Detaljreguleringsplan for Greåkerveien utlegging til offentlig ettersyn

Transkript

1 Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Maria Skåren Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk Detaljreguleringsplan for Greåkerveien utlegging til offentlig ettersyn Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein M Agnalt Kommunedirektørens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Greåkerveien 121, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert , legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert Område B/F/K1 (Greåkerveien 123) tas ut av planen. Plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse endres tilsvarende. Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers kommentarer, datert Sammendrag: SG Arkitekter AS har på vegne av forslagsstiller Kamperhaug boligutvikling AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Greåkerveien 121. Hensikten med reguleringssaken er å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse og utnytte et område som i dag ligger brakk, ved å transformere et eldre verkstedsområde til boliger. Planområdet ligger nederst i en sydvendt helling mellom Greåkerveien og Glomma, 5 km fra Sarpsborg sentrum og 10 km fra Fredrikstad sentrum. Planforslaget omfatter eiendommene gnr/bnr 2077/66 og 422, og deler av tilstøtende vei- og elveareal. Området er ca. 40 daa stort. Området er i kommuneplanens arealdel disponert til framtidig bebyggelse og anlegg. 1

2 Området er uregulert. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Kommunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan for Greåkerveien 121 legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget omfattet opprinnelig også Greåkerveien 123 (område B/F/K1), men dette foreslås i samråd med forslagsstiller tatt ut av planforslaget. Utredning: Bakgrunn for saken SG Arkitekter AS har på vegne av forslagsstiller Kamperhaug boligutvikling AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Greåkerveien Bakgrunnen for reguleringssaken er å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse og utnytte et område som i dag ligger brakk, ved å transformere et eldre verkstedsområde til boliger. Beskrivelse av området Planområdet ligger nederst i en sydvendt helling mellom Greåkerveien og Glomma, 5 km fra Sarpsborg sentrum og 10 km fra Fredrikstad sentrum. Planområdet strekker seg fra 0 9 meter over havet, men det aller meste av arealet ligger på et flatt platå 2-5 meter over havet. Planforslaget omfattet opprinnelig både Greåkerveien 121 og 123. Greåkerveien 123 er i samråd med forslagsstiller tatt ut av planforslaget før offentlig ettersyn, da felt B/F/K1 ikke var ferdig bearbeidet og detaljert. Planforslaget omfatter dermed eiendommene gnr/bnr 2077/66 og 422, samt deler av tilstøtende vei- og elveareal. Områdets areal var oppgitt å være ca. 57 daa. B/F/K1 utgjør omtrent 17 daa av dette. Planområdet huset tidligere Sarpsborg Mek. Verksted, som i sin tid var en stor og viktig bedrift i distriktet, og hadde i perioder ca. 500 ansatte. Denne bedriften ble avviklet på begynnelsen av 1990-tallet, og siden har området vært benyttet til ulike virksomheter, blant annet ny mekanisk virksomhet, åleoppdrett og produksjon av lystbåter. De senere år har området i det vesentligste vært benyttet til lager. Planforslaget berører ikke dyrkbar mark. I forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplan for Sandesund-Greåker har kommunen fått utarbeidet en verneverdivurdering. Greåkerveien 121 (T3) er i rapporten klassifisert med stor kulturhistorisk og arkitektonisk verdi og med stort potensial for transformasjon. Bygningsmassen (T3) som tidligere utgjorde Sarpsborg mekaniske verksted har sammen med båtslippen, som er den eneste gjenværende i området, stor kulturhistorisk verdi. Midtfløyen av «T3», som nå bare er synlig fra nord, ble oppført i 1933 og slippen ble bygget i Den vestligste hallen ble bygget mot slutten av 1940-tallet, mens fasaden mot Glomma og den østligste delen av bygget ble oppført rundt 1960 og Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kommuneplan , vedtatt , disponert til framtidig bebyggelse og anlegg. Området omfattes av en hensynssone med krav om felles planlegging for strekningen Sandesund Greåker. I fylkesplanen, Østfold mot 2050, inngår området i nåværende tettbebyggelse. I «Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad», delstrekning 3.2, framkommer det at det er behov for tilrettelegging med tosidig sykkelfelt. Strekningen er ikke prioritert. 2

3 Området er uregulert. Området inngår i en sone der det er varslet reguleringsarbeid for ny fv 109 Rolvsøysund bru-alvim. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. I forbindelse med planutarbeidelsen har det vært viktig for kommunen å ivareta det historisk viktige bygningsmiljøet i området, verkstedhallen og båtslippen. Det viste seg imidlertid at verkstedhallen var i dårlig forfatning, og at det ville medføre store kostnader å rehabilitere den til en aktuell bruk i dag. Kommunedirektøren har derfor foreslått at bygget kan rives, men at ny bygning må gjenspeile skipsbyggingsvirksomheten på området, med bygningsform og materialvalg. I tillegg må hovedstrukturen i slippen bevares. Det tillates at den kan rehabiliteres i kombinasjon med reguleringsformålene park og lekeplass. Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (bolig, forretning, kontor, lekeplass, renovasjonsanlegg og energianlegg), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (vei, fortau, annen veigrunn og parkering), grønnstruktur (park, vegetasjonsskjerm og kombinert grønnstrukturformål) og bruk og vern av sjø vassdrag (ferdsel, havneområde i sjø og småbåthavn). Planen inneholder hensynsoner for støy, flomfare, skredfare og bevaring av kulturmiljø. Disse er etter SOSI-standarden illustrert med skravurer. Området planlegges utnyttet for boligblokker med parkeringskjeller og mulighet for næringsarealer. Gjesteparkering og vegarealer legges til nordsiden av bygningene, mens leke- og uteoppholdsarealer legges mellom blokkene og langs elvefronten. Kaifronten vil rustes opp og tilrettelegges for rekreasjon og uteopphold, og vil åpnes for allmenheten. Det er også ønskelig å innrede arealene mot kaifronten med fellesfunksjoner eller nærings- og kontorvirksomhet for å motvirke at det oppstår døde fasader mot elvefronten. Disse må opparbeides i en vanntett utførelse. I tillegg opparbeides det leke- og uteoppholdsarealer langs vestsiden av bygningene ved å ta i bruk «slippen». Det tilrettelegges for en småbåthavn langs planområdet, samt mulighet for fergeanløp. Dagens bebyggelse har en takhøyde på opptil 20,4 m. o. h. Planen åpner for at deler av den nye bebyggelsen vil kunne ligge syv etasjer høyere enn dette (42 m. o. h.). For å skape variasjon i bygningsmassen og samtidig kunne tilby boliger i øvre prisklasse med takterrasse, er det lagt opp til at store deler av bygningsmassen kan settes opp i 8-12 etasjer, mens resten av bebyggelsen blir 4-6 etasjer. Byggehøydene styres av regulert byggehøyde som deler bygningsvolumene opp i ni ulike soner der maksimal byggehøyde er oppgitt på plankartet. I tillegg er det gitt unntak for takryttere og tekniske installasjoner. Med utgangspunkt i det sannsynlig tilgjengelige arealet vil det være plass til 260 boenheter innenfor BFK2-3. Antallet vil avhenge av leilighetsstørrelsen, andelen næringsarealer og tilgangen på uteoppholdsarealer. Området planlegges utbygd over tid. Rekkefølgebestemmelser Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til henholdsvis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Krav før rammetillatelse kan gis Innenfor område H570_2 skal det foreligge uttalelse fra fylkeskonservatoren i Østfold til nye bygninger og konstruksjoner 3

4 For hvert byggetrinn skal det i nødvendig grad legges ved utomhusplan, geoteknisk vurdering av framtidige tiltak innenfor hensynssone for ras- og skredfare og tiltaksplan for grunnforurensing for tiltak innenfor bestemmelsesområde #3 Krav før igangsettingstillatelse kan gis Eksisterende bebyggelse innenfor hensynssone H570_2 skal bestå inntil igangsettingstillatelse for ny bebyggelse er gitt Det skal foreligge dokumentasjon på hvordan omkringliggende bebyggelse ivaretas med tanke på støy og støv under bygg- og anleggsperioden. Krav før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis Tilhørende leke- og uteoppholdsarealer innenfor BFK2 BFK3 skal være ferdig opparbeidet. Lekeplass (L), renovasjonsanlegg (RE), parkanlegg (GP), kaifront/grønnstruktur (GKG1-2) og vegetasjonsskjerm (GV2) skal være ferdigstilt før brukstillatelse for tilstøtende nye bygninger gis. Parkområde og lekeområde ved slippen (H570_1) skal være ferdigstilt før bygninger innenfor BFK2 gis brukstillatelse. Felles veier innenfor planområdet (V2 og F2), samt offentlig fortau fram til jernbaneundergang (F1) skal være ferdigstilt. Frisiktsonene skal etableres samtidig med veianlegget. Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for tiltak på og langs fylkesveg 557 før gjennomføring. Innenfor BFK2 BFK3 skal nødvendige støydempende tiltak være opparbeidet. Avbøtende tiltak må gjennomføres dersom grenseverdier overskrides. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside De merknader og innspill som er kommet inn i forbindelse med planutarbeidelsen er nærmere kommentert av forslagsstiller i vedlegg til planbeskrivelsen, som følger saken som en del av plandokumentene. Kommunedirektøren har ingen merknader til de kommentarer forslagsstiller har gjort i forhold til innspillene. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta medvirkning og tilrettelegging. Området er et tidligere industriområde, og har aldri vært ment for lek og opphold. Våren 2012 ble det gjort barnetråkkregistreringer ved Tindlund barneskole og det ble ikke registrert aktiviteter i området. Kommunedirektøren mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning 4

5 Kapittel 3.3 i planbeskrivelsen har en gjennomgang av om det må utarbeides konsekvensutredning (KU), og prosjektet er vurdert etter forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Vurdering: Det ønskede tiltaket omfattes ikke av vedlegg I, nr. 30, og det utløses derfor ikke krav om KU etter 6. Det ønskede tiltaket omfattes av vedlegg II, punkt 11. bokstav j (næringsbygg, herunder kjøpesentre som ikke inngår i pkt. 10 b, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formå), samt, punkt 12. bokstav b (lystbåthavn) og må derfor vurderes etter 10. Deler av bygningsmassen er gitt en vernegrad gjennom registreringer av kulturminner på strekningen Sandesund Greåker, men er ikke underlagt noe formelt vern. Planforslaget krever at deler av anlegget skal bevares og at nye tiltak i området skal understreke historien ved at de utformes med utgangspunkt i det bestående. Tiltaket vil ikke etter forskriftens 10 kunne få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. Planen må derfor ikke konsekvensutredes. For øvrig henvises det til planbeskrivelsen. Kommunedirektøren slutter seg til denne vurderingen. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen omhandler forholdet til naturmangfoldloven i kapittel 10. Det er ikke registrert forekomster av truede dyr eller planter, viktige naturtyper eller kulturlandskap i området eller tilstøtende arealer. Det er imidlertid registret noen svartelistede ballastarter (Kanadagullris). Kunnskapsgrunnlaget anses som tilstrekkelig for å utelukke skade på viktige, biologiske interesser. Utbyggingen skjer som en transformasjon av et areal som i stor grad er asfalt. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Behov for grunnerverv Som en del av utbyggingen må det bygges fortau fra reguleringsområdet og fram til eksisterende undergang under jernbanelinjen. Forslagsstiller må sikre seg rettigheter til grunnen for opparbeidelse av vei/fortau/gang- og sykkelvei. Grunnen tilhører i dag Statens vegvesen, som har bedt om at areal for gående og syklende sikres. Vurdering av planforslaget. Kommunedirektøren mener at området B/F/K1 slik det ser ut nå, er for lite bearbeidet til at området kan legges ut til offentlig ettersyn. For at slippen skal bli det attraktive området det er ment å være, er det viktig å ivareta blant annet åpenhet og gode solforhold. Byggegrensen ligger veldig nær slippen, ca. 2 meter lenger vekk enn eksisterende bygg, og bebyggelsen er vesentlig høyere enn dagens høyde (kote 21 er foreslått). Bebyggelsens plassering og høyde er ikke godt nok bearbeidet. Forslagsstiller og kommunen er enige i at B/F/K1 tas ut av reguleringsplanen. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir forøvrig en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det tilsendte materiale var komplett Med denne omforente endringen anbefaler kommunedirektøren at detaljreguleringsplan for Greåkerveien 121 legges ut til offentlig ettersyn. 5

6 Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Det er ikke registrert forekomster av truede arter innenfor planområdet. Det er forurenset grunn innenfor planområdet. I forbindelse med utbyggingen skal det utarbeides en tiltaksplan håndtering av disse massene. Folkehelse: Området ligger gunstig plassert mellom Sarpsborg og Fredrikstad, og begge sentre kan nås med sykkel innen 30 minutter. Kaifronten åpnes for allmennheten. 6