort Mulighetsstudie 2012/2013 teknisk vurdering, utforming, krav og kostnadsberegning Møter med Husbanken region nord juni 2013 Møter med politisk ledelse Tromsø kommune august 2013 Forhåndskonferanse Tromsø kommune for avklaring av krav om regulering
Hva er gjort Grunnundersøkelser Vurdering av eksisterende strukturer Nabovarsel og dispensajonssøknad Lys/skyggediagram Parkeringsplasser Universell utforming Andre forskriftskrav utredes
Hva gjøres Etablert prosjekteringsteam Rammesøknad Videre utredning/ prosjektering Konstruksjonsløsning påbygg Evt forsterkninger bæresystem Tekniske installasjoner Energiløsninger
MYRHEIM III
Hva gjøres teknisk Ny estetikk gjennom endring av fasader og tilbygg. Sist endret på slutten av 80-tallet Trapperom sages ut, og utvendig heissjakt etableres for å nå dagens bårekrav Lettkonstruksjon på toppen. To etasjer med til sammen 12 enheter. Etterisolering og ny fasadekledning Nye vinduer Nye balkonger
Alternative elementer som kan utredes Øverste to etasjer vil få vannbåren varme fra luft- til-vann varmepumper. Kan potensielt videreføres i resten av enhetene Innglassing av balkonger Se på muligheten for deling av kostnader med andre BRL som ønsker tilsvarende utført, eks knyttet til utforming / modell
MYRHEIM III En mulighetsstudie
Myrheim III Hvordan er så økonomien i prosjektet?
Forutsetninger for modellen: Kalkylene baserer seg på Arkitektkontoret Amundsen sitt forprosjekt. BONORD kjøper «tomten» (taket) av borettslaget og tar dermed risikoen i prosjektet. Kostnadene ved nybygg, renovering og etterinstallasjon av heis, fordeles mellom nye og eksisterende leiligheter.
Fordeling av prosjektkostnadene Total kostnad arkitekt Nye leiligheter Eksisterende leiligheter Nye boligarealer kr 22 080 000 22 080 000 Heis kr 10 120 000 3 048 000 7 072 000 Bæresystem kr 1 840 000 1 840 000 Fasade kr 3 680 000 3 680 000 Nye balkonger kr 920 000 920 000 Vannbåren varme kr 1 840 000 1 840 000 Prosjektering 1 kr 460 000 230 000 230 000 SUM kr 41 400 000 29 038 000 11 902 000 Uforutsett N:5%,E=10%) kr 2 300 000 1 513 400 1 113 200 Byggeledelse 200 000 100 000 Offentlig avgifter 200 000 100 000 Meglerhonorar 470 400 Salgskostnad 200 000 Parkeringsareal 240 000 Tomtekostnad 2 700 000-2 700 000 Byggelånsrenter 725 950 297 550 TOTALT kr 43 700 000 kr 35 287 750 kr 10 812 750 Tilskudd Husbanken - heis kr 3 373 333 Kostnad prosjektet kr 43 700 000 kr 35 287 750 kr 7 439 417
Hvordan påvirker dette felleskostnadene? Forutsetninger for kalkylen: - Borettslagets fordelingsnøkkel legges til grunn. - Det er ikke tatt hensyn til at felleskostnader reduseres som følge av økt antall andeler i laget. - Heiskostnadene belastes ikke 1. etasje.
Hva blir felleskostnadene? Forutsetninger for beregningen: - Annuitetslån - 30 års nedbetaling - To renter beregnet: - 3,7 % - fastrente husbanken 20 år - 4,6 % - Skattefradrag er ikke hensyntatt. Myrheim III borettslag 7,44 milloner Kostnader pr. måned pr andel i blokk: 2-roms 4-roms Rente 4,5% Rente 3,08% Rente 4,5% Rente 3,08% Økte kapitalkostnader 1. etg kr 573 kr 481 kr 898 kr 755 Økte kapitalkostnader 2.-4.etg kr 1 327 kr 1 116 kr 2 083 kr 1 751
Sammenligning med en gjennomsnittlig renovering - Håpet borettslag Baserer seg på forprosjektet til et borettslag med tilsvarende bygningsmasse på håpet. 4 etasjer 24 leiligheter To blokker med to 4-roms og en 2-roms i hver etasje Tar forbehold om endringer i prosjektkostnad fra forprosjektering til detaljprosjektering og reell kostnad.
Renovering av borettslaget Håpet - Heis - Ny trappeoppgang - Gammel veranda rives - ny veranda (ikke større) - Nye vinduer og ytterdører/ verandadører - Ny kledning yttervegg - Brannsikring av trapperom - Ny vindtetting og isolasjon
Borettslaget Håpet Økning i felleskostnader - renovering av blokker 17,46 milloner Økte kostnader pr. måned pr andel i blokk: 2-roms 4-roms Rente 4,5% Rente 3,08% Rente 4,5% Rente 3,08% Økte kapitalkostnader kr 2 485 kr 2 146 kr 4 300 kr 3 714
Borettslaget Håpet Økning i felleskostnader - renovering av blokker 17,46 milloner Økte kostnader pr. måned pr andel i blokk: 2-roms 4-roms Rente 4,5% Rente 3,08% Rente 4,5% Rente 3,08% Økte kapitalkostnader kr 2 485 kr 2 146 kr 4 300 kr 3 714 Myrheim III borettslag 7,44 milloner Kostnader pr. måned pr andel i blokk: 2-roms 4-roms Rente 4,5% Rente 3,08% Rente 4,5% Rente 3,08% Økte kapitalkostnader 1. etg kr 573 kr 481 kr 898 kr 755 Økte kapitalkostnader 2.-4.etg kr 1 327 kr 1 116 kr 2 083 kr 1 751
Hvorfor gjennomføre dette Får full rehabilitering og oppgradering til en langt lavere pris som følge av inntektene fra påbyggene BONORD tar risikoen gjennom kjøp av «tomten på taket» og gjennomføringen av prosjektet I regnestykket er det lagt til grunn en tomtekost tilsvarende markedspris på kr.3000,- per salgbart BRA
Utbedring av utearealer, og etablering av ny parkering Ny estetikk Sprinkling i fellesarealer og nye leiligheter Gjennom å bygge på sparer man kostnaden ved nødvendig takrehabilitering Gir mulighet for å bo hjemme lengre Åpner for ny demografi. Barnefamilier vil enklere kunne bo i øvre etasjer Større attraktivitet, med dertil potensiell verdistigning på enhetene
Takk for oppmerksomheten!