Arkivsak-dok. 15/06032-66 Saksbehandler Terje Gjelten Bakken Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plansaker 2019-2023 26.08.2020 Detaljreguleringsplan for Bjørnstadmyra Næringspark - utlegging til offentlig ettersyn Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Ole Ringsby Førland Kommunedirektørens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Bjørnstadmyra næringspark, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 27.05.2020, legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 01.07.2020. De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. Vedlegg: 1. Plankart, datert 27.05.2020 2. Reguleringsbestemmelser, datert 01.07.2020 3. Planbeskrivelse, datert 01.07.2020 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og kommentarer Øvrige vedlegg i saken 5. A1 ROS-analyse 6. A2 Trafikkanalyse 7. A3 Støyvurdering 8. A4-1 Geoteknisk datarapport 9. A4-2 Geoteknisk vurdering 10. A4-3 Geoteknisk notat, områdestabilitet 11. A4-4 Geoteknisk designrapport, fundamentering 12. A4-5 Uavhengig kvalitetssikring, geoteknikk 13. A5 Arkeologisk registrering 14. A6 Overvannshåndtering 15. A7 Kvalitetsprogram 16. A8 Utbyggingsavtale intensjonsavtale 17. B1 Annonse, varsel om oppstart 18. B2 Brev, varsel om oppstart 19. B3 Sammendrag av innkomne innspill til oppstart/planprogram 20. B4 Innkomne innspill, samlet 21. B5 Planprogram 1
22. Utsnitt fra 3D-modell Sammendrag: På vegne av Bjørnstadmyra Næringspark ved Svein Erik Nilsen har konsulentfirma COWI AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for Bjørnstadmyra næringspark til behandling. Formålet med planen er å tilrettelegge for industri og lager med tilhørende infrastruktur. Planområdet ligger på Bjørnstad, nordvest for Grålum, og er avgrenset av Gudbrands vei i øst, boligbebyggelse i sør, Bjørnstadmyra (vei) i vest og fv. 118 og E6 i nord. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel der området i hovedsak er disponert til fremtidig næringsbebyggelse. Andre overordnede planer av betydning er Fylkesplan for Østfold, der planforslaget er innenfor langsiktig grense og underbygger hovedmål om verdiskapning. Området er delvis regulert gjennom E6 Alvim - Råde grense (planid 31008), Bjørnstad Næringspark (21058), Del av Nordre Bjørnstad (21046), Bjørnstadveien 50 (21045), Del av Bjørnstad, Store og Lille Tune (21026) og Bjørnstad boligområde (21053). Foreslått byggegrense på 55 meter mot E6 er i konflikt med Statens vegvesens ønske om 75 meter avstand fra midtlinjen. Foreslått justering av trasé for eksisterende gang- og sykkelvei er også i strid med Statens vegvesens uttalelse. Øvrige merknader og innspill som er kommet inn i forbindelse med planutarbeidelsen er i alt vesentlig imøtekommet. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan med konsekvensutredning og planprogram. Kommunedirektøren anbefaler at reguleringsplan for Bjørnstadmyra næringspark legges ut til offentlig ettersyn. Utredning: Bakgrunn for saken COWI AS har på vegne av Bjørnstadmyra næringspark ved Svein Erik Nilsen utarbeidet forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning for Bjørnstadmyra Næringspark. Reguleringen skal tilrettelegge for lett industri- og lagervirksomhet med tilhørende administrasjon, som sammen med eksisterende næringsbebyggelse vest og øst for planområdet vil gi et sammenhengende næringsområde med høy utnyttelse langs E6. Planforslaget er i tråd med overordnet plan og bidrar til å oppfylle føringer i arealplanen om nye arbeidsplasser og høy utnyttelse. Beskrivelse av området Planområdet ligger på Bjørnstad, rett nordvest for Grålum. Området ligger nært inntil fv. 118 og E6, og er avgrenset av Gudbrands vei i øst, boligbebyggelse i sør og veien Bjørnstadmyra i vest. Avstand til Sarpsborg sentrum er ca. 4 km i luftlinje. Områdets areal er ca. 49,9 daa. Innenfor planområdet er det i hovedsak jordbruksareal med kornproduksjon, noe skogsareal samt veianlegg. Planområdet ligger noe lavere enn omgivelsene, og skråner fra høydedrag i sør ned mot fv. 118 og E6. 2
Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kommuneplan disponert til fremtidig næringsformål. Kommuneplanen angir at innenfor område N 2 Grålum/Bjørnstad skal bebyggelse og virksomhet hensynta eksisterende boligbebyggelse mot vest, særlig med hensyn på støy og trafikk. Det skal videre legges til rette for minimum høy utnyttelse tilsvarende 75 %-BYA. Andre planer av betydning for planarbeidet er: Fylkesplan for Østfold «Østfold mot 2050» et av hovedmålene er at Østfold skal være attraktivt for mennesker og kapital og tilby et velfungerende arbeidsmarked med et bærekraftig næringsliv preget av innovasjon, kompetanse og samhandling. Planforslaget er innenfor langsiktig grense og styrker ønsket utvikling ved å legge til rette for næring. Området er delvis regulert gjennom følgende reguleringsplaner: E6 Alvim - Råde grense (PlanID: 31008), vedtatt 20.11.2003, sist endret 12.12.2008 jord- og skogbruk, kjørevei, gang- og sykkelvei og annen veigrunn, og har byggegrense på 100 meter fra midtlinje sørgående felt av E6. Bjørnstad Næringspark (PlanID: 21058), vedtatt 13.06.2013, sist endret 27.07.2016 gang- og sykkelvei, annen veigrunn tekniske anlegg og kjørevei. Del av Nordre Bjørnstad (PlanID: 21046), vedtatt 28.10.2010 parkbelte og friluftsområde. Bjørnstadveien 50 (PlanID: 21045) kjørevei og fortau. Del av Bjørnstad, Store og Lille Tune (PlanID: 21026), vedtatt 17.12.1992, sist endret 07.07.1999 kjørevei, gang- og sykkelvei, annen veigrunn og park. Tilstøtende arealer er regulert i Bjørnstad boligområde (PlanID: 21053), vedtatt 28.02.2013, sist endret 09.04.2015, som ligger sør-øst for planområdet. Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til industri/lager (BKB), energianlegg (BE), kjørevei (SKV), gang- /sykkelvei (SGS, annen veigrunn tekniske anlegg (SVT), annen veigrunn grøntareal (SVG) og grønnstruktur (G). I tillegg reguleres hensynssoner for frisikt (H140) og båndlegging etter lov om kulturminner (H730) samt bestemmelsesområder for arkeologisk utgraving og håndtering av overvann. Innenfor planområdet legges det til rette for næringsbebyggelse til formålet industri/lager, i tråd med overordnet plan. En grønn buffer på til sammen ca. 10,9 daa er lagt inn mot nord, sør- og vestsiden av planområdet for å redusere innsyn til næringsarealet, skjerme omkringliggende bebyggelse og sikre mulighet for ferdsel langs en grønn korridor langs sørsiden av planområdet. Areal for industri og lager utgjør ca. 28,5 daa på et samlet felt. En kjørevei inn på næringsområdet er regulert parallelt med fv. 118, som gir planområdet adkomst til fv. 118 via kryss ved Bjørnstadmyra i nord-vest. Det er avsatt areal til egen trafostasjon nord-øst i planområdet. Planområdet skal ha en høy utnyttelse og BYA er satt til minimum 75 80 %. For å tilpasse ny bebyggelse til terreng og omgivelser er det satt krav om at bygningsmassen skal trappes ned 3
mot fv. 118 og E6 i nord. Bygningsmassen vil bidra til å dempe støy fra E6. Videre er det satt krav til materialkvalitet i fasade mot vei. For å oppnå best mulig utnyttelse av arealene foreslås byggegrense mot E6 på 55 meter fra midtlinje sørgående felt. Dette er i strid med Statens vegvesens krav om 75 meter, som skal sikre fremtidig behov for veiareal. Reguleringsplanen for E6 Alvim Råde (PlanID: 31008) fastsetter at byggegrense er 100 meter, men Statens vegvesen har i brev 03.05.2018 angitt at byggegrense på 75 meter kan aksepteres, med forutsetning om at alle tiltak legges utenfor denne. Planforslaget vil fylle ut gjenstående arealer mellom allerede etablert næringsbebyggelse, slik at næringsområdet langs fv. 118 blir sammenhengende, og med tilsvarende byggegrense mot E6. Med 75 meter byggegrense vil ca. 12,5 daa av den dyrkede jorda ikke kunne utnyttes til utbygging, samtidig som gjenstående areal vil være for lite og med for dårlig arrondering til at det er hensiktsmessig å drive som jordbruksareal. Større avstand til E6 medfører også dårlig arealutnyttelse for resterende areal på ca. 34,5 daa. Kommunedirektøren er kritisk til at samfunnsnytten reduseres i vesentlig grad som følge av byggegrensen, når såpass betydelige jordressurser går tapt. Kommunedirektøren stiller seg derfor bak foreslåtte byggegrense på 55 meter. Eksisterende gang- og sykkelvei langs fv. 118 på nordsiden av planområdet inngår i hovedsykkelrute 27, og er videreført med en foreslått omlegging av kurvatur for å oppnå bedre arealutnyttelse øst i planområdet. Dette er også i strid med Statens vegvesens uttalelse. Kommunedirektøren støtter også dette forslaget, for å oppnå best mulig arealutnyttelse når man bygger ned dyrket mark. Planforslaget har i samråd med Sarpsborg kommune regulert inn forbedret utforming av krysset mellom Bjørnstadveien og Gudbrands vei. Forholdet mellom primær-(bjørnstadveien) og sekundærvei (Gudbrands vei) er tydeliggjort, og kryssing for gang- og sykkelvei er gjort mer trafikksikker ved at krysningspunkt er trukket sørover fra krysset. Parkering for bil er i planforslaget begrenset til maks. 7 plasser pr. 1000 m2 BRA industriareal og maks 4 p-plasser pr. 1000 m2 BRA for lager. For sykkel skal det etableres minimum 10 parkeringsplasser pr. 1000 m2 BRA, med kvalitetskrav for overbygg og låse- og lademulighet for minst 40 % av plassene. Det er utført arkeologiske registreringer underveis i planarbeidet der det er funnet tre lokaliteter, og planforslaget har i plankart og reguleringsbestemmelser krav om at arkeologisk utgraving og frigivning av kulturminner må skje før tiltak kan gjøres. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 24.05.2016, og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com Etter varsel om oppstart ble forslag til planprogram for detaljreguleringsplan med konsekvensutredning lagt ut til offentlig ettersyn 15.06.2017. Frist for uttalelse var 20.08.2017. Ved fristens utløp var det sammen med varsel om oppstart innkommet 7 uttalelser. Merknader og innspill som er kommet inn i forbindelse med planutarbeidelsen er nærmere kommentert av forslagsstiller i eget vedlegg til planbeskrivelsen og følger saken som en del 4
av plandokumentene (vedlegg 4). Kommunedirektøren stiller seg bak foreslått byggegrense på 55 meter mot E6 og omlegging av eksisterende gang- og sykkelvei, som er i konflikt med Statens vegvesens innspill til planarbeidet. Kommunedirektøren har utover dette ingen merknader til de kommentarer forslagsstiller har gjort til innspillene. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta medvirkning og tilrettelegging. Planforslaget legger opp til utvikling av et industri- og lagerområde, og er derfor ikke egnet til annet opphold eller bruk. Det er i forbindelse med barnetråkkregistrering i 2012 kartlagt at skogområdet langs sørsiden av planområdet brukes til lek og opphold. Fortsatt bruk er ivaretatt i planforslaget ved at skogområdet er avsatt til grønnstruktur, og det er sikret mulighet for ferdsel på tvers, langs gjennomgående grønn buffer, sør i planområdet. Kommunedirektøren mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Krav om konsekvensutredning med planprogram utløses fordi området ikke er konsekvensutredet på overordnet plannivå, og fordi planarbeidet i utgangspunktet faller inn under 6, bokstav b, om tiltak som alltid skal utredes etter forskriften. Vedlegg I, punkt 24 omhandler «næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn 15 000 m2». Forslag til planprogram ble vedtatt i utvalg for plan, miljø og teknikk 29.11.2017. Vedtatt planprogram angir at temaet trafikk skal konsekvensvurderes mens temaene for støy og landskap skal utredes for: 1. Alternativ 0 som forutsetter at dagens ubebygde situasjon og jordbruk videreføres. 2. Alternativ 1 som forutsetter regulering og utbygging til industri/lager: a) Område N8 (konsekvensutredet) reguleres og bygges ut. b) Område N2 (eksklusive N8) som ikke er utredet, bygges også ut. 3. Alternativ 2 som forutsetter regulering og utbygging til lett industri/lager, men hvor del av området også tillater tilleggsformålene tjenesteyting og kontor. Det er utarbeidet rapporter for trafikk og støy, mens det for landskap er gjort en vurdering med bakgrunn i den aktuelle situasjonen. Konsekvensutredningen er innarbeidet som en del av planbeskrivelsen. Alternativ 0 er referansesituasjonen for alle utredningsalternativene, og innebærer at det ikke vedtas noen detaljert reguleringsplan for området. De tiltak som har krav til godkjent reguleringsplan vil da ikke kunne gjennomføres, og dagens bruk til jordbruk videreføres. For temaet trafikk er det vurdert at for alternativ 1 vil økning i trafikkproduksjon (ca. 580 turer) gi liten negativ konsekvens, mens det for alternativ 2 (ca. 1460 turer) vil gi middels negativ konsekvens. For temaet landskap er det vurdert at for både alternativ 1 og 2 så vil landskapsinngrep ved utbygging medføre stor negativ konsekvens. For temaet støy er det vurdert at for både alternativ 1 og 2 så vil utbygging medføre stor positiv konsekvens. Området er i dag svært støyutsatt, og planområdet og boligfelt rundt 5
ligger i rød og gul støysone. Ny bebyggelse vil bidra til å skjerme omkringliggende områder for støy fra E6 og fv. 118. Oppsummert vil tiltaket medføre både positive og negative konsekvenser. Sammenstilt skiller alternativ 1 og 2 i hovedsak på temaet trafikk. Alternativ 2 med utbygging av formålene tjenesteyting og kontor vil medføre størst økning i trafikk siden det vil kunne medføre flere arbeidsplasser og generere flere turer enn alternativ 1. For dette planarbeidet er utbygging etter alternativ 1 lagt til grunn. For en mer utførlig beskrivelse av konsekvensutredningen henvises til planbeskrivelsen kapittel 7. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Behov for grunnerverv Grunnerverv er nødvendig for å gjennomføre planen. Forslagsstiller må sikre seg rettigheter til grunnen for opparbeidelse av den del av gang- og sykkelvei som legges om. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan med konsekvensutredning og planprogram. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det tilsendte materialet var komplett 01.07.2020. Kommunedirektøren anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Bjørnstadmyra næringspark legges ut til offentlig ettersyn. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune Miljø: Gjennomføring av planen vil medføre at ca. 33,5 daa dyrket mark bygges ned. Utbyggingen er i tråd med overordnet plan, og det er viktig å sikre en høy utnyttelse når såpass mye dyrket mark går med. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om oppbevaring, flytting og gjenbruk av matjord. Det er påvist svartlisteartene hønsehirse, lupin og canadagullris innen planområdet, og forsvarlig håndtering er sikret i reguleringsbestemmelsene. Utover dette er ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen påvist. Folkehelse: Planforslaget har krav om opparbeidelse av sykkelparkeringsplasser, og planområdet har god dekning for bruk av kollektivtrafikk. Grønnstruktur mellom ny bebyggelse og boligområde i bakkant ivaretas for ferdsel, og ny bebyggelse vil ha en støydempende effekt på trafikkstøy fra E6. 6