Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport september 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 7,4 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 10,26 kroner. På hotellet i Övik har inntjeningen vært god gjennom våren og sommeren. Dette bidrar positivt i forhold til verdien av hotellet. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på cirka 46,9 prosent, justert for utbetalinger på totalt 3,35 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM UTBETALING 2008 AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 1 332 GEOGRAFISK FORDELING Norge 55 % Sverige 43 % Tyskland 2 % SEGMENTFORDELING Bolig 69 % Kontor 27 % Annet 4 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 105 Økonomisk ledighet 0,2 % Areal (Kvm) 162 132 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 862,1 Rentebinding 86,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,5 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,4 Over-/ underkurs MNOK** -52,6 MANDAT Etableringsår 2008 Forventet avviklingsperiode 2018-2020 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.09.2014* Utvikling siste kvartal 7,4 % Utvikling siste år 13,1 % Utvikling siste tre år 33,1 % Utvikling siden start 46,9 % HISTORISKE UTBETALINGER 2009 0,30 2010 0,40 2011 1,00 2012 0,40 2013 0,75 2014 0,50 Totalt 3,35 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (GEU) har steget med 7,4 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er at flere eiendommer i Umeå har de siste tre månedene blitt solgt over takst. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. juni 2014. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i juli. Disse påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner svekket seg med 0,7 prosent mot norske kroner, mens euroen har styrket seg med 1,8 prosent mot norske kroner. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen negativt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. juni 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. september gir en kurs per aksje på 10,26 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 46,9 prosent justert for utbetalinger. KURSUTVIKLING NOK 16 NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Umeå Sverige Bolig SEK 91 % 63 605 53 832 51 % Kongsberg Norge Kontor NOK 20 % 71 000 21 021 20 % Terningen Arena Norge Undervisning/Kontor NOK 45 % 16 250 16 705 16 % Övik Sverige Hotell SEK 70 % 5 600 6 294 6 % Kaldnes Norge Kontor NOK 70 % 2 608 3 791 4 % Altenstadt Tyskland Eldreboliger EUR 100 % 3 069 3 572 3 % Sum 162 132 105 216 100 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Tyskland 2 % Tyskland 2 % Övik 6 % Altenstadt Kaldnes 3 % 4 % Övik 6 % Altenstadt Kaldnes 3 % 4 % Sverige 43 % Sverige 43 % Norge 55 % Norge 55 % Terningen Arena 16 % Terningen Arena 16 % Umeå 51 % Umeå 51 % Kongsberg 20 % Kongsberg 20 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING HOTELL I ÖVIK Hotellet i Övik har hatt god inntjeningen gjennom våren og sommeren. Dette bidrar positivt i forhold til verdien av hotellet. OPERASJONELL DRIFT Samtlige av selskapets investeringer genererer en god og stabil kontantstrøm. TERNINGEN Eiendommen har en stabil drift og både inntekter og kostnader er i henhold til budsjett. Hotell Övik 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 1 400 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Sverige) 58 % 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (Norge) 91 % 45 % 20 % 70 % 100 % 70 % Umeä Terningen Arena Kongsberg Övik Altenstadt Kaldnes Kontorbygg AS Umeä 72 482 kvm 2008 MNOK 61.0 Elverum 16 250 kvm 2011 MNOK 16.4 Kongsberg 71 000 kvm 2008 MNOK 21.0 Örensköldsvik 5 600 kvm 2011 MNOK 6.1 Altenstadt 3 069 kvm 2010 MNOK 3.4 Tønsberg 1 811 kvm 2012 MNOK 3.8 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2008 og eier seks eiendommer i Norge, Sverige og Tyskland. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 162 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg/kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2020, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Tolkningen av når porteføljen skal realiseres har blitt endret. Tidligere har tolkningen vært at selskapet skal realisere porteføljen mellom 2020 og 2022. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over 200 000 personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren 2015. Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no