Markedsrapport Q3 2007 Gjesteartikkel av Advokat Anne Sofie Bjørkholt, Wikborg, Rein & Co. Viktig for eiendomsbransjen nye regler om mva-fradrag for fast eiendom og andre kapitalvarer fra 2008 Side 4 Glitnir Norsk Næringsmegling Fortsatt høy aktivitet i markedet Side 8 Glitnir Norsk Næringsmegling Global oppvarming også i leiemarkedet! Side 14 Union Eiendomskapital Aktiv forvaltning skaper verdier Side 18 Property Group AS
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Partnere i Glitnir Property Group AS Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting og Knut M. Stokke Property Group AS Leder Glitnir Property Groups markedsrapport gjelder for våre tre forretningsområder Glitnir Norsk Næringsmegling AS, Glitnir Real Estate AS og UNION Eiendomskapital AS. Glitnir Norsk Næringsmegling Den finansielle uroen i markedet har bidratt til at 10 års-swapen har blitt korrigert fra en midlertidig topp i juli på drøye 5,8 prosent, til ca. 5,65 prosent pr. 20. september 2007. Sommeren i næringseiendomsmarkedet var i år som i fjor preget av relativt høy aktivitet. I 2006 ble det omsatt næringseiendom for NOK 68 mrd. 2007 later til å bli et like godt år. Nye leieprisrekorder er nådd siden forrige kvartalsrapport, og fokus på ytterligere rekorder og spekulasjoner om leietakernes fremtidige betalingsvillighet for de beste objektene er enorm. Det er ikke bare i CBD-området at temperaturen i utleiemarkedet stiger, også i motsatt ende av prestigesegmentet og leieprisskalaen, har den generelle nedre grensen for betalingsvillighet og betalingsevne hevet seg betydelig sammenliknet med tidligere. Union Eiendomskapital Eiendomskapital har vokst kraftig siden oppstart i utgangen av 2004 og forvalter i dag en eiendomsportefølje på i overkant av NOK 9 mrd. Eiendomsporteføljen forvaltes gjennom selskapets to fondsmandater, Storebrand Eiendomsfond og Glitnir Real Estate Fund I, samt ytterligere 9 enkeltsyndikater. Som kapitalforvalter fokuserer Eiendomskapital på å gjøre gode kjøp, skape verdier på eiendommene og senere realisere eiendommene med gevinst. Et godt eksempel på dette er Ole Deviks vei 18 i Oslo, strategien bak kjøpet er beskrevet i artikkelen fra Union Eiendomskapital i rapporten. Glitnir Property Holding kjøper BSA Eiendomsinvesteringsselskapet BSA AS har slått seg sammen med Glitnir Property Holding. Gjennom denne transaksjonen forsterker Glitnir sin posisjon som en av de sterkeste aktørene i det nordiske eiendomsmarkedet. Målsetningen er at selskapene sammen skal vokse videre gjennom organisk vekst og ytterligere oppkjøp. Totalt forvalter selskapene i dag eiendom verdsatt til ca. EUR 2,7 mrd., og i 2006 opptrådte selskapene som rådgiver i eiendomstransaksjoner til sammenlagt ca. EUR 5 mrd. Den fusjonerte enheten vil til sammen ha 84 ansatte og kontorer i Oslo, Stockholm, Helsinki og Frankfurt. Glitnir Property Group AS 2 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Innhold Property Group AS Innhold Gjesteartikkel: Nye regler om mva-fradrag.................................................................. 4 Markedet for salg av næringseiendom...................................................................... 8 Status utleie............................................................................................. 14 Union Eiendomskapital................................................................................... 18 Handel og handelssteder................................................................................. 20 Bygg og anlegg.......................................................................................... 21 Inflasjon................................................................................................. 22 Konjunkturer............................................................................................ 23 Renter.................................................................................................. 24 Markeder................................................................................................ 25 Arbeidsledighet og sysselsetting........................................................................... 26 Boligmarkedet........................................................................................... 27 BNP.................................................................................................... 28 Hotellmarkedet.......................................................................................... 29 Partnere og ansatte i Glitnir Property Group................................................................ 30 Glitnir Property Group AS 3 Glitnir Markedsrapport Q3 2007 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Gjesteartikkel: Nye regler om mva-fradrag Anne Sofie Bjørkholt Advokat, Wikborg, Rein & Co. Viktig for eiendomsbransjen - nye regler om mva-fradrag for fast eiendom og andre kapitalvarer fra 2008 Det er nå vedtatt nye, generelle bestemmelser om justering av inngående merverdiavgift for kapitalvarer (dvs. bygg/anlegg og andre større driftsmidler som har lang brukstid). Reglene gjelder fra 2008. Reglene vil innebære vesentlige endringer ved omdisponering av fast eiendom og andre større driftsmidler, og vil få stor praktisk betydning innen eiendomsbransjen, blant annet med hensyn til oppfølging og dokumentasjon og ved overdragelser av eiendom. Bestemmelsene vil i hovedtrekk innebære at fradraget for inngående merverdiavgift skal justeres opp eller ned dersom tilknytningen mellom kapitalvaren og avgiftspliktige aktiviteter endres i en periode etter anskaffelsen. Dette vil for eksempel være tilfellet dersom kapitalvaren selges, tas ut eller det skjer andre bruksendringer i en periode etter anskaffelsen. Justeringsperioden vil være ti år for fast eiendom og fem år for andre kapitalvarer. Formålet med bestemmelsene er at fradragsføringen både faktisk og økonomisk skal gjenspeile kapitalvarens tilknytning til avgiftspliktig virksomhet over noe tid, og ikke bare tilknytningen på anskaffelsestidspunktet. Den korte frigjøringstiden på tre år som gjelder i dag anses konkurransevridende, kan redusere statens proveny og gi samfunnsøkonomiske uheldig tilpasninger. Det innføres ikke justeringsbestemmelser for merverdiavgift på reparasjons- og vedlikeholdskostnader på fast eiendom. Dessuten vil det bli en nedre beløpsgrense på NOK 100 000 i inngående merverdiavgift (tilsvarende en kostnad på NOK 400 000, merverdiavgift ikke medregnet) knyttet til fast eiendom, slik at ikke enhver om- eller påbygging av fast eiendom vil omfattes av justeringsbestemmelsene. De nye justeringsreglene vil ikke bare gjelde fast eiendom (bygg og anlegg), men også andre større driftsmidler med lang brukstid. Dessuten kan fradraget for inngående merverdiavgift ikke bare reduseres, men også økes dersom tilknytningen til avgiftspliktig virksomhet øker etter anskaffelsen. For fast eiendom utvides perioden hvor man vurderer tilknytningen mellom kapitalvaren og avgiftspliktig virksomhet fra tre år til ti år. Forslaget vil i hovedtrekk innebære at regelverket på dette området harmoniseres med det regelverk som gjelder i EU. Alle andre land i EØS-området har allerede slike generelle justeringsbestemmelser. Hvilke anskaffelser skal omfattes av justeringsbestemmelsene? En forutsetning for at justering skal foretas vil være at anskaffelsen av kapitalvaren har skjedd til bruk i næringsvirksomhet. Dette omfatter også anskaffelser til bruk i virksomhet utenfor loven. En kapitalvare som er anskaffet til bruk i virksomhet som ikke er avgiftspliktig og derfor ikke har gitt fradragsrett, og som senere tas i bruk (helt eller delvis) i en avgiftspliktig del av virksomheten, vil således kunne oppnå en etterfølgende fradragsrett. Maskiner, inventar og andre større driftsmidler Forslaget innebærer at maskiner, inventar og andre driftsmidler skal omfattes av kapitalvarebegrepet. Den beløpsmessige defini- Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Nyhetsbrev Glitnir (fortsatt) sjonen av hva som skal anses som en kapitalvare skal ikke knyttes til anskaffelseskostnaden av kapitalvaren, men til den inngående merverdiavgiften som påløper ved anskaffelsen eller fremstillingen. Beløpsgrensen settes til NOK 50 000 i inngående merverdiavgift. Dette tilsvarer en anskaffelseskostnad på NOK 200 000, merverdiavgift ikke medregnet. Justeringsperioden skal være fem år. Begynnelsen på justeringsperioden skal være det tidspunktet kapitalvaren ble anskaffet eller fremstilt. Beløpsgrensen skal gjelde for hver enkelt anskaffelse. Dette innebærer for eksempel at dersom man anskaffer to maskiner samtidig, og inngående merverdiavgift for hver enkelt maskin utgjør mindre enn NOK 50 000, så skal ikke inngående merverdiavgift justeres selv om avgiften ved anskaffelsen til sammen utgjør mer enn NOK 50 000. Fast eiendom Fast eiendom, herunder ny-, om- og påbygging, skal omfattes av kapitalvarebegrepet. Justeringsperioden for fast eiendom skal være ti år. Justeringsperiodens begynnelse skal være det tidspunktet ny-, på- eller ombyggingen anses fullført, dvs. når det er utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, eventuelt når bygget eller anlegget etter en ombygging tas i bruk. Beløpsgrensen for ny-, på- eller ombygging på fast eiendom er foreslått satt til NOK 100 000 i inngående merverdiavgift. Dette tilsvarer en anskaffelseskostnad på NOK 400 000, merverdiavgift ikke medregnet. Både tjenester og materialer som tilføyes eiendommen og kostnader til konsulenter o.l. som påløper i forbindelse med byggingen skal regnes med. Dersom det skjer flere byggetiltak på en fast eiendom i løpet av et år, for eksempel først en ombygging og så en påbygging, skal inngående merverdiavgift på de ulike tiltakene i løpet av året legges sammen ved vurderingen av om det foreligger en kapitalvare eller ikke. Inngående merverdiavgift på tiltak som utføres av eieren skal slås sammen med tiltak som utføres av leietakere. Inngående merverdiavgift på kostnader til drift, administrasjon, reparasjon og vedlikehold av en fast eiendom skal ikke omfattes av justeringsreglene. Det må derfor skilles mellom hva som skal anses som for eksempel en ombygging og hva som bare er reparasjon eller vedlikehold. Det avgjørende vil her være om eiendommens opprinnelige standard endres. I hvilke tilfeller skal det foretas justering? Justering av inngående merverdiavgift skal foretas i de tilfellene fradragsretten for en kapitalvare i løpet av justeringsperioden endres på en slik måte at den reduseres eller øker sammenlignet med forholdene ved anskaffelse av kapitalvaren. Typiske hendelser hvor det vil foreligge plikt til å justere inngående avgift vil være: Utskifting av leietaker Frivillig registrert utleier av bygg eller anlegg etter forskrift nr. 117 til merverdiavgiftsloven vil være omfattet av justeringsbestemmelsene. Dersom en avgiftspliktig leietaker skiftes ut med en leietaker som ikke er avgiftspliktig i løpet av justeringsperioden, vil dette utløse plikt til justering av fradragsført merverdiavgift på oppføringskostnadene. I dette tilfellet må fradragsført inngående merverdiavgift reduseres. Byttes eksempelvis en avgiftspliktig rådgivningsvirksomhet ut med en ikke-avgiftspliktig bank i år fem etter ferdigstillelsen av bygget, vil det foreligge plikt til justering fra år fem. Fradragsretten vil på den annen side øke dersom en ikke-avgiftspliktig leietaker skiftes ut med en leietaker som er avgiftspliktig i løpet av justeringsperioden. Leietaker endrer avgiftsstatus Dersom en leietakers avgiftspliktige bruk av lokalene øker eller reduseres, skal justering skje i forhold til dette. Eksempelvis vil en leietaker som driver 100 prosent avgiftspliktig rådgivningsvirksomhet og som tre år etter større påkostninger på eiendommen endrer sin virksomhet til å drive 70 prosent rådgivning og 30 prosent ikke-avgiftspliktig undervisning, utløse plikt til å justere fradragsført inngående merverdiavgift fra år tre og utover i forhold til bruken. Det vil for øvrig ikke gi rett til justering at leietakerens virksomhet går fra å være ikke avgiftspliktspliktig til å bli avgiftspliktig som følge av en lovendring. Dette gjelder for anskaffelser foretatt før lovendringen trådte i kraft. I tilfeller der avgiftsplikten innskrenkes som følge av en lovendring, slik at en virksomhet som tidligere var avgiftspliktig ikke lenger er det fordi aktivitetene den utøver unntas merverdiavgift, vil det imidlertid foreligge plikt til justering. Unntak fra å justere i slike tilfeller ville trolig stride mot de fellesskapsrettslige statsstøttereglene. Salg og annen overdragelse Ved salg av fast eiendom skal det skje en justering uavhengig av om eiendommen selges eller overlates til ny eier uten at det kreves opp vederlag. I et slikt tilfelle skal det alltid skje en reduksjon av fradragsretten, og overdragelsen må sidestilles med at eiendommen går over til ikke-fradragsberettiget bruk. Det vil imidlertid være mulig for den som overdrar eiendommen å unngå justering ved å overføre justeringsforpliktelsen til den som overtar eiendommen, se nærmere nedenfor. Overdragelse av fast eiendom som ledd i overdragelse av virksomhet eller del av denne samt fusjon/fisjon vil også utløse justeringsplikt. Det samme gjelder overføring av eiendom ved arv eller konkurs. Konkursboet vil imidlertid kunne overta justeringsforpliktelsen i Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Nyhetsbrev Glitnir (fortsatt) den utstrekning boet overdrar virksomheten til en avgiftspliktig virksomhet. Konkurs og dødsfall utløser ikke plikt til tilbakeføring av fradragsført merverdiavgift etter gjeldende rett. Endringen begrunnes blant annet med at det etter de nye justeringsreglene kun skal skje en forholdsmessig og ikke en full tilbakeføring av fradragsført inngående merverdiavgift. Salg av aksjer i et selskap som eier fast eiendom vil ikke utløse plikt til justering. Rett og plikt til å justere inngående avgift vil her følge eiendommen over til ny eier av aksjene. Ved salg av andre kapitalvarer enn fast eiendom skal det beregnes merverdiavgift av hele vederlaget. Dersom virksomheten ikke eller bare delvis har fått fradrag for inngående merverdiavgift, vil fradragsretten øke tilsvarende. Salget innebærer i dette tilfellet at kapitalvaren anses for å ha gått over til fullt fradragsberettiget bruk. Det økte fradraget som virksomheten har rett til kan imidlertid ikke overstige den utgående merverdiavgiften som skal betales ved salget. Tomme lokaler Dersom en leietaker flytter ut av lokalene slik at de i en periode står tomme, skal justering først foretas når lokalene igjen tas i bruk. Det skal heller ikke foretas noen justering dersom en bygning eller et anlegg brenner eller rives ned. Hvis brann eller lignende gjør at det bygges på nytt, vil dette anses som anskaffelse av en annen og ny kapitalvare. Fellesregistrering Fellesregistrering innbærer en endret bruk av virksomhetenes kapitalvarer. Justering av inngående merverdiavgift ved fellesregistrering kan både utløses ved en ny fellesregistrering, endringer i en eksisterende fellesregistrering (nytt selskap trer inn eller ut av gruppen) eller ved oppløsning av en fellesregistrering. Uttak Uttak av kapitalvarer til bruk privat eller til andre formål utenfor den samlede virksomheten skal følge de alminnelige uttaksbestemmelsene, og vil således gjelde både under og etter justeringsperioden for kapitalvaren. Uttak av kapitalvarer som skjer innenfor den samlede virksomheten (mellom avgiftspliktig og ikke-avgiftspliktig del av virksomheten) skal følge justeringsbestemmelsene. Dette vil også gjelde der en kapitalvare tas ut fra et selskap til et annet selskap i en fellesregistrert virksomhet. Bagatellgrense Det skal ikke foretas justering dersom endringen i fradragsprosenten sett i forhold til fradragsprosenten ved justeringsperiodens begynnelse er mindre en ti prosent. Dette innebærer at dersom fradraget for inngående merverdiavgift ved anskaffelsen av kapitalvaren var 50 prosent, må endringen skje til 60 eller 40 prosent for at det skal skje en justering. Hvordan skal justering skje? Samlet justering Ved opphør av virksomhet eller ved overdragelse av kapitalvarer, skal justering av inngående merverdiavgift foretas samlet for den resterende delen av justeringsperioden. Eksempel på justering Virksomheten oppfører et bygg i år én. 75 prosent er til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Samlet inngående merverdiavgift utgjør NOK 1 000 000. Fradragsberettiget merverdiavgift utgjør NOK 750 000. I år seks selges bygget. År Bruk Årets andel av betalt mva. 1/10 av 1 000 000 Årets andel av fradraget 1/10 av 750 000 Årets prosent Reelt fradrag Årets justering 1 Blandet 100 000 75 000 75 75 000 0 2 Blandet 100 000 75 000 75 75 000 0 3 Blandet 100 000 75 000 75 75 000 0 4 Blandet 100 000 75 000 75 75 000 0 5 Blandet 100 000 75 000 75 75 000 0 6 Salg 100 000 75 000 0 0-75 000 1 7 100 000 75 000 0 0-75 000 8 100 000 75 000 0 0-75 000 9 100 000 75 000 0 0-75 000 10 100 000 75 000 0 0-75 000 1 Salg av bygget kan likestilles med at bygget går over til ikke-fradragsberettiget bruk, det vil si fradragsprosenten i år 6 til år 10 er null. Justeringen for disse årene innberettes samlet med 375 000 kroner i terminen etter at salget skjedde. Årlig justering Ved justering som ikke skyldes opphør av virksomhet eller overdragelse av kapitalvare, skal inngående merverdiavgift justeres hvert regnskapsår i hele justeringsperioden. Justeringsbeløpet skal tas med i omsetningsoppgaven som en økning eller reduksjon av inngående merverdiavgift. For fast eiendom er det en tidel av den inngående merverdiavgiften som påløp i forbindelse med ny-, på- eller ombyggingen som vil være gjenstand for justering. For andre kapitalvarer vil en femdel av den inngående merverdiavgiften som påløp ved anskaffelsen være gjenstand for justering. Glitnir Property Group AS Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Nyhetsbrev Glitnir (fortsatt) Dersom endret bruk eller overdragelse bare omfatter en del av en fast eiendom, skal det ikke foretas justering av inngående merverdiavgift som knytter seg til andre deler av eiendommen. Overtakelse av justeringsforpliktelsen Ved overdragelse av fast eiendom og når kapitalvarer, herunder fast eiendom, overdras som ledd i overdragelse av virksomhet, skal det være adgang til å unnlate justering dersom og i det omfang ny eier overtar justeringsforpliktelsen. Overtakelse av justeringsforpliktelsen vil for det første forutsette at ny eier er avgiftspliktig. Hvis ny eier skal kunne overta hele justeringsforpliktelsen for en kapitalvare, må vedkommende dessuten ha minst samme fradragsrett som det tidligere eier hadde på det tidspunktet kapitalvaren ble anskaffet. Dersom ny eiers fradragsrett er mindre enn tidligere eiers fradragsrett, kan ny eier bare overta den delen av justeringsforpliktelsen som svarer til ny eiers fradragsrett for kapitalvaren. Den resterende delen av justeringsforpliktelsen må i dette tilfellet justeres av tidligere eier. En slik hel eller delvis overtakelse forutsetter at ny eier erklærer at vedkommende overtar justeringsforpliktelsen. Overtakelse av justeringsforpliktelsen blir trolig hovedregelen i praksis. Dette vil derfor bli et viktig punkt å ta hensyn til ved inngåelse av avtaler om overdragelse av fast eiendom og større driftsmidler. Dokumentasjon Det antas at de nye justeringsreglene vil innebære et betydelig arbeid i forbindelse med oppfølging og dokumentasjon på bruken av fast eiendom og andre større kapitalvarer. For fast eiendom vil det være bruken av arealene som skal dokumenteres. De nye justeringsbestemmelsene innebærer at alle avgiftspliktige virksomheter må kunne dokumentere de samlede oppføringskostnadene ved ny-, på- eller ombygginger samt endringer i bruken av lokalene i ti år etter fullføring. For andre kapitalvarer vil det først og fremst være tidsbruken av kapitalvaren i avgiftspliktig virksomhet som må dokumenteres. Praktiske konsekvenser ved salg av eiendom Selger For selger innebærer eiendomssalg en latent merverdiavgiftskostnad dersom kjøper ikke overtar justeringsforpliktelsen eller dersom kjøper har redusert fradragsrett. Selger må derfor avklare kjøpers fradragsrett. Har kjøper en mindre fradragsprosent enn selger, må selger etterjustere resterende del. Oppgir kjøper uriktig fradragsprosent, vil dette kunne innebære ansvar for selger overfor avgiftsmyndighetene. Derfor vil grundig kartlegging/dokumentasjon av avgiftsposisjon og avtaleregulering være svært viktig. Selger må påse at kjøper erklærer overtakelse av justeringsforpliktelsen. Kjøpers overtakelse av justeringsforpliktelsen innebærer at han innestår for at merverdiavgift justeres (innbetales) i den grad avgiftspliktig bruk reduseres etter overtakelsen. Kjøper I forbindelse med kjøp av en eiendom, må kjøper skaffe seg grunnlag for å vurdere eventuell egen justeringsforpliktelse etter overtakelse av bygget. For å skaffe seg slikt grunnlag trengs oversikt over blant annet selgers fradragsrett på overdragelsestidspunktet, den totale avgiftshistorikk på bygget (evt. tidligere eieres fradragsrett og overtakelseserklæringer) og oversikt over hvordan fradrag for inngående merverdiavgift fordeler seg på de ulike deler av bygget. Selv om selger i utgangspunktet selv har ansvar for korrektheten av sin egen fradragsføring, vil det være viktig for kjøper at selgers opplysninger stemmer av hensyn til kjøpers eventuelle justeringsforpliktelse. Kartlegging og dokumentasjon av byggets avgiftshistorikk samt avtaleregulering/garantier, vil derfor være viktig ved kjøp av eiendom. Ikrafttredelse De nye justeringsreglene skal tre i kraft 1. januar 2008. Dette innebærer at oppføring av fast eiendom som fullføres etter denne dato, vil omfattes av de nye reglene. Ønsker man og omfattes av eksisterende regleverk, hvor frigjøringstiden for fast eiendom kun er på tre år, er det derfor avgjørende at fullføring skjer innen utgangen av 2007. Det kan imidlertid være verd å merke seg at de nye justeringsreglene vil kunne slå gunstig ut dersom man kun har delvis fradragsrett for oppføringskostnader knyttet til et bygg, men har utsikter til at bruken av bygget i avgiftspliktig virksomhet vil øke i løpet av justeringsperioden. At en ikke-avgiftspliktig leietaker byttes ut med en avgiftspliktig, vil medføre at fradragsretten knyttet til bygget øker. Næringsmessig utleie av fritidseiendommer (hytter o.l.) Avslutningsvis kan det nevnes at de foreslåtte justeringsbestemmelsene, og da særlig utvidelsen av justeringsperioden fra tre år til ti år når det gjelder fast eiendom, vil danne grunnlag for at det i 2008 kan foreslås at all næringsmessig utleie av fritidseiendommer (hytter o.l.) blir omfattet av merverdiavgiftsloven. Slik utleie er i dag avgiftspliktig kun dersom utleien skjer i tilknytning til hotellvirksomhet o.l. Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 7 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom Sommeren i næringseiendomsmarkedet var i år som i fjor preget av relativt høy aktivitet. I 2006 ble det omsatt næringseiendom for NOK 68 mrd. og 2007 later til å bli et like godt år. Fortsatt høy aktivitet i markedet Norwegian Property (NPRO) har fortsatt et svært høyt aktivitetsnivå. Før sommeren kjøpte de en portefølje på Aker Brygge fra DnBNOR for NOK 1,7 mrd. De har også endret sin eiendomsstrategi fra å kun fokusere på sentrumseiendom i de store byene i Norge, til å gå inn i hotelleiendom ved å by på hele Norgani Hotels som har hoteller i de nordiske landene. Situasjonen rundt Norgani var lenge svært dynamisk. Kampen om Norgani stod til slutt mellom nyetablerte Oslo Properties med Scandic og NPRO som medeier, og Aberdeen Property Investors og Petter Stordalen. Aberdeen er nå ute av budkampen og Oslo Properties kontrollerer i skrivende stund over 94% av Norgani. Krigen om Norgani og NPROs jakt på å fusjonere eller kjøpe opp det statseide eiendomsselskapet Entra Eiendom, bringer oss til den konklusjon at oppkjøpsbølgen i eiendomsmarkedet helt klart forsetter! Siden midten av juni 2007 har børsene verden rundt fått seg en kraftig korreksjon, dette kom som en følge av usikkerhet rundt de amerikanske subprime lånene. Den amerikanske sentralbanken, Federal Reserve, reagerte med å sette ned diskonteringsrenten med 50 punkter i midten av august for å dempe frykten i markedet. Federal Reserve uttalte samtidig at de er klar til å ta ytterlige grep for å begrense effekten uroen i finansmarkedet har på økonomien. Den finansielle uroen i markedet har bidratt til at 10 års-swapen har blitt korrigert fra en midlertidig topp i juli på drøye 5,8 prosent, til ca. 5,65 prosent pr. 20. september. Aktørene i dagens marked forventer at styringsrenten til Den Norske Sentralbanken vil nå en rentetopp første kvartal neste år. Forventningene til økte rentenivåer her i landet, er redusert betydelig den siste tiden som følge av uroen i markedet. Det blir spennende å følge om den internasjonale uroen får noen følger for de norske bankers utlån i fremtiden. Glitnir Norsk Næringsmegling holder yieldkurven på et uendret nivå for 3. kvartal 2007. 10-års swap-rente 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan-2004 jun-2004 des-2004 mai-2005 10-års swap-rente Realrente (KPI) nov-2005 apr-2006 okt-2006 Realrente (KPI-JAE) mar-2007 sep-2007 Kilde: Bloomberg 01.06.07 Glitnir Property Group AS 8 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Yield Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% mai-1998 sep-1999 jan-2001 mai-2002 sep-2003 10-års stat Anslag netto yield* Spread yield mot ti års stat *Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand, med 7-10 års leiekontrakter med solide leietakere. Yield for eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill) jan-2005 mai-2006 sep-2007 Kilde: Eiendomsverdi Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Solgt Adresse Beliggenhet Segment Kjøpesum Yield Leietaker aug-2007 Tevlingveien 23 Oslo Kontor og handel 326 000 000 6,3% Siba, Bohus og diverse aug-2007 IBM-bygget Oppegård Kontor og utvikling 450 000 000 IBM aug-2007 Helsfyr Atrium Oslo Kontor 1 000 000 000 5,8% AF Gruppen m.fl. jul-2007 Stranden 21 m.fl DNB NORs Hovedkontor Oslo Kontor, handel, restaurant 1 740 000 000 4,5% DnB NOR m.fl. jun-2007 Hinna Park Stavanger Kontor og handel 620 000 000 Diverse jun-2007 Arcus Produksjon og kontor, Hasle Oslo Produksjon, lager, kontor og utvikling 983 000 000 Arcus jun-2007 Akerselva Atrium Oslo Kontor og handel 630 000 000 5,1% NHST Media Group mai-2007 KLP-bygget Bjørvika Oslo Kontor 1 200 000 000 KLP mai-2007 Tollbugata 20 Oslo Hotell 180 000 000 Rezidor mai-2007 Hovedkontor Stavanger Aftenblad Stavanger Kontor/handel 163 000 000 Diverse apr-2007 Alta Storsenter Alta Kjøpesenter 273 000 000 Diverse apr-2007 Rica Hotel Bodø Bodø Hotell 89 500 000 6,60% Rica mar-2007 Hinna Park Stavanger Kontor 336 165 000 5,90% Diverse Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 9 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Gjennomførte (kjøpte) syndikerings prosjekter i perioden fra 01.01.07 tom. 30.06.07. Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter). Prosjekter siste 5 år i perioden fra 01.07.02 tom. 30.06.07. Inklusive avsluttede/ solgte prosjekter. (Hvis solgt og kjøpt i denne perioden inkluderes bare brutto kjøpsverdi) Syndikeringsselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, MNOK Antall Verdi (MNOK) BSA Capital 3 2 5 2 612 32 16 422 DnB NOR 5 3 8 2 900 37 12 000 DTZ Realkapital Corporate Finance AS 1 1 2 1 068 10 1 435 SEB Enskilda 2 0 2 6 740 6 38 493 Fearnley 5 1 6 2 217 63 13 144 First Securities (1) n/a n/a 4 2 561 25 8 107 Ness, Risan & Partners AS 3 3 6 2 201 49 10 845 Nordea Markets (2) 0 0 0 0 12 2 370 Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA (3) 4 9 13 2 512 58 22 041 Pareto Private Equity ASA 4 0 4 1 260 36 12 800 Malling & Co Syndikering AS 0 0 0 0 13 1 842 UNION Eiendomskapital AS 2 1 3 370 14 1 650 Samlet for syndikeringsprosjekter 53 24 441 355 141 149 1 Tall for First er fra 31.12.06 2 Brutto verdi siste 5 år for Nordea Markets er fra 31.12.06 3 Brutto verdi siste 5 år for Orkla Finans er fra 31.03.07 Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr. 31.03.07 (MNOK) Antall eiendommer Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 70% 12,6% 5 812 53 374 368 850 1,45% 8,3 Aberdeen Eiendomsfond Norge I 0% 6,4% 6792 36 409 331 000 1,4% 5,3 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 75% 10,5% 7032 21 411 323 000 0,3% 6,9 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS 60% 12,0% 6792 36 409 331 000 1,4% 5,3 DnB Eiendomsfond 73% 8,2% 4700 31 290 227 000 0,0% 9,0 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 77% 18,4% 2111 46 131 273 000 0,0% 10,2 Utviklingseiendomsselskap Næringsareal (m 2 ) Boligareal (m 2 ) Annet areal (m 2 ) Total areal (m 2 ) Innhentet egenkapital (MNOK) Investert kapital (MNOK) Scandinavian Property Development 211 000 448 000 0 659 000 4 000 5 620 Norge Investert i land Glitnir Property Group AS 10 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Markedet for salg av næringseiendom (fortsatt) Eiendomsselskapene Selskaper Hovedliste - børsnotert: Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Vektet gjenværende leietid, år Norgani Hotels ASA 637 645 138 n/a 7,6 Norwegian Property ASA 1072 730 701 0,8% 7,1 Olav Thon Eiendomsselskap ASA (1) 1 383 1 220 000 3,0% 4,0 Steen & Strøm ASA 1279 n/a 3,2% 3,0 Unoterte: Eiendomsspar AS / Victoria Eiendom AS (2) 1276 1 085 000 1,0% 5,7 1 Tall for Olav Thon Eiendomsselskap er fra 31.12.06 2 Inkl. deleide eiendommer på 100% basis Livselskaper/Forsikring/Bank Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv 432 312 084 2,3% 5 Gjensidige Eiendom (1) - - - - KLP Eiendom AS 1 093 850 000 3,0% 6,5 SpareBank 1 346 253 723 0,3% 5,8 Storebrand Eiendom AS 1 300 1 131 578 1,5% 4,5 Vital Eiendom AS forvalter 2 116 1 532 394 2,6% 5,0 1 Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Se Oslo Areal. Selskaper Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Arealledighet Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS 610 710 1,7% 4,1 Andenæs Eiendom AS 90 77 000 2,2% 4,0 Aspelin Ramm Gruppen 284 363 093 3,1% 7,8 Avantor ASA 169 172 926 7,4% 5,57 Braathen Eiendom 144 145 000 4,2% 4,0 Entra Eiendom AS 1 143 990 097 3,6% 10,8 Ferd Eiendom 63 71 100 3,4% 1,55 Ica Eiendom AS 248 253 453 2,0% 6,0 Stor Ulven AS 104 200 000 5,8% 4,8 Linstow Eiendom AS 29 46 741 1,0% 3,2 Mustad Eiendom AS (1) 200 143 900 0,6% 6,5 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) 453 739 163 5,0% 4,1 OBOS Forretningsbygg AS 239 229 000 2,0% 4,4 Oslo Areal (2) 475 386 800 4,7% 5,4 Pecunia AS 153 77 000 20,0% 3,9 Reitan Eiendom 319 333 500 6,4% n/a Sektor Gruppen AS 430 376 1,5% 3,5 T. Klaveness Eiendom AS (3) 83 99 000 0,0% 6,0 Vika Eiendomsforvaltning AS 49 89 557 12,9% 3,3 Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) 1 Tall for Mustad Eiendom AS er fra 31.3.07 2 Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. 3 Tall for T. Klaveness Eiendom er fra 31.3.06 16 217 12 179 034 16 217 12 179 034 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 11 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Eksempler på solgte eiendommer Salg av: Landerudsenteret AS Selger: Ragde Eiendom AS og Breidablikk Eiendom AS Kjøper: Handel Holding AS Salg av: Kallebäck - Göteborg Selger: Privat Kjøper: RBS Nordisk Renting Salg av: BSA Kontoreiendom AS Selger: Investorgruppe sammensatt av BSA Capital ASA Kjøper: City Center Properties AS Salg av: Hegdehaugsveien 25 Selger: T6 Holding AS Kjøper: Ferncliff Property AS Glitnir Property Group AS 12 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Eksempler på solgte eiendommer (fortsatt) Salg av: Tordenskioldsgt 6 AS Selger: T6 Holding AS Kjøper: Aberdeen Pan-Nordic Norway AS Salg av: Plantasjen 4 eiendommer i Sverige, 3 i Finland Selger: Plantasjen AS Kjøper: Private equity kjøper fra UK Salg av: Askim Næringspark Selger: Tilrettelagt av Fearnley Finans Kjøper: Norsk Bransjesenter AS Salg av: Dyrskueveien 44 Selger: AS tilrettelagt av Union Eiendomskapital Kjøper: Osloinvest I AS Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 13 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Status utleie Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Areal Adresse m 2 Pris pr. m 2 /år Leietid år Type Stranden 1 1 000 4 300 7 Kontor Bryggegata 7 150 4 500 5 Kontor Hoffsveien 48 354 1 650 5 Kontor Øvre Vollgate 7 165 2 200 5 Kontor Henrik Ibsensgate 100 1 000 3 500 10 Kontor Enebakkveien 302 356 950 3 Kontor Spireaveien 6 300 850 3 Kombi Strømsveien 128 13 000 1 750 15 Kontor Grev Wedels plass 5 734 2 100 10 Kontor Sandakerveien 24c 1 200 1 295 5 Kontor Sandakerveien 24a 361 1 250 5 Kontor Storgaten 33 1 040 1 800 5 Kontor Storgaten 33 1 311 1 600 5 Kontor Youngstorget 5 714 1 650 5 Kontor Østre Akervei 20-22 8 000 1 250 5 Kontor Brynsalleen 4 1 440 1 300 5 Kombi Selv om sommertemperaturen i Oslo er synkende, er dette på ingen måte beskrivende for temperaturen i utleiemarkedet for kontorlokaler i Oslo- regionen. Nok engang er det satt leierprisrekord i Vika, med et leienivå som grenser opp mot 5000- tallet. Men det er også verdt å merke seg det som skjer i motsatt ende av prestigesegmentet og leieprisskalaen, hvor den generelle nedre grensen for betalingsvillighet og betalingsevne har hevet seg betydelig, sammenliknet med tidligere. Med et brennhett prestigesegment, er gjennomsnittstemperaturen i ferd med å stige jevnt i hele kontorleiemarkedet. Global oppvarming Også i leiemarkedet! Nye leierekorder Leieprisene i utvalgte eiendommer i Vika doblet seg fra desember 2006 til juni 2007, og med «All time high» på NOK 4 850,- pr. m²/år i juni 2007, er det naturlig nok rettet en enorm fokus på muligheten for ytterligere leierprisrekorder og spekulasjoner om leietakernes fremtidige betalingsvillighet for de beste objektene. Leieprisrekordene har skapt betydelige prisforventninger hos gårdeierne med ledige lokaler på kort og lang sikt, og sjelden har det geografiske segmentet Vika/ Aker Brygge vært større eller strukket seg over så store deler av Oslo sentrum, i hvert fall i utleiernes bevissthet, som det i skrivende stund synes å gjøre. Det er viktig å bemerke seg at disse leieprisrekordene kun representerer et fragment av et stort, allsidig og omfattende kontorleiemarked. Leiepristoppene er ikke gjengs leienivå for øvrig del av Oslo sentrum/ Oslo vest. Vi tror dog at det nye leienivået i Vika/Aker Brygge- området beviselig er etablert på 4 000-tallet, og at dette nivået synes å være korrekt for den moderne bygningsmassen, dersom vi tar alle markedsfaktorer i betraktning. Leienivået i prestigesegmentet har vært karakterisert som underpriset i flere år, og har ikke fulgt den generelle prisstigningen i samfunnet. Så langt har de leiekontraktene som er inngått i det øvre prissjiktet i Vika vært betinget av en svært moderne standard og en forholdsvis umiddelbar ledigstillelse av lokalene. Dersom slike leiepriser skal oppnås på kontorlokaler som ledigstilles ett til to år frem i tid, må leietakerne ha en forventning og tro på en fortsatt stigning i leieprisene, og ikke minst en generell optimisme for egen fremtid og bransje. Er det med andre ord «bull» eller «bear» for en leietaker å binde seg til et fremtidig høyt leienivå, uten å vite eksakt hva som skjer med egen bedrift, bransje eller arbeidsmarked innen lokalene faktisk kan tas i bruk? De leietakerne som har is i magen vil neppe oppleve å få frostskader, dersom ikke en betydelig del av de fremtidige kontorlokalene brått absorberes av markedet. Likevel er det viktig for leietakerne å merke seg at få profesjonelle aktører i eiendomsbransjen har vært i stand til å forutse den formidable leieprisutviklingen som faktisk har inntruffet i inneværende år. Den videre leieprisutviklingen og arealabsorpsjonen vil derfor være styrt av markedet og dets forventninger. I skrivende stund synes de å være høye. Leieprisene stiger også «på bunn» Det konkrete motstykket til prestigelokalene og leieprisrekordene i A- segmentet i Central Business District (CBD), er sentrumseiendommene som befinner seg i E-segmentet. Dette segmentet er svært lite fremtredende i leiemarkedet, som følge av eiendommenes manglende moderne standard og minimumsfasiliteter. Lokalene har stort sett ikke vært foretrukket uansett leiepris. Dette er som følge av at tilbudet av moderne og rehabiliterte lokaler har vært stort, og leieprisene i en lengre periode vært forholdsvis lave. På bakgrunn av dette har Glitnir primært fokusert på leieprisutviklingen i segmentene A C i de siste års markedsrapporter, som dermed omfavner primærdelen av kontorleiemarkedet. Bevegelsene i leiemarkedet skjer alltid først i toppsegmentet, enten i form av en stigning eller nedgang i leieprisene. Glitnir Property Group AS 14 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Status utleie (fortsatt) Leiepris segmenter NOK 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 A. Prestisje B. Høy standard C. Høy standard Leiepris-korridor, Prestisjesegmentet kontor Oslo NOK 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Maks. leiepris Markedsleie Min. leiepris LEIEPRISER I ULIKE SEGMENTER Tall for Q2 2007 Min. Maks. Gj.snitt Tendens Utleiegrad og markedsleie, kontor Oslo 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 1992 1995 1998 2001 2004 2007 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. m 2 prestisje (NOK) Stigning (1) siden Q3 2001 Stigning (2) siden Q4 2003 A. Prestisje-lokaler 3 500 5 000 4 500 & 45% 116% 70% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 600 3 800 3 300 & 40% 107% 58% C. Høy standard, forøvrig 1 900 2 700 2 400 & 38% 110% 57% Fra toppen i Q3 2001 til bunnen i Q4 2003 sank leieprisene med 30 35 prosent 1 «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden siste topp i Q3 2001 2 «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q4 2003 3 «Siste år» angir den nominelle endringen i leienivået de siste 12 måneder Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo A. Prestisje-lokaler: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i «hovedgatene» i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard, forøvrig: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den «riktige» beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. NOK 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Stigning (3) siste år Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 15 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Status utleie (fortsatt) Et utvalg av inngåtte leiekontrakter Areal Adresse m 2 Pris pr. m 2 /år Leietid år Type Østensjøveien 44 1 150 650 3 Lager Brynsveien 5 213 900 3 Kontor Grensenveien 82 339 1 100 3 Kontor Brynsveien 18 580 900 5 Kombi C. J. Hambros plass 2 1 443 2 200 7 Kontor C. J. Hambros plass 2 56 2 700 2 Kontor C. J. Hambros plass 2 17 3 000 2 Kontor Stranden 1 945 4 300 6,5 Kontor Stranden 1 187 3 000 3 Kontor Sandstuveien 70 35 790 3 Kontor Drammensveien 102 429 1 980 5 Kontor Ulvenvn 111 1 570 1 150 3 Kontor Kjelsåsveien 168 1 460 930 5 Kombi Haakon VII s gate 6 634 4 850 10 Kontor Haakon VII s gate 6 634 4 850 7 Kontor Drammensveien 106 280 2 515 3 Kontor Drammensveien 106 380 2 200 2 Kontor Pilestredet 27 769 1 650 5 Kontor Den markante økningen i leieprisen og de senere tids leierekorder i A- segmentet, har derfor vært medvirkende til at spennet i leieprisskalaene har vært strukket langt. Leieprisøkningen på toppen har nå ført til en «samling i bunnen» og den økende betalingsvilligheten i B- og C- segmentet forkorter nå spennet. Inngangsbilletten for et moderne kontorlokale i Oslo sentrum er med andre ord generelt høyere enn ved inngangen til forrige kvartal. Det har tidligere vært mulig å leie kontorlokaler i Oslo sentrum til under NOK 1 000,- pr. m²/år, noe som i dagens marked synes å være utopi. Leietakernes oppfatning synes også å være positiv i forhold til prisoppgang, samtidig som det er økt bevissthet på at kvalitet koster. Gårdeiere som markedsfører lokalene sine «for billig», eller under det som markedet anser som markedspris, sender derfor signaler om et lite salgbart produkt. Enorm leieprisøkning i Oslo sentrum En av det siste halvårets leieprisvinnere er nettopp det generelle kontormarkedet i Oslo sentrum. I konkrete eiendommer i sentrum har vi eksempler på leieprisøkninger på opp mot 40 prosent, siden 2. kvartal 2006 og frem til 2. kvartal 2007. I tillegg observeres det stor interesse og betalingsvillighet for kvalitetseiendommer i Kvadraturen, i området rundt Rådhuset og ved trafikale knutepunkter som Storgaten, Oslo Sentralbanestasjon, Nationalteateret og Egertorget. Arealabsorpsjonen har vært markant og etterspørselen oppleves fortsatt som betydelig større enn tilbudet. Den generelle eiendomsporteføljen i Oslo sentrum består av mye eldre bygningsmasse. Det understrekes derfor at det er renoverte eiendommer, eller forholdsvis nyoppførte bygninger, og lokaler med moderne tekniske innretninger og effektive løsningsmuligheter, som etterspørres. Det kan derfor være store variable leiepriser i eiendommer med tilnærmet lik beliggenhet. Skøyen/ Lysaker Det forventes snarlig ferdigstilles av flere nyoppførte kontoreiendommer i prestigesegmentet på Skøyen, og det knyttes stor interesse til leietakernes betalingsvillighet og oppnåelig leienivå for disse eiendommene. Fra å være et forholdsvis ensartet geografisk segment som primært har skilt mellom ny og eldre bygningsmasse, har Skøyen blitt betydelig prisdifferensiert den siste tiden. Det skilles nå prismessig mellom eksisterende, «nye» eiendommer, eldre bygningsmasse og prosjekterte eiendommer. Vi antar at dette spranget i leieprisene; både de prisene som oppnås og som etterspørres, trolig vil bli enda større i tiden som kommer. I tillegg opereres det med ulike leiepriser for fremleiekontrakter og der det kan avtales direkte kontrakter med utleier. Det mest avgjørende her synes å være tidspunktet for kontraktsutløp. På Lysakerlokket følges oppføringen av siste byggetrinn med argusøyne. Lokalene er i skrivende stund ikke utleid, men det knyttes store forventninger til oppnålig leienivå og sluttresultat. Det er generelt liten arealledighet på Lysaker, og områdene rundt. I vestkorridoren er det observert en leieprisøkning på 15-20 prosent siste år i enkelte eiendommer, ettersom forholdsvis store arealer er absorbert. Bryn/ Helsfyr Lysakers motstykke i øst; Bryn/ Helsfyr, er fortsatt svært etterspurt av sentrumsleietakere, samt leietakere som i dag besitter lokaler lenger nord og øst. Leienivåene er også jevnt stigende i dette området, men leienivået varierer sterkt i forhold til nybygg/ renoverte eiendommer og eldre eiendomsmasse. Oppnådde leiepriser nærmer seg nå leienivåene i Nydalen, som hovedsakelig består av rehabiliterte lokaler og nyoppførte eiendommer. Glitnir Property Group AS 16 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Eksempler på inngåtte leiekontrakter Utleie av: Drammensveien 102 Leiepris: 1 980 kr. m 2 Areal: 429 m 2 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av: Haakon VII s gate 6 (2 kontrakter) Leiepris: 4 850 kr. m 2 Areal: 634 m 2 Type: Kontor Leietid: 10 år og 7 år Utleie av: Ulvenvn 111 Leiepris: 1 150 kr. m 2 Areal: 1 570 m 2 Type: Kontor Leietid: 3 år Utleie av: Drammensveien 106 Leiepris: 2 515 kr. m 2 Areal: 280 m 2 Type: Kontor Leietid: 3 år Utleie av: Kjelsåsveien 168 Leiepris: 930 kr. m 2 Areal: 1 460 m 2 Type: Kontor og lager Leietid: 5 år Utleie av: Pilestredet 27 Leiepris: 1 650 kr. m 2 Areal: 769 m 2 Type: Kontor Leietid: 6 år Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 17 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Union Eiendomskapital UNION Eiendomskapital spesialiserer seg på strukturering og forvaltning av eiendomsinvesteringer på vegne av private og institusjonelle investorer. Som kapitalforvalter fokuserer Eiendomskapital på å gjøre gode kjøp, skape verdier på eiendommene og senere realisere eiendommene med gevinst. Et godt eksempel på dette er Ole Deviks vei 18 i Oslo. Eiendomskapital kjøpte eiendommen for Storebrand Eiendomsfond i 2. kvartal 2006. Siden kjøpstidspunktet har Eiendomskapital skapt betydelig merverdi på eiendommen utover den generelle veksten i markedet og Eiendomskapital anbefalte fondet dermed å selge eiendommen i 2. kvartal 2007. Salget resulterte i en egenkapitalavkastning for fondet på ca. 165 prosent. Aktiv forvaltning skaper verdier UNION Eiendomskapital UNION Eiendomskapital spesialiserer seg på strukturering og forvaltning av eiendomsinvesteringer på vegne av private og institusjonelle investorer. Eiendomskapital har vokst kraftig siden oppstart i utgangen av 2004 og forvalter i dag en eiendomsportefølje på i overkant av NOK 9 mrd. Eiendomsporteføljen forvaltes gjennom selskapets to fondsmandater, Storebrand Eiendomsfond og Glitnir Real Estate Fund I, samt ytterligere 9 enkeltsyndikater. Aktiv forvaltning Nøkkelen til å skape verdier på en eiendomsinvestering i dagens marked ligger i aktiv forvaltning. Aktiv forvaltning kan forenklet oppsummeres i aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom. Eiendomskapital har de siste årene hatt en hovedmålsetting om å kjøpe gode eiendommer med oppside-potensial. Oppside-potensialet skal realiseres gjennom aktiv forvaltning, noe Eiendomskapital ved flere anledninger har bevist å evne. Ole Deviks vei 18 i Oslo Et godt eksempel på en eiendom som ble kjøpt med tanke på å skape merverdier før et eventuelt salg er Ole Deviks vei 18 i Oslo. Eiendomskapital kjøpte denne eiendommen for Storebrand Eiendomsfond i 2. kvartal 2006. Ole Deviks vei 18 er et kombinasjonsbygg bestående av høytlager, varmtlager, verksted- og kontorarealer. Bygget ligger på Alna/Teisen området i Oslo. Eiendommen fremstår i dag som et attraktivt kombinasjonsbygg med god standard og god beliggenhet. Når fondet kjøpte eiendommen var det seks leietakere i bygget. Den største leietakeren, Schløsser Møller Kulde AS leide ca. 65 prosent av arealene i bygget. De resterende arealene var leiet ut til fem mindre leietakere. Det var i tillegg ca. 600 m 2 ledige arealer i bygget ved overtakelse. Eiendomskapitals strategi bak kjøpet Eiendomskapital vurderte eiendommen som en meget spennende investering for Storebrand Eiendomsfond. Eiendommen ble kjøpt på en god yield sammenliknet med lignende eiendommer. Den gjennomsnittlige leien på eiendommen (ca. kr. 750 pr. m 2 ) ble vurdert til å ligge godt under markedsleie og de ledige arealene ble vurdert som en mulig oppside som fondet ikke betalte for. Målsettingen til Eiendomskapital var å øke leieinntektene på Glitnir Property Group AS 18 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
UNION Eiendomskapital (fortsatt) eiendommen ved å få inn en stor og solid leietaker som kunne ta de ledige arealene sammen med noen av de mindre arealene i bygget. De mindre arealene var leiet av mindre solide leietakere med korte leiekontrakter. På denne måten ville fondet øke verdien på eiendommen som resultat av økte leieinntekter og forbedret kredittverdighet på kontantstrømmen. Eiendomskapital mente det ville være mulig å oppnå en leie på mellom NOK 800 og 1 100 pr. m 2 for de ledige arealene avhengig om den nye brukeren trengte lager/kombi eller primært kontorlokaler. Restrukturering av leieforhold Ved å bruke Eiendomskapitals nettverk og erfaring klarte fondet å tiltrekke flere interessenter til de ledige arealene på eiendommen. Valget falt omsider på ABB som er en verdensledende aktør innen kraft- og automasjonsteknologi. ABB ønsket å leie de ledige arealene på 600 m 2, men kunne gjerne tenke seg mer plass hvis det var mulig. Eiendomskapital klarte å frigjøre ytterligere ca. 300 m 2 ved å redusere arealet til en annen leietaker. Denne leietakeren ble flyttet til alternative lokaler i en eiendom også eiet av fondet. Dermed kunne Eiendomskapital tilby ABB ca. 900 m 2 nye arealer i bygget. ABB tegnet en fem års leiekontrakt med fondet hvor ABB betaler NOK 1 100 pr. m 2 ca. 45 prosent over gjennomsnittlig leie på eiendommen. God verdistigning på eiendommen Restruktureringen gjorde at hele eiendommen oppnådde en verdistigning på ca. 45 prosent da den ble solgt i 2. kvartal. Dette resulterte i en egenkapitalavkastning for fondet på ca. 165 prosent (etter fratrekk for oppussingskostnader). Samtidig klarte fondet å redusere ledigheten på en av fondets nærliggende eiendommer som følge av flyttingen av den mindre leietakeren. Det skal ikke undervurderes at markedet for næringseiendom generelt har hatt en positiv utvikling, og at dette har hjulpet på verdiutviklingen på eiendommen, men en salgspris som er ca. 20 prosent høyere enn siste verdivurdering av eiendommen viser at verdiskapningen her har vært betydelig sterkere enn den generelle markedsutviklingen. Ole Deviks vei 18 Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Glitnir Property Group AS 19 Glitnir Markedsrapport Q3 2007
Glitnir Property Group Salg Næringseiendom Utleie Næringseiendom Fond og Syndikering Makroøkonomi Handel og handelssteder Varekonsumindeksen økte sterkt frem mot sommeren. Det var særlig sterk vekst i varegruppen «andre varer», som blant annet inkluderer klær og sko, møbler, hvite- og brunevarer. FAMILIER I OSLO BRUKER 100 000 MER ENN FAMILIER I NORD NORGE Snaut 400 000 tusen i året bruker en Oslo- eller Akershus familie på husholdningen. I Nord-Norge er man mer moderate og legger igjen om lag hundretusen kroner mindre. I Oslo og Akershus handles det mest alkoholdrikker og tobakk, klær og skotøy, bolig, lys og brensel, møbler og husholdningsartikler, helsepleie samt restaurant- og hotelltjenester. Mens på transport, kultur og fritid samt andre varer og tjenester var det Sør-Østlandet som brukte mest penger. MINDRE MATVAREKONSUM BIDRO TIL NEDGANG I SOMMER Etter sterk vekst i juni, gikk varekonsumet ned i juli. Sesongjusterte tall viser en nedgang i varekonsumindeksen på knappe to prosent. Nedgang i konsum av matvarer bidro mest. Totalt sett var varekonsumet i juli i år nesten åtte prosent høyere enn i juli i fjor. RAPPORT HEVDER KJØPESENTRE TRUER BYENE Miljøverndepartementet mottok i sommer en rapport om miljøvennlige byer der det blant annet hevdes at sentrum dør ut til fordel for voksende kjøpesentre. Handelsstanden ser imidlertid på dette med andre øyne. «Det kan være viktig for en region å ha et kjøpesenter for å unngå handelslekkasje. For publikum er det viktig å ha en konsentrasjon av kjøpetilbud og tilgjengelighet. Det siste kan av og til være en utfordring for bysentrene», sier Jarle Hammerstad, informasjonssjef i Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon. «I Drammen er satsingen på nytt bysentrum i ferd med å endre byens omdømme, og dermed trekke boligpriser opp, å lokke til seg investeringer, kompetanse og gode skattebetalere. Byvekst er mantra for fremgang», ifølge rapporten fra Miljøverndepartementet. Detaljomsetningsindeksen Sesongjustert (2000=100), etter næring, tid og statistikkvariabel utvikling 150 140 130 120 110 100 90 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 detaljomsetningsindeksen Kilde: SSB 30.08.07 Glitnir Property Group AS 20 Glitnir Markedsrapport Q3 2007