Arkivsaksnr.: 16/305 Lnr.: 4768/16 Ark.: GNR 173/627 Saksbehandler: byggesaksbehandler Anne Elisabeth Låveg 173/627- SØKNAD OM OMBYGGING AV ENEBOLIG Lovhjemmel: Reguleringsplan for Furumo I, II, III og Furumohaugen Klageadgang: Nei. Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Formannskapet går ikke inn og fastsetter at husgrupper i Furumoterrasse skal gis samme møneretning og takvinkel, slik at gruppen får mest mulig enhetlig utseende. Dette fordi bygget er godt tilpasset terrenget, blir mindre synlig fra vest og får en utnyttingsgrad i henhold til reguleringsplanen. Gamlefeltet på Harestua står overfor et generasjonsskifte der fortettinger og moderniseringer av bygningsmasse vil være og er en ønsket utvikling. Byggesøknad kan fremmes med grunnlag i tegningene som er lagt fram i denne saken. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 13
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Lunner kommune har mottatt søknad om ombygging av en enebolig i Furumoterrasse på Harestua. Reguleringsplan for Furumo I II og III samt Furumohaugen har blant annet bestemmelser om at «bygningsrådet kan fastsette at husgrupper gis samme møneretning og takvinkel, slik at gruppen får mest mulig enhetlig utseende». Tegningene viser en omfattende ombygging, til et nytt bygg som framstår annerledes enn nabobebyggelsen. Rådmannen konkluderer med at formannskapet ikke bør gå inn å fastsette møneretning, takvinkel og enhetlig utseende. Dette fordi gamlefeltet på Harestua står overfor et generasjonsskifte der fortettinger og moderniseringer av bygningsmasse vil være og er en ønsket utvikling. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Lunner kommune har mottatt søknad om ombygging av en enebolig i Furumoterrasse 7 på Harestua. Eiendommen (173/627) ligger innenfor reguleringsplan for Furumo I, II, III og Furumohaugen. Den består av et bolighus som ble ferdigstilt i 1995. Huset er bygget med hovedmøneretning på tvers av høydekotene på tomta, et såkalt gavlvendt hus. Huset er bygget over tre plan. Det er pr. i dag innredet i hovedplan og underetasje. Loftet er fortsatt uinnredet. Det søkes om endring av fasade og ombygging til flatt tak med takterrasse. 1.2 Dagens situasjon Side 2 av 13
1.3 Illustrasjon som viser hvordan tiltakshaver ser for seg bygget etter ombygging Situasjonskart, ny situasjon Side 3 av 13
1.4 Solstudie Illustrasjonen nedenfor viser hvordan bakenforliggende bebyggelse i øst blir påvirket av tiltaket. 1.5 Arealplanstatus Nedenfor et utsnitt av reguleringsplankartet for Furumo I, II, III og Furumohaugen som viser eiendommen (gårdsnummer 173/bruksnummer 627 i Furumoterrasse 7) på Harestua. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse. Reguleringsplanbestemmelsene 2, punkt 4 har denne ordlyden: Bygningsrådet kan fastsette at husgrupper gis samme møneretning og takvinkel, slik at gruppen får mest mulig enhetlig utseende. Bygningsrådet fastsetter byggehøyder. Side 4 av 13
1.6 Montasje med eksisterende og ny bebyggelse Side 5 av 13
1.7 Nabolagsprofil 1.8 Søknad om ombygging av bolig med begrunnelse Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanbestemmelsene 2 punkt 4. Denne er vedlagt saken i sin helhet. Nedenfor er det gitt et utdrag av søknaden. Side 6 av 13
Side 7 av 13
Side 8 av 13
Side 9 av 13
1.9 Naboforhold og andre kommentarer Forslaget til ombygging er nabovarslet i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelse 21-3. Det er ikke registrert merknader til tiltaket. 2. VURDERING 2.1 Naturmangfold I henhold til Naturmangfoldloven 8-12 skal det vurderes om kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet på det aktuelle området er tilstrekkelig. I Naturbase kommer det ikke fram opplysninger om at det er verdifulle arter på eiendommen. Kommunen legger til grunn at tiltaket berører biologiske verdier i liten grad, og kunnskapsgrunnlaget vurderes å være godt nok. Det er ikke nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i Naturmangfoldloven 9-12. 2.2 Andre sammenlignbare saker Tiltakshaver har vært inspirert av et hus i Moreneveien 14, som nylig er bygd om. Dette huset ligger innenfor samme reguleringsplan, og det er vist bilder av det nedenfor. Side 10 av 13
Ombyggingen av Moreneveien 14 tok utgangspunkt i en bolig med flatt tak som ble bygd midt på 60-tallet. Det betyr at opprinnelig bolig med flatt tak ble bygd før reguleringsplanen for Furumo I, II, III ble vedtatt 15.desember 1977. Ombyggingen i 2014 ble ikke vurdert som å være et avvik fra reguleringsplanen, fordi gammelt hus hadde flatt tak og fordi ny bolig er bygd med skrå tak (pulttak) som innordner seg nabobebyggelsen. Her ble det valgt å harmonisere byggeprosjektet med omkringliggende bebyggelse. Dette er illustrert godt på fotomontasjen over nederste bilde. 2.3 Annet Lunner kommune har befart eiendommen og sett nærmere på omkringliggende bebyggelse. Dette for å vurdere områdets karakter og i hvilken grad en ombygging vil ha konsekvenser for denne. Områdekarakteren kan ikke sies å være 100 % helhetlig i dag. Bebyggelsen består av tidstypiske hus fra 1960 og -70 tallet. I tillegg kommer to boliger som er av nyere dato og som ligger på samme side og i samme gruppe som omsøkte tiltak. Denne bebyggelsen har store takflater, brattere tak og ligger på tvers av terrenget. Disse tre boligene danner til sammen en gruppe i Furumoterrasse som fremstår helhetlig. Se for øvrig søkers nabolagsprofil under pkt. 1.7. 2.4 Oppsummering Utnyttelsesgraden på eiendommen er mindre enn dagens situasjon. Høydebegrensningene i reguleringsplanen er ivaretatt. Tiltaket det søkes om bryter derimot med arkitekturen i området. Bygget virker stort og litt tungt fra vest. Fasaden mot vegen (Furumoterrasse) oppfattes som lukket og det er minimalt med vinduer på denne siden. På hagesiden er situasjonen annerledes med to fulle plan, trapper og overbygg og større vindusflater. Toppetasjen, som er noe tilbaketrukket, rommer en egen avdeling og en takhage som strekker seg rundt bygget på tre sider. Solstudier viser at situasjonen for bakenforliggende bebyggelse i liten grad blir påvirket av tiltaket. Bygget vil ikke være særlig synlig fra sentrumsområdet ved Kiwi. Dette på grunn av foranliggende bebyggelse og fordi bygget er tenkt i en mørk jordfargevariant som harmonerer med den vintergrønne vegetasjonen i området. Dersom ombygningen tillates, vil dette danne presedens også for andre lignende tiltak innenfor planen. Det er et generasjonsskifte på gang på disse eiendommene. Husene ble i Side 11 av 13
hovedsak bygd på 1960- og 70-tallet og litt på 80-tallet. De unge som ønsker seg hit, blir fascinert av nærhet til sentrum/skole/barnehage, gode solforhold og flott utsikt over Harestuvannet. Men ikke minst er området et sted hvor tomtene er romslige og nærmiljøet er trygt og oversiktlig. Det eneste som ikke er helt på plass, er arkitekturen som i dagens marked ikke matcher det mange ønsker seg, nemlig enkle bygg med liten detaljering, flate tak, gjerne med takterrasser, mye lys inn, masse sol og utsikt, luftige store arealer og enkle flater m.m. 3. Alternativt løsningsforslag 3.1 Stille seg positive til søknaden Formannskapet går ikke inn og fastsetter at husgrupper i Furumoterrasse skal gis samme møneretning og takvinkel, slik at gruppen får mest mulig enhetlig utseende. Dette fordi bygget er godt tilpasset terrenget, blir mindre synlig fra vest og får en utnyttingsgrad i henhold til reguleringsplanen. Gamlefeltet på Harestua står overfor et generasjonsskifte der fortettinger og moderniseringer av bygningsmasse vil være og er en ønsket utvikling. Byggesøknad kan fremmes med grunnlag i tegningene som er lagt fram i denne saken. 3.2 Stille seg negative til søknaden Formannskapet fastsetter at husgrupper i Furumoterrasse skal gis samme møneretning og takvinkel, slik at gruppen får mest mulig enhetlig utseende. Byggesøknad for ny bolig i Furumoterrasse må i dette tilfellet innordne seg byggeskikken i nabolaget. 4. Konklusjon med begrunnelse: Formannskapet går ikke inn og fastsetter at husgrupper i Furumoterrasse skal gis samme møneretning og takvinkel, slik at gruppen får mest mulig enhetlig utseende. Dette fordi bygget er godt tilpasset terrenget, blir mindre synlig fra vest og får en utnyttingsgrad i henhold til reguleringsplanen. Gamlefeltet på Harestua står overfor et generasjonsskifte der fortettinger og moderniseringer av bygningsmasse vil være og er en ønsket utvikling. Byggesøknad kan fremmes med grunnlag i tegningene som er lagt fram i denne saken. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Øvrige dokument: 16/2436 Spørsmål om situasjonskart og naboliste for fremtidig byggesøknad. 16/2493 173/627 - Oversender naboliste og kart som Avsender:Arkitentene Dahl & Myrhol AS Avsender:Dahl Myrhol Arkitektkontor bestilt. 15/17574 173/627 - Forespørsel vedrørende byggesak. Avsender:Arkitektene Dahl & Myrhol v/stine Kongelstad Side 12 av 13
16/2492 173/627 - Bestilling av naboliste og kart. Avsender:Dahl-Myrhol Arkitektkontor 15/18047 173/627 - Svar på spørsmål fra arkitekt. Avsender:Arkitektfirma Dahl- Myrhol 16/4765 173/627 Søknad om dispensasjon. Avsender:Anne Elisabeth Låveg 16/3901 173/627 - Nabovarsel - Ombygging av enebolig. Avsender:Arkitentene Dahl & Myrhol AS Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Arkitektene Dahl og Myrhol AS, Wilsesgate 4, 0178 OSLO, arkitektene@dahl-myrhol.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 13 av 13