1.gangsbehandling - Plan 2015109 - Detaljregulering for felt B4 - Storholen - Ganddal

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 15/12177-12 Saksbehandler Madeleine Steinert Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 02.12.2015 1.gangsbehandling - Plan 2015109 - Detaljregulering for felt B4 - Storholen - Ganddal SAKEN GJELDER Norconsult AS legger på vegne av Litlaberget Utbyggingsselskap AS fram forslag til detaljregulering av et mindre boligfelt på Ganddal. Det legges til rette for boliger i form av småhusbebyggelse (rekkehus og 6 mannsboliger) med tilhørende anlegg. Saken legges frem for førstegangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 19. 04.2015 Planforslag mottatt 28.09.2015 1.-gangsbehandling 02.12.2015 Videre behandling: Offentlig ettersyn 2.-gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret Planforslaget er en justering av gjeldende «Bebyggelsesplan for feltene B1, B2, B3, B4 og BF1, Storholen, Ganddal, Plan 2003 312-01», vedtatt i 2009. Justeringen var planlagt gjennomført som mindre reguleringsendring. I forbindelse med høringen vurderte Fylkesrådmannen Endringer: - Boligtype, fra blokkbebyggelse - til rekkehus og 6- mannsboliger, uten endring av antall boliger. - Endringer i vei- gang- og grøntareal. - Parkering, fra parkeringskjeller til parkering på bakken og i underetasje. 1

2 Planområdet i gjeldende regulering (utsnitt) Nytt forslag GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommuneplan 2015-2030 - Område er i kommuneplanen avsatt til nåværende boligbebyggelse. - Boligtetthet minimum 3 boliger pr. daa. Dette pga. av sykkelavstand til Ganddal senterområde. - Krav om nærleke-/ sandlekeplass (150m2, avstand 50m) og område-/ kvartalslekeplass (1,5 dekar, avstand 150m). - Parkering bil: Sone 3- min. 1,2 parkeringsplasser ved fellesløsning. - Parkering sykkel: Sone 3- min. 3 plasser ved fellesparkering, 4 plasser ved individuell parkering. Regionalplan for Jæren, 2013-2040, - Boligtetthet anbefalt: 2 til 4 boliger. Gjeldende reguleringsplaner - Planområdet er del av en helhetlig reguleringsplan vedtatt i 2006 (Reguleringsplan for: GA 13, del B, Ganddal, plan 2003 112) og bebyggelsesplan i fra 2009 (2003 312-01), se også ovenfor under pkt. saksbehandling. - Planområdet ligger i den sørlige delen av ovennevnte planer. Det er opparbeidet kvartalslekeplass like ved det aktuelle området (i nordøst). Også i nord for planområdet er bebyggelse og uteområder gjennomført i tråd med bebyggelsesplan 2003 312-01. Tilgrensende reguleringsplaner under arbeid - Detaljregulering for del av GaB01, område mellom Jærveien, Leiteveien og RV 44, plan 2012 120

3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet med størrelse på ca. 6,9 daa ligger på Ganddal, i krysset av Jærveien og Leiteveien. Beliggenhet i forhold til Sandnes sentrum Beliggenhet i forhold til nabolaget Området har med ca. 1,4 km sykkelavstand til Ganddal bydelssenter. Ganddal togstasjon ligger ca. 1,5km fra planområdet, og det er ca. 4,5km til Sandnes sentrum. Det går buss (nr. 52) på Jærveien med ½ times frekvens. Denne bussforbindelsen er ikke definert som hovedrute. Eiendommen har gode solforhold. Den ligger på en høyde, i skrånende terreng (fra sør til øst fra kote 47 til kote 40). Det vises for øvrig til konsulentens planbeskrivelse.

4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Boliger Det planlegges 35 boenheter i form av 17 rekkehus og 3 seksmannsboliger. Dette tilsvarer en tetthet på ca. 5 boliger pr. dekar. Oversiktsbilde i fra øst Adkomst og parkering Boligene vil ha hovedadkomst fra Leiteveien og veien langs den nordøstlige plangrensen (Leitesvingen). Det legges opp til felles bilparkering på bakkeplan (f_pp1 og f_pp2) og i bygningens underetasje, innen delfelt BK3 og BK4, se plankart. Antall bilparkeringsplasser: 16 parkeringsplasser innen f_pp1, derav 3 HC- plasser. 16 gjesteparkeringsplasser innen f_pp2. 20 parkeringsplasser i underetasje, innen delfelt BK3 og BK4 Minimum 10% av parkeringsplassene i parkeringsanlegg skal opparbeides og tilrettelegges for lading av el bil. Antall sykkelparkeringsplasser: I tråd med kommuneplan, dvs. 3 plasser pr. bolig ved fellesparkering og 4 plasser pr. bolig ved individuell parkering. Opparbeidelse i tilknytning til boligens inngangsparti og tilrettelegging for innelåst og overdekket parkering, se for øvrig 3.5, andre ledd i bestemmelsene. Gang- og sykkelveier I fra Leiteveien går det offentlig gangvei langs nordvestgrense av planområdet (Leitesvingen). Dette i tråd med overordnet regulerings- og bebyggelsesplan. Gangveier innenfor planområdet planlegges til felles vei, med bredde på 2m. Nivåforskjeller foreslås løst via rampe og trapp.

Skolevei Planområdet ligger ca. 600 meter fra Ganddal barneskole. Veien ditt vurderes stort sett som trygg, se planbeskrivelse pkt. 1.19. Skolevei Fri - og uteoppholdsareal Det foreslås totalt 503m2 felles uteoppholdsareal, derav 269 m2 sandlek. Dette tilsvarer c a. 14m2 pr. bolig. Her presiseres at planområdet er del av en helhetlig plan der det er regulert til sammen 4800 m2 uteoppholdsareal i form av sandlekeplasser, kvartalslekeplass og grøntområde r. Dette fordelt på 136 boliger (inkludert boligene innen B4). Dette g ir et areal på 35 m2 pr. bolig. Dermed ligger en samlet sett godt innenfor kommuneplanens krav på 30m2. Nevnt kvartalslekeplass er opparbeidet slik at krav til lekeareal i planområdet er oppfylt. Regulerte friområder utenfor planområdet 5 med markert kvartalslekeplass

6 Solforhold Det dokumenteres gode solforhold i tråd med overordnede krav, se vedlagt solanalyse. Støy I henhold til støyrapport er det nødvending med støyskjerm mot og langs Leiteveien (høyde på 2,5meter). Mot Jærveien planlegges støyproblemet løst via fasadetiltak innen delfelt BK4, se plansjefens vurdering. Bebyggelsen innen BK3 og BK4 skal skjerme bebyggelsen og uteområdene på baksiden. Sinus støykart Universell utforming og tilgjengelighet Uterom planlegges universell utformet. Minimum 50% av planlagte boliger skal være tilgjengelige i henholdt til gjeldende tekniske krav (TEK10). Minimum 5% av parkeringsplassene til bil er tilrettelagt for bevegelseshemmede og skal være overbygget. Renovasjon Det legges til rette for nedgravde avfallscontainere like ved felles parkeringsplass og biladkomst i nord, se plankart. Det er avklart med avdeling bymiljø at renovasjonsteknisk plan leveres til kommunen sammen med øvrige tekniske planer. Vann- og avløp; håndtering av overvann og flomsituasjoner Det er utarbeidet VA- plan og notat om hvordan overvann skal håndteres. Bymiljø har akseptert løsning som går på lokal overvannsdisponering med kombinert åpen grøft og lukket fordrøyning. Dette er sikret i bestemmelsene. Ytterligere detaljer, blant annet plassering av VA ledninger, løses i tekniske planer.

7 PLANSTART Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 19.04.2015. Det kom inn 5 antall uttalelser. Sammenfattet er det følgende merknader som er mottatt: Statens veivesen viser til tidligere uttalelse i forbindelse med høringen av mindre endringen, se vedlegg- brev datert 1402.2015. Det forutsettes at merknadene som gitt, ble innarbeidet til planforslaget og at det ventes med ev. ytterligere kommentarer til offentlig ettersyn. Fylkesrådmannen påpeker at det gjelder føringene som gitt i regionalplan for Jæren (tetthet, uteoppholdsareal, parkeringsløsninger både for bil og sykkel). Fylkeskommunen påpeker også «at en løsning som krever mer areal til bolig og parkering, ute å øke tetthet, vil være konfliktfullt, og at krav til disse tema er strengere i dag enn da gjeldende plan ble vedtatt.» Rogaland brann og redning IKS påpeker at det må tidlig i planleggingen vurdere nødvendige adkomstbehov- veibredde, svingradius (ytre og indre), oppstillingsplasser (belastning), høyde og vannleveranse mv. Lyse opplyser om eksisterende infrastruktur (kart) og har utover det ikke noen ytterligere merknader. Sandnes eldreråd vektlegger at ute- og inneområder tilrettelegges også for eldre og bevegelseshemmede. Merknadene og forslagstillers kommentarer til disse er del av planbeskrivelsen, se vedlegg. For øvrig vises til plansjefens vurdering nedenfor. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Skolekapasitet Det er sikret i bestemmelses rekkefølgekrav at det må dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet før det kan gis byggetillatelse. Det gjelder nærskoleprinsippet. Boligsosial handlingsplan Det legges til rette for varierte boligstørrelser. Det sikres i bestemmelsene at maks 30% av boligene skal ha et boligareal på 50 m2 eller mindre, og at minimum 40% boligene skal ha et boligareal på 80m2 eller større. Kommunen ved avd. bolig og sosial, har anledning til å bruke utpekingsretten som kan inngå i utbyggingsavtalen. Konsekvenser for barn og unge På lik linje med utbygger vurderes konsekvensene for barn og unge som positive. Innen planområdet legges det opp til gode uteområder og sandlek. I umiddelbar nærhet fins det et tilbud av forskjellige grønt- og lekeområder inkludert kvartalslekeplass.

8 Også for barna som allerede bor i nabolaget vil gjennomføring av planforslaget være positivt. Foreslått bebyggelse og dens plassering vil bidrar til mindre skygge på kvartalslekeplassen. Dette i forhold til opprinnelig planlagt bebyggelse i form av blokker og dens plassering. Det er tilrettelagt for en trygg skolevei. Bokvalitet Bokvaliteten vurderes å være gode. Det legges godt til rette for private og felles uteområder. Bebyggelsen legger seg rundt uteområdet som gir boligfeltet et sentralt og bilfritt møtested som vil skape trivsel og gode boforhold. Når det gjelder Fylkesrådmannens innspill om tetthet, uteoppholdsareal og parkeringsareal for bil og sykkel i henhold til overordnete føringer, så er disse oppfylte i planforslaget. Støy i fra Jær- og Leiteveien planlegges løst både via fasadetiltak og skjermvegg. I tillegg vil bygningskroppene innen delfelt BK3 og BK4 bidrar til roligere støyforhold på baksida av bygningene. Plansjefen stiller spørsmål om det er også nødvendig med fasadetiltak ved boligbygg innen delfelt BK3, noe som vil ses på i den videre planprosessen. Arkitektur Det er positivt at planforslaget legger vekt på lik utforming av bebyggelsen innen det enkelte delfeltet. Dvs. at det må velges samme takform og at mindre bygg som levegger og boder må ha samme utforming i hvert delfelt. Det sikres i bestemmelsene at disse må søkes godkjent samtidig med hovedbygget. Dette gjelder også for tekniske elementer som for eks. varmepumper ol., som skal plasseres skjermet på bakken eller integrert i fasaden. Plansjefen anser det som viktig at eiendomsgrenser og skille mellom privat og felles/ offentlig uteareal markeres med beplantning. Dette for å skape myke grenser mellom privat og felles/ offentlig areal. Dermed vil også størrelsen av det sammenhengende grøntarealet som en sentral del av boligfeltet øke. Når det gjelder bygningens struktur og volum vil disse tilpasse seg eksisterende bebyggelse på en god måte. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er ikke dokumentert naturverdier innen planområdet. Sikkerhet og beredskap Plansjefen er ikke helt sikker på om adkomstmulighetene til brann- og sykebil er tilstrekkelige. Dette spesielt ved boligene innen delfelt BK2 (2 bygg- 2 etasjer) og delvis BK3 (1 bygg-3 etasjer). Dette pga. støyskjerm langs Leiteveien og kun 2 meter bred gangvei på andre siden av boligene. Forslagstiller sier her følgende: Det er adkomst til alle boliger gater og P plass på utsiden. Brannbil skal fram til BB1 (3 etasjer) øvrig bebyggelse er i 2 etasjer.

9 Det er bilfritt inne i boligområdet så sykebil holder på P plass og henter syke med rullebåre. det er ikke (er) krav om at man trenger tilgang med stigebil til boliger i 2 etasjer fordi man kan rømme ut på bakkenivå. Når det gjelder boliger i 3 etasjer stilles det krav til å komme til med stigebil fordi det er vanskeligere å rømme. For BB1, som er i 3 etasjer er det tilgang fra f_a5. for BK3 og BK4 som er i 3 etasjer mot sørøstsiden, er det tilgang fra f_a5 og f_pp2. Det kommer til å være brannhydranter internt i feltet som de kan hente slukkevann fra. Vi ber om vurdering av brannvesenet i forbindelse med høring/ før endelig godkjenning av planen. Det er gjennomført en forenklet ROS- analyse (utfylt skjema, se vedlegg). Her er det ikke er avdekket forhold som motsi en utbygging som foreslått. Universell utforming Krav til universell utforming og tilgjengelighet i tråd med gjeldende tekniske forskrifter (TEK10) forutsettes oppfylt. Trafikale forhold Det er positivt at det legges til rette for parkering i fellesanlegg, slik at det kan skapes et sammenhengende og bilfritt uteområde. Det sikres i bestemmelsene sikkerhetstiltak slik at det kan ferdes trygd gjennom området. Sikkerhetstiltak er aktuelle langs adkomstvei f_a5. Bil- og sykkelparkeringsdekning er gode og samsvarer med krav i gjeldende kommuneplan. Konsekvenser utenfor planområdet Konsekvensene utenfor planområdet vil være positive. Som kjent inngår planområdet i en helhetlig bebyggelsesplan, der store deler er gjennomført. Plansjefen mener, at det er viktig at resterende areal inkludert planforslaget, blir bygd raskest mulig. Dette for å gi dagens beboere i området den uteromskvaliteten og det nabolaget de kunne forvente gjennomført ved kjøp og innflytting i sine boliger. Vedr. framdrift, vil utbygger søke om byggetillatelse så snart det foreligger godkjent detaljregulering. Veivesenet har akseptert felles parkering nær Jærveien og som vist i plankart (f_pp2). Dette under forutsetning at det dreier seg om gjesteparkering, altså ikke permanent parkering.

10 OPPSUMMERING Planforslaget er en endring av et mindre delfelt som inngår i en allerede godkjent, helhetlig plan. Forslaget behandles som ny detaljregulering og ikke som mindre endring pga. innsigelse av Fylkesrådmannen. Antall boenheter endres ikke i forhold til tidligere, og samsvarer fortsatt med overordnete føringer (tetthet/ utnyttelse pr. dekar). Parkeringsplassene samles i fellesanlegg, slik at det tilrettelegges for ett sammenhengende og bilfritt uteområde. I utearealet inngår sandlek på 269m2 og øvrig felles uteoppholdsareal på 234 m2. Krav om kvartalslekeplass og minst 30m2 uteareal pr. boenhet er oppfylt samlet sett, dvs. når en betrakter planområdet som en del av gjeldende områderegulering og bebyggelsesplan. Solforholdene dokumenteres i tråd med gjeldende krav. Dokumentasjon i forbindelse med byggesaken er sikret i bestemmelsene. Ang støyskjermingstiltak anses det som positivt at det i tillegg til skjermvegg (langs Leiteveien) også brukes mulighetene til fasadetiltak og bygningens plassering. Ev. nødvendige fasadetiltak i delfelt BK3 vurderes i den videre planprosessen. Det sikres dokumentasjonskrav i forbindelse med byggesaken og at tiltak er gjennomført før brukstillatelse kan gis (rekkefølgekrav). KONKLUSJON Planforslaget legges fram til 1.gangsbehandling med forslag til følgende vedtak: Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Detaljregulering for felt B4- Storholen- Ganddal - plan nr. 2015 109, sist datert 09.11.2015, med tilhørende bestemmelser, sist datert 10.11.2015, legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Sandnes, 10.11.2015 Kristin Barvik Kommunaldirektør Bjørn Totland Plansjef

11 Vedlegg: Oversiktskart Plankart Planbeskrivelse Bestemmelser 3d modell Illustrasjonsplan ROS- sjekkliste Sjekkliste faglig utarbeidelse av reguleringsplaner Tjenestesjekkliste Sol- skyggediagram Notat overvann VA plan Merknader Merknad Statens Vegvesen, datert 14.02.2015 Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.