REGULERINGSFØRESEGNER FOR: "GNR 11, BNR 10 M. FL. SANDVEN, NORHEIMSUND, KVAM HERAD" FORSLAGSSTILLAR: O J SANDVEN AS GRENSEN 8, 0159 OSLO Sakshandsaming i samsvar med plan- og bygningslova Saksnr Dato Sign. Spørsmål om regulering fremja for Kvam herad 29.03.06 EU Spørsmål handsama i det faste utval for plansaker (formannskapet) 049/06 25.04.06 VIOS Melding om oppstart av planarbeid - kunngjering i Hordaland Folkeblad og Bergens Tidende 04.08.06 EU I medhald av 27 i plan- og bygningslova. Planen er vedteken... Sign.: Tilhøyrande reguleringsplankart teikning nr. 303-1 dagsett 15. mai 2009. Føresegner dagsett: 15. mai 2009. Arkivsaknr: 06/506 1
0. GENERELT 0.1 Plandokument Reguleringsplanen er heimla i plan- og bygningslova (pbl) 25 og 26, jamfør 22, og består av desse føresegnene og plankart dagsett 15. mai 2009. Planavgrensing går fram av plankartet. 0.2 Føremål med planen Føremålet med planarbeidet er regulering til bustadområde med tilhøyrande infrastruktur, område for kombinerte føremål bustad/forretning/kontor og regulering til offentleg veg parsell av Gamle Dalavegen og del av veg til Brennehaugen. Planen inneheld 12 tomter for frittliggjande småhusbebyggelse, 3 tomter for konsentrert småhusbebyggelse og ei tomt for kombinerte føremål bustad/forretning/kontor. 0.3 Arealbruksføremål Planområdet (34,4 daa) er regulert til fylgjande arealbruksføremål (tilvisning til 25 i plan- og bygningslova): Byggjeområder (pbl 25 nr. 1) 111 Frittliggjande småhusbebyggelse 11,5 daa 112 Konsentrert småhusbebyggelse 5,7 " Offentlege trafikkområder (pbl 25 nr. 3) 310 Køyreveg 5,2 daa 319 Annan veggrunn 3,6 " 320 Fortau 1,9 " Spesialområder (pbl 25 nr. 6) 601 Privat veg 0,2 daa 621 Kommunelateknisk verksemd (samleplass bos) 0,1 daa 640 Frisiktsone (inngår i annan veggrunn) Fellesområder (pbl 25 nr. 7) 710 Felles avkøyrsle 0,6 daa 750 Felles leikeareal for born 3,7 " Kombinerte føremål (pbl 25 nr. 8) 911 Bustad/Forretning/Kontor 1,9 daa 900 Annan veggrunn/frittliggjande småhusbebyggelse 1,9 daa 900 Annan veggrunn/konsentrert småhusbebyggelse 1,9 daa 1. FELLES FØRESEGNER 1.1 Plankrav I samband med søknad om løyve for opparbeiding av vegar, leidningsanlegg m.m. skal det utarbeidast tekniske planar for alle tekniske anlegg samt for tilrettelegging av felles leikeområder L1-L4. 2
1.2 Krav om utbyggjingsrekkjefylgje Parkeringsplass i L1, nordre del av felles leikeareal L2 (ca. 2000 m2) og samleplass for bos i L1 skal opparbeidast før det vert gjeve bruksløyve til nye bygg. 1.3 Landskap Omsynet til landskapet skal sikrast gjennom utarbeiding av tekniske planar og gjennom vidare arbeid i anleggsfasen. Terrenginngrep i samband med anleggsarbeid skal utførast mest mogeleg varsamt og med omtanke for terreng og utsjånad. Terrenghandsaming skal gjerast ferdig samstundes med resten av anlegget. 1.4 Murar og gjerde. Langs same vegline skal murar og gjerde ha einsarta utforming. 1.5 Mellombels anlegg Mellombels eller transportable bygningar, konstruksjonar eller anlegg må ikkje plasserast slik at dei er til hinder for allmenn ferdsel eller friluftsliv eller på annan måte fører til vesentlig ulemper for omgjevnadene, jf. Pbl 85. 1.6 Universell utforming Universell utforming skal leggjast til grunn for opparbeiding av uteareal inkl. offentlege og felles parkeringsplassar. 2.1 Byggjeområder (pbl 25 nr. 1) 2. AREALBRUKSFØREMÅL 2.1.1 Felles føresegner for frittliggjande og konsentrert småhusbebyggelse. 2.1.1.1 Krav til søknad om tiltak. Ved søknad om tiltak for frittliggjande småhusbebyggelse skal det leggjast fram situasjonsplan for heile den aktuelle tomta. Ved søknad om tiltak for konsentrert småhusbebyggelse skal det leggjast fram situasjonsplan for heile området (KS1- KS3). Plassering av garasje skal visast på situasjonsplan sjølv om garasjen ikkje skal byggjast samstundes med bustadhuset. Alle bygningar skal tilpassast tilstøytande terreng. Garasje, terrenginngrep, plassering og utforming av andre bygningsmessige tiltak skal vera vist på søknaden sjølv om desse arbeida ikkje skal utførast samstundes med bustaden. Murar på tomta skal ikkje overstiga 2,0 m. Situasjonsplan skal minst omfatta/omtala: - Plassering av bygg i horisontal- og vertikalplan. - Utforming av avkøyrsle/parkering med høgder og frisiktsoner. - Utforming av eigna uteopphaldsareal. - Murar, planering, vegetasjon. - Leidningstrasear for vatn, kloakk, overflatevatn, el- og telekablar. - Drensplan. - Dokumentasjon/synleggjering av universell utforming. - Byggjeskikk og estetisk tilpassing til landskap og miljø. Bygg skal tilpassast tomta. - Farge- og materialkart. 3
2.1.1.3 Energieffektivitet og energiforsyning Bygg skal utformast slik at dei tilfredsstiller krav til energieffektivitet og energiforsyning gjeve i den til ei kvar tid gjeldande forskrift til plan- og bygningslova. 2.1.1.4 Biloppstilling Biloppstillingsplassar skal opparbeidast før det vert gjeve bruksløyve til bygg. For bueiningar inntil 40 m2 BRA min. 1 biloppstillingsplass pr. bueining. For bueiningar større enn 40 m2 og inntil 80 m2 BRA min. 1,5 biloppstillingsplass pr. bueining. For bueiningar større enn 80 m2 BRA min. 2,0 biloppstillingsplassar pr. bueining. 2.1.2 111 Frittliggjande småhusbebyggelse 2.1.2.1 Generelt Tomt 1-12. På tomtene kan det førast opp frittliggjande einebustad, einebustad med ein sekundærleilighet, eller horisontalt evt. vertikalt delt tomannsbustad samt tilhøyrande anlegg. Bustadane kan oppførast i inntil 2 høgder. I tillegg kan det innreiast bustadrom på loft. På tomt 7 og 8 skal det takast omsyn til bunkersanlegget i spesialområde "Bevaring" ved planering av tomt, oppføring av murar, vegetasjon, plassering av bygg m.m.. 2.1.2.2 Sekundærleilighet Det kan ikkje innreiast sekundærleilighet i tomannsbustad. Sekundærleilighet skal ha bruksareal under 70 m2. 2.1.2.3 Tak Viste plassering av nye bygg i plankartet er rettleiande, men møneretningen som er vist skal fylgjast. Bygningar skal ha symmetrisk saltak med møneretning som vist i plankart. Takvinkel mellom 20 og 35 grader. Mindre tak over inngangsparti, takoverbygg og liknande kan ha annan takvinkel. 2.1.2.4 Garasje/biloppstilling Byggjemelding skal gjera greie for plassering av garasje og biloppstillingsplass tilpassa talet på bueiningar på tomta. Garasjen skal tilpassast bustadhuset med omsyn til form, materialbruk og farge. Grunnflate inntil 50 m2, største gesimshøgd 3,0 m og største mønehøgd 5,0 m. Det er ikkje høve til å opparbeida underetasje. 2.1.2.5 Universell utforming Bygg og anlegg på tomt 1-3 skal ha full universell utforming. Tomt 9-12 skal ha universell utforming på parkeringsplass, tilkomst til hovudetasje, i hovudetasje med alle romfunksjonar og uteareal min. 50 m2 knytt til hovudetasje. Tomt 4-8 skal ha universell utforming så langt det er praktisk mogeleg. 2.1.2.6 Minste uteopphaldsareal (MUA). MUA skal vera minst 50 m2 for kvar bueining. Ikkje overbygde terrassar og takterrassar som har sol og støytilhøve som gjer at dei kan nyttast til uteopphald, kan reknast som uteopphaldsareal. Minst 50 % av MUA skal liggja på bakken i eit samanhengande areal og vera eigna til leik og opphald. Uteopphaldsareal på bakken skal vera ferdig opparbeidt før innflytting i bustader. 4
2.1.3 112 Konsentrert småhusbebyggelse 2.1.3.1 Generelt Område KS1 - KS3. I området kan det førast opp småhus som er bygd saman i kjeder eller rekkjer. Bustadane kan oppførast i inntil 2 høgder. I tillegg kan det innreiast bustadrom på loft. Takform skal vera saltak, pulttak, to takflater eller flatt tak. Bygningar i KS1-KS3 skal utformast med tanke på å gje dei tre områda eit mest mogeleg heilskapeleg og ryddig preg både samla sett og kvar for seg. I samband med søknad om tiltak skal det utarbeidast 3D-modell av bygg, tomt, avkøyrsle/parkering og offentleg veg langs tomt. Viste plassering av bygg i plankartet er rettleiande. 2.1.3.2 Takform saltak. Topp møne kan ikkje liggja høgare enn kotehøgd påført i plankart. Takvinkel mellom 20 og 35 grader. Mindre tak over inngangsparti, takoverbygg og liknande kan ha annan takvinkel. 2.1.3.3 Takform pulttak og to takflater. Største gesimshøgd kan ikkje liggja høgare enn 2,0 m under kotehøgd møne påført i plankart. Takvinkel mellom 6 og 27 grader. 2.1.3.4 Takform flatt tak. Største gesimshøgd kan ikkje liggja høgare enn 3,0 m under kotehøgd møne påført i plankart. 2.1.2.5 Universell utforming Bygg og anlegg i KS2 skal ha full universell utforming. KS1 og KS3 skal ha universell utforming på parkeringsplass, tilkomst til hovudetasje, i hovudetasje med alle romfunksjonar og uteareal min. 50 m2 knytt til hovudetasje. 2.3 Offentlege trafikkområder (pbl 25 nr. 3) 2.3.1 Generelt Omfattar VegB (del av Gamle Dalavegen og veg til Brennehaugen) profil 400-723, VegC (tilkomstveg i bustadfeltet) profil 0-334 og VegD (del av Gamle Dalavegen) profil 0-169. Det regulerte området skal nyttast til køyreveg og fortau med den horisontale og vertikale linjeføring som er vist i plankartet. Fortau skal opparbeidast samstundes med køyrevegen. 2.3.1.1 310 Køyreveg VegB Det er ikkje høve til å opparbeida andre avkøyrsler enn dei som er vist i plankartet. 2.3.1.2 310 Køyreveg VegC Parkeringsplass i L1 skal opparbeidast før det vert gjeve løyve til innflytting i nye bustader. Frisiktsoner i avkøyrsler skal vera minst 2,5 x 25 m. 2.3.1.3 310 Køyreveg VegD Det er ikkje høve til å opparbeida andre avkøyrsler enn dei som er vist i plankartet. 2.3.1.4 319 Annan veggrunn Innanfor trafikkareala inngår annan veggrunn som grøfter, rekkverksrom, fyllingar, skjeringar, areal til frisiktsoner, murar, kulvertar og areal frå topp skjering/fot fylling til eigedomsgrense. 2.3.1.5 320 Fortau Det regulerte området skal nyttast til fortau avgrensa av kantstein mot køyrevegen. 5
2.6 Spesialområder (pbl 25 nr. 6) 2.6.1 601 Privat veg Omfattar i VegB eksisterande avkøyrsler i profil 400 venstre side, profil 440 høgre side, profil 470 høgre side og profil 560 høgre side. Avkøyrslene skal oppretthaldast i same avkøyrslepunkt som dei har i dag. Omfattar i VegD omlagt avkøyrsle til 11/268. 2.6.2 621 Samleplass bos Felles samleplassar for planområdet. Plan for opparbeiding skal visa detaljløysing som tek vare på trafikktryggleiken i samband med bruken av området. Samleplass i L1 skal opparbeidast før det vert gjeve bruksløyve til nye bustader på tomtene 1-8 og KS1-KS2. Samleplass i enden av VegC skal opparbeidast før det vert gjeve bruksløyve til nye bustader på tomtene 9-12 og KS3. 2.6.3 640 Frisiktsone I området mellom frisiktlina og vegføremål (frisiktsoner) skal det vera fri sikt over ei høgd på maksimalt 0,5 m over vegen sitt planum. 2.6.4 660 Bevaring krigsminne/bunkersanlegg Krigsminne/bunkersanlegg i vestre del av planområdet i plan med VegB venstre side ca. profil 670-685. 2.7 Fellesområder (pbl 25 nr. 7) 2.7.1 710 Felles avkøyrsle Felles avkøyrsler frå VegC. Avkøyrsle i profil 30 venstre side er felles for tomt 1 og 2. Avkøyrsle i profil 100 høgre side er felles for KS1, KS2 og tomt 4. Felles avkøyrsle i forlenging av VegC er felles for tomt 9-12 og KS3. 2.7.2 750 Felles leikeareal for born Omfattar L1, L2 og L3. L1 skal tilretteleggjast som parkområde med planering, beplanting, grøntområde, sitjegrupper m.m.. L2 og L3 skal sikrast og tilretteleggjast med turvande inngjerding og tilrettelegging slik at areala høver til leik for born i ulike aldersgrupper. Før nye bustader innanfor planområdet vert gjeve bruksløyve, skal nederste delen av L2 (ca. 2000 m2) opparbeidast i samsvar med ovanståande. Øverste delen av L2 skal opparbeidast før det vert gjeve bruksløyve til bustader på tomt 9-12 og KS3. L3 skal opparbeidast før det vert gjeve bruksløyve til bustader på tomt 3-4 og KS1-KS2. Tilkomst via grøne korridorar skal sikrast i takt med utbyggjing av leikareala. 2.8 Kombinerte føremål (pbl 25 nr. 8) 2.8.1 911 Bustad/forretning/kontor 2.8.1.1 Generelt Området kan nyttast til kvart av føremåla åleine, i kombinasjon bustad/kontor eller forretning/kontor. Kombinasjon mellom føremål krev ingen %-vis fordeling. 6
2.8.1.2 Universell utforming Bygg og anlegg skal ha full universell utforming i alle kombinasjonar. 2.8.1.3 Minste uteopphaldsareal (MUA). Ved bruk av området til bustadføremål, skal MUA vera minst 50 m2 for kvar bueining. Ikkje overbygde terrassar og takterrassar som har sol og støytilhøve som gjer at dei kan nyttast til uteopphald, kan reknast som uteopphaldsareal. Minst 50 % av MUA skal liggja på bakken i eit samanhengande areal og vera eigna til leik og opphald. Uteopphaldsareal på bakken skal vera ferdig opparbeidt før innflytting i bustader. 2.8.1.4 Biloppstilling Biloppstillingsplassar skal opparbeidast før det vert gjeve bruksløyve til bygg. For bueiningar inntil 40 m2 BRA min. 1 biloppstillingsplass pr. bueining. For bueiningar større enn 40 m2 og inntil 80 m2 BRA min. 1,5 biloppstillingsplass pr. bueining. For bueiningar større enn 80 m2 BRA min. 2,0 biloppstillingsplassar pr. bueining. For kontor 1 biloppstillingsplass pr. 50 m2 kontorareal. For forretning 1 biloppstillingsplass pr. 50 m2 forretningsareal. 2.8.2 990 Annan veggrunn/frittliggjande småhusbebyggelse Areal som er avsett til førmålet skal nyttast i samband med opparbeiding av VegB. Etter avslutta anleggsarbeid går arealet over til reguleringsføremål frittliggjande småhusbebyggelse. 2.8.3 990 Annan veggrunn/konsentrert småhusbebyggelse Areal som er avsett til førmålet skal nyttast i samband med opparbeiding av VegB. Etter avslutta anleggsarbeid går arealet over til reguleringsføremål konsentrert småhusbebyggelse. 7