Bø kommune Møtebok SAKSGANG Styre/råd/utval Møtedato Sak nr Saksbeh. Utval for plan, teknikk og næring 23.06.2015 068/15 KVH Saksansvarleg: Kari Verpe Hynne Oppfølgingsansvar: Arkiv: SONE- Sone 4 plan 53, K2-L13 Arkivsaknr.: 14/2169 Tidsfrist: Detaljreguleringsplan for del av H4 på Høgefjell, 1.gongs handsaming Vedlegg: Plankart, føresegner og planomtale Innkomne merknader Div. analysekart, VA-kart Kart/profilar for kryssløysing veg/skiløype i Solskinnsdalen Saksomtale: Plankontoret Hallvard Homme AS (PHH) har på vegne av grunneigarane Trygve Bjarkø (gnr/bnr. 10/10) og Stein Helge Østerli (gnr/bnr. 18/44) levert inn eit forslag til detaljreguleringsplan for Høgefjell. Planområdet omfattar store delar av område H4 i kommunedelplan for Lifjell (KDP). April 2014 vart det sendt ut varsel om oppstart av planarbeid for Bjarkø sin eigedom på Høgefjell/Håråldskar. Planen var å legge opp til ein tilkomstveg opp lia frå Lifjellvegen og opp til Høgefjell. I etterkant av dette varsla naboeigedomen (18/44) oppstart av ein separat plan for Høgefjell med tilkomstveg frå Solskinnsdalen. Det viste seg at det var vanskeleg å få til ei tilfredstillande vegløysing frå Lifjellvegen og opp til Høgefjell. Kommunen oppmoda difor grunneigarane om å samarbeide om ein felles plan for Høgefjellområdet med tilkomst frå Solskinnsdalen (sone 4 plan 53) og at området som dekker Torilstul/Håråldskar (på høgre side av Lifjellvegen) vart sett på som eit eige planområde. Føremålet med planarbeidet er å regulere inn nye hyttetomter og tilhøyrande infrastruktur.
Kart 1: Oversiktskart med avgrensing av innsendt planforslag Gjeldande overordna plan I planomtala pkt. 2 Overordna planverk er det visa til kommunedelplan for Lifjell (vedteke 24.2.14) og med føresegner og retningsliner for varsla planområde. Innkomne merknader Sidan avgrensing for innsendt planforslag er endra sidan varsel om oppstart vil det vere innkomne merknader som gjeld for Høgefjellområdet som vert kommentert nedanfor. Innkomne merknader som gjeld for området øst for Lifjellvegen vert handsama i egen plan. Varsel om oppstart av planarbeidet for eigedomen til Bjarkø vart sendt ut 7.4.14 med svarfrist 7.5.14, medan varsel for eigedomen til Østerli vart sendt ut 1.8.14 med svarfrist 1.9.14. Innan desse svarfristane kom det inn merknader frå følgjande: 1. Fylkesmannen i Telemark 2. Telemark Fylkeskommune 3. Statens vegvesen 4. NVE 5. Midt-Telemark Energi 6. Jan og Hege Tranberg, Tore og Gro Rossland (18/6/16) 7. Bø turlag 8. Christian Thordarson (10/108 og 18/9/40) 9. Arnfinn Unum (10/102) 10. Lifjell Løypelag (21.05.15) I vedlagte planomtale for Høgefjell har PHH trekt ut dei innspela som gjeld for Høgefjell og kommentert desse. Vurdering av innkome planforslag Vegløysing inn Solskinnsdalen og opp til Høgefjell
Gjennom planprosessen har kommunen hatt fleire arbeidsmøte med tiltakshavar der det har blitt gjeve tilbakemeldingar på ulike planforslag. Sidan forslag til ny vegløysing opp til Høgefjell frå Lifjellvegen vart uaktuell er hovudtilkomst lagt via Solskinnsdalen. I KDP var vegtrase opp frå Solskinnsdalen tenkt i eksisterande traktorveg og at skiløypa som til nå stort sett har følgt traktorvegen vart forskyve tilsvarande. Framtidig vegtrase er nå lagt i lia på nedsida av traktorvegen for å få til tilfredstillande stigningsforhold på vegen. Hovudskiløype (Asl1) kan da følgje eksisterande traktorveg opp til toppen før løypa flatar ut vidare innover mot myra. Kryss mellom skiløype og køyreveg i Solskinnsdalen I KDP pkt. 2.3 er det stilt rekkefølgjekrav om at før tilkomstveg frå Solskinnsdalen til (del av) byggeområdet H4 blir bygd, må det byggast planfritt kryss der skiløypa kryssar hovudveg inn til Solskinnsdalen. I planomtala pkt. 6.5 omtalar PHH korleis ei planfri kryssing med bru vil måtte bli og meiner difor at ein heller bør løyse kryssinga i plan. PTN-utvalet var på synfaring ved denne kryssinga saman med Lifjell løypelag og utbyggarane 11.11.14. Det vart lagt fram teikningar på korleis ei kryssing med bru vil bli sjåande ut teknisk. Dette vart ikkje handsama som egen sak, men PTN- utvalet kom med følgjande vurdering etter å ha sett på veg/løypeløysing opp til Høgefjell: Utvalet ser at kommunedelplanen for Lifjell sitt krav om planfri kryssing av veg og skiløype ikkje er beste løysing i området der det er vist i planen (KDP), men det er viktig at det vert lagt til rette for ei sikker og god kryssing. Det må setjast krav om eit markert, åpent og oversiktleg kryss. Utbyggarane må legge fram konkrete tiltak / planar slik at sikkerheten vert ivaretatt. Under pkt. 3 b) i føresegnene er det difor lagt som rekkjefølgjekrav om at føre rammeløyve for tiltak innanfor Bff kan gjevast, skal kryss mellom veg og skiløype i Solskinnsdalen vere opparbeidd med varselskilt som trygger ferdsla i skiløypa. Ved revisjon av KDP i 2014 vart rekkjefølgjekravet bare vidareført frå tidlegare plan og det vart difor ikkje sett nærmare på utforming av kryssløysing. Slik som saka nå vert lagt fram så bør ein kunne gå for denne løysinga men at rekkjefølgjekravet bør vere knytt til tiltak innanfor planområdet, ikkje bare innanfor byggeområde for fritidsbustader - Bff. Teikningane av kryssløysing med bru ligg nå som vedlegg til saka. Planforslag og forslag til nye endringar I siste arbeidsmøte med PHH og utbyggarane (28.05.15) ga kommunen fleire klare tilbakemeldingar på kva dei burde sjå nærmare på før dei sendte inn endeleg planforslag. Forslagstillar var einig i dei fleste tilbakemeldingane, men såg at det kunne bli for knapp tid til å rette opp alle plandokumenta. Ein vart difor einige om at dei hovudtrekka som bør endrast i saka vert tatt inn i tilrådinga og at forslagstiller må rette dette opp før saka vert lagt ut til offentleg ettersyn. Forslagstiller vil rette opp mest mogleg i plankartet slik at det kan visast fram i PTN-møtet 23. juni. 1) Grønstruktur, vegar og løypenett I arbeidsmøta mellom kommunen og forslagsstillar har eit av hovudtema vert vegløysing inni planområdet og ikkje minst kryssingspunkt mellom veg/skiløype oppe på Høgefjellplatået. Bilde nedanfor viser myrlendt område
oppe på platået og med utsikt utover Bø-bygda. Forslagstiller foreslo veg- og løypeløysing som vist i kart 1 på dette myrområdet. Kommunen foreslo ei løysing som vist i kart 2 for å redusere antal kryssingar veg/løype og for å ivareta myrområdet. Forslagstiller var samd i denne løysinga. Vegstubben ut mot myra (gulmerka) blir erstatta med vegtilkomst mellom tomtene. Det er utarbeida lengde/tverrprofilar for alle vegar innom planområdet men nokre av desse må gjerast om som følgje av endra plankart for offentleg ettersyn. Desse ligg ikkje som vedlegg til saka p.g.a. stor saksmengde. Gjennom planprosessen har det blitt sett på fleire alternative skiløypetrasear. Ein vil ikkje klare å unngå kryssing av veg/skiløype dersom det skal vere vegtilkomst til eksisterande og nye hyttetomter, men ein har prøvd å trekke løypa mest mogleg i ytterkant av byggeområda. I planomtala og føresegnene pkt. 3 d) og e) er det sett rekkjefølgjekrav føre tiltak i dei ulike tomteklyngene og at vegar og løypeparsellar skal opparbeidast samstundes for å sikre trakking av gjennomgåande rundløype på Høgefjell i påfølgjande skisesong. Rekkjefølgjekravet bør vere knytt til føre frådeling og byggeløyve. Dette må spesifiserast nærmare i føresegnene for utbygging av kvart felt i tråd med plankart til offentleg ettersyn. Det er lagt inn føresegner for området LNF-k (pkt.6.2 -tippområde for overskuddsmasser) aust for tomt 18/95. Vurderingar /konsekvensar for oppfylling av «juvet» må dokumenterast i planomtala. (kart 1) (kart 2) Område nord for eigedomen 10/281(kart3) er vist som byggeområdet. Området er svært myrledt (sjå bilde 2) og delar av dette område bør difor utgå som byggeområdet. Forslagstiller må her ta ut delar av byggeområde før planen vert
lagt ut til offentleg ettersyn. Området på nordsida av vegen og som grensar inntil eigedomane 10/77 og 10/28 (kart 3) er satt av til anna veggrunn grøntareal Sav. Område Sav bør reduserast til kunn område som naturleg tilhøyrer del av veggrunn, resten endrast til LNF-f. (kart 3) (Bilde2 tatt frå nord mot 10/281) Fleire kollar innom planområdet er gode utsiktspunkt og er vist som friluftsformål. Hytte på tomt Bfb3 (kart 4) er punktfeste og ved fastsetjing av tomtegrenser bør tomta forskyvast noko mot vest slik at område rundt dette flotte utsiktspunkt (v/gamalt trig.punkt) blir meir tilgjengeleg. Markerte kollar er vist med raud stjerne. (kart 4) 2) Kartlegging av biologisk mangfald Sidan planområdet vart varsla i to rundar ligg det ved 2 rapportar over biologisk mangfald, ein som dekker Høgefjell/Håråldskar (10/10) og ein for Høgefjell (18/44). Rapporten for eigedomen 18/44 viser kva for vegetasjonstyper som er kartlagt i planområdet, men seier lite om kva slags biologisk mangfald som kan finnast her. Ved kartlegging av biologisk mangfald skal verdiane vurderast etter ein standardisert metode (DNhandboka), noko som ikkje er gjort i denne rapporten. Det er difor gitt tilbakemelding til PHH om at rapporten ikkje gir grunnlag for å vurdere konsekvensar for naturmangfald ved utbygging i planområdet og at dei må vurdere om det er behov for nye registreringar i felt for å beskrive det ein saknar i rapporten. På grunn av sein vår på fjellet har nye feltregistreringar ikkje latt seg gjennomføre til no, så ny rapport må oversendast medan planen ligg ute til offentleg ettersyn. Eventuelle endringar som følgje av ny rapport må vurderast ved 2. gongs handsaming av planen. 3) Utnytting og byggehøgder Forslagsstillar ønskjer å opne opp for hovudhytte på BYA 150m 2 og anneks
BYA 40m 2. I KDP er maks BYA på hovudhytte satt til 125m 2. Føringane i KDP bør følgjast. Det kan opnast opp for enkelte større hytter med stor overnattingskapasitet, slik også KDP legg til rette for.dette bør avgrensast til færre større tomter enn i forslaget. Vidare vil forslagsstillar opne opp for mønehøgde opp til 7.5m og gesimshøgde 5.5m, medan KDP seier 5.5m og 3.5m. Ein ser ikkje grunn til å fråvike føringane i KDP på dette punktet. 4) Konsekvensar for eksisterande tomter I planomtala pkt 6.6 er konsekvensane for eksisterande tomter under pkt. 3.4 omtala i detalj. Som vist i lista over innkomne merknader har det innan fristen kome innspel frå 3 private, Jan og Hege Tranberg/Tore og Gro Rossland (18/6/16), Christian Thordarson (10/108 og 18/9/40) og Arnfinn Unum (10/102). Jan og Hege Tranberg/Tore og Gro Rossland har bebygd festetomt som grensar tett inntil planområdet. Ein kan ha forståelse for deira syn angåande utbygging av Høgefjell og at det vil ha betydning for eksisterande hytter/eigedomar korleis Høgefjell vil bli bygd ut. Det er vedtatt utbygging i KDP med føringar for utnytting av området og det vil vere viktig i ny plan å ta mest mogleg hensyn til alle partar så langt som råd. Som kart 5 viser så vil kollen (raud stjerne) rett nord for hytta deira blir bevart men det bør leggast inn ei byggegrense på tomt 2-35 på meir enn 4m frå tomtegrense i sør/vestre hjørne for å unngå byggetiltak for nære kollen. Planforslaget legg også opp til at 18/6/16 får høve til køyretilkomst fram til parkeringsplass Sp1og utbyggarane reknar med at det vil lykkast å inngå privatrettslege avtaler for å kunne gjennomføre reguleringsplanen. (kart 5) Christian Thordarson eig 10/108, sjå kart 6. På grunn av atskiløypa ligg mellom veg og 10/108 vil tomta ikkje få vegtilkomst frå hovudvegen Skv2 opp til Høgefjell, men det er lagt opp til ein ny tilkomstveg (Skv15) i nord/østre hjørne av tomta. Thordarson sine foreldre har ei gamal hytte på punktefeste 40 u/18/9. Som kart 6 viser og som nemnt tidlegare så er det eit viktig utsiktspunkt i området aust for hytta som ikkje må byggast ned men setjast av som friluftsområde. Når det skal setjast av ei framtidig eigedomsgrense for denne tomta (Bfb3) bør den forskyvast noko mot vest slik at område rundt
viktig utsiktspunkt (v/gamalt trig.punkt) blir tilgjengeleg. (kart 6) Arnfinn Unum er medeigar i 10/102. Dei har for ei tid tilbake ytra ønskje om å lage ny reguleringsplan for sin eigedom. Ved varsel om oppstart av planarbeid på Høgefjell vart dei difor forespurd om planavgrensinga også skulle omfatte 10/102. Slik ein nå forstår utbyggar så var det ikkje samla interesse for dette blant eigarane av 10/102 og plangrensa i dette området mot nord vart difor lagt til eigedomsgrensa for 18/44. 5) Endringar i føresegner/planomtale og plankart før utlegging til offentleg ettersyn. Som det tidlegare er nemnt i saksomtala så bør det gjerast ei omfattande endringar/opprydding i innsendte planforslag. Forslagsstillarane er inneforstått med dette og har bedt om at planforslaget likevel vert handsama i siste PTNmøte før sommarferien, og at krav til endringar i plandokumenta, som følgje av PTN-vedtak 23.juni, vert retta opp før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn. Som følgje av endringar nemnt ovanfor vil det difor vere naudsynt med ei opprydding i strukturen i føresegnene når ajourført plan ligg klar til offentleg ettersyn, t.d. kan nummerering av dei ulike formålsområda (vegar, løyper tomtenummer osv.) verte endra og klargjering av kva som er dokumentasjonskrav og kva som er fellesføresegner. Følgjande punkt i forslag til føresegner bør rettast: 2 Generelle føresegner a) Byggjesøknad skal innehalde situasjonsplan m/detaljerte teikningar i plan, osv. 3 Rekkefølgjeføresegner a) Før rammeløyve for tiltak innanfor Bff og Skv kan gjevast,.osv. b) Før rammeløyve for tiltak innanfor Bff og Skv kan gjevast,.osv. d) og e) Viser til saksomtala under avsnitt 1) Grønstruktur, vegar og løypenett om kva for rekkjefølgjekrav som må stillast.
f) Føre bruksløyve for busetnad.osv. g) Føre bruksløyve for busetnad. 4.2 Fritidsbusetnad frittliggande, Bff a) Heile pkt. a) må slettast. b) Det er høve til å setje opp eit hovudbygg. Dette bygget skal ikkje overstige BYA 125m 2. (jfr. retningsgjevande størrelsar i KDP pkt. 2.7) c) Siste setning vert endra til følgjande: Bygg utanom hovudbygget skal ikkje overstige BYA 25m 2 og må vere tydeleg underordna hovudbygg. (jfr. retningsgjevande størrelsar i KDP pkt. 2.7) h) og i) kan slås saman til eit punkt. Jfr. KDP så kan det opnast opp for enkelte større hytter med stor overnattingskapasitet (t.d. firmahytter) innanfor kvart utbyggingsområde. Antal og kva for tomter innanfor Bff1a og Bff1b dette gjeld må definerast klarare, for eksempel innanfor felt Bff1b 2 stk. store hytter (gjelde tomtene 1-22 til 1-25). j) Siste setning - Oppstoge er tillete bør slettast. k) og l) Maksimal gesimshøgde og mønehøgde må endrast til retningsgjevande høgder i KDP. Maksimal gesimshøgde inntil 3,5m på den enkelte fasade og maksimal mønehøgde 5,5m. m) endrast til: Retningsgivande høgde for overkant grunnmur i Bff1 og Bff2 er gitt i tabellen nedanfor. Kommunen kan i særskilte høve fråvike tabellen. (kolonne for mønehøgde i tabellen må slettast). o) Punktet slettast (sjå pkt.m) 5.1 Kjøreveg, Skv a) Føremålet i Skv2-13,15 har annan eigarform, privat. 5.2 Anna veggrunn grøntareal d) Heile pkt d) utgår. (avkjøring til tomtene ikkje aktuelt) 8.1 Anlegg- og riggområde, #1 Heile punkt 8.1 kan slettast området tatt ut av plankartet. Rådmannen tilrår: Før detaljreguleringsplan for Høgefjell, sone 4 plan 53 vert lagt ut til offentleg ettersyn jfr. plan- og bygningslova 12-10 må plankart/føresegner og planomtale endrast i tråd med alle punkt som er nemnt i saksomtala. PTN-utvalet gjev rådmann fullmakt til å godkjenne oppdaterte plandokument (plankart/føresegner og planomtale) før utlegging til offentleg ettersyn. PTN-068/15 Vedtak: Som rådmannen samrøystes med 7 røyster.