Abu Dhabi Real Development Holding AS Investorrapport 2H-2014 13. februar - 2015 Hovedpunkter Gjennomsnittlig vekst i boligprisene i Dubai var, som i 2013, ca. 25 % i 2014. Veksten kom overveiende i første del av året. I fjerde kvartal har boligprisene flatet ut og forventes stabile i 2015. Boligmarkedet i Abu Dhabi har definitivt også passert bunnen. Salgspriser for selveierbolig i Abu Dhabi økte i gjennomsnitt økt med 27 % i 2014 (Al Raha Beach 32 %). Fallet i oljeprisen ventes å påvirke eiendomsmarkedet i emiratene negativt, spesielt i Dubai, ettersom lokale, regionale og internasjonale investorer fra oljeproduserende markeder reduserer sine investeringer. Det er usikkert i hvilken grad dette vil påvirke interessen for utvikling av boligprosjektet på Al Raha Beach. Arbeidet med hensyn til videre utvikling og realisering av Al Raha prosjektet ble restartet i 2014. Prosessen er krevende, men det jobbes nå med å sluttføre pågående forhandlinger med investor/entreprenør mht. prosjektfinansiering av tomt 504 i løpet av 1. halvår 2015. Det understrekes at det fortsatt er knyttet usikkerhet til utfallet av disse forhandlingene. Det vil bli orientert om konkrete resultater og eventuelt samarbeidsmodeller så snart disse foreligger. Som utgangspunkt søkes realisasjonsmodellen strukturert slik at byggerisiko og byggefinansiering forestås av lokal medinvestor/entreprenørpartner. ABU DHABI 2014 Befolkning (m) 2,6 Realvekst BNP (estimat Moody s) 4,1 % Realvekst BNP 2015 (est. Moody s) 2,9 % Prisvekst, bolig (freehold) +27 % Prisvekst, Al Raha Beach (freehold) +32 % Snittpris/kvm AED 15000 Snittpris/kvm, Al Raha (freehold) AED 17000 Årlig befolkningsvekst 2014-2020 +5,5 % Leieprisøkning, gjennomsnitt +11 % Leiepris/år 1-bed, Al Raha Beach AED 110000 Leiepris/år 2-bed, Al Raha Beach AED 170000 Leiepris/år 3-bed, Al Raha Beach AED 220000 Snittleie relativt til «peak»(2008) -49% Kilde: Moody s, Colliers International Middle East (white paper desember 2014) EMIRATENE 2012 2013 2014e Befolkning (m) 9,2 9,3 9,4 Realvekst BNP 4,4 % 5,2 % 4,3 % KPI-vekst 0,7 % 1,1 % 3,3 % FDI (AED) 38 mrd 47 mrd Kilder: World Bank, Jones Lang LaSalle (JLL), JP Morgan Chase, Tradingeconomics/National Bureau of Statistics, Department of Economic Development in Dubai "While the drop in oil prices will likely cause Abu Dhabi's (Aa2 stable) economic growth to slow in 2015 and put an end to four consecutive years of doubledigit fiscal surpluses, the emirate's sizeable stock of foreign assets will help cushion the impact of lower oil revenues in the coming years, (Moody's Investors Service, rapport fra januar 2015). Given a continual shortage of high quality housing, we expect rental growth to continue, but at singledigit growth rates, rather than the double-digit rates we saw in 2013 and 2014. We do not however anticipate a significant decline in prime residential prices due to the relative shortage of availability of quality product. (JLL/The National, Jan 2015) Beregnet ligningsverdi for 2014 er kr 2,02 per aksje. VEK basert på siste reviderte årsregnskap (2013) justert for endringer i valutakurs og kontantbeholdning er ca. kr 2,2 per aksje (se eget avsnitt i rapporten vedrørende forutsetninger for beregningene). 07.07.2014 Colliers Asset Management
Vedrørende arbeidet med realisasjon Al Raha Beach Markedet for boligeiendom i Abu Dhabi bunnet ut i 2012 og har de siste to årene vært i til dels kraftig vekst. Økningen i salgs- og utleiepriser har på ny gitt grunnlag for oppstart av nye utviklingsprosjekter. Foreløpig har det primært vært de større statlige aktørene (som Aldar) som har igangsatt nybyggingsprosjekter, men man har i senere tid også sett private investorer komme på banen med lansering av nye prosjekter i salgsmarkedet. Selv om oljeprisfallet ventes å legge en viss demper på investeringsaktiviteten i regionen, synes det å være interesse blant profesjonelle aktører i regionen for den type eiendom som tomtene på Al Raha Beach representerer, dog avhengig av de konkrete investeringsbetingelsene. Flourish Investment Ltd, eier og hjemmelshaver for tomt 504, som igjen er eiet av Abu Dhabi Real Development Holding AS (ARD), Active Real Estate AS (ARE), og Dubai Real Development Holding AS (DRD) i fellesskap, har derfor i samarbeid med Shukri Al Braik, som er hjemmelshaver for tomt 503, hatt samtaler med potensielle investorer med sikte på utvikling og realisasjon av tomtene. Per i dag er selskapet i samtaler med en lokal investor om fullfinansiering av utbyggingsprosjektet for tomt 504. I tillegg har selskapet kontakt med andre aktuelle investorer i samarbeid med Colliers Internationals organisasjon i Emiratene. Dersom man kommer i mål med disse diskusjonene vil man søke å igangsette byggeprosjektet for 504 så raskt som mulig. Dette vil gi grunnlag for realisasjon for selskapet så snart den ferdig utbygde eiendommen er solgt, enten leilighetene enkeltvis til sluttbrukere, eller hele eller deler av eiendommen samlet til investorer for utleieformål. Selskapet har hatt en forhåpning om at sluttforhandlinger med investor skulle kunne finne sted i månedsskifte januar/februar. Disse er imidlertid skjøvet til siste uke i februar. Intensjonen er å kunne inngå endelig avtale med denne eller andre investorer i løpet av første halvår 2015. Det understrekes imidlertid at prosessen fortsatt er beheftet med betydelig usikkerhet, og at det ikke er garantert at man vil komme i mål med forhandlingene i dette tidsperspektivet, eller at sluttresultatet vil være akseptabelt for selskapet. Som tidligere kommunisert har verken ARD, DRD eller ARE finansiell evne eller vilje til å utvikle prosjektene videre i egen regi. Det er utfordrende å utvikle/realisere denne type eiendomsprosjekter på «sparebluss» og med stor geografisk og kulturell avstand. Per i dag er vi avhengig av samarbeid med lokale partnere (Shukri Al Braik), samtidig som vi søker å utnytte våre relasjoner innen Collierssystemet. De konkrete forhandlingene som pågår omfatter i første omgang full prosjektfinansiering av tomt «504». Hva gjelder tomt «503» (som ble nedskrevet til null i regnskapene i 2011) er intensjonen å starte forhandlinger så snart en avtale på 504 er på plass. Det er større utfordringer knyttet til 503 ettersom tomten er befestet med gjeld til Aldar, per i dag på ca. AED 15 millioner, som Aldar nå har krevet gjort opp. Dertil har også hjemmelshaver Al Braik bankgjeld knyttet til kjøpet av tomten. For 504 har man gjort et arbeid med å klargjøre for byggetillatelser, herunder nødvendige oppdateringer av den skjematiske søknaden overfor Aldar, som opprinnelig ble innlevert i 2011/12, for å ivareta mindre endringer i de overordnede reguleringsbetingelsene for området. Kostnaden for dette har blitt dekket av Al Braik. Et anslag for konkret verdipotensial for selskapet ved utvikling/realisasjon av 504/503 vil bli utarbeidet dersom man kommer i mål med finansieringsforhandlingene. Nøkkeltall (fra eksisterende prosjektering) Tomt 504 Tomt 503 Totalt Tomteareal 7288 m2 6010 m2 13298 m2 Byggbart areal 27000 m2 20000 m2 47000 m2 Salgbart areal 14000 m2 9000 m2 23000 m2 Herav bolig 13500 m2 8500 m2 22000 m2 Herav retail 750 m2 350 m2 1100 m2 Antall leiligh. 105 70 175
Om boligmarkedet i Abu Dhabi Boligmarkedet i Abu Dhabi ligger typisk 1-2 år etter Dubai i konjunkturutviklingen. Fra 2008 opplevde det generelle eiendomsmarkedet i Abu Dhabi et kontinuerlig fall i eiendomsprisene, men har siden 2012 sett en oppadgående trend. Gjennomsnittlige salgspriser på selveierbolig (freehold) økte med 27% i 2014 sammenlignet med gjennomsnittet for 2013. Fra desember 2013 til desember 2014 har prisene steget med ca. 17 %. Som i Dubai har prisveksten flatet ut i fjerde kvartal 2014. Salgspriser Boligmarkedet i Dubai har vært i sterk vekst siden 2012, med vekst på ca. 25% både i 2013 og 2014. I Abu Dhabi snudde boligprisene i 2012 og økte i gjennomsnitt med ca. 1 % i 2013 og 27 % i 2014. Fra desember 2013 til desember 2014 økte prisene med ca. 9 %, til ca. AED 14.000 per kvm. Prisutviklingen har vært enda kraftigere på Al Raha Beach med en økning i gjennomsnittlige salgspriser på 32%. I fjerde kvartal har imidlertid prisutviklingen flatet ut, og markedsaktører forventer at nedgangen i oljeprisen vil ha en negativ innvirkning på eiendomsmarkedet i regionen. På lang sikt forventer imidlertid Colliers International fortsatt sterk økning i etterspørselen etter bolig i Abu Dhabi, blant annet som følge av forventet befolkningsvekst på 5,5 % per år frem til 2020. Abu Dhabi Prisutvikling (AED/m2) bolig (freehold) (Colliers International, desember-2014) Abu Dhabi Salgspriser Al Raha Beach per Q3-2014 Som følge av dette ventes dagens «underskudd» på boliger å vedvare eller øke de nærmeste årene. Boligunderskuddet ventes å være størst på middels rimelige boliger for massemarkedet. (Colliers International, desember-2014) Abu Dhabi Utvikling utleiepriser Etter blant annet fjerningen av leiepristaket har leieprisene i Abu Dhabi økt markant. Gjennomsnittlige leiepriser på rundt AED 1000 per m2 er likevel 49% under nivået fra 2008. (Kilde: Colliers International, UAE: The Abu Dhabi Analysis Market performance, Trends, and Affordability, des. 2014)
Økonomi Ligningsverdi ARD avholdt ordinær generalforsamling den 30. juni som vedtok regnskap og årsberetning for 2013. Protokoll fra generalforsamlingene og kopi av årsregnskapet for 2013 er tilgjengelig ved henvendelse til selskapet, ved Colliers Asset Management, Hegdehaugsveien 31, Oslo. Se også selskapets hjemmesider, www.abudhabirealdevelopment.com. Ligningsverdi for ARD for 2014 er foreløpig beregnet som følger: Ligningsmessig formuesverdi per 1.1.2014: kr 13.172.108,00 Kapitalutvidelse rettet mot Colliers Asset Management på kr 500.000,00 Antall aksjer per 31.12.2014: 6.783.126 aksjer = Beregnet ligningsverdi per aksje: kr 2,02 Likviditet Med emisjonen som ble gjennomført i desember 2013 anslo selskapet å kunne dekke løpende arbeidskapitalbehov ut 2015. Per 31.1.2014 har ARD en kapitalbeholdning på ca. kr 780.000, hvilket er om lag som budsjettert. Basert på avtalt kostnadsfordeling mellom ARD og ARE, har ARD et kostnadsbudsjett på ca. kr 700.000 i 2015, inklusive utgiftene til Novus Management. Administrasjonskostnadene i Novus, herunder merarbeid i forbindelse med eventuell byggeprosess, vil så langt det lar seg gjøre bli søkt dekket gjennom prosjektfinansiering. VEK-anslag Estimert verdijustert egenkapital (VEK) per aksje er beregnet med utgangspunkt i eksterne verdivurderinger av eiendomsporteføljen med fradrag for gjeld, korrigert for netto arbeidskapital, valutaendringer og markedsverdi av finansielle instrumenter per dato for siste regnskapsavleggelse, som var 31.12.2013. Et uoffisielt VEK-anslag per 31.12.2014 er beregnet med utgangspunkt i balanseverdier per 2013 i AED, omregnet i NOK til kursen per 31.12.2014, samt foreløpige anslag på netto arbeidskapital (kontantbeholdning 31.12.14 minus kortsiktig gjeld per 31.12.13). Foreløpig VEK-anslag Abu Dhabi Real Development Holding 31.12.2013 31.12.2014* Investeringer i Novus, 31.12.13, AED*: 6,7 M n.a. Brutto eiendomsverdi/investeringer i datterselskap, i NOK*: 11,2 M 14,0 M Netto arbeidskapital, NOK**: 2,0 M 0,7 M Ny fordring på Novus, NOK***: 0,5 M Egenkapitalverdi i NOK 13,2 M 14,7 M VEK per aksje 2,15 2,16 * Basert på bokført verdi av investering i Novus (aksjer og fordring) per 31.12.13, AED 6,7 millioner, justert for valutakurs per 31.12.2014 på AED/NOK 2,01. Eierandelene i tomt 503 er tidligere nedskrevet til null i regnskapet og heller ikke tatt med i dette oppsettet. ** Basert på kontantbeholdning per 31.12.14 og forutsetning om uendret kortsiktig gjeld (justert for tilbakebetalt overtegningsbeløp fra emisjonen i desember 2013 på ca. NOK 0,2 millioner) *** Fordring overtatt fra Colliers Asset Management i henhold til oppgjørsavtale for ubetalt forvaltning. Merk at VEK-estimater basert på årsoppgjøret for 2014 når dette foreligger, herunder oppdatert verdifastsettelse av eiendeler og gjeld i balansen, vil kunne avvike fra det foreløpige anslaget i tabellen over som følge av endringer i balansepostene i løpet av regnskapsåret.
*** Abu Dhabi Real Development Holding AS. Colliers Asset Management AS Forretningsfører