Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport juni 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en negativ utvikling på 4,2 prosent. Siste kurs er beregnet til 2,30 kroner per aksje. I Denver pågår det forhandlinger med en statlig leietaker om leie av ledige lokaler i tredje og fjerde etasje. Det er igangsatt renovering av fasaden i Jordbro for å heve standarden på senteret. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 49,7 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,55 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM VEKST 2007 AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 250 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 27 % USA 73 % SEGMENTFORDELNING Handel 27 % Kontor 73 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 44 Økonomisk ledighet 23 % Areal (Kvm) 54 038 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 159 Rentebinding 92 % Gjennomsnittlig lånerente 4,4 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 4,1 Over- underkurs MNOK** -1,2 MANDAT Etableringsår 2007 Forventet avviklingsperiode 2015-2017 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 17.03.2014* Utvikling siste kvartal -4,2 % Utvikling siste år -4,2 % Utvikling siste tre år 10,6 % Utvikling siden start -49,7 % HISTORISKE UTBETALINGER 2011 1,55 2012 1,00 Totalt 2,55 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Vekst 2007 AS (GEV) er redusert med 4,2 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er at den svenske kronen har svekket seg mot den norske kronen. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og valutakurs per 31. mars 2014. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har både den svenske kronen og den amerikanske dollaren svekket seg mot norske kroner med henholdsvis 2,7 og 1,6 prosent. Totalt sett påvirker valutautviklingen aksjekursen negativt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN GEV har i all hovedsak fast rente på låneengasjementene sine. Lånet i Denver ble refinansiert i fjor sommer og den nye låneavtalen er på fem år. Lånet i Jordbro/Haninge ble reforhandlet i april og den nye låneavtalen løper i to år med samme betingelser som tidligere. Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. mars 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs på 2,30 kroner per aksje. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -49,7 prosent. NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert* * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Denver 621 USA Kontor USD 80 % 39,500 27,590 63.1 % Comerciante Sverige Handel SEK 100 % 14,538 16,118 36.9 % Sum 54,038 43,707 100 % * 100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Sverige 27 % Sverige 27 % Comerciante Comerciante 37 % 37 % USA 73 % USA 73 % Denver 621 Denver 621 63 % 63 % Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING JORDBRO/HANINGE I kjøpesenteret i Haninge har selskapet jobbet med omrokkering av flere leietakere for å bedre leietakermiksen. I Jordbro starter nå arbeidet med å oppgradere fasaden for å heve standarden på senteret. DENVER 621 En potensiell ny statlig leietaker er interessert i å leie de ledige lokalene i tredje og fjerde etasje. Selskapet vil få en endelig avklaring på dette i løpet av juli. 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 1 250 aksjonærer i Norge Cirka 1 050 aksjonærer i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS Global Fastighet Tillväxt 2007 71,5 % 28,5 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS 100 % Comerciante Handel I AB (Kjøpesenter i Sverige) 80 % 621 Denver GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte tre emisjoner i 2007 og eier investeringer i USA (Denver) og Sverige (Jordbro og Haninge). Eiendomsporteføljen er totalt på cirka 54 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEV er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter og eiendom med utviklings- og/ eller høyt verdistigningspotensial, hovedsakelig i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende 12-15 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å vokse med 1,3 prosent. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for 2015. USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april 2013. Sysselsettingen økte i april med hele 217 000 personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knyttet til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren 2015. Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEV. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEV. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEV. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no